物業管理論文

時間：2023-02-01 17:14:45 論文我要投稿

物業管理論文

　　在學習和工作中，大家對論文都再熟悉不過了吧，通過論文寫作可以培養我們的科學研究能力。那么你知道一篇好的論文該怎么寫嗎？下面是小編為大家整理的物業管理論文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

物業管理論文

物業管理論文1

　　高校是莘莘學子勤奮求學，渴望成才的高等學府。探索高校物業管理是物業管理行業的新課題。

　　就目前物業管理狀況而言，高校是物業管理行業的一片凈土。高校圖書館的物業管理更是這片凈土中的一塊處女地。那里沒有業主"論壇"、那里沒有業主委員會的"硝煙"。開拓高校物業管理市場，是我們物業公司發展又一新的契機。

　　高校是一個高層次、高學歷的上層建筑，每年都有幾十萬學子懷著對未來的憧憬踏入這扇大門。他們來自五湖四海，隨著我國經濟的發展，高校為迎接他們，每年都在不斷創造良好的環境，讓學子們的入駐環境得到改善。我們了解到：近年來高校圖書館的'改擴建，職工公寓的新建，學生宿舍的改善、翻新，學生食堂、教工食堂的改造都給我們物業公司帶來了商機。原來老氣化的物業管理模式已不適應新一代學生的需求。而溫馨的服務，科學的管理是探索高校物業管理的新途徑。

　　為探索我們走進了高校，為探索我們訪問了教師、學生，你們需要我們提供什么服務？我們能為你們提供些什么服務？我們應該怎樣服務？怎樣管理？所有的問號讓我們確立了高校經營的理念：服務質量是我們的生命線，科學創新的管理是我們的頭腦線，學生教師的認同是我們的感情線。根據這個經營理念我們制定了高校物業管理的經營方針與策略和管理模式。我們用這些經營理念、方針與模式終于叩開了高校大門，我們擁有上海復旦大學教師公寓樓、復旦大學理科圖書館和文科圖書館的物業管理權總計3萬平方米。這些物業與常規的物業在管理上有以下幾個不同：

　　1.服務對象不同：過去我們服務對象是社會各行各業，不同職業的人，而現在服務對象是老師、是學生，單純知識型。

　　2.管理的環境不同：商住環境與圖書館環境不同，人流量大，給保潔與安保增加了工作量。

　　3.管理的模式不同：商住式小區是封閉式管理，而圖書館是開放式的管理。

　　4.管理重點不同：商住小區的管理重點是設施設備的維護與保養及大樓安全，而圖書館則是以消防安全為重點。

　　根據這些不同，我們對員工進行了專題培訓。首先，從禮貌用語開始：“您好！”、“請出示學生證！”、“謝謝！”規范禮貌用語，增加親和力，讓學生與老師認同我們。其次，是做好保潔工作，讓老師學生們每天有一個干干凈凈的學習與工作環境。再從加強夜間閉館后的消防安全檢查入手，注意對書庫的保衛和保潔。書庫中的有些書籍屬絕版，這是國家級的珍貴文獻，是業主關心的重點，在操作上用精確的工作流程來加以規范與約束，也是我們在日常培訓中三令五申的重要課題。

　　經過努力，我們所管理的物業協助復旦大學通過了國家教委“211工程”的驗收，并得到了部級領導、市領導參觀檢查工作時的好評。很多學生在校內比較了不同物業公司管理的場所后，公開在網上向校方表揚了我們的物業公司，夸獎我們管理的規范和服務的親切。

　　雖然該物業對公司來說只是微利項目，但我們從品牌與市場開發角度考慮這是一個痛苦的原始積累過程。公司畢竟已在高等學府掛出了“由新上海國際物業管理有限公司管理”的招牌。我們要讓來過這里的所有人記住我們，也但愿這些學子中未來的成才者能記住公司的標志，想起我們的服務與管理，這也是一種投資，服務投資，感情投資，經過努力，我們相信一定會得到豐厚的回報。

　　當然我們也清醒地認識到：物業管理公司要生存和發展就必須增加積累、擴大經營規模，還要靠多種經營取得收入，這是當前物業管理公司發展不可忽視的重要資金來源。“一業為主，多元經營”的方針同樣也是高校物業拓展的方針，如何針對高校的特點，貫徹多種經營這是我們要繼續努力的方向。我們要積極探索，走出一條高校物業管理的新途徑。

物業管理論文2

　　1合理確定物業管理的定位

　　在物業管理中，工作人員的工資并不高，這主要是因為物業管理的人工成本比較低，而且物業管理并不是暴利行業，而且物業管理的技術含量比較低，所以，工作人員的薪酬并不高。如果物業管理單位收取過多的物業費，則會使小區的業主承受過重的經濟負擔，所以，物業管理并定位為非暴利行業，這也是物業管理的基本定位。物業公司與業主屬于雇傭的關系，業主只需要一次性交清物業費，而無需繳納額外費用，所以，物業公司的利潤比較低。另外，合理收取物業管理費對社會發展有著重要意義，物業管理單位的成立，可以緩解我國就業難的形式，而且還能提高小區的品質，有利于美化居民的生活環境。所以，對物業管理的定位，應該是非暴利行業以及吸納低廉勞動力的行業。

　　2物業管理的行為規范

　　物業管理是一項綜合性較強的工作，其包括多項工作內容，對物業管理行為的規范，可以有效改善物業管理混亂的現象，也可以緩解業主與物業公司的矛盾與糾紛，使社會的氛圍以及環境更加和諧。物業管理的亂象存在多年了，從其種種亂象中，人們已不難看出，物業服務水平高低并不是最重要的，最重要的是物業公司必須講誠信，只有物業公司講誠信，才能讓每個業主心無怨言地交納物業費。對此，社區專家舒可心認為，讓物業公司公開賬目不是目標，讓物業公司誠信起來才是終極目標，要讓物業公司拿到物業費后誠信地為業主們提供服務。對此，也可以這樣表述，業主們交給物業公司的是物業管理服務費，而不是房租。從本質上說，物業管理是一種信托行為，其實際上是業主信任物業管理公司，一起出錢讓物業管理公司管理小區的共同事務。在這種信托關系中，業主天然擁有要求物業管理公司公開賬目的權利。但是，由于絕大多數小區沒有業委會導致的業主力量的薄弱，物業管理公司歷來均以強勢應對零星業主對這一問題的.要求。此次政府頒布的《撰寫規范》和《示范文本》，對物業費收支賬目公開的程序、時間、地點給出了一個標準的固定模板。盡管《撰寫規范》和《示范文本》仍有缺陷與不足，但仍可將其視為規范物業管理企業行為進程中具有里程碑式意義的事件。因為，把物業管理公司收取物業費的行為監管好了，物業管理的亂象就會逐步好轉起來，物業管理就會走上正軌。

　　3政府強力介入物業管理

　　在經濟體制變革及社會轉型時期，社會中的利益關系和利益格局均處在劇烈調整中，且社會中的利益主體也越來越多元化。在這種情況下，利益的矛盾、沖突與博弈，成為一種普遍的社會現象。在這個過程中，地方政府的職能逐漸紊亂，開始積極地充當市場利益的主體，開始兼具“政府人”和“經濟人”的雙重屬性。政府兼具的這個雙重屬性，導致了許多的市場失靈、物業管理市場的失靈，就是這許多的市場失靈中的一種。目前，我國的大部分物業管理企業與房地產開發商一樣，有著深厚的政府背景。我國目前的物業管理企業來源有三類:第一類是房地產開發商的下屬企業，與房地產開發商是“父子關系”;第二類是由政府房管部門轉制而來;第三類是完全市場化和專業化的物業服務企業。在這三類物業管理企業中，前兩類占居了大多數，第三類所占市場份額還極其微小。土地財政使城市政府既解決了財力不足和經濟發展的問題，房地產開發商和物業管理企業高額的利潤回報，因此，政府有與房地產開發商和物業管理企業站在一邊的天然傾向。

　　4結論

　　長久以來，我國物業管理市場都呈現著比較混亂的局面，這不利于和諧社會的構建，也不利于提高住宅小區的品質。物業管理單位屬于我國重要的服務行業，其通過多項維護措施，可以保證小區設施的正常使用，還可以通過綠化措施，美化小區的環境。物業管理人工成本比較低廉，而且不允許成為暴利行業，其收取的物業費具有公開性以及透明性，而且不能增加小區業主的經濟負擔。物業管理行業的成立，可以緩解我國就業難的趨勢，其吸納了大量低廉的勞動力。總之，對物業管理的正確定位，對物業管理行為的規范以及政府的強力介入，是提升我國物業管理的有效手段。

物業管理論文3

　　摘要：本文首先就當前高職院校物業管理概論課程的現狀進行了分析，然后闡述了高職院校物業管理概論課程中使用微技能訓練的重要性，最后提出了微技能訓練在高職物業管理概論課程中的開發利用。

　　關鍵詞：高職院校；物業管理；概論課程；微技能；訓練

　　一、當前高職院校物業管理概論課程的現狀分析

　　（一）大多數學生對物業管理專業的認知不夠

　　根據相關的調查研究我們可以看出，有接近90%的學生在正式進入院校進行物業管理專業學習前，對這一專業的主要內容和未來就業方向有非常粗淺的了解，5%的學生對這一專業基本一無所知，剩余5%的學生對這一專業理解和掌握得十分透徹，這一部分學生大多是通過身邊的親戚和朋友介紹而知道的，對物業管理的主要內容和發展趨勢有一定的分析和領悟能力，大多數學生對此專業知之甚少。

　　（二）理論知識已經無法滿足學生的技能需求

　　高職院校中物業管理專業的主要課程內容包括基本概念、相關理論、管理組織機構相關知識、分類管理內容及物業管理相關法律法規等。在實際教學過程中，大約50%的學生認為物業管理課程的理論性一般，40%的學生認為理論性太強，超過96%的學生想開展一些實踐教學活動，通過課程學到更多的物業管理技能。

　　（三）學生的學習積極性強，能夠主動探究

　　在對學生的實際教學需求進行研究分析時，我們可以明顯看出，有72%左右的學生希望教師能夠將教學中的重難點進行詳細講解，對于一些簡單的知識點則可以進行自學。大約30%左右的學生認為教師應該將所有的知識點進行講解，沒有任何學生可以將所有的內容通過自學進行掌握。基于此，部分院校對學生的自學意愿進行調查研究，超過45%的學生就算沒有教師的監督也會認真學習，30%的學生會在教師的檢查指導下進行自學，大概20%的學生在期末考核前會自主學習，只有5%的學生表示不會自學。由此我們可以看出，大多數學生對于物業管理專業內容的學習積極性都很強，并且在學習時能夠主動探究，具備一定的自學意識和自學能力，但是仍有部分學生需要教師的監督和檢查才能形成良好的學習習慣。

