（優(yōu)選）物業(yè)管理?xiàng)l例15篇

物業(yè)管理?xiàng)l例1

　　總則

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條

　　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條

　　本條例所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理和業(yè)主自行管理。

　　本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理，是指由社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對未實(shí)行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。

　　本條例所稱業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。

　　第四條

　　市住房保障和房產(chǎn)管理部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的職責(zé)分工由市人民政府確定。

　　城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、城市管理行政執(zhí)法、環(huán)境保護(hù)、價(jià)格、公安、工商、食品藥品監(jiān)督、財(cái)政、民政、衛(wèi)生、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)、廣播電視等有關(guān)行政管理部門，按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)建設(shè)和健康發(fā)展。

　　市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第六條

　　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，基于繼承、遺贈(zèng)、合法建造已經(jīng)實(shí)際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主；基于買賣等民事法律行為已經(jīng)實(shí)際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動(dòng)中可以認(rèn)定為業(yè)主。

　　業(yè)主依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　第七條

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。

　　第八條

　　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；

　　（二）房屋出售并交付使用的套數(shù)達(dá)到百分之五十以上的；

　　（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上的。

　　建設(shè)單位對具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合條件的，應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　第九條

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由七至十七人單數(shù)組成，由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)和建設(shè)單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派人員擔(dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組組建后七日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。

　　建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。

　　第十條

　　籌備組應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)，并在成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第十一條

　　業(yè)主委員會(huì)經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容告知全體業(yè)主，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，接受其監(jiān)督和指導(dǎo)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)派員列席。

　　業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十二條

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取現(xiàn)場會(huì)議的形式，也可以采用書面、網(wǎng)絡(luò)等征求意見的形式召開。

　　業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面征求所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)上如實(shí)反映。代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采取記名投票方式。

　　第十三條

　　業(yè)主大會(huì)可以制定和修改業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則，撤銷業(yè)主委員會(huì)的不當(dāng)決定。

　　第十四條

　　業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十五條

　　業(yè)主委員會(huì)一般由五名以上單數(shù)委員組成，候補(bǔ)委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的項(xiàng)目，新一期項(xiàng)目的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期三至五年。

　　第十六條

　　本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)任職的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員。

　　第十七條

　　業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)進(jìn)行約定。

　　第十八條

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)，將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

　　業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居民委員會(huì)，社區(qū)居民委員會(huì)可以派員列席。

　　第十九條

　　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后，終止其委員資格：

　　（一）不履行委員職責(zé)；

　　（二）業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

　　（三）侵害業(yè)主共同利益；

　　（四）不履行業(yè)主義務(wù)；

　　（五）利用委員資格謀取私利；

　　（六）被依法限制人身自由不能履行職責(zé)；

　　（七）不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，由候補(bǔ)委員按照得票數(shù)多少依次遞補(bǔ)。

　　第二十條

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿之日起五日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)收支情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告，并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　前期物業(yè)管理

　　第二十一條

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

　　已經(jīng)建成交付使用、自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再按照本條前款規(guī)定重新劃分。

　　第二十二條

　　分期開發(fā)建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個(gè)以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用，在明確配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第二十三條

　　建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，向區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。

　　區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起十五日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進(jìn)行劃分，并告知建設(shè)單位。

　　第二十四條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過五百平方米。業(yè)主委員會(huì)辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調(diào)劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定使用，不得挪作他用。

　　第二十五條

　　規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)管理用房的位置和面積進(jìn)行審核。

　　市物業(yè)行政主管部門在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房進(jìn)行核查。

　　在物業(yè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)。

　　第二十六條

　　建設(shè)單位在銷售住宅物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開招標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積不超過兩萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。

　　第二十七條

　　建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　第二十八條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗(yàn)收手續(xù)，應(yīng)當(dāng)移交共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其他有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記存檔。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)上報(bào)告物業(yè)承接驗(yàn)收等情況。

　　建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門報(bào)送備份。

　　物業(yè)服務(wù)管理

　　第二十九條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)具有法人資格，取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接物業(yè)項(xiàng)目。

　　非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等材料到市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。

　　物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理、管理專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書；專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得相應(yīng)的技術(shù)職稱證書。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，并報(bào)市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十一條

　　業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開招標(biāo)。但業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　第三十二條

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　前期物業(yè)管理

　　第三十三條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起二十日內(nèi)，持物業(yè)服務(wù)合同到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

　　（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范；

　　（三）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；

　　（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項(xiàng)；

　　（五）向業(yè)主大會(huì)進(jìn)行報(bào)告，聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)。

　　第三十五條

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　普通住宅的.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　物業(yè)配套使用的電梯費(fèi)和室內(nèi)停車場（位）的綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市物業(yè)行政主管部門制定基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì)公布，并根據(jù)社會(huì)平均物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決定。

　　實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第三十六條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第三十七條

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)順延至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

　　第三十八條

　　物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定的內(nèi)容執(zhí)行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日。

　　第三十九條

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，與業(yè)主委員會(huì)辦理退出交接手續(xù)，并移交下列資料和財(cái)物：

　　（一）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　（二）全部物業(yè)檔案資料；

　　（三）物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備用房；

　　（四）其他屬于業(yè)主共有的財(cái)物。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)移交本條第一款所列的資料、財(cái)物。

　　第四十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第四十一條

　　未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和自行管理的老舊住宅，應(yīng)當(dāng)實(shí)行社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理。

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)社區(qū)設(shè)置、物業(yè)規(guī)模等情況組建，報(bào)經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)后成立。

　　市、區(qū)人民政府對社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

　　第四十二條

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性服務(wù)。

　　第四十三條

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市物業(yè)行政主管部門確定，并定期向社會(huì)公布。

　　第四十四條

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，或者經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理，并接受市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　自行管理的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式、服務(wù)費(fèi)用、收費(fèi)方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等具體事項(xiàng)由業(yè)主共同協(xié)商確定。

　　自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，損害社會(huì)公共利益，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第四十五條

　　業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)終止服務(wù)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)交接手續(xù)。

　　第四十六條

　　未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時(shí)，由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，對有關(guān)共有和共同管理事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定。

　　第四十七條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在管理區(qū)域?qū)⒎��?wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第四十八條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違反房屋安全管理規(guī)定的；

　　（二）擅自占用、損壞或者移動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的；

　　（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的；

　　（四）占用消防通道、損壞消防設(shè)施設(shè)備等違反消防管理規(guī)定的；

　　（五）隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建保溫陽臺(tái)，違法搭建鴿舍等設(shè)施，飼養(yǎng)家禽、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的；

　　（六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違反治安管理規(guī)定的；

　　（七）產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定的；

　　（八）擅自設(shè)置攤點(diǎn)、開辦公司等違反工商管理規(guī)定的；

　　（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的上述行為，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　第四十九條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，由市物業(yè)行政主管部門會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、公安消防等有關(guān)行政管理部門依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

　　第五十條

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)申報(bào)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知允許施工的時(shí)間、禁止行為、廢棄物的清運(yùn)和處置等事項(xiàng)。

　　第五十一條

　　在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用道路、場地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對停放車輛收取道路、場地占用費(fèi)和服務(wù)管理費(fèi)的，參照價(jià)格行政主管部門規(guī)定的停車場收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。道路、場地占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　對停放車輛有保管等專項(xiàng)服務(wù)要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)另行簽訂保管合同。

　　第五十二條

　　擁有兩個(gè)以上房屋所有權(quán)人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一交存、專戶存儲(chǔ)、按幢立賬、按戶核算、專款專用、所有人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　利用專項(xiàng)維修資金增值收益部分建立應(yīng)急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應(yīng)急維修時(shí)，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以先行啟用應(yīng)急維修資金進(jìn)行維修，待維修工程結(jié)束后，所發(fā)生費(fèi)用由相關(guān)受益人共同分?jǐn)偂?/p>

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，買賣雙方應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理專項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)移變更手續(xù)。未交存專項(xiàng)維修資金或者賬戶余額不足的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以補(bǔ)足。

　　第五十三條

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織維修，費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用列支；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備除日常維修養(yǎng)護(hù)之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織維修，費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金列支。

　　業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)。

　　物業(yè)保修期內(nèi)，發(fā)生工程建設(shè)質(zhì)量問題的，由開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定承擔(dān)維修責(zé)任。

　　共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十四條

　　供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業(yè)管理相關(guān)責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　本條前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和業(yè)主委員會(huì)，并及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第五十五條

　　設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者有關(guān)管理單位進(jìn)行維修。

　　對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　監(jiān)督管理

　　第五十六條

　　市、區(qū)、縣（市）有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督檢查：

　　（一）物業(yè)行政主管部門對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)合同備案、專項(xiàng)維修資金使用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格、業(yè)主大會(huì)成立和決定、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)等情況進(jìn)行監(jiān)督；

　　（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對物業(yè)管理用房的規(guī)劃配置等情況進(jìn)行監(jiān)督；

　　（三）城市管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的容貌、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等情況進(jìn)行監(jiān)督；

　　（四）城市管理行政執(zhí)法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設(shè)攤點(diǎn)、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經(jīng)營活動(dòng)噪聲擾民等情況進(jìn)行監(jiān)督；

　　（五）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任等情況進(jìn)行監(jiān)督；

　　（六）價(jià)格行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、價(jià)格公示等情況進(jìn)行監(jiān)督；

　　（七）公安行政主管部門對治安、消防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等情況進(jìn)行監(jiān)督；

　　（八）環(huán)境保護(hù)行政主管部門對煙塵污染、經(jīng)營活動(dòng)噪聲擾民等情況進(jìn)行監(jiān)督；

　　（九）水務(wù)行政主管部門對供排水等情況進(jìn)行監(jiān)督；

　　（十）工商行政主管部門對無照經(jīng)營等情況進(jìn)行監(jiān)督；

　　（十一）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)督；

　　（十二）衛(wèi)生行政主管部門對生活飲用水質(zhì)量等情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　其他有關(guān)行政管理部門按照職責(zé)對相關(guān)情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　第五十七條

　　街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五十八條

　　有關(guān)行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以制止或者處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對有關(guān)行政管理部門的調(diào)查予以配合。

