物業管理條例精選【15篇】

物業管理條例1

　　當組織的目標確定后，就需要進一步明確為實現組織目標而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標一旦確定，就應該列出實現該目標所需的.各種制度，物業管理公司的人事管理主要有錄用、開發、維護、使用和考績制度。

　　一、錄用

　　(1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續補充人力需求。

　　(2)制定錄用計劃，明確錄用所需人員數量、質量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。

　　(3)制定職務和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學歷、才能、經驗、健康等條件。

　　(4)通過勞動部門、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導招聘錄用計劃。

　　(5)通過面談、測驗和排選等方式，擇優錄用所需人員。

　　二、開發

　　(1)明確提高企業人員素質、開發公司人員潛力的戰略意義和戰術價值，明確培訓范圍和類型。

　　(2)制定適應公司發展、市場經濟特點，以短期規劃為主的培訓規劃。

　　(3)建立培訓組織，統籌培訓工作。

　　(4)選擇培訓方式，提高培訓效率。

　　(5)挑選培訓人員，保證培訓質量。

　　(6)開展培訓評估，促使培訓良性循環。

　　三、維護

　　(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計劃。

　　(2)開展工作實績評估。

　　(3)加強安全衛生，保障職工生活。

　　(4)在建立社會支撐系統的基礎上，推行社會保障制度和各種福利措施。

　　(5)搞好群眾文化等各種服務活動。

　　四、使用

　　(1)確定使用原則，貫徹德才兼備、重視個性、揚長避短、用事擇人、適才而用、整體優化等要求。

　　(2)優化配置組合員工，提高群體活動效益。

　　(3)溝通合作、協調沖突、團結和諧、消除隔閡。

　　(4)獎勵先進、鞭策后進、懲處違紀、弘揚正氣、鼓舞士氣。

　　五、考績

　　(1)全面、客觀、審慎地考察每個員工。

　　(2)通過獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。

　　(3)發現人才、推舉人才，為人才脫穎而出創造一個良好的環境。

物業管理條例2

　　一、進一步明確了業主大會和業主委員會之間的權利、義務和職責。

　　業主大會是為實現對物業的自我管理，代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益，為了便于多個業主形成共同意志，保障物業管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業管理活動中的最高權利機構，對物業管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業管理公共事物的決策權。省《條例》明確了業主產權人在業主大會上的投票權數的界定；《條例》規定，物業管理的重大事項由業主大會討論和決定，業主大會由全體業主組成。如有20%以上的業主提議，即可召開臨時業主大會。

　　二、進一步規范和明確了物業收費

　　物業管理費的收取，多年以來一直是困繞物業管理行業發展的問題之一，主要表現在一是收費難度大。少數業主受傳統的福利性管理影響較深，不愿交管理費；還有一些業主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長期閑置，給物業費的收取帶來困難。二是收費行為不規范。《條例》的頒布實施，使物業服務收費維護了物業企業和業主雙方的權益。物業服務收費區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《條例》從滿足不同類型的服務需求出發，完善物業管理服務標準，引導物業管理企業不斷提高服務質量。遵循管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成；根據物業管理服務內容、服務質量，制定住宅的收費指導價，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業管理服務。物業服務收費由業主與物業管理企業按國家和浙江省物業服務收費管理辦法的規定協商確定，隨著我市物業管理收費等級標準的出臺更規范了業主與物業企業之間的服務收費行為。個別業主拖欠物業服務費用的行為，將受到業主委員會和法律的監督。違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

　　三、規范了前期物業管理，明確建、管責任。

　　相當一部分物業企業是從房地產開發企業派生出來的，割不斷的“母、子”關系，使物業管理的市場化運作程度不夠，物業管理企業在經營和運作上受到制約，缺少獨立性和經營自主性，影響專業化水平的提高；有些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問題，有的工程質量低劣，有的配套設施不完善，有的開發單位在銷售商品房時虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優惠、高承諾的物業管理等等。使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，造成物業管理先天不足，給后續的管理工作帶來重大困難。當住宅出現質量問題或住區環境問題時，由于建設和管理職責不清，一些開發商和物業管理企業之間互相推諉，權責不清，會產生很多的混淆，使問題難以解決。為了加強開發建設與物業管理的銜接，加強對建設單位的監督，《條例》規定，建設單位要在物業管理區域內配置7%的物業管理用房；國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的'物業管理企業；與業管理企業做好物業承接驗收工作并及時移交有關資料；建設單位應當與物業管理企業簽訂前期物業服務合同；商品房銷售合同中應當包含前期物業服務合同約定的內容；業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業的保修責任。同時對于違反上述規定的《條例》制定了一系列的處罰措施，使得房地產開發項目在規劃、設計、施工階段應聘請物業管理企業進行前期管理，前期物業服務所需費用由建設單位承擔。這樣，令業主困惑的開發商和物業管理企業的“扯皮”難題得以破解。促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成。

　　四、住房共用部位維修資金要專款專用，維修保證金得以規范

　　業主應交納不高于物業建筑安裝總造價5%的專項維修資金。《條例》規定，專項維修資金屬業主所有，專門用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開發商關于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業管理企業、業主大會與社區、街道的關系。

　　社區居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業主大會是業主們由于共同財產關系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會在性質、職能、權利基礎等多個方面，都存在著根本性的差異，但是業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。物業管理企業，是具有物業管理資質，并經工商行政部門登記注冊取得營業執照，接受業主大會的委托依照《物業服務合同》進行專業化管理，實行有償服務的企業。業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主合法權益的自治組織，物業管理企業與業主大會之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關系，是在物業管理專業化管理與業主自制管理相結合的高度同一。他們之間的關系是選擇與被選擇、服務與被服務、聘任與被聘任的關系。物業管理企業服務的好壞在社區建設，尤其在社區服務業的發展中具有重要作用。業主大會、社區委員會、街道、物業管理企業在根本目標上是一致的，都是為了給業主創造良好的生活居住環境。以往由于缺乏對社區委員會的認識，理不順相互關系，造成諸多物業管理活動中矛盾。因此，《條例》規定，在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。要努力創建物業管理與社區建設良性互動的新機制，就要求物業管理企業、社區委員會、業主大會共同努力，只有物業管理與社區建設共進，以物業管理服務推動社區服務發展，才能創造出管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現代化居住環境。

　　六、明確了業主、物業管理企業與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關系。

　　長久以來由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位，往往把服務與收費無償地轉嫁給了物業管理企業，造成了由物業管理企業來代收代繳費用的不合理現象。而代收代繳費用的過程中，又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。按照“誰受益，誰承擔”的原則，物業管理企業自然通過提高收費標準的方法，讓用戶承擔。但物業管理企業的這種提高收費標準的做法又違反了國家價格法的有關規定，屬于亂收費的范疇。這樣就使得這些費用沒有辦法落實，成為物業管理企業的額外負擔。事實上，業主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關系。作為合同的當事人，業主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來行使合同的權利和履行合同的義務。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質看，作為商品的提供者，應該按照商品的市場規律直接提供服務與收費。向業主收取相應的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權利和義務，物業管理企業并不是合同的當事人，沒有義務向上述單位支付這些費用，也沒有權利向業主收取這些費用。費用收不上來就只能由物業管理企業墊交，此前許多物業管理企業與業主的糾紛都與此有關。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個業主收費，會導致交易成本增高，對當事人雙方均無益處。而在物業管理區域內，物業管理企業作為管理服務人，對物業及業主的情況較這些單位更熟悉。如果由物業管理企業接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業主收取相關費用，可以節省當事人的時間和金錢，提高辦事效率。因此，為了保障業主的合法權益，針對目前物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業管理企業代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場規律做出了規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托收費的不得向業主收取額外費用。這意味著自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業管理企業是一個平等的企業關系了，有效地解決這一問題，保障了業主的合法權益。

　　七、進一步規范了住房維修資金制度。

　　新建商品房由個人出資購買，產權歸個人所有，原有公有住房也通過房改的辦法，將產權出售給個人。隨著房屋權屬逐步向個人化轉變，住房產權多元化格局逐漸形成，居民個人擁有住宅的比例越來越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉移到由居民個人來承擔。但是，有的開發建設單位或物業管理企業將業主的專項維修資金挪做它用，使住宅區的共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了業主的權益，造成了十分惡劣的影響。同時，由于長期受傳統公有住房管理模式的影響，有的業主對專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，錯誤的認為這無形中增加了其購房費用，把維修資金和購房費用同等對待；有的業主認為，既然交納了物業管理費，住宅區的共用部位共用設施設備的維修養護就應該由物業管理企業來承擔。實際上，購房款是一次性交納的購買房屋產權的費用，物業管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專項維修資金才是由于物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金，業主要交納不高于物業建筑安裝總造價5%的專項維修資金。同時規定：專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業共用部位、共用設施設備和物業管理經營用房進行經營活動所得收益，也應主要用于補充專項維修資金。住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金的建立，有利于物業的保值、增值；有利于維護社會穩定；更有利于物業管理行業的健康發展。

物業管理條例3

　　總則

　　第一條

　　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條

　　業主是指物業的所有權人。

　　本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第四條

　　物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

　　第五條

　　有兩個以上業主的新建住宅物業，應當實行物業管理;商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，推行物業管理。

　　第六條

　　市國土資源和房屋管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理。

　　區、縣房地產管理局是本轄區物業管理的行政主管部門，負責本轄區內物業管理活動的監督管理。

　　規劃、建設、市容、城市管理綜合執法、公安、民政、市政、園林、物價等相關部門，按照各自職責負責物業管理區域內相關的行政管理和服務工作。

　　第七條

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確部門和人員，負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

　　業主大會委員會

　　第八條

　　業主享有下列權利：

　　(一)參加業主大會會議，業主發表意見，行使表決權;

　　(二)推選業主代表，選舉業主委員會成員，享有被選舉權;

　　(三)監督業主委員會的工作;

　　(四)提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議;

　　(五)提出制定或者修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(六)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)監督專項維修資金的管理和使用;

　　(九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監督權;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第九條

　　業主應當履行下列義務：

　　(一)遵守業主大會議事規則和管理規約;

　　(二)執行業主大會通過的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(三)配合物業服務企業按照物業服務合同和管理規約實施的物業管理活動;

　　(四)按照物業服務合同的約定，按時交納物業管理服務費;

　　(五)維護物業管理區域內公共秩序和環境衛生;

　　(六)按照規定交存或者續交專項維修資金;

　　(七)法律、法規規定的其他義務。

　　第十條

　　一個物業管理區域成立一個業主大會，應當由一個物業服務企業實施物業管理服務。

　　新建物業項目，包括分期建設或者由兩個以上開發建設單位建設的物業項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個物業管理區域。

　　同一個物業管理區域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，不得分割進行物業管理。

　　物業管理區域的劃分，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。物業管理區域劃分的具體辦法，由市人民政府規定。

　　第十一條

　　已交付使用的新建物業有下列情形之一的，應當成立業主大會：

　　(一)業主入住率達百分之五十以上;

　　(二)首位業主實際入住達到二年以上。

　　第十二條

　　業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。

　　下列事項由業主大會決定：

　　(一)制定、修改業主大會議事規則和管理規約;

　　(二)選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作;

　　(三)審定物業服務合同內容，選聘、解聘物業服務企業;

　　(四)制定、修改、審議物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度或者物業服務企業提出的其他管理事項;

　　(五)專項維修資金的籌集、使用方案，并監督實施;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十三條

　　同一個物業管理區域內業主人數不足一百人的，全體業主組成業主大會;業主人數在一百人以上的，可以按照業主總數的一定比例推選業主代表，組成業主代表會，代表業主履行業主大會職責。業主代表會的代表組成，不得少于三十五人。

　　業主代表在行使所代表業主的表決權前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并在業主代表會會議上如實反映所代表業主的意見。

　　業主代表以幢、門、樓層等為單位，由業主推選，并在推選后以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十四條

　　符合成立業主大會條件的，業主、開發建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面告知后一個月內，在物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門的指導下，負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組。

　　籌備組由業主三至七名，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會、開發建設單位代表各一名組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。開發建設單位和物業服務企業應當為籌備組開展工作提供條件。

　　第十五條

　　籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)確認業主身份和業主人數;

　　(三)確定業主委員會成員候選人產生方案和名單，并公示征詢意見;

　　(四)擬定業主大會議事規則草案，提出臨時管理規約的修訂意見;

　　(五)確定業主代表產生的條件、方式和人數，組織推選業主代表;

　　(六)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款規定的各項內容，應當在首次業主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

　　第十六條

　　首次業主大會會議應當討論決定下列事項：

　　(一)業主大會議事規則;

　　(二)管理規約;

　　(三)選舉業主委員會;

　　(四)物業管理服務內容和服務標準;

　　(五)涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十七條

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以書面委托代理人行使業主權利。

　　第十八條

　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主大會定期會議的時間和形式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和任期等事項作出規定。

　　第十九條

　　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第二十條

　　業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第二十一條

　　業主大會會議，由業主委員會組織召集。經全體業主五分之一以上提議，業主委員會應當召開業主大會臨時會議。業主委員會應當召開業主大會會議或者業主大會臨時會議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。

　　物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的`代表可以列席業主大會會議。

　　第二十二條

　　業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。

　　業主大會作出的決定，應當在物業管理區域內公告，對全體業主具有約束力。

　　第二十三條

　　業主委員會成員在業主中選舉產生。業主委員會的成員人數應為單數，由五至十五人組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推舉產生。

　　業主委員會成員應當符合下列條件：

　　(一)遵守國家有關法律、法規;

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)遵守業主大會議事規則和管理規約，按時交納物業管理服務費;

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(五)具有一定的組織能力和協調溝通能力;

　　(六)身體健康，能保證必要的工作時間。

　　業主委員會不得從事經營活動。

　　第二十四條

　　業主委員會作為業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議;

　　(二)定期報告有關決定執行情況，提出物業管理建議;

　　(三)在業主大會作出決定后三十日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)督促不交納物業管理服務費的業主限期交納;

　　(六)組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監督實施;

　　(七)監督管理規約的實施;

　　(八)組織籌集專項維修資金;

　　(九)組織業主委員會換屆和補選工作;

　　(十)完成業主大會交辦的其他事項。

　　業主委員會不履行上述第(三)項、第(九)項職責的，在區、縣物業管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉鎮人民政府按照有關規定組織選舉新的業主委員會。

　　第二十五條

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　　(一)業主委員會選舉情況和業主委員會成員的基本情況;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況，及時書面告知區、縣物業管理行政主管部門。

　　備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內，將變更內容書面告知原備案部門。

　　第二十六條

　　業主委員會召開會議應當有超過半數成員出席，作出的決定必須經全體成員半數以上同意。

　　第二十七條

　　業主委員會成員有下列情形之一的，其業主委員會成員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域業主或者連續一年以上不在本物業管理區域居住的;

　　(二)以書面形式提出辭職的;

　　(三)因身體健康原因喪失工作能力的;

　　(四)在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職的。

　　業主委員會成員有上述情形之一的，業主委員會應當在物業管理區域內公告。

　　第二十八條

　　業主委員會換屆的，原業主委員會應當在二十日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業主共同所有的財物，移交給新一屆業主委員會。

　　業主委員會成員職務終止的，應當在五日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。

　　第二十九條

　　物業使用人根據與業主的雙方約定，享有業主相應的權利和履行業主相應的義務。物業使用人不履行約定的，由業主承擔連帶責任。業主與物業使用人約定的內容，不得違反法律、法規和管理規約的規定。

　　業主或者物業使用人應當將雙方的約定書面告知物業服務企業。

　　本條例所稱物業使用人，是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。

　　第三十條

　　業主大會和業主委員會可以按照每年不超過實收物業管理服務費百分之一的比例提取活動經費，具體辦法在物業服務合同中約定。

　　第三十一條

　　本市實行物業管理聯席會議制度。

　　物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織召集，由區、縣物業管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：

　　(一)業主委員會不依法履行職責的問題;

　　(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;

　　(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

　　(四)提前終止物業服務合同的問題;

　　(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

　　(六)需要協調解決的其他物業管理問題。

　　物業服務企業

　　第三十二條

　　物業服務企業應當具有獨立的法人資格，并按照物業管理行政主管部門核定的資質等級從事物業管理服務活動。

　　本市物業服務中介機構和外埠來津從事物業管理服務活動的企業，應當向市物業管理行政主管部門備案。

　　第三十三條

　　從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，并定期參加物業管理相應的職業教育培訓。

　　第三十四條

　　物業服務企業按照物業服務合同，對物業及其環境、秩序進行管理，提供相應服務，依照合同約定收取物業管理服務費，接受業主和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督。

　　物業服務企業對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀。

　　物業服務企業應當向業主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經營收益，對業主個人信息和資料負有保密義務。

　　第三十五條

　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業，但不得將全部物業管理委托給他人。

　　第三十六條

　　物業服務企業應當協助公安部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作。在物業管理區域內發生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關部門報告，并積極協助做好調查和救助工作。

　　政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會應當支持物業服務企業工作，不得干預物業服務企業正常經營和服務活動，不得亂攤派、亂收費。

　　前期物業管理

　　第三十七條

　　前期物業管理是指在業主大會成立前，開發建設單位委托物業服務企業進行物業管理服務的活動。

　　第三十八條

　　新建物業出售前，開發建設單位應當委托物業服務企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。

　　第三十九條

　　開發建設單位對新建物業，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行物業管理。住宅物業建筑面積三萬平方米以下、非住宅物業建筑面積一萬平方米以下的，經物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第四十條

　　開發建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規約，并在售房時向購房人明示前期物業服務合同和臨時管理規約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。

　　開發建設單位制定的臨時管理規約，不得損害購房人的合法權益。

　　第四十一條

　　規劃、設計新建物業項目時，應當統籌規劃、合理布局物業管理服務的各項設施，并按照開發建設項目規劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業管理用房，用于物業管理服務和業主活動。

　　開發建設單位應當按照規劃、設計的要求和標準建設物業管理用房，并向業主進行公示。

　　開發建設單位應當自物業竣工驗收合格之日起三十日內，將物業管理用房無償移交給物業服務企業使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督。

　　第四十二條

　　物業管理用房屬于全體業主共有，由物業服務企業負責維修、養護，不得買賣和抵押;任何單位和個人不得占用或者改作他用。

　　開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理用房一并申請登記，房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

　　第四十三條

　　開發建設單位應當自新建物業竣工驗收合格之日起六十日內，向前期物業服務企業提供下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料;

　　(二)物業竣工驗收資料;

　　(三)共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術資料;

　　(四)物業質量保證書和使用說明書;

　　(五)物業管理需要的其他資料。

　　第四十四條

　　物業服務企業在承接新建物業項目時，應當對物業管理區域內的房屋及其附屬設施設備的共有部分進行查驗，發現問題應當書面告知開發建設單位，開發建設單位應當及時進行整改

　　物業使用和維護

　　第四十五條

　　在國家規定的保修期限內，物業由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業主對專有部分負責維修、養護;業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務企業按照物業服務合同約定負責維修、養護。

　　在物業出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修，所需費用由相關責任人承擔。

　　物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護時，相關業主和物業使用人必須給予配合。

　　第四十六條

　　業主和物業使用人使用物業，應當遵守法律、法規和規章的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。

　　第四十七條

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營服務單位，應當直接為業主提供服務，向最終用戶收取有關費用，并依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任。