　　二、高職院校物業管理概論課程中使用微技能訓練的重要性

　　（一）滿足課程的實際需求

　　微技能的開發利用主要是基于實踐教學中出現的微小問題所進行的，因此，教師在開展物業管理課程教學時，可以立足于自身課程的實際情況和教學目標，對課堂教學中存在的問題進行分析，主要對語言交際進行運用。根據實際情況可以看出，大多數物業管理的學生在畢業后都是從事物業管理公司前臺行政等工作，這類崗位對于學生的語言交際能力都有著較高的要求。

　　（二）不斷提高學生的物業管理技能

　　在實踐教學過程中，教師可以充分運用為技能訓練模式，通過對現代信息技術的利用，建立起完善的信息平臺，在平臺中推送與物業管理內容相關的知識和技能，學生則可以通過平臺中的資源對自己感興趣的內容進行自主學習，結合自身需求進行課前預習。教師在課堂教學中進行重難點的詳細講解，根據教學目標和教學任務進行微技能的訓練，在課后學生也可通過微技能訓練不斷鞏固知識，在信息平臺中進行技能演示，從而將微技能訓練貫穿教學的各個環節。

　　三、微技能訓練在高職物業管理概論課程中的開發利用

　　（一）物業管理技能訓練項目微小化

　　教師在開展課堂教學之前可以對相關的教學資料和內容進行整合分析，對教材中的相關知識內容進行篩選，提煉出其中的物業管理技能點。教師可以對當前就業崗位的工作內容和崗位技能需求進行研究，通過實踐鍛煉和相關人員的引導和幫助，將物業管理中的技能點進行概括，使其成為多個微技能，并且將所有的為技能進行整合，編寫出相關的訓練手冊。例如，教師在講解物業管理中企業服務的'權利和義務相關內容時，可以根據國家相關法律法規和政策制度向學生提問：何時應當向業主計算物業服務費用？通過這樣的方式進行技能難點的訓練，正確引導學生自主翻閱相關資料，并且深入企業中進行調查研究得出問題的正確答案。

　　（二）創新微技能訓練方式

　　（1）創設課堂微技能訓練教學情景。在課堂實踐教學過程中，教師可以創設課堂微技能訓練教學情境，使學生能夠在較為真實的環境中進行知識內容的學習，充分調動學生的積極性，激發學生的學習興趣，使得學生明確教學目標和教學任務，從而形成足夠的學習動機，將物業管理相關知識點進行串聯和互動。

　　（2）生動形象地展示微技能。在實踐教學過程中，教師可以通過視頻演示或是現場示范的方式對學生進行正確的引導和幫助，向學生展示正確的微技能運用方式方法，同時通過對教學資源的有效使用，使學生能夠更加直觀、生動形象地感受到物業管理教學的技能，同時引導學生利用自己的感官系統感受周邊的事物，從而更好地理解和掌握相關的知識點和技能，深入理解微技能，在腦海中形成概念，做到學以致用。通過生動形象的微技能展示可以在一定程度上激發學生的好奇心，使學生主動積極參與到課堂教學過程中，活躍了課堂教學氛圍。

　　（3）將微技能進行重復訓練。對于課堂教學中所講解的相關微技能，教師應當根據學生的實際情況組織開展小組合作，采用角色扮演的方式對微技能進行重復的訓練，教師和其他學生在這個過程中要及時觀察分析，找出學生演示過程中存在的不足，語言表達是否正確，行為舉止是否得體等，這樣才能不斷提高學生的物業管理技能。綜上所述，高職院校教師應當將物業管理技能訓練項目微小化，創新微技能訓練方式。

　　參考文獻：

　　[1]蔣文俊.云南高職《物業管理概論》課程教學改革探索[J].現代職業教育,20xx(13).

　　[2]李晶,皮微云.物業行業轉型升級時期的高職院校物業管理專業人才培養思考[J].現代物業(中旬刊),20xx(5).

物業管理論文4

　　一、互聯網及物業管理

　　互聯網1995年進入中國，在這三十年里飛速發展。現代企業都在經歷一個移動互聯網時代，互聯網思維的應用在于提升溝通效率，消除距離，這正是互聯網對傳統行業的最大沖擊。

　　二、物業管理行業發展現狀

　　面臨各種環境的巨大變化，物業管理行業面臨著大的變革，行業存在著以下幾個問題：

　　（一）行業內公司整體設施運作不理想，維修保養不得力。物業所服務的建筑的建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理公司不能夠預防、及時發現問題。

　　（二）經營模式單一，物業管理經費難以為繼。大部分物業公司僅有基礎的物業服務項目，收入來源僅靠收取少量的物業費。既限制了企業自身的成長和發展壯大，又制約了企業服務水平的提高、開展全方位服務的可能。

　　（三）服務水平偏低。大部分物業公司缺乏良好的自主服務意識，物業公司以“管理者”自居，引起物業公司與業主的糾紛；業主不能及時進行溝通交流和信息反饋，導致物業公司和業主的矛盾不斷激化。

　　三、物業管理轉型與互聯網思維

　　在新的市場形式下，物業管理行業的轉型已刻不容緩。物業管理公司運營模式的建立主要從以下幾方面進行：

　　（一）物業管理企業轉型的基礎

　　1、轉變物業管理方法。運用現有的互聯網技術，應用于物業管理的設施系統和管理系統，比如車輛管理、樓宇對講、安全監控、車位管理、互聯網服務平臺等，用先進的技術設備代替人力，壓縮管理成本。

　　2、通過互聯網拓展服務內涵。通過拓寬服務領域、項目服務多業態化、利用物業資源開展經營服務、積極介入資產經營服務等。創造更多的價值，取得更好的經濟效益。

　　3、物業服務模式更要轉變。傳統的物業管理服務主要依靠人工的實際操作，需要的人力資源較多，服務流程復雜、滯后、收繳費用與設備維護繁瑣，運營困難。物業服務企業通過社會化、市場化的途徑分工合作實施專業化、精細化服務，開展無限的衍生或定制服務。

　　（二）物業管理經營引進互聯網思維

　　1、互聯網+物聯網打造智能社區。對于物業行業轉型的方向，一個云端服務器，N個終端APP，通過物聯網技術，將人與物連接起來。手機APP呼叫物業服務、繳納各種費用、評價物業服務、預約電梯等功能，提高物業服務企業的服務水平。

　　2、引進電子商務，打造社區020。物業服務企業根據自己的業主資料及信息的資源優勢，打造自己的數據庫。物業管理企業互聯網平臺及相應的'APP系統，集成包含業主的衣、食、住、行、娛、購、游在內的各領域商戶服務資源，構建社區信息系統商圈。社區電子商務可以進行線下體驗，線上交易，送貨上門。

　　3、物業管理企業運營互聯網模式系統構建。針對現代物業管理公司所面臨的環境，物業企業信息系統把每一個傳統物業管理內容分為單個模塊，主要包括以下模塊：（1）設施設備管理模塊。新型智能小區照明控制系統運用了自動化技術、遠程監控技術、通訊技術、網絡技術等實現的照明自動化、遠程集中控制的功能。對小區的燈光、樓宇控制、電梯等進行集中的網絡控制；（2）治安消防管理模塊。安全是物業管理公司最基本的承諾。每戶和門衛處的電腦信息連接，把好人員、車輛、物品等出入的管控關。建立租房、售房的網絡連接登記；車輛出入的刷卡系統。設立監控，加之不能電子化的正常巡邏過程；（3）綠化管理模塊。通過裝具一體化的專門攝像頭、溫濕度計、連接電腦，隨時對環境進行監控。定期對小區的綠化進行監督，系統中預先設定好較為經濟且實際用途高且美觀的各季度綠化模板，隨時能夠根據各項具體實物的網絡報價進行成本效益分析；（4）車輛交通管理和其他公共管理模塊。設置小區停車位管理模塊，主要包括：遠距離讀卡系統、停車位管理、業主固定車輛信息管理、車輛進出登記、歷史記錄、停車場收費計價設備，從而實現按要求收費、車輛管理等目的；（5）客戶服務模塊。系統中設置客戶服務模塊，建立各家各戶的客戶服務信息存檔，能夠通過業主的相關需求對客戶進行相關業務的推送；設置相關的網絡調查表，定期對業主進行調查推送，了解業主的最新信息以及對本公司運營管理提出的意見和建議；（6）經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。除以上幾種傳統物業管理內容之外，系統內還應增加資產管理、物業顧問、代領代購商品等特色服務。

　　四、小結

　　物業管理企業未來發展趨勢必然會向著智能化與互聯網思維化發展。物業管理企業在運營過程中將運用現代互聯網技術、系統自動控制、網絡通信技術等技術組成的系統，對物業管理企業整體運營進行管理。全面提升企業效率，實現規模化、節約化、可持續經營模式。

物業管理論文5

　　一、物業管理工作的難點

　　1．物業管理定位不準，工作無目標

　　由于山丹馬場地處山區和草原，工作場所和生活小區沒有嚴格區分，造成社區的物業單位名稱難以確定。歷史上掛過三塊牌子，由軍隊時期的“軍馬場家屬區”，到移交央企后的“馬場家屬區”，又被普遍稱作“馬場小區”。在目前國有企業體制下，馬場社區作為被管理對象，給企業帶來了沉重的負擔。企業是以保障民生為重，還是以經營效益優先?對此，難以統籌協調，特別是如何做好社區物業管理工作，成為企業的一個難題，目前只能遇到一個問題解決一個問題，常常是“茶壺蓋不如茶壺多，蓋不住冒氣的茶壺”，老問題還沒解決，新問題又產生了。

　　2．舊有管理思想固化，工作無頭緒

　　社區居民多為離退休老干部、軍轉干、老職工，他們曾經是英勇無畏的戰士，做出過卓越貢獻的牧馬人，他們為山丹馬場在特定歷史發展時期，社、教、文、體、經濟等諸多方面，奉獻了才智和汗水。面對市場化、社會化發展的進程，在社區物業管理上思想難免守舊、不易適應。普遍存在觀點是“企業出錢維持社區正常運轉是理所應當的”，即所有公共設施或事務都由“公家”解決。社區的供水、供暖等公共設施維護支出，不夸張地說“針眼大的窟窿斗大的風”，這些看不見的日常支出，在企業預算支出上占去較大的份額。企業有限的現金不能有效用在增加利潤的經營策劃中，拖了企業經營發展的后腿。如何實現政企分開，為企業減負，剝離社會職能，推進物業管理社會化，是一個現實的難題。

　　3．企業自身機制限制，工作無動力

　　保障物業費的有效收取和保持物業費的合理規模，是保證物業管理工作正常開展的基礎。而現實卻是拒絕繳納物業費的現象很常見，特別是部分業主對國家有關政策斷章取義，在對文件精神一知半解的.情況下，抵觸情緒較強。同時，社區物業管理受山丹馬場自身經營管理體制的局限，累積了許多問題，如:專業人才匱乏;服務質量難以適應居民要求;管理辦法粗放簡單;物業費收取方式缺乏靈活性等，缺乏有效的激勵約束機制，難以形成持續有效的物業管理工作動力。

