物業(yè)管理維修優(yōu)勢(shì)論文
隨著我市總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的增長(zhǎng)，物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。所以小編今天為大家分享的是物業(yè)管理維修優(yōu)勢(shì)論文，供大家參考。
物業(yè)管理維修優(yōu)勢(shì)論文【1】
摘 要：房屋的滲漏是房屋使用中普遍存在且使用戶十分頭痛的事情，它不僅影響用戶的財(cái)產(chǎn)安全與日常生活，與物業(yè)公司的聲譽(yù)也有關(guān)系。本文分析了房屋滲漏中屋面滲漏與外墻滲漏的原因，并根據(jù)癥狀給出了防治措施與維修建議，這些是比較經(jīng)濟(jì)的方法，對(duì)房屋防漏治漏有一定借鑒意義。
關(guān)鍵詞：房屋滲漏，物業(yè)，檢修
一.房屋滲漏的原因分析
1.屋面滲漏原因
第一，防水設(shè)計(jì)不合理，設(shè)計(jì)深度不夠。一般來(lái)說(shuō)，屋面防水可以采用建筑防水和結(jié)構(gòu)自防水兩種方式。建筑防水是指在屋面的結(jié)構(gòu)外表增加一層防水層，但由于施工技術(shù)、防水材料質(zhì)量等因素的限制，實(shí)施幾年后屋面也會(huì)滲漏；而結(jié)構(gòu)自防水是指通過(guò)密實(shí)的鈉筋混凝土結(jié)構(gòu)來(lái)防水，由于防水劑、膨脹劑、水泥等材料及施工質(zhì)量很難達(dá)到設(shè)計(jì)要求，結(jié)構(gòu)自防水無(wú)法得到較好實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)人員經(jīng)驗(yàn)不足，在施工中經(jīng)常會(huì)有設(shè)計(jì)圖紙對(duì)屋面的起坡等細(xì)節(jié)問(wèn)題表達(dá)不清楚等現(xiàn)象，施工單位無(wú)法領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖。
第二，施工隊(duì)伍防水專業(yè)知識(shí)缺乏。施工人員質(zhì)量意識(shí)較差，防水專業(yè)知識(shí)不足，只重視混凝土是否達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度等級(jí)而較少考慮結(jié)構(gòu)自防水的施工要求，不按設(shè)計(jì)配制防水混凝土砂漿，對(duì)混凝土砂漿的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)缺少必要的檢測(cè)手段，結(jié)果是結(jié)構(gòu)自防水的設(shè)計(jì)意圖無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)，屋面防水問(wèn)題仍然單純依靠屋面的防水層來(lái)解決。
第三，新型防水材料沒(méi)有及時(shí)得到推廣。由于價(jià)格與設(shè)計(jì)人員意識(shí)保守等因素，新型的防水材料無(wú)法得到推廣，阻礙了房屋防水技術(shù)的發(fā)展。
2.外墻滲漏原因
第一，外墻面滲漏。若外墻的內(nèi)墻面潮濕，表面有水漬、流痕、涂料層起皮現(xiàn)象，嚴(yán)重時(shí)墻面有流水現(xiàn)象。則有可能為外墻產(chǎn)生裂縫，雨天時(shí)雨水沿外墻的裂縫進(jìn)入室內(nèi)墻面，造成內(nèi)墻面有水漬、流痕或流水的現(xiàn)象；外墻設(shè)計(jì)有花槽，而花槽池壁未做防水層或防水施工質(zhì)量差，花槽內(nèi)的澆花用水或有積水長(zhǎng)期浸泡外墻，積水通過(guò)外墻滲漏至內(nèi)墻面，使室內(nèi)墻面潮濕、發(fā)霉。