　　開發建設單位應當在物業建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、路燈等設施，按照規定移交給專業經營服務單位進行維護管理。

　　第四十八條

　　業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹木和綠化設施、侵占通道、拒交物業管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規和管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業主大會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十九條

　　業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規定。

　　業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。

　　第五十條

　　利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相關業主和業主大會的同意。物業服務企業代表業主大會收取的相關收益，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十一條

　　占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。

　　占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業主公示。

　　業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

　　機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定并公示。未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合同的約定執行。

　　第五十二條

　　物業服務企業應當加強對物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業主委員會，并在物業管理區域內公告。

　　第五十三條

　　有兩個以上業主的新建住宅和非住宅物業，應當按照規定交納專項維修資金。專項維修資金應當按照規定給業主計息。

　　未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業項目，業主委員會根據業主大會的決定組織業主交納或者續交專項維修資金。

　　第五十四條

　　市房屋維修資金管理中心負責全市專項維修資金的統一歸集和管理。

　　專項維修資金的管理，接受財政、審計部門的監督。

　　第五十五條

　　專項維修資金的管理費用由市財政部門核定，在專項維修資金的增值資金中列支。專項維修資金增值資金除核定管理費用外，應當建立房屋應急解危專項資金，專項用于房屋應急解危支出。

　　專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府規定。

　　物業管理服務

　　第五十六條

　　物業服務企業接受委托從事物業管理服務活動，應當與業主大會簽訂物業服務合同。物業服務合同，對物業服務企業和全體業主具有約束力。

　　物業服務合同主要包括下列內容：

　　(一)業主大會和物業服務企業的名稱;

　　(二)物業管理區域的范圍;

　　(三)服務的內容;

　　(四)服務的標準;

　　(五)服務的費用;

　　(六)合同的期限;

　　(七)違約責任;

　　(八)合同的解除條件;

　　(九)雙方需要約定的其他事項。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案。

　　第五十七條

　　物業服務合同中約定的物業管理服務，應當包括下列主要內容：

　　(一)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理;

　　(二)電梯、智能系統等設備的運行服務;

　　(三)環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理;

　　(四)物業裝飾裝修的管理;

　　(五)車輛行駛和停放秩序的服務、管理;

　　(六)物業管理區域內公共秩序的服務、管理;

　　(七)物業資料的查詢服務和管理;

　　(八)雙方約定的其他物業管理服務內容。

　　第五十八條

　　物業服務合同的期限一般不低于兩年。物業服務合同期限屆滿的三個月前，物業服務企業與業主大會應當協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同。雙方不再續約的，物業服務企業應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案，并繼續按照合同約定做好服務，協助業主大會選聘新的物業服務企業;業主應當按時交納物業管理服務費，至合同終止。

　　第五十九條

　　提前解除物業服務合同的，解除合同的一方應當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。物業服務企業應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案后，在物業管理區域內公告。

　　第六十條

　　物業服務企業依照有關規定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內，除向業主委員會移交本條例第四十三條規定的資料外，還應當同時移交下列資金、物品和資料：

　　(一)預收的物業管理服務費、場地占用費和收取的利用物業共用部位、設施和場地經營所得的收益余額;

　　(二)物業管理用房和屬于業主共有的場地、設施設備;

　　(三)物業管理項目的檔案資料;

　　(四)實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。

　　未成立業主委員會的，在區、縣物業管理行政主管部門監督下，向街道辦事處或者鄉鎮人民政府移交。

　　新物業服務企業確定后，業主委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業服務企業。

　　物業管理服務費

　　第六十一條

　　物業管理實行有償服務。物業管理服務費應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。

　　普通住宅的物業管理服務費，由業主大會、開發建設單位與物業服務企業在政府指導價格范圍內協商確定;其他住宅和非住宅的物業管理服務費，由業主大會、開發建設單位與物業服務企業自主協商確定。

　　第六十二條

　　普通住宅物業管理服務費的政府指導價格標準以及上下浮動比例，依據社會平均物價指數變動情況適時進行調整，由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定，并向社會公布。

　　確定和調整普通住宅物業管理服務費政府指導價格時，有關部門應當聽取群眾意見。

　　第六十三條

　　物業管理服務費可以采取包干制或者酬金制等形式。

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業管理服務費，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業管理服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余部分全部用于物業服務合同約定的物業服務支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業管理服務計費方式。

　　實行酬金制的物業服務企業，應當至少每季度向業主大會或者全體業主公布一次物業管理服務費的收支情況。

　　物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　第六十四條

　　物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建筑面積計算，按月交納，業主或者物業使用人與物業服務企業另有約定的，從其約定。

　　第六十五條

　　物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業管理服務費，由業主承擔;但開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。

　　物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理服務費，由開發建設單位交納。

　　第六十六條

　　供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營服務單位，可以將服務和收費事項委托物業服務企業并支付代辦服務費。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

　　法律責任

　　第六十七條

　　業主、業主大會、物業服務企業、開發建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決;不能自行協商解決的，可以向物業管理行政主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第六十八條

　　業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對違反本條例的行為，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關行政主管部門投訴和舉報。有關部門受理投訴后，應當及時進行調查、核實并依法作出處理。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第六十九條

　　開發建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由相關行政主管部門予以處罰：

　　(一)未按照規劃、設計要求建設物業管理用房的，由規劃行政主管部門責令補建，并可處以物業管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。

　　(二)未在規定時間內向物業服務企業移交物業管理用房的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期移交;逾期不移交的，處以物業管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。

　　(三)未在申請房屋所有權初始登記時，將物業管理用房登記的，由房屋權屬登記部門責令限期改正;逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　　(四)未通過招標投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　　(五)出售新建房屋時，未向購房人明示并組織購房人書面確認前期物業服務合同和臨時管理規約的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上三萬元以下罰款。

　　(六)未向前期物業服務企業提供資料的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期提供;逾期不提供的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第七十條

　　物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由區、縣物業管理行政主管部門按照下列規定給予處罰：

　　(一)未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，并處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　(二)以欺騙手段取得資質證書的，沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　(三)未按照資質等級從事物業管理服務活動的，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款，降低資質等級。

　　(四)將一個物業管理區域內的物業管理項目全部委托給他人管理的，責令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　(五)未辦理物業服務合同備案的，責令限期備案;逾期不備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款。

　　(六)不按照規定履行退出程序和相應義務的，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　(七)聘用未取得物業管理相應資格證書人員從事物業管理活動的，責令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款。

　　第七十一條

　　業主、物業使用人違反本條例規定，拒絕、阻礙物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟，排除妨害;造成損失的，由違規行為的業主或者物業使用人承擔賠償責任。

　　第七十二條

　　業主委員會及其成員違反本條例規定，未在法定時間內將保管的資料、印章和財物移交的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府和轄區的公安派出所協助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟;造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十三條

　　當事人對物業管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴;逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第七十四條

　　與物業管理有關的行政管理部門及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　附則

　　第七十五條

　　管理規約和業主大會議事規則的示范文本，由市物業管理行政主管部門制定。

　　物業服務合同和前期物業服務合同的示范文本，由市物業管理行政主管部門會同市工商行政管理部門制定。

　　第七十六條

　　業主自行管理物業、委托其他管理人管理物業和原有住宅區實施物業管理的，可以參照本條例執行。

　　第七十七條

　　本條例自20xx年12月1日起施行。

　　物業管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。

　　(二)業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　(五)專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業管理企業時，應該堅持招標、投標制度，委托方發標，一般要有3個以上的物業管理企業投標，招標要公開，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規范文書，是物業管理的基本依據。

物業管理條例4

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據 《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合四川省實際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 省人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

　　市、縣級人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府發展改革、公安、民政、司法、財政、環保、城鄉規劃、衛生、工商、質監等有關部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

　　第四條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責;協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理糾紛。

　　居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關的工作。

　　第五條 建立物業管理工作聯席會議制度，協調處理物業管理與社區管理之間的相關問題。

　　物業管理工作聯席會議由物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集，房地產行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加。

　　第六條 縣級以上地方人民政府及有關部門應當將物業服務行業納入本地現代服務業發展規劃，制定扶持政策,加強行業管理,提高專業化水平，促進物業服務行業發展。

　　第七條 物業服務行業組織應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，督促物業服務企業誠信經營和服務，維護物業服務企業合法權益。

　　第二章 物業管理的區域及設施

　　第八條 縣級人民政府房地產行政主管部門應當根據建設單位或業主委員會的申請，以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備的管理與維護和社區建設等因素劃定物業管理區域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的，不得分割劃分。縣級人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

　　第九條 建設單位在取得商品房預售許可或者現房銷售前，應當持房地產開發項目核準或者備案文件、土地使用權證、建設用地規劃許可證、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20日內，按本條例第八條規定進行劃分。

　　建設單位應當將劃定的物業管理區域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場的顯著位置公示。

　　第十條 已經建成并交付使用的物業，確需要劃分物業管理區域的，由業主委員會或者業主代表向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門提出申請。房地產行政主管部門應當在物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的配合下，征求業主、居民(村民)委員會的意見，經相應區域內三分之二以上業主同意后進行劃分，并在相應區域內公告。

　　第十一條 物業管理區域內的各類物業配套建筑應當按照工程建設強制性標準和規范同時規劃設計、同時建設。任何單位和個人不得擅自改變配套建筑的用途。

　　第十二條 新建住宅物業時建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業服務用房、業主委員會議事活動用房。

　　物業服務用房、業主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。

　　城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業服務用房的建筑面積。縣級人民政府房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房室號。

　　物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬全體業主共有，分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

　　第十三條 新建住宅物業管理區域應當按照國家、行業、地方標準配置機動車、非機動車停放庫(位)。

　　第十四條 新建住宅物業管理區域內的水、電、氣等計量裝置應當按照專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環衛、郵政等附屬設施設備的配置應當符合相關技術標準和規范。

　　配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合地方人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。

　　第十五條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線按照國家技術標準和專業技術規范統一設計，由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，所需費用依照有關工程計價規定確定，由建設單位承擔。

　　建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位，專業經營單位應當接收并承擔維修、養護、更新和管理的責任。

　　專業經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

　　第十六條 本條例實施前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線的所有權由業主大會決定是否無償移交給專業經營單位;決定無償移交的，物業管理區域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收，驗收合格的，專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理。

　　驗收不合格的，由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。

　　第三章 業主、業主大會與業主委員會

　　第十七條 依法登記取得房屋的所有權人為業主。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務。

　　業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第十八條 物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　第十九條 業主在業主大會上的投票權，實行一人一票，一個專有部分按一人計算。但在首次業主大會上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　第二十條 物業管理區域內，符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：

　　(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;

　　(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上;

　　(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天。

　　同一物業管理區域內只能設立一個業主大會。

　　第二十一條 符合本條例第二十條第一款規定情形的，條件具備之日起30日內，建設單位應當書面報告物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)申請設立業主大會。

　　符合本條例第二十條第一款規定情形的，建設單位未及時書面報告申請設立業主大會的，同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業主大會的書面要求。

　　保障性住房物業可根據其房屋所有權權屬成立業主大會或由所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責組織相關部門、物業使用人、居民(村民)委員會成立管理委員會，履行業主大會相關職責。

　　第二十二條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到報告之日起15日內會同物業管理區域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

　　籌備組由業主代表、建設單位、房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居民(村民)委員會組成，其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。籌備組成員名單應當由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)在物業管理區域內進行書面公告。

　　籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居民(村民)委員會組織業主推薦。籌備組組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任。

　　第二十三條 籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

　　(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

　　(三)確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積;

　　(四)擬定業主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

　　(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議。籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費應當由建設單位承擔。

　　第二十四條 業主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作;

　　(三)確定物業管理方式，選聘、解聘物業服務企業;

　　(四)籌集和使用專項維修資金，并監督實施;

　　(五)制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規程;

　　(六)法律、法規或者議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

　　第二十五條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　制定管理規約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第二十六條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序和業主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，并可以約定業主委員會候補成員的設立、缺席業主表決權計算規則等事項。

　　第二十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，由5人以上的單數組成，任期3年或者5年。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會的決定應當在作出之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到物業管理區域所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到備案材料后抄送縣級人民政府房地產行政主管部門：

　　(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規約、業主大會議事規則;

　　(三)業主大會決定的其他重大事項。

　　業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向所在地公安機關申請刻制業主委員會印章。

　　業主委員會應當將成立情況在物業管理區域內公告。

　　第二十九條 業主委員會履行以下職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益;

　　(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

　　(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(七)業主大會賦予的其他職責。

　　第三十條 業主委員會應當定期在物業管理區域內向業主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)專項維修資金的.籌集、使用情況;

　　(五)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

　　(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(七)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十一條 業主委員會任期屆滿90日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當要求其限期改選;逾期不改選的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織業主進行換屆選舉。

　　第三十二條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處 (鄉、鎮人民政府)監督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)協助收回。

　　業主委員會委員資格屆內終止或被罷免的，應當在終止之日起7日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　第三十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)因物業轉讓等原因不再是業主的;

　　(二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

　　(三)業主大會議事規則約定的其他情形。

　　第三十四條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定罷免其委員資格：

　　(一)挪用、侵占業主共有財產;

　　(二)索取收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益;

　　(三)利用職務之便要求物業服務企業減免其物業服務費;

　　(四)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

　　(五)經業主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業主提議撤銷其委員資格的;

　　(六)業主大會議事規則約定的其他罷免資格的情形。

　　第三十五條 經業主大會決定，可以從下列渠道籌集工作經費用于業主委員會開展工作：

　　(一)全體業主共有部分物業經營收益;

　　(二)全體業主共同交納;

　　(三)業主自愿捐贈等其他合法方式。

　　工作經費開支范圍、標準和業主委員會委員的工作補貼，由業主大會決定。業主委員會應當妥善保管工作經費，并每半年向業主書面公告收支情況。

　　第四章 前期物業管理

　　第三十六條 住宅物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，提供前期物業服務。但有下列情形之一的，經住宅物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門核準，可以采用協議方式選聘物業服務企業：

　　(一)住宅物業管理區域房屋總建筑面積低于3萬平方米的;

　　(二)投標人少于3個的;

　　(三)法律、法規另有規定的。

　　第三十七條 建設單位在申請房屋預售許可或現房銷售前，應當參照省住房城鄉建設行政主管部門制作的示范文本，制定臨時管理規約、前期物業服務合同和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件，并向房地產行政主管部門提交下列材料：

　　(一)臨時管理規約樣本;

　　(二)通過招投標等法定方式選聘物業服務企業的證明文件;

　　(三)前期物業服務合同;

　　(四)物業服務用房和業主委員會議事活動用房的配置圖紙及證明文件;

　　(五)房屋使用說明書。

　　第三十八條 建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時，應當向買受人明示前期物業服務合同、臨時管理規約等內容。

　　物業買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。

　　第三十九條 新建住宅物業實行物業交付承接查驗制度。承接新建物業前，物業服務企業和建設單位在新建小區竣工驗收后，應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行。

　　第四十條 物業服務企業承接物業服務時，應當對物業管理區域內共有部分及其相應的物業檔案進行查驗，簽訂承接查驗協議，明確雙方的權利與義務。發現共有部分與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者有質量安全問題的，應當書面告知建設單位，并按照有關規定處理。

　　第四十一條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，將查驗文件向物業所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門備案，并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第四十二條 物業服務企業應當按照有關規定與建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主權屬等資料的移交手續。

　　物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關資料向縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第四十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第五章 物業服務

　　第四十四條 一個物業管理區域由一家物業服務企業提供物業管理服務。

　　物業服務企業應當具有獨立法人資格和從事物業服務活動的相應資質。從事物業服務的管理人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。

　　物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

　　第四十五條 業主大會成立后，業主委員會應當與選聘的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第四十六條 物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　第四十七條 物業服務事項應當包含下列內容：

　　(一)建筑物共有部位的維護和管理;

　　(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

　　(三)共有部位的綠化、環境衛生的保養和維護;

　　(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

　　(五)物業服務檔案和物業檔案的管理;

　　(六)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

　　第四十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作，為業主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的，依法承擔相應的法律責任。

　　物業管理區域內發生安全事故時，物業服務企業應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務人員在從事物業服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害業主的合法權益。

　　第四十九條 物業服務企業應當按照國家和省的有關規定向房地產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

　　第五十條 物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價，并定期公布。

　　同一物業管理區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的，物業服務收費應當執行同一價格標準。

　　物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公布物業服務項目及其收費標準。

　　第五十一條 物業服務收費標準應當保持相對穩定。有下列情形，需要調整物業服務收費標準的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并報經業主大會同意：

　　(一)公共服務產品能耗價格調整的;

　　(二)業主要求物業服務內容和物業服務等級變動的;

　　(三)物業管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的;

　　(四)其他政策性費用調整的。

　　物業管理區域所在地縣級人民政府價格行政主管部門應當加強物業服務收費的監督和管理。調整物業服務收費標準產生糾紛時，物業服務合同雙方當事人可以向物業管理區域所在地縣級人民政府價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。

　　第五十二條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。

　　建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的，物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從其約定。

　　第五十三條 物業服務合同雙方當事人解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。

　　物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律法規和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

　　(二)移交物業服務期間形成的有關房屋及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

　　(三)移交物業服務用房;

　　(四)分項清算預收、代收的有關費用;

　　(五)專項維修資金使用情況資料;

　　(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　物業服務企業未按照本條第一款履行告知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

　　第五十四條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業服務：

　　(一)合同期滿未續約的;

　　(二)依法、依約定解除合同的;

　　(三)法律、法規規定不得繼續從事物業服務活動的。

　　物業服務企業不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

　　第五十五條 經業主共同決定可以對物業管理區域實施自行管理。實行自行管理的全體業主應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

　　第五十六條 縣級人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業從事物業服務活動的監督和信用管理，指導物業服務企業按照國家有關規定和物業服務合同履行其義務，協調解決物業服務企業與業主之間的糾紛。

　　公安、環境保護、城鄉規劃建設、工商、質監、城管執法等部門應當加強對物業管理區域的管理和指導，接到有關違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定行為的報告或發生安全事故的報告后，應當及時調查處理。

　　物業服務企業應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會和各相關部門依法開展的各項工作。

　　第五十七條 業主、業主大會及業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議時，可以向街道(鄉、鎮)人民調解委員會申請調解。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第五十八條 業主、物業使用人和物業服務企業對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第五十九條 物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物等行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共用部位、共用設施設備等行為;

　　(四)擅自改變房屋、綠地使用性質等行為;

　　(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質等;

　　(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

　　(八)超過規定標準排放噪聲或產生振動，影響居民生活的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第六十條 因維修物業或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。臨時占用、挖掘道路、場地的，應當在約定期限內恢復原狀。

　　第六十一條 業主專有部分出現危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當按整體設計要求及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

　　第六十二條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾，由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務企業清理的，應當約定清理的費用。

　　第六十三條 業主出租房屋，應當告知業主委員會和物業服務企業。

　　業主和物業使用人不得違反法律、法規和管理規約，擅自將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。

　　第六十四條 物業管理區域內的電梯由業主委員會或業主委員會選聘的物業服務企業按照合同約定和特種設備有關法律、法規的規定，承擔特種設備使用單位職責。

　　電梯的日常維護保養單位，應當對其安全性能負責，保證電梯的安全運行。接到故障通知后，應當立即趕赴現場，并采取必要的應急救援措施。

　　第六十五條 物業管理區域內按照規劃設置的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。已經建成并交付使用的物業，物業管理區域條件允許并經業主大會同意，可以新劃定車位，用于業主停車。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　屬于建設單位所有的車位、車庫出租(售)的，應當在15日前以書面形式在物業管理區域內公示擬出租(售)車位、車庫的數量、相關證明文件和出租(售)價格及承租(購買)人條件等。

