商業(yè)地產(chǎn)策劃方案

時間：2021-12-07 14:28:30 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案我要投稿

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案

　　一、策劃方案的簡介

　　根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動方案。行動方案要細(xì)致、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營銷優(yōu)勢。策劃的目的就是為了銷售，企業(yè)的生產(chǎn)，管理都要圍繞銷售這個中心。銷售主體是市場，市場主體是人；人都有不同思維習(xí)慣和審美，把握好人這個主體，并滿足其購買需求，服務(wù)好。才能夠使企業(yè)形象得到樹立。因此，站在消費(fèi)者的角度去思考，并做好相關(guān)銷售服務(wù)工作，才能夠留住客戶。才會獲得更多的份額，效益才會得到最大化。做好市場的關(guān)鍵在明確的定位，建立健全一套符合市場需求的售前、售中、售后體系，保證我們的企業(yè)形象、產(chǎn)品品牌得到一個有效、健康的運(yùn)行，為我們打開市場之門鋪就一條金色的營銷大道，為企業(yè)形象、品牌樹立、消費(fèi)的滿意鍛造一個堅實(shí)的基礎(chǔ)。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)策劃方案（精選7篇）

　　為了確保事情或工作有序有效開展，常常需要預(yù)先制定方案，方案是計劃中內(nèi)容最為復(fù)雜的一種。那么應(yīng)當(dāng)如何制定方案呢？下面是小編為大家整理的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案（精選7篇），希望能夠幫助到大家。

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案1

　　一、招商項(xiàng)目研究

　　重點(diǎn)是與招商項(xiàng)目有關(guān)要素的調(diào)查分析（調(diào)查分析的內(nèi)容、方法與前述可行性研究、市場專項(xiàng)調(diào)查相似）。

　　二、招商項(xiàng)目定位

　　包括項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容（產(chǎn)業(yè)）定位、招商規(guī)模定位、服務(wù)對象（消費(fèi)者）定位、市場地位定位、招商對象（投資人）定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營主體定位、預(yù)期收益定位、核心競爭力定位等。

　　三、招商策略確定

　　重點(diǎn)是針對不同招商對象、不同投資者、不同競爭者和不同的宏觀環(huán)境所構(gòu)成的招商環(huán)境，制定分階段的、分地域的、分主體的、分依托資源的招商策略，并將招商策略細(xì)化成不同的戰(zhàn)術(shù)組合。

　　四、傳播策略

　　任何一次招商活動都離不開傳播。恰當(dāng)?shù)拿浇閭鞑ィㄊ″X、有效）是招商過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動傳播策略兩部分，且二者組合互動應(yīng)用。傳播策略對到達(dá)率和影響效果要進(jìn)行定量描述。

　　五、招商預(yù)算

　　1、招商成本

　　由兩部分組成：一是可用貨幣價值尺度表現(xiàn)的成本招商的貨幣支出總額；二是運(yùn)用社會資源成本即人脈關(guān)系、公關(guān)活動、政府公權(quán)力扶持、智力后援等，這些社會資源雖然在本次招商活動中沒有表現(xiàn)為貨幣支出的成本形態(tài)，但卻是過去或未來必須或必然轉(zhuǎn)化為貨幣支出的成本形態(tài)，或者是單純的貨幣成本所不能動用的資源，如人脈關(guān)系、智力后援、政府公權(quán)力，并非單純支付貨幣就能動員利用。

　　2、招商成果

　　由兩部分組成：一是以貨幣價值尺度表現(xiàn)的引入資本金總額和無形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評估才能確定其價值量）；二是引入的經(jīng)營主體規(guī)模，即經(jīng)營主體的個數(shù)和經(jīng)營能力（年經(jīng)營總額、總生產(chǎn)量、輻射市場輻度）。

　　六、項(xiàng)目愿景

　　是招商人講述給招商對象的未來收益（包括經(jīng)營收益和增值收益）、形象（可轉(zhuǎn)化為招商對象的品牌要素）、發(fā)展?jié)摿Φ拿枋觥＿@種描述既是經(jīng)濟(jì)的、物質(zhì)的，也是文化的、精神的，對于招商對象來說，它既是歷史的積淀，未來的圖畫，同時也是現(xiàn)實(shí)的真面目。

　　七、招商進(jìn)程

　　依據(jù)市場現(xiàn)實(shí)環(huán)境和招商目標(biāo)確定，表達(dá)為進(jìn)程計劃網(wǎng)絡(luò)圖或甘特圖（橫道表）。

　　八、危機(jī)處理預(yù)案

　　招商過程中由于環(huán)境變化、方案偏差、執(zhí)行偏差等原因出現(xiàn)的過程危機(jī)不可避免，因此，策劃方案中的危機(jī)處理預(yù)案是針對招商方案執(zhí)行過程中最可能產(chǎn)生的危機