第二，外窗滲漏。外窗的室內(nèi)窗臺(tái)和窗框周圍有水漬、流痕和涂料層脫落起皮，在大風(fēng)天氣中迎風(fēng)面的外窗大量的雨水沿窗扇周圍縫隙涌入室內(nèi)。這有可能為推拉窗的結(jié)構(gòu)改造決定了其窗扇與窗框存在縫隙；平開外窗的窗扇或窗框存在變形、密封膠條老化及膠條有缺口；鋁合金窗框樘料拼縫和外露螺釘孔密封不好等情況，外窗在大風(fēng)天氣中因室內(nèi)外產(chǎn)生負(fù)壓力雨水就有可能沿外窗縫隙進(jìn)入室內(nèi)；窗框與墻壁之間塞縫不實(shí)、周邊接縫防水密封膠老化或漏打。
第三，空調(diào)管孔或洞口滲漏。比如雨水沿外墻空調(diào)管洞口流入室內(nèi)，空調(diào)管口處有流痕或比如在大風(fēng)天氣，迎風(fēng)面窗式空調(diào)口下邊緣有雨水進(jìn)入室內(nèi)。這有可能為外掛分體式空調(diào)管的穿外墻洞口“里側(cè)低外側(cè)高”的現(xiàn)象，空調(diào)管周圍未打密封膠或密封膠老化，使外墻面的雨水沿孔洞直接進(jìn)入室內(nèi)；窗式空調(diào)洞口遇大風(fēng)天氣，迎風(fēng)面的空調(diào)口有雨水吹入造成滲漏。
二.房屋維修防治措施
1.屋面滲漏防護(hù)及維修
屋面維護(hù)要做到以防為主，防治結(jié)合。日常維護(hù)要做好以下工作。常疏通，雨水斗、落水管要常疏通，對(duì)某些落水管管徑偏細(xì)、積水面積大的屋面，最好在天溝兩端開設(shè)溢水口，不要把雨水罩拿走，否則會(huì)使泥沙草根俱下，導(dǎo)致落水管堵塞；常清掃，一般屋面每年應(yīng)打掃兩次，山墻、女兒墻和擋風(fēng)板等重點(diǎn)部位要勤清掃，最好每?jī)蓚�(gè)月清掃一次，這樣有利于減輕屋面荷載；重視天窗部位的檢修如果管理或檢修不及時(shí)，窗扇會(huì)發(fā)生變形、開關(guān)失控、油漆剝落或腐爛銹蝕等現(xiàn)象，造成漏雨，危及屋面，因此必須加強(qiáng)管理與檢修；加強(qiáng)對(duì)屋面蒸汽管道的管理，蒸汽由于溫度高且含有水分，會(huì)加速屋面防水層的老化、開裂和腐蝕，因此對(duì)蒸汽管道要加強(qiáng)管理，進(jìn)行必要的檢修或加設(shè)保護(hù)隔層；減少人為的破壞禁止閑雜人員上下屋面，檢修人員也應(yīng)盡可能輕上輕下，避免材料器具對(duì)屋面的碰撞和沖擊。
屋面維修應(yīng)該遵循以下幾點(diǎn)；
第一，查明準(zhǔn)確的滲漏部位。自防水屋面的漏水點(diǎn)基本就是破損點(diǎn)；油氈或新型防水材料屋面的漏水點(diǎn)與破損點(diǎn)往往不在一處。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，最好是在下雨或下雪天到屋內(nèi)觀察，先記住漏水點(diǎn)，
再到屋面上找破損點(diǎn)。雪天屋面積雪厚度100毫米以下時(shí)，到屋面上看，發(fā)現(xiàn)縱橫縫處有條形水線或水眼，此處基本就是滲漏部位。這是因?yàn)槭覂?nèi)溫度比室外高，熱氣遇到屋面板開裂處或漏水點(diǎn)，會(huì)使此處的雪層融化，從而形成水眼或水線，當(dāng)氣溫下降以后又會(huì)形成冰線或冰塊，記好位置無(wú)雨天氣再修，避免一次檢查不準(zhǔn)確。
第二，確定維修方案實(shí)。除了起鼓流淌、大面積油氈老化或涂層老化需全面翻修外，一般多屬局部修理便可解決的問(wèn)題。
