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物業(yè)管理的論文

時間:2023-03-31 00:20:08 論文 我要投稿

關(guān)于物業(yè)管理的論文(通用10篇)

  物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動。下面是小編整理收集的關(guān)于物業(yè)管理的論文三篇,歡迎閱讀參考!

關(guān)于物業(yè)管理的論文(通用10篇)

  物業(yè)管理的論文 篇1

  物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè),尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后,人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量,關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù),盡可能使住宅小區(qū)整潔,環(huán)境優(yōu)雅,生活便利,安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度,而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中,遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

  一、居民觀念需轉(zhuǎn)變 多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度,使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念,習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式,認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢,如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi),也應(yīng)該由單位交,住房消費(fèi)意識淡保

  二、硬件條件相對落后 舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題,小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高,硬件設(shè)施主要有以下一些不足:包括綠化面積較孝機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。

  三、產(chǎn)權(quán)形式多樣 舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房,房改售房,回遷房,農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房,居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣,有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

  四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象 產(chǎn)權(quán)形式的多樣化,使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有:單位自管房物業(yè)管理公司,房管局直管公房物業(yè)管理公司,社區(qū)管理單位,居委會,市政設(shè)施單位,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

  五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大 舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,改善居民的生活環(huán)境,必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造,如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同,資金量少則幾十萬,多則上百萬,甚至上千萬。資金從哪里來,是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個重要問題。

  六、物業(yè)管理收費(fèi)困難 已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū),甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū),也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn),目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元,普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用,很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。

  七、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮 實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會,但受方方面面因素的影響,很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人,但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任,就不愿意參加業(yè)主委員會,已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人,甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

  八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾 社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的,與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目,把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來,進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房,開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等,對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

  針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題,提出以下建議: 其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作 當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛,涉及物業(yè)管理的方方面面,而物業(yè)管理立法工作的滯后,使得很多糾紛無法解決,或造成一些潛在的矛盾和糾紛,建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作,通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),消除爭議,特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。

  其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資,改善居民生活環(huán)境 1、城市的管理者是各級政府,政府樹立經(jīng)營城市的概念,使城市的資產(chǎn)增值,并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中,拿出專項(xiàng)資金,逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造,為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。

  2、住宅的.實(shí)際使用人,是居住環(huán)境改善的最大受益者,也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中,可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識,由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

  3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人,在目前房改政策下,產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例,可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況,進(jìn)行測算,決定投資量,尤其是居民的投資,不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

  其三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 針對沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū),政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計(jì)劃,擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難,針對每個小區(qū)存在的問題,逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理,充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。

  其四、深化房改政策,在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分 房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化,是住房分配制度的重大改革,但房改售房與 物業(yè)管理銜接的還不夠,特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠,建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分,將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員,政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策,配套執(zhí)行。

  其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系 商品房在買房之時,買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同,但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時,雙方對物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定,導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同,通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同,建立物業(yè)管理的委托關(guān)系,約束雙方的利益關(guān)系,改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意,跟我沒關(guān)系的觀念。

  其六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳 一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識,這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。

  二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平,總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn),向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。

  三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù),增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。

  四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳,對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。

  五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作,該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi),包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。

  其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系 物業(yè)管理是一種企業(yè)行為,而社區(qū)管理則是一種政府行為,社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代,但又互相配合,在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工,物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作,基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D,就運(yùn)用行政權(quán)利,自行進(jìn)行管理。

  其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性,改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè),一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。

  為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標(biāo),建鄴人在加快新城建設(shè)的同時,對新城區(qū)實(shí)施有計(jì)劃、有步驟的改造,目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開,通過各方的共同努力,逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制,為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。

  物業(yè)管理的論文 篇2

  論文摘要

  20世紀(jì)80年代開始,我國住房制度逐漸貨幣化以來,人民的居住條件有了很大改善,但其中也存在了一些問題,比如物業(yè)管理引起的糾紛,在我國,物業(yè)管理服務(wù)是一種新型產(chǎn)物,但是目前關(guān)于物業(yè)管理方面的相關(guān)立法比較滯后,在實(shí)際過程中出來糾紛、審判時對法律實(shí)踐帶來許多問題。本文擬從物業(yè)管理中存在的法律問題及原因入手,提出幾點(diǎn)對策。在文章中,首先陳述了物業(yè)管理的一些基本內(nèi)容,其次對我國物業(yè)管理中存在的一些法律問題進(jìn)行了分析,最后對物業(yè)管理的存在問題提出了自己的看法,希望通過自己的分析和寫作能對我國的物業(yè)管理體系的完善提供微薄之力

  從十一屆三中全會將全黨全國的工作重心轉(zhuǎn)移到社會主義現(xiàn)代化建設(shè)上來以后,房地產(chǎn)市場在我國逐步興起并蓬勃發(fā)展。從沿海到內(nèi)地,從城市到鄉(xiāng)村,許多地方出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。特別是20世紀(jì)80年代我國住房制度從“國家包、福利性、低租金、等級制、供給制到住房制度逐漸貨幣化”以來,成片的大型住宅小區(qū)可以說一眨眼之間便拔地而起,人民的居住條件雖有了很大改善。物業(yè)管理作為一項(xiàng)新興服務(wù)行業(yè),也進(jìn)入人民的生活中。它是在我國住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn),在業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系,行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題,因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn),并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面,除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 暫行辦法》國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)章外,國家對此方面尚無較完整的法律法規(guī)體系,使物 業(yè)管理糾 紛案件居高不下。本文試就物業(yè)管理中存在的問題略陳管見。

  一、物業(yè)管理概述

  (一)、物業(yè)管理的概念:物業(yè)一詞原是香港房地產(chǎn)中貫用的述語,特指與地產(chǎn)相聯(lián)系的房產(chǎn),主要是指一個住宅單位或樓宇、建筑物。我國對物業(yè)的規(guī)定是指已建成并投入使用的各類房屋,包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、旅游賓館等。物業(yè)可大可小,一座大廈可作為一項(xiàng)物業(yè),一個住宅單元也可作為一項(xiàng)物業(yè),同一建筑物還可按權(quán)屬不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。1981年3月,我國第一家物業(yè)管理公司———深圳市物業(yè)管理公司經(jīng)過注冊,正式掛牌營業(yè)。自此,我國現(xiàn)代物業(yè)管理從無到有、從沿海到內(nèi)地逐漸發(fā)展起來。據(jù)統(tǒng)計(jì),到1997年底,僅深圳市就有物業(yè)管理企業(yè)1115個,物業(yè)管理從業(yè)人員57032人,管理物業(yè)2910處,管理物業(yè)的總面積4 03億m2。在我國,物業(yè)管理正成為引人注目的朝陽產(chǎn)業(yè)。

  (二)、物業(yè)管理的模式:從現(xiàn)實(shí)情況來說,無論國內(nèi)或國外,物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理;第二種模式是由業(yè)主委員會實(shí)行自營管理;第三種模式是由住宅合作社實(shí)行自主管理。以上三種模式實(shí)質(zhì)上是兩種模式,即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。因?yàn)樽≌献魃缟鐔T也是業(yè)主,根據(jù)合作社章程成立的管理委員會與業(yè)主委員會沒有多大區(qū)別,因此,合作社自主管理同業(yè)主自營管理實(shí)質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國的國情,這兩種管理模式應(yīng)當(dāng)同時并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好,可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù),免除他們的后顧之憂,雖然收費(fèi)高一些,但業(yè)主負(fù)擔(dān)得起,因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實(shí)行專業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司,雙方協(xié)商確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司,單方面決定服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),然后強(qiáng)加給業(yè)主。目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。業(yè)主自營模式,由于不需要交納營業(yè)稅等稅費(fèi),有些服務(wù)項(xiàng)目如保安、保潔、綠化、電梯等,可以不聘用專職人員,而由本樓退休和下崗的居民承擔(dān),不用給他們交納社會保險(xiǎn)和住房公積金,只給他們發(fā)一些補(bǔ)貼就行了。這樣,就可以節(jié)省很大一筆開支,再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入,業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計(jì),有49%的被訪者表示希望采用業(yè)主自營式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個數(shù)據(jù)表明,有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè),不同意交給物業(yè)公司管理。

  二、我國物業(yè)管理法律中存在的一些問題

  (一)、目前我國物業(yè)管理立法滯后。目我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個方面構(gòu)成:1、憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條:“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”。《憲法》第三十九條:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二層次,全國人大及其常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化管理?xiàng)l例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等等最新出臺的是國務(wù)院頒布實(shí)施的'《物業(yè)管理?xiàng)l例》。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一,甚至有矛盾之處,往往只能反應(yīng)一個地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言,物業(yè)管理的法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國物業(yè)管理的迅速發(fā)展。

  (二)、物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確:由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年,物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下,物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時,物業(yè)管理公司往往會維護(hù)開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國新的物業(yè)管理?xiàng)l例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程,可以由開發(fā)商臨時委托物業(yè)管理公司來進(jìn)行前期物業(yè)管理,一旦成立業(yè)主大會就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理公司。但在實(shí)踐中,由于法律意識淡薄、管理不力,二者職責(zé)仍沒有明確分開。

  (三)、業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施。業(yè)主自治,是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,基于建筑物區(qū)分所有權(quán),依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定,根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。業(yè)主自治的主體是實(shí)行自治的全體業(yè)主,業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會;自治所遵循的基本原則是民主原則;自治的事項(xiàng)是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動;業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對業(yè)主委員會的民主選舉以及對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。從法學(xué)的角度來看,在業(yè)主自治法律關(guān)系中,權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會,業(yè)主自治實(shí)質(zhì)就是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下,業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會分別處于不同的法律地位,從而也就分別享有不同的權(quán)利,也分別承擔(dān)不同的義務(wù)。業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利,沒有業(yè)主的自治權(quán),就不會有業(yè)主自治,當(dāng)然也就不會產(chǎn)生業(yè)主大會和業(yè)主委員會。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括:(1)接受服務(wù)權(quán),(2)請求權(quán),(3)投票權(quán),(4)選舉權(quán)和被選舉權(quán),(5)監(jiān)督權(quán),(6)知情權(quán)等。業(yè)主大會是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式,是最高的權(quán)力機(jī)構(gòu),他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會的職責(zé)主要包括:(1)制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán),包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》;(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員的權(quán)利;(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利;(4)重要事項(xiàng)的決定權(quán);(5)監(jiān)督權(quán),有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌的實(shí)施;業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),主要負(fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主大會制定的各項(xiàng)決議。自1994年我國實(shí)施物業(yè)管理已來,已經(jīng)走過了10個年頭。在這10年中,業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進(jìn),業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見諸報(bào)端,與業(yè)主自治有關(guān)的各種糾紛也層出不窮,并逐年呈上升趨勢,這都與業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施有關(guān)。其主要表現(xiàn)為:1、開發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛;2、業(yè)主自治活動運(yùn)行過程中發(fā)生的糾紛,例如業(yè)主在選舉或者決定重大事項(xiàng)的過程中的對實(shí)體性和程序性問題而產(chǎn)生的爭議;3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動中引發(fā)各種糾紛。這與我國在物業(yè)管理立法上的缺失、業(yè)主自治意識淡漠等都與直接聯(lián)系。