　　二、突破物業管理困局的探索

　　近期，一則《駐渝央企分離移交“三供一業”啟動工作會在渝舉行》的標題新聞，詳細報道了重慶央企“三供一業”剝離國有企業辦社會職能和解決企業包袱試點工作，對于地方央企具有示范作用，為探索分離企業辦社會職能提供了有益的借鑒，特別是對地理自然環境脆弱，企業經營發展、社會職能履行、人文發展矛盾突出的山丹馬場無疑于“一場及時雨”，帶來了一線曙光。山丹馬場下轄4個農牧企業，10個工(商)礦企業，4個事業單位，分布在9個社區，場區境內土地、煤礦、水力資源豐富;養馬業長興不衰;連片油菜籽是全國最大的種植區;工農業產品在河西地區有一定的份額;自然風光人文景觀構成山丹馬場獨居特色的旅游資源;已并行發展為農牧工商聯合體。正因為山丹馬場的獨特資源和特色優勢，社區管理脫困的改革創新，牽一發而動全身，更具有區域特點和探索意義。

　　1．實施分類監管，促進國有資產保值增值

　　統一思想認識，堅持深化改革，根據不同企業類型，合理界定山丹馬場及二級企業功能，明確定位，有針對性地調整企業結構。以實現社會效益為主要目標，承擔政府戰略任務或提供公共服務的企業，可以分為功能性企業;以經濟效益為主要目標的企業，可以分為競爭性企業。根據不同國有資產布局結構，動態調整國有企業分類，實現山丹馬場資源優化配置，推動山丹馬場轉型升級。山丹馬場社區物業管理，主要承擔公共服務，側重民生社會效益，歸為功能性企業類型，對社區實行有針對性的社會化管理，促進山丹馬場社區國有資產保值增值。

　　2．厘清政企職能，推進社區物業管理社會化

　　堅持以資本為紐帶，結合企業功能特點，加強國有資產管理。對關系國家安全和涉及重要民生的企業，國有資本保持獨資或絕對控股;對涉及重大基礎設施，重要礦產資源的企業及戰略產業，國有資本保持相對控股;對其他國有股權可以根據市場競爭和發展情況，按市場規則有序進退。社區物業管理屬于民生工程，關系到公共服務和安全，有序推進山丹馬場政企分開，剝離山丹馬場社區物業管理的社會職能，由政府職能部門承擔對應的社會責任，既有助于山丹馬場輕裝上陣，也有助于物業管理持續健康發展。

　　3．完善配套政策，助推山丹馬場融入地方發展規劃

　　社區物業管理移交，關系到山丹馬場每一個職工的切身利益，少不了每名職工的參與，更離不開退職人員的關心和支持。必須充分尊重歷史，貫徹落實相關政策，健全改制協調機制，真正將山丹馬場發展融入區域發展規劃。關鍵是要認清山丹馬場所承擔的社會職能，特別是在祁連山自然保護區承擔的生態資源保護責任，政府應給予相應的資源配置和補助。建立健全公共建設項目補償機制，制定財政、稅收、土地、人力資源社會保障等具體政策和措施，提升山丹馬場公共基礎建設水平，促進區域經濟社會發展。目前，已經啟動的央企分離移交工作成效顯著。物業管理移交工作的開展和推進，不可避免的有這樣那樣的困難和挑戰，還需多方共同努力，只有將思想和行動統一到黨的十八屆三、四中全會精神上來，以“聯合發展，互利共贏”的原則，搶抓西部大開發歷史性機遇，才能為地方經濟發展服務，減輕山丹馬場發展包袱，集中精力提高企業效益，為職工增收謀福利，保障山丹馬場社會職能分離改革有序、協調、穩健推進，實現山丹馬場轉型跨越發展，鑄造強場。

物業管理論文6

　　摘要：油田小區物業管理方式落后，在信息化迅速發展的時代，已經不能滿足工作的需要。本文結合油田小區物業管理信息化建設的現狀，提出利用信息化手段提高物業管理的質量和效率，以有針對性的解決工作中的不足。

　　關鍵詞：油田小區；物業管理；信息化

　　1油田小區物業管理信息化建設的現狀

　　1.1油田小區物業管理中存在的問題

　　經濟的進步和社會的發展提高了人們的物質生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護自身權益的意識也在增強，很多物業因要滿足社區居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質量和內涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒有高質量的物業公司提供服務，是無法使居民享受到高質量的生活品質的。在實際生活中，社區居民和物業工作通常存在著巨大的沖突和矛盾，小區居民也常常通過法律武器來捍衛自身的權益。造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個方面的內容：首先，居民不了解物業公司具體的職責和工作內容，有些物業公司因缺乏相應的規章制度，在提供服務時工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統、缺乏夜間巡邏安全保障系統等；其次，小區的公用設備應缺少維護而無法正常使用，這就會造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會增加油田小區物業管理的難度。

　　1.2解決油田小區物業管理問題的途徑

　　物業公司在管理中不斷加快其規模化、市場化的進程，物業公司管理的機構也在不斷龐大。與此同時，油田小區在物業管理中涉及到眾多內容，要遵守國家規定，合理運用信息化的手段和技術，以提高工作的質量和效率。在物業公司內部，需要加強工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運用信息化的網絡資源傳輸數據和信息，實現資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動無人管理、無紙化辦公和互聯網絡的服務。

　　2油田小區物業管理信息化建設的模塊

　　油田小區物業管理中要利用信息化的手段建立新型系統，實現對人、財、物的日常管理和資源配置。物業公司信息化的管理包括內部模塊和外部模塊。

　　2.1油田小區物業管理信息化建設的內部模塊

　　這是在辦公環境和場所中實現無紙化辦公和自動化辦公的模塊，有利于降低時間成本、提供工作效率、建設綠色環保的工作環境。以油田小區物業公司的收費環節為例，利用信息化的系統可以按照類別設定內容，通過網絡購買水、電、煤氣等。每個項目之間可以建立起彼此聯系，可以利用網絡查詢某一居民的日常生活支出、繳費信息，這就大大節省了時間和人力成本。油田小區通過這一系統可以了解本區域內居民的各項生活狀況，實現信息化的系統管理模式。

　　2.2油田小區物業管理信息化建設的外部模塊

　　外部模塊是要建立一個豐富和立體資源庫，每個社區居民都有自己的用戶名和密碼，通過登陸窗口查詢自己個人信息，例如水、電、煤氣的度數和使用情況。當居民對自己家庭生活支出存在質疑時，可以登錄網站要求物業公司給與解答。實現信息資源的互聯互通，也便于油田小區物業公司掌握真實的'數據。

　　3油田小區優化物業管理信息化建設的系統

　　3.1了解油田小區物業管理信息化建設的需求

　　油田小區物業管理公司根據工作的需要、工作的業務范圍、資金的使用率，利用物業管理信息系統有效開展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應性，要注重工作的具體流程和彼此相關性；為日后的正常使用和系統維護奠定基礎。

　　3.2明確油田小區物業管理信息化建設的目標

　　首先，油田小區物業公司在工作中要明確物業管理信息化系統的建設目標，逐步完善系統的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設；其次，系統在建設中要運用現代管理思想，內容充分涵蓋物業公司的各項工作內容，要根據實際工作需要定制個性化的系統。在領導層面引起高度重視，繼而投入足夠的人力、物力、財力資源，以保證系統的開發確有實效而又具有應用性；第三，物業管理系統經專業人員和部門職工開發后要多次調整，對工作人員進行培訓，使物業工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價購買后無人問津，有效掌握系統的規程，充分發揮系統的價值。

　　3.3實現油田小區物業管理信息化建設的意義

　　油田小區物業管理中要充分利用信息化的手段，建立物業管理的系統，實現工作過程的有序性、合理性、程序化，用科學的手段體現物業公司的服務意識和水平。油田小區在物業管理信息化進程中存在困難，要實現對系統的全面分析、深入研究，才能制定出科學合理的技術路徑，逐步推進工作的順利實施。這需要將現代企業管理思想融入到信息技術中，開發軟件，推動油田小區物業管理的信息化程度。

　　4油田小區優化物業管理信息化建設的價值

　　物業管理的高效、便捷是衡量物業管理水平的重要依據，這其中工作人員的素質和精神風貌決定著工作質量，此外，更為重要的是油田小區的信息化管理水平。例如門禁系統的安裝、巡邏系統的定位、視頻監控系統的全方位和無死角、繳費系統的便利程度，都為小區居民提供了安全和健全的生活環境。由此可見，在21世紀這樣一個信息化時代，油田小區的物業管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準確、快速的為居民服務，要強化物業意識，提高物業的服務能力，建設資源節約型和環境友好型的管理體系，發揮信息化系統的最大效益。

　　參考文獻：

　　[1]周宇：《現代物業管理》，東北財經大學出版，20xx.

　　[2]馬剛、李洪心、楊興凱：《客戶關系管理》，東北財經大學出版社，20xx.

物業管理論文7

　　一、物業管理工作中存在的問題

　　(一)不能準確的掌握市場的發展方向

　　一個企業要想不斷的適應市場的發展，就要制定符合市場發展的經營和管理模式。物業管理企業作為一種服務性的企業，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市場中的位置，才能得到發展。但從現階段我國物業管理公司的發展來看，很多公司都嚴重的忽略了市場定位的重要性。物業管理分為消費和投資兩個方面，在對內地居民住房推出時的投資存在不合理性，這為企業經濟的發展帶來不利的影響。我國的物業管理引用了國外的很多先進商業住房管理模式，但事實上這些管理模式不適合我國物業管理企業的發展，因為我國多數的住房都是居住性質的，所以引用商業住房的管理模式，是不符合市場的發展方向的。

　　(二)不能有效的控制成本

　　企業的發展需要很多管理人員的支持，所以人工的成本占有相當大的比例，但這方面的成本是不能減少的［3］。物業企業要想有效的'控制成本，就要靠提高工作效率和服務效率來實現。受傳統經營管理模式的影響，我國很多的物業管理公司存在機構設置不科學、人員分配不合理、管理程序不規范等問題，導致公司的人力、物力、財力成本不斷增加，給公司帶來了嚴重的經濟負擔。

