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房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識總結(jié)
總結(jié)是對取得的成績、存在的問題及得到的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)等方面情況進(jìn)行評價(jià)與描述的一種書面材料，它可以幫助我們總結(jié)以往思想，發(fā)揚(yáng)成績，我想我們需要寫一份總結(jié)了吧。那么你知道總結(jié)如何寫嗎？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識總結(jié)，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識總結(jié) 1
一、房地產(chǎn)的概念
▲房地產(chǎn)的含義
房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：
a) 土地
b) 建筑物及地上附著物
c) 房地產(chǎn)物權(quán)
注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。
▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。
▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異
房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地
段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：
a) 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；
b) 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；
c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。
差異包括幾個(gè)方面：
a) 二者屬性不同；b) 二者增值規(guī)律不同；c) 權(quán)屬性質(zhì)不同；d) 二者價(jià)格構(gòu)成不同。
二、房地產(chǎn)的特征
▲房地產(chǎn)的自然特征
a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 資源的有限性；d) 物業(yè)的差異性。
▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征
a) 生產(chǎn)周期b) 資金密集性c) 相互影響性d) 易受政策限制性e) 房地產(chǎn)的增值性
注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分——--土地。
三、房地產(chǎn)的類型
按用途劃分：
a) 居住房地產(chǎn)b) 商業(yè)房地產(chǎn)c) 旅游房地產(chǎn)d) 工業(yè)房地產(chǎn)e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)
房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：
低層住宅為1-3層?
多層住宅為4-6層?
小高層住宅為7-11層
中高層住宅為12-16層?
16層以上為高層住宅
房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？
凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)
1 鋼結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。
2 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造
3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物
4 混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造
5 磚木結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的
6 其它結(jié)構(gòu) 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等
五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞
1、常用名詞
◆五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；
◆兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；
◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；
◆房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；
◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；
◆二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場；
◆三級市場：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場；
◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；
◆土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用；
◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；
◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；
◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；
◆總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；
◆建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；
◆總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；
◆容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）
◆建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
◆建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）
◆綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）
◆綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率；
◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；
◆套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；
◆套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的.計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定：
A、 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；
B、 煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；
C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；
D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。
單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積 按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。
◆公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；
◆實(shí)用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；
◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；
◆公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；
各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。
◆得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽臺建筑面積。
套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。
◆道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。
◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。
◆玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。
◆期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
◆現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指沒有裝修的房。
◆業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。
◆會所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費(fèi)使用；超級會所則適當(dāng)對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費(fèi)用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對外開放，保證了業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。
◆入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。
◆契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。
征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。
（1）國有土地使用權(quán)出讓；
（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)予、交換；
（3）房屋買賣；
（4）房屋贈(zèng)予。
2、房子的種類
◆安居房指實(shí)施國家安居（或康居）工程而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。
◆經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。
◆使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。
◆產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。
◆商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。
◆集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。
集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。
◆公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。
◆空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。
六、房地產(chǎn)面積的測算
1、 計(jì)算全部建筑面積有哪些？
1） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。
2） 屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。
3） 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。
4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。
5） 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。
6） 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。
7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。
8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
9） 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
10） 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。
11） 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
12） 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。
13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
14） 依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。
15） 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。
2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？
1） 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。
2） 獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。
3） 未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。
4） 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。
5） 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。
3、不計(jì)算建筑面積的有那些?
