關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的范本
目錄
一、前言
二、估價(jià)師聲明
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)委托估價(jià)方
(二)受托估價(jià)方
(三)估價(jià)對(duì)象
(四)估價(jià)目的
(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)
(六)價(jià)值定義
(七)估價(jià)依據(jù)
(八)估價(jià)方法
(九)、估價(jià)結(jié)果
(十)、估價(jià)作業(yè)日期
(十一)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
(十二)、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題
(十三)、估價(jià)人員
五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
六、評(píng)估結(jié)論
七、附件
一、前言
本團(tuán)隊(duì)這次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是位于合肥市西一環(huán)內(nèi)的登云庭小區(qū)。為充分保證委托人的個(gè)人隱私，本團(tuán)隊(duì)對(duì)評(píng)估報(bào)告內(nèi)的部分信息與數(shù)字予以虛化!
二、估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。
5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了專(zhuān)業(yè)幫助。
7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人提供。
評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。
9、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。
房地產(chǎn)估價(jià)師：XX 20XX年11月23日
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書(shū)及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。
3本報(bào)告所稱(chēng)的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對(duì)所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來(lái)無(wú)重大變化的前提下對(duì)上述委估房地產(chǎn)的公允價(jià)值意見(jiàn)。
4、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì)20XX年11月23日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場(chǎng)價(jià)值的反映，沒(méi)有考慮將來(lái)可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。
5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見(jiàn)，不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)，估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。 6·本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
7、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
8、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的估價(jià)對(duì)象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒(méi)有接受對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒(méi)有缺損。
9、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。
10、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。委估對(duì)象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣(mài)費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。
合肥市XXX房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
20XX年11月23日
四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)委托方
名稱(chēng)：合肥市登云庭小區(qū)
法定代表人：XXX
地址： 合肥市[蜀山區(qū)-五里墩]合作化路與長(zhǎng)江西路交口向北200米 面積：890平米
聯(lián)系電話：189XXXX9186
(二)估價(jià)方
名稱(chēng)：XXX
地址：合肥XXX房地產(chǎn)估價(jià)公司
聯(lián)系電話：XXXXXXX
資格等級(jí)：XX級(jí)
估價(jià)機(jī)構(gòu)證書(shū)編號(hào)：XX房地自估(2013)第XXXX號(hào)
(三)估價(jià)對(duì)象
1本次估價(jià)對(duì)象為位于合肥市蜀山區(qū)西一環(huán)內(nèi)登云庭小區(qū)A區(qū)XX幢XXX室房地產(chǎn)。房型：2室2廳1衛(wèi)。朝向：南北。面積：890平米。裝修：普通裝修。樓層：16/33建造年代：2010年。位于合作化路與長(zhǎng)江西路交口向北200米。周?chē)邪不辙r(nóng)業(yè)大學(xué)附屬中小學(xué)，安徽大學(xué)江淮學(xué)院，安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)，安徽中醫(yī)學(xué)院。大潤(rùn)發(fā)，國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)，紅府超市，優(yōu)購(gòu)鄰里購(gòu)物中心等商業(yè)中心。目前有21路，12路,13路直線到達(dá)。該地交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境·生活環(huán)境好。
估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好。
2小區(qū)概況
小區(qū)地址：合作化路與長(zhǎng)江西路交口向北200米 物業(yè)類(lèi)型：普通住宅 竣工時(shí)間：2009-01 開(kāi) 發(fā) 商：安徽眾力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 物 業(yè) 費(fèi)：100元/平方米·月 共有二手房：11套 12月均價(jià) 7560元/平米，比11月上漲009%
評(píng)估該房地產(chǎn)20XX年11月的市場(chǎng)價(jià)值
(四)評(píng)估目的
為該住房出售提供參考。
(五)評(píng)估基準(zhǔn)日
二零一三年十一月二十三日
(六)評(píng)估原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀、公正、公平原則
(七)評(píng)估依據(jù)
1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》
2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)
3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書(shū)
4、政府部門(mén)有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息
5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料
6、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》 。
(八)評(píng)估方法
按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)而確定本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果采用成本法、收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。