　　二、如何更好的解決物業管理商業化過程中的問題

　　(一)樹立正確的管理理念

　　物業管理公司在經營的過程中，要樹立正確的管理理念，明確公司的性質，將企業自身的價值、管理人員的服務和業主應得的利益三者緊密的聯系起來，然后制定有利于提高競爭力和促進可持續發展的措施，并不斷的進行完善，通過完善服務的內容和過程，來提高業主的滿意度，提高企業的信譽，樹立良好的企業形象。企業要想滿足業主的需求，并能得到業主的肯定，就要規范業務流程，包括:服務制定、服務傳遞、服務實施等，并按照相應的規定不斷的加強管理的質量，得到業主的信任，從而提高企業的市場競爭力，可以使企業在激烈的市場競爭中站穩腳跟。物業管理公司要以提高業主的滿意度為目標，為業主提供特殊服務、專項服務，并提高服務的質量，深入群眾進行系統的調差，充分掌握業主的需求情況，然后針對業主的要求，設計出符合標準的服務類型，大膽創新業務管理的品牌，贏得業主的信任，從而促進企業的高速發展。

　　(二)合理的控制成本

　　成本管理是企業管理工作中的重要組成部分，只有重視成本管理，才能使企業的資金正常運行，促進企業的健康發展，實現可持續發展的目標。當業主入住簽訂業務管理合同時，可以用合理運用目標成本的管理辦法，對公司的成本進行科學、合理的控制。物業管理過程中對成本的控制是非常必要的，對促進公司的發展有推動作用，在這過程中，管理人員要加強成本管理的力度，提高工作人員的成本意識，提高工作人員的服務質量，為業主提供最優質的服務。優質的服務就是讓業主享受到超值的服務，但這一服務過程不能靠增加成本來實現，所以要制定有效的解決措施，在不增加成本的同時，保證服務的質量。業務管理部門要對成本進行預算，然后根據市場的實際情況，制定科學的成本控制制度，通過制度控制可以有效的節省成本。

　　(三)遵循市場的發展原則

　　物業管理重在服務，所以要遵循以下幾種原則:首先，要將服務擺在首位，堅持業務至上的原則，因為只有不斷的滿足業主的需求，提高服務的質量，才能促進企業的發展。其次，要注重社會、經濟、環境的協調發展，從而實現企業的可持續發展。最后，規范管理模式，制定相應的管理制度，并將這一制度落到實處，設計業主需要的服務類型，提高競爭力。

　　(四)開展多種經營管理模式

　　根據現代社會的發展趨勢，傳統的業務管理模式已不能滿足需求，所以業務企業要創新管理模式，完善公司的管理工具，引進先進的管理手段，用現代化的科學技術提高管理的效率和質量，從而提高企業的業務水平。

　　三、結束語

　　總之，物業管理公司作為后起的一個行業，要想滿足社會日益增長的需求，就要不斷的走向商業化。物業管理公司要不斷的提高服務意識，完善管理措施和服務設備，樹立正確的服務理念，從而提高服務的質量和效率，提高競爭能力。

物業管理論文8

　　物業管理項目就是房地產的第二次開發，這種說法似乎有自己的道理。它說明一個問題，物業管理和房地產開發存在著一定的互補關系。具體地講；有了物業管理項目的發展就有房地產事業的正常消費。房屋是一個耐用的不動產，是所有消費商品中壽命最長的一個種類。它在長期的使用過程中需要維護和保養，有居住主人不斷接受服務的需求，同時，還有時時刻刻美化環境的功能。而且這些工作不是房產經營事業可以獨立完成的，而是要物業管理機制的綜合服務才能完成。這不是簡單的維修和保養，而是一種長期的、綜合性質較多的服務。所以，要想做好物業管理工作，就必須遵循以下幾個原則：

　　1．管理服務必須保持經常性

　　房地產作為一種耐用品，實際上經常需要連續不斷的保護和保養的不動產之一，這才是房產的全部壽命。因此，房地產服務流量和外部的管理及服務流量等三大要素才能共同構成完整的物業管理事業。這說明物業管理不僅是房地產的消費、使用時不可缺少的工作項目之一，而且是需要經常性的輔助房產壽命的唯一行為。

　　2．要認識物業管理在房地產開發中的'實際作用

　　物業管理要與房地產開發事業并排起步才好，這有助于把握市場動向。對于所有的開發商來說，把握市場動向相當重要。隨著城市基礎設施的逐步完善，各類樓盤的硬件在不斷改善，這需要我們如何把握消費群的心理需求已成為問題的核心。而這恰好是物業管理機制的發展機遇。只要物業管理者與消費者面對保持緊密聯系，隨時傾聽使用者的評價，時常對房產經營市場進行調研定位，改進設計有服務類型，才能塔好物業管理工作和房產市場之間的橋梁。

　　3．要讓物業管理早期介入優化、完善房屋建造高階段

　　規劃設計原本就是房地產開發源頭，物業管理工作能否早期介入規劃設計階段，需要完成以下兩個工作，一方面要把規劃設計功能形成一個完整、舒適、便利的工作項目之一。另一方面在市場經營中房地產開發企業要保持良好的競爭實力。就是要以高的要求充分考慮客戶對房屋產品和居住環境變化的需求。站在尊重科學的發展立場上，遵循現代技術的進步規律，以經濟實力的逐漸增長為出發點，把人們生活水平的提高和對居住、工作環境及質量的要求當成工作的核心，千萬不能忽視物業管理工作的社會意義。

　　4．通過物業管理工作促進房產銷售

　　物業管理已越來成為投資者選擇的一項重要指標之一，隨著生活水平的日益提高，人們對居住的觀念有了很大提高，對居住的安全、文明、舒適以及它給工作和生活帶來便利而著想。當然其中最大的問題還是要求物業管理和服務工作的一步到位。

　　5．通過物業管理進一步改善住房制度

　　物業管理行業的快步發展和物業管理制度的日益法制化，使社會公眾對居住質量、居住環境的服務意識越來越高，當前房屋管理體制的由原來的行政性、福利性的管理已經向社會化、專業化、市場化的物業管理新體制改變，從而進一步促進了住房制度日益好轉。新體制的物業管理解決了房地產管理長期得不到的有效管理問題，同時促進了住房行業的商品化，為房地產市場帶來發展的機遇。

物業管理論文9

　　【題目】《住宅物業管理存在的問題與對策研究》

　　【摘要】住宅物業管理是目前我國物業管理的主要形式，是近年來房地產業市場化進程突飛猛進的產物，尤其在新建商品住宅的營銷過程中，物業管理更成為一個不可或缺的重要內容。本文對住宅物業管理存在的問題加以分析，以探討、研究相應的解決辦法, 促進住宅物業管理的健康發展。

　　【關鍵詞】物業管理物業問題對策

　　【正文】緒論、本論、結論

　　一、緒論，說明我完成此次作業的目的.、現實意義、對所研究問題的認識，并提出本文的中心論點。

　　二、本論

　　住宅物業管理存在的問題

　　（一）國家法律法規，政府管理體系不健全

　　1、缺乏完善的法律法規（憲法、法律法規、規章制度）

　　2、政府相關部門的監管問題（行政主管部門、社會公共部門）

　　（二）物業管理企業自身存在的問題

　　1、物業管理企業體制問題（5種）

　　2、物業管理企業規模效益較差，資金運作混亂（物業費、運行）

　　3、物業管理服務脫節，管理人員素質不足（服務意識、標準規范）

　　（三）業主方面存在的問題

　　1、業主物業消費意識淡薄

　　2、業主的物業管理知識缺乏，維權意識不強

　　（四）要點問題

　　1、物業費收取問題（開發商、社會輿論）

　　2、物業管理中的糾紛問題（宏觀）

　　解決住宅物業管理所存在問題的對策

　　（一）關于法律，政府：改革、完善、履行；監督力度、協調關系。

　　（二）關于企業：改革，結合自身情況，適應市場需求；經營模式、

　　費用利用、長遠發展；服務同步、資質要求、重視培訓。

　　（三）關于業主：改變觀念和認識；了解法律常識，提高素質。

　　（四）關于要點：前期介入、加大正確信息宣傳力度；標準制度、方式方法。

　　三、結論

　　1、概括當前住宅物業的現狀和我們的任務所在

　　2、呼應開頭的緒論

物業管理論文10

　　摘要：物業管理市場是房地產市場體系的一個重要組成部分，是房地產市場發展到一定程度，為適應廣大業主需求的一種必然結果。它的形成滿足了業主、房地產開發商和城市管理對物業管理的需求。文章論述了物業管理服務的主要內容，物業管理的誤區，房地產開發與物業管理的互補作用及物業管理在現代化城市管理中的作用。

　　關鍵詞：物業管理房地產作用

　　隨著住房逐步商品化，居民區業主隊伍在日益壯大，對物業服務的要求越來越高。如何促進物業管理市場的成熟，完善其發展，已經成為當今研究的重要課題。現結合對物業管理市場的主體分析，總結國外發達國家的管理經驗并學習借鑒，提出相應的符合我國當前國情的物業管理市場對策建議。

　　一、國外物業管理市場的發展經驗

　　最早的物業管理起源于19世紀60年代的英國。經過一百多年的發展，國外的物業管理業已經比較成熟，具體表現在：1.物業管理市場法律法規比較健全。國家的政府部門一般不直接干預物業的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規規范物業管理各方關系人的責、權、利關系。因而物業服務公司在接受委托實施物業管理時，一開始就有了良好的基礎。

　　2.物業管理協會發揮重要作用。市場經濟發達國家的行業管理和行業自律工作主要靠協會。物業管理協會是政府與物業企業之間的橋梁，是行業自治組織。政府主要出臺政策、制定法規，而具體行業內部的事情主要由行業協會來做。美、英、日、澳等經濟發達國家以及新加坡，都設有物業管理的一級協會。

　　3.管理層與操作層分離，物業公司成為“管理型”公司。國外的物業服務公司大多經歷了從“服務型”企業向“管理型”企業的過渡。

　　房地產業發展之初，物業管理均是內部型管理，即任何工作都由物業服務公司自己來做。

　　隨著房地產業的高速發展，這種形式的管理受到業主精力和專業知識的限制，弊端越來越明顯，如服務成本不斷增加，服務質量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。

　　所謂承包管理即聘請專業的物業服務企業或人員代為進行物業管理，這種專業優勢在物業管理中得到充分體現。物業服務公司內人員精干，效率高。除了少數的管理人員外，他們把分散的社會分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來，采取靈活的方式統一進行管理。

　　社會化、專業化的分工協作，既提高了物業服務的水平，又降低了管理成本。

　　4.物業設施設備配套齊全，管理水平的高低和配套設施的好壞直接關系到物業管理質量的高低。國外市政的配套設施經過幾十年的發展，已達到了相當高的'水平。所有建筑物在前期建設時，就做好了水、電、通信、車庫等配套設施，計算機信息系統在物業管理中也得到普遍使用。

　　總的來說，發達國家的物業管理已經發展成為一種社會化、專業化、企業化、經營型的行業，受政府的重視和業主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發展之中，而且現行物業管理機制也呈現良性化。發達國家的物業管理體制值得我國物業管理部門借鑒和學習。

　　二、物業管理服務的主要內容

　　1.常規性的公共管理服務。房屋主體公共部位的維護，公共設備設施的保養，公共環境衛生的保潔，物業管轄區內花草樹木的栽培，物業管轄區內治安秩序的護衛，消防設施的保護，道路車輛的管理等。