  (四)、物業(yè)管理公司的經(jīng)營缺乏規(guī)范和監(jiān)督:由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應(yīng)的管理制度,物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系,它往往反客為主,與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當(dāng)成了小區(qū)的主人,對小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進(jìn)行出租收費(fèi),對小區(qū)內(nèi)的任何變動,都可以完全不征求居民的意見。有的公司收取物業(yè)費(fèi)后,一些維修工作仍需交費(fèi)。對居民提出的合理要求敷衍搪塞,甚至不理睬;有的物業(yè)公司為獲取更多利潤,在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設(shè)置廣告,影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者,物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時毆打業(yè)主。這樣就嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。

  (五)、業(yè)主法律意識淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理,但只愿意付非常少的物業(yè)管理費(fèi),一些業(yè)主對物業(yè)管理問題知之甚少,缺乏自我保護(hù)意識。他們買房時只注意房子的質(zhì)量、價(jià)格,往往忽視了物業(yè)管理問題;只知與開發(fā)商打交道,而不知如何與物業(yè)公司打交道,甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件,或明顯的質(zhì)量問題,個別人又容易將問題簡單化、情緒化。

  (六)、物業(yè)管理費(fèi)用收繳難。對物業(yè)管理公司來說,目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi)的收繳問題。通常,物業(yè)管理水平高的小區(qū),物業(yè)繳費(fèi)率就高,而在物業(yè)管理水平低的小區(qū),無論收費(fèi)多少,物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費(fèi)難的問題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率目前占到90%以上,而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率不到60%,實(shí)際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費(fèi),主要原因有:一,對物業(yè)管理的不滿意,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)沒有到位;二,質(zhì)價(jià)不相等,多收費(fèi)少服務(wù);三,除政府定價(jià)的普通住宅外,一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可;四,因房屋質(zhì)量等問題而將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司;五,由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國或者出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時等。

  三、完善我國物業(yè)管理法律制度的對策

  1、進(jìn)一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個里程碑。它對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利,以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系,都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺以后,對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題,推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展,都會起到非常重要的作用。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題,對在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。例如《條例》中對物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題,以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問題都沒有提出任何解決辦法,而且像物業(yè)公司的傭金報(bào)酬、業(yè)委會收取物業(yè)費(fèi)等新的現(xiàn)象,這部法規(guī)更是只字未提。一些專門從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師,對《條例》表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理?xiàng)l例為基礎(chǔ),進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。

  2、嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成,投入使用以后的事,但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此,新的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨(dú)立等原則。它對于解決物業(yè)管理糾紛,維護(hù)業(yè)主利益,規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè),鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商,自己不再組建物業(yè)管理公司,而是從社會上選聘。實(shí)際上,分業(yè)經(jīng)營以后,互相形成了一種制約關(guān)系,這種有品牌的物業(yè)管理公司,就能很好地對今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé),對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督,使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程,為后來的物業(yè)管理,為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。個人認(rèn)為,規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn):一要結(jié)合國外先進(jìn)物業(yè)管理體制,逐步完善我國物業(yè)管理體制;二加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理,對其資質(zhì)進(jìn)行審查,進(jìn)行業(yè)主招標(biāo),提高設(shè)立物業(yè)公司的條件,逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理;三創(chuàng)造、完善、維護(hù)公平競爭的物業(yè)管理市場機(jī)制,杜絕開發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況,在適當(dāng)時候盡快采取公開由業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)的形式,由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實(shí)力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的公司進(jìn)行管理;四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會成立時間,督促開發(fā)商及時成立業(yè)主委員會。可以設(shè)立類式履約保證金制度的制約機(jī)制,在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會時,給予必要的經(jīng)濟(jì)制裁;五對物業(yè)管理公司實(shí)行隨時抽查和年檢制度,對不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行相應(yīng)懲罰和制裁措施,對物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行必要的調(diào)解。

  3、規(guī)范物業(yè)管理合同,明確業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù),加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,應(yīng)當(dāng)依照合同約定,對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù),對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理,并提供相關(guān)服務(wù);同時,業(yè)主委員會也必須要加強(qiáng)管理,嚴(yán)格按規(guī)章實(shí)施,眾業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)督,以維護(hù)自身利益。

  4、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為。價(jià)格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定的原則,制訂、完善物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法,并加強(qiáng)對物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為,政府價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時,針對目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀,為了規(guī)范同時也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi),建議有關(guān)部門修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),可以考慮將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤,把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)檔次確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。

  5、增強(qiáng)業(yè)主的付費(fèi)觀念。要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)意識,在住房制度改革進(jìn)程中,促使住房人更新觀念。同時要加快辦理房產(chǎn)證,明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份,明晰其交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時及時繳納管理費(fèi),物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù),是物業(yè)管理能走到一個良性循環(huán)。

  6、健全業(yè)主民主自治機(jī)制。要發(fā)揮業(yè)主對物業(yè)自治管理的職能。小區(qū)的業(yè)主委員會由廣大業(yè)主財(cái)經(jīng)的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。建議將業(yè)主大會設(shè)立為自治性的社會團(tuán)體法人并取得相應(yīng)的法律地位。只有這樣才能使業(yè)主大會和業(yè)主委員會充分行使其職能,為廣大業(yè)主服務(wù)。

  7、加強(qiáng)宣傳和教育,提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平,建立物業(yè)管理人員從業(yè)資格制度,提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),樹立物業(yè)管理人員的市場意識和服務(wù)理念,使其真正能夠?yàn)闃I(yè)主服務(wù)

  參考文獻(xiàn):

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  5、中國建設(shè)監(jiān)理協(xié)會編:轉(zhuǎn)載《建設(shè)工程監(jiān)理相關(guān)法律文件匯編》,知識產(chǎn)權(quán)出版社2003年1月出版。

  6、轉(zhuǎn)載《辦理房屋裝飾案件法律依據(jù)》,中國法制出版社2003年1月出版。

  物業(yè)管理的論文 篇3

  隨著房地產(chǎn)業(yè)的橫向與縱向發(fā)展,強(qiáng)化對物業(yè)管理的法律保護(hù)已經(jīng)成為各國立法之重,對物業(yè)管理的立法,己經(jīng)成為各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場的重要課題。而物業(yè)管理各項(xiàng)課題里,始終離不開物業(yè)管理參與人間的權(quán)利義務(wù),即業(yè)主或物業(yè)使用人(住戶)與物業(yè)管理公司間的權(quán)利義務(wù),以及政府所扮演之角色,發(fā)展商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛,給物業(yè)管理工作帶來了很大的麻煩,究其原因,大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)管理公司或發(fā)展商對物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚,許多業(yè)主不明確自己擁有的權(quán)力,應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。物業(yè)管理中的關(guān)系不清楚就會出現(xiàn)各種問題,所以物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程。參與物業(yè)管理的各方主體都要認(rèn)清物業(yè)管理中的法律關(guān)系,樹立法制意識。

  一、物業(yè)管理的內(nèi)涵

  物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時經(jīng)常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負(fù)責(zé)的對象是作為共同體的業(yè)主大會的公共意志,因此在日常的管理中,應(yīng)當(dāng)有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)或違法行為,甚至可以動用一定的強(qiáng)制力,比如依照業(yè)主大會確定的規(guī)則,對不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。

  對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一:現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性,使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”,然而,有權(quán)的對世性與作為所有權(quán)客體的物的獨(dú)立性是相應(yīng)的,“所有權(quán)之標(biāo)的物須為獨(dú)立之一體”,但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn),這種獨(dú)立性受到了極大的限制,縱橫交錯的分割所有關(guān)系,緊密相連的毗連狀態(tài),專有共有部分犬牙交錯,使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪,不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習(xí)慣,必須共同參與制定規(guī)約,組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會議等。

  1、物的管理

  對物的管理狹義上分為四類:

  (1)保存行為,即以防止建筑物滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為,包括建筑物的簡易修繕,如屋頂漏雨時的簡易修補(bǔ)、門窗玻璃破碎的換修等。

  (2)改良行為,指不變更物的性質(zhì),而增加其效用或價(jià)值之行為,如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

  (3)利用行為,指為滿足區(qū)分所有權(quán)共同需要,不變更物的性質(zhì),對共有部分或基地所為之使用、收益行為,例如地下室辟為停車場等。

  (4)處分行為,指就物之權(quán)利為移轉(zhuǎn)、設(shè)定或消滅,使之發(fā)生權(quán)利變動之行為,如將共有部分設(shè)定專用使用權(quán),由特定人專屬的、排他的使用等。

  2、人的管理

  對人的管理是指對區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理,其對象不以居住于公寓大廈內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人之行為為限,凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為,均應(yīng)納入,其內(nèi)容可分為對建筑物不當(dāng)毀損行為之處置、對建筑物不當(dāng)使用行為之規(guī)制,以及對生活妨害行為之防患等。

  二、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念

  法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關(guān)系,即權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系,物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種,即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。包括以下幾層含義:

  (一)物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動的結(jié)果。要想搞好物業(yè)管理工作,理順物業(yè)管理中的各方關(guān)系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會這幾方面的關(guān)系。只有理順了這些方面的關(guān)系,才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方的關(guān)系,做到有法可依,執(zhí)法必嚴(yán),從而完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系。

  (二)物業(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)法律規(guī)范調(diào)整之下物業(yè)管理主體之間的社會關(guān)系,這種社會關(guān)系包括了業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系,業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系,業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關(guān)系以及這些主體與行政管理部門之間的關(guān)系。

  (三)物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系并不是以物業(yè)管理行為和由此產(chǎn)生的后果為內(nèi)容,而是以物業(yè)管理主體權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的。比如:某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同,合同簽訂后一個月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設(shè)施和公用設(shè)備的技術(shù)文件,并承諾:該物業(yè)公司提供國內(nèi)一流服務(wù)。由業(yè)主委員會付給物業(yè)公司服務(wù)費(fèi)。從這個案例中,雙方簽訂合同的行為,物業(yè)管理公司提供文件的行為,和業(yè)主委員會給付管理費(fèi)的行為,都不是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容,只有雙方在合同中享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容。

  三、物業(yè)管理參與人及其法律地位

  物業(yè)管理工作中幾個主要方面有:房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。

  1、發(fā)展商

  發(fā)展商將物業(yè)建成,并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后,經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū),包括公寓或別墅,發(fā)展商在竣工前,一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其它管理公司來管理新建的物業(yè),都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說,山于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為,發(fā)展商的角色變了,位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有,變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。