第三，合理安排修理時(shí)間。維護(hù)要經(jīng)常，修理要適時(shí)，即最好在雨季到來(lái)之前，集中力量進(jìn)行，盡量避開雨天或雪天。如果修理時(shí)遇雨，應(yīng)采取防水措施，避免雨水滲人基層。繼續(xù)施工要用噴燈將基層烘干，待晴天后再進(jìn)行補(bǔ)修。
第四，做好基層處理。清掃浮灰雜物，用鋼絲刷清除青苔，確保新老結(jié)合層的粘結(jié)。做好冷底子油涂刷工作。當(dāng)基層不平時(shí)要考慮是否另做找平層。基層的含水率要符合規(guī)范要求。
第五，選用經(jīng)質(zhì)量認(rèn)證的防水材料做面層。目前防水材料五花八門，選用時(shí)必須認(rèn)準(zhǔn)合格產(chǎn)品出廠證。當(dāng)對(duì)材料質(zhì)量有懷疑時(shí)要取樣化驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)不合格或假冒偽劣產(chǎn)品，堅(jiān)決不用。
第六，確保修理質(zhì)量。嚴(yán)格按現(xiàn)行施工驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行修理施工，同時(shí)要加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督，確保修理質(zhì)量。
2.外墻滲漏的維修
第一，對(duì)于外墻面，沿著外墻漏水的裂縫鑿出“V”形槽，深度20毫米左右，寬度15毫米左右，用清水沖洗且待表面干后，用聚合物水泥砂漿或防水膠分層嵌補(bǔ)裂縫，待聚合物水泥砂漿凝結(jié)后，恢復(fù)外墻原裝飾層，外墻表面清理干凈；對(duì)于微小裂縫則涂刷兩遍無(wú)色防水膜，干固后形成一層整體憎水防水膜，使雨水無(wú)法進(jìn)入墻體。
將花槽內(nèi)花草及泥土、原防水層等徹底清理干凈，用鋼絲刷打磨花槽壁面至抹灰層。首先對(duì)花槽內(nèi)明顯的漏水部位如裂縫、孔洞等處重點(diǎn)補(bǔ)漏，然后將花槽中陰角應(yīng)做成半徑為2-3cm圓角，待砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后重新做回防水層，為提高防水層的耐久性，防水層外最好再做1～2cm厚1：2水泥砂漿層作為保護(hù)層。
第二，對(duì)于外窗來(lái)說(shuō)，為防止外窗密封膠條的老化，高層房屋的平開窗密封膠條應(yīng)2～3年全部更新一次；若外窗框c外墻壁之間塞縫不密實(shí)，可采用手動(dòng)壓力灌漿的方法灌實(shí)，灌漿液材料主要由聚合物乳液、微膨脹劑、快硬水泥漿組成，對(duì)于窗框邊老化的密封膠，應(yīng)全部清除干凈，重新滿打密封膠；對(duì)于鋁合金窗，由于其由樘料用螺釘拼接而成，雨水很容易沿拼縫和螺釘孔進(jìn)入窗框，然后進(jìn)入窗臺(tái)和窗邊，因此必須將拼縫和螺釘縫滿打玻璃膠。
第三，對(duì)于空調(diào)管孔或洞口。在外墻預(yù)留空調(diào)管孔或打孔時(shí)必須保證空調(diào)管孔“里側(cè)高外側(cè)低”，且沿外側(cè)空調(diào)管孔的周圍滿打密封膠。窗式空調(diào)洞口的底面應(yīng)有順暢排水坡度，便于雨水及時(shí)排出。
三.結(jié)論
搞好房屋的滲漏治理需要物業(yè)公司、施工單位與戶主相互配合，互相理解，在生活中對(duì)待滲漏要以防為主，防治結(jié)合。物業(yè)公司要充分做好工作，準(zhǔn)確找到滲漏原因，并科學(xué)治理，這樣會(huì)很大程度上提高公司聲譽(yù)以及減少戶主與物業(yè)的一些爭(zhēng)端問(wèn)題。
參考文獻(xiàn)：
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[2]張琦，李濤，孫慶明.淺談外墻滲漏的原因及防治措施[J].建筑與工程，2010.