　　2.針對性的專項管理服務。為業主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，開展商業服務，組織文教、體衛、娛樂活動，金融保險業務，中介服務等;還有根據業主的不同需求，隨時提供委托性的特約服務等。

　　三、對物業管理的一些誤區

　　1.物業管理公司≠開發商、建房單位。物業管理公司可能是開發商的下屬單位，但這不等同于開發商、建房單位。物業管理公司要按照法律程序，履行嚴格的申報審批手續。具體說，它必須按照國家法規政策規定的條件，向工商、稅務管理部門申請營業執照，取得法人證書;向建設部門申請企業資質證書;向房管局、物價局申請，取得收費許可證書;向培訓單位申請對經理、項目經理、管理員的培訓，取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司，不是物業管理公司。有的單位對房產實行的行政管理，也說成是物業管理，這是誤用物業管理公司的名義，違背了物業管理內涵和國家的法規。

　　2.責任誤區。現在物業管理糾紛多，究其原因，就是分不清各自的職責，導致小區內發生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪于物業管理公司，對物業管理公司產生頗多怨言，甚至由此拒交物業管理費用，這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車在停車場丟失，究竟由誰承擔賠償責任?依法按理而論，即使交了停車費，也不應由物業管理公司賠償。其一，物業管理公司每月收取的停車費不足以承擔賠償義務;其二，停車場是為用戶提供的停車設施，而不是提供的車輛保險、保管業務;其三，收費是因為用戶占用了全體業主共有的土地、場地、設施，這種收費恰恰體現了“誰使用、誰受益、誰出錢”的原則。

　　3“.管家”誤區。一個時期以來，許多物業管理公司在對員工進行培訓教育時，常以“管家”自喻;面對廣大業主，也常以“管家”的面孔出現，混淆了物業管理者與“管家”的本質區別，顛倒了業主與物業管理者的位置，如果不在認識上澄清，不在理論上糾誤，勢必影響物業管理企業與業主的關系，成為物業管理企業發展的障礙。

　　四、房地產開發與物業管理的互補作用

　　1.房地產開發是物業管理的基礎。物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接影響和決定了后續物業管理的水平。如果把房地產看作商品，那么物業管理就如同商品的售后服務。房地產在開發階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業管理帶來長久的煩惱。

　　比如物業對建設情況不了解，遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

　　2.良好的物業對房地產的發展有促進作用。物業管理的目的是為了使房產保值、增值，并為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境，物業管理的參與，延長了房屋的壽命，提高業主居住水平。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環境之后，最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產開發業的發展。

　　五、物業管理在現代化城市管理中的作用

　　1.物業管理轉換了城市管理體制。物業管理是建立在市場經濟基礎上、由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變為監督服務，強化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。

　　2.物業管理有利于長效管理。城市從“重建設、輕管理”進入“建管并重,重在管理”的發展階段,亟待建立長效管理機制。物業管理企業為贏得市場，將利用其專業能力，實行長效管理;對于業主，房產是最重要的私有財產，必然督促企業加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業管理公司，從而在最大程度上實現物業的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現城市長效管理的基本保證。

　　3.物業管理促進了和諧社區的建設。物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建筑實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協助公安機關做好防范工作等方面發揮了重要作用;另一方面，他們會同社區積極組織開展業主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區建設相得益彰，同時，在引導居民樹立環保意識、優化生活秩序、建立綠色生活方式等方面也能發揮有效的倡導作用。

　　物業管理的實質是讓業主享有一種有物業管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環保、健康、文明、和諧。好的物業管理取決于四大要素:誠信的開發商、配備完善的物業、素質高的業主、負責高效的物管公司，四者缺一不可。通過政府、物業、業主的共同努力，高素質的生活、工作環境一定能夠實現。

　　參考文獻：

　　1.許召敏.我國社區物業管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學，20xx

　　2.齊錫晶.物業管理理論與實務.中國建材出版社，20xx(作者單位：寧波科興物業管理部浙江寧波315000)

物業管理論文11

　　一、學生校外實習調查概況

　　被調查的對象是:江西藍天學院04級物業管理專業學生;南昌科技大學高職部04級物業管理專業學生;江西經濟管理職業學院05級物業管理專業學生。本調查為問卷調查,共發放調查問卷160份,回收132份;其中有效問卷129份,占總調查人數的80%。以上被調查學生都參加了校實習。

　　二、物業管理校外實習時間的選擇與安排

　　物業管理實習,三個學校分別安排在第二學期、第四學期。其中,有兩個學校安排在第二學期,一個學校安排在第四學期。95.3%的學生普遍對第二學期就安排校外實習不贊同,贊同第四學期的占41.9%。其根本原因是他們對專業的了解程度低,專業知識掌握少,缺乏整體理解和綜合知識運用能力。而專業教學計劃中,一般第一學年僅僅開設了專業基礎課程,第二學年則陸續開設了相應專業課。因此,在第二學期期間,學生會感覺理論知識不夠用或不能銜接。在第四學期,學生由于具備了較系統的理論知識,有急于上崗實踐的迫切要求。因此,從實際教學出發,“工欲善其事必先利其器”,應在相應開設了專業基礎課以及專業課的前提下,及時安排學生校外實習,且以第四學期為宜,實習時間為四周。

　　三、實習企業的選擇

　　這三個學院的學生所在實習單位的資質等級有一級、二級和三級。主要以居住性物業管理為主,管理項目單一。調查中,學生在對實習單位的選擇上,側重于管理規范、制度健全、有綜合管理項目的物業管理企業,選擇率達68.2%;而對企業資質低、管理項目內容單一的企業則不選擇。這在一定程度上集中反映了學生對校外物業管理的實習正向綜合性、規范性、實務性方面延伸,希望能為未來就業提供上崗見習的鍛煉機會,擴大就業選擇面。同時也折射出現有的學院專業實習模式、觀念及實施效果不能滿足學生需求,不適應行業發展現狀。即物業管理專業實習不能停留在完成教學任務的淺層次理解上,要進行深層次思考。從實習內涵、學生就業等多角度審視,為學生運用理論知識去驗證、探索、實踐提供更多的選擇,以激發學生的思維,引導感性認識的升華,從而提高實習教學的效果。隨著市場經濟成熟度的提高、城市化進程的加快、產業結構進一步調整、服務業比重的擴大,物業管理行業的覆蓋面將不斷擴展。寫字樓、高檔公寓、大賣場、酒店、會展等業態的物業管理需求將進一步上升,為校外實習提供了平臺,便于我們選擇管理規范、綜合性強的企業作為學院實習基地,以推動校企合作。

　　四、實習內容的安排

　　有78.3%的被調查學生認為,實習期間,熟悉工作制度、工作程序、工作崗位是首要任務。61%的學生認為,實習期間,獲取工作經驗是主要目的之一。學生對工作崗位印象最深刻的是客戶服務崗位,占54.3%;其次是保安崗位,占34.1%;其它為工程維修崗位、綠化保潔崗位。這說明學生的就業取向更傾向于從事客戶服務,從事綠化保潔工作意愿不強。也反映出現有的《物業管理》教材在設備設施維護、綠化保潔等理論知識方面少、淺,可操作性教學實務知識缺乏。一句話,仍不能充分滿足專業教學需要。在調查中,有41.8%的學生認為,所學知識現實中缺乏適用條件,41.9%的學生認為,理論知識不能解決實際問題。這對現有專業教學計劃、課程體系、教材建設提出了挑戰。如何避免“學非所需”、“教非所用”這種人才培養尷尬局面,是高職教育研究的緊迫課題。

　　五、學生實習期間的實習管理

　　通過調查顯示,企業對學生實習較重視,都有實習計劃安排,并將學生納入所屬部門管理,對于實習學生,作到有問必答,安排跟班,并落實到具體崗位。學生的實踐技能,主要通過與跟班師傅交流、上崗體驗和現場觀察等方式來獲得。調查中:與跟班師傅交流獲取技能的占54.3%;上崗親身體驗的`占61.2%;在現場觀察獲取技能的占49.6%。這說明學生十分珍惜實習機會,超過一半的學生實習期間態度認真、目的明確;87.6%學生都能自覺遵守紀律,90.7%的學生對實習過程感到滿意。實習單位對員工管理的要求主要集中在專業技能、職業道德、儀容儀表、知法懂法用法等四個方面。學生在實習過程中的體會是:企業強調員工專業技能的占72.1%,重視職業道德的占70.5%,重視員工儀容儀表的占56.6%,要求員工知法懂法用法的占45%。這說明企業的用人要求與高職物業管理專業人才培養的要求總體協調,但在具體的側重點方面有較大差異。如:職業道德教育方面,學院更多的是強調公民道德素質教育,而對企業的職業道德教育方面,缺乏深入研究。服務行業員工的儀容儀表體現著員工的精神風貌和企業的物質文化,企業對員工的著裝、文明用語、掛牌等方面都做了嚴格詳實的規定。而各校專業教學計劃中,對學生在儀容儀表方面的教學與訓練缺乏專業教學安排。,學生實習后,認為學院很有必要開設禮儀類課程。

　　六、學生實習后的體會

　　調查中,有84.5%的學生非常希望實習前提供相應的實習指導資料,做到實習上崗有針對性,思想上有一定的準備,操作上有一定的指導性。學生希望今后專業課教學能進一步做到理論聯系實際的占52.7%;希望能經常去企業實地參觀,了解實際的占44.2%;希望任課教師最好擁有實際經驗的占35.7%;希望能常請企業專業人士來校講座的占27%。有82.9%的學生通過實習進一步加深了對該行業的認識,其中49.6%的人非常愿意從事物業管理行業,33.3%的學生希望能從事房地產行業。這表明,校外實習能加深學生對所學專業的認識和職業忠誠度,對教與學的有機結合、校企合作是非常有裨益的。

　　七、校外實習教學中應遵循的原則

　　(一)專業知識與校外實踐相結合原則。專業知識的掌握是學生開啟專業理論研究、為勝任專業工作作準備的重要環節。校外實踐教學是學生獲取專業技能、增強綜合運用專業知識解決實際問題能力和增強職業感性認識的重要途徑;也是學校驗證專業教學培養是否符合社會需求的綜合評價途徑,以及開展專業實踐教學改革與創新不可缺少的依據。因此,理論與實踐教學兩者間要有機協調與銜接,理論教學要導入實踐案例,予以剖析,幫助學生深刻理解專業知識內涵。實踐要以理論為基礎,為知識綜合運用營造相應氛圍與環境,為學生掌握實踐技能提供保障。