  發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的.行為只能是一種臨時的安排,因?yàn)樵谛陆ㄎ飿I(yè)初期,廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位,或是即使到位,由于各種各樣的原因,尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時代理已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付,因?yàn)檫@一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入,發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司,發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同,合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會成立后,有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。

  2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人(業(yè)主)

  由于購買了物業(yè),購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人,合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前,己臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進(jìn)行管理,購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利,認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時,發(fā)展商應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(或稱業(yè)主大會)。

  3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(業(yè)主大會)

  房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個非常重要的會議,由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會議。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)—物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進(jìn)行表決時,每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表,由他們代表自己去行使權(quán)利,維護(hù)自己的合法權(quán)益。

  4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律地位

  物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu),管理委員會的成員主要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)成,代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時管理委員會也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是由業(yè)主大會選舉出的代表組成,代表廣大業(yè)主的權(quán)益,是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu),那么管理委員會就應(yīng)該是一個長期的、穩(wěn)定的組織,一個松散、虛設(shè)的管理委會不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案,并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記,以確定其性質(zhì)與法律地位。

  5、物業(yè)管理公司

  物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下,委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂,即前期物業(yè)管理;等業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后,再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下,發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司,而由自己本身來承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話,也要經(jīng)過房地局的批準(zhǔn),并取得《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者,當(dāng)管理委員會成立后,也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

  6、承租人(房屋租用人)

  承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系,并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分,有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約,接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同,而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。

  7、其它相關(guān)機(jī)構(gòu)

  管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作,需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系,如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu),建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時期委托合同,由他們就物業(yè)內(nèi)新時期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約,但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主,所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請管委會審議。

  四、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類

  物業(yè)管理法律關(guān)系可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。

  (一)平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系與隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系

  按照物業(yè)管理法律關(guān)系主體的相互地位,可以把物業(yè)管理法律關(guān)系分為兩大類:一類是平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系,即法律關(guān)系主體之間是平等的,沒有相互隸屬的關(guān)系,這一類法律關(guān)系主要是指物業(yè)管理民事法律關(guān)系,如民法關(guān)系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系,即法律關(guān)系主體是相互隸屬的,例如行政法律關(guān)系。

  (二)一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系

  按照物業(yè)管理法律關(guān)系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系。一般的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于該關(guān)系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機(jī)關(guān)。具體的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于,該關(guān)系的主體是具體的(或者一方是具體的,或者雙方都是具體的),該關(guān)系的產(chǎn)生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實(shí)的發(fā)生,否則法律關(guān)系不能建立起來。

  (三)絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系

  具體物業(yè)法律關(guān)系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系。絕對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的一方——權(quán)利人是具體的,而另一方——義務(wù)人則是除了權(quán)利人之外的所有的人,這種法律關(guān)系以一個人對其他一切人的形式表現(xiàn)出來。相對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體,無論權(quán)利人還是義務(wù)人都是具體的,這種法律關(guān)系則是以個人對個人的形式表現(xiàn)出來。

  五、物業(yè)管理存在的問題及解決辦法

  (一)存在的問題

  1、有些地方貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不到位,政府職能轉(zhuǎn)變不理想

  遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,要求政府依法行政,既要到位,又不能越位,要充分尊重業(yè)主權(quán)利,尊重業(yè)主自我管理和自我約束,要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用,主要由當(dāng)事人通過合同來約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。《物業(yè)管理?xiàng)l例》適應(yīng)各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實(shí),對有些問題只做了原則性規(guī)定,需要各地制定實(shí)施細(xì)則去具體化。很多地方做的是不錯的,研究制定了符合本地實(shí)際的實(shí)施細(xì)則,但也有一些地方做得不夠,沒有很好地落實(shí),至今沒有制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施細(xì)則和配套辦法,影響了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的執(zhí)行效果。

  2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng),行為不規(guī)范

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》非常強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動中的重要作用,要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù),這需要物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的服務(wù)意識和服務(wù)水平,為業(yè)主提供保質(zhì)保量的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)踐中,相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來,或者是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來,有的企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù),服務(wù)質(zhì)量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費(fèi)不透明,巧立名目,多收費(fèi)、少服務(wù),提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自改變共享建筑、共享設(shè)施的用途,或利用其經(jīng)營謀取利益,侵害了業(yè)主的合法權(quán)益;一些不具有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營,擾亂了物業(yè)管理市場;個別物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)人員處理問題的態(tài)度生硬、方式簡單,甚至發(fā)生損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性的事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。

  3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識和能力較弱

  實(shí)踐中業(yè)主大會成立難的問題十分突出,其原因有兩方面:一方面是由于籌備成立業(yè)主大會要擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案,要確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單,這些工作需要籌備組投入一定的精力;另一方面是業(yè)主參與意識普遍不強(qiáng),眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方?jīng)]有及時按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,將原有的業(yè)主委員會制度調(diào)整為業(yè)主大會制度,仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會成員自行決策的情況,不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則,容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則,對業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用,但相當(dāng)多的業(yè)主缺乏公約意識,不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約,或者制定了僅流于形式,業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍,對此也缺乏有效的制約手段。

  4、“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格機(jī)制還沒有完全形成

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)原則,國家發(fā)改委會同建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,但不少地方還沒有研究提出當(dāng)?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見,仍然采用政策規(guī)定代替合同約定,硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不符合物業(yè)管理服務(wù)這一民事活動應(yīng)當(dāng)由雙方約定價(jià)格的精神。不少地方把應(yīng)該由政府部門或其它社會主體承擔(dān)的事項(xiàng)攤派給物業(yè)管理企業(yè),企業(yè)不堪重負(fù),也間接增加了業(yè)主負(fù)擔(dān);此外,部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響,沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費(fèi)習(xí)慣,住房物業(yè)管理消費(fèi)觀念淡薄,隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

  5、住房專項(xiàng)維修資金制度貫徹落實(shí)不到位

  住房專項(xiàng)維修資金的問題在《物業(yè)管理?xiàng)l例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房,有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項(xiàng)維修資金,或者提取了但在代管過程中被挪用,或用于發(fā)放項(xiàng)目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用,提取專項(xiàng)維修資金沒有著落。對于商品房,多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項(xiàng)維修資金制度,但資金歸集面小,歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項(xiàng)維修資金。這些問題給住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造造成困難。

  (二)解決辦法分析

  要解決我國物業(yè)管理的這些問題,應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場,并從以下方面努力:

  1、加速立法,建立物業(yè)管理法律體系,不但要有法可依,還應(yīng)切實(shí)可行,具體細(xì)致,如消防安全細(xì)則、物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)章等。

  2、改革現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),引進(jìn)競爭機(jī)制,創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境,業(yè)主委員會能夠真正行使權(quán)利,能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營,政府適當(dāng)放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的政策限制,為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式,以擴(kuò)大規(guī)模,謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。

  3、引導(dǎo)社會公眾加深對物業(yè)管理的了解,糾正偏見及錯誤看法,創(chuàng)造良好的社會輿論環(huán)境,便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務(wù)來逐步改變?nèi)藗兊挠^念。

  4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學(xué)考試等多種形式,多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才,抓緊對物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進(jìn)行上崗培訓(xùn),適時開展對小區(qū)主任的培訓(xùn)。

  5、重視業(yè)主委員會的重要作用,及時組建業(yè)主委員會,提高其參與意識,充分發(fā)揮其作用,建立健全監(jiān)督機(jī)制。

  6、引入仲裁制度,成立仲裁機(jī)構(gòu),在格式化的《物業(yè)管理合同》中訂立仲裁條款。同時政府應(yīng)協(xié)助加強(qiáng)對仲裁結(jié)果的執(zhí)行力度,形成開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及國家相關(guān)職能機(jī)構(gòu)等的聯(lián)動格局,使像收費(fèi)糾紛等類問題通過正規(guī)途徑,得到及時、妥善的解決。

  總之,物業(yè)管理中的法律關(guān)系在具體的物業(yè)管理中必須明確分清,從而理順各方的關(guān)系,更好地做好物業(yè)管理工作。這個問題的根本解決牽涉到民事基本權(quán)利的配置,需要以法律的形式才能明確,因此,還要加大物權(quán)立法的步伐,明晰相關(guān)產(chǎn)權(quán),從根本上解決。

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  物業(yè)管理的論文 篇4

  一、引言

  國有企事業(yè)單位的物業(yè)管理是一種經(jīng)營型管理模式,其作為與房地產(chǎn)綜合開發(fā)有機(jī)結(jié)合的綜合性管理,是滿足現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律的經(jīng)營活動。國有企事業(yè)單位物業(yè)管理可以改善職工生活環(huán)境,延長家屬區(qū)、工作區(qū)相關(guān)設(shè)施的使用壽命,對促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營起著積極的作用。日常管理服務(wù)是其工作重點(diǎn),除了提供一般性的日常需求服務(wù)外還包括一些相應(yīng)的配套性特約服務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國有企事業(yè)單位物業(yè)發(fā)展規(guī)模也在不斷擴(kuò)大,業(yè)主對提高物業(yè)管理水平的訴求越來越高,面對激烈的競爭和挑戰(zhàn),現(xiàn)代物業(yè)單位必須積極提升自身管理水平,促進(jìn)物業(yè)管理走創(chuàng)新之路。

  二、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題

  第一,對母體的依賴性比較強(qiáng)。一般而言,母體指的是國有企事業(yè)單位這個主體。受到舊體制的約束和影響,傳統(tǒng)的物業(yè)管理單位發(fā)展受限,進(jìn)步緩慢。以前的物業(yè)管理具有比較濃重的后勤色彩,其工作基本上是由房管所承擔(dān)的,在進(jìn)行轉(zhuǎn)型改革后,多數(shù)房管所搖身變?yōu)槲飿I(yè)管理單位,當(dāng)然發(fā)展上是取得了一定的成果,但是其物業(yè)管理很顯然無法徹底擺脫先前后勤體制的影響,和物業(yè)行業(yè)整體水平來對比,在服務(wù)意識和質(zhì)量等方面差距還是非常大的,發(fā)展也相對緩慢。企事業(yè)單位的后勤行政服務(wù)雖然看起來轉(zhuǎn)變成了物業(yè)管理部門,然而事實(shí)相去甚遠(yuǎn),物業(yè)管理僅僅是停留在表面上,后勤行政服務(wù)和管理水平并沒有真正發(fā)生改變。物業(yè)管理單位需要的高額經(jīng)費(fèi)仍需要母體輸血解決,這樣一來,物業(yè)管理乏力、服務(wù)項(xiàng)目少、服務(wù)質(zhì)量差的問題仍不能很好的得到解決。相反,還有可能出現(xiàn)惡性循環(huán),比如隨著物業(yè)服務(wù)范圍的`擴(kuò)大,反而需要母體提供更多的資金。