1） 空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。
2） 檢修、消防等室外爬梯。
3） 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。
4） 建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。
5） 舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。
6） 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。
4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>
應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
5、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>
不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。
房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識總結(jié) 2
一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識
1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(又稱不動(dòng)產(chǎn))。
2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：
單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體
3、房地產(chǎn)的特征：
a、房地產(chǎn)位置的固定性(土地不可移，房屋也不可動(dòng))；
b、房地產(chǎn)地域的差別性(每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同)；
c、房地產(chǎn)的高值、耐久性(價(jià)格貴、土地永久的)；
d、房地產(chǎn)的保值、增值性(貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值)；
4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱(占有、使用、收益、處分等權(quán)利)。
5、房屋分類：
a、功能用途：居住用房(小區(qū)、高品住宅)、工業(yè)用房(廠房、倉庫)、商業(yè)用房(門面、商場)、辦公用房(寫字樓)、行政用房(軍事、學(xué)校等單位用房及城市)；
b、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；
c、所有權(quán)歸屬：公房(直管公房和自管公房等)和私房；
6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱(使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利)。
7、土地分類：
a、開發(fā)利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；
8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：
a、土地開發(fā)；
b、房屋建設(shè)、維修、管理；
c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓；
d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃；
e、房地產(chǎn)抵押貸款；
f、房地產(chǎn)市場；
9、土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利(指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利)。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a)農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b)城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。
土地使用獲得的方式：
劃拔：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場等市政建設(shè)工程；
出讓：從國家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議(如200-250萬/畝)、招標(biāo)(提出底價(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得)、拍賣(價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得)；
10、房地產(chǎn)市場：
a、一級市場：以土地為體(亦稱土地市場、土地交易市場)；
b、二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者(新建商品房的買賣市場)；
c、三級市場：房屋在消費(fèi)市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑(二手房)；
11、土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個(gè)人。
12、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。
地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)；
地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；
抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；
租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；
13、土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用權(quán)出讓年限：
a、居住用地70年；
b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；
c、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國家指定的則遵照執(zhí)行；
2)土地使用年限到期后如何處理：
a、國家有權(quán)無條件的收回該土地；
b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房；
c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。
PS：b、c條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無條件收回；
14、商品房：開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。
商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。
15、商品房的預(yù)售制度：五證二書
五證：〈國有土地使用證〉、〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、
〈建設(shè)工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證〉
二書：〈質(zhì)量保證書〉、〈使用說明書〉兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購房人提供的對商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，非常建設(shè)等。
17、樓花：指已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時(shí)間長，價(jià)格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價(jià)。
18、炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋。(現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，交5%的營業(yè)稅，為了控制炒房)
19、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。(價(jià)格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量)
20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。(即買即入住、價(jià)格高、戶型過時(shí)、選擇空間不大)
21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房(帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性)。不是人人可以買到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的.條件，經(jīng)過排號購買。xx房口，25歲以上，65㎡以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購買，65㎡以外以商品房價(jià)購買，5年后才能轉(zhuǎn)賣)。
22、二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。
23、誠意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)(一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾)。
24、定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣(能擔(dān)保債權(quán)人的作用)不能返還。
25、訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。
26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門進(jìn)去的地方，開門區(qū)域。
27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。
28、純辦公樓：專為各類公司日常運(yùn)作提供辦公活動(dòng)的大樓。
29、綜合樓：居家、辦公、商場、集合一體的大樓。
30、商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。
31、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE(聯(lián)體別墅、單排別墅)。
32、SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國(也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài))。
33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主(或使用人)的委托，對物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管理，并向業(yè)主(或使用人)提供高效、周到服務(wù)的行為。
34、物業(yè)管理內(nèi)容：對房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。