　　(二)三方共贏原則。校外實習涉及企業、學校、學生三方利益。一般情況下,學校居于主導地位,企業處于被動配合、學生被動接受的狀況。學校是出于完成專業培養計劃的目的而實施實習;企業是出于社會責任、宣傳企業、培養人才、校企合作等綜合因素來承擔實習任務;學生是出于了解社會、掌握職業技能、積累社會實踐經驗、完成實習任務出發來參加實習。三者之間,起關鍵性作用的是學校,它在企業與學生之間是橋梁和中介。因此,學校應從有利于校企合作、開展橫向專業研究、有利于學生就業、培養社會所需人才的角度出發,將從企業汲取的知識引入課堂教學,讓學生由感性認識上升為理性思考,自覺開拓專業知識視野,有針對性地訓練相關專業技能,為未來就業儲備經驗。學校應積極主動地與有一定實力的企業加強聯系,本著互惠互利原則,在教學、科研、就業等方面形成穩固的共贏關系。

　　(三)教師隨同實習原則。教師隨同學生下企業實習,不僅僅是承擔協調與管理工作,還應承擔綜合實驗教學與實際需求間差異性的工作,針對共性問題進行探討;同時也是學校培養“雙師型”教師的一條重要途徑。教師通過跟班學習,能積累實踐經驗,掌握第一手資料,便于今后有的放矢,加強實習前的崗位培養和輔導,減少學生實習的盲目性、被動性,提高學生實習的主動性、針對性、職業性;便于深化教材與教學改革,豐富教學內涵,貼近實際、貼近崗位,真正做到理論與實踐相結合,學得到、用得上,實現畢業與就業零過渡。

　　(四)有利于特色人才塑造原則。特色人才培養需要有符合高職教育培養規律的專業培育計劃,擁有一支具有創新意識、堅持科學發展觀的師資隊伍,以及行之有效的人才培養課程體系和實踐教學方案。據美國麥肯錫公司20xx年對包括工程師、會計和醫生在內9種職業的調查顯示,中國每年有60萬工科大學生畢業,但跨國公司可以雇用的不到10%。該公司認為,中國的教育制度注重的是死記硬背。就工科而言,理論性極強的課程使中國學生解決實際問題和團隊合作的經驗非常少。由此可見,作為高職院校,要力爭扭轉學生職業技能培養弱的狀況,自我解剖、反省實踐教學“短板”,從課程體系構建的角度,將理論知識運用揉合到學生實踐中去,做到實踐教學對專業教育具有驗證性、檢測性和修正性。要使實踐教學“短板”變成為高職院校塑造的特色人才“長板”,需進一步充實實踐教學的內涵,集綜合性、專業性、職業性和實務性為一體,使實踐鍛煉成為學生成才成長的自由之路。綜上所述,校外實習是專業實踐教學的一個重要環節,其效果提高與改善,還需立足市場,加強調研,結合自身特色來量身定做專業人才,使之成為學生競爭上崗的致勝利刃,從而實現高職院校教育資源優化配置,真正把培養符合社會需求的人才目標落到實處。

物業管理論文12

　　摘要：隨著我國經濟實力不斷增長，社區物業管理也迅速發展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業管理行業的發展，使得我國物業管理行業在市場化日趨成熟的大環境下缺乏一個明確的發展方向，進而難以取得突破性發展。為此，對我國城市社區物業管理中現存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎上探索優化我國城市物業管理的解決措施，對促進我國城市社區物業管理的發展有著重要意義。

　　關鍵詞：城市社區;物業管理;業主

　　1我國城市社區物業管理現存問題

　　1.1城市社區物業管理企業管理能力有限

　　與發達國家相比，我國社區物業由于起步較晚其發展相對滯后，加上國內物業管理方面人才匱乏，致使城市社區物業管理企業大多管理能力不足。主要體現在兩個方面：其一，物業管理企業與業主、房地產開發商三者關系處理不到位。其二，將物業管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經驗的累積和管理相關設施發展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區物業管理企業高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發揮其應有的功能和作用。

　　1.2服務觀念落后

　　我國城市物業管理企業服務觀念落后，致使我國城市物業管理服務質量難以顯現。主要體現在兩個方面：其一，我國城市物業管理主觀原因致使其行業定位存在偏差。我國城市物業管理企業沒有找準行業定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業管理企業自身服務觀念落后，沒有認識到物業管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業定位，致使我國城市物業管理服務質量差。其二，前期物業定價過低、后期業主拖延或拒繳物業費等客觀因素致使我國物業管理企業難以提供優質服務。而業主一旦拖延或拒繳物業費，物業管理企業就會更加消極懈怠，極大打擊物業管理的服務意識，難以提供優質的服務，由此形成惡性循環，制約了我國城市物業管理整個行業的發展壯大。

　　1.3業主思想觀念存在誤區

　　我國城市物業管理行業飛速發展，多數業主的消費理念相對落后，仍處于計劃經濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數業主對物業都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業主都存在拖延或拒繳物業費現象，降低了物業管理企業收費率，降低了物業管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區居民的利益。

　　2我國城市社區物業管理現存問題的原因

　　2.1相關法律法規不健全

　　由于我國城市社區物業管理相關法律法規尚不健全，賦予業主大會以及業主委員會的法律地位不高，使得業主大會在實際運作中談判處理社區物業管理問題難度增加，協調成本逐步增長，業主大會難以充分發揮其職能。此外，針對業主大會、業主委員會的監督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業主委員會和業主大會并不能完全代表廣大業主利益。也正是由于我國城市社區物業管理相關法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業管理相關法律法規，致使社區物業管理企業與業主二者之間的權、責、利關系不明晰，對于二者之間出現的糾紛，也尚未出臺相關法律法規明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產行業發展迅速，社區物業管理行業也飛速發展，而與社區物業管理行業發展速度相比我國出臺的有關社區物業管理的法律法規難以同步，從而制約其發展。

　　2.2市場機制不夠完善

　　近些年，我國物業管理行業飛速發展，逐漸成為我國現代服務業的重要組成部分，但由于我國物業管理行業的發展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業主跟物業管理企業之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經濟環境下物業管理體系的發展和完善，物業管理企業缺乏一個良好的監督環境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規現象時有發生，使得物業管理行業在市場經濟的發展活力不足。另外，由于監管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業管理企業的職能和責任難以充分履行，加劇了物業管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業管理缺乏一個良好的競爭環境，使得市場經濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業管理企業在實際運作中不規范，管理水平低下。基于物業管理企業的不規范操作，在一定程度上引起了業主的不滿，進一步影響了業主參與自治的積極性。

　　2.3社區業主自治程度不夠難以滿足現實需求

　　按照我國傳統文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業尋找歸屬感。但是面對與物業管理的糾紛得不到解決，讓很多業主對物業管理行業失去信心。一方面，業主缺乏自治觀念。有些小區幾年沒有舉行過業主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業管理事務莫不關心。業主大會無法正常召開，業主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區業主委員會管理不規范。業主委員會應該是由業主大會公開選舉而來，但是不少小區從選舉到后期的管理運作都極為不規范。業主委員會不能代表業主利益甚至還和物業管理企業共同侵害業主利益。一部分小區業主委員會雖然是正規流程選舉而來，而業主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業主維權過程中力不從心。這些情況都讓業主委員會形同虛設，無法發揮應有的作用。

　　3優化我國城市社區物業管理對策

　　3.1健全相關法律法規

　　物業管理雖然在我國發展了多年，但是相關法律法規還是滯后。開發商、物業公司、業主之間發生糾紛，往往沒有詳細的法律法規提供法律依據導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據物業管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規。一方面要健全地方法規。我國各地區經濟文化發展情況差異很大完全依靠國家制定的法規往往不能解決實際糾紛。根據各地方實際情況來制定物業相關規定，在物業管理過程中才能更加切合實際解決物業糾紛。如：收費原則、收費標準、服務構成、管理方式等細節上的問題都要有詳細的法規來規范，這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業管理一個重要問題就是業主不能自主選擇物業公司。完善投標制度，通過業主大會來公開選擇廣大業主青睞的物業公司。一旦達到自由選擇物業公司，物業公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發展，同時業主也得到良好服務和避免糾紛。

　　3.2認清行業本質找準行業定位

　　首先，要處理好物業管理者與業主之間的定位。物業管理者在業主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業管理本質上是服務業。每一個物業從業人員都應該遵守職業道德，認真為業主提供服務，以及不斷提高自身物業管理能力。遇到業主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對于業主，也要擺正自己的位置。不能把物業管理者當作自己的仆人，通過正規流程去處理物業問題，而不是通過威脅和拒絕交物業費等方式來“維權”。其次，房地產開發商與物業之間的定位。開發商與物業應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現共贏的`局面。一些開發商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業公司難以應付，這使物業公司失去管理信息和業主糾紛不斷。一些物業公司為了獲得市場，前期給開發商報出過低的物業費用吸引業主購買商品房，但在后期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優質小區建設規劃，會給后期物業管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平臺，并能使開發商獲得公眾的信任與支持。

　　3.3完善相關規章制度

　　首先要進一步完善招標制度，做好事前監督。在確定由哪家物業公司入駐社區參與物業管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優質的物業管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業公司參與競爭從而促進物業公司自我提高和為業主提供更優質服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業公司，是對業主負責同時也是對物業管理行業負責。其次，初始物業公司選擇市場化。在實際物業管理過程中，開發商與物業管理公司關系往往非常曖昧甚至物業公司是開發商下屬公司。根據《物業管理條例》規定，物業管理企業和開發商應該是合同關系。開發商在進行商品房銷售過程時，物業公司提前入駐社區，往往這個物業公司和開發商有著千絲萬縷的關系。之后又缺乏自由選擇物業公司的體制，導致物業和業主糾紛不斷。最后，建立完善的業主投訴制度。近年來的物業糾紛越來越多，業主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來，物業和業主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環。糾紛得不到妥善解決，讓業主對物業管理行業失去信心從而不愿意交物業管理費。最終導致物業管理企業得不到良性發展。

　　3.4完善監管機制，物業管理健康發展

　　首先，要加強物業公司資質審核監督。對物業管理企業資質信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業進入物業管理行業。這既是保障業主的利益，也是保障物業管理行業的利益。其次，加強物業管理行業競爭規范化監督。當前物業管理市場競爭日益激烈，不少物業公司為了奪取市場，不顧市場規律，承諾過低的物業費，入駐社區后又不能盈利從而通過降低服務質量違規收費等方式來保證自身利益，最終導致業主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業管理市場，破壞了物業管理行業形象。最后，要加強對業主委員會的規范化監督。業主委員會是由業主大會選舉而來，代表廣大業主利益的業主代表。政府加強對其監督管理，使其規范化運作真正代表廣大業主利益。

　　參考文獻:

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　　6黃闖.城市社區物業管理良性發展的路徑分析[J].長白學刊，20xx(1)

物業管理論文13

　　摘要：近幾年來，我國的房地產業發展迅猛，已經成為我國國民經濟的一個重要產業。隨著房地產業發展的常規化和我國居民住房商品化改革的進一步推進，作為房地產開發經營中的一個專門方面一一物業管理正日益為諸多行業有識之士所重視。本文擬對物業管理的一些問題作一初步探討。