　　第五十九條

　　建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息動(dòng)態(tài)發(fā)布制度。市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)行政管理部門，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、從業(yè)人員、承接項(xiàng)目及其履行責(zé)任和義務(wù)等情況及時(shí)向社會(huì)公布。

　　第六十條

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)信用保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金。信用保證金實(shí)行企業(yè)繳存、政府監(jiān)管、專戶存儲(chǔ)的原則，專項(xiàng)用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的臨時(shí)接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應(yīng)急處置等情況。

　　物業(yè)服務(wù)信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十一條

　　物業(yè)管理活動(dòng)出現(xiàn)糾紛時(shí)，當(dāng)事人可以申請調(diào)解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　當(dāng)事人申請調(diào)解的，由街道辦事處組織相關(guān)單位或者個(gè)人協(xié)調(diào)解決；街道辦事處協(xié)調(diào)無法解決的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決；出現(xiàn)重大糾紛的，由市物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決。

　　市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會(huì)議制度，召集有關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調(diào)解糾紛。調(diào)解過程中，可以邀請人民法院有關(guān)人員參加。

　　法律責(zé)任

　　第六十二條

　　物業(yè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊。

　　違反本條前款規(guī)定的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)或者有權(quán)機(jī)關(guān)對其主管領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人給予行政處分；違反行政問責(zé)規(guī)定的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)或者本部門對其主管領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人給予行政問責(zé)。

　　第六十三條

　　建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　（一）未按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（二）未按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　（三）對住宅物業(yè)未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（四）與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，未將前期物業(yè)服務(wù)合同作為附件的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（五）未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　（六）未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料或者未向市物業(yè)行政主管部門報(bào)送備份的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以通報(bào)，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，予以警告，責(zé)令限期改正，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（三）非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)未備案的，責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（四）聘用未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責(zé)令停止違法行為，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（五）未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（六）未按照規(guī)定繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金的，責(zé)令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款。

　　（七）不按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，移交有關(guān)資料、財(cái)物的，責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報(bào)，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第六十七條

　　單位和個(gè)人違反其他規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

　　附則

　　第六十八條

　　市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等文件的示范文本，供物業(yè)管理活動(dòng)中參照使用。

　　第六十九條

　　本條例自二零XX年XX月XX日起施行。

物業(yè)管理?xiàng)l例2

　　第一章 總則

　　第一條：為規(guī)范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主權(quán)益，維護(hù)物業(yè)市場秩序，根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，制定本條例。

　　第二條：本條例適用于一切有物業(yè)管理需求的住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、辦公樓宇等場所。

　　第三條：本條例所涉及的物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所承擔(dān)的物業(yè)管理責(zé)任的履行，包括但不限于房屋、綠化、清潔、安保、設(shè)備設(shè)施等方面的管理。

　　第四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在法律、法規(guī)、規(guī)章制度和合同約定的范圍內(nèi)履行管理職責(zé)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

　　第二章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資格和監(jiān)管

　　第五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合國家相關(guān)政策和法律法規(guī)規(guī)定，在經(jīng)過工商行政管理部門注冊并取得相應(yīng)經(jīng)營許可后方可從事物業(yè)管理服務(wù)。

　　第六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)有明確的.管理和運(yùn)作機(jī)制，建立完善的質(zhì)量管理體系，制定完備的管理制度，積極開展業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)和人員職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)。

　　第七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向業(yè)主公開相關(guān)信息，包括但不限于服務(wù)承諾、服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)配合政府部門開展監(jiān)督檢查，接受社會(huì)監(jiān)督。

　　第八條：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規(guī)、規(guī)章制度、合同約定等相關(guān)規(guī)定，造成業(yè)主和社會(huì)公眾損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并對受損業(yè)主給予賠償。

　　第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容

　　第九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供房屋的資料管理、租賃代理等服務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。

　　第十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供公共設(shè)施、綠化、道路等維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保證運(yùn)行正常。

　　第十一條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供定期的房屋保潔、公共區(qū)域衛(wèi)生清潔等服務(wù)，保證環(huán)境衛(wèi)生。

　　第十二條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供安全防范、安全消防管理等服務(wù)，保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全。

　　第十三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供公共事務(wù)咨詢、社區(qū)活動(dòng)策劃等服務(wù)，增進(jìn)業(yè)主之間的交流和合作。

　　第十四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并不得擅自提高或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立與業(yè)主委員會(huì)的良好合作關(guān)系，接受業(yè)主委員會(huì)的建議、意見和監(jiān)督。

　　第四章 物業(yè)管理的責(zé)任和義務(wù)

　　第十六條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，注意對公共設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等的保護(hù)和改善。

　　第十七條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定和規(guī)定的時(shí)間和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并不得拒付或拖欠。

　　第十八條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)保持對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的合理監(jiān)督和管理，并及時(shí)向服務(wù)企業(yè)反饋意見、建議和要求。

　　第十九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定和相關(guān)規(guī)定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。

　　第二十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，秉承“公開、公正、公平”的經(jīng)營理念，保障業(yè)主權(quán)益。

　　第二十一條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對保潔、消防、安全等方面進(jìn)行定期培訓(xùn)和演練，提高服務(wù)質(zhì)量和應(yīng)急能力。

　　第二十二條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)定期檢查和維修計(jì)劃，及時(shí)進(jìn)行公共設(shè)施、維修保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

　　第二十三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和健全服務(wù)投訴、意見征集和快速處理機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和意見。

　　第五章 執(zhí)法監(jiān)管

　　第二十四條：國家有關(guān)部門和單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資格和監(jiān)管進(jìn)行嚴(yán)格管理和監(jiān)督。

　　第二十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立后及時(shí)報(bào)備，并提交相關(guān)資料，接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督和檢查。

　　第二十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂合同，明確服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等條款。

　　第二十七條：客觀存在的物業(yè)服務(wù)糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主可以協(xié)商解決；協(xié)商未果的，可以向相關(guān)部門申請仲裁或訴訟。

　　第六章 附則

　　第二十八條：本條例自發(fā)布之日起施行。

　　第二十九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定服務(wù)承諾書，公示本企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

　　第三十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開投訴，建立24小時(shí)服務(wù)熱線。

　　附件：物業(yè)服務(wù)企業(yè)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　注釋：

　　1.《物權(quán)法》：《中華人民共和國物權(quán)法》是我國物權(quán)法律制度的總體規(guī)定，是我國民法典完善和法律法規(guī)體系完善的重要組成部分。

　　2.業(yè)主委員會(huì)：是指業(yè)主自行選舉產(chǎn)生的依法管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理事務(wù)的業(yè)主議事機(jī)構(gòu)，具有獨(dú)立法人地位。

　　3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的用于履行物業(yè)管理服務(wù)職責(zé)的費(fèi)用。

　　可能遇到的困難及解決辦法：

　　1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間存在的糾紛較多，需要加強(qiáng)政府部門的監(jiān)管和調(diào)解力度。

　　2.業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在質(zhì)疑，需要加強(qiáng)服務(wù)公開度和信息公開度，及時(shí)回應(yīng)業(yè)主關(guān)切。

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和工作人員素質(zhì)亟待提高，需要加大培訓(xùn)和管理力度，提高服務(wù)水平和管理能力。

物業(yè)管理?xiàng)l例3

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，改善生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本辦法。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 市房產(chǎn)行政主管部門對本市的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門對本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、財(cái)政、物價(jià)監(jiān)管、民政、公安、城市執(zhí)法、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)，調(diào)解物業(yè)管理服務(wù)糾紛。

　　第四條 鼓勵(lì)依法成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場秩序和公平競爭，負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)服務(wù)用房

　　第五條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府，根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會(huì)意見。

　　分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，一般應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

　　物業(yè)服務(wù)用房標(biāo)準(zhǔn)為：建筑面積5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供;建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的2‰提供;超過20萬平方米，超出部分按照1‰提供。高檔社區(qū)物業(yè)服務(wù)用房比例可適度調(diào)增。非住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房由雙方協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)用房面積。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，具備水、暖、電、通風(fēng)、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業(yè)，所在樓層不得高于四層。業(yè)主委員會(huì)的辦公場所應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑解決。

　　第七條 建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證和房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提交物業(yè)服務(wù)用房的房號及相關(guān)資料。對不按照規(guī)定提交的，不予核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記。

　　市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中載明物業(yè)服務(wù)用房房號和面積。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主合法權(quán)益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(七)其他有關(guān)文件資料。

　　符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代表擔(dān)任。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

　　(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);

　　(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;

　　(五)具有一定的組織能力;

　　(六)具備必要的工作時(shí)間。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府辦理備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況;

　　(二)管理規(guī)約;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第十四條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十五條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

　　(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

　　(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

　　第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收：

　　(一)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等;

　　(二)共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等;

　　(三)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。

　　第十八條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷售房屋交付之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。銷售房屋交付買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。

　　物業(yè)買受人遲延接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)生的起止日期自建設(shè)單位催告物業(yè)買受人接受交付的期限結(jié)束次日起計(jì)算。

　　建設(shè)單位銷售房屋時(shí)不得與物業(yè)買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第二十條 前期物業(yè)服務(wù)合同有效期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)成立前依法行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自公示之日起給業(yè)主3個(gè)月準(zhǔn)備時(shí)間，但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。

　　雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在前款規(guī)定的準(zhǔn)備時(shí)間內(nèi)繼續(xù)履行合同。

　　第二十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十二條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門申請使用建設(shè)工程保修抵押金。

　　物業(yè)保修期滿，物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門返還建設(shè)工程保修抵押金前，應(yīng)當(dāng)征求房產(chǎn)行政主管部門的意見。

　　第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

　　(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法及計(jì)費(fèi)方式;

　　(三)雙方權(quán)利義務(wù);

　　(四)違約責(zé)任;

　　(五)合同期限;

　　(六)合同爭議及糾紛的解決辦法。

　　物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一般包括：共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、車輛停放管理等。具體項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。

　　第二十四條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和管理人員職業(yè)資格證書。

　　第二十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市、縣(市)政府價(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，提出本城市物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第二十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以物業(yè)空置、房屋質(zhì)量存在問題和未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的'，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)未作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月告知對方。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)終止后10日內(nèi)，按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和本辦法第十八條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第三十一條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第三十二條業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　　(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(二)侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(三)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(四)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;