物業(yè)管理維修優(yōu)勢(shì)論文【2】
【摘要】酬金制物管模式是我國(guó)未來(lái)物管行業(yè)的發(fā)展方向，本文從企業(yè)管理及財(cái)務(wù)管理方面探討了物業(yè)管理酬金制的優(yōu)勢(shì)，及實(shí)際運(yùn)用中遇到的問(wèn)題，以及一些解決辦法，希望與廣大同仁一起探討，找出物業(yè)管理酬金制中有效的管理方法，使實(shí)現(xiàn)業(yè)主與企業(yè)利益同時(shí)實(shí)現(xiàn)最大化，達(dá)到雙贏的目的。
【關(guān)鍵詞】酬金制；包干制；代管資金；預(yù)算；營(yíng)業(yè)稅
近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)售后服務(wù)的一部分：物業(yè)管理行業(yè)的有序、良性發(fā)展也越來(lái)越受到房地產(chǎn)企業(yè)及業(yè)主的重視，物業(yè)管理企業(yè)的管理水平高低，一方面可以反應(yīng)開發(fā)商對(duì)樓盤的市場(chǎng)地位、銷售目標(biāo)群體的定位，另一方面也是地產(chǎn)公司再銷售，取得好的再銷售成績(jī)、創(chuàng)造良好的繼續(xù)銷售口碑的基石，是一種良性循環(huán)，這就需要公司管理者在實(shí)際的應(yīng)用管理中不斷總結(jié)、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，創(chuàng)造出適合雙方的、雙贏的管理體制。針對(duì)這種管理需求應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理“酬金制”深受歐美國(guó)家及港澳地區(qū)管理企業(yè)的推崇，并且這種有別于與傳統(tǒng)的“包干制”的物業(yè)管理方法，也已經(jīng)越來(lái)越被內(nèi)地的房地產(chǎn)商重視及使用，尤其是在北京、上海等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)快速、成熟的地區(qū)，已經(jīng)取得了一些初步的管理成果。
物業(yè)管理酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理資金中，提前一定比例或者固定費(fèi)用作為酬金支付給物業(yè)公司，其余資金全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護(hù)支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
物業(yè)服務(wù)酬金制之所以被認(rèn)可并作為一種管理方法，有以下優(yōu)點(diǎn)：“酬金制”更加有力地保護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益。“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項(xiàng)目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得越少。這樣一來(lái)，許多物業(yè)公司往往降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項(xiàng)目來(lái)獲得更多的利潤(rùn)，損害了業(yè)主的利益。長(zhǎng)期如此，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就可能會(huì)被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入。“酬金制”不會(huì)混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物業(yè)服務(wù)運(yùn)作過(guò)程中的財(cái)務(wù)透明度，大力推動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的'市場(chǎng)化進(jìn)程。采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區(qū)時(shí)，要向業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)提交詳細(xì)的服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的財(cái)務(wù)預(yù)算。在預(yù)算中明確服務(wù)區(qū)域內(nèi)的組織架構(gòu)、人員編制、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)保養(yǎng)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)和所需的資金，進(jìn)而算成每平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，形成書面合同加以實(shí)施。這樣的財(cái)務(wù)核算既要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務(wù)監(jiān)督提供了依據(jù)。