35、業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。
36、業(yè)主代表大會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。
37、業(yè)主委員會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。
38、一次性付款：指購房戶在購買商品房時(shí)，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。
39、分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款(針對期房)，交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。
40、銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保(一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年)。
41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金(門面不行)。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個(gè)人繳存；二是由職工所在單位繳存；
42、個(gè)人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。
43、契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房價(jià)的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收(普通住宅：2%、非普通住宅：4%)。
44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金(普通住宅：2%；電梯房、門面：3%)。
45、生地：指未經(jīng)開發(fā)，尚未開成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。
46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格(一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價(jià)格，各層的差價(jià)幾十~幾百元)。
47、基價(jià)：即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。是針對房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒有關(guān)系(樓層、朝向不同價(jià)格也不同)。
48、均價(jià)：即物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià))。
49、成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按照建筑公有住宅的平均成本測定的價(jià)格。
包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； C、建安工程費(fèi)；D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；E、管理費(fèi)； F、貸款利息； G、稅金；
二、建筑基礎(chǔ)知識：
1、三通一平：是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。
2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Α⒌缆吠ê屯恋仄秸?/p>
3、占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積。
4、建筑面積：指建筑物外墻(柱)勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。
5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。
6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和(在住房買賣中，一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格)。
7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成：一)室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等；二)套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積。
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。
8、實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
9、計(jì)租面積：住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算。
10、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)
11、容積率：總建筑面積/總用地面積(多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低)
12、建筑密度：基底面積之和/總占地面積*100%
13、綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
公式：植被垂直面積/占地面積*100%
14、綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。
綠化覆蓋率>綠化率(綠化所占面積)>綠地率
15、得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積(銷售面積)之比
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積
套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
16、開間：住宅房子的橫向?qū)挾取?進(jìn)深：住宅的實(shí)際長度。
17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。
18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。
19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。
20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。
21、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。
22、錯(cuò)層：房內(nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。
23、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻(四面不能動(dòng)，梁柱都不能動(dòng))。
24、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。
鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年 磚混結(jié)構(gòu)：40-60年 磚木結(jié)構(gòu)：30-50年 其他：15年以下
26、土地計(jì)量單位：
1平方公里=100萬平方米(km2) 1公頃=1萬平方米(hm2)
1公頃=15畝 1畝=667平方米
27、住宅的樓層劃分的規(guī)定：
低層住宅為：1-3層 多層住宅為：4-6層中高層住宅：7-9層
高層住宅為：10-30層 超高層住宅為：40層以上
三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識：
1、房地產(chǎn)開發(fā)：在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。
2、土地開發(fā)：將生地(不具備使用條件的土地)開發(fā)成可供使用的土地。
3、房屋開發(fā)：由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。
4、房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將生地開發(fā)成熟地(具備使用條件)，然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。
5、房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。
6、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)等設(shè)施。
7、給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)(上下水道)，排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理、排放工程。
8、土地國家所有權(quán)：指作為土地所有者的國家，對自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
9、土地集體所有權(quán)：指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
10、房屋的所有權(quán)：對房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。
11、土地所有權(quán)：指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。
法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、壟斷、擁有對土地支配的權(quán)利。
經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。
四、其它內(nèi)容須知：
1、辦理銀行按揭合同需出示：
1)個(gè)人身份證及復(fù)印件各3份，結(jié)婚證或流動(dòng)人口未婚證明；
2)首期購房款(不低于30%，二次購房者首付不低于40%)購房人已付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件；
3)購房者或配偶單位的工資收入證明；
4)與開發(fā)商簽訂的購房合同；
5)開戶銀行開戶的活期存折并含有3個(gè)月的按揭款；
6)個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù)；
7)委托銀行扣收購房房款協(xié)議書；
8)住房抵押承諾書；
9)貸款申請書。
2、辦理銀行按揭需交的費(fèi)用：
1)保險(xiǎn)費(fèi)(保險(xiǎn)費(fèi)率1-10年0.5%、11-20年0.45%貸款額)(交保險(xiǎn)公司)；
2)抵押費(fèi)，貸款額3%(交房地產(chǎn)局)；
3)律師見證費(fèi)，貸款額1.8%(交律師事務(wù)所)；
4)備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同20元(交房地產(chǎn)局)；
5)印花稅，每份合同10元(交房地產(chǎn)局)；
6)按揭資料費(fèi)，每份合同40元(交銀行)；
3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額。
1)職工購買、建造、翻修、大修自住住房；
2)職工離、退休時(shí)；
3)完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；