　　(五)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營;

　　(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

　　(七)在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

　　(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

　　(九)違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動(dòng);

　　(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第三十三條 裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報(bào)登記。

　　第三十四條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。

　　第三十五條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

　　住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容;

　　(二)裝飾裝修工程的實(shí)施期限;

　　(三)允許施工的時(shí)間;

　　(四)廢棄物的清運(yùn)與處置;

　　(五)住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求;

　　(六)禁止行為和注意事項(xiàng);

　　(七)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(八)違約責(zé)任;

　　(九)其他需要約定的事項(xiàng)。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，對進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理。

　　工程車輛、大中型客貨車輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放。但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對于嚴(yán)重影響消防通道的車輛，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)上報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法清理。

　　第三十七條物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，依照下列規(guī)定承擔(dān)：

　　(一)專有部分所需費(fèi)用，由擁有該部分的業(yè)主自行承擔(dān)。

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主按照其擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂Ｒ勒沼嘘P(guān)規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，從專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共有部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān);

　　(三)物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和更新改造費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

　　第三十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第四十條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第七章 罰 則

　　第四十一條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。

　　第四十二條 違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第四十三條 違反本辦法規(guī)定，已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按照要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。

　　第四十四條 違反本辦法規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

　　第四十五條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。

　　第四十六條 違反本辦法規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下罰款。

　　第四十七條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第四十八條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第四十九條 違反本辦法規(guī)定，裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處500元以上1000元以下罰款。

　　第五十條 違反本辦法規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第八章 附 則

　　第五十一條 本辦法如與上級規(guī)定相抵觸，按照上級規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十二條 本辦法自20xx年7月1日起施行。

物業(yè)管理?xiàng)l例4

　　第一章　總則

　　第一條　為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱城市住宅區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以住宅為主，配套設(shè)施比較齊全，具有一定規(guī)模的居住區(qū)域。

　　本辦法所稱城市住宅區(qū)物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)的共用設(shè)施、設(shè)備和場地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對物業(yè)進(jìn)行管理和為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)的活動(dòng)。

　　第三條　本辦法適用于大連市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　城市新建住宅區(qū)和共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;配套設(shè)施尚不齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。

　　第四條　大連市房地產(chǎn)管理局以及縣(市)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)管理部門，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門。

　　市及縣(市)、區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)物業(yè)管理辦公室，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常管理工作。

　　政府有關(guān)部門及街道辦事處，應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作，并在各自職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

　　第二章　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)和委員會(huì)

　　第五條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)是城市住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)實(shí)行自我管理的群眾性組織。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì))選舉產(chǎn)生。

　　第六條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人組成;物業(yè)產(chǎn)權(quán)人較多的，可按比例推選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表，組成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)。

　　公有住宅的使用人可以按比例推選物業(yè)使用人代表，出席物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，并行使與物業(yè)使用人相關(guān)的表決權(quán)。

　　第七條　共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，公有住宅出售率達(dá)到40%以上以及新建住宅區(qū)出售和入住率達(dá)到總套數(shù)50%以上的，原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在達(dá)到規(guī)定條件后3個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)、指導(dǎo)下，組織物業(yè)產(chǎn)權(quán)人召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。

　　第八條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)應(yīng)當(dāng)由超過2/3的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表以及具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表出席方可舉行。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)作出的決定，應(yīng)由半數(shù)以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表和具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后方可生效。

　　第九條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)每年召開1次。經(jīng)20%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表提議，或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)認(rèn)為確有必要時(shí)，可臨時(shí)召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。

　　召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，應(yīng)邀請物業(yè)管理行政主管部門及所在地街道辦事處、公安派出所等有關(guān)單位列席。

　　第十條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的職權(quán)：

　　(一)審議《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》;

　　(二)選舉、改選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，增補(bǔ)或撤換物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員;

　　(三)聽取和審議物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)關(guān)于物業(yè)管理的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告，修改或撤銷物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(四)審議物業(yè)管理企業(yè)的委托辦法;

　　(五)決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　第十一條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成員由7至13人組成，設(shè)主任1人、副主任1至2人。主任、副主任從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)每屆任期3年，主任、副主任、委員可以連選連任。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)任期屆滿1個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，產(chǎn)生新一屆物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)。

　　第十二條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的權(quán)利：

　　(一)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

　　(二)審議物業(yè)管理企業(yè)年度工作計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算;

　　(三)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作情況;

　　(四)審議物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用情況;

　　(五)負(fù)責(zé)維修資金的籌集和使用管理;

　　(六)監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房的使用情況;

　　(七)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)賦予的其他權(quán)利。

　　第十三條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的義務(wù)：

　　(一)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)報(bào)告工作;

　　(二)執(zhí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過的各項(xiàng)決議，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人監(jiān)督;

　　(三)監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人遵守《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作;

　　(四)履行物業(yè)管理委托合同，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)施;

　　(五)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。

　　第十四條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)每個(gè)季度例會(huì)1次。有2/3以上委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可以增加例會(huì)。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席。會(huì)議作出的決定，應(yīng)經(jīng)過半數(shù)委員通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后生效。

　　第十五條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門申請登記備案：

　　(一)登記備案申請;

　　(二)《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》;

　　(三)《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)組成人員登記表》;

　　(四)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員選舉辦法。

　　物業(yè)管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內(nèi)發(fā)給登記備案證書。發(fā)給證書的日期，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立的日期。

　　第十六條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出生效的決定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人必須遵守。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。有關(guān)決定與物業(yè)管理委托合同不相一致的，應(yīng)事先與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，獨(dú)立核算，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

　　物業(yè)管理企業(yè)享受國家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的政策。

　　第十八條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后1個(gè)月內(nèi)，持下列資料到物業(yè)管理行政主管部門申請辦理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》：

　　(一)營業(yè)執(zhí)照副本;

　　(二)企業(yè)章程;

　　(三)企業(yè)法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個(gè)人資料;

　　(四)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書、任職文件或聘用合同;

　　(五)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他資料。

　　第十九條　對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度和等級評定制度，具體辦法按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)變更登記或被撤銷時(shí)，應(yīng)于工商行政管理部門批準(zhǔn)之日起15日內(nèi)，到物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　　(一)依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定，對物業(yè)實(shí)施管理;

　　(二)制止違反物業(yè)管理制度的行為;

　　(三)請求物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)協(xié)助管理;

　　(四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)工程，但不得將物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營;

　　(二)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的`監(jiān)督;

　　(三)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo);

　　(四)定期向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目;

　　(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四章　物業(yè)管理與收費(fèi)

　　第二十三條　物業(yè)管理實(shí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　新建住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立后，由其選定的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　第二十四條　前期物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包括下列內(nèi)容：

　　(一)對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出意見和建議;

　　(二)對防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督;

　　(三)配合物業(yè)管理行政主管部門參與物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收;

　　(四)管理工程技術(shù)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料;

　　(五)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人辦理入住手續(xù)，對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的裝飾裝修進(jìn)行管理;

　　(六)本辦法第二十八條第(一)至(四)項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容;

　　(七)前期物業(yè)管理委托合同約定的其他事項(xiàng)。

　　第二十五條　購買(承租)物業(yè)的單位和個(gè)人，應(yīng)在簽訂購房(租賃)合同的同時(shí)，與原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　第二十六條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)選定物業(yè)管理企業(yè)后，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決定的期限內(nèi)，將開發(fā)建設(shè)單位提供的下列資料移交給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)：

　　(一)政府主管部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

　　(二)規(guī)劃圖和竣工總平面圖;

　　(三)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備竣工圖及工程質(zhì)量驗(yàn)收資料;

　　(四)地下管網(wǎng)竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗(yàn)收記錄;

　　(五)竣工綜合驗(yàn)收合格證書;

　　(六)各種設(shè)備及材料的檢驗(yàn)合格證書、質(zhì)量保證書、使用說明書;

　　(七)環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗(yàn)收資料;

　　(八)其他必要的資料。

　　第二十七條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)可以采取招標(biāo)或協(xié)商的方式進(jìn)行。1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，只能選聘1個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十八條　物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括：

　　(一)房屋共用部位、設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù);

　　(二)環(huán)境衛(wèi)生及生活垃圾的收集;

　　(三)協(xié)助當(dāng)?shù)毓�安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作;

　　(四)車輛停放秩序的管理及停車場的經(jīng)營管理;

　　(五)非市政管理部門管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養(yǎng)護(hù)管理;

　　(六)維修基金利息使用財(cái)務(wù)管理和物業(yè)管理檔案資料管理;

　　(七)開展社區(qū)服務(wù)，參與社區(qū)文化建設(shè);

　　(八)物業(yè)管理委托合同約定的其他事項(xiàng)。

　　第二十九條　物業(yè)管理委托合同期滿，一方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個(gè)月內(nèi)通知對方。合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被解聘的，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)重新選定物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)對物業(yè)實(shí)行自我管理，或委托物業(yè)管理行政主管部門委派的物業(yè)管理企業(yè)代管。

　　代管物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，在競聘對該物業(yè)的管理時(shí)，享有優(yōu)先受聘權(quán)。

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后7日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)移交物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊以及物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房、場地和其他財(cái)物。

　　第三十一條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成按國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(計(jì)價(jià)費(fèi)〔1996〕266號)執(zhí)行。

　　收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(含前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用)，必須到物價(jià)行政管理部門辦理經(jīng)營性收費(fèi)許可證。

　　第三十二條　前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位和購買房屋的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、入住的使用人承擔(dān)。

　　前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議對前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有約定的，經(jīng)物價(jià)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)后，可按合同約定執(zhí)行;沒有約定的，由市物價(jià)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門確定。

　　第三十三條　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)與其選定的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核，報(bào)物價(jià)行政主管部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。但國家和省、市已有規(guī)定的，須按規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的特約服務(wù)，沒有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)商定價(jià);國家和省、市有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