  第二,物業(yè)管理人員思想意識落后。眾所周知,“等靠要思想”是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下普遍存在著的一種舊思想,然而在當(dāng)前的現(xiàn)代物業(yè)管理中,仍然有為數(shù)不少的管理人員仍然存在著這種思想。他們紀(jì)律散漫、思想消極,一味的向母體索取政策和資金的支持,坐享其成。這些管理人員往往忽略成本,不計(jì)經(jīng)濟(jì)效益,現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)意識嚴(yán)重缺乏,物業(yè)管理水平依然停滯在舊體制時代,服務(wù)和經(jīng)營創(chuàng)新更是無從談起,根本無法滿足現(xiàn)代業(yè)主的需求。

  第三,物業(yè)服務(wù)意識差、管理水平不高。物業(yè)管理屬于典型的服務(wù)產(chǎn)業(yè),其本質(zhì)就應(yīng)該是提供服務(wù)。我國物業(yè)管理水平普遍不高,并且管理水平良莠不齊,差距明顯。一些從房管單位轉(zhuǎn)制出來的物業(yè)單位,行政色彩濃厚,不能提供良好的物業(yè)服務(wù);在一些中小城市,開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)不分,甚至由開發(fā)商代管,物管運(yùn)作極不規(guī)范,服務(wù)水平不高,不能很好的滿足業(yè)主的需求。當(dāng)前,我國企事業(yè)單位物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識普遍差強(qiáng)人意。隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,人們對物業(yè)管理行業(yè)的要求也越來越高,要求物業(yè)管理應(yīng)以服務(wù)為導(dǎo)向,不斷更新服務(wù)觀念,為業(yè)務(wù)提供更高品質(zhì)的服務(wù),不斷滿足業(yè)主的需求。

  三、提升物業(yè)管理水平的對策

  第一,健全物業(yè)管理體系,形成統(tǒng)一行業(yè)規(guī)范。沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范勢必會造成物業(yè)管理發(fā)展中的漏洞,對行業(yè)法律法規(guī)進(jìn)行完善,能夠有效的對物業(yè)管理市場進(jìn)行規(guī)范,從而在物業(yè)管理工作服務(wù)中,使物管工作碰到的糾紛和矛盾能夠“有法可依”,促進(jìn)矛盾的穩(wěn)妥解決,維護(hù)業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)益,推進(jìn)物業(yè)管理和諧穩(wěn)定發(fā)展。眾所周知,物業(yè)管理牽扯范圍較大,涉及到水、暖、電、氣、交通等多個方面。相關(guān)部門必須大力完善物業(yè)管理方面的法律法規(guī),促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

  第二,提高市場化程度,建立專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)、物業(yè)管理單位的快速健康發(fā)展,離不開業(yè)務(wù)素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的專業(yè)人才隊(duì)伍,高效的人才隊(duì)伍對于現(xiàn)代物業(yè)管理的重要作用不言而喻。物管單位管理人員需要具備建筑工程、園林綠化、經(jīng)濟(jì)管理等專業(yè)知識,通過從業(yè)人員的專業(yè)性來保證行業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。而目前物管單位的一個顯著問題就是市場化程度不足,針對這一問題,不僅要建立完整的價(jià)格管理、運(yùn)行機(jī)制,而且要制約企事業(yè)單位組建物管公司的盲目性,鼓勵聘請專業(yè)的物管機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理或提供管理咨詢,對于提高物管單位的市場化水平是很有裨益的。另外,還要建立市場競爭體制,建立自由競爭、公開招投標(biāo)的機(jī)制,努力提高國有物業(yè)管理單位的市場化程度和水平。人員眾多、內(nèi)部機(jī)構(gòu)龐大繁雜、管理效率低是目前大多數(shù)物管單位都存在的問題。要想解決這個問題,物管單位必須明確科學(xué)的用人機(jī)制,加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn),專業(yè)人才的基本要求是要應(yīng)具有良好的素質(zhì)并掌握科學(xué)的物業(yè)管理技術(shù),具有帶動全體員工素質(zhì)提升的能力。通過多種渠道方式進(jìn)行人才培養(yǎng),從而給物業(yè)管理單位提供豐富的人才資源,專業(yè)化其管理團(tuán)隊(duì)。

  第三,培養(yǎng)服務(wù)意識,強(qiáng)調(diào)管理精細(xì)化。物業(yè)服務(wù)單位必須以服務(wù)對象為目標(biāo),樹立顧客就是上帝的服務(wù)意識,樹立正確的服務(wù)觀念,清醒的認(rèn)識服務(wù)的意義,要清楚業(yè)主的具體需求,積極定位產(chǎn)品,主動為業(yè)主服務(wù)。既要做好常規(guī)服務(wù),改進(jìn)工作方法和態(tài)度,又要做好增值服務(wù),提升服務(wù)質(zhì)量。積極培養(yǎng)員工的服務(wù)意識,樹立良好的服務(wù)理念,落實(shí)到具體工作中。此外,還要運(yùn)用科技手段提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理智能化是現(xiàn)今物業(yè)管理的趨勢,為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平,物業(yè)管理單位應(yīng)對各類專業(yè)管理技術(shù)和知識的掌握給予高度重視,實(shí)現(xiàn)自身管理能力與科技同步發(fā)展。物業(yè)管理可運(yùn)用現(xiàn)代高科技管理手段,滿足用戶需求,并可運(yùn)用科技手段將物業(yè)服務(wù)規(guī)范起來,做到物業(yè)管理的簡單、規(guī)范和有序。此外,還要注重物業(yè)管理的精細(xì)化,要在制度建設(shè)、現(xiàn)場作業(yè)、服務(wù)流程以及監(jiān)督檢查方面做到精細(xì)化,不斷提高管理水平和質(zhì)量。與此同時,還要結(jié)合實(shí)際,注重細(xì)節(jié),培養(yǎng)員工精細(xì)化管理的理念,精心提供服務(wù),降低運(yùn)營成本。

  第四,物業(yè)管理要注重創(chuàng)新。物管單位要確立自己的角色和定位,注重經(jīng)營管理的創(chuàng)新。首先,物業(yè)管理創(chuàng)新要與市場需求相適應(yīng)。物業(yè)管理創(chuàng)新的前提是以市場為導(dǎo)向,針對其內(nèi)外部市場環(huán)境,創(chuàng)造出符合物業(yè)管理市場需求的個性化的管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定出適合自身發(fā)展的戰(zhàn)略,并以快速、靈活的策略去適應(yīng)不斷變化著的內(nèi)外環(huán)境。其具體戰(zhàn)略包括:以可持續(xù)發(fā)展為中心的戰(zhàn)略目標(biāo);以多方面合作來提高自身競爭的戰(zhàn)略途徑;以靈活善變的組織結(jié)構(gòu)為核心;以充分發(fā)揮管理人員的才能和信息技術(shù)的杠桿作用為手段。只有如此,物管單位才能根據(jù)自身所處經(jīng)營環(huán)境的變化,及時開發(fā)個性化和針對性強(qiáng)的服務(wù)商品,并以品牌優(yōu)勢去滿足市場需求。其次,物業(yè)管理應(yīng)做到經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的統(tǒng)一。物業(yè)管理不失為一種復(fù)雜的社會工作,其水平的高低,效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業(yè)管理只注重利潤,不講社會效益,那么其市場將因業(yè)主的失望而日漸枯萎;相反,如果物業(yè)公司只講社會效益而忽視經(jīng)濟(jì)效益,管理活動將因失去造血功能而難以持久地進(jìn)行下去。所以現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)必須積極探索,勇于創(chuàng)新,敢于突破常規(guī),探索與自身主體單位相適應(yīng)的高效管理措施,促進(jìn)企事業(yè)單位健康穩(wěn)定發(fā)展。

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  物業(yè)管理的論文 篇5

  一、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系分析

  (一)物業(yè)權(quán)益及物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系概念

  物業(yè)權(quán)益是指開發(fā)商或業(yè)主基于商品房土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),業(yè)主委員會通過業(yè)主大會授權(quán),物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同約定,房地產(chǎn)相關(guān)行政管理部門基于行政管理權(quán)而產(chǎn)生的一系列法律權(quán)利、義務(wù)和基于此而產(chǎn)生的收益。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系是指法律在調(diào)整各方主體針對物業(yè)權(quán)益在物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)過程中各種關(guān)系的總和。

  (二)物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系特點(diǎn)

  物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有主體多樣性,直接參與者有開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)行政管理部門。實(shí)踐中,間接參與者還有物業(yè)承租方、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)、房產(chǎn)設(shè)計(jì)單位和建設(shè)施工單位。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有客體明確性,物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系客體都指向物和債,一般不涉及人身和精神產(chǎn)品。具體的講,只涉及物業(yè)本身和基于物業(yè)而產(chǎn)生的債。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有內(nèi)容復(fù)雜性,包括業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù);前期物業(yè)管理;物業(yè)管理;物業(yè)服務(wù);各方法律責(zé)任等等。

  二、我國物業(yè)管理、服務(wù)過程中物業(yè)權(quán)益存在的主要問題

  當(dāng)前我國物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)由于法律制度保障,技術(shù)規(guī)范水平,公民法律意識,地區(qū)發(fā)展差異,歷史遺留問題,服務(wù)企業(yè)資質(zhì),從業(yè)人員素質(zhì)等諸多原因存在下列主要問題。

  1.房屋質(zhì)量最低保修期不明確或過短

  我國現(xiàn)行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定的2至5年的質(zhì)量保修期從技術(shù)層面和相對于房屋70年的產(chǎn)權(quán)使用期明顯偏短。實(shí)踐中,前期物業(yè)管理后,房屋出現(xiàn)滲漏,供熱與供冷系統(tǒng)質(zhì)量問題,給排水質(zhì)量問題以及其他共用設(shè)備老化問題就成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。

  2.住宅專項(xiàng)維修資金制度問題

  我國現(xiàn)行《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主繳納,屬業(yè)主所有,用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。實(shí)踐中,業(yè)主要使用這筆錢,程序繁瑣,效率低下。截至2013年底,全國住宅專項(xiàng)維修金累積節(jié)余超萬億,使用率不到10%。還有一個普遍存在的問題,上世紀(jì)修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項(xiàng)維修資金,同一物業(yè)管理區(qū)域,有的繳納了而有的沒有繳納。上述實(shí)際情況造成一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題很難解決,是物業(yè)糾紛引發(fā)誘因之一。

  3.業(yè)主大會和業(yè)主委員會法律地位和業(yè)務(wù)能力問題

  業(yè)主大會和業(yè)主委員會沒有對外承擔(dān)民事賠償?shù)哪芰Γ蚨涿袷滦袨槟芰ο喈?dāng)有限,從法理上講,業(yè)主大會和業(yè)主委員會至少是限制民事行為能力組織,代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同比較牽強(qiáng),但考慮到可操作性也只能如此。實(shí)踐中,很多小區(qū)業(yè)主委員會無固定辦公場所,不知其權(quán)利和義務(wù),存在多一事不如少一事的消極心理,這給物業(yè)管理帶來不利影響,也是物業(yè)糾紛的誘因之一。