　　關鍵詞：房地產，物業管理，經營

　　一、物業管理的概念與意義

　　所謂物業，即是指在一定土地范圍內以建筑物形式存在的產業。它具有如下特點:

　　①一般是在一定土地范圍內的;

　　②具有不可移動性;

　　③具有一定的價值和價格。物業的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場店鋪，還包括工廠的廠房、學校的教學樓、醫院的門診樓和各類倉庫等。飯店也是一種物業，但由于已經形成了專門的管理體系，所以有別于一般意義上的物業管理。

　　可以說，人類自擁有了建筑物起也就擁有了物業，對物業的一些基本管理活動一也就隨之而起，但物業管理成為現代服務業的一個門類則是社會經濟發展到一定程度和社會分工進一步完善的產物。物業管理是指通過有效的市場營銷和規范的日常管理，保持并實現物業價值，滿足物業客戶需要的經營管理活動。物業市場營銷與其它商品營銷有許多共通之處，它必須根據物業的實際價值，包括工程造價、質量水平、建筑風格、使用目標以及區位地域因素，再考慮到國家政策和市場環境，對特定物業進行正確的市場分析和品牌定位，選擇合適的銷售對象，采取相應的營銷策略。

　　物業的日常管理，也即狹義的物業管理，它主要通過經常性的維護保養、清潔和保安服務以及必要的社區公共關系活動來實現的，其目的在于使業主獲得租金收益，使物業設施保持完好，為使用單位提供滿意的辦公、居住、商業、工業、倉儲等場所和使用條件。近幾十年來，我國的物業管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來進行的，并沒有形成現代服務業意義上的物業管理體系。

　　80年代后，改革開放的大環境使國外先進的物業管理經驗得以在我國引進和傳播。廣東、上海及北京等地房地產業的有識之士在學習國沙卜經驗的同時，又結合國內的實際情況進行了探索，正在嘗試建立具有中國特點的物業管理事業。從我國房地產業的發展趨勢看，專業性物業管理公司的出現具有重大意義。原各物業機構大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權與經營權的分離，配套服務諸如專項維修、清潔、保安等工作由相應的專業公司承擔的新格局所取代。根據西方國家的經驗，房地產開發商和物業主可以聘請專業公司，通過委托契約和必要的財務監督來實現自己的經濟目標，以避免造成人力、物力、財力上的浪費，減少因專業管理經驗欠缺所可能造成的損失。作為現代服務業的一個門類，目前我國的物業管理事業尚處于探索初創階段。隨著市場經濟改革的推進和房地產業的規范發展，物業管理的`重要性將日益顯現出來，物業管理也將成為我國90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業。

　　二、物業管理的內容

　　隨著時間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時進行維修和加強管理，就會使建筑物的結構逐漸損耗，甚至過早損壞。如我國一些城市的住宅小區剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽臺等房屋結構和外觀被隨意改變，樓道擠滿自行車和雜物，而小區原配套建設的商業網點也改變了性質，等等。這與缺乏正常的物業管理有著直接的聯系。物業管理的內容，可以分為管理和服務兩個方面。

　　①管理方面，主要是掌握房地產的變動和作用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能;把房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備作用情況及時準確地記錄下來，隨時變更原始記錄。

　　②服務方面，主要是充分滿足用戶要求，及時登門服務，如提前檢修上下管道、暖衛管道、換紗窗、檢修門窗等。另外，及時檢修鍋爐，保證供氣;及時檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對于房屋、設備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶點交清楚，明確保管責任。在日常工作中要注意宣傳適當使用房屋設備的常識，并注意設備變化情況。用戶遷入或遷出門寸，要進行清點。物業管理總的來說是服務性行業，其目標是為用戶提供完善的服務，服務內容還可以根據用戶的需求而加以調整。

　　具體的工作內容一般包括如下幾個方面:

　　1.注意房屋的經常維修，提高物業的價值。應經常維修管理和保養，使建筑物始終處于完好的使用狀態，包括建筑物外型不會因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內部的水、電、暖、衛、氣更要運行暢通，不致使物業價值下降。

　　2.注意設備的正常運行，努力避免事故。物業管理應盡量方便用戶，使用戶不會因電梯中途停運、照明中途停電而煩惱。要求各項公用設施正常運行，避免因突然損壞而給用戶帶來不便。

　　3.注意資金的合理運用，切實做好收支平衡。特別是來自用戶的管理費收入，必須有效地分配在各項服務上，使每項支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費。另外應注意資金儲備，以應付突發事件所造成的損失。

　　4.注意環境保護。要代住戶搞好住宅區的清潔和綠化，防止一切對環境的破壞行為。禁止在小區千道上發展農貿集市，造成環境臟、亂、差，在休息時間杜絕各種噪音發生，以免影響住戶休息。

　　5.加強治安防范，保障住戶人身和財產安全。可以通過建立專職的保安隊伍，輔之以不同建筑物內配備的各種有效保安器材或設施，來加強住宅區內的治安防范，保護住戶人身和財產安全。

　　三、物業管理的組織與經營策略

　　現代社會分工的專業化趨勢與發達國家的物業管理實踐告訴我們，成立專業的物業管理公司是現代物業管理的主要組織形式，而物業公司內部的多個部門又構成了其完整的內部結構，履行著物業管理的各種職能。

　　1、辦公室:負責協調公司各部門的工作，并充當公司和業主聯系的橋梁。

　　2、發展經營部:策劃公司的服務和經營項目，制定公司的發展計劃，負責項目經營創收，增強公司的財力。

　　3、財務部:負責制定公司財務計劃，預算管理費等各項費用，制定合理的收費標準，監控資金收支、做到專款專用。做好公司財務報表，接受客戶的監督。

　　4、保安部:負責治安保衛，參與社會聯防，維護小區(大廈)正常的工作、生活秩序。

　　5、清潔綠化部:負責小區(大廈)的綠化，保證小區(大廈)環境清潔、美化。

　　6、工程部:負責維護小盡.(大廈)的登共設施，導證其止常運行開展各種服務項目，為住戶排憂解難。

　　物業管理工作，可以按照不同特點的物業而制定不同的經營策略：

　　1、住宅管理工作著重為用戶提供舒適的生活環境，所以清潔、保安、設施維修及園藝、康樂設施的管理或服務較為重要。

　　2、辦公大樓管理應該著重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項細節工作必須完善，以免影響用戶的正常使用。

　　3、對商場的物業管理，除一般服務外，必須保持商場的外觀及形象，以吸引消費者來購物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費者的流量，但有關推廣及宣傳費用則不列入管理費支出項目。

　　4、工廠大廈主要是水、電的供應不受影響，保證生產順利進行。此外，貨物運輸必須流暢，大廈貨物起卸區的設立和管理都是大廈管理的重要方面。

　　5、停車場要方便車主，車場內應光線充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號，停車位易于識別。對收費系統的操作等也應給予重視。

　　四、物業管理費用的籌集和使用物業管理經費的來源

　　主要有以下三個方面:

　　1、收取管理費。其標準根據各類物業的不同特點和業主內外有別的原則而定。業主如逾期未交管理費，則加收滯納金。一般采用并鼓勵住戶提前預交，以保證管理工作的正常進行。

　　2、收取水電管理費備用金。繳納辦法是根據低層、高層樓了和商場三種不同類型一次付清，其標準應按當地水平而定。備用金是專款專月J，主要是對配套設施如供電、機電、電涕、消防等重要設備的更新和突發事故搶修時所設立的，搶修大型設備動川備用金后可如數向業主攤分，以保證備用金的資金量。

　　3、屋村的其他收人，也稱雜項收入。一般根據當地政府有關規定制定收費標準，在屋村范圍內收取停車費、單車、摩托車保管費、遲納金、裝修管理費、小商店租金等。隨著屋村老化和物價指數的上漲，每兩年適當調整一次管理費，以保證收支平衡，略有節余。管理費用于維修小區的各項費用開支，主要用來支付小區的道路維修、園林綠化、清潔衛生、治安保衛、公共設施、機電設備的保養維修，并支付管理公司辦公室(占管理費收入的15%)和管理人員的工資、勞動保險、工傷保險、員工福利、行政費用等。物業管理經費的籌集和使用是當前尚處初創階段的行業熱點問題。一般來說，一些高檔別墅區的物業管理費的收取問題不大，但對普通類住宅小區來說確實是個問題。因此，在進行或組建對一般物業的一長期管理時可以在物業建造初期就留出一部分，作為今后長期管理的經營所需，以彌補長期管理的經費不足，達到管理部門或物業公司的收支平衡。

　　五、發展物業管理事業值得注意的幾個問題

　　1、樹立物業管理的市場營銷觀念，即物業管理不能等建筑物落成投入使用后再開始，而是應該超前地考慮市場的需求。在物業尚在設計階段，即對開發、設計等提供專業意見和建議，反映用戶的要求，務求物業的設計更符合實際的應用和方便日后的管理工作。

　　2、及時做好有關物業管理的規章制度乃至立法工作。使用戶更好地享用物業內的設施和服務。新加坡等國的物業管理在某些方面己經通過國家立法(住宅法)來保證，我國有條件的城市似也可通過類似的試點工作，以推進我國物業管理事業的規范化發展。

　　3、適當宣傳物業管理的重要性，以促進我國物業業主和消費者的觀念。由于我國味期計劃經濟體制一F復雜的產權關系和短視的消費觀念的影響，物業管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業主和消費者所接受，隨著我國全面市場經濟改革的推進，國有資產產權歸屬的清晰化，將有助于物業管理工作的推進，物業管理企業更應該積極地通過多形式的傳媒適當地宣傳本行業的重要意義。

　　4、加強從業人員的隊伍建設，做好從業人員的培訓工作，盡快建立并形成一支具有較高職業道德和管理水平的從業隊伍。

物業管理論文14

　　【摘要】社會主義市場經濟體制的日趨完善和快速發展，推動著國有科研院所不斷深入改革。傳統的后勤管理方式已嚴重制約物業管理的效益，并影響著國有科研院所的整體創新和持續發展。本文簡要介紹了目前國有科研院所在物業管理中存在的問題，從能力重構的角度，提出若干解決思路，意在為科研院所的物業管理提供一定的借鑒作用。

　　【關鍵詞】國有科研院所；物業管理；能力重構；解決思路

　　一、物業管理概述

　　物業管理在20世紀50年代進入香港，伴隨著中國的改革開放，各沿海城市政府打破了傳統的管理方法，出臺了一系列關于土地使用的優惠政策，吸引了一批海外人士來中國居住和投資，促進了房地產業的迅速發展。因為海外人士生活方式的不同，對居住條件提出了更高的要求，傳統的房屋管理體制已遠遠不能滿足他們的需求，于是內地第一家物業管理公司于1981年3月在深圳成立。中國的物業管理經過近四十年的發展，已由一個傳統初級管理行業發展到具有現代化、智能化管理特征的行業。