　　第三十五條　城市新建住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按房屋造價(jià)(成本價(jià))1%的比例繳納物業(yè)管理專項(xiàng)資金，用于購買物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理經(jīng)營用房按物業(yè)總建筑面積1%的比例，以成本價(jià)在臨街房屋首層提供。

　　物業(yè)管理專項(xiàng)資金，市內(nèi)四區(qū)交市物業(yè)管理辦公室專項(xiàng)存儲(chǔ);其他縣(市)、區(qū)交當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理辦公室專項(xiàng)存儲(chǔ)。

　　物業(yè)管理經(jīng)營用房經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后結(jié)余部分，全部用于補(bǔ)充維修基金的不足。

　　第三十六條　建筑面積在5萬平方米以下的住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償提供150平方米的物業(yè)管理辦公用房。每增加5萬平方米，增加50平方米物業(yè)管理辦公用房。提供的物業(yè)管理辦公用房，應(yīng)充分考慮辦公及群眾辦事方便。

　　第三十七條　規(guī)劃土地行政主管部門和開發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行新建住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房、停車場等建設(shè)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

　　第三十八條　物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房的產(chǎn)權(quán)歸住宅區(qū)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有，不得分割、抵押、交換、買賣。

　　第三十九條　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)建立投訴受理制度，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十條　住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》的規(guī)定使用物業(yè)。

　　第四十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)擅自改變房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)和外貌;

　　(二)擅自建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物;

　　(三)占用、損壞共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備;

　　(四)安裝影響周圍環(huán)境或者房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備;

　　(五)亂設(shè)攤亭、集貿(mào)市場;

　　(六)隨意停放車輛，亂拋垃圾，亂堆雜物;

　　(七)踐踏、占用綠地，攀折花木;

　　(八)排放或者存放有毒有害物品，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

　　(九)亂掛、亂貼、亂畫和擅自安裝護(hù)欄、吊欄、曬衣架;

　　(十)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他違法行為。

　　第四十二條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人裝修房屋需要改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌或明顯加大荷載的，必須按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)管理企業(yè)。對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自裝修的，物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，有權(quán)制止并報(bào)告有關(guān)部門。

　　第四十三條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)按國家規(guī)定報(bào)有關(guān)行政主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。影響他人利益的，應(yīng)征得相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的同意。

　　第四十四條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線電視等共用設(shè)施，新增或進(jìn)行維修、改造的，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)通報(bào)，并就恢復(fù)和賠償?shù)仁马?xiàng)簽訂協(xié)議后方可施工。

　　第四十五條　實(shí)行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車場和由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人出資建設(shè)的停車場地，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規(guī)定收取車輛停放管理費(fèi)。其中，占用由城建行政主管部門建設(shè)和維護(hù)道路的，應(yīng)事先到城建行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第四十六條　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和共用設(shè)施、設(shè)備及公共場地設(shè)置經(jīng)營性廣告的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的書面同意并簽訂有償使用協(xié)議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續(xù)。

　　第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放管理費(fèi)和戶外廣告有償使用費(fèi)收入，扣除成本后結(jié)余部分的60%用于物業(yè)維修和綠地養(yǎng)護(hù);40%用于彌補(bǔ)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)同意減免的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和便民服務(wù)費(fèi)用。

　　第四十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應(yīng)由各專業(yè)管理部門管理到用戶，并負(fù)責(zé)維修和管理。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂管理協(xié)議，并繳納委托管理費(fèi)用。

　　第四十九條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)使用守則》告知受讓人或承租人。

　　物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內(nèi)，受讓方或承租方應(yīng)將受讓或承租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五十條　實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計(jì)提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計(jì)提及使用管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

　　第五十一條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照國家和省、市關(guān)于城市房屋維修、養(yǎng)護(hù)、危險(xiǎn)房屋管理及公房售后維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)定，加強(qiáng)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

　　物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定維修房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備或維修中造成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十二條　物業(yè)維修時(shí)，相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任和相關(guān)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人因維修房屋自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備或應(yīng)維修而不維修，造成相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十三條　保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù)的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第六章　法律責(zé)任

　　第五十四條　物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法的規(guī)定和物業(yè)管理合同約定實(shí)施物業(yè)管理的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，物業(yè)行政主管部門可責(zé)令其限期改正;情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)管理委托合同，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十五條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理，其所簽訂的物業(yè)管理合同無效，物價(jià)行政主管部門不予辦理收費(fèi)許可證;擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)行政主管部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

　　第五十六條　開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定繳納物業(yè)管理專項(xiàng)資金、維修基金、以及不提供物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房和物業(yè)檔案資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業(yè)管理行政主管部門可提請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第五十七條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)予以撤銷，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　第五十八條　對不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)交金額的0.3%按日加收滯納金;拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方協(xié)議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十九條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人或其他單位、個(gè)人違反本辦法，損壞房屋及共用設(shè)備、設(shè)施和損害公共利益的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款。

　　違反本辦法第四十一條規(guī)定的，由政府有關(guān)部門按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

　　第六十條　當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第七章　附則

　　第六十一條　本辦法中《物業(yè)使用守則》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局制定。前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理委托合同的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市工商行政管理局制定。

　　第六十二條　配套設(shè)施比較齊全但公有住宅出售率未達(dá)到40%的城市城市原有住宅區(qū)，物業(yè)管理行政主管部門可以組織產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營管理單位，參照本辦法前期物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理。

　　第六十三條　城市規(guī)劃區(qū)外經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的辦公、商住、別墅等其他類型的物業(yè)管理，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十四條　本辦法由大連市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第六十五條　本辦法自20xx年1月1日起施行。大連市人民政府1995年7月21日發(fā)布的《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》即行廢止。

物業(yè)管理?xiàng)l例5

　　物業(yè)爭端常見，而物業(yè)費(fèi)又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導(dǎo)火索。隨著人們權(quán)利意識增強(qiáng)，對物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高，對于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水?dāng)嚯姷淖龇ǎ�今后將被明令禁止�?/p>

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并開具發(fā)票。專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)，而停止對已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

　　此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一并委托給他人;擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營;強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷商品;物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn);泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)等。

　　開發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬元

　　本來是公共綠地，卻被商家占用……一些小區(qū)內(nèi)業(yè)主私搭濫建現(xiàn)象嚴(yán)重。肆意占用公共空間，破壞小區(qū)環(huán)境，這類問題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

　　《條例》明確規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣級以上房產(chǎn)主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)書面同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

　　經(jīng)營性活動(dòng)的收益，主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)約定。

　　公共區(qū)域設(shè)車位應(yīng)2/3業(yè)主同意

　　現(xiàn)如今，車位一位難求，特別是晚上，不少小區(qū)的內(nèi)外更是被車輛停得滿滿當(dāng)當(dāng)。如何分配車位，如何保障業(yè)主權(quán)益，要不要將小區(qū)車位對外開放，是很多小區(qū)當(dāng)下面臨的難題。

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業(yè)主共有。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的'業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車位、車庫有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

　　在停車位設(shè)置中，《條例》規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設(shè)置車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門審核，但不得占用消防通道及其他安全設(shè)施用地。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設(shè)施的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門審核后，可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車位、車庫。

物業(yè)管理?xiàng)l例6

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高居民的居住質(zhì)量，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條市、縣（市）、區(qū)房產(chǎn)管理部門是物業(yè)管理工作的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）。

　　市、縣（市）、區(qū)人民政府相關(guān)部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第四條各縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立由本行政區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，應(yīng)當(dāng)納入人民調(diào)解委員會(huì)工作范疇。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　第七條業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，按照法律、法規(guī)規(guī)定履行職責(zé)，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付滿一年或者已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在滿足上述條件之日起三十日內(nèi)將法律、法規(guī)規(guī)定的籌備首次業(yè)主大會(huì)所需材料報(bào)送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對符合條件的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起六十日內(nèi)按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第九條籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向業(yè)主公布。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第十條業(yè)主大會(huì)可以采取現(xiàn)場會(huì)議或書面、網(wǎng)絡(luò)等形式召開。

　　業(yè)主可以委托他人代理參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席會(huì)議。代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

　　采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)將會(huì)議內(nèi)容送達(dá)全體業(yè)主或者其代理人；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)明顯位置公告。

　　需要投票表決的事項(xiàng)，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人或者其代理人簽名、或者網(wǎng)絡(luò)實(shí)名認(rèn)證。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其委托的社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　第十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)。

　　單位業(yè)主可以選派自然人參選業(yè)主委員會(huì)委員。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

　　第十二條下列人員不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員：

　　（一）業(yè)主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)任職的；

　　（二）承租方或者其代表人、業(yè)主的委托代理人。

　　鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)居（村）民委會(huì)工作人員擔(dān)任所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委員。

　　第十三條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居（村）民委員會(huì)，社區(qū)居（村）民委員會(huì)可以派員列席。

　　第十四條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　（五）通過上門催繳、在住宅小區(qū)顯著位置公示等形式，督促欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主限期繳納；

　　（六）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第十六條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）侵害業(yè)主公共利益的；

　　（三）不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　（四）利用委員身份謀取私利或不正當(dāng)利益的；

　　（五）不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一或不能正常開展工作時(shí)，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），按照規(guī)定組織換屆選舉。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)委員在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的`前款所列資料及財(cái)物。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第十八條新建住宅小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理制度。

　　新建住宅小區(qū)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前，通過物業(yè)主管部門建立的統(tǒng)一物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主公示開辦費(fèi)購買的資產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)開辦費(fèi)的使用和管理。

　　第二十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，自合同簽訂之日起三十日內(nèi)到縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門進(jìn)行備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標(biāo)或被選聘后，應(yīng)當(dāng)在備案前繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。

　　第二十一條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不少于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。

　　原前期物業(yè)服務(wù)合同終止，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在終止前三十日內(nèi)完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。

　　提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十二條住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、公共照明等終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主大會(huì)決定無償移交的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地縣（市）、區(qū)人民政府組織相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理介入期間履行以下職責(zé)：

　　（一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí)；

　　（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)項(xiàng)目和物業(yè)檔案資料清冊。建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

　　（四）物業(yè)交付使用前物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同完成查驗(yàn)工作，移交雙方應(yīng)當(dāng)辦理總體移交手續(xù)和單項(xiàng)移交手續(xù)；