酬金制是實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光財(cái)務(wù)的有效途徑。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光財(cái)務(wù)的有效途徑。“酬金制”下物業(yè)管理的財(cái)務(wù)從理財(cái)?shù)慕嵌瓤矗謨蓚�(gè)部分，一個(gè)是物業(yè)管理企業(yè)的公司財(cái)務(wù)理財(cái)，一個(gè)是以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為核心的物業(yè)管理處財(cái)務(wù)理財(cái)。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)的公司財(cái)務(wù)是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經(jīng)營(yíng)行為理財(cái)；后者則是替業(yè)主理財(cái)。在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)只能從中按照合同約定的比例提取物業(yè)管理費(fèi)的酬金，剩下的錢全部都是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的。酬金制將物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)益嚴(yán)格分離開，更具透明性。酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來(lái)的資金。同時(shí)，為充分利用社會(huì)資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務(wù)提供商，并負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行有效的監(jiān)督，這些管理活動(dòng)、監(jiān)督活動(dòng)和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認(rèn)可。業(yè)主也有權(quán)參與物業(yè)管理活動(dòng)中重大事項(xiàng)的決策。但是多業(yè)主狀態(tài)下的個(gè)體業(yè)主是實(shí)現(xiàn)不了這種認(rèn)可和決策的，這就要求必須通過(guò)一些形式和合理的程序來(lái)體現(xiàn)全體業(yè)主的權(quán)利。使物業(yè)管理費(fèi)的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控行和共同參與管理的可能性。
從理論上說(shuō)，酬金制雖然有以上優(yōu)勢(shì)，但由于是新的管理方法，現(xiàn)階段還是存在很多疑問(wèn)的地方，需要被廣大業(yè)主接受和理解需要一定時(shí)間和實(shí)踐。在實(shí)際應(yīng)用中，按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)酬金制的定義，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金，由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金兩部分組成。那么對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其實(shí)際的收入只應(yīng)是酬金部分，其余只是代管資金，不構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，也不應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅。事實(shí)上，按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度和稅法，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)全部計(jì)入企業(yè)收入、計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，物業(yè)費(fèi)收入產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅由業(yè)主承擔(dān)，屬于小區(qū)支出的一部分，由物業(yè)公司代繳，物業(yè)公司只負(fù)擔(dān)酬金收入部分的營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，有些業(yè)主會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)，自己的資金用在自己的小區(qū)中，還要交稅？況且業(yè)主委員會(huì)不是一個(gè)法律主體，本身沒(méi)有納稅資格。在這個(gè)問(wèn)題上，北京已經(jīng)走在了全國(guó)的前列，率先進(jìn)行了試點(diǎn)。北京市地方稅務(wù)局2011年6月13日發(fā)布的第8號(hào)公告《關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的公告》中指提出：對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)開設(shè)單獨(dú)賬戶存放為業(yè)主委員會(huì)代管資金的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。這個(gè)公告的出臺(tái)，既解決了廣大業(yè)主的疑惑，同時(shí)也有利的推動(dòng)了物業(yè)酬金制的發(fā)展，是一次大膽的嘗試與創(chuàng)新。但是在筆者所在的天津，還沒(méi)有相關(guān)的政策推出，業(yè)主仍然要承擔(dān)這部分稅金。
另外，一些業(yè)主片面理解《物權(quán)法》中業(yè)主的權(quán)利，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)是“業(yè)主的錢”，業(yè)主愿意怎么用就怎么用，特別是實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主的這種認(rèn)識(shí)尤其強(qiáng)烈；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認(rèn)為雙方是平等的合同主體，物業(yè)服務(wù)費(fèi)交到物業(yè)服務(wù)企業(yè)以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有使用權(quán)。