　　公安、消防、救護、環衛、郵政等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。

　　第六十六條 業主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占物業管理區域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業服務費以及業主大會或者業主委員會工作經費等。業主委員會應當定期公布經營收益的收支情況。

　　業主大會決定利用共有部分進行經營的，可以委托物業服務企業代為管理，并向其支付報酬。

　　第六十七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣等有關專業經營單位提供產品服務的費用，業主專有部分使用的，由業主承擔;物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔;部分業主或者全體業主共同使用的，由相關業主共同分擔。

　　供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照國家核準的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產權分割后的最終用戶計收有關費用，用戶應當按照合同約定按時足額交納費用。

　　任何單位和個人不得強制物業服務企業代收代繳有關費用或要求物業服務企業提供無償服務。

　　第六十八條 物業保修期內，因建設工程質量問題發生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護、維修、保養和管理責任，由業主共同承擔。共有物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤。

　　第六十九條 住宅物業和住宅區內的非住宅物業出售時，物業出售人和買受人應當按照國家和省的規定交存專項維修資金。專項維修資金應當用于物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專業經營單位負責的除外。專項維修資金應當存入銀行專項維修資金專戶，按幢立賬、按戶核算。

　　未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省的相關規定、管理規約和業主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給物業買受人。

　　業主委員會或者受委托的物業服務企業每年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業主的監督。

　　第七十條 建設單位未按照本條例第二十一條規定報告申請成立業主大會前，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，建設單位應當承擔物業維修責任，不得動用專項維修資金。

　　第七十一條 業主可以在管理規約中約定，發生下列情況時，物業服務企業應當配合業主委員會先行組織維修、更新或者采取應急防范措施，同時由業主委員會向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門報告，經核準后其費用在專項維修資金中列支，事后應當向業主大會書面說明情況：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

　　(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;

　　(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;

　　(五)其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

　　房地產行政主管部門接到緊急情況維修申請報告后，應當在3個工作日內辦理相關手續。

　　第七十二條 專業經營設施設備的維護、保養等費用，由專業經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　專業經營設施設備發生故障或損壞時，專業經營單位應當及時進行維修、養護、更新，物業服務企業、業主應當予以配合。

　　專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

　　第七章 法律責任

　　第七十三條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有規定的，從其規定。

　　第七十四條 建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

　　(一)未按本條例第十二條規定配置或者擅自處分物業服務用房和業主委員會議事活動用房的，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　(二)未按本條例第二十一條規定報告申請設立業主大會或者違反本條例第二十三條規定拒不承擔籌備組工作經費和首次業主大會會議經費的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以上15萬元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第三十六條規定，未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，逾期未改正的，給予警告，并處2萬元以上10萬元以下的罰款;

　　第七十五條 物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

　　(一)違反本條例第四十四條規定從事與其資質等級不相符合的物業服務活動或者以轉讓、出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書的，責令限期改正，逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第四十九條規定未報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處1千元以上5千元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第五十三條規定擅自撤離物業管理區域、停止物業服務，未履行相應告知和交接義務的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;

　　(四)未按本條例第五十四條規定退出物業管理區域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下的罰款。

　　第七十六條 供水、供電、供氣等專業經營單位違反本條例第十五條、第十六條規定，無正當理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收住宅物業管理區域內專業經營設施設備的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　專業經營單位未按本條例第七十二條規定履行維修、養護、更新等義務及承擔相關費用的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。

　　第七十七條 房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附 則

　　第七十八條 業主委托其他管理人提供物業管理服務的，參照本條例中關于委托物業服務企業的相關規定執行。

　　第七十九條 本條例自20xx年7月1日起施行。

物業管理條例5

　　第一章總則

　　第一條 為規范物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于杭州市行政區域內城鎮物業管理活動。

　　兩個或兩個以上產權人的新建物業應當實行物業管理;其他物業，應當創造條件，逐步實行物業管理。

　　第三條 本條例所稱物業，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。

　　業主，是指物業的所有權人。

　　使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反本條例的有關規定。

　　物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務的法人。

　　物業管理，是指物業管理企業接受業主或業主委員會的委托，根據物業管理服務合同，對物業進行維護、修繕、管理，對物業管理區域內的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。

　　第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理相結合的原則。

　　擁有相對獨立的'共同設備設施的物業，應當劃歸于一個物業管理區域。物業管理區域由區、縣(市)物業行政主管部門劃定。

　　一個物業管理區域應當成立一個業主委員會，并應當委托一家物業管理企業進行物業管理。

　　第五條 杭州市人民政府物業管理行政主管部門(以下簡稱市物業管理部門)主管全市的物業管理工作。

　　各區、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門(以下簡稱區、縣(市)物業管理部門)依照本條例對轄區內物業管理進行管理監督。

　　街道辦事處、鎮人民政府負責轄區內物業管理與社區管理、社區服務的協調工作，社區居民委員會按照自己的職責協助本社區物業管理工作。

　　各級建設、規劃、市政公用、市容環衛、綠化、公安、環保、價格、民政、工商行政等部門按各自的職責，協同物業管理部門實施本條例。

　　第六條 各級人民政府可給予物業管理企業優惠政策，鼓勵和引導物業管理向市場化、專業化、規模化方向發展，提高城市物業管理水平。

　　第二章業主、業主(代表)大會和業主委員會

　　第七條 業主享有以下的權利：

　　(一)參加業主大會，享有表決權;

　　(二)享有業主委員會的選舉權和被選舉權;

　　(三)享有與所交納物業管理服務費用相符的服務;

　　(四)監督業主委員會的工作;

　　(五)監督物業管理企業的管理服務活動;

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　業主應當履行以下義務：

　　(一)執行業主(代表)大會和業主委員會的有關決定;

　　(二)遵守物業管理法律、法規;

　　(三)遵守業主公約、有關物業管理的制度;

　　(四)配合業主大會或業主代表大會組織者做好有關選舉工作;

　　(五)按照合同約定交納物業管理服務費用和分攤的維修等費用;

　　(六)對業主委員會簽訂的合同承擔責任。

　　第八條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會;業主人數超過100名的，可按比例推選業主代表，組成業主代表大會。業主大會或業主代表大會須持投票權數過半數以上的業主或業主代表出席才能舉行。業主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。

　　業主的投票權，住宅物業實行一套一票;非住宅物業按每100平方米建筑面積為一個計票單位，不足100平方米的以每本房屋產權證為一個計票單位。

　　第九條 物業管理區域內，有下列情況之一的，區、縣(市)物業管理部門應指導、監督前期物業管理單位召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會：

　　(一)入住率達到60%以上的;

　　(二)入住率達到30%以上，且物業交付使用已滿2年的;

　　第一次業主(代表)大會的費用開支由物業建設單位承擔。

　　第十條 業主大會或業主代表大會每年至少召開一次;業主委員會認為必要時或經由20%以上投票權數的業主或者業主代表提議，應召開臨時業主大會或者業主代表大會。業主委員會應在接到業主或業主代表提議后15日內組織召開臨時業主大會或業主代表大會;逾期不組織召開的，由區、縣(市)物業管理部門幫助組織召開。

　　業主大會或者業主代表大會可以邀請街道辦事處、社區居民委員會和使用人代表列席。業主可書面委托代理人出席，物業管理企業不能以代理人身份出席。

　　業主委員會要求物業管理企業列席會議的，物業管理企業的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。

　　第十一條 業主大會或業主代表大會的決定，須經出席大會的業主或者業主代表投票權數的超過半數通過，并予以公布。

　　第十二條 業主大會或業主代表大會行使下列職權：

　　(一)審議通過或修改業主委員會章程和業主公約;

　　(二)聽取和審議業主委員會工作報告;

　　(三)選舉、罷免業主委員會成員;

　　(四)決定聘用或解聘物業管理企業;

　　(五)審議通過物業管理方案;

　　(六)變更或撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(七)審查本區域內物業管理制度;

　　(八)決定其他有關業主權益的重大事項。

　　第十三條 業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施管理的自治組織。

　　業主委員會委員由業主大會或業主代表大會在業主中選舉產生。業主委員會由5人以上的單數組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。業主委員會每屆任期不超過3年，其成員可以連選連任。業主委員會成員提前兩個月書面通知業主委員會可以辭職，缺額按業主委員會章程補選。

　　業主委員會根據工作需要，可聘請社區居民委員會和有關單位的人員擔任業主委員會顧問。

　　第十四條 業主委員會應在選舉產生之日起15日內，將業主委員會章程和名單報區、縣(市)物業管理部門登記備案。

　　第十五條 業主委員會對業主(代表)大會負責，維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)組織召開業主大會或業主代表大會;

　　(二)草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案;

　　(三)提議聘用或解聘物業管理企業;

　　(四)根據業主大會或業主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，及時選聘、續聘或改聘物業管理企業，并代表業主簽訂、變更或解除物業管理服務合同;

　　(五)審定物業管理企業的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

　　(六)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理服務合同的執行，協調業主和物業管理企業的關系，督促業主履行業主公約和物業管理服務合同，協助物業管理企業催交物業管理服務費用;

　　(七)監督共用部位、共用設備設施的使用和維護;

　　(八)業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

　　第十六條 業主委員會會議由主任召集，召開會議時須有半數以上的委員出席，作出的決定須經業主委員會半數以上委員同意，決定應在作出之日起3日內予以公布。

　　第十七條 業主委員會的活動費用由全體業主共同分攤，但不得超過同期物業管理費總額的1%。具體數額和計劃由業主大會或業主代表大會審議決定。

　　第十八條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會公共利益。

物業管理條例6

　　一 總 則

　　第一條 為規范本市物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》、《蘇州市物業服務收費管理實施細則》等法律法規及有關規定，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。

　　第三條 本細則所稱物業服務收費，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

　　物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。

　　第四條 尊重業主對物業共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵開展正當的價格競爭，促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。

　　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　第五條 市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責本市物業服務收費的監督管理工作。

　　二 物業公共服務收費管理

　　第六條 物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

　　? 第七條 普通住宅前期物業公共服務收費實行政府指導價，實行等級收費管理制度，今后逐步向分類分項分級的“菜單式”收費管理制度過渡，并適時調整和定期公布。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據物業服務等級標準制定相應的普通住宅物業公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。各等級基準收費標準詳見附件1，具體執行標準可上下浮動20%。

　　價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對本市物業服務標準以及相應的收費標準進行評估，并根據評估結果適時調整。

　　第八條 新建普通住宅物業銷售之前，建設單位應當依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務委托合同，約定物業公共服務內容、服務標準和收費標準。普通住宅前期物業公共服務收費標準應在政府指導價范圍內確定。

　　物業服務企業應在簽訂《前期物業服務委托合同》后10個工作日內持以下材料向價格主管部門備案：

　　(1)住宅區前期物業公共服務收費備案表;

　　(2)物業管理行政主管部門出具的物業服務合同備案證明;

　　(3)前期物業管理協議選聘審批表或前期物業服務招投標中標單位確認書;

　　(4)物業服務企業營業執照、資質證書正副本復印件;

　　(5)招標文件、投標文件;

　　(6)前期物業管理委托合同、前期物業管理服務協議。

　　新建普通住宅物業銷售時，建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務委托合同約定的物業公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人依據前期物業服務委托合同約定的內容，簽訂前期物業服務協議。

　　前期物業管理期間變更物業服務企業的，應向物業管理行政主管部門備案。物業公共服務收費標準發生變化的，應同時向價格主管部門備案。

　　第九條 滿足業主大會成立條件業主大會尚未成立的，普通住宅物業公共服務收費標準因成本變化等因素需要調整的，或因政府指導價標準變化需要提高的，物業服務企業應在區鎮組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

　　業主大會成立后，普通住宅物業公共服務收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十條 各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、小區區域戶型建筑面積全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業公共服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業合同約定執行。

　　住宅經批準改變用途用于經營的，其物業公共服務收費標準由業主共同決定，合同約定執行。

　　業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

　　對少數公建配套完善、設施設備先進、運行成本高、服務內容超出七級服務標準的物業，公共服務收費標準可由業主與物業服務企業協商確定。

　　第十一條 物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第十二條 物業公共服務費一般由下列因素構成：

　　(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

　　(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;

　　(3)清潔衛生費用;

　　(4)綠化養護費用;

　　(5)秩序維護費用;

　　(6)物業服務企業辦公費用;

　　(7)物業服務企業的固定資產折舊;

　　(8)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(9)管理費分攤(酬金制不含此項);

　　(10)經業主大會同意的其他費用;

　　(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　第十三條 住宅區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

　　物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設備使用的房屋等。

　　非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

　　第十四條 業主、物業使用人自辦理房屋交付使用手續之日起，應按物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的，物業公共服務費用由建設單位承擔。

　　物業公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算(車庫除外，閣樓、獨立使用的地下室和半地下室等附屬面積按房屋所有權證登記面積的50%收取);尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　第十五條 物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用可以由物業使用人交納，但業主負連帶交納責任。

　　第十六條 新建住宅前期物業管理期間，業主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的時期內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。業主大會成立后，優惠措施由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。

　　第十七條 物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用，但預收的期限最長不得超過12個月。

　　三 汽車停放收費管理

　　第十八條 汽車停放費，是指物業服務企業或專業管理機構對車位、車庫及配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構成：

　　(1)管理服務人員費用;

　　(2) 車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用;

　　(3)清潔衛生費用;

　　(4)秩序維護費用;

　　(5)法定稅費等。

　　車位租金，是指車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

　　第十九條 住宅小區內的汽車停放費和車位租金實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮住宅小區內汽車停放管理服務平均成本，車位、車庫建設成本等因素，制定公布汽車停放費、車位租金的基準價與浮動幅度，并適時調整。?

　　第二十條 物業管理區域內業主共有、專有、專用、人防的車位、車庫，應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。

　　同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

　　第二十一條 占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。

　　業主大會成立前，占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車所得收益，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。業主大會成立后，收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用。

　　第二十二條 汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，分別核算。住宅小區汽車停放費和車位租金具體收費標準詳見附件2。

　　納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的汽車停放位，汽車停放費由建設單位承擔。完成交付業主的，自辦理交付手續之日起，汽車停放費由業主承擔。合同另有約定的從其約定。

　　第二十三條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導價，具體收費標準詳見附件2。

　　利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應當依照有關規定使用。其管理辦法按照省、市有關規定執行。

　　第二十四條 對進入住宅區進行軍警應急處置、實施救助救護、工程搶修、環衛等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取車輛停放費。

　　四 其他服務收費管理

　　第二十五條 特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務所收取的費用。

　　特約服務收費標準實行市場調節價，由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

　　第二十六條 代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。

　　代辦服務收費標準實行市場調節價，由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

　　第二十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業服務企業向委托單位收取手續費，不得向業主、物業使用人收取手續費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

　　第二十八條 代收代交費用，是指物業管理區域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。

　　代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤，已計入物業公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業主(含空置房屋的'業主)、物業使用人應當按照分攤數額按時交納代收代交費用。

　　物業服務企業可以按照約定向業主、物業使用人預收一定數額的費用，預收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補，多余部分也可自動轉為預付費。

　　第二十九條 裝修垃圾清運費，是指業主或物業使用人裝修房屋時產生的裝修垃圾運送至住宅區內指定的集中點后，由物業服務企業或專業清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點對其清理處置所發生的費用。收費標準按建筑面積3元/平方米執行。

　　第三十條 物業交付使用后，物業管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關規定執行，沒有規定的按照約定執行。

　　物業服務企業為了維護物業管理區域公共秩序的需要，向業主發放證照、門卡等所產生的制作費用，應當按照權利義務對等原則計入相應的服務成本;業主或物業使用人另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

　　新建住宅小區實行門禁出入證(卡)或梯控卡管理的，建設單位(或物業服務企業)不得在房價和物業服務費之外向業主、物業使用人另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡、梯控卡等)。

　　物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(卡)管理的，應當免費為每車配置1張出入證(卡)。

　　物業服務企業對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應如數退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數額的工本費。

　　第三十一條? 利用業主共有部分、共用設施從事經營的，所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。

　　五 行為規范

　　第三十二條　物業服務企業應當遵守法律法規和有關政策規定，加強價格自律，規范服務行為，嚴格履行物業服務合同，為業主、物業使用人提供質價相符的服務，并接受業主、物業使用人監督。業主、物業使用人對物業服務情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

　　物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。物業服務企業承擔監督履行和最終履行物業服務合同的責任。

　　物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的，業主可以請求業主委員會監督履行，或者向區鎮、有關主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第三十三條　物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業、物業管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業主或物業使用人的監督。

　　新建住宅物業銷售時，建設單位應將上述物業服務收費的有關情況，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置公示。

　　第三十四條 物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本約束機制。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應當按物業管理區域分別核算。

　　物業服務企業應當將汽車停放費、經營設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業管理區域內顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費收支、經營設施收益收支、代收代交費用分攤等情況，接受業主、物業使用人、區鎮的查詢和監督，每次公示時間不少于15天。

　　實行包干制計費方式的，物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬，按照物業服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。

　　實行酬金制計費方式的，物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況，并接受業主委員會的核查。物業服務企業或業主大會應當按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務費年度預決算和收支情況進行審計。審計費用的承擔，按照物業服務合同約定執行。

　　第三十五條 業主、物業使用人應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主、物業使用人違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依據物業服務合同的約定，依法追繳。

　　物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務和代收代交等費用。

　　第三十六條 物業服務企業不得向業主、物業使用人收取裝修押金或保證金。

　　物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

　　第三十七條 物業服務企業不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　六 監督管理

　　第三十八條 價格主管部門應當對實行政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　物業管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務企業行為的監管。

　　物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監督管理，及時處理物業服務投訴。

　　物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。

　　第三十九條 價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務及收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等法律法規予以處罰：

　　(1)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

　　(2)不按照規定提供服務而收取費用的;

　　(3)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(4)強制或變相強制服務并收費的;

　　(5)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;

　　(6)不按規定實行明碼標價的;

　　(7)未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

　　(8)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

　　第四十條 價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和本細則管理和監督物業服務收費的，由上級價格主管部門、物業管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　七 附則

　　第四十一條 服務雙方在本細則實施前已經依法通過協議、合同等形式約定物業服務收費等事項的，繼續按原約定執行。

　　第四十二條 本細則由市物價局會同市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第四十三條 本細則自20xx年1月1日起執行，《市政府關于印發昆山市物業服務收費管理實施細則的通知》(昆政規〔20xx〕16號)同時廢止。

物業管理條例7

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

　　本條例所稱物業，是指已經建成并投入使用的各類房屋及其配置的設施設備和場所。物業管理，是指業主通過他人或者自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。

　　物業管理分為標準物業管理和準物業管理兩種形式。標準物業管理是指物業管理區域內業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定進行的物業管理。準物業管理是指除標準物業管理之外的所有其他形式的物業管理。

　　第三條各級人民政府應當創造條件，逐步推行住宅類物業和非住宅類物業的標準物業管理，提倡和保障業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，實行優惠政策推動物業管理產業健康發展。

　　各級人民政府應當推進對老舊小區共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新、改造，不斷改善居民生活環境。