　　（五）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第二十四條前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項(xiàng)，并向業(yè)主公示告知。

　　物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)賬戶。

　　第四章物業(yè)服務(wù)

　　第二十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十六條業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開招標(biāo)。但業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案前向所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并履行以下職責(zé)：

　　（一）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本秩序，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；

　　（二）接受社區(qū)居（村）民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作；

　　（三）向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

　　（四）在小區(qū)主要出入口等顯著位置公示臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)責(zé)任人、24小時(shí)服務(wù)電話；

　　（五）維護(hù)管理疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道，提供消防安全防范服務(wù)；

　　（六）協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

　　（七）應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件提供便利；

　　（八）配合相關(guān)部門完成其他管理工作。

　　第二十八條物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限最高不得超過一年。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足一年的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第二十九條物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。

　　業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)項(xiàng)目所在地價(jià)格行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決定。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支明細(xì)；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。

　　市、縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對保障性住房和低保戶、特困戶進(jìn)行物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由市政府制定。

　　第三十一條業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，有業(yè)主委員會(huì)的，檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì)，再由業(yè)主委員會(huì)移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；沒有業(yè)主委員會(huì)的，可移交給社區(qū)居（村）委會(huì)代管，或直接移交給新入駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。承接方應(yīng)對照物業(yè)項(xiàng)目和檔案資料清冊進(jìn)行查驗(yàn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項(xiàng)目，不得擅自終止物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居（村）民委員會(huì)可以在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織基本保潔、保安等服務(wù)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第三十二條經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。

　　電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

　　市區(qū)無物業(yè)管理的居住小區(qū)，每三萬平方米由縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會(huì)建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，提供基本物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)站的具體籌建辦法、經(jīng)費(fèi)來源由市政府制定。

　　第五章物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第三十三條加強(qiáng)停車場規(guī)劃建設(shè)，合理配置泊位資源。新建小區(qū)停車位的配比率最低應(yīng)當(dāng)達(dá)到1：1的標(biāo)準(zhǔn)。新建小區(qū)地下停車場有空余的，禁止車輛在小區(qū)地面亂停亂放，車主應(yīng)當(dāng)購買或租賃空余車位。

　　政府鼓勵(lì)在有條件的老小區(qū)建樹陣式停車場（位）或者建立機(jī)械立體停車庫，鼓勵(lì)住宅小區(qū)周邊公共停車場向特定小區(qū)優(yōu)先開放，規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與沙霸樓霸勾結(jié)，發(fā)現(xiàn)有沙霸樓霸現(xiàn)象的應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)毓�安部門，維護(hù)業(yè)主正常裝修秩序。

　　第三十五條有下列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行查處；業(yè)主委員會(huì)對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　（一）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營用房及其他改變物業(yè)規(guī)劃用途的；

　　（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的；

　　（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；

　　（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的；

　　（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定物品的；

　　（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)的；

　　（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的；

　　（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施的；

　　（九）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營，無序停放車輛的；

　　（十）破壞或者擅自改變房屋外觀的；

　　（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等行為的；

　　（十二）非法飼養(yǎng)家畜、禽類、大型犬、烈性犬的；

　　（十三）占用或堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，圈占或遮擋消火栓等違反消防法律、法規(guī)行為的；

　　（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第三十六條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繳納工程質(zhì)量保修金，用于解決工程質(zhì)量保修期滿后的工程質(zhì)量遺留問題。市、縣（市）物業(yè)主管部門為工程質(zhì)量保證金的管理單位。

　　第三十八條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；其更新改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補(bǔ)貼。

　　第三十九條首期住宅專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí)先行交存。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在入住前向建設(shè)單位交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金的收取、使用、監(jiān)督管理辦法由市政府另行制定。

　　第六章法律責(zé)任

　　第四十條違反本條例的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。

　　第四十一條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第四十二條業(yè)主委員會(huì)委員違反規(guī)定，從事違法活動(dòng)，損壞業(yè)主利益的，由當(dāng)?shù)毓�安機(jī)關(guān)依法處理，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門依照職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

　　（一）未按照第二十條第一款、第二十六條第三款規(guī)定的要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

　　（二）違反本條例第三十一條第二款，擅自終止服務(wù)的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動(dòng)；

　　（三）違反本條例第三十五條規(guī)定，未履行有關(guān)報(bào)告義務(wù)的，由縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門處以1萬元以下罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)明知有關(guān)違法建設(shè)和破壞行為而不予制止或者報(bào)告的，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)行業(yè)自律相關(guān)規(guī)定予以懲戒；

　　（四）違反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規(guī)定繳存物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金的，責(zé)令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款。

　　第四十四條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　（一）未按照本條例第八條第二款規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（二）未按照本條例第九條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元罰款；

　　（三）違反本條例第十八條第二款規(guī)定，對新建住宅物業(yè)未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（四）違反本條例第十九條第一款規(guī)定未交存前期物業(yè)開辦費(fèi)以及第三十七條規(guī)定未交存工程質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金；

　　（五）違反本條例第三十九條規(guī)定，未交納住宅專項(xiàng)維修資金的，由市物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。

　　第七章附則

　　第四十五條非住宅小區(qū)的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

　　第四十六條本條例自20xx年月日起施行。

物業(yè)管理?xiàng)l例7

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條 市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政主管部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。

　　市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自法定職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照本條例的規(guī)定，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)中的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)工作。

　　第四條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理。

　　第五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，實(shí)施物業(yè)管理;業(yè)主應(yīng)當(dāng)支持、配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第六條 建立業(yè)主名冊制度。

　　業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會(huì)建立和管理。實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后移交其管理。

　　業(yè)主變更的，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)在業(yè)主名冊上進(jìn)行變更登記。

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮城市規(guī)劃、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備以及公共配套項(xiàng)目等因素。

　　新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照實(shí)際情況劃分或者調(diào)整。住宅區(qū)跨區(qū)(市)的，由市物業(yè)管理行政管理部門按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第九條 符合下列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門書面報(bào)告物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等有關(guān)情況，并提供業(yè)主名冊;建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求:(一)入住率達(dá)到百分之五十以上的;(二)入住率達(dá)到百分之三十以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的。

　　區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組成員由業(yè)主代表和居民委員會(huì)成員組成。

　　籌備組成員名單確定后三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十條 籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(二)參照物業(yè)管理行政管理部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;

　　(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份;

　　(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

　　(五)其他準(zhǔn)備工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)的.內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等。

　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

　　第十二條 召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)和議程通知所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(huì)，邀請其派代表參加。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

　　業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書面記錄并存檔。

　　業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

　　第十五條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、議題提出及確定方式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法和業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、換屆及成員的更換等事項(xiàng)依法作出規(guī)定。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，憑下列資料在所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門備案:(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(三)業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。

　　業(yè)主委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在備案后三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　業(yè)主委員會(huì)成員依照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則更換的，應(yīng)當(dāng)按照本條第一款和第二款的規(guī)定備案和公布。

　　第十七條 經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)備案時(shí)，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿的兩個(gè)月前，向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提交書面報(bào)告，并在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主成立換屆改選小組，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后未組織召開業(yè)主大會(huì)的，所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)接到業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

　　第十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組履行下列職責(zé):

　　(一)討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng);

　　(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十條 住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　第二十一條 建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定期限，最長不得超過二年。分期建設(shè)的物業(yè)除外。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前二個(gè)月通知業(yè)主。

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照國家示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約，并向物業(yè)買受人明示。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。

　　第二十四條 建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收時(shí)，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)下列資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等進(jìn)行查驗(yàn)，登記造冊。

　　第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不得少于一百平方米。規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查該工程規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合前款規(guī)定。對不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關(guān)證件。

　　建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關(guān)資料。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。

　　第二十六條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，無償使用物業(yè)管理用房并負(fù)責(zé)維護(hù)。

　　物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣;未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改作他用。

　　第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);物業(yè)銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持規(guī)定的文件資料到市物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)。物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會(huì)公開。

　　第二十九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)決定。

　　物業(yè)服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。

　　第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列事項(xiàng):(一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔;(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和安全巡查;(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理;(四)庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理;(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù);(六)通知有關(guān)單位維修市政公用設(shè)施;(七)物業(yè)服務(wù)合同確定的其他事項(xiàng)。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并接受價(jià)格主管部門的監(jiān)督檢查。

　　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求提供特約服務(wù)的，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

　　第三十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但是業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

　　第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但物業(yè)服務(wù)合同約定先服務(wù)后收費(fèi)的，從其約定。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月通知對方。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)移交給業(yè)主大會(huì)新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十五條 有關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。

　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝修、市政公用設(shè)施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

　　第三十六條 物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

　　第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。

　　第三十九條 供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行工程施工，應(yīng)當(dāng)在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場的恢復(fù)工作。

　　第四十條 業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。

　　業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及建筑垃圾清運(yùn)方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。

　　第四十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金按照國家有關(guān)規(guī)定籌集，歸業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和大型設(shè)施設(shè)備的更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十二條 進(jìn)行住宅建設(shè)工程招標(biāo)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確按照工程價(jià)款結(jié)算總額百分之五的比例預(yù)留建設(shè)工程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項(xiàng)進(jìn)行約定。建設(shè)工程質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。

　　住宅建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)向施工單位支付工程結(jié)算價(jià)款并預(yù)留保證金。

　　因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費(fèi)用。施工單位不維修也不承擔(dān)費(fèi)用的，建設(shè)單位可以按照合同約定從保證金中支付相關(guān)費(fèi)用。

　　合同約定的保證金預(yù)留期滿后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向施工單位返還保證金。

　　第四十三條 業(yè)主大會(huì)決定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第四十四條 違反本條例規(guī)定，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理行政主管部門給予行政處罰的，由物業(yè)管理行政主管部門依法給予行政處罰。

　　第四十五條 違反本條例規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商、價(jià)格、公安、環(huán)境保護(hù)、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的，由有關(guān)部門依法給予行政處罰。

　　第四十六條 當(dāng)事人對行政機(jī)關(guān)的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第四十七條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為，有關(guān)行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)予以制止和處罰而不予制止、處罰的，由其上級行政機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正;造成嚴(yán)重后果的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附 則