市場(chǎng)比較法:是以替代原則為理論依據(jù)將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類(lèi)似交易的房地產(chǎn)加以比較對(duì)照從交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)。
(九)估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過(guò)我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20XX年11月23日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為654180元(大寫(xiě)：人民幣陸拾伍萬(wàn)肆仟壹佰捌拾元整)，評(píng)估單價(jià)為735034元/平方米。
(十) 估價(jià)作業(yè)日期：
20XX年11月20日至20XX年11月23日。
(十一)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
1:本估價(jià)報(bào)告所示的評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20XX年11月23日公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評(píng)估報(bào)告日至使用本評(píng)估結(jié)果的時(shí)間超過(guò)一年(即有效期為20XX年11月23日至2014年11月23日)，我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。否則，我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
3、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響;故貸款人(金融機(jī)構(gòu))應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。
(十二)、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題
1、本次評(píng)估的對(duì)象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。
2、在本次評(píng)估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。
3、本評(píng)估報(bào)告專(zhuān)為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)載或作他用。
4、上述評(píng)估結(jié)論是反映委估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)評(píng)估原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)，未考慮國(guó)家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。
5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。
(十三)、估價(jià)人員
評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：XXX
估價(jià)人員：XXX
估價(jià)報(bào)告審核人：XXX
評(píng)估機(jī)構(gòu)：合肥市XXX房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
報(bào)告出具時(shí)間：20XX年11月23日
五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法：在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),并且將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,選取近期同類(lèi)型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價(jià)對(duì)象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個(gè)別因素等方面進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值比較因素選擇
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房屋條件，影響估價(jià)對(duì)象的主要因素有：
A、交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
B、交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易
C、區(qū)域因素：主要由交通條件(距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對(duì)外交通便利度)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車(chē)流量、環(huán)境優(yōu)劣度等
D、個(gè)別因素：主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成新?tīng)顩r、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等
1、編制比較因素條件說(shuō)明表：
比較因素條件說(shuō)明表
2、編制比較因素條件修正系數(shù)表：
3、編制因素比較修正系數(shù)：
比較因素條件指數(shù)修正表
以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100，則可比實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表
區(qū)域比較因素修正表
分析：
從表上我們可以得知：
①可比實(shí)例123交易情況價(jià)格類(lèi)型均為正常價(jià)格類(lèi)型，故對(duì)交易情況不修正。 ②經(jīng)調(diào)查測(cè)算，本市估價(jià)對(duì)象同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格從2012年11月至20XX年11月基本無(wú)太大的價(jià)格浮動(dòng)，故對(duì)交易日期不修正。
③經(jīng)比較，該區(qū)域小區(qū)建筑房屋位置差別不大，故不予修正。
4、對(duì)個(gè)別因素進(jìn)行修正
以估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100，則可比實(shí)例個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較表和修正系數(shù)表見(jiàn)下表
個(gè)別因素修正系數(shù)表
計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正 系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù) 計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下表：
由表可知，三個(gè)可比實(shí)例與待估對(duì)象都具有較強(qiáng)的可比性，取三個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)做市場(chǎng)法的計(jì)算結(jié)果。
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=(747422+7050+752680)/3=735034(元/平方米)，則該房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為735034*890=65418026(元)
即市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果為7350元/平方米，房地產(chǎn)估計(jì)價(jià)值為65萬(wàn)元。
六、評(píng)估結(jié)論
經(jīng)過(guò)我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20XX年11月10日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣65418026元(大寫(xiě)：人民幣柒拾壹萬(wàn)捌仟捌佰一拾叁元整)，評(píng)估單價(jià)為735034元/平方米。
七、附件
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