以上問(wèn)題，容易導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)識(shí)上的偏差和分歧，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際操作過(guò)程中引發(fā)糾紛和矛盾。
筆者擬結(jié)合工作實(shí)踐，就以上問(wèn)題提出自己的理解，就教于行業(yè)同仁。
目前的物業(yè)服務(wù)工作，無(wú)論是包干制還是酬金制，必須以企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體，物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)入企業(yè)收入。因?yàn)槠髽I(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，最后是要經(jīng)過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)支出的，從工商企業(yè)管理及稅務(wù)角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)過(guò)程是企業(yè)以盈利為目的的經(jīng)營(yíng)行為，按國(guó)家稅收、財(cái)務(wù)等相關(guān)法律法規(guī)、制度，酬金制下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)也全部屬于營(yíng)業(yè)收入。就物業(yè)服務(wù)費(fèi)的來(lái)源和性質(zhì)而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，用于小區(qū)（大廈等）物業(yè)的物業(yè)服務(wù)及管理支出。全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同為紐帶，構(gòu)成了以繳費(fèi)消費(fèi)和收費(fèi)服務(wù)為主要內(nèi)容的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。那么業(yè)主按照合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是履行合同義務(wù)；此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共服務(wù)資金有按合同約定使用的權(quán)力，而業(yè)主則只有監(jiān)督權(quán)、受益權(quán)，不具備完全的所有權(quán)了。對(duì)酬金制的正確理解應(yīng)該是：酬金制強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取管理報(bào)酬的方式，以及對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)余（或不足）享受（或承擔(dān)）的角色約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)其實(shí)并沒(méi)有改變。筆者所在物業(yè)服務(wù)公司所管理的物業(yè)項(xiàng)目中，多數(shù)采用酬金制，企業(yè)能做到按約定比例提取酬金，所以業(yè)主對(duì)此沒(méi)有異議。
物業(yè)管理維修優(yōu)勢(shì)論文【3】
摘 要：物業(yè)管理在我國(guó)興起的時(shí)間并不長(zhǎng)，是近十年來(lái)適應(yīng)改革開放政策的不斷深化及日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求而形成的新興行業(yè)。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理的發(fā)展十分迅速。市場(chǎng)化、專業(yè)化進(jìn)程在不斷加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在不斷的優(yōu)勝略汰，物業(yè)管理品牌正在逐漸形成。物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也在不斷地體現(xiàn)，而大社區(qū)綜合型模式無(wú)疑是一個(gè)成功的典范。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；效率；優(yōu)勢(shì)
一、大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式的含義
大社區(qū)的概念：她是一朵各種小型的獨(dú)立社區(qū)為基礎(chǔ)，組成為一個(gè)開放型的城區(qū)。具備現(xiàn)代化的城市形態(tài)，集中齊全的公共服務(wù)設(shè)施，具有和諧融洽的區(qū)域文化，及舒適便利的人居環(huán)境。
大社區(qū)具有兩層含義：一是具有相對(duì)獨(dú)立、完善的社區(qū)，滿足人們居住、安全、休閑娛樂(lè)等基本的生活環(huán)境。二是與周邊區(qū)域相融合，獲得更多的如旅游休閑、生活購(gòu)物、出行、醫(yī)療、文化設(shè)施、就業(yè)等更高層次的社會(huì)生活。
大社區(qū)物業(yè)管理公司就是要充分利用大社區(qū)優(yōu)勢(shì)，將財(cái)務(wù)管理、物資采購(gòu)、車輛管理、培訓(xùn)管理、品質(zhì)管理、上門維修服務(wù)、大型設(shè)備保養(yǎng)、社區(qū)文化建設(shè)等方面工作集中進(jìn)行管理，做到物資共享、提高效率、節(jié)約成本。最終形成了這一獨(dú)特的“大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式”。