　　第四十八條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地等。

　　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。

　　本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

　　本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　第四十九條 本條例自20xx年1月1日起施行。

物業(yè)管理?xiàng)l例8

　　一 總 則

　　第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

　　第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)。

　　第四條 尊重業(yè)主對物業(yè)共有部分共同管理的權(quán)利，提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)主要通過市場競爭形成。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第五條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

　　二 物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)管理

　　第六條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

　　? 第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，實(shí)行等級收費(fèi)管理制度，今后逐步向分類分項(xiàng)分級的“菜單式”收費(fèi)管理制度過渡，并適時(shí)調(diào)整和定期公布。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。各等級基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件1，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動(dòng)20%。

　　價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對本市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

　　第八條 新建普通住宅物業(yè)銷售之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招投標(biāo)或協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》后10個(gè)工作日內(nèi)持以下材料向價(jià)格主管部門備案：

　　(1)住宅區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)備案表;

　　(2)物業(yè)管理行政主管部門出具的物業(yè)服務(wù)合同備案證明;

　　(3)前期物業(yè)管理協(xié)議選聘審批表或前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中標(biāo)單位確認(rèn)書;

　　(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書正副本復(fù)印件;

　　(5)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件;

　　(6)前期物業(yè)管理委托合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　新建普通住宅物業(yè)銷售時(shí)，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)未在房屋買賣合同中約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的內(nèi)容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

　　前期物業(yè)管理期間變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化的，應(yīng)同時(shí)向價(jià)格主管部門備案。

　　第九條 滿足業(yè)主大會(huì)成立條件業(yè)主大會(huì)尚未成立的，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因成本變化等因素需要調(diào)整的，或因政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在區(qū)鎮(zhèn)組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并約定執(zhí)行。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。

　　第十條 各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、小區(qū)區(qū)域戶型建筑面積全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等非住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執(zhí)行。

　　住宅經(jīng)批準(zhǔn)改變用途用于經(jīng)營的，其物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。

　　業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合管理的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。

　　對少數(shù)公建配套完善、設(shè)施設(shè)備先進(jìn)、運(yùn)行成本高、服務(wù)內(nèi)容超出七級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第十一條 物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　第十二條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)一般由下列因素構(gòu)成：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等;

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;

　　(3)清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　(4)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　(5)秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用;

　　(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

　　(9)管理費(fèi)分?jǐn)?酬金制不含此項(xiàng));

　　(10)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用;

　　(11)法定稅費(fèi)以及合理利潤(或酬金)。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的，不得重復(fù)計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十三條 住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、消防設(shè)施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營性車庫、監(jiān)控安防設(shè)施、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設(shè)備使用的房屋等。

　　非經(jīng)營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務(wù)的車位、車庫。

　　第十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人自辦理房屋交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算(車庫除外，閣樓、獨(dú)立使用的地下室和半地下室等附屬面積按房屋所有權(quán)證登記面積的50%收取);尚未辦理權(quán)屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計(jì)費(fèi)面積。

　　第十五條 物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以由物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　第十六條 新建住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過24個(gè)月的時(shí)期內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按70%交納，優(yōu)惠期超過24個(gè)月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會(huì)成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用，但預(yù)收的期限最長不得超過12個(gè)月。

　　三 汽車停放收費(fèi)管理

　　第十八條 汽車停放費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機(jī)構(gòu)對車位、車庫及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、管理所收取的費(fèi)用。汽車停放費(fèi)一般由下列因素構(gòu)成：

　　(1)管理服務(wù)人員費(fèi)用;

　　(2) 車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;

　　(3)清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　(4)秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　(5)法定稅費(fèi)等。

　　車位租金，是指車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費(fèi)用。

　　第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的汽車停放費(fèi)和車位租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮住宅小區(qū)內(nèi)汽車停放管理服務(wù)平均成本，車位、車庫建設(shè)成本等因素，制定公布汽車停放費(fèi)、車位租金的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并適時(shí)調(diào)整。?

　　第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用、人防的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)區(qū)別車位、車庫的專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車停放費(fèi)和租金。

　　同一車輛停放區(qū)域內(nèi)的汽車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致，地下與地面的汽車停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持合理比價(jià)。

　　第二十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定。

　　業(yè)主大會(huì)成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車所得收益，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立后，收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。

　　第二十二條 汽車停放費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。住宅小區(qū)汽車停放費(fèi)和車位租金具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件2。

　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的汽車停放位，汽車停放費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。完成交付業(yè)主的，自辦理交付手續(xù)之日起，汽車停放費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。合同另有約定的從其約定。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，其汽車停放費(fèi)、租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件2。

　　利用人民防空工程收取的汽車停放費(fèi)、租金收入應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定使用。其管理辦法按照省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條 對進(jìn)入住宅區(qū)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、工程搶修、環(huán)衛(wèi)等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取車輛停放費(fèi)。

　　四 其他服務(wù)收費(fèi)管理

　　第二十五條 特約服務(wù)費(fèi)，是指應(yīng)業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)所收取的費(fèi)用。

　　特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十六條 代辦服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時(shí)，向委托人收取的費(fèi)用。

　　代辦服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由合同雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

　　第二十八條 代收代交費(fèi)用，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)代收代交的費(fèi)用。

　　代收代交費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)偅�已�?jì)入物業(yè)公共服務(wù)成本的不得重復(fù)收取。分?jǐn)傓k法應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂�業(yè)主(含空置房屋的.業(yè)主)、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)倲?shù)額按時(shí)交納代收代交費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定向業(yè)主、物業(yè)使用人預(yù)收一定數(shù)額的費(fèi)用，預(yù)收費(fèi)用與實(shí)際分?jǐn)傎M(fèi)用的差額實(shí)行多退少補(bǔ)，多余部分也可自動(dòng)轉(zhuǎn)為預(yù)付費(fèi)。

　　第二十九條 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，是指業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋時(shí)產(chǎn)生的裝修垃圾運(yùn)送至住宅區(qū)內(nèi)指定的集中點(diǎn)后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)清運(yùn)單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點(diǎn)對其清理處置所發(fā)生的費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積3元/平方米執(zhí)行。

　　第三十條 物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建共用設(shè)施設(shè)備的，建設(shè)及運(yùn)行費(fèi)用的承擔(dān)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的按照約定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門卡等所產(chǎn)生的制作費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利義務(wù)對等原則計(jì)入相應(yīng)的服務(wù)成本;業(yè)主或物業(yè)使用人另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補(bǔ)辦的，可按照補(bǔ)償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費(fèi)。

　　新建住宅小區(qū)實(shí)行門禁出入證(卡)或梯控卡管理的，建設(shè)單位(或物業(yè)服務(wù)企業(yè))不得在房價(jià)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外向業(yè)主、物業(yè)使用人另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)用和日常維護(hù)費(fèi)用，并應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費(fèi)配置不少于4張出入證(含IC卡、梯控卡等)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實(shí)行門禁出入證(卡)管理的，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)為每車配置1張出入證(卡)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時(shí)來訪人員實(shí)行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應(yīng)如數(shù)退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數(shù)額的工本費(fèi)。

　　第三十一條? 利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營的，所得收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒有決定或者約定的，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　五 行為規(guī)范

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，加強(qiáng)價(jià)格自律，規(guī)范服務(wù)行為，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，并接受業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)監(jiān)督履行和最終履行物業(yè)服務(wù)合同的責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督履行，或者向區(qū)鎮(zhèn)、有關(guān)主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)，以及企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門、價(jià)格主管部門的投訴舉報(bào)電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督。

　　新建住宅物業(yè)銷售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)將上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容，在銷售場所的顯著位置公示。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本約束機(jī)制。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)于多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)、經(jīng)營設(shè)施收益、代收代交費(fèi)用等單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費(fèi)收支、經(jīng)營設(shè)施收益收支、代收代交費(fèi)用分?jǐn)偟惹闆r，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、區(qū)鎮(zhèn)的查詢和監(jiān)督，每次公示時(shí)間不少于15天。

　　實(shí)行包干制計(jì)費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建賬，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定公布財(cái)務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。

　　實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用的承擔(dān)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

　　第三十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費(fèi)用。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定，嚴(yán)禁以保證金、押金等形式變相收費(fèi)。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)或只收費(fèi)不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

　　六 監(jiān)督管理

　　第三十八條 價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)對實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為的監(jiān)管。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格主管部門，加強(qiáng)對招投標(biāo)價(jià)格行為及履行合同的監(jiān)督管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第三十九條 價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)予以處罰：

　　(1)超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(2)不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的;

　　(3)采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(4)強(qiáng)制或變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的;

　　(5)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托，代收有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的;

　　(6)不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的;

　　(7)未按法定要求公示或失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營設(shè)施收益收支、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r的;

　　(8)其他違反價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

　　第四十條 價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和本細(xì)則管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的，由上級價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

　　七 附則

　　第四十一條 服務(wù)雙方在本細(xì)則實(shí)施前已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等事項(xiàng)的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。

　　第四十二條 本細(xì)則由市物價(jià)局會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十三條 本細(xì)則自20xx年1月1日起執(zhí)行，《市政府關(guān)于印發(fā)昆山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則的通知》(昆政規(guī)〔20xx〕16號)同時(shí)廢止。

物業(yè)管理?xiàng)l例9

　　第四條　業(yè)主通過業(yè)主會(huì)議或業(yè)主代表會(huì)議選舉成立業(yè)主委員會(huì)，對住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施自治管理。

　　第五條　業(yè)主會(huì)議由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，也可以推選業(yè)主代表，組成住宅區(qū)業(yè)主代表會(huì)議。

　　業(yè)主會(huì)議或業(yè)主代表會(huì)議(以下統(tǒng)稱業(yè)主會(huì)議)必須有代表百分之五十以上表決權(quán)的業(yè)主出席才能召開。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主會(huì)議，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

　　第六條　有下列情形之一的，在市建設(shè)行政主管部門和住宅區(qū)所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在六個(gè)月內(nèi)，組織召開第一次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

　　(一)住宅區(qū)已入住的建筑面積達(dá)到百分之五十;