  4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責(zé)是向業(yè)主提供服務(wù),從而收取服務(wù)費(fèi)而盈利。第二項(xiàng)職責(zé)是受業(yè)主大會委托代為管理物業(yè)共有部分維護(hù),共有設(shè)施維修,物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)。實(shí)踐中,很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居,缺乏服務(wù)意識,服務(wù)態(tài)度不好。為了節(jié)省服務(wù)成本,聘用沒有從業(yè)資格的人員,這些人員往往業(yè)務(wù)能力不強(qiáng),問題最突出的是安保方面。上述問題直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵,是物業(yè)服務(wù)糾紛的最直接、最主要原因。

  5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)模式問題

  一般通行收費(fèi)模式以業(yè)主房產(chǎn)面積每平米多少服務(wù)費(fèi)的定價(jià)模式進(jìn)行收費(fèi),這種收費(fèi)模式具有極簡單的`可操作性,但公平性和合理性值得商榷。6.物業(yè)共有部分經(jīng)營收益分配和亂收費(fèi)問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營的收益顯然應(yīng)該歸全體業(yè)主所有,現(xiàn)實(shí)中,這些收益有些被物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占。相當(dāng)部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無相關(guān)財(cái)務(wù)信息公開,矛盾最突出的是小區(qū)共有部分用于停車位和臨時停車收費(fèi)的收益。上述不合理甚至是違法現(xiàn)象的存在,是造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系緊張的主要原因,糾紛就在所難免,甚至發(fā)生沖突,時有相關(guān)報(bào)到見諸媒體。

  三、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系之調(diào)整方法

  現(xiàn)行調(diào)整物業(yè)權(quán)益的主要法律有《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、各種地方《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。從法律手段來講,對于物業(yè)權(quán)益調(diào)整有民事、行政、經(jīng)濟(jì)、刑事等方法。《物權(quán)法》調(diào)整物業(yè)權(quán)益是一種民事方法。《合同法》調(diào)整物業(yè)權(quán)益更多的是一種經(jīng)濟(jì)手段。針對物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系的普遍性和重要性,《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方《地方物業(yè)管理?xiàng)l例》就物業(yè)權(quán)益的綜合調(diào)整應(yīng)運(yùn)而生,明確界定調(diào)整范圍,詳細(xì)規(guī)定各方權(quán)責(zé),綜合運(yùn)用民事、行政、經(jīng)濟(jì)和刑事手段,是物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的主要方法。但在實(shí)踐中由于物業(yè)權(quán)益問題本身的復(fù)雜性,急需實(shí)施細(xì)則加以細(xì)化,以更好的指導(dǎo)物業(yè)權(quán)益司法實(shí)踐。綜上所述,物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整主要依據(jù)上述幾部法律法規(guī),在司法實(shí)踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實(shí)施細(xì)則而出現(xiàn)不同處理結(jié)果的情況比較突出。鑒于此,確立物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的基本原則十分必要。

  四、物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整原則

  (一)物業(yè)管理規(guī)范原則

  物業(yè)及其權(quán)益是廣大業(yè)主的重要權(quán)益,是人民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。據(jù)相關(guān)資料顯示,我國相當(dāng)部分的物業(yè)存在質(zhì)量問題。怎樣確保物業(yè)質(zhì)量和價(jià)值,得益于規(guī)范的物業(yè)管理。規(guī)范建筑質(zhì)量、規(guī)范管理制度、規(guī)范房地產(chǎn)監(jiān)管,讓制度合法、合理,具有可操作性,還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學(xué)性。

  (二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量原則

  物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定,怎樣提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平,得益于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員提高自身素質(zhì),依托先進(jìn)的技術(shù)和方法,進(jìn)而改善人居環(huán)境和秩序。有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛,努力構(gòu)建和諧社區(qū)。

  五、完善物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整相關(guān)措施

  物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)都圍繞物業(yè)權(quán)益展開,建設(shè)現(xiàn)代化城市和新型城鎮(zhèn)化都對物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求,怎樣確保我國建筑工程質(zhì)量和后期高效的質(zhì)量維護(hù),怎樣改善我國公民家居環(huán)境和秩序,對現(xiàn)有物業(yè)相關(guān)法律和制度進(jìn)行完善十分必要。

  (一)加強(qiáng)房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)管,引入房屋質(zhì)量保證金制度

  首先建議參照住宅專項(xiàng)維修資金制度以法律形式建立房屋質(zhì)量保證金制度,責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)商繳納房屋質(zhì)量保證金,督促開發(fā)商對房屋建筑工程質(zhì)量加以重視,從源頭確保房屋建筑工程質(zhì)量,減少后期物業(yè)管理糾紛。在房屋質(zhì)量保修期后,退還開發(fā)商。其二,延長房屋質(zhì)量保修期,強(qiáng)化開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)施工單位責(zé)任,督促其努力提高房屋建筑水平,以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質(zhì)量之要求。

  (二)完善住宅專項(xiàng)維修資金制度,降低繳存比例,提高使用率

  其一建議降低首次繳存比例,在需要增加時由業(yè)主再繳納,這樣即可保證物業(yè)后期維護(hù),又可降低業(yè)主買房成本。其二,在住宅專項(xiàng)維修資金使用程序上進(jìn)行簡化,建議規(guī)定當(dāng)房屋共有部分出現(xiàn)問題時,半數(shù)業(yè)主或受物業(yè)質(zhì)量問題直接影響相關(guān)業(yè)主通過即可。

  (三)給予業(yè)主委員會資金保障,建立物業(yè)管理基金制度

  業(yè)主委員會的民事行為能力要想得以加強(qiáng),唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業(yè)共有部分收益交由業(yè)主委員會管理,建立物業(yè)管理基金,用于業(yè)主委員會日常工作費(fèi)用,提高業(yè)主委員會成員工作積極性,著實(shí)解決物業(yè)管理區(qū)域存在的問題,為廣大業(yè)主辦實(shí)事。并建立相應(yīng)財(cái)務(wù)公開制度,接受業(yè)主的監(jiān)督。這樣做可以同時既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占,業(yè)主大會和業(yè)主委員會無作為、不作為等一系列問題。

  (四)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,嚴(yán)格按照合同辦事

  物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴以生存的法寶,是業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的前提。國家鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)總是會把盈利放在首位,怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業(yè)思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點(diǎn),是有效降低物業(yè)服務(wù)糾紛的有效途徑。那么業(yè)主監(jiān)督,業(yè)主委員會監(jiān)督,物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身提高和物業(yè)服務(wù)協(xié)會行業(yè)約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴(yán)格按照合同辦事,怎樣約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量條款,做到可衡量化,可操作性,這給業(yè)主委員會提出了較高的素質(zhì)要求。(五)改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式,有效提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款,怎樣收費(fèi)和收多少應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量為依據(jù),而不能簡單以物業(yè)面積為單一定價(jià)依據(jù)。改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑,明確的菜單式收費(fèi)模式既限定了收費(fèi)項(xiàng)目,也明確了服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和減少物業(yè)服務(wù)糾紛奠定基礎(chǔ)。同時服務(wù)合同中沒有約定的就不能收費(fèi),否則就屬于亂收費(fèi)。最后物業(yè)收費(fèi)必須出具收費(fèi)發(fā)票和收費(fèi)項(xiàng)目清單。

  六、結(jié)語

  規(guī)范的物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理水平進(jìn)步的體現(xiàn),有質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)是社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容,物業(yè)管理和服務(wù)過程中物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整的目的就是要規(guī)范物業(yè)管理和提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,相信這一社會性問題會隨著我國構(gòu)建法治社會和構(gòu)建和諧社會進(jìn)度的加快而得到妥善的解決,從而推動我國民生事業(yè)全面發(fā)展。

  物業(yè)管理的論文 篇6

  物業(yè)管理最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代的英國,至今發(fā)展已有近一個半世紀(jì)了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念,然后逐漸傳入內(nèi)地,由于我國人多地少,房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大,競爭激烈,物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié),自然逐漸成為人們購房時關(guān)注的熱點(diǎn),同時致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是,物業(yè)管理自引入中國以來才30多年,而在大陸內(nèi)地則普遍只有20年左右的發(fā)展歷史,發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此,我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進(jìn)行認(rèn)真的思考分析,把握正確的發(fā)展趨勢,才能將我國的物業(yè)管理打造得堅(jiān)不可摧。

  一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

  (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在問題

  1.資金問題

  物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn),這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)的來源應(yīng)該落實(shí)、有保證,但是目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難。 開發(fā)商支付的管理基金(建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價(jià)的2%)以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實(shí),業(yè)主大多不愿負(fù)擔(dān),因此取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。接管物業(yè)時的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)。

  2.資質(zhì)問題

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一個綜合體現(xiàn),也是取得廣大業(yè)主信任的一個標(biāo)志,而目前我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)各個相差甚遠(yuǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或附屬的物業(yè)管理部、獨(dú)立組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè),其中最后一種途徑只占少數(shù),最多的是通過

  一、三兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品,就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念,制約著物業(yè)管理的自由市場化發(fā)展。

  3.規(guī)模問題

  有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆,20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多,有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如,目前常州有近百家物業(yè)

  服務(wù)企業(yè),已形成了諸侯割據(jù)的局面,但各自托管的面積不大,一般在10萬平方米左右,而這個數(shù)字則是一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)的.經(jīng)營保本底線。又如在武漢,注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家,但是真正具有一級資質(zhì)的卻只有三家,其中兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè)。

  (二)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全

  1.業(yè)主缺乏物業(yè)知識

  一方面,輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面,某些媒體為了吸引觀眾、讀者,缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德,肆意擴(kuò)大物業(yè)管理中的矛盾報(bào)道,或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作,而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳,甚至缺乏公正而深刻的思考。

  2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)難

  在物業(yè)管理中應(yīng)該貫徹“誰享用、誰受益、誰負(fù)擔(dān)”的原則,以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是,傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn),許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低,有的企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)后,一些維修工作仍需要繳費(fèi),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問題,收費(fèi)難問題依然困擾著各物業(yè)服務(wù)企業(yè),這些都極大的影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。同時,使物業(yè)主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng),也遏制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

  3.地區(qū)間的發(fā)展不平衡

  從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快;經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市,在建設(shè)部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18 家;全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號,占全國的 1/7。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2002 年底全國實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 50%以上,這說明,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。

  4. 法律體系不完善

  不管從事什么行業(yè),都必須有法可依才能夠保證整個行業(yè)的健康、快速發(fā)展,而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止,關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是20XX年才頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例草案》,由此可見法律體系的建構(gòu)還需要時日。