二、大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式的優(yōu)勢(shì)分析
目前，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)所管理的區(qū)域以中小社區(qū)為主且分散。這是企業(yè)難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，導(dǎo)致增加管理成本，降低企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，阻礙了企業(yè)發(fā)展。 “大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式”就是為了改變了物業(yè)管理上這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面。這種模式的優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵就在于集中的管理方式，集體體現(xiàn)在：財(cái)務(wù)管理、物資采購(gòu)、車輛管理、清潔、綠化、消殺管理、培訓(xùn)管理、品質(zhì)管理、上門維修服務(wù)、大型設(shè)備維保、社區(qū)文化建設(shè)。
（一）財(cái)務(wù)管理：實(shí)行預(yù)算編制、結(jié)算統(tǒng)管，財(cái)務(wù)集中核算、資金集中管理模式
1.財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行雙層管理，公司財(cái)務(wù)部編制統(tǒng)一的預(yù)算模式，下發(fā)各管理處后，管理處依據(jù)其小區(qū)狀況，制定完預(yù)算方案，然后上報(bào)給公司財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部經(jīng)分析對(duì)比后，調(diào)整為新的預(yù)算內(nèi)容，然后再下發(fā)給各管理處，進(jìn)行預(yù)算的及時(shí)調(diào)整和控制。
2.加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的統(tǒng)一管理，管理處只設(shè)收款崗位不設(shè)會(huì)計(jì)，會(huì)計(jì)員在公司財(cái)務(wù)部按片區(qū)來(lái)設(shè)置，統(tǒng)一處理管理片區(qū)內(nèi)的財(cái)務(wù)核算工作，既節(jié)約人力成本又能最大限度保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性和及時(shí)性。
3.各管理的資金結(jié)算工作統(tǒng)一由公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行結(jié)算，各管理處的收款員負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部報(bào)賬，加強(qiáng)公司資金的集中管理和監(jiān)控。為方便工作，公司可以根據(jù)情況給管理處設(shè)小額備用金。
4.對(duì)管理處需要大宗購(gòu)買的物品有公司財(cái)務(wù)部結(jié)算或配送中心統(tǒng)一辦理招標(biāo)，保證采購(gòu)質(zhì)量，而結(jié)算工作由公司財(cái)務(wù)部辦理。
（二）物資采購(gòu)實(shí)行統(tǒng)一配送管理
首先，物業(yè)管理日常所需物資的種類繁多、數(shù)量也很大。就那維修用的燈泡來(lái)說(shuō)，一個(gè)小區(qū)日常使用的燈泡就有十幾種甚至更多，而且燈泡經(jīng)常更換屬于易耗品，所需量大，萬(wàn)一購(gòu)買的產(chǎn)品質(zhì)量有問(wèn)題，不但影響管理服務(wù)水平，還會(huì)造成損失導(dǎo)致管理成本提高。第二，所有的物品如果都由管理處自行負(fù)責(zé)購(gòu)買，必然擴(kuò)大了管理處的人力成本，并且由于沒(méi)有很好的交通工具影響工作效率，常常為購(gòu)買一樣?xùn)|西而浪費(fèi)太多的時(shí)間。第三，管理處自行負(fù)責(zé)購(gòu)買物資還會(huì)出現(xiàn)采購(gòu)員觸犯管理規(guī)定問(wèn)題，第四，各小區(qū)自行采購(gòu)，必然會(huì)造成使用的材料質(zhì)量上參差不齊，最終的結(jié)果是同一個(gè)公司管理，管理服務(wù)水平存在很大的差距。
（三）車輛管理
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，車輛增長(zhǎng)的速度大大地超出了車位的供給，因此車輛管理成為了物業(yè)管理上的一大難點(diǎn)，是眾多小區(qū)面臨的一個(gè)大問(wèn)題，避免因車位不足停車難的問(wèn)題，成立車場(chǎng)管理中心實(shí)行大社區(qū)車輛統(tǒng)一的管理，這樣凡是居住在本社區(qū)的業(yè)主們只要在車場(chǎng)管理服務(wù)中心辦理車輛一卡通，就可以任意進(jìn)出和停放社區(qū)的所有停車場(chǎng)。大社區(qū)車位共享的方法大大緩和了車位緊缺的問(wèn)題，很好地保證了城區(qū)交通的暢通以及的保護(hù)了優(yōu)美的環(huán)境，而且也給廣大業(yè)主提供了方便。
（四）清潔、綠化、消殺實(shí)行公司內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)管理