　　第四條市住房和城鄉建設行政部門負責全市物業管理活動的指導和監督管理工作。

　　縣(市)區人民政府住房和城鄉建設行政部門對轄區內的物業管理活動進行指導和監督管理。

　　規劃、城管、綠化、環保、衛生、公安、消防、價格、工商、稅務、民政、財政、郵政、人防等有關部門應當按照各自職責，做好本行政區域內物業管理活動的相關工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府具體指導所轄區域內業主大會的成立和業主委員會選舉、換屆工作，指導監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理中的糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。

　　居(村)民委員會協助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

　　第五條物業服務行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業服務行為，維護市場秩序和公平競爭，督促物業服務企業及其從業人員依法誠信經營和服務，促進行業健康發展。

　　第二章業主及業主大會、業主委員會

　　第六條物業的所有權人為業主。業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)選舉或者更換業主委員會委員;

　　(三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案;

　　(四)選聘、解聘物業服務企業;

　　(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

　　(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)申請分立或者合并物業管理區域;

　　(八)法律、法規及規章規定的其他物業管理事項。

　　決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業主同意;決定第(七)項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總數過半數的業主同意。

　　第七條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的縣(市)區住房和城鄉建設行政部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主人數較多不便于召開全體業主大會的，可以以單元、幢或者一定建筑面積、業主人數為單位，推選業主代表參加業主大會。業主較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　物業管理區域的劃分，應當按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業的共用設施設備、建筑規模、社區建設、城市道路規劃等因素，由縣(市)區住房和城鄉建設行政部門確定。

　　分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業管理區域。

　　第八條物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上或者首位業主實際入住已經達到兩年以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料。

　　申請成立業主大會，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請。申請可以下列形式提出：

　　(一)由不低于三十位業主或者不低于占業主總數百分之五的業主自行提出;

　　(二)由建設單位或者居(村)民委員會推薦業主代表作為臨時召集人，召集不低于三十位業主或者不低于占業主總數百分之五的業主提出。

　　第九條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起三十日內，組織成立首次業主大會籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表和居(村)民委員會代表組成。籌備組成員人數應當為單數，其中，業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

　　業主大會籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告，公告時間不得少于七日。

　　第十條建設單位和前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，自首次業主大會籌備組成立之日起七日內向籌備組提供業主名冊、物業的基本資料(包括物業建筑物、設施設備和相關場地等)和已籌集的專項維修資金情況等資料，并提供必要的工作條件。

　　首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付前，按照縣(市)區住房和城鄉建設行政部門確定的標準和方式繳交。

　　第十一條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則，業主的共同利益和義務，以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　市住房和城鄉建設行政部門應當制定管理規約示范文本。

　　第十二條業主大會的組織及會議等活動按照國家、省、市有關規定執行。業主大會議事規則應當約定以下事項：

　　(一)業主大會的議事方式、表決程序;

　　(二)業主委員會的組成和委員任期;

　　(三)業主大會定期會議的時間和形式;

　　(四)召開業主大會臨時會議的條件;

　　(五)業主投票權的確定方法;

　　(六)應當約定的其他事項。

　　市住房和城鄉建設行政部門應當制定業主大會議事規則示范文本。

　　第十三條業主委員會負責執行業主大會決定的事項。

　　業主委員會委員由五至十一人單數組成。業主委員會在其委員中選舉產生主任一名和副主任一至二名。

　　第十四條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　(一)籌備組出具由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

　　(二)業主大會決議;

　　(三)業主大會審議通過的管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)業主委員會委員的基本情況。

　　材料齊備的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送縣(市)區住房和城鄉建設行政部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、居(村)民委員會。第二項、第三項、第四項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

　　第十五條未成立業主大會的物業管理區域，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導并協助業主共同決定有關事項。

　　第三章物業服務企業

　　第二十二條物業服務企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質，并在資質許可的范圍內從事物業服務活動。

　　外埠物業服務企業進入本市從事物業服務活動，應當向市住房和城鄉建設行政部門備案，并到工商、稅務等部門辦理相關手續。

　　第二十三條物業服務企業應當按照規定接受住房和城鄉建設行政部門的資質核定。拒不接受資質核定的，不得繼續從事物業服務。

　　第二十四條物業服務企業享有以下權利：

　　(一)按照物業服務合同進行相應管理;

　　(二)按照物業服務合同收取服務費用;

　　(三)對裝飾裝修活動進行監督管理;

　　(四)對造成物業共用部位、共用設施設備和場地損害的行為，要求責任人停止損害并恢復原狀;

　　(五)法定和依法約定的其他權利。

　　第二十五條物業服務企業應當履行下列義務：

　　(一)按照物業服務合同提供物業服務;

　　(二)接受業主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和物業維修資金使用情況;

　　(三)公示物業服務合同約定的服務內容、收費項目和標準;

　　(四)公示共用部位、共用設施設備經營收益和支出情況;

　　(五)協助有關部門制止違法行為，維護物業管理區域秩序;

　　(六)法定和依法約定的其他義務。

　　第二十六條物業服務企業應當協助有關部門做好物業管理區域內的治安、安全、事故防范工作。發現違法行為或者安全事故時，物業服務企業應當及時向有關部門報告，同時采取相應的應急措施。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當依法履行職責，維護公民的合法權益。

　　第二十七條業主委員會與物業服務企業簽訂合同前，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府同意，可以暫由業主委員會代行物業服務企業職責，承擔物業服務企業義務。

　　業主委員會應當自代行物業服務企業職責之日起三十日內，向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案。

　　業主委員會代行物業服務企業職責期限不超過一年。在代行職責期間，業主委員會應當積極引入物業服務企業。代行職責期滿未能引入物業服務企業、經半數以上業主同意其繼續代行職責的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府以及縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案。

　　第四章前期物業管理

　　第二十八條本條例所稱前期物業管理，是指業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。

　　第二十九條建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業服務企業對物業進行前期管理，并向物業所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案。

　　建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業服務企業。投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積低于三萬平方米的，經縣(市)區住房和城鄉建設行政部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業，并向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業合同，并在物業管理區域內公示。前期物業服務合同應當作為物業買賣合同的附件。

　　前期物業服務標準不得低于本市的最低服務標準。前期物業服務收費標準由雙方約定，按照規定實行政府指導價的，應當按照政府指導價的有關規定執行。

　　前期物業服務企業不能履行前期物業服務合同的，建設單位應當重新選聘物業服務企業。重新選聘的物業服務企業的收費標準和服務標準應當與物業出售前公示標準一致，并告知全體業主。

　　縣(市)區住房和城鄉建設行政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和監督建設單位選聘前期物業服務企業。

　　第三十條建設單位應當在銷售(預售)物業之前，制定臨時管理規約，作為物業買賣合同的附件，在取得物業銷售(預售)許可前向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并在銷售場所公示。

　　臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的.使用、維護、管理，物業管理區域內環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

　　物業買受人認為臨時管理規約侵害其合法權益的，可以申請縣(市)區住房和城鄉建設行政部門處理。

　　市住房和城鄉建設行政部門應當制定臨時管理規約示范文本。

　　第三十一條物業服務企業應當按照前期物業服務合同約定的收費標準收取前期物業服務費。物業交付給買受人的，由買受人交納;尚未交付給買受人的，由建設單位交納。

　　建設單位送達書面入住通知后，物業買受人在限定期限內無正當理由不辦理相關收房手續的，視為交付，其物業服務費由建設單位墊付，物業買受人辦理房屋所有權證時，由物業買受人返還建設單位墊付的費用。

　　建設單位限定物業買受人辦理收房手續的時間不得少于三十日。

　　第三十二條建設單位銷售(預售)物業時，應當公布物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，并在物業買賣合同中予以明示。

　　物業交付前，參與聯合驗收的部門應當征求供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等相關專業單位意見。建設單位應當按照有關規定將驗收合格的共用設施設備移交給相關專業單位負責管理，相關專業單位應當及時接管。驗收不合格的，建設單位應當繼續負責管理并按照要求進行整改。有關共用設施設備未移交相關專業單位管理的，不得將物業交付使用。物業交付時，建設單位應當將有關共用設施設備移交相關專業單位管理的情況予以公示。

　　相關專業單位接管后，應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養護，確保物業管理區域內共用設施設備的安全運轉和正常使用。

　　相關專業單位委托物業服務企業負責共用設施設備的日常維修養護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養護工作進行監督。

　　本條例施行前已經交付使用的物業，其有關共用設施設備的交接管理辦法，由市人民政府另行規定。

　　第三十三條交付物業前，建設單位應當對物業管理用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水、電等計量器具。

　　物業服務企業承接物業時，建設單位應當為物業服務企業啟動工作提供必要的條件。

　　物業交付時，建設單位應當向物業買受人提供使用說明書、質量保證書，并按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業保修責任。

　　第三十四條物業服務企業在承接物業管理時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

　　在辦理物業管理交接查驗手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理用房資料及物業管理必需的資料。

　　業主委員會成立后，物業服務企業應當將接受資料的情況告知業主委員會。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將前款規定的資料和物業管理用房移交給業主委員會。

　　縣(市)區住房和城鄉建設行政部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對交接進行監督，并在相應文書上簽字確認，在物業管理區域內公示。

　　第三十五條物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

　　(一)建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;

　　(二)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序;

　　(三)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣(市)區住房和城鄉建設行政部門做好業主大會的成立工作。

　　第三十六條前期物業服務合同約定期限尚未屆滿但業主大會已按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　前期物業服務合同約定期限屆滿但物業管理區域尚不具備成立業主大會條件的，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。

　　經過半數以上業主同意，可以由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報縣(市)區住房和城鄉建設部門備案，委托物業所在地居(村)民委員會履行職責，并在物業管理區域內予以公告;具備成立業主大會條件滿一年仍未成立業主大會的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報請縣(市)區人民政府批準，委托物業所在地居(村)民委員會履行職責，并在物業管理區域內予以公告。

　　受委托的居(村)民委員會履行以下職責：

　　(一)向業主報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主選聘或者解聘物業服務企業，簽訂或者解除物業服務合同;

　　(三)聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)組織籌集專項維修資金，并監督使用;

　　(五)督促業主按時交納物業服務費;

　　(六)督促業主和物業使用人遵守法律、法規和管理規約;

　　(七)勸阻業主或者物業使用人違章裝飾裝修房屋;

　　(八)業主委員會應當履行的其他職責。

　　第十六條居(村)民委員會應當自接受委托之日起三十日內，持以下材料向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案：

　　(一)同意接受委托的聲明;

　　(二)制定并經半數以上業主同意的管理規約;

　　(三)居(村)民委員會委員的基本情況。

　　材料齊備的，縣(市)區住房和城鄉建設行政部門應當當場予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送市住房和城鄉建設行政部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所。第二項、第三項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

　　第十七條業主發現受委托居(村)民委員會的委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規的規定，提議居(村)民委員會審議決定是否終止其物業管理職責，并依法追究其責任：

　　(一)不履行物業管理職責或者因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(二)業主委員有拒不繳納物業服務費等不履行業主義務行為的;

　　(三)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(四)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(五)牟取可能妨礙公正執行職務的其他利益的;

　　(六)有其他侵害業主合法權益行為的;

　　(七)因其他原因不適宜履行物業管理職責的。

　　居(村)民委員會審議決定是否終止該委員物業管理職責時，應當允許其申辯，允許業主旁聽，并將審議過程及結果記錄存檔。

　　第十八條受委托居(村)民委員會應當積極推動業主大會成立工作。業主大會成立后，由業主大會決定自行組建業主委員會或者繼續由居(村)民委員會履行職責。業主委員會成立后，居(村)民委員會應當主動與其進行物業管理交接工作。

　　第十九條業主大會、業主委員會或者受委托居(村)民委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　受委托居(村)民委員會工作經費的收支情況應當同時接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。

　　第二十條業主應當向為其提供服務的業主委員會成員、受委托的居(村)民委員會委員提供勞動報酬，具體標準及支付方式等事項由業主大會決定。

　　第二十一條物業使用人，是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。

　　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約、業主大會決定，不得損害公共利益和他人利益。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第五章物業管理服務

　　第三十七條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　物業服務企業可以委托有相應資質的企業完成物業管理區域的保安、保潔、綠化、維修等專項服務，但不得將物業服務合同約定的主要部分或者全部委托或者轉移給他人。因全部委托或者轉移造成的損失由物業服務企業承擔。

　　第三十八條選聘物業服務企業時，提倡采用公開招投標。業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。

　　物業服務合同應當對雙方權利義務、物業管理事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業管理用房的管理與使用、專項維修資金的使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將物業服務合同草案在物業管理區域內公示七日，聽取業主意見。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報物業項目所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案，縣(市)區住房和城鄉建設行政部門將備案材料抄送物業項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條物業服務企業應當按照物業服務合同提供質價相符的服務。

　　物業服務企業及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當由具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施;委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。

　　第四十條物業服務實行有償服務。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。

　　普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物業根據物業建設條件、服務等級、服務標準、服務成本等情況分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。

　　物業服務收費實行政府定價、政府指導價的，由價格行政主管部門會同住房和城鄉建設行政部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　第四十一條物業服務費由物業服務企業或者業主委員會收取。

　　物業服務企業或者業主委員會應當將物業服務合同中約定的服務事項、服務質量標準、收費標準、收費方式等在物業管理區域內的醒目位置公布，聽取業主的意見和建議，及時向業主反饋意見和建議的處理情況，并及時公布物業服務費收取、使用等情況，接受業主的監督。

　　實行物業服務酬金制收費方式的，應當公布物業管理各項資金的收支情況;實行包干制收費方式的，應當公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。

　　物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的服務的，可以另行收費。

　　第四十二條業主應當依照物業服務合同的約定及時足額交納物業服務費。

　　業主未依照物業服務合同約定交納物業服務費的，物業服務企業或者業主委員會有權要求其限期交納。

　　因業主逾期不交納物業服務費等事項引起相關爭議的，人民法院或者仲裁機構應當及時受理。

　　業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相關費用，受讓人應當將物業權屬轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

　　第四十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位接管物業管理區域內共用設施設備后，應當與最終用戶簽訂服務合同，并向最終用戶收取有關費用。

　　任何單位不得強制物業服務企業代收有關費用，也不得因物業服務企業拒絕代收代繳費用而停止提供服務。

　　物業服務企業接受委托代收有關費用的，不得向業主收取額外費用，委托單位應當根據雙方約定向物業服務企業支付相關費用。

　　第四十四條物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人，除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職。

　　物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主委員會并進行公示。業主委員會要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。

　　第四十五條物業服務合同期滿三個月前，物業服務企業與業主委員會應當協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;一方不續約的，應當在合同期滿三個月前告知對方。

　　業主委員會或者物業服務企業提前解除物業服務合同的，應當在三個月前與對方協商。協商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進行解決。雙方協商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。

　　因物業服務合同期滿雙方不續約的或者提前解除合同的，業主委員會應當書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府，并向物業所在地的縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府接到告知后五日內在物業管理區域內公告，并及時協調解決有關事項。

　　第四十六條物業服務合同終止時，物業服務企業應當按照相關規定明確債權債務情況，并向業主委員會交還下列資料和財物：

　　(一)本條例第三十四條規定的資料;

　　(二)物業管理用房;

　　(三)物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料;

　　(四)物業服務期間業主出資配置的固定設施設備;

　　(五)其他應當移交的資料、財物。

　　新選聘的物業服務企業承接物業時，業主委員會應當向物業服務企業移交前款規定的資料和財物。

　　原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間內，應當維持正常的物業管理秩序。

　　原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主委員會應當與原物業服務企業協商解決;協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　不能維持正常物業管理秩序的，由縣(市)區人民政府責成物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及住房和城鄉建設行政部門、公安機關等相關部門組織接管。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房和城鄉建設行政部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

　　第四十七條業主委員會、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業管理行業協會，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。

　　物業管理行業協會應當按照相關規定提供專業服務，不得出具存在虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。

　　第四十八條政府各有關部門應當公布投訴、報告受理方式。在接到業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴后，應當及時處理并將處理結果回復投訴人;在接到關于物業管理區域內違法行為的報告后，應當及時依法予以處理。

　　第四十九條住房和城鄉建設行政部門應當加強對物業服務企業的監督管理，對其物業服務活動進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

　　市住房和城鄉建設行政部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實行動態監督管理。縣(市)區住房和城鄉建設行政部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、業主委員會對物業服務企業的工作情況進行監督檢查，建立物業服務企業信用檔案，并采取適當方式將監督檢查結果和信用檔案向社會公開。

　　第六章物業的使用和維護

　　第五十條業主、物業使用人應當遵守法律、法規及管理規約的規定，按照有利于物業使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、生態及環境保護等方面的相鄰關系。

　　第五十一條住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定向物業服務企業或者物業管理單位申報登記，并與其簽訂住宅裝飾裝修服務協議，接受其監督管理和指導。

　　物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻;拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關行政部門報告。

　　第五十二條物業管理區域禁止下列行為：

　　(一)違法改變物業的使用用途;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(三)擅自拆改房屋承重結構、主體結構，破壞或者擅自改變墻體外觀;

　　(四)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，損壞或者挪用消防設施;

　　(五)排放或者堆放有毒、有害、危險物質，堆放易燃易爆物品;

　　(六)擅自占用、損壞物業的共用部位、共用設施設備及附屬設施;

　　(七)私圈、私占、私建停車場地;

　　(八)侵占綠地，毀壞花草樹木，損壞園林設施;

　　(九)亂設攤點，亂倒垃圾，堆放雜物、固體廢物，高空拋物;

　　(十)擅自在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫、張貼;

　　(十一)違反規定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活;

　　(十二)違反規定燃放煙花爆竹;

　　(十三)違反規定排放廢水、廢氣;

　　(十四)違反規定停放車輛或者不按照規定行車路線行駛影響他人;

　　(十五)違反規定飼養動物;

　　(十六)其他違反法律、法規和管理規約的行為。

　　物業服務企業發現物業管理區域內有前款規定的行為的，應當勸阻、制止，要求行為人及時改正;勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應當及時向有關行政部門報告。

　　有關行政部門在物業管理區域內的具體管理職責分工，由本級人民政府確定。

　　業主、業主大會、業主委員會對于本條第一款的行為，有權依照法律、法規的規定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

　　第五十三條物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，應當優先滿足業主、物業使用人停車需要，對車庫、車位的處分情況應當予以公布。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫、車位出租給物業管理區域外的單位和個人的，每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　第五十四條物業管理區域內需要占用業主共有的道路或者其他場地設置車位的，業主委員會或者物業服務企業可以就小區內劃定地面停車位和行車路線請求公安交通管理、消防部門予以指導。

　　物業管理區域內規劃的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

　　第五十五條物業管理區域內，業主擁有所有權或者使用權的車庫、車位的停車服務費，由業主委員會與物業服務企業在合同中約定。其他規劃內車庫、車位的停車費、停車服務費,按照政府價格行政主管部門的有關規定執行。

　　占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位停放車輛的，物業服務企業可以根據業主大會的決定或者價格行政主管部門會同住房和城鄉建設行政部門制定的標準收取停車費、停車服務費，停車費歸全體業主所有。

　　物業服務企業應當將停車費、停車服務費單獨列帳，獨立核算。

　　業主對機動車輛有保管要求的，可以由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

　　第五十六條地下人民防空工程設施平時用作停車位或者進行其他經營活動的，其收入應當按照有關規定優先用于人民防空工程設施的日常維護管理。具體收費標準由價格行政主管部門會同人民防空主管部門、住房和城鄉建設行政部門制定。