  同時,也導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過程中產(chǎn)生的問題、糾紛無法有效、正確地解決,造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處;制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)有差距。雖然國家頒布有條例,但是,只能從宏觀上把握,而各地又相繼制定了地方法規(guī),但在法規(guī)與實(shí)際各物業(yè)服務(wù)企業(yè)操作上有些差距,例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)不能超過1元/平方米(不含電梯),但實(shí)際上迫于無奈大多數(shù)的物業(yè)管理費(fèi)在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動,與法規(guī)不甚相符,而對于這種值得推敲的條文,很多企業(yè)采取變相的收費(fèi)方式。致使法律與現(xiàn)實(shí)相差甚遠(yuǎn),造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難守的局面。

  二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

  隨著社會的不斷進(jìn)步,城市發(fā)展水平必然會越來越高,城市功能劃分將越來越細(xì)。對于物業(yè)的現(xiàn)狀,隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,必然會出現(xiàn)以規(guī)模化、專業(yè)化來降低成本提高利潤樹立品牌。針對制約物業(yè)管理健康發(fā)展的種種情況,如何從我國的國情出發(fā),全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素,使物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)模化、區(qū)域化、專業(yè)化的方向持續(xù)健康發(fā)展是值得我們思考和研究的重要問題。

  (一) 人才的選擇是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵

  一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、作風(fēng)好、品行正的人才隊(duì)伍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競爭、志在必得的信心所在。內(nèi)部建設(shè)必須加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn),多學(xué)習(xí)、多取經(jīng),增強(qiáng)企業(yè)的競爭力;外部方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在品牌塑造上下功夫,創(chuàng)立有自己特色的管理理念和模式,主動出擊,積極參與物業(yè)市場競爭,全面提升企業(yè)的知名度,為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展奠定的基礎(chǔ)。

  (二) 物業(yè)管理市場必須建立公平的市場競爭機(jī)制

  招投標(biāo)要求公平競爭,企業(yè)之間比管理、比服務(wù)、比成本、比效益,最終比品牌,優(yōu)勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護(hù)主義、本位主義,為建立物業(yè)管理競爭機(jī)制創(chuàng)造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業(yè)管理實(shí)行公開招投標(biāo)制度,但力度不大。政府既要營造競爭的環(huán)境,更要維護(hù)競爭的秩序。

  (三) 健全物業(yè)管理法律、法規(guī)體系

  市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系,又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。因此,政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系,為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

  (四) 走專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展的道路

  現(xiàn)在很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)大包大攬,過分強(qiáng)調(diào)自己的隊(duì)伍,一些本可以外包給專業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù),也要自己干,很勉強(qiáng)地為業(yè)主提供各種服務(wù),這樣,既使自己的管理成本居

  高不下,也使專業(yè)服務(wù)公司無事可做。而根據(jù)國外物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程,物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路,即物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是一個管理機(jī)構(gòu),其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)等均由專業(yè)化公司去實(shí)施,一個20萬平方米的小區(qū)只需要一個管理員。中國物業(yè)管理也正朝著這一趨勢發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業(yè)公司都如雨后春筍般出現(xiàn)。同時由于專業(yè)公司的專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢,也可使管理效果大大提升,在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動的情況下,效益是明顯的。

  當(dāng)然,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力,必須要有規(guī)模化的經(jīng)營作為堅(jiān)強(qiáng)后盾。因此,在這個新的世紀(jì)里,物業(yè)服務(wù)企業(yè)必然要走兼并重組之路,擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經(jīng)營。

  (五) 加大物業(yè)管理的宣傳力度

  目前,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間,一方面存在收費(fèi)難的問題,另一方面卻要求內(nèi)容廣泛的優(yōu)質(zhì)服務(wù),這種權(quán)利和義務(wù)的不對等的狀況不利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所以要加大對物業(yè)管理的宣傳力度,幫助老百姓正確認(rèn)識、理解、關(guān)心、支持物業(yè)管理。引導(dǎo)人們樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等統(tǒng)一。

  物業(yè)管理引入我國雖然僅有30多年的歷史,但是,它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示:政府的職能轉(zhuǎn)變了,財(cái)政負(fù)擔(dān)減輕了,城市的管理水平提高了,人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了。對于這個新興的行業(yè),我們不能求全責(zé)備,而應(yīng)以比較平和的態(tài)度學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀,把握其理論實(shí)質(zhì)和思想內(nèi)涵,開拓創(chuàng)新,促進(jìn)其健康成長。我相信,隨著更加科學(xué)、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善,我國的物業(yè)管理將會迎來它輝煌的未來!

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  [6]賀學(xué)表,王子潤.中國物業(yè)管理.法律出版社.2003.

  結(jié) 語

  非常感謝xxx老師給予我的悉心指導(dǎo)、多方面的入微關(guān)懷和幫助。老師淵博的知識、扎實(shí)的理論功底、高深的學(xué)術(shù)造詣、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和胸懷寬宏的高尚品質(zhì),讓我受益匪淺,終身難忘。感謝本寢室全體人員三年來的照顧和幫助,這三年的歡聲笑語是永遠(yuǎn)的美好回憶。

  經(jīng)過兩周的努力,淺談我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的論文終于完成 在整個設(shè)計(jì)過程中,出現(xiàn)過很多的難題,但在老師的幫助下順利解決了,在不斷的學(xué)習(xí)過程中我體會到: 寫論文是一個不斷學(xué)習(xí)的過程,從最初剛寫論文時對企業(yè)職位面臨的問題的模糊認(rèn)識到最后能夠?qū)υ搯栴}有深刻的認(rèn)識,我體會到實(shí)踐對于學(xué)習(xí)的重要性,以前只是明白理論,沒有經(jīng)過實(shí)踐考察,對知識的理解不夠明確,通過這次的做,真正做到理論時間相結(jié)合。

  總之,通過畢業(yè)設(shè)計(jì),我深刻體會到要做好一個完整的事情,需要有系統(tǒng)的思維方式和方法,對待要解決的問題,要耐心、要善于運(yùn)用已有的資源來充實(shí)自己。

  物業(yè)管理的論文 篇7

  一、現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性

  當(dāng)前要大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì),必須依靠內(nèi)、外源型經(jīng)濟(jì)并舉發(fā)展。而對于一些商業(yè)區(qū)位優(yōu)越,處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期的村鎮(zhèn),“招商引資”“征地辦廠”無疑是打開經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面的一種重要途徑。而要改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境,帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,離不開基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善,更離不開社會治安的維護(hù)與穩(wěn)定,這正是新農(nóng)村建設(shè)的重要目標(biāo)之一———“村容整潔”的基本要求。在新農(nóng)村建設(shè)中引進(jìn)規(guī)范化的物業(yè)管理,有利于在短時期內(nèi)扭轉(zhuǎn)環(huán)境與治安的不利局面,盡快在外來投資者心中樹立投資信心,為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展搭建一個和諧穩(wěn)定的平臺,最終實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展“”生活寬裕”的新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)。

  (一)對村民而言將現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性

  1.發(fā)展物業(yè)管理有利于提高農(nóng)民的生活質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。其中,居住質(zhì)量的高低是檢驗(yàn)全面建設(shè)小康社會成果的重要標(biāo)準(zhǔn)。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,農(nóng)民生活水平尤其是居住條件得到了極大改善。現(xiàn)在農(nóng)村居住的主要矛盾是農(nóng)村現(xiàn)有的管理制度無法滿足農(nóng)民的居住需求。好的物業(yè)管理公司可以改善農(nóng)村的居住環(huán)境,有利農(nóng)民安居樂業(yè),實(shí)現(xiàn)農(nóng)民住宅資產(chǎn)的保值增值。

  2.發(fā)展物業(yè)管理有利于緩解農(nóng)村就業(yè)壓力就業(yè)是民生之本。當(dāng)前和今后我國相當(dāng)長一段時間就業(yè)形勢會極為嚴(yán)峻和復(fù)雜,就業(yè)需求也會十分強(qiáng)烈,擴(kuò)大就業(yè)是我國當(dāng)前和今后長時期重大而艱巨的任務(wù)。特別是在農(nóng)村,剩余勞動力的大量外出務(wù)工使在農(nóng)村居住的都是孤寡老人和留守兒童。而農(nóng)業(yè)的機(jī)械化發(fā)展進(jìn)一步解放了農(nóng)村的生產(chǎn)力,使更多的農(nóng)民面臨工作需求。作為勞動密集型行業(yè)的物業(yè)管理,做好物業(yè)管理工作需要大量的保潔員、保安員、水工、電工等,這些工種只要農(nóng)民愿意干,經(jīng)過培訓(xùn)都可以滿足物業(yè)管理公司的需要。引入物業(yè)管理模式,能夠?yàn)榫徑廪r(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾作出重要貢獻(xiàn)。

  (二)對物業(yè)企業(yè)而言將現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性

  黨的十六屆五中全會提出了建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的社會主義新農(nóng)村的重大發(fā)展戰(zhàn)略,這是我國當(dāng)前和今后經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)。在社會主義新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程中,隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型,農(nóng)村的'管理模式與生活方式正在發(fā)生重大變化,其間蘊(yùn)涵著物業(yè)管理的廣闊市場。新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后可以為物業(yè)公司提供廣闊的市場,有利于物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量,擴(kuò)大市場占有率,提高企業(yè)效益和企業(yè)影響力,創(chuàng)建企業(yè)品牌。

  二、新農(nóng)村管理中引入現(xiàn)代物業(yè)管理制度的可行性

  1.農(nóng)村居民健康文明生活方式的訴求

  社會主義新農(nóng)村建設(shè)給廣大農(nóng)村地區(qū)帶來了翻天覆地的變化,尤其居住環(huán)境得到了極大的改善,現(xiàn)代化新興居住小區(qū)替代了農(nóng)村原有的破舊分散的庭院式村居。同時伴隨著農(nóng)民收入的增加,農(nóng)民對住房需求也逐漸由有房住改變?yōu)橛腥斯茏约旱淖》浚恍陆ǖ母邔泳幼⌒^(qū)也需要有專業(yè)的公司對房屋及附屬的配套設(shè)備實(shí)施進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù);農(nóng)民也需要有專業(yè)的公司實(shí)現(xiàn)對公共綠地和環(huán)境的管理。而這些物業(yè)公司都可以滿足,所以在農(nóng)村引入物業(yè)管理模式的主觀條件也已具備。

  2.鎮(zhèn)、鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)烈的為民辦實(shí)事宗旨意識訴求