　　(二)房屋交付使用滿二年。

　　一個(gè)住宅區(qū)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

　　第七條　業(yè)主會(huì)議每年至少召開一次，以投票或其他方式表決。表決權(quán)按建筑面積每平方米一個(gè)表決權(quán)或每一份額一個(gè)表決權(quán)計(jì)。業(yè)主代表按所代表的表決權(quán)行使。

　　經(jīng)持有過半數(shù)以上表決權(quán)的已入住戶提議，可推遲召開第一次業(yè)主會(huì)議，但須在提議中提出推遲召開業(yè)主會(huì)議的具體日期和理由，并且推遲時(shí)間不得超過六個(gè)月。

　　經(jīng)代表百分之二十以上表決權(quán)的業(yè)主提議，可以召開臨時(shí)業(yè)主會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到提議后十日內(nèi)就其所提議題召開臨時(shí)業(yè)主會(huì)議。

　　業(yè)主會(huì)議的決定，以出席會(huì)議的業(yè)主所代表表決權(quán)的過半數(shù)通過。

　　第八條　業(yè)主會(huì)議的職權(quán)：

　　(一)制訂和修改業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約;

　　(二)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員;

　　(三)決定住宅區(qū)有關(guān)公共利益的重大事項(xiàng);

　　(四)聽取和審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)決定;

　　(五)決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并可授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使;

　　(六)審議公共設(shè)施專用基金的使用情況;

　　(七)其他應(yīng)由業(yè)主會(huì)議行使的職權(quán)。

　　第九條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持成立業(yè)主委員會(huì)登記申請書、業(yè)主委員會(huì)委員名單，向所在街道辦事處備案。

　　第十條　業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主會(huì)議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權(quán)的使用人中選出。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模由五至十五人組成，其中設(shè)主任一人，由業(yè)主會(huì)議或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)對業(yè)主會(huì)議負(fù)責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集，召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定須全體委員過半數(shù)同意。

　　業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期三年，可連選連任。

　　第十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　　(一)審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計(jì)劃;

　　(二)召集和主持業(yè)主會(huì)議，并報(bào)告年度工作;

　　(三)根據(jù)業(yè)主會(huì)議授權(quán)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

　　(四)審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設(shè)施的報(bào)告;

　　(五)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

　　(六)監(jiān)督、指導(dǎo)、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的管理、服務(wù)工作;

　　(七)督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和房屋公共維修金;

　　(八)協(xié)調(diào)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

　　業(yè)主委員會(huì)不得直接從事以營利為目的的經(jīng)營活動(dòng)。

　　第十二條　業(yè)主公約由第一次業(yè)主會(huì)議制定。

　　業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約的有關(guān)內(nèi)容。

　　第十三條　業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　(一)業(yè)主會(huì)議的召集程序、方式及決定重大事項(xiàng)的方式;

　　(二)使用住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施和房屋共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利與義務(wù);

　　(三)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利;

　　(四)業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán);

　　(五)物業(yè)各項(xiàng)維修和管理費(fèi)用的繳交;

　　(六)業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;

　　(七)違反業(yè)主公約的責(zé)任;

　　(八)其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　第三章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第十四條　從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)取得國家規(guī)定資質(zhì)資格，并在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　第十五條　鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)采用招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同應(yīng)當(dāng)于簽訂之日起三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)市建設(shè)行政主管部門備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的專項(xiàng)業(yè)務(wù)聘用有相應(yīng)資質(zhì)的專營公司或?qū)Ｈ顺袚?dān)，可對業(yè)主委員會(huì)委托的項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營。

　　第十六條　當(dāng)事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　(一)房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新;

　　(二)住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新;

　　(三)綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);

　　(四)停車場地的管理;

　　(五)維護(hù)公共秩序;

　　(六)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的管理;

　　(七)物業(yè)檔案資料的保管和移交。

　　第十七條　在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(二)擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途和改變房屋外貌;

　　(三)占用、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備以及擅自移裝共用設(shè)備;

　　(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物;

　　(五)排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

　　(六)不按指定地點(diǎn)停放車輛;

　　(七)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)的上述行為，有權(quán)予以勸阻、制止，要求恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。

　　第十八條　任何單位和個(gè)人在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋沒或維修供電、給排水、排污，煤氣、郵電通訊等管道管線，應(yīng)按規(guī)定報(bào)有關(guān)部門審批，并與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀或賠償損失的事項(xiàng)簽訂協(xié)議后，方可施工。

　　第十九條　凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　第二十條　住宅區(qū)的管理維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分;

　　(一)房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān);

　　(二)房屋的共用部位、共用設(shè)備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，維修費(fèi)用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責(zé)任劃分與費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)定，從房屋公共維修金中支出;直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用;

　　(三)開發(fā)建設(shè)單位投資的公共設(shè)施管理、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，維修、更新改造費(fèi)用從公共設(shè)施專用基金中支出;

　　(四)政府投資的公共設(shè)施的管理、維修、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門或?qū)�業(yè)部門負(fù)責(zé)，也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，并支付相應(yīng)費(fèi)用;

　　(五)住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理、維護(hù)、維修、更新改造等責(zé)任不明確的，由市建設(shè)行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門共同確定。

　　第二十一條　房屋公共維修金由業(yè)主繳納，按棟號或梯號專款專用，不得挪作他用，并應(yīng)按棟號或梯號設(shè)立維修金檔案。

　　公共設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位一次性繳納設(shè)立。

　　公共設(shè)施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。政府指導(dǎo)價(jià)由市物價(jià)管理部門按小區(qū)類別、樓字類型、服務(wù)項(xiàng)目核定，并報(bào)市人民政府備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供的特約服務(wù)，物價(jià)管理部門有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按規(guī)定執(zhí)行;沒有規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由雙方當(dāng)事人約定。

　　物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的'項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

　　第二十三條　住宅區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，由物業(yè)管理企業(yè)按委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)等費(fèi)用。

　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依據(jù)城市管理有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，并支持物業(yè)管理企業(yè)按照市政府有關(guān)部門的要求開展各項(xiàng)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)助居民委員會(huì)依照《中華人民共和國城市居民委員會(huì)組織法》的規(guī)定開展相關(guān)工作。

　　第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)處理業(yè)主及使用人對物業(yè)管理的投訴。

　　市建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投訴。

　　第四章　物業(yè)的前期管理與移交

　　第二十六條　開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)和設(shè)備安裝過程中，應(yīng)具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設(shè)施以及便于開展物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)功能。

　　第二十七條　開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

　　第二十八條　開發(fā)建設(shè)單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　業(yè)主委員會(huì)成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，委托管理的應(yīng)提供物業(yè)管理所需的工程建設(shè)檔案資料。

　　第二十九條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交下列工程建設(shè)檔案資料：

　　(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

　　(二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;

　　(三)地下管網(wǎng)竣工圖;

　　(四)各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖;

　　(五)環(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗(yàn)收資料;

　　(六)其他必要資料。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在簽訂物業(yè)管理委托合同后十日內(nèi)，將前款規(guī)定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后的十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交原保管的資料。

　　第三十條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在移交工程建設(shè)檔案資料的同時(shí)，按建設(shè)總投資的百分之二，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)的公共設(shè)施專用基金，由業(yè)主委員會(huì)設(shè)專帳管理。市建設(shè)行政主管部門對公共設(shè)施專用基金的劃撥和使用情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　第三十一條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交已分?jǐn)傆?jì)費(fèi)到戶的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。

　　第五章　法律責(zé)任

　　第三十二條　開發(fā)建設(shè)單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰：

　　(一)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織召開第一次業(yè)主會(huì)議的，責(zé)令其限期組織召開;逾期仍不組織召開的，可處以五千元以上三萬元以下的罰款。

　　(二)不按規(guī)定移交工程建設(shè)資料、劃撥公共設(shè)施專用基金、移交物業(yè)管理用房的，責(zé)令其限期改正，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第三十三條　違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰：

　　(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書或超越其資質(zhì)等級范圍，從事物業(yè)管理服務(wù)的，沒收違法所得，并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變公共設(shè)施專用基金和房屋公共維修金及物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令改正，并可處以二千元以上二萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)等級證書。

　　第三十四條　違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由城監(jiān)支隊(duì)根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途，占用、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備以及擅自移裝共用設(shè)備;責(zé)令恢復(fù)原狀，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

　　(二)擅自改變房屋外貌，責(zé)令改正，并可處以一千元以上三千元以下罰款。

　　(三)不按指定地點(diǎn)停放車輛，責(zé)令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。

　　(四)在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，未與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀或賠償損失的事項(xiàng)簽訂協(xié)議就施工的，責(zé)令其改正，并可處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第三十五條　業(yè)主或使用人不按合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋公共維修金和規(guī)定的其他費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)協(xié)助催繳。逾期仍不繳納的，由物業(yè)管理企業(yè)按合同約定收取違約金;合同沒有約定的，可按日加收所欠繳費(fèi)用千分之三的違約金。逾期六個(gè)月仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可停止服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，造成業(yè)主、使用人損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第三十六條　當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第六章　附則

　　第三十七條　本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

　　(一)共用部位，是指住宅區(qū)內(nèi)一幢建筑物內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、散水面、屋面等部位。

　　(二)共用設(shè)備，是指住宅區(qū)內(nèi)一幢建筑物內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門等設(shè)備。

　　(三)公共設(shè)施，是指住宅區(qū)內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車場庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窖井、化糞池、垃圾箱、規(guī)定標(biāo)識、建筑智能系統(tǒng)等設(shè)施。

　　第三十八條　工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等非住宅區(qū)的物業(yè)管理可參照本條例執(zhí)行。

　　第三十九條　市人民政府可根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

　　本條例的具體應(yīng)用問題由市人民政府負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十條　本條例自1999年1月1日起施行。

物業(yè)管理?xiàng)l例10

　　認(rèn)真執(zhí)行業(yè)主會(huì)議事規(guī)則，增強(qiáng)業(yè)主自律的自覺性。

　　自覺遵守業(yè)主公約，共同維護(hù)小區(qū)公共利益。

　　依法使用房屋，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。

　　人人關(guān)注物業(yè)管理，人人尊重物業(yè)服務(wù)。

　　認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，依法規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。