　　第五十七條依法由業主共有的物業共用部位、共用設施設備，任何單位和個人不得擅自處分。

　　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動獲取的收益歸全體業主所有。

　　第五十八條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當由業主委員會提出具體方案，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府同意向全體業主公示，公示期滿后依法辦理有關手續。

　　第五十九條售出的物業在國家規定的保修期限內，由建設單位負責維修，不得故意拖延;保修期滿后，保修期內報告的維修事項，應當由建設單位完成維修。

　　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護。責任人不履行維修養護義務的，相關單位應當及時維修養護，費用由責任人承擔。

　　物業共用部位、共用設施設備維修、養護、更新、改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人原因造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當依法予以賠償。因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

　　業主、物業使用人應當對存在于其專有空間的共用設施設備進行檢查，發現問題及時向物業服務企業報告，并積極配合維修、改造。

　　第六十條新建住宅物業實行質量保修金制度，具體保修標準按照《房屋建筑工程質量保修書》執行。建設單位在新建住宅物業保修期起始日之前，按照住宅物業建筑安裝總造價的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門交存物業質量保修金。

　　建設單位不履行保修義務的，業主或者業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

　　物業工程質量保修期限屆滿后，市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門應當將物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。

　　質量保修金具體管理辦法由市住房和城鄉建設行政部門會同財政行政部門制定。

　　第六十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內已接管的相關管線和設施設備維修、養護、更新的責任，所產生的費用按照有關規定在成本中列支。

　　前款規定的單位因維修、養護、更新等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當提前告知物業服務企業同時辦理相關手續，并及時恢復原狀。

　　第七章物業管理用房和物業維修資金

　　第六十二條城鄉規劃行政部門應當將物業管理用房的位置和面積，納入建設項目修建性詳細規劃或者建設項目設計方案的審查內容并征求住房和城鄉建設行政部門的意見。

　　建設單位應當將物業管理用房納入居住小區或者組團建設內容，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　建設單位應當依照建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業管理辦公用房，按比例計算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米執行;按照千分之四的比例配置物業管理經營用房。物業管理用房的面積和具體位置應當在初步設計方案審查時征求住房和城鄉建設行政部門的意見，在建設項目修建性詳細規劃中確定，不得任意調整。

　　第六十三條物業交付前，建設單位應當按照本條例規定的標準將物業管理用房及其產權證明等資料交給縣(市)區住房和城鄉建設行政部門。物業管理用房由縣(市)區住房和城鄉建設行政部門查收后交給前期物業服務企業使用。

　　經規劃部門批準實行物業分期開發，應當按照小區總體規劃面積，首期一次性提供足額物業管理辦公用房;隨開發進度，分期提供物業管理經營用房。

　　第六十四條在住宅區房屋初始登記時，物業管理用房應當同時辦理登記。物業管理用房的所有權屬于物業管理區域內的全體業主，不得分割、轉讓或者抵押。

　　物業管理辦公用房主要用于物業服務企業開展物業服務和業主委員會日常辦公。

　　物業管理經營用房使用方案由業主委員會提出，并向全體業主公示。經營收益用于補充物業專項維修資金等物業管理的需要。

　　前期物業服務期間按照規定由物業服務企業出租或者經營的物業管理經營用房，其租賃或者經營期限不得超過前期物業服務合同期限，經營收益應當專戶儲存，用于補充物業專項維修資金等物業管理的需要。前期物業服務企業與承租方簽訂的租賃合同應當自簽訂之日起十五日內報縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案。

　　第六十五條業主(包括已售出公有住房業主)應當按照規定交納專項維修資金。專項維修資金不敷使用的，應當由業主續籌。

　　專項維修資金管理辦法由市住房和城鄉建設行政部門會同財政行政部門制定。

　　第六十六條住宅專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　發生危及居住安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修或者更新、改造的，相關業主或者物業服務企業可以提請住房和城鄉建設行政部門或者其他相關安全機構認定，并持認定材料直接向住房和城鄉建設行政部門申請列支住宅專項維修資金。緊急情況處置后，應當向相關業主公示，接受監督。

　　第六十七條物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。

　　房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金應當返還業主。

　　第八章法律責任

　　第六十八條建設單位、物業服務企業、業主以及其他單位和個人違反本條例，國務院《物業管理條例》以及其他有關法律、法規已有處理規定的，從其規定。

　　第六十九條物業服務企業違反本條例規定有下列情形之一的，由物業所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，將違法行為記入信用檔案，并按照相關規定實行警示、懲戒：

　　(一)違反第二十五條規定不履行相應義務的;

　　(二)違反第三十八條第四款、第六十四條第四款規定未按時將合同報送備案的;

　　(三)違反第四十五條第二款規定擅自撤離服務區域、停止物業服務活動的。

　　第七十條單位違反本條例規定有下列情形之一的，由物業所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門責令其限期改正，并按照下列規定予以處罰：

　　(一)建設單位違反第三十三條第三款、第三十四條第一款、第五十九條第一款規定，不履行保修責任或者不及時處理解決物業質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標等問題的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任;

　　(二)建設單位、物業服務企業違反第三十四條第二款、第三款、四十六條第一款至第三款規定，不履行交接義務的;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;

　　(三)建設單位違反第五十三條規定，不公布物業管理區域內規劃的車庫、車位的處分情況的，給予警告;未首先滿足業主停車需要，將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人的，給予警告并責令限期改正;逾期不改正的，沒收違法所得，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　第七十一條違反本條例第四十七條第二款的規定，物業管理行業協會故意出具虛假資料的，由市住房和城鄉建設行政部門給予警告，責令限期改正，并處一萬元以上三萬元以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十二條單位或者個人違反本條例第五十二條規定的，由有關行政主管部門按照職責分工依照相關法律、法規、規章的規定予以查處;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。

　　第七十三條業主、物業使用人違反本條例第五十九條第四款規定，對存在于業主專有空間的設施設備出現問題時拒不配合或者阻撓共用設施設備維修、改造的，由物業所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門責令改正;情節嚴重的，可處一千元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十四條單位和個人違反本條例規定，挪用、侵占物業服務費、停車費、共用設施設備經營所得等資金的，由物業所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門追回挪用、侵占的資金，給予警告;有違法所得的，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數額兩倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

　　第七十五條住房和城鄉建設行政部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關行政部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理：

　　(一)未依法指導業主籌備成立業主大會的;

　　(二)未按照規定公布投訴、報告受理方式的，或者對物業管理活動中的投訴，不及時受理、處理的;

　　(三)發現物業管理區域內的違法行為或者接到違法行為報告，不及時依法予以處理的;

　　(四)截留、挪用、侵占物業專項維修資金、物業保修金等資金的;

　　(五)利用職務便利，收受他人財物或者其他好處的;

　　(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

　　第九章附則

　　第七十六條專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積，尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　第七十七條各工業區、開發區、管理區等政府派出機構所轄區域物業管理相關工作參照本條例執行。

　　第七十八條市人民政府應當根據本條例制定實施細則。

　　第七十九條本條例自20xx年5月1日起施行。

物業管理條例8

　　第一條、為加強對我省物業管理服務收費的規范管理，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益，促進全省物業管理事業的發展，依據《中華人民共和國價格管理條、例》和國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，制定本辦法。

　　第二條、本辦法適用于經工商行政管理機關登記注冊并經當地物業管理部門進行資質認證的物業管理單位對住宅及非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費管理。

　　本辦法所稱物業管理服務收費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對住宅以及非住宅的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與生活工作相關的服務所收取的費用。

　　第三條、物業管理服務收費根據物業公司提供服務的性質、質量、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價（或稱經營者定價）。

　　物業管理單位為普通住宅的物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代管交通工具、代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價。

　　物業管理單位為非住宅房屋以及高級公寓、別墅等高標準住宅物業產權人、使用人提供的公共性的服務以及公眾代辦性質的服務收費，實行政府指導價。

　　物業管理單位為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務，除物價部門有統一收費標準者外，其服務收費實行市場調節價（或稱經營者定價）。

　　外銷商品房屋的服務收費由物業管理單位與小區管理委員會或產權人代表協商議定。

　　物業管理單位議定的`和自定的收費項目和收費標準向當地物價部門備案。

　　第四條、物業管理服務收費應當根據所提供的服務內容質量、深度，遵循"合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應"的原則確定。鼓勵物業管理單位開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利的行為。

　　第五條、各級政府的物價部門是本地物業管理服務收費的主管機關。物價部門會同物業管理行政主管部門對物業管理服務收費進行監督和指導。

　　第六條、實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向當地物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后核定執行。

　　中央在漢、軍隊駐漢和省直各部門所屬在漢及在省工商行政管理部門登記注冊的其它性質的物業管理公司（單位）收費標準，向省物價部門申報審批。

　　第七條、物價部門在核定收費標準時，應充分聽取物業管理單位和產權人、使用人的意見，既要有利于物業管理服務的價值補償，也要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，以物業管理服務所發生的費用為基礎，結合物業管理單位的服務對象、服務內容、服務質量核定。

　　物價部門對核定的物業管理收費標準，如因物業管理費用構成的變化可據實適時調整。

　　第八條、物業管理公共性服務收費的費用構成包括以下部分：

　　1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費；

　　3、綠化管理費；

　　4、清潔衛生費；

　　5、保安費；

　　6、辦公費；

　　7、物業管理單位固定資產折舊費；

　　8、法定稅費。

　　本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其它費用開支。

　　第九條、物業管理服務收費的利潤率以費用構成的1—7項之和為基數，按照普通住宅從緊，其它用房不超過10%的原則，由各地物價部門確定。

　　物業產權人、使用人委托物業管理單位代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等的，根據委托項目可適當收取代辦服務費，不委托不得收費。

　　第十條、物業管理的公共服務收費應按物業管理范圍內物業產權人（使用人）所占房屋建筑面積合理分攤。物業管理的公眾代辦服務費按提供代辦服務的每個項目進行核定。

　　第十一條、經物價部門核定的或由物業管理單位與業主管理委員會或物業產權人代表協商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應在物業管理合同中明文約定。

　　第十二條、物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所或收費地點公布，并實行亮證收費。

　　物業管理單位應當定期（一般為6個月），向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受業主管理委員會或物業產權人、使用人的監督。

　　第十三條、物業管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向用戶提供質價相符的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。

　　第十四條、實行物業管理的物業產權人、使用人應按物價部門核定的收費項目和標準向物業管理單位繳納物業管理服務費。不按規定繳納管理服務費的，物業管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。

　　第十五條、物業管理單位不得違背房屋所有人的意愿提前收費，預期收費不得超過6個月。

　　第十六條、物業管理單位與物業產權人、使用人之間發生的收費糾紛，由物價部門進行調處。

　　第十七條、物業管理單位已接受委托實施物業管理并相應收取公共性服務費的，其它部門和單位不得重復收費。

　　第十八條、凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監督檢查機關依照國家有關規定予以處罰：

　　（一）越權定價、擅自提高收費標準的；

　　（二）擅自設立收費項目，亂收費用的；

　　（三）不按規定實行明碼標價的；

　　（四）提供服務質價不符的；

　　（五）只收費不服務或多收費少服務的；

　　（六）其它違反本辦法的行為。

　　第十九條、本辦法發布之前的有關規定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

　　第二十條、本辦法由湖北省物價局負責解釋。

　　第二十一條、本辦法自1997年7月1日起執行。

物業管理條例9

　　第一章　總則

　　第一條　為加強城市住宅區物業管理，維護物業產權人、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的居住生活環境，根據國家和省的有關規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱城市住宅區，是指在城市規劃區內以住宅為主，配套設施比較齊全，具有一定規模的居住區域。

　　本辦法所稱城市住宅區物業(以下簡稱物業)，是指城市住宅區內房屋及相關的共用設施、設備和場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業依據物業管理合同約定，對物業進行管理和為物業產權人、使用人提供服務的活動。

　　第三條　本辦法適用于大連市行政區域內城市住宅區的物業管理。

　　城市新建住宅區和共用設施、設備齊全的原有住宅區，應當實行物業管理;配套設施尚不齊全的城市原有住宅區，應當通過整治，逐步創造條件，實行物業管理。

　　第四條　大連市房地產管理局以及縣(市)、旅順口區、金州區、大連經濟技術開發區、大連高新技術產業園區、大連金石灘國家旅游度假區的房地產管理部門，是轄區內物業管理行政主管部門。

　　市及縣(市)、區、大連經濟技術開發區、大連高新技術產業園區、大連金石灘國家旅游度假區物業管理辦公室，具體負責本轄區內物業管理的日常管理工作。

　　政府有關部門及街道辦事處，應協助物業管理行政主管部門做好物業管理工作，并在各自職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。

　　第二章　物業產權人大會和委員會

　　第五條　物業產權人委員會是城市住宅區物業產權人對物業實行自我管理的群眾性組織。物業產權人委員會由物業產權人大會或物業產權人代表大會(以下統稱物業產權人大會)選舉產生。

　　第六條　物業產權人大會由物業管理區域內全體物業產權人組成;物業產權人較多的，可按比例推選物業產權人代表，組成物業產權人代表大會。

　　公有住宅的使用人可以按比例推選物業使用人代表，出席物業產權人大會，并行使與物業使用人相關的表決權。

　　第七條　共用設施、設備齊全的原有住宅區，公有住宅出售率達到40%以上以及新建住宅區出售和入住率達到總套數50%以上的，原產權或開發建設單位應在達到規定條件后3個月內，在物業管理行政主管部門協調、指導下，組織物業產權人召開物業產權人大會。

　　第八條　物業產權人大會應當由超過2/3的物業產權人或物業產權人代表以及具有表決權的物業使用人代表出席方可舉行。

　　物業產權人大會作出的決定，應由半數以上的物業產權人或物業產權人代表和具有表決權的物業使用人代表通過，并在物業管理區域內公布后方可生效。

　　第九條　物業產權人大會每年召開1次。經20%以上的物業產權人或物業產權人代表提議，或物業產權人委員會認為確有必要時，可臨時召開物業產權人大會。

　　召開物業產權人大會，應邀請物業管理行政主管部門及所在地街道辦事處、公安派出所等有關單位列席。

　　第十條　物業產權人大會的職權：

　　(一)審議《物業產權人公約》、《物業產權人委員會章程》;

　　(二)選舉、改選物業產權人委員會，增補或撤換物業產權人委員會委員;

　　(三)聽取和審議物業產權人委員會關于物業管理的工作報告和財務報告，修改或撤銷物業產權人委員會不適當的決定;

　　(四)審議物業管理企業的委托辦法;

　　(五)決定物業管理的其他有關事項。

　　第十一條　物業產權人大會選舉產生的物業產權人委員會成員由7至13人組成，設主任1人、副主任1至2人。主任、副主任從物業產權人委員會委員中選舉產生。

　　物業產權人委員會每屆任期3年，主任、副主任、委員可以連選連任。

　　物業產權人委員會任期屆滿1個月前，應當組織換屆選舉，產生新一屆物業產權人委員會。

　　第十二條　物業產權人委員會的權利：

　　(一)選聘物業管理企業，簽訂、變更或解除物業管理委托合同;

　　(二)審議物業管理企業年度工作計劃和費用預算;

　　(三)檢查、監督物業管理企業的物業管理工作情況;

　　(四)審議物業管理服務收費標準及使用情況;

　　(五)負責維修資金的籌集和使用管理;

　　(六)監督公共建筑、共用設施、設備和物業管理辦公、經營用房的使用情況;

　　(七)物業產權人大會賦予的其他權利。

　　第十三條　物業產權人委員會的義務：

　　(一)向物業產權人大會報告工作;

　　(二)執行物業產權人大會通過的各項決議，接受物業產權人監督;

　　(三)監督物業產權人遵守《物業產權人公約》，協助物業管理企業落實各項管理工作;

　　(四)履行物業管理委托合同，保障物業管理區域內各項管理目標的實施;

　　(五)接受物業管理行政主管部門的監督、指導。

　　第十四條　物業產權人委員會每個季度例會1次。有2/3以上委員提議或主任、副主任認為有必要時，可以增加例會。

　　物業產權人委員會召開會議必須有過半數委員出席。會議作出的決定，應經過半數委員通過，并在物業管理區域內公布后生效。

　　第十五條　物業產權人委員會應自選舉產生之日起15日內，持下列文件向物業管理行政主管部門申請登記備案：

　　(一)登記備案申請;

　　(二)《物業產權人委員會章程》和《物業產權人公約》;

　　(三)《物業產權人委員會組成人員登記表》;

　　(四)物業產權人、使用人代表和物業產權人委員會委員選舉辦法。

　　物業管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內發給登記備案證書。發給證書的日期，為物業產權人委員會成立的日期。

　　第十六條　物業產權人大會、物業產權人委員會作出生效的決定，物業管理區域內的全體物業產權人、使用人必須遵守。

　　物業產權人大會、物業產權人委員會作出的決定，不得與法律、法規和規章相抵觸。有關決定與物業管理委托合同不相一致的，應事先與物業管理企業協商。

　　第三章　物業管理企業

　　第十七條　物業管理企業是指依照法定程序設立，以物業管理和社區服務為經營業務，獨立核算，并具有企業法人資格的經濟組織。

　　物業管理企業享受國家有關第三產業的政策。

　　第十八條　物業管理企業應自領取營業執照后1個月內，持下列資料到物業管理行政主管部門申請辦理《物業管理企業資質證書》：

　　(一)營業執照副本;

　　(二)企業章程;

　　(三)企業法定代表人及總經理的任職文件及個人資料;

　　(四)專業技術人員的資格證書、任職文件或聘用合同;

　　(五)物業管理行政主管部門規定的其他資料。

　　第十九條　對物業管理企業的資質實行年檢制度和等級評定制度，具體辦法按國家有關規定執行。

　　第二十條　物業管理企業變更登記或被撤銷時，應于工商行政管理部門批準之日起15日內，到物業管理行政主管部門備案。

　　第二十一條　物業管理企業的權利：

　　(一)依照物業管理委托合同和有關規定，對物業實施管理;

　　(二)制止違反物業管理制度的行為;

　　(三)請求物業產權人委員會協助管理;

　　(四)選聘專業公司承擔專項工程，但不得將物業管理權轉讓給第三人。

　　第二十二條　物業管理企業的義務：

　　(一)履行物業管理委托合同，依法經營;

　　(二)接受物業產權人、使用人和物業產權人委員會的監督;

　　(三)接受物業管理行政主管部門的監督、指導;

　　(四)定期向物業產權人、使用人公布物業管理服務費和維修基金的收支帳目;

　　(五)法律、法規和規章規定的其他義務。

　　第四章　物業管理與收費

　　第二十三條　物業管理實行物業產權人自我管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

　　新建住宅區物業產權人委員會成立前，由開發建設單位委托物業管理企業實施前期物業管理。物業產權人委員會成立后，由其選定的物業管理企業實施物業管理。

　　委托物業管理企業實行專業管理服務，應當簽訂物業管理委托合同，明確雙方的權利和義務。

　　第二十四條　前期物業管理服務項目包括下列內容：

　　(一)對物業的規劃設計提出意見和建議;

　　(二)對防水、地下管網等隱蔽工程的質量進行監督;

　　(三)配合物業管理行政主管部門參與物業竣工綜合驗收;