  山西農(nóng)村的治安管理一般由村民自發(fā)組建的聯(lián)防隊(duì)管理,在黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行群防群治。但是,由于勞動力大量轉(zhuǎn)移導(dǎo)致人員無法滿足需求、現(xiàn)行的治安管理設(shè)備設(shè)施由于隊(duì)員缺乏專業(yè)技能和素養(yǎng)無法使用,原始的村民安全管理模式已經(jīng)難以應(yīng)對日益復(fù)雜的農(nóng)村治安環(huán)境;尤其是面對大量的外來人口,以及日益復(fù)雜的車輛安全管理和消防隱患,只靠村民自治,顯然缺少專業(yè)的知識和技能。安全設(shè)備實(shí)施不會使用和管理,治安問題尤為突出;由于缺乏專業(yè)管理,很多公共設(shè)備設(shè)施被破壞事件經(jīng)常發(fā)生,故障且不懂如何使用處于常態(tài);環(huán)衛(wèi)設(shè)施缺少或不會使用,保潔沒有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和流程,村民不去保持等造成衛(wèi)生環(huán)境臟亂差問題突出。總體來說,傳統(tǒng)的農(nóng)村管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展,嚴(yán)峻的農(nóng)村現(xiàn)實(shí)需要創(chuàng)新管理體制來解決。

  3.現(xiàn)代物業(yè)管理市場在農(nóng)村有廣闊的發(fā)展前景

  對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說,城市里面物業(yè)管理行業(yè)競爭日益嚴(yán)峻,而農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為物業(yè)管理企業(yè)提供了非常廣闊的市場,現(xiàn)階段農(nóng)村物業(yè)管理只是在幾個地方進(jìn)行了初步的試點(diǎn),農(nóng)村的住宅及附屬的設(shè)備實(shí)施同樣需要物業(yè)公司來管理。農(nóng)民生活水平的提高也促進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理的需求,并且這個市場非常巨大,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會在農(nóng)村出現(xiàn)大量的物業(yè)管理模式。

  物業(yè)管理的論文 篇8

  物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè),尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后,人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量,關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù),盡可能使住宅小區(qū)整潔,環(huán)境優(yōu)雅,生活便利,安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度,而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中,遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

  一、居民觀念需轉(zhuǎn)變 多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度,使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念,習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式,認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢,如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi),也應(yīng)該由單位交,住房消費(fèi)意識淡保

  二、硬件條件相對落后 舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題,小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高,硬件設(shè)施主要有以下一些不足:包括綠化面積較孝機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。

  三、產(chǎn)權(quán)形式多樣 舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房,房改售房,回遷房,農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房,居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣,有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

  四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象 產(chǎn)權(quán)形式的多樣化,使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有:單位自管房物業(yè)管理公司,房管局直管公房物業(yè)管理公司,社區(qū)管理單位,居委會,市政設(shè)施單位,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

  五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大 舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,改善居民的生活環(huán)境,必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造,如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同,資金量少則幾十萬,多則上百萬,甚至上千萬。資金從哪里來,是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個重要問題。

  六、物業(yè)管理收費(fèi)困難 已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū),甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū),也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn),目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元,普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用,很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。

  七、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮 實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會,但受方方面面因素的影響,很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人,但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任,就不愿意參加業(yè)主委員會,已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人,甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

  八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾 社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的,與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目,把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來,進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房,開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等,對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

  針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題,提出以下建議: 其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作 當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛,涉及物業(yè)管理的方方面面,而物業(yè)管理立法工作的滯后,使得很多糾紛無法解決,或造成一些潛在的矛盾和糾紛,建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作,通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),消除爭議,特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。

  其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資,改善居民生活環(huán)境 1、城市的管理者是各級政府,政府樹立經(jīng)營城市的概念,使城市的資產(chǎn)增值,并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中,拿出專項(xiàng)資金,逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造,為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。

  2、住宅的實(shí)際使用人,是居住環(huán)境改善的最大受益者,也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中,可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識,由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

  3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人,在目前房改政策下,產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例,可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況,進(jìn)行測算,決定投資量,尤其是居民的投資,不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

  其三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 針對沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū),政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計(jì)劃,擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難,針對每個小區(qū)存在的問題,逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理,充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。

  其四、深化房改政策,在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分 房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化,是住房分配制度的重大改革,但房改售房與 物業(yè)管理銜接的還不夠,特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠,建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分,將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員,政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策,配套執(zhí)行。

  其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的.物業(yè)管理契約關(guān)系 商品房在買房之時,買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同,但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時,雙方對物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定,導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同,通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同,建立物業(yè)管理的委托關(guān)系,約束雙方的利益關(guān)系,改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意,跟我沒關(guān)系的觀念。

  其六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳 一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識,這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。

  二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平,總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn),向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。

  三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù),增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。

  四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳,對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。

  五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作,該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi),包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。

  其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系 物業(yè)管理是一種企業(yè)行為,而社區(qū)管理則是一種政府行為,社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代,但又互相配合,在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工,物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作,基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D,就運(yùn)用行政權(quán)利,自行進(jìn)行管理。

  其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性,改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè),一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。

  為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標(biāo),建鄴人在加快新城建設(shè)的同時,對新城區(qū)實(shí)施有計(jì)劃、有步驟的改造,目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開,通過各方的共同努力,逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制,為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。

  物業(yè)管理的論文 篇9

  一、物業(yè)管理工作的難點(diǎn)

  1.物業(yè)管理定位不準(zhǔn),工作無目標(biāo)

  由于山丹馬場地處山區(qū)和草原,工作場所和生活小區(qū)沒有嚴(yán)格區(qū)分,造成社區(qū)的物業(yè)單位名稱難以確定。歷史上掛過三塊牌子,由軍隊(duì)時期的“軍馬場家屬區(qū)”,到移交央企后的“馬場家屬區(qū)”,又被普遍稱作“馬場小區(qū)”。在目前國有企業(yè)體制下,馬場社區(qū)作為被管理對象,給企業(yè)帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。企業(yè)是以保障民生為重,還是以經(jīng)營效益優(yōu)先?對此,難以統(tǒng)籌協(xié)調(diào),特別是如何做好社區(qū)物業(yè)管理工作,成為企業(yè)的一個難題,目前只能遇到一個問題解決一個問題,常常是“茶壺蓋不如茶壺多,蓋不住冒氣的茶壺”,老問題還沒解決,新問題又產(chǎn)生了。

  2.舊有管理思想固化,工作無頭緒

  社區(qū)居民多為離退休老干部、軍轉(zhuǎn)干、老職工,他們曾經(jīng)是英勇無畏的戰(zhàn)士,做出過卓越貢獻(xiàn)的牧馬人,他們?yōu)樯降ゑR場在特定歷史發(fā)展時期,社、教、文、體、經(jīng)濟(jì)等諸多方面,奉獻(xiàn)了才智和汗水。面對市場化、社會化發(fā)展的進(jìn)程,在社區(qū)物業(yè)管理上思想難免守舊、不易適應(yīng)。普遍存在觀點(diǎn)是“企業(yè)出錢維持社區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹保此泄苍O(shè)施或事務(wù)都由“公家”解決。社區(qū)的供水、供暖等公共設(shè)施維護(hù)支出,不夸張地說“針眼大的窟窿斗大的風(fēng)”,這些看不見的日常支出,在企業(yè)預(yù)算支出上占去較大的份額。企業(yè)有限的現(xiàn)金不能有效用在增加利潤的經(jīng)營策劃中,拖了企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的后腿。如何實(shí)現(xiàn)政企分開,為企業(yè)減負(fù),剝離社會職能,推進(jìn)物業(yè)管理社會化,是一個現(xiàn)實(shí)的難題。

  3.企業(yè)自身機(jī)制限制,工作無動力

  保障物業(yè)費(fèi)的有效收取和保持物業(yè)費(fèi)的合理規(guī)模,是保證物業(yè)管理工作正常開展的基礎(chǔ)。而現(xiàn)實(shí)卻是拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的`現(xiàn)象很常見,特別是部分業(yè)主對國家有關(guān)政策斷章取義,在對文件精神一知半解的情況下,抵觸情緒較強(qiáng)。同時,社區(qū)物業(yè)管理受山丹馬場自身經(jīng)營管理體制的局限,累積了許多問題,如:專業(yè)人才匱乏;服務(wù)質(zhì)量難以適應(yīng)居民要求;管理辦法粗放簡單;物業(yè)費(fèi)收取方式缺乏靈活性等,缺乏有效的激勵約束機(jī)制,難以形成持續(xù)有效的物業(yè)管理工作動力。

  二、突破物業(yè)管理困局的探索

  近期,一則《駐渝央企分離移交“三供一業(yè)”啟動工作會在渝舉行》的標(biāo)題新聞,詳細(xì)報(bào)道了重慶央企“三供一業(yè)”剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決企業(yè)包袱試點(diǎn)工作,對于地方央企具有示范作用,為探索分離企業(yè)辦社會職能提供了有益的借鑒,特別是對地理自然環(huán)境脆弱,企業(yè)經(jīng)營發(fā)展、社會職能履行、人文發(fā)展矛盾突出的山丹馬場無疑于“一場及時雨”,帶來了一線曙光。山丹馬場下轄4個農(nóng)牧企業(yè),10個工(商)礦企業(yè),4個事業(yè)單位,分布在9個社區(qū),場區(qū)境內(nèi)土地、煤礦、水力資源豐富;養(yǎng)馬業(yè)長興不衰;連片油菜籽是全國最大的種植區(qū);工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品在河西地區(qū)有一定的份額;自然風(fēng)光人文景觀構(gòu)成山丹馬場獨(dú)居特色的旅游資源;已并行發(fā)展為農(nóng)牧工商聯(lián)合體。正因?yàn)樯降ゑR場的獨(dú)特資源和特色優(yōu)勢,社區(qū)管理脫困的改革創(chuàng)新,牽一發(fā)而動全身,更具有區(qū)域特點(diǎn)和探索意義。

  1.實(shí)施分類監(jiān)管,促進(jìn)國有資產(chǎn)保值增值

  統(tǒng)一思想認(rèn)識,堅(jiān)持深化改革,根據(jù)不同企業(yè)類型,合理界定山丹馬場及二級企業(yè)功能,明確定位,有針對性地調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)。以實(shí)現(xiàn)社會效益為主要目標(biāo),承擔(dān)政府戰(zhàn)略任務(wù)或提供公共服務(wù)的企業(yè),可以分為功能性企業(yè);以經(jīng)濟(jì)效益為主要目標(biāo)的企業(yè),可以分為競爭性企業(yè)。根據(jù)不同國有資產(chǎn)布局結(jié)構(gòu),動態(tài)調(diào)整國有企業(yè)分類,實(shí)現(xiàn)山丹馬場資源優(yōu)化配置,推動山丹馬場轉(zhuǎn)型升級。山丹馬場社區(qū)物業(yè)管理,主要承擔(dān)公共服務(wù),側(cè)重民生社會效益,歸為功能性企業(yè)類型,對社區(qū)實(shí)行有針對性的社會化管理,促進(jìn)山丹馬場社區(qū)國有資產(chǎn)保值增值。