　　二、國有科研院所物業管理存在的問題

　　由于國有科研院所物業管理大部分是從計劃經濟時期的后勤房管工作延續下來的，國有科研院所物業管理與當前物業市場的發展仍存在著一定差距。受傳統體制的影響，很多物業管理部門沒有獨立自主權和決策權，后勤房管式的物業管理也無法滿足市場需要，嚴重制約了科研院所管理的整體市場效益。首先，物業管理模式落后，沒能順應市場發展形勢。國有科研院所物業管理部門名義上是獨立核算，但是物業管理部門的人員、資金、組織設計、流程架構等都由國有科研院所內的上級部門控制，物業管理部門主要是對上級負責，而不是對顧客負責、對市場負責，于是便不可避免地造成物業管理在國有科研院所內的封閉性和福利性其次，物業管理效益低，創收途徑極為有限。隨著國有企業房產改革的深入，許多國有企業將自有住宅出售或出租給外部企業，但對于如何正常收繳物業管理費卻沒能形成規范和制度，導致出租易收租難，回收的費用不夠維持部門日常運作，經費主要還是靠上級財政撥款。另外，國有科研院所承擔了辦社會職能，經營成本相較非國有企業要高，如果不剝離企業辦社會職能，國有科研院所的競爭力無疑會下降，甚至可能被市場淘汰而結束企業生命。最后，物業管理部門員工整體素質不高。由于長期受計劃經濟時期物業管理機制的影響，國有科研院所物業管理部門大多都是后勤服務轉崗人員組成的群體，部門職工由上級分配或老弱安置。由于沒有下崗的威脅，缺乏學習和上進的動力，因此，盡管職工隊伍龐大，但管理水平和工作效率卻非常低，人浮于事的現象很普遍。

　　三、解決科研院所物業管理問題的思路

　　在現代市場經濟體制下，如何處理好物業管理與科研院所轉型發展之間的關系，如何改變計劃經濟體制遺留下來的后勤體制的被動狀態，在深化體制改革過程中促進物業管理的成功轉型，已成為國有科研院所面對的挑戰性課題。住房制度改革和國企改革的實施，開始出現了國有企業的轉型，這一時期的科研機構的所有制變化，給物業管理指出了發展的方向：通過能力重構，成立自主經營、自負盈虧的專業化物業管理公司。動態能力（Teece，1997）的重構，是指重構企業內外資源從而在變化多端的外部環境中不斷尋求和利用機會的能力，本文將從組織管理機制、人力資源、組織流程及架構、組織文化四個方面提出物業管理的解決思路。

　　（1）組織管理機制重構。通過物業服務企業化運作，找到適合自己的經營模式，提升物業服務競爭能力，增強物業服務抵抗市場風險的能力，實現物業管理服務可持續發展，實現物業管理服務的差異化、多元化經營，提升盈利能力。為改變科研院所物業管理資本運作手段單一，資產經營效率低的不利局勢，可采取托管、劃轉、租賃、合作等多種方式，對科研院所物業管理現有從事的資產實施整合，重構物業組織管理機制。為盤活物業管理資金，可開展并加強與各類銀行的合作，推進融資工作，擴大融資規模。通過建立組織學習機制，開展“三個轉變”學習及各類業務學習，規范管理流程，提升部門員工的管理水平和服務技能。建設市場化的物業服務與管理團隊，培養專業人才。加大運行成本控制與核算，規范運行保障的各項操作規程，及時、準確開展各項物業維修服務，從單純的提供服務轉變為多元化的服務創收，增加創收途徑。

　　（2）人力資源體系重構。完善內部創新機制，建立創新培育機制，鼓勵物業管理人員內部創新，并通過引入外部優秀管理人才，為科研院所物業管理增添新鮮血液，指導創新。優化內部激勵機制，借鑒林暉（20xx）的觀點，科研院所物業管理可以在人才管理上進行差異化激勵，通過性別、年齡和文化等的差異，做針對性的激勵。優秀的專業化人才是企業發展的保障，建立一套具有市場競爭力并符合企業實際發展情況的人力資源體系是重中之重。在人才培養方面，一是加強產學研合作，與高等院校建立“產學研交流基地”，為持續發展儲存后備人才；二是選派企業領導參加高層管理培訓與企業論壇，選派中層管理人員和業務骨干進行系統性專業知識培訓與考核，提高業務知識水平；三是制定物業管理職業資格考試計劃，鼓勵物業管理人員參加職業資格考試，提升物業管理入職門檻。

　　（3）組織架構及流程重構。組織架構及流程的重構也是解決物業管理模式落后的關鍵。基于轉型后的戰略部署要求，科研院所需要在原有的`基礎上對組織機構設置、崗位職責等進行改革，需合理有效地設置組織職能部門，科學地利用組織流程降低物業服務成本。科研院所物業管理職能部門的設置應以精干、高效為宜，可減少管理層級，推行扁平化管理。其一是對不符合主業發展方向和總體發展戰略要求的下級企業實施撤銷和合并重組；其二是采取流程梳理與優化，對于資源浪費嚴重的、關鍵環節重疊的、進度嚴重滯緩的流程進行刪減與增效，將業務流程的審批控制在24小時以內。

　　（4）組織文化按需重構。文化是企業長期形成的共同理想、價值觀念和行為準則，它對企業員工的成長起著積極的引導作用，優秀的企業文化是企業吸引、留住人才的重要因素，只有將核心價值觀浸透到企業每個員工的頭腦中，才能使員工產生認同感和歸屬感，才能使員工將企業的發展與個人的發展有機結合，為企業發揮最大潛能。IBM、麥當勞、華為等世界知名企業都創辦了自己的企業大學，這種“企業大學”有自己的培訓計劃，會定期聘請公司內部或外部具有較高管理水平和技術水平的專家進行授課，在定期的授課過程中，不斷構建的企業文化、不斷輸送企業文化，不僅改變培訓者知識、能力和態度，同時也很好地融合了不同文化背景、不同教育水平的員工，以此建立共同的企業文化、共同的企業理想與共同的奮斗目標，極大程度提高了企業的整體合力。

　　四、結束語

　　通過以上分析可以看到，國有科研院所物業管理在復雜的外部環境下，應借助企業動態能力的重構，伺機把握市場發展的方向和需求，形成適合企業自身特點的發展路徑和管理方式，以此取得成功轉型，獲取長期競爭優勢和可持續發展。

　　參考文獻：

　　[1]毛立彤,淺析國有科研院所物業管理現狀及走向市場對策[J].現代科技(現代物業下旬刊),20xx,(7).

　　[2]林暉,論企業激勵機制在人力資源管理中重要性[J],現代經濟信息,20xx(13).

　　[3]TeeceD,PisanoGandShuenA,DynamicCapabilitiesandStrategicManagement[J],StrategicManagement,Journal,1997,p:509-530.

物業管理論文15

　　物業管理是隨著市場經濟興起的新興行業，它作為人們以市場化、企業化、專業化、社會化方式解決房地產后續管理的主要手段，越來越凸現其重要性。如今，物業管理已經成為人們在買房置業過程中最關心的因素。

　　隨著人們生活水平的提高，享受物業服務的意識已經越來越強。物業管理是一種不同于其他任何一種服務類型的服務。不同有三，其一就是服務和管理合二為一；其二，服務對象非常廣泛，服務內容不斷豐富；其三，服務標準千差萬別，具有自生性。

　　一、服務和管理合二為一

　　沒有任何一個行業像物業管理這樣把管理和服務結合得這樣緊。沒有好的服務的物業管理也不成為物業管理。近來，不斷有樓市糾紛見于各種媒體上，糾紛的核心是物業服務和收費問題。對業主來說，交了費就要享受個性化的服務，物業公司應該滿足我的要求，對物業公司來說，繳納的物業管理費必須和服務水平相匹配，住戶對服務的需要也千差萬別，歸結起來物業本意是管理，實際是服務。兩者是合二為一的關系。北京市小區辦公室主任劉志宇說過，物業公司在日常生活中對業主的作用到底是什么？很簡單，就是公共服務，同時，重要職責就是管理，由此可見，物業公司就必須把服務作為管理的重要內容，同時把管理作為有效手段。

　　二、服務對象非常廣泛，服務內容不斷豐富

　　物業管理是有形管理無形服務。有形管理可以定價，比如說對大中維修項目，只要做好投標招標工作，雙方不會發生太大爭議。無形服務不能定價，比如說電梯司機熱情服務和冷面對人的差別。業主所要得到的是有人來看電梯，只為電梯的運行付出費用，對于不同的服務，并沒有想到它的價格區分問題。(在美國，服務是單收費。)對于物業管理來說，根據物業收費情況，也很難對服務水平給出合理的定位。這緣于物業管理是有形管理和無形服務的統一。

　　物業管理的對象不僅是客觀存在的房產，還有業主。業主是活生生的個體，也就具有了差別性。張三喜歡你每天早上打掃衛生，李四則喜歡你夜里悄悄打掃；又如電梯里不讓運自行車的問題，現在騎自行車的人不少，你總不能讓人家爬上去吧？可是你要運了自行車，占用轎廂的空間，其他的業主就有意見，趕上高峰期，矛盾就會產生。與此同時，普遍形成的收費難現象，也會進一步加劇物業公司收支平衡的難度。個性化服務需求愈來愈強烈，為了滿足這些要求，物業公司必須對部分服務項目加大投入從而提高服務水平，但是公共的投入有時卻會使一部分人不履行交費義務。供暖問題，就是一個眾人皆知的問題。

　　其實，服務對象的.廣泛性在造成困難時也帶來機遇。物業管理公司的綜合實力很大一部分體現在這一方面。在我們物業管理的實踐中，針對同樣的事情，不同的處理方式也會有不同的效果。所以，服務水平和管理水平是分不開的。物業內部管理水平上去了，服務水平也自然提高了。管理是前提，服務是目標。兩者缺一不可。

　　三、服務標準千差萬別，具有自生性

　　政府規定統一的服務標準，對于一些新小區可能就好落實，對于一些老小區就力不從心了。開發商售房時的過多承諾，導致業主入住后與物業管理企業的矛盾重重。物業管理只有充分市場化，才能適應千差萬別的住戶需求。實際上，有很多小區服務標準和收費標準一樣，具有自生性：是由住戶產生了需求，然后經過與相關方交涉，才完成一些項目的立項。政府應該給業主和物業管理企業更大的自主權和自治權，通過雙方協商一個合理的標準。

　　相對于私人空間的擴大來言，介于私人空間和公共空間之間的小區空間，應該按照自生性的原則，充分發揮各小區物業管理要素的積極性和創造性。可見，物業管理是有形管理無形服務。對于有形管理，可以量化小區常規性的工作，應當有個確切的標準。對于無形的服務，則應該市場化、多樣化。

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