　　(四)管理工程技術和物業產權人、使用人與物業管理相關的檔案資料;

　　(五)為物業產權人、使用人辦理入住手續，對物業產權人、使用人的裝飾裝修進行管理;

　　(六)本辦法第二十八條第(一)至(四)項規定的內容;

　　(七)前期物業管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十五條　購買(承租)物業的單位和個人，應在簽訂購房(租賃)合同的同時，與原產權或開發建設單位簽訂前期物業管理服務協議。

　　第二十六條　物業產權人委員會選定物業管理企業后，負責前期物業管理的物業管理企業應在物業產權人大會決定的期限內，將開發建設單位提供的下列資料移交給物業產權人委員會或其委托的物業管理企業：

　　(一)政府主管部門的項目批準文件;

　　(二)規劃圖和竣工總平面圖;

　　(三)單體建筑、結構、設施、設備竣工圖及工程質量驗收資料;

　　(四)地下管網竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗收記錄;

　　(五)竣工綜合驗收合格證書;

　　(六)各種設備及材料的檢驗合格證書、質量保證書、使用說明書;

　　(七)環保、綠化等相關工程驗收資料;

　　(八)其他必要的資料。

　　第二十七條　物業產權人委員會選聘物業管理企業可以采取招標或協商的方式進行。1個物業管理區域，只能選聘1個物業管理企業。

　　第二十八條　物業管理服務內容一般應包括：

　　(一)房屋共用部位、設施、設備的維修、養護及運行服務;

　　(二)環境衛生及生活垃圾的收集;

　　(三)協助當地公安機關搞好物業管理區域內公共秩序及安全巡查工作;

　　(四)車輛停放秩序的管理及停車場的經營管理;

　　(五)非市政管理部門管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養護管理;

　　(六)維修基金利息使用財務管理和物業管理檔案資料管理;

　　(七)開展社區服務，參與社區文化建設;

　　(八)物業管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十九條　物業管理委托合同期滿，一方不再續簽的，應在合同期滿前兩個月內通知對方。合同有效期內，物業管理企業破產或被解聘的，在物業產權人委員會重新選定物業管理企業之前，由物業產權人委員會對物業實行自我管理，或委托物業管理行政主管部門委派的物業管理企業代管。

　　代管物業的物業管理企業，在競聘對該物業的管理時，享有優先受聘權。

　　第三十條　物業管理企業在物業管理委托合同終止或解除后7日內，應向物業產權人委員會移交物業管理檔案資料、有關財務帳冊以及物業管理辦公、經營用房、場地和其他財物。

　　第三十一條　物業管理服務費用的構成按國家計劃委員會、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費〔1996〕266號)執行。

　　收取物業管理服務費用(含前期物業管理服務費用)，必須到物價行政管理部門辦理經營性收費許可證。

　　第三十二條　前期物業管理服務費用由開發建設單位和購買房屋的物業產權人、入住的使用人承擔。

　　前期物業管理委托合同和服務協議對前期物業管理服務收費標準有約定的，經物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門核準后，可按合同約定執行;沒有約定的，由市物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門確定。

　　第三十三條　物業管理服務收費標準，由物業產權人委員會與其選定的物業管理企業協商，經物業管理行政主管部門審核，報物價行政主管部門批準后執行。但國家和省、市已有規定的，須按規定執行。

　　物業管理企業為物業產權人、使用人提供的特約服務，沒有收費標準的，由物業管理企業與物業產權人、使用人協商定價;國家和省、市有收費標準的`，按標準執行。

　　第三十四條　物業管理企業應每半年向物業產權人、使用人公布物業管理服務費收支情況，接受物業產權人委員會或物業產權人、使用人的監督。

　　第三十五條　城市新建住宅區，開發建設單位應按房屋造價(成本價)1%的比例繳納物業管理專項資金，用于購買物業管理經營用房。物業管理經營用房按物業總建筑面積1%的比例，以成本價在臨街房屋首層提供。

　　物業管理專項資金，市內四區交市物業管理辦公室專項存儲;其他縣(市)、區交當地物業管理辦公室專項存儲。

　　物業管理經營用房經營收入扣除經營成本后結余部分，全部用于補充維修基金的不足。

　　第三十六條　建筑面積在5萬平方米以下的住宅區，開發建設單位應無償提供150平方米的物業管理辦公用房。每增加5萬平方米，增加50平方米物業管理辦公用房。提供的物業管理辦公用房，應充分考慮辦公及群眾辦事方便。

　　第三十七條　規劃土地行政主管部門和開發建設單位在進行新建住宅區規劃設計時，應將物業管理辦公、經營用房、停車場等建設作為規劃設計條件。

　　第三十八條　物業管理辦公、經營用房的產權歸住宅區全體物業產權人所有，不得分割、抵押、交換、買賣。

　　第三十九條　物業管理行政主管部門應建立投訴受理制度，接受物業產權人委員會和物業產權人、使用人及物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。

　　第五章　物業的使用與維護

　　第四十條　住宅區內的物業產權人和使用人，應按照法律、法規、規章和《物業產權人公約》的規定使用物業。

　　第四十一條　物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變房屋基礎、承重結構和外貌;

　　(二)擅自建設建筑物、構筑物;

　　(三)占用、損壞共用部位和共用設施、設備;

　　(四)安裝影響周圍環境或者房屋結構的動力設備;

　　(五)亂設攤亭、集貿市場;

　　(六)隨意停放車輛，亂拋垃圾，亂堆雜物;

　　(七)踐踏、占用綠地，攀折花木;

　　(八)排放或者存放有毒有害物品，發出超過規定標準的噪音;

　　(九)亂掛、亂貼、亂畫和擅自安裝護欄、吊欄、曬衣架;

　　(十)法律、法規、規章規定的其他違法行為。

　　第四十二條　物業產權人、使用人裝修房屋需要改變房屋結構、外貌或明顯加大荷載的，必須按規定經有關部門批準并告知物業管理企業。對未經批準擅自裝修的，物業管理企業、其他物業產權人和使用人，有權制止并報告有關部門。

　　第四十三條　物業產權人、使用人改變物業使用性質的，應按國家規定報有關行政主管部門辦理相關手續。影響他人利益的，應征得相鄰物業產權人、使用人的同意。

　　第四十四條　在物業管理區域內對供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線電視等共用設施，新增或進行維修、改造的，應向物業管理企業通報，并就恢復和賠償等事項簽訂協議后方可施工。

　　第四十五條　實行封閉物業管理的住宅區內的停車場和由物業產權人出資建設的停車場地，由物業產權人委員會委托物業管理企業管理，并按規定收取車輛停放管理費。其中，占用由城建行政主管部門建設和維護道路的，應事先到城建行政主管部門辦理有關手續。

　　第四十六條　利用物業管理區域內房屋和共用設施、設備及公共場地設置經營性廣告的，應當在征得相關物業產權人、使用人和物業產權人委員會的書面同意并簽訂有償使用協議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續。

　　第四十七條　物業管理區域內車輛停放管理費和戶外廣告有償使用費收入，扣除成本后結余部分的60%用于物業維修和綠地養護;40%用于彌補經物業產權人委員會同意減免的物業管理服務費和便民服務費用。

　　第四十八條　物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應由各專業管理部門管理到用戶，并負責維修和管理。如需委托物業管理企業管理，雙方應當簽訂管理協議，并繳納委托管理費用。

　　第四十九條　物業產權人轉讓或出租物業時，應當將《物業產權人公約》、《物業使用守則》告知受讓人或承租人。

　　物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內，受讓方或承租方應將受讓或承租情況書面告知物業管理企業。

　　第五十條　實行物業管理的住宅區內應建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規定》執行。

　　第五十一條　物業管理企業應當依照國家和省、市關于城市房屋維修、養護、危險房屋管理及公房售后維修養護等規定，加強房屋共用部位、共用設施、設備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

　　物業管理企業未按規定維修房屋共用部位、共用設施、設備或維修中造成物業產權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

　　第五十二條　物業維修時，相鄰物業產權人、使用人應予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財產損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責任人承擔賠償責任和相關的法律責任。

　　物業產權人因維修房屋自用部位、自用設施、設備或應維修而不維修，造成相關物業產權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

　　第五十三條　保修期內房屋共用部位、共用設施、設備的維修、養護及運行服務的費用由開發建設單位承擔。

　　第六章　法律責任

　　第五十四條　物業管理企業未按本辦法的規定和物業管理合同約定實施物業管理的，物業產權人、使用人有權向物業產權人委員會或者物業管理行政主管部門投訴，物業行政主管部門可責令其限期改正;情節嚴重的，物業產權人委員會有權解除物業管理委托合同，造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十五條　物業管理企業違反本辦法規定，未取得《物業管理企業資質證書》從事物業管理，其所簽訂的物業管理合同無效，物價行政主管部門不予辦理收費許可證;擅自設立收費項目、提高收費標準的，由物價行政主管部門按照有關法律、法規和規章的規定處罰。

　　第五十六條　開發建設單位不按本辦法規定繳納物業管理專項資金、維修基金、以及不提供物業管理辦公、經營用房和物業檔案資料的，由物業管理行政主管部門責令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業管理行政主管部門可提請人民法院強制執行。

　　第五十七條　物業產權人大會作出的決定違反本辦法規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體物業產權人、使用人。

　　物業產權人委員會作出的決定違反本辦法規定的，由物業產權人大會予以撤銷，并由責任人承擔相應的責任。

　　第五十八條　對不按規定交納物業管理服務費的物業產權人、使用人，物業管理企業可以按照應交金額的0.3%按日加收滯納金;拖欠物業管理服務費的，物業管理企業可按雙方協議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十九條　物業產權人、使用人或其他單位、個人違反本辦法，損壞房屋及共用設備、設施和損害公共利益的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款。

　　違反本辦法第四十一條規定的，由政府有關部門按照法律、法規和規章的規定予以處罰。

　　第六十條　當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人在規定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行。

　　第七章　附則

　　第六十一條　本辦法中《物業使用守則》、《物業產權人公約》、《物業產權人委員會章程》的示范文本，由市房地產管理局制定。前期物業管理委托合同和服務協議、物業管理委托合同的示范文本，由市房地產管理局會同市工商行政管理局制定。

　　第六十二條　配套設施比較齊全但公有住宅出售率未達到40%的城市城市原有住宅區，物業管理行政主管部門可以組織產權及經營管理單位，參照本辦法前期物業管理的有關規定實行物業管理。

　　第六十三條　城市規劃區外經批準建設的住宅區和城市規劃區內的辦公、商住、別墅等其他類型的物業管理，參照本辦法規定執行。

　　第六十四條　本辦法由大連市房地產管理局負責解釋。

　　第六十五條　本辦法自20xx年1月1日起施行。大連市人民政府1995年7月21日發布的《大連市城市住宅小區物業管理辦法》即行廢止。

物業管理條例10

　　一、重大事件報告制度

　　為及時妥善處理重大或突發事件，避免和控制事件發生，特制定重大事件報告制度。

　　1.重大或突發事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業戶集體投訴（5家以上）；中央空調主機、發電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備設施故障；大廈主體結構遭受破壞等。

　　2.發生重大或突發事件，參與事件處理的組長或當值主管應立即到現場處理，同時盡快口頭向管理辦主管領導報告，并根據事發情節決定是否報告公安、消防等機構協助處理。

　　3.參與事件處理的組長在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內以書面形式遞交管理辦主任，詳述事件發生的時間、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過。

　　4.重大事件報告表由組長簽名后上報。如組長不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。

　　5.參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時內填寫重大事件總結表上報管理辦主任，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發生的主要原因，提出避免類似情況發生的預防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1.突發事件的處理程序

　　（1）凡遇突發事件（指兇殺、搶動、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值組長。

　　（2）簡要說明事發的地點、性質、人數、特征及損失價值。

　　（3）驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況。

　　（4）查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。

　　（5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化。

　　（6）對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。

　　（7）對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調查處理并通知殯儀館。

　　（8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關并由保安組組長協助調查處理。

　　（9）保安組組長在接報突發事件后應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大，并拍照留證。

　　（10）保安組組長組織人員除維護現場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態的大小程度報派出所、有關部門及管理辦主任。

　　2.斗毆等暴力事件的處理程序

　　（1）處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵。

　　（2）巡查發現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話或其它最快的方式報告大廈保安中心，簡要說明現場的情況（地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監視現場，等待保安中心的指令。

　　（3）保安中心接報后視情況派適當數量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場面無法控制，應盡快報派出所。

　　（4）斗毆事件中如大廈的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。

　　（5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　（6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫院。

　　3.盜竊等破壞事件的處理程序

　　（1）巡查發現或接報大廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其它方式盡快報告大廈保安中心，簡要說明現場情況，并監視現場等待保安中心的指令。

　　（2）保安中心接報后，應迅速派適當數量的保安人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。

　　（3）事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。

　　（4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　4.電梯困人的處理程序

　　（1）消防中心接到電梯應急電話或巡查發現困梯，立即報告當值領班和組長，組織保安員到現場協助控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。

　　（2）監控中心通過電視監控屏觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯系，做好解釋安慰工作。

　　（3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。

　　（4）組長填寫重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經過。

　　5.水浸處理程序

　　（1）當值各崗保安員如發現大廈范圍內水浸，應立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。

　　（2）當值組長接報后應立即趕到現場查看情況，組織搶險。

　　（3）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自大廈外的暴雨洪水，應當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應當暫時將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來自大廈機管設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的.水掣或供水泵。

　　（4）組織當值人員根據水浸情況，協同工程組采取有效措施，如將電梯開高離開受浸范圍、關閉受浸區域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。

　　（5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場環境，通知工程組查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復大廈的正常運作。

　　6.停電事故的處理程序

　　（1）接到大廈將在短時間內停電的通知，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業戶和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。

　　（2）未預知的情況下大廈突然發生停電，立即聯系工程組，盡快采取措施恢復供電。

　　（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

　　（4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。

　　（5）監控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問題。

物業管理條例11

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業和其他物業相關人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治、專業服務與社區管理相結合的原則。

　　第三條省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。市州、縣市區人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財政、環境保護、城鄉規劃、工商行政管理、質量技術監督、物價等有關部門按照各自職責，依法做好與物業管理相關的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會，指導、協調、監督物業管理工作。

　　第四條縣級以上人民政府應當采取措施，推動物業服務的社會化、專業化、市場化，促進物業服務行業發展。

　　物業服務行業協會應當加強行業自律，接受行業主管部門的業務指導，制定行業行為規范，督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務。

　　第二章前期物業管理

　　第五條物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設和管理等因素。

　　第六條新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。

　　已經實施物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第七條原物業管理區域分立或者合并的，應當經相關物業管理區域內已入住面積和已入住戶數比例均達到50%以上的業主同意，由物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條城鄉規劃、住房和城鄉建設行政主管部門審查住宅建設工程項目的規劃、設計，應當征求相關專業機構對配套建筑物、共用設施設備配置及建設標準的意見。

　　第九條住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，配置物業管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網絡、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監控等共用設施設備及獨立的計量器具，并在物業承接查驗后，將前期物業服務合同、臨時管理規約及物業查驗情況報物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　在物業管理區域內，共用設施設備的專業經管單位應當依法承擔相關管線、設施設備的維修、養護責任，服務到最終用戶，履行與業主簽訂的服務合同，保證服務質量。

　　第十條新建物業的，建設單位應當配置物業管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業主委員會辦公等事項。物業管理用房應當在房屋買賣合同中明示。

　　物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，未經業主大會同意，不得改變物業管理用房的用途。

　　第十一條物業管理用房應當按照下列標準配置：

　　〔一)建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

　　〔二)地面以上具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋;沒有配置電梯的物業管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產行政主管部門可以根據前款規定的物業管理用房標準，結合當地實際情況確定具體標準。

　　第十二條物業管理區域內規劃建設的車位、車庫，建設單位可以附贈給業主;出售或者出租車位、車庫的，業主享有優先權。利用業主共有的道路或者其他場地建設的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。

　　車位、車庫出售或者出租的，建設單位應當與業主簽訂買賣合同或者租賃合同。

　　車位、車庫滿足業主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業服務企業存檔，業主、業主委員會及物業使用人有權查詢。

　　第十三條建設單位在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當明示物業管理區域內規劃建設的配套建筑物、共用部位、共用設施設備、物業管理用房、車位和車庫的所有權或者使用權。

　　第十四條住宅物業的建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業。分期開發項目的前期物業服務企業，應當具有承接項目開發總建筑面積的相應資質等級。

　　有下列情形之一的，經物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業：

　　(一)投標人少于3人;

　　(二)多層物業總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業總建筑面積少于2萬平方米。

　　第十五條鼓勵物業服務企業提前介入項目開發建設。建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

　　鼓勵建設單位為前期物業管理提供經營用房或者資金支持。

　　第十六條分期開發的物業，前期物業服務企業可以根據開發進度和交付使用條件，分期承接查驗。建設單位與前期物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業整體項目交接手續。

　　物業承接查驗費用由建設單位和前期物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　物業承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門按照國家有關規定另行制定。

　　第三章業主及業主大會

　　第十七條房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有法定權利，履行法定義務。

　　在物業管理區域內，有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由業主共同決定。

　　第十八條同一個物業管理區域內的業主共同成立一個業主大會。

　　符合下列條件之一的，應當成立業主大會：

　　〔一)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上;

　　〔二)首次交付使用的物業專有部分面積已滿2年且交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

　　業主總人數不足20人的，經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

　　第十九條物業管理區域內，符合成立業主大會條件的，建設單位應當書面報告物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　占業主總人數10%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業主大會的書面請求之日起60日內，組織、指導成立業主大會籌備組。

　　第二十條業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集業主、建設單位、社區居民委員會的代表協商組建。

　　業主大會籌備組應當按照有關規定組織召開首次業主大會會議。

　　建設單位應當自業主大會籌備組成立之日起7日內向業主大會籌備組提供業主名冊、物業專有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　首次業主大會會議應當自業主大會籌備組成立之日起6個月內召開。

　　首次業主大會會議應當對管理規約和業主大會議事規則草案進行表決。

　　第二十二條業主委員會由業主大會選舉產生。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列選舉資料報物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　〔一)業主大會籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

　　〔二)業主大會決議;

　　〔三)管理規約和業主大會議事規則;

　　〔四)業主委員會委員名單。

　　業主委員會選舉情況備案后7日內，由街道辦事處、鄉鎮人民政府書面通報物業所在地的社區居民委員會。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)項之一內容發生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。

　　第二十三條業主委員會向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。

　　業主委員會應當依據業主委員會章程代表業主、業主大會依法履行職責，按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會會議。

　　第二十四條業主委員會委員從全體業主中選舉產生，但是不執行業主大會決議、違反管理規約的業主，不能作為業主委員會委員侯選人。

　　業主委員會委員的選舉、人數、構成、任職條件、任期等事項由業主大會議事規則規定。

　　有下列情形之一的，業主委員會委員資格終止：

　　〔一)任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的;

　　〔二)因房屋權屬變更，不再是業主的;

　　〔三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的;

　　〔四)業主大會議事規則規定的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業主委員會;拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，物業所在地公安機關應當協助做好移交工作

　　第二十五條業主大會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。

　　有下列情形之一的，應當及時召開業主大會臨時會議：

　　〔一)經業主委員會決定或者20%以上的業主提議;