　　路為國脈，法系民生

　　路暢平安行，人和國家興

　　今天不愛路，明天路難行

　　修路得民心，護(hù)路順民意

　　打造平安公路，構(gòu)建和諧社會(huì)

　　我以我心愛公路，我以我行護(hù)安全

　　噪公路建房屋，住得安全又舒服

　　公路受國家保護(hù)，公路要家愛護(hù)

　　保護(hù)公路是責(zé)任，愛護(hù)公路是美德

　　損壞公路要報(bào)告，私自逃逸受處罰

　　公路為生活提速，安全靠你我保護(hù)

　　護(hù)路是我的職責(zé)，愛路是你的義務(wù)

　　路橋承重有限度，貨車裝載應(yīng)知足

　　超限運(yùn)輸猛于虎，毀路斷橋百姓苦

　　公路連接千萬家，暢潔綠美靠家

　　加強(qiáng)公路路政管理，創(chuàng)建和諧交通環(huán)境

　　愛路源于一點(diǎn)一滴，護(hù)路始于一舉一動(dòng)

　　加強(qiáng)路網(wǎng)運(yùn)行管理，服務(wù)公眾便捷出行

　　建養(yǎng)并重，科技興路，依法管理，保障暢通

　　文明行掠腳下起步，愛路護(hù)掠你我做起

　　把我的.愛心鋪在路上，把您的關(guān)心留在路上

　　提升養(yǎng)護(hù)管理水平，提高通行保障能力，提供優(yōu)質(zhì)出行服務(wù)

　　安全和暢通的法律保障

　　損壞、非法占用或非法利用公路、公路用地和公路附屬設(shè)施

物業(yè)管理?xiàng)l例11

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。

　　業(yè)主大會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。

　　二、進(jìn)一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費(fèi)。

　　物業(yè)管理費(fèi)的收取，多年以來一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一，主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度大。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《條例》從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責(zé)任。

　　《條例》規(guī)定，建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置7%的物業(yè)管理用房；國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　四、住房共用部位維修資金要專款專用，維修保證金得以規(guī)范。

　　業(yè)主應(yīng)交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專項(xiàng)維修資金。《條例》規(guī)定，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專門用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)與社區(qū)、街道的關(guān)系。

　　社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì)公共性。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體。但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會(huì)的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)之間是互相依存、相他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的'高度同一。

　　六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關(guān)系。

　　針對目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照市場規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費(fèi)的不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。這意味著自來水公司、供電公司、燃?xì)夤�司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問題，保障了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　七、進(jìn)一步規(guī)范了住房維修資金制度。

　　購房款是一次性交納的購買房屋產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)是用于住宅區(qū)的日常管理的費(fèi)用，而專項(xiàng)維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用。因此《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專項(xiàng)維修資金。同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理經(jīng)營用房進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)所得收益，也應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理?xiàng)l例12

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《民法通則》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。

　　第二條 本市市區(qū)（指崇川區(qū)、港閘區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，暫不含通州區(qū)）內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理，適用本細(xì)則。

　　第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

　　第四條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理與監(jiān)督工作，制定市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法及相關(guān)政策規(guī)定；區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的實(shí)施和監(jiān)督管理工作。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

　　第六條 根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第七條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定《南通市市區(qū)普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（見附表一，該標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價(jià)，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)的規(guī)模、特點(diǎn)和實(shí)際情況在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上上浮不超過20%，下浮不限。）、《南通市市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（見附表二，該標(biāo)準(zhǔn)為最高限價(jià)，下浮不限）。

　　第八條 業(yè)主大會(huì)成立之前的普通商品住房（指除各類別墅、酒店式公寓等高檔住宅以外的商品住房）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及住宅區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。開發(fā)建設(shè)單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)；通過招投標(biāo)競爭方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并向區(qū)價(jià)格主管部門備案。物業(yè)管理主管部門在辦理《前期物業(yè)管理合同》備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)、備案證明。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在商定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以根據(jù)《南通市市區(qū)普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合住宅小區(qū)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，進(jìn)行自主選擇和組合，最終確定住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。凡《南通市市區(qū)普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容，或者由于成本因素需須提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公開征詢業(yè)主意見，經(jīng)區(qū)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　第十條 已具備成立業(yè)主委員會(huì)條件但尚未成立業(yè)主委員會(huì)的普通商品住房，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開方式征得50%以上業(yè)主同意，并報(bào)區(qū)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　第十一條 已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市價(jià)格主管部門公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商議定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。

　　第十二條 拆遷安置房、保障性商品房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（通政發(fā)[20xx]59號）文執(zhí)行。

　　業(yè)主自管物業(yè)的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)討論確定，并報(bào)區(qū)價(jià)格主管部門備案。

　　由居委會(huì)直接管理物業(yè)的住宅小區(qū)，環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理等維護(hù)費(fèi)用按市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十三條 普通商品住房以外的住宅及各類非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。

　　第十五條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等可納入代收代繳交費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列賬，合理分?jǐn)偅�具體分?jǐn)傓k法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照入住通知書（符合竣工驗(yàn)收條件）約定的房屋交付時(shí)間，作為繳交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始時(shí)間。

　　對于前期物業(yè)服務(wù)，企業(yè)可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣（租賃）合同約定分期預(yù)收，預(yù)收時(shí)間一般不超過半年。合同另有約定的，從其約定。

　　第十七條 納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。

　　分期開發(fā)建設(shè)、分批交付使用的物業(yè)，期間的.物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按物業(yè)服務(wù)合同約定繳納。

　　因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置半年以上的物業(yè)，應(yīng)按不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移前及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　物業(yè)出租或以其它方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人繳納，業(yè)主負(fù)最終繳納責(zé)任。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營所得的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營成本后，其30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)、70%納入住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主大會(huì)成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營所得的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營成本后的剩余部分,應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按業(yè)主大會(huì)決定并合同約定使用。

　　第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取房屋裝修押金、保證金。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在經(jīng)營場所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每年向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支及利用共用、共有設(shè)施經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的監(jiān)督。

　　第二十一條 市、區(qū)價(jià)格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門，必須加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價(jià)格行政主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

　　第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

　　第二十三條 本辦法由市價(jià)格主管部門、市物業(yè)主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

物業(yè)管理?xiàng)l例13

　　通過這段時(shí)間對物業(yè)管理?xiàng)l例的學(xué)習(xí)，對物業(yè)行業(yè)管理和相關(guān)法律法規(guī)、責(zé)任、義務(wù)的界定有了更深刻的理解：

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。

　　業(yè)主大會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。《條例》明確了業(yè)主產(chǎn)權(quán)人在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的界定；《條例》規(guī)定，物業(yè)管理的重大事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)討論和決定，業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。

　　二、進(jìn)一步規(guī)范和明確了物業(yè)管理及糾紛事宜--引入第三方評估公司

　　條例第七條明確寫出業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動(dòng)，此項(xiàng)可以使物業(yè)管理過程中平衡各方關(guān)系，各項(xiàng)事宜均可落地實(shí)施。

　　三、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)與社區(qū)、街道的關(guān)系。

　　社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì)公共性。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區(qū)委員會(huì)在性質(zhì)、職能、權(quán)利基礎(chǔ)等多個(gè)方面，都存在著根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的.權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理服務(wù)范圍，并經(jīng)工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會(huì)的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。

　　他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區(qū)建設(shè)，尤其在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì)、社區(qū)委員會(huì)、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標(biāo)上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區(qū)委員會(huì)的認(rèn)識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

　　要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)共同努力，只有物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng)造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。

　　通過對物業(yè)管理的條例的學(xué)習(xí)，和以往工作經(jīng)驗(yàn)的進(jìn)行對照總結(jié)，能夠深刻的了解自己工作中的不足，進(jìn)行及時(shí)查漏補(bǔ)缺。

物業(yè)管理?xiàng)l例14

　　明確小區(qū)公共部位經(jīng)營所得應(yīng)建帳管理

　　電梯廣告收入、墻體外立面戶外廣告收入以及小區(qū)內(nèi)劃線停車位的收入，這些每天由物業(yè)公司運(yùn)作的項(xiàng)目，在大部分業(yè)主眼中都是一筆糊涂賬。

　　《條例》第25條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，直接用于共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修金，以及彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足等其他需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的應(yīng)單獨(dú)列帳，業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)接受社居委的監(jiān)督。

　　將欠交物業(yè)費(fèi)行為與個(gè)人信用掛鉤

　　據(jù)悉，目前很多小區(qū)的'物業(yè)費(fèi)收繳率不高，欠費(fèi)直接影響物管企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，也侵害了誠信的交費(fèi)業(yè)主的利益，不利于物業(yè)管理區(qū)域的管理。為此，《條例》第34條規(guī)定：業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業(yè)主委員上門催交物業(yè)費(fèi)的職能。同時(shí)可在小區(qū)內(nèi)公示"老賴"名單的做法。對于逾期不交納的，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　《條例》第41條規(guī)定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個(gè)人信用掛鉤，有可能會(huì)限制其在今后的信貸等方面的行為。

物業(yè)管理?xiàng)l例15

　　按《征求意見稿》規(guī)定，今后物業(yè)的定價(jià)將分政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種模式確定。

　　保障性住房物業(yè)管理實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，放開保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的應(yīng)考慮保障對象的.經(jīng)濟(jì)承受能力，同時(shí)建立補(bǔ)貼機(jī)制;非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)有義務(wù)阻止業(yè)主私改住房

　　小區(qū)中業(yè)主私敲承重墻，私挖地下室等行為將得到遏制。《條例(征求意見稿)》中規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)業(yè)主有可阻止業(yè)主損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);將不具備防水條件的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房或者廚房的上方;破壞或者擅自改變房屋外觀;在住宅區(qū)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，排放有毒、有害物質(zhì);亂丟垃圾，高空拋物等行為。

　　業(yè)主飼養(yǎng)國家禁止飼養(yǎng)的大型犬類等寵物;發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲，影響鄰居采光、通風(fēng);法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約禁止的其他行為。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)業(yè)主有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失。

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