由于實(shí)行集中一體化的管理，這一有利條件使得清潔、綠化、消殺工作可以完全交由自己的專業(yè)公司管理，這樣就可以最大限度地降低物業(yè)管理的成本和費(fèi)用支出。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、自己干可以獲得一定的利潤(rùn)空間。2、在一個(gè)大社區(qū)里各小區(qū)之間的資源可以共享使用，減少了成本支出。3、降低專業(yè)技術(shù)人力資本的投入。專業(yè)公司養(yǎng)一個(gè)專業(yè)工程師，可以滿足多個(gè)管理處的專業(yè)技術(shù)需要，而管理處養(yǎng)一個(gè)專業(yè)工程師，待遇低了還留不住，待遇高了養(yǎng)不起。
（五）培訓(xùn)管理
培訓(xùn)管理不僅可以評(píng)價(jià)一個(gè)員工的現(xiàn)有能力，更能提高他們的能力和素質(zhì)，充分挖掘潛能，為企業(yè)帶來(lái)無(wú)法估量的增值效應(yīng)，一個(gè)企業(yè)的培訓(xùn)搞得好不好，直接影響這個(gè)企業(yè)的人才素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。而對(duì)于大多數(shù)小區(qū)較分散的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，由于各管理處距離的很遠(yuǎn)，所以公司很難對(duì)所有員工都進(jìn)行集中培訓(xùn)，以致除了自己管理處的培訓(xùn)外，員工接受其他的培訓(xùn)機(jī)會(huì)就很少了。因此需要成立專門的“培訓(xùn)中心”。中心為各崗位都制定了培訓(xùn)計(jì)劃，平均每個(gè)月為各種崗位都安排2-3次的專業(yè)的培訓(xùn)課程。為員工提供了更多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，提高自身的能力和素質(zhì)，最終企業(yè)也提升了競(jìng)爭(zhēng)力。
（六）品質(zhì)管理
在物業(yè)管理市場(chǎng)逐步形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，物業(yè)管理企業(yè)不斷導(dǎo)入IS09000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，通過(guò)不斷的改進(jìn)和自我超越，建立并完善規(guī)范化，制度化的管理體系，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)在品質(zhì)上的提升，最終實(shí)現(xiàn)提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。而ISO9000是一個(gè)持續(xù)改進(jìn)的體系，他需要公司內(nèi)部質(zhì)量審核管理與品質(zhì)日常抽檢工作來(lái)有效地維持運(yùn)行。大社區(qū)管理在這方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，管理的小區(qū)都很集中，在內(nèi)部質(zhì)量審核和日常抽檢工作上，公司品質(zhì)組不必向大多公司那樣，浪費(fèi)大量時(shí)間一天才能檢查一兩個(gè)小區(qū)。而且在日常工作中，品質(zhì)組的領(lǐng)導(dǎo)還可以經(jīng)常下到各小區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)IS09000體系的運(yùn)行以及管理品質(zhì)的保證起到了很好的作用。
（七）上門維修服務(wù)和大型設(shè)備維保
在日常物業(yè)管理服務(wù)中，我們?yōu)闃I(yè)主提供最多的服務(wù)之一就是上門維修服務(wù)。維修服務(wù)對(duì)于業(yè)來(lái)說(shuō)是最急需和必要的服務(wù)，而對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)則是和業(yè)主溝通、提升滿意度的橋梁。維修效率的高低和質(zhì)量的好壞往往直接影響到住戶對(duì)物業(yè)公司整體的評(píng)價(jià)，以致維修服務(wù)就成為了評(píng)價(jià)物業(yè)管理水平的一個(gè)重要指標(biāo)。
（八）社區(qū)文化建設(shè)
社區(qū)文化是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段，是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤(rùn)滑劑。大社區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)是以人為核心，以環(huán)境為重點(diǎn)，體現(xiàn)出無(wú)處不在的文化氛圍。使人們一進(jìn)入社區(qū)，馬上就能感受到典雅、舒適的綠色家園和自由飄逸的文化氣氛。完善統(tǒng)一的物業(yè)環(huán)境視覺(jué)系統(tǒng)，安全有序的交通管理和管理人員的文明言行。活動(dòng)內(nèi)容 主要貫穿了人與自然、人與人、家庭親情等主題，并將社區(qū)環(huán)境文化與物業(yè)管理密切結(jié)合，使社區(qū)文化建設(shè)不斷推向更高的層次。
大社區(qū)綜合型 物業(yè)管理模式是物業(yè)管理發(fā)展中最具有代表性的一種模式之一。此模式有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平；有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面；有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局。是一個(gè)具有強(qiáng)大生命力和廣闊的市場(chǎng)空間的模式，我們針對(duì)這種模式的探索，實(shí)踐之路還很長(zhǎng)、很遠(yuǎn)。
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