　　〔二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定召開業主大會臨時會議的其他情形。

　　業主委員會不履行組織召開業主大會會議職責的，縣市區人民政府房地產行政主管部門應當責令其在30日內召開;逾期不組織召開的，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，在30日內組織召開。

　　第二十六條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業主，并在物業管理區域的公示欄和其他顯著位置公告。

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。

　　業主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結果應當在物業管理區域內公示30日以上，并告知業主有權查閱相關資料。

　　第二十七條業主大會對業主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的'，按照業主戶數計算，一戶計算為1票;建設單位未售出的物業專有部分，計算為1票。

　　第二十八條業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、期限和內容。

　　業主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

　　業主代表應當于業主大會會議召開15日以前，對業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主的意見;需要投票表決的，表決票應當經業主本人簽字后，委托業主代表在業主大會投票。

　　第四章物業管理服務

　　第二十九條物業服務企業應當按照國家規定的資質等級承接物業管理服務業務。

　　第三十條物業服務企業應當向物業所在地的縣市區或者市州人民政府房地產行政主管部門定期報送信用、統計等相關資料。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業服務質量的監督管理，建立物業服務企業、注冊物業管理師和項目經理人的信用檔案，推動物業管理行業提高服務水平。

　　第三十一條業主大會選聘的物業服務企業應當具有法人資格和相應資質等級，并按照物業服務合同的規定提供服務。

　　第三十二條物業管理服務實行項目經理人制度。物業管理服務項目的主要負責人為項目經理人。

　　物業管理服務項目經理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門按照國家有關規定另行制定。

　　第三十三條從事物業管理服務人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　物業服務企業應當按照有關規定選聘物業管理服務人員，加強對物業管理服務人員的培訓和履職監管。

　　第三十四條業主大會決定聘用物業服務企業的，由業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同規定的下列內容應當提交業主大會會議表決通過，但是業主大會授權業主委員會決定的除外：

　　〔一)物業服務事項;

　　〔二)物業服務質量及服務費用;

　　〔三)物業管理區域內秩序維護;

　　〔四)合同期限;

　　〔五)違約責任。

　　第三十五條物業服務主要包括下列事項：

　　〔一)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

　　〔二)物業管理區域內公共綠化、環境衛生的管理和維護;

　　〔三)車輛停放管理;

　　〔四)物業管理區域內消防、安全防范、應急救助的協助和維護;

　　〔五)物業管理區域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　〔六)物業維修、更新、改造和養護方案的制定及費用的賬務管理;

　　〔七)物業服務檔案和物業檔案資料保管;

　　〔八)業主大會及業主委員會委托的其他物業服務事項。

　　第三十六條物業服務收費應當按照國務院、省和市州人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　制定和修改物業服務收費辦法，應當廣泛聽取社會公眾的意見。

　　業主應當按照物業服務合同的規定交納物業服務費。

　　第三十七條物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內將物業服務合同報送物業服務項目所在地的縣市區或者市州人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第三十八條物業服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主委員會應當將業主大會的決定書面告知物業服務企業。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿30日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起15日內撤出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續。

　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿3個月前書面告知業主委員會;沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業管理區域內公示，并書面告知物業服務項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方當事人。

　　第四十條物業服務合同期限屆滿或者依法終止的，原物業服務企業撤出物業管理區域，應當向業主委員會交接下列事項：

　　〔一)移交物業承接驗收和運行管理、養護、維修資料;

　　〔二)移交物業共用部位;

　　〔三)結清相關費用;

　　〔四)法律、法規、規章規定的其他事項。

　　原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條建立健全物業管理聯席會議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集物業管理聯席會議，物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和有關部門、社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業的代表共同協商解決：

　　〔一)業主委員會不依法履行職責;

　　〔二)業主委員會換屆;

　　〔三)履行物業服務合同的重大爭議;

　　〔四)物業服務企業變更交接;

　　〔五)其他需要協調解決的物業管理事項。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　業主大會、業主委員會應當接受物業管理主管部門和社區居民委員會的指導和監督，依法履行自治管理職責，配合、協助有關部門、社區居民委員會共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　第五章物業的使用和維護

　　第四十二條在物業管理區域內，按照規劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規、規章以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關系的業主同意，并依法辦理相關手續。

　　第四十三條業主轉讓或者出租房屋、車庫、車位等物業的，應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關事項告知物業服務企業。

　　業主轉讓房屋、車庫、車位等物業前，應當與物業服務企業、專業單位結清相關費用。

　　第四十四條建設單位應當按照國家和省規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以與物業服務企業簽訂委托合同，委托物業服務企業承擔物業保修有關事項，并向物業服務企業支付相應的報酬。

　　第四十五條建立健全物業專項維修資金制度，實施物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　物業專項維修資金的交存、使用，應當專戶存儲、專款專用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關規定制定。

　　第四十六條業主、物業使用人、物業服務企業以及其他單位和個人應當愛護物業共用部位和共用設施設備。物業共用部位和共用設施設備損壞的，物業服務企業應當及時通知專業經營單位進行維護、更新。

　　對物業共用部位、共用設施設備進行維修作業，物業服務企業、相關業主和物業使用人應當予以配合。

　　第六章附則

　　第四十七條業主自行管理物業的，參照本辦法的有關規定執行。

物業管理條例12

　　第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進我省物業服務行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等法律、法規、規章的有關規定，結合本省實際，制定本實施辦法。

　　第二條 本實施辦法適用于本省行政區域內物業服務收費及監督管理。

　　第三條 本實施辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、運行、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。

　　第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐等行為。

　　第五條 物業服務收費應當遵循合理、公平、公開以及收費項目、收費標準與服務內容、服務質量相適應原則。

　　第六條 物業服務收費實行統一政策，分級管理。省價格主管部門會同省房地產行政主管部門負責制定全省物業服務收費的政策和原則 ;指導、協調全省物業服務收費管理工作。

　　設區市、縣(市)價格主管部門會同同級房地產行政主管部門按照價格管理權限負責本行政區域內物業服務收費標準的制定和監督管理工作。

　　第七條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點等情況，分別實行政府指導價和市場調節價。業主大會成立之前的住宅區(別墅除外)公共性物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅區及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　物業服務企業接受業主委托提供公共性物業服務合同以外服務的特約服務費實行市場調節價。

　　第八條 設區市、縣(市)房地產行政主管部門會同同級價格主管部門負責制定本行政區域內物業服務等級標準并對執行情況進行監督管理。

　　第九條 實行政府指導價的住宅區公共性物業服務收費，由設區市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價及其浮動幅度和相關物業服務收費標準，并向社會公布。各設區市、省直管縣、擴權縣(市)制定的物業服務收費標準及相關管理規定應及時向省級價格主管部門和房地產行政主管部門備案。其它縣(市)制定的物業服務收費標準及相關管理規定應及時向設區市價格和房地產行政主管部門備案。物業服務收費等級基準價應根據社會平均成本變動情況適時調整，可建立與當地社會平均工資水平聯動機制。

　　第十條 物業服務合同應當約定物業服務內容、服務等級標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、違約責任等內容。屬于政府指導價的物業服務收費標準不得突破當地價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定的基準價格及其浮動幅度和相關物業服務收費標準。具體收費標準由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定并報當地政府價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

　　第十一條 實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　第十二條 物業服務區域內的車輛停放服務收費管理，按照政府價格主管部門的有關規定執行。

　　住宅區的車輛停放服務包括提供場地、停車服務及車輛特約保管服務。停車服務費和規劃的停車場地占用費實行政府指導價，由當地政府價格主管部門制定。車輛特約保管服務費實行市場調節價。已購買或租賃車位場地使用權的，合同約定使用期限內不再收取場地占用費。業主共有的道路或者其他場地上的停車場地占用費需依法經業主共同決定。

　　對進入物業服務區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

　　第十三條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置，將物業服務內容、服務標準(等級)、收費項目、收費標準等進行公示。

　　第十四條 業主與物業服務企業可采取包干制或酬金制計費方式約定物業服務費用。包干制是由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用，盈余或虧損均由物業服務企業享有或承擔。酬金制是在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或承擔。

　　實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　第十五條 物業服務成本或者物業服務支出由人員費用、物業共用部位及共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位及共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。供水企業已接管物業服務區域內供水設施的，二次加壓運行費用不計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　保修期內應由建設單位履行保修職責而支出的維修費和應由住宅專項維修基金支出的維修和更新、改造費用不計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　物業共用設施設備運行維護費可單獨制定。

　　第十六條 業主對房屋進行裝修時，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。物業服務企業可以向業主收取裝修垃圾和渣土清運費，具體標準及管理辦法由當地政府價格主管部門制定。

　　物業服務企業不得向業主收取裝修保證金(押金)、裝修管理服務費、裝修電梯使用費。

　　第十七條 受業主或業主委員會委托實行小區出入證(卡)管理的，物業服務企業可按制作成本收取工本費，收費標準由當地政府價格主管部門制定。未經多數業主或業主委員會委托實行小區出入證(卡)管理的，不得收取出入證(卡)費。

　　第十八條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

　　第十九條 業主應當按照物業服務合同的`約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會或物業服務企業有權要求其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

　　第二十條 已竣工但尚未出售或者尚未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第二十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　第二十二條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第二十四條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十五條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，要加強對物業服務企業的服務內容、標準(等級)和收費項目、標準的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

　　第二十六條 本實施辦法自20xx年9月1日起施行，有效期5年。原省物價局、建設廳印發的《河北省物業服務收費管理實施辦法》(冀價經費【20xx】5號)同時廢止。

物業管理條例13

　　開封市物業管理條例，即開封市物業管理辦法，經20xx年8月13日市政府第30次常務會議通過，自20xx年10月1日起施行，下面是開封市物業管理辦法的全文：

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業管理服務活動，促進物業管理行業健康發展，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條 本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。

　　本辦法所稱物業使用人，是指物業承租人或實際使用人。

　　本辦法所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業管理服務的企業。

　　第四條 物業管理實行政府行政主管部門監督指導、業主自治與物業服務企業專業服務相結合的管理體制。

　　鼓勵物業管理逐步向社會化、專業化、市場化方向發展。

　　第五條 市、縣(區)人民政府應當加強對物業管理監督管理工作的領導，建立物業管理的協調機制和物業管理責任目標管理工作制度。

　　第六條 市、縣(區)房地產管理部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

　　規劃、城管、發改、公安、民政、環保、園林文物、安監、工商等有關行政管理部門應在各自職責范圍內，共同做好物業管理的監督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

　　社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

　　第二章業主、業主大會與業主委員會

　　第八條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。

　　新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的，經房地產管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業管理活動中視為業主。

　　第九條 物業管理區域的劃分，應當綜合考慮物業的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

　　第十條 尚未劃分或者確需調整物業管理區域的，由縣、區房地產管理部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關規定劃定或調整，并向業主公告。

　　第十一條 一個物業管理區域內全體業主成立一個業主大會。

　　物業管理區域符合下列條件之一的，應當成立業主大會：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已滿12個月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿24個月且業主總數在30人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物業，應當逐步成立業主大會，實行規范的物業管理。

　　第十二條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的縣、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致意見，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十三條 符合業主大會成立條件的物業管理區域，由縣、區房地產管理部門會同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協調成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　第十四條 籌備組成員由業主代表、建設單位代表、居民委員會代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業主代表應不少于成員總數的1/2。

　　籌備組組長由居民委員會代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內的公告欄內公告，公告時間不得少于7日。

　　第十五條 籌備組成立后，應當做好下列工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案;

　　(三)登記業主有關資料，并確認業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單草案;

　　(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起45日內，組織業主召開首次業主大會會議。

　　籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，將本條第一款規定的有關事項在物業管理區域內公告。

　　第十六條 建設單位及其選聘的物業服務企業、業主應當配合籌備組開展工作。

　　建設單位及其選聘的物業服務企業應當向籌備組提供物業管理區域內業主名單、物業總建筑面積、分戶建筑面積、共用設施設備、前期物業服務合同等資料。業主應當協助籌備組核對房屋權屬證明和業主身份，提供聯系方式。

　　第十七條 一個物業管理區域內業主在100人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業主代表參加首次業主大會會議。業主代表應當于首次業主大會會議召開3日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業主的意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會上如實反映。

　　業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、委托期限等內容。

　　第十八條 首次業主大會會議應當對業主大會議事規則、管理規約和選舉業主委員會成員等事項進行表決。

　　第十九條 業主大會議事規則應當約定業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主委員會的組成和成員任期等事項。

　　第二十條 管理規約應當約定下列主要內容：

　　(一)共有或者共用物業的使用、維護要求;

　　(二)物業管理區域內各類公共費用的分擔、公共收益的分配;

　　(三)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則;

　　(五)物業管理爭議的處理方式;

　　(六)違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業主和物業使用人具有約束力。

　　第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向縣、區房地產管理部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業主委員會成立情況的書面報告;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業主委員會成員名單及基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他材料。

　　第二十二條 業主委員會應當于任期屆滿一個月前召集業主大會會議，完成換屆選舉工作。

　　無正當理由逾期未換屆或者業主委員會自行解散的，由縣、區房地產管理部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。

　　換屆籌備組由業主代表、業主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起30日內組織業主召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　自新一屆業主委員會備案之日起10日內，原業主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

　　第二十三條 業主委員會日常辦公費用等經費的籌集和使用由業主大會決定。

　　業主委員會經費的收支使用情況應當每半年在物業管理區域內的顯著位置公布，接受業主的監督。

　　業主委員會任期屆滿，有20%以上業主聯名要求的，應當對業主委員會財務收支情況進行審計。

　　第二十四條 業主委員會及其成員不得有下列行為：

　　(一)利用職權謀私或者收受其他利益;

　　(二)以業主委員會或者業主大會名義提供擔保;

　　(三)侵占業主財產或者損害業主利益;

　　(四)在本物業管理區域內的物業服務企業任職;

　　(五)法律、法規規定或者業主大會規定的其他情形。

　　第二十五條 業主委員會成員因物業轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。

　　業主委員會成員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會成員資格終止：

　　(一)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

　　(二)連續3次無故缺席業主委員會會議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)有拒不交納物業服務費等不履行業主義務行為的;

　　(五)有嚴重侵害業主合法權益行為的;

　　(六)因其他原因不宜繼續擔任業主委員會成員的。

　　業主委員會成員應當自成員資格終止之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

　　第二十六條 物業管理活動中業主的權利、義務及業主大會、業主委員會的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《河南省物業管理條例》的有關規定執行。

　　第三章前期物業管理

　　第二十七條 建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。但投標人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬平方米以下的，經物業所在地的縣、區房地產管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　建設單位應當與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　第二十八條 建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業的，應當按照以下規定時限完成招投標工作：

　　(一)現售商品房項目在現售前30完成;

　　(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;

　　(三)非出售的新建物業項目在交付使用前90日完成。

　　第二十九條 建設單位在銷售房屋之前，應當參照臨時管理規約示范文本制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第三十條 建設單位在物業銷售前應當將臨時管理規約向買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同，應當遵守臨時管理規約(包含前期物業服務合同約定的內容)并予以書面承諾。

　　第三十一條 前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的`物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第三十二條 業主依法享有的物業共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第三十三條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗交接。

　　第三十四條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十五條 建設單位應當按照不低于物業總建筑面積2‰的標準配置物業管理用房，物業管理用房的建筑面積不得少于60平方米。

　　建設單位應當將物業管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業管理用房，由物業服務企業和業主委員會使用;任何單位和個人不得擅自改變其用途。

　　第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業管理區域內公布維修聯系電話。建設單位委托物業服務企業履行保修責任的，應當簽訂委托合同。

　　物業服務企業應當協助業主或業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

　　第四章物業管理服務

　　第三十七條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，必須具備國家規定的資質條件。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　一個物業管理區域內由一個物業服務企業實施物業管理。

　　第三十八條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業參照物業服務合同示范文本簽訂書面物業服務合同，并自合同簽訂之日起30日內報縣、區房地產管理部門備案。

　　第三十九條 業主大會依法選聘新物業服務企業的，業主委員會應當在新的物業服務合同生效之前，與原物業服務企業、新選聘的物業服務企業就交接時間、交接內容、業主欠費清交等事項進行約定。

　　原物業服務企業和新選聘的物業服務企業應當按照約定做好交接工作。原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業服務企業不得強行接管。

　　物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第三十四條規定的資料。

　　第四十條 物業服務合同期滿前3個月，業主委員會應當召集業主大會會議決定是否續約，并將結果及時告知物業服務企業。同意續約的，業主委員會與物業服務企業應當重新簽訂物業服務合同;物業服務企業不同意續約的，應當在合同期滿2個月前在物業管理區域內公告全體業主。

　　業主委員會或者物業服務企業決定提前解除物業服務合同的，應當告知對方，并提前3個月在物業管理區域內公告全體業主。

　　第四十一條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應服務。物業服務企業提供服務，應當遵守下列規定：

　　(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業服務技術標準、服務規范;

　　(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

　　(三)確保消防等公共安全設施完好有效;

　　(四)建立各種突發事件的處理機制和應急預案;

　　(五)在物業管理區域內公示服務監督電話，定期聽取業主有關改進和完善服務的意見和建議;

　　(六)配合居民委員會做好社區建設和管理的相關工作。

　　市、縣(區)房地產管理部門應當對物業服務企業執行物業服務技術標準、服務規范和相關規定的情況進行監督檢查，并記入企業信用檔案。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第四十二條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十三條 物業服務收費，區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

　　物業服務收費實行政府指導價的，市、縣(區)價格行政主管部門應當會同同級房地產管理部門，綜合考慮物業服務等級標準等因素，制定基準價標準及浮動幅度，每年向社會公布一次。

　　物業服務收費實行市場調節價的，物業服務內容、收費項目、收費標準由業主或業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　第四十四條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務內容、服務標準、收費項目及收費標準。

　　第四十五條 業主(包括物業已交付，但尚未居住的)應當根據物業服務合同約定的標準和方式交納物業服務費;逾期不交納的，業主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協議申請仲裁。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人繳納服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位繳納。

　　第四十六條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十七條 物業管理區域內，供水、供電、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。

　　第四十八條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行管理發生的費用，計入物業服務成本，由物業服務企業承擔。

　　物業服務企業經營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關費用，應當由物業服務企業自行承擔。

　　第四十九條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業、裝飾裝修等方面法律、法規的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第五十條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第五十一條 市、縣(區)房地產管理部門對受理的業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴應當及時調查處理，并在10日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會應當配合縣、區房地產管理部門處理物業管理活動中發生的爭議和糾紛。

　　第五章物業的使用、維護

　　第五十二條 物業的使用、維護應當遵守規劃、住建、城管、環保、園林文物、公安、消防等有關法律、法規、規章的規定。

　　業主、物業使用人應當按照有利于物業安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環境衛生、環境保護、異產毗連等方面的相鄰關系。

　　第五十三條 建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。

　　建設單位申請物業所有權初始登記時，應當提出有關共用設施設備的登記申請，由房地產管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發權屬證書。

　　依法屬于全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備，由物業服務企業根據物業服務合同的約定承擔相應的維修、養護責任。

　　第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十五條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內的業主、物業使用人的需要。

　　第五十六條 利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。在全體業主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業主大會決定。

　　經營收入和收取的車位占用費扣除經營管理成本后的業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十七條 物業管理區域內不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重和抗震結構;

　　(二)未經規劃等有關部門批準改變房屋用途和房屋外貌;

　　(三)違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、場地;