  2.厘清政企職能,推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理社會化

  堅(jiān)持以資本為紐帶,結(jié)合企業(yè)功能特點(diǎn),加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理。對關(guān)系國家安全和涉及重要民生的企業(yè),國有資本保持獨(dú)資或絕對控股;對涉及重大基礎(chǔ)設(shè)施,重要礦產(chǎn)資源的企業(yè)及戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè),國有資本保持相對控股;對其他國有股權(quán)可以根據(jù)市場競爭和發(fā)展情況,按市場規(guī)則有序進(jìn)退。社區(qū)物業(yè)管理屬于民生工程,關(guān)系到公共服務(wù)和安全,有序推進(jìn)山丹馬場政企分開,剝離山丹馬場社區(qū)物業(yè)管理的社會職能,由政府職能部門承擔(dān)對應(yīng)的社會責(zé)任,既有助于山丹馬場輕裝上陣,也有助于物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

  3.完善配套政策,助推山丹馬場融入地方發(fā)展規(guī)劃

  社區(qū)物業(yè)管理移交,關(guān)系到山丹馬場每一個職工的切身利益,少不了每名職工的參與,更離不開退職人員的關(guān)心和支持。必須充分尊重歷史,貫徹落實(shí)相關(guān)政策,健全改制協(xié)調(diào)機(jī)制,真正將山丹馬場發(fā)展融入?yún)^(qū)域發(fā)展規(guī)劃。關(guān)鍵是要認(rèn)清山丹馬場所承擔(dān)的社會職能,特別是在祁連山自然保護(hù)區(qū)承擔(dān)的生態(tài)資源保護(hù)責(zé)任,政府應(yīng)給予相應(yīng)的資源配置和補(bǔ)助。建立健全公共建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)償機(jī)制,制定財(cái)政、稅收、土地、人力資源社會保障等具體政策和措施,提升山丹馬場公共基礎(chǔ)建設(shè)水平,促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。目前,已經(jīng)啟動的央企分離移交工作成效顯著。物業(yè)管理移交工作的開展和推進(jìn),不可避免的有這樣那樣的困難和挑戰(zhàn),還需多方共同努力,只有將思想和行動統(tǒng)一到黨的十八屆三、四中全會精神上來,以“聯(lián)合發(fā)展,互利共贏”的原則,搶抓西部大開發(fā)歷史性機(jī)遇,才能為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù),減輕山丹馬場發(fā)展包袱,集中精力提高企業(yè)效益,為職工增收謀福利,保障山丹馬場社會職能分離改革有序、協(xié)調(diào)、穩(wěn)健推進(jìn),實(shí)現(xiàn)山丹馬場轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展,鑄造強(qiáng)場。

  物業(yè)管理的論文 篇10

  [摘要]物業(yè)管理作為一種新興行業(yè),目前在國內(nèi)發(fā)展迅速。但學(xué)校在人才培養(yǎng)方面跟不上社會和企業(yè)發(fā)展的要求。本文通過對物業(yè)管理從業(yè)人員的現(xiàn)狀進(jìn)行分析,探討物業(yè)管理課程開設(shè)過程中的問題,提出相應(yīng)的建議。

  [關(guān)鍵詞]物業(yè)管理;雙師型;訂單式

  我國第一部這方面的法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布,標(biāo)志著我國物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入規(guī)范化、法制化發(fā)展的時期。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)為適應(yīng)市場的發(fā)展,很多開設(shè)此專業(yè)的院校都將物業(yè)管理作為核心課程。一方面,市場對于物業(yè)管理從業(yè)人員需求旺盛;另一方面,從房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的畢業(yè)生座談當(dāng)中了解到,畢業(yè)后從事該行業(yè)的人數(shù)極少。因此,開設(shè)此門課程的高職院校在適應(yīng)社會發(fā)展的同時,要思考開設(shè)過程中存在的問題,找出解決問題的思路。

  1高職院校物業(yè)管理人員的從業(yè)現(xiàn)狀

  人們談到物業(yè)管理,主要傾向于住宅的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)。有意向從事此行業(yè)的畢業(yè)生,也將思維禁錮在住宅物業(yè)上,而沒有考慮到商業(yè)物業(yè)。物業(yè)管理涉及維保服務(wù)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、接待服務(wù)、應(yīng)急服務(wù)、延伸服務(wù)以及經(jīng)營管理,每一個部分展開都可以成為一門課程。但是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)不可能就這門課程再展開,因此學(xué)生學(xué)到的只是皮毛,由此而造成了在物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)的尷尬局面。再加上思維的限制,就業(yè)門檻的設(shè)置,從事此行業(yè)的畢業(yè)生大多是物業(yè)客服。該崗位的主要工作是處理與業(yè)主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣,相比于房地產(chǎn)營銷、策劃等其他行業(yè)的畢業(yè)生來說待遇普遍不高,大多數(shù)畢業(yè)生對此工作不感興趣,或是短暫從事該工作后又轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。

  2高職院校物業(yè)管理課程存在的問題

  物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展,該行業(yè)人才的需求急劇擴(kuò)大上升,物業(yè)管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養(yǎng)模式不夠成熟,所以在物業(yè)管理課程教學(xué)中存在一些問題。

  2.1專業(yè)教師缺乏

  物業(yè)管理涉及的面很廣,從常規(guī)性的物業(yè)管理到延伸服務(wù),每一個環(huán)節(jié)展開都可以獨(dú)立為一門課程,除此之外,還與建筑學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)等學(xué)科交叉。高校開設(shè)這門課程的'時間普遍不長,教授這門課程的老師大多都不是專業(yè)出身的。作為一門課程的授課老師,很難做到既懂設(shè)備的維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、保潔工作,又懂得物業(yè)的經(jīng)營與運(yùn)作。老師對這項(xiàng)管理工作所提供的服務(wù)都不是十分了解,更談不上實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)了。

  2.2教材沒有緊跟市場的需要

  市場上關(guān)于物業(yè)管理的教材很多,但是很少有教材包含了從物業(yè)管理的早期介入,到傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù),再到物業(yè)的運(yùn)營管理。即使有,內(nèi)容也過于陳舊,沒有及時更新。商業(yè)物業(yè)管理,不僅有傳統(tǒng)的設(shè)備維修保養(yǎng)、保潔服務(wù),還涉及物業(yè)的經(jīng)營。未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展,不再局限于建設(shè)―出售的模式,尤其是購物中心,很多都是只租不售。如何在運(yùn)營中,吸引租戶,留住顧客,是物業(yè)管理未來思考的方向。但是目前市場上缺乏這樣的教材。

  2.3教學(xué)條件欠成熟

  系統(tǒng)的物業(yè)管理軟件,市場上比較少,其主要工作內(nèi)容是物業(yè)日常管理工作,客戶基礎(chǔ)信息,財(cái)務(wù)信息,客戶跟蹤服務(wù)等。市面上的幾個大品牌價(jià)格不菲,并且針對教學(xué)的物業(yè)管理軟件幾乎沒有,所以很少有學(xué)校購進(jìn)。

  由于該門課程涉及的物業(yè)類型包括住宅、寫字樓、商場、酒店等,針對不同的物業(yè)類型,配套的實(shí)訓(xùn)室不同。由于開設(shè)這門課程的時間不長,加之畢業(yè)生直接從事這方面工作的人數(shù)偏少,很多職業(yè)院校都沒有對建立實(shí)訓(xùn)室引起重視。

  2.4與企業(yè)聯(lián)系不緊密

  高職院校培養(yǎng)的是應(yīng)用型人才,理論知識需要運(yùn)用到實(shí)踐當(dāng)中,傳統(tǒng)的教學(xué)模式――一本書、一支粉筆不再滿足物業(yè)管理教學(xué)的需要。企業(yè)在培養(yǎng)物業(yè)人才中有著不可替代的作用。但是很多院校與企業(yè)建立的聯(lián)系,僅僅局限于帶學(xué)生參觀企業(yè)所管理的物業(yè),沒有深入到公司的內(nèi)部運(yùn)營。而且一般都是住宅小區(qū),忽視了其他的物業(yè)類型。

  3物業(yè)管理課程建設(shè)的思考

  3.1培養(yǎng)“雙師型”教師

  物業(yè)管理不僅需要理論教學(xué)的老師,更需要實(shí)踐能力強(qiáng)的老師,因此要加強(qiáng)“雙師型”教師的培養(yǎng)。目前,各大高校對于物業(yè)管理“雙師型”教師都十分缺乏,此類老師的培養(yǎng)顯得尤為重要。院校可以將有培養(yǎng)潛質(zhì)的老師送到企業(yè)去學(xué)習(xí),培養(yǎng)老師的實(shí)際操作能力。

  3.2與企業(yè)合作,編寫教材

  目前,市場上的教材都跟不上物業(yè)發(fā)展的步伐,導(dǎo)致學(xué)生學(xué)非所用,學(xué)不致用。只有企業(yè)在物業(yè)服務(wù)的過程中,才了解顧客需要什么服務(wù),才知道會遇到什么問題,才明白要招聘什么樣的技能人才。通過與企業(yè)合作編寫教材,緊扣市場需要,培養(yǎng)技能人才。

  3.3建立實(shí)訓(xùn)基地

  實(shí)訓(xùn)基地的建立,既要滿足課堂理論教學(xué),又要適應(yīng)企業(yè)崗位的需要。現(xiàn)代教育不再是單純的理論教學(xué),而是要注重培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力。在物業(yè)服務(wù)的過程中,會遇到很多意想不到的事件。要借助實(shí)訓(xùn)基地這個平臺,通過情景模擬,培養(yǎng)學(xué)生處理突發(fā)事件的能力。

  3.4開展“訂單式”的培養(yǎng)模式

  由學(xué)院牽頭,與固定的企業(yè)共同制訂人才培養(yǎng)方案,包括授課計(jì)劃、教學(xué)內(nèi)容、課堂教學(xué)、實(shí)習(xí)方案等,真正做到“產(chǎn)學(xué)研”相結(jié)合。在理論授課階段,除了安排任課老師講解知識,也可以邀請企業(yè)有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員到學(xué)校來講課。同時組織同學(xué)到企業(yè)現(xiàn)場邊聽課邊學(xué)習(xí)。在課程開設(shè)階段,安排一定連續(xù)時間段的企業(yè)實(shí)習(xí),深入到企業(yè)內(nèi)部,與公司員工共同工作。

  物業(yè)管理已經(jīng)是除了房價(jià)、地段以外,購房者考慮的重要因素了。隨著國家對于房地產(chǎn)的控制,物業(yè)管理將會是未來爭奪顧客的一個新亮點(diǎn)。但是在這個行業(yè)中,既懂常規(guī)性服務(wù),又懂得物業(yè)運(yùn)營管理的人才少之又少。職業(yè)院校在這門課程的教學(xué)中,要抓住市場空白點(diǎn),與企業(yè)緊密合作,培養(yǎng)出企業(yè)和社會所需要的人才。

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