4)戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；
5)償還購房貸款本息的；
6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。
4、公積金貸款是有限額規(guī)定的：
1)貸款額不能超過25萬元的最高上限；
2)貸款額不能超出你住房公積帳戶儲存余額的5倍；
3)貸款額不能超出總房款的70%；
5、預(yù)售房的條件：
1)土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證；
2)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
3)投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20%以上(不含土地出讓金)；
4)施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；
5)竣工驗(yàn)收前；
五、附加內(nèi)容(房地產(chǎn)營銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識)：
1、房地產(chǎn)銷售行業(yè)：
它是一個(gè)精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個(gè)較靈活、廣泛、綜合性的一個(gè)行業(yè)。
2、有正確的價(jià)值觀：價(jià)值觀——信念——期望——態(tài)度——行動(dòng)目標(biāo)
3、行動(dòng)過程：執(zhí)行——核心價(jià)值——中程目標(biāo)——短期目標(biāo)——每日工作計(jì)劃
4、忌語：大概不能肯定的語言
五聲四語：迎客聲——稱呼聲——致謝聲——送客聲
反對四語：蔑視語——煩躁聲——否定語——斗氣語
5、建筑面積必須高于2.2米(低于2.2米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權(quán))，建筑如配套游泳池、車庫等不算面積)；
6、朝向：一般以客廳陽臺的朝向?yàn)闇?zhǔn)。
7、商圈：稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。
分為：核心商圈：以大型商場為中心，人口占60-80%，價(jià)格高；次級商圈：擁有客戶占20%；
邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價(jià)格低。
8、商業(yè)飽和度：是測量一個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要方式。
IRS：商業(yè)飽和度
C：主要客戶指數(shù)
RE：每一個(gè)顧客平均購買量
RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營面積
IRS=(C*RE)/RF
9、嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：
1)價(jià)格組成=土地成本價(jià)格+建安成本+利潤+管理費(fèi)用(國民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī))；
2)影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場供求、品牌、銷售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制；
3)影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)；
4)多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走價(jià)格越高，越往上景觀越好；
5)影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位(業(yè)態(tài)定位)、消費(fèi)群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對每一個(gè)鋪位影響因素：位置、面積(面積小、面積消費(fèi)群體多，價(jià)格高)、樓層、鋪型(柱、開間、阻擋)、配套設(shè)施。
10、遞名片技巧：
1)當(dāng)你與客戶談判時(shí)，客戶感興趣時(shí)，你遞上名片客戶對你印象深，認(rèn)知度；
2)當(dāng)客戶快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶會準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你；
11、遞資料準(zhǔn)確時(shí)間：
1)當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請他了解；
2)當(dāng)你遞名片時(shí)，一起遞給他；
3)如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他；
12、市場調(diào)查目的，其實(shí)反映市場現(xiàn)狀：
1)了解競爭樓盤；
2)了解消費(fèi)需求；
3)了解消費(fèi)行情；
4)為策劃、銷售提供依據(jù)
具體調(diào)查內(nèi)容：
a)產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位(做什么，業(yè)態(tài)定位)、鋪型、配置(電
梯、空調(diào)、水電表)、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營時(shí)間；
b)配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；
c)價(jià)格調(diào)查：銷售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格(臨街與內(nèi)街價(jià)格)；
具體調(diào)查方式：問卷、街訪(入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門)、專家訪談、市場客戶訪談；
具體調(diào)查對象：市場、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點(diǎn)
具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場所、酒店、學(xué)校、交通(人流、車流、公交車、長途車)
13、風(fēng)水與房地產(chǎn)營銷：南向房間特征(通風(fēng)時(shí)間長、日照時(shí)間長、不易發(fā)霉、冬暖夏涼)。
風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈(建筑物的朝向的陰陽取舍。陰：山之南、水之北；陽：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng))
14、建筑顏色：紅色——象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。
16、使用率=實(shí)用面積/建筑面積
小高層的使用率小于多層：60-70%
高層的使用率小于小高層：80%以上
寫字樓的使用率小于高層：50-60%
17、產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證(集資房是沒有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓，在國家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租)。
19、綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常小的一個(gè)方面。
環(huán)境：周邊所表現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。一個(gè)樓盤的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設(shè)施、日照、朝向。
20、價(jià)格：昂貴、便宜
1)加權(quán)比較法：在價(jià)格上及對手比較加X%或減X%，不超過1；如對方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡；
2)盈虧平衡法
3)經(jīng)驗(yàn)評估法：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來測標(biāo)，價(jià)格阻力位針對顧客來說，內(nèi)容包括：均價(jià)、起價(jià)(作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對于大型樓盤、而小規(guī)模樓
盤不宜采用低開高走)、最高價(jià)(最好的樓層肯定是最高價(jià))、垂直價(jià)格(一般金三銀四銅五鐵六，超過27米空氣質(zhì)量越差)、價(jià)格的可塑性(有
品牌價(jià)值的空間)、目標(biāo)價(jià)格(自我實(shí)現(xiàn)的價(jià)格)。
21、價(jià)格構(gòu)成：
1)土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)(了解地質(zhì)結(jié)構(gòu))；
2)公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(統(tǒng)稱土地成本)；
3)建安成本(土建成本)； 4)管理成本(包括營銷預(yù)算成本)；
5)融資成本(利息)； 6)稅收費(fèi)用； 7)利潤；
22、銷控：
內(nèi)部認(rèn)購：二八理論：好5%、次15%、差80%；三七理論：好10%、次20%、差70%；
公開銷售：用于調(diào)節(jié)控制銷售進(jìn)度，先銷次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。
包括：強(qiáng)銷期(尋找熱銷勢頭)、持銷期(也叫調(diào)整期，合理安排)、沖刺期、掃尾期。
23、建筑品質(zhì)：
1)施工方的資質(zhì)；
2)圖紙：設(shè)計(jì)方案，采光通風(fēng)是否符合國家規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)查，研究；
3)建筑材料：質(zhì)量好壞，是否環(huán)保產(chǎn)品?
25、金字塔型：
小盤：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色；
營銷手法：營銷突圍，側(cè)翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶消費(fèi)場所。如俱樂部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過派人進(jìn)入上述場所與期接觸、吸引顧客、實(shí)行營銷，節(jié)省廣告費(fèi)及其它費(fèi)用。
26、項(xiàng)目定位：了解最大化的消費(fèi)群體——再了解消費(fèi)型態(tài)——得出需求——市場產(chǎn)品
28、國家標(biāo)準(zhǔn)容積率：
1)別墅1-0.8，一般是0.8； 2)高檔小區(qū)2-2.5；
3)中檔小區(qū)3；4)低檔小區(qū)4；
一類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，整個(gè)環(huán)境良好；
二類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，環(huán)境不良好；
三類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局不完整，環(huán)境差；
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