　　(五)侵占綠地、毀壞花草樹木;

　　(六)亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;

　　(八)超過規定標準排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法規禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當予以制止;制止無效的，可以向有關部門舉報或投訴。

　　第五十八條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十條 專項維修資金余額不足首次歸集總額30%的，應當續籌。續籌的比例和方式由業主大會決定，但續籌后的專項維修資金總額不得低于初次籌集的數額。

　　已售出但未建立住宅專項維修資金的房屋，由業主大會決定是否補建住宅專項維修資金，決定不補建的，其住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造由相關業主負責。

　　第六十一條 專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、政府監管的原則。

　　專項維修資金收取、使用、管理的具體管理辦法由市人民政府根據國家有關規定另行制定。

　　第六十二條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章法律責任

　　第六十三條 違反本辦法的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，依據《物業管理條例》第五十七條之規定，由物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第六十四條 違反本辦法的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，依據《物業管理條例》第五十八條之規定，由房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十五條 違反本辦法的規定，不移交有關資料的，依據《物業管理條例》第五十九條之規定，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十六條 違反本辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，依據《物業管理條例》第六十條之規定，由房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺詐手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十七條 違反本辦法的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，依據《物業管理條例》第六十一條之規定，由房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十八條 違反本辦法的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，依據《物業管理條例》第六十二條之規定，由房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十九條 違反本辦法的規定，挪用專項維修資金的，依據《物業管理條例》第六十三條之規定，由房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第七十條 違反本辦法的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，依據《物業管理條例》第六十四條之規定，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第七十一條 違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，依據《物業管理條例》第六十五條之規定，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第七十二條 違反本辦法的規定，有以下行為之一的，依據《物業管理條例》第六十六條之規定，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第七十三條 違反本辦法規定，各級房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務之便，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七十四條 業主或物業使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時管理規約的約定，損害其他業主、物業使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。

　　第七十五條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第七十六條 違反本辦法的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關部門按照其他法律、法規的規定予以處罰。

　　第七章附 則

　　第七十七條 物業服務合同、管理規約、臨時管理規約的示范文本，由開封市住房和城鄉建設局制定。

　　第七十八條 本辦法自20xx年10月1日起施行。

物業管理條例14

　　第四條　業主通過業主會議或業主代表會議選舉成立業主委員會，對住宅區物業實施自治管理。

　　第五條　業主會議由住宅區內全體業主組成。業主人數較多的，也可以推選業主代表，組成住宅區業主代表會議。

　　業主會議或業主代表會議(以下統稱業主會議)必須有代表百分之五十以上表決權的業主出席才能召開。

　　業主可以書面委托代理人出席業主會議，不滿十八周歲的業主由其法定代理人出席。

　　第六條　有下列情形之一的，在市建設行政主管部門和住宅區所在街道辦事處、鎮人民政府的監督指導下，開發建設單位應在六個月內，組織召開第一次業主會議，選舉產生業主委員會：

　　(一)住宅區已入住的建筑面積達到百分之五十;

　　(二)房屋交付使用滿二年。

　　一個住宅區成立一個業主委員會。

　　第七條　業主會議每年至少召開一次，以投票或其他方式表決。表決權按建筑面積每平方米一個表決權或每一份額一個表決權計。業主代表按所代表的表決權行使。

　　經持有過半數以上表決權的已入住戶提議，可推遲召開第一次業主會議，但須在提議中提出推遲召開業主會議的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。

　　經代表百分之二十以上表決權的業主提議，可以召開臨時業主會議。業主委員會應在接到提議后十日內就其所提議題召開臨時業主會議。

　　業主會議的決定，以出席會議的業主所代表表決權的過半數通過。

　　第八條　業主會議的職權：

　　(一)制訂和修改業主委員會章程、業主公約;

　　(二)選舉、撤換業主委員會的組成人員;

　　(三)決定住宅區有關公共利益的重大事項;

　　(四)聽取和審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當決定;

　　(五)決定聘請、解聘物業管理企業，并可授權業主委員會行使;

　　(六)審議公共設施專用基金的使用情況;

　　(七)其他應由業主會議行使的職權。

　　第九條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持成立業主委員會登記申請書、業主委員會委員名單，向所在街道辦事處備案。

　　第十條　業主委員會委員由業主會議在業主、直管公房和單位自管房的業主或其授權的使用人中選出。業主委員會根據住宅區規模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業主會議或業主委員會會議在委員中選舉產生。業主委員會對業主會議負責。

　　業主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，作出決定須全體委員過半數同意。

　　業主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

　　第十一條　業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)審議決定物業管理企業制訂的物業管理計劃;

　　(二)召集和主持業主會議，并報告年度工作;

　　(三)根據業主會議授權，與物業管理企業簽訂、變更或解除物業管理委托合同;

　　(四)審議決定物業管理企業提出的大中維修、更新改造公共設施的報告;

　　(五)審議住宅區物業管理服務費的收費標準;

　　(六)監督、指導、支持物業管理企業對住宅區的管理、服務工作;

　　(七)督促業主和使用人履行業主公約，交納物業管理服務費和房屋公共維修金;

　　(八)協調業主和使用人與物業管理企業的關系。

　　業主委員會不得直接從事以營利為目的的經營活動。

　　第十二條　業主公約由第一次業主會議制定。

　　業主公約是由業主承諾的、對全體業主具有約束力的有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。使用人應當遵守業主公約的有關內容。

　　第十三條　業主公約應當包括下列內容：

　　(一)業主會議的召集程序、方式及決定重大事項的方式;

　　(二)使用住宅區內公共設施和房屋共用部位、共用設備的權利與義務;

　　(三)業主參與物業管理的權利;

　　(四)業主對業主委員會及物業管理企業的監督權;

　　(五)物業各項維修和管理費用的繳交;

　　(六)業主應遵守的行為準則;

　　(七)違反業主公約的責任;

　　(八)其他有關事項。

　　第三章　物業管理服務

　　第十四條　從事物業管理的企業應取得國家規定資質資格，并在其資質等級范圍內從事相應的物業管理服務。

　　第十五條　鼓勵業主委員會采用招標投標的方式選聘物業管理企業。

　　業主委員會應當與選聘的物業管理企業簽訂物業管理委托合同。委托合同應當于簽訂之日起三十日內由物業管理企業報市建設行政主管部門備案。

　　物業管理企業可就受委托的'專項業務聘用有相應資質的專營公司或專人承擔，可對業主委員會委托的項目進行經營。

　　第十六條　當事人在物業管理委托合同中約定的物業管理事項應當包括下列內容：

　　(一)房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

　　(二)住宅區內公共設施的使用管理、維修和更新;

　　(三)綠化、環境衛生管理服務;

　　(四)停車場地的管理;

　　(五)維護公共秩序;

　　(六)物業維修、更新費用的管理;

　　(七)物業檔案資料的保管和移交。

　　第十七條　在住宅區物業使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構;

　　(二)擅自改變房屋設計用途和改變房屋外貌;

　　(三)占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備;

　　(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物;

　　(五)排放有毒、有害物質或發出超過規定標準的噪聲;

　　(六)不按指定地點停放車輛;

　　(七)法律、法規及業主公約禁止的其他行為。

　　業主委員會和物業管理企業對住宅區內的上述行為，有權予以勸阻、制止，要求恢復原狀或者依法賠償損失。

　　第十八條　任何單位和個人在住宅區內開挖、埋沒或維修供電、給排水、排污，煤氣、郵電通訊等管道管線，應按規定報有關部門審批，并與物業管理企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協議后，方可施工。

　　第十九條　凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應由業主修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由業主委員會委托物業管理企業進行修繕，其費用由業主承擔。

　　第二十條　住宅區的管理維修責任，按下列規定劃分;

　　(一)房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔;

　　(二)房屋的共用部位、共用設備的管理維修由物業管理企業負責，維修費用按異產毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從房屋公共維修金中支出;直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關費用;

　　(三)開發建設單位投資的公共設施管理、維修、更新改造由物業管理企業負責，維修、更新改造費用從公共設施專用基金中支出;

　　(四)政府投資的公共設施的管理、維修、更新改造等工作由有關行政管理部門或專業部門負責，也可委托物業管理企業承擔，并支付相應費用;

　　(五)住宅區內公共設施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設行政主管部門會同相關部門共同確定。

　　第二十一條　房屋公共維修金由業主繳納，按棟號或梯號專款專用，不得挪作他用，并應按棟號或梯號設立維修金檔案。

　　公共設施專用基金由開發建設單位一次性繳納設立。

　　公共設施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

　　第二十二條　物業管理企業根據物業管理委托合同向業主、使用人收取物業管理服務費。物業管理服務費實行政府指導價管理。政府指導價由市物價管理部門按小區類別、樓字類型、服務項目核定，并報市人民政府備案。

　　物業管理企業為業主和使用人提供的特約服務，物價管理部門有收費標準的，按規定執行;沒有規定收費標準的，由雙方當事人約定。

　　物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

　　第二十三條　住宅區內有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，由物業管理企業按委托管理合同經營，其收入用于補充住宅區的物業管理服務等費用。

　　第二十四條　業主委員會應依據城市管理有關規定和物業管理委托合同對物業管理企業進行監督，并支持物業管理企業按照市政府有關部門的要求開展各項創優活動。

　　業主委員會、物業管理企業應協助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規定開展相關工作。

　　第二十五條　物業管理企業應及時處理業主及使用人對物業管理的投訴。

　　市建設主管部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主和使用人對違反本條例行為的投訴。

　　第四章　物業的前期管理與移交

　　第二十六條　開發建設項目在方案設計和設備安裝過程中，應具備物業管理所必需的物業管理用房、安全防范設施以及便于開展物業管理服務的各項功能。

　　第二十七條　開發建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

　　第二十八條　開發建設單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務費，由開發建設單位承擔。

　　業主委員會成立之前，由開發建設單位自行管理或委托物業管理企業實行物業管理，委托管理的應提供物業管理所需的工程建設檔案資料。

　　第二十九條　開發建設單位應當在業主委員會成立之日起三十日內，向業主委員會移交下列工程建設檔案資料：

　　(一)住宅區規劃圖、竣工總平面圖;

　　(二)單體建筑、結構、設備竣工圖;

　　(三)地下管網竣工圖;

　　(四)各種設備的使用說明書、電路示意圖;

　　(五)環保、綠化等相關工程竣工驗收資料;

　　(六)其他必要資料。

　　業主委員會應在簽訂物業管理委托合同后十日內，將前款規定的資料交物業管理企業保管。物業管理企業應當在物業管理委托合同終止或解除后的十日內，向業主委員會移交原保管的資料。

　　第三十條　開發建設單位應當在移交工程建設檔案資料的同時，按建設總投資的百分之二，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公共設施專用基金，由業主委員會設專帳管理。市建設行政主管部門對公共設施專用基金的劃撥和使用情況進行監督。

　　第三十一條　開發建設單位應向業主委員會移交已分攤計費到戶的用于公共服務的物業管理用房，物業管理用房面積為住宅區總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權屬全體業主共同所有。

　　第五章　法律責任

　　第三十二條　開發建設單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門根據情節輕重分別予以處罰：

　　(一)未在規定時間內組織召開第一次業主會議的，責令其限期組織召開;逾期仍不組織召開的，可處以五千元以上三萬元以下的罰款。

　　(二)不按規定移交工程建設資料、劃撥公共設施專用基金、移交物業管理用房的，責令其限期改正，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第三十三條　違反本條例規定，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門根據情節輕重分別予以處罰：

　　(一)未取得物業管理資質等級證書或超越其資質等級范圍，從事物業管理服務的，沒收違法所得，并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　(二)物業管理企業擅自改變公共設施專用基金和房屋公共維修金及物業管理用房用途的，責令改正，并可處以二千元以上二萬元以下的罰款;情節嚴重的，吊銷資質等級證書。

　　第三十四條　違反本條例規定，有下列情形之一的，由城監支隊根據情節輕重分別予以處罰：

　　(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋設計用途，占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備;責令恢復原狀，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

　　(二)擅自改變房屋外貌，責令改正，并可處以一千元以上三千元以下罰款。

　　(三)不按指定地點停放車輛，責令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。

　　(四)在住宅區內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，未與物業管理企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協議就施工的，責令其改正，并可處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第三十五條　業主或使用人不按合同約定繳納物業管理服務費、房屋公共維修金和規定的其他費用的，業主委員會應協助催繳。逾期仍不繳納的，由物業管理企業按合同約定收取違約金;合同沒有約定的，可按日加收所欠繳費用千分之三的違約金。逾期六個月仍不繳納的，物業管理企業也可停止服務。

　　物業管理企業違反物業管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任，造成業主、使用人損失的應當承擔賠償責任。

　　第三十六條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。

　　第六章　附則

　　第三十七條　本條例中有關專業用語的含義：

　　(一)共用部位，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、散水面、屋面等部位。

　　(二)共用設備，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門等設備。

　　(三)公共設施，是指住宅區內，由業主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車場庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窖井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建筑智能系統等設施。

　　第三十八條　工業區、商業區等非住宅區的物業管理可參照本條例執行。

　　第三十九條　市人民政府可根據本條例制定實施細則。

　　本條例的具體應用問題由市人民政府負責解釋。

　　第四十條　本條例自1999年1月1日起施行。

物業管理條例15

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。

　　建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。

　　社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

　　第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

　　第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

　　第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：

　　(一)物業管理區域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)共用設施設備的交接資料;

　　(六)物業管理用房配置確認資料;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。

　　籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。

　　第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：

　　(一)業主到會并在會議簽到表上確認;

　　(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;

　　(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。

　　業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：

　　(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。

　　業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。

　　非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的.;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第三十二條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

　　(一)參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，并協助專業管理部門督促落實;

　　(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

　　(三)建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

　　(四)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序。

　　第三十三條 物業服務企業對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業主委員會簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第三十四條 業主委員會應當依據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規定：

　　(一)符合國家、省和本市規定的技術標準、規范;

　　(二)及時向業主、非業主使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

　　(三)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務;

　　(四)協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作;

　　(五)接受社區居民委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作。

　　物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內應當將合同副本報物業所在區、縣(市)房產主管部門備案。

　　第三十五條 物業服務合同的一方提前終止有約定期限的物業服務合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。

　　物業服務合同期限屆滿前三個月，業主委員會應當組織召開業主大會會議開展物業服務企業選聘工作。物業服務合同期滿仍未完成選聘工作，經雙方協商，原物業服務企業同意延續的，原物業服務合同自動延續至選聘工作完成。在原合同延續期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內合同終止。

　　物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等理由拒絕退出物業項目。

　　第三十六條 物業服務企業退出物業管理項目時，應當向業主委員會移交全部物業管理檔案、資料和相關財物。

　　物業服務企業退出物業項目時業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，物業所在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當進行應急管理。社區居民委員會可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府委托下根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務，相關費用由業主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業單位應當予以配合。

　　第三十七條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點、物業服務不同的階段，分別實行政府指導價和市場調節價。政府指導價適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。實行市場調節價的物業項目，收費標準由物業服務合同(包括前期物業服務合同)確定。物業服務收費項目和標準應當向全體業主公布。

　　物業服務收費標準根據收費與服務水平相適應的原則，并根據物業服務成本變化情況等因素進行調整。

　　第三十八條 物業交付使用前，建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業服務費;物業交付使用后，物業服務費由業主承擔。

　　業主應當依照物業服務合同(包括前期物業服務合同)的約定及時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，經書面催交，逾期不交納物業服務費的，業主委員會可以采用在本物業管理區域公示等方式協助物業服務企業催交。

　　物業服務合同雙方約定預收物業服務費的，預收期限最高不得超過十二個月。物業服務合同存續的剩余期限不足十二個月的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第三十九條 物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，可以對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益歸全體業主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，也可以根據業主大會的決定用于物業管理的其他需要。

　　物業經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬;由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

　　實行物業服務包干制收費方式的物業服務項目，每半年公布一次物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況;實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　前期物業服務期間，建設單位和物業服務企業應當在前期物業服務合同中詳細約定物業經營性收益使用管理事項，并向業主公示告知。前期物業服務結束時，物業服務企業應當審計前期物業服務期間物業經營性收益收支情況，并將審計結果在物業管理區域內公示。

　　第四十條 經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會的監督指導下由業主自行管理。實行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。

　　業主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其支付依法屬于業主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維護和養護。

　　業主自行管理中需要開具發票的，業主委員會可以持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，憑臨時稅務登記證可以向物業所在地的稅務部門申請領用發票并自行開具。

　　業主大會可以委托具有資質的專業機構對管理費用、物業專項維修資金、物業經營性收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每年向業主公布一次。

　　第四章 物業使用和維修

　　第四十一條 業主、非業主使用人在使用物業時應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、日照、管線鋪設和建筑維修、有害物質排放等方面的相鄰關系。

　　建設單位應當在銷售物業之前制定臨時管理規約，作為物業買賣合同的附件。業主大會成立后，業主大會應當制定管理規約。臨時管理規約和管理規約的示范文本由市房產主管部門制定。

　　第四十二條 物業使用中禁止下列行為：

　　(一)違法拆改、變動房屋承重結構;

　　(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

　　(三)違法搭建、改建建筑物、構筑物;違法挖掘房屋地下空間;

　　(四)擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;

　　(五)擅自改變房屋外立面;

　　(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全;

　　(七)擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施;

　　(八)損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

　　(九)違反國家和地方規定，向環境超標排放污染物;

　　(十)占用共用部位、共用設施設備;

　　(十一)法律、法規禁止的其他行為。

　　對違反有關法律、法規規定使用物業的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告，相關部門和業主委員會應當根據相應規定及時處理。

　　第四十三條 業主或者非業主使用人進行物業裝修，應當事先告知物業服務企業，并按照物業裝修有關規定辦理手續。物業服務企業應當對業主或者非業主使用人的物業裝修活動進行監督，業主應當予以配合。

　　第四十四條 業主大會成立前，車輛停放在物業管理區域內共用部位的，其收費標準應當按照價格主管部門的規定執行。業主大會成立后，車輛在物業管理區域內行駛、停放、收費等管理制度由業主大會制定。業主大會決定對車輛停放收費的，應當確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　第四十五條 物業交付使用前，建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備移交給相關專業單位負責管理，并移交有關技術資料。相關專業單位應當及時接收。物業交付使用時，建設單位應當將有關設施設備移交專業單位管理的情況予以公示。

　　專業單位接收后，應當及時做好有關設施設備的維修、更新和養護，確保物業管理區域內有關設施設備的安全運轉和正常使用。

　　物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協議的由專業單位自行負責相關工作。

　　第四十六條 物業保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔：

　　(一)專用部位和專用設施設備包括在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業主或者非業主使用人承擔;

　　(二)共用部位和共用設施設備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備除外)包括由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。

　　物業維修、更新時，相關業主、非業主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環衛、人防等專業單位進行相關作業需要進入物業管理區域的，物業服務企業和相關業主、非業主使用人應當配合。

　　第四十七條 業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業服務費的結算作明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。

　　物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。

　　第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：

　　(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;

　　(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。

　　需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。

　　第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。

　　第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。

　　第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

　　前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。

　　第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;

　　(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;

　　(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：

　　(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;

　　(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。

　　第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。

　　實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：

　　(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;

　　(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;

　　(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;

　　(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。

　　第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。

　　第六章 法律責任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。

　　本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。

　　第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;

　　(二)發現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20xx年5月1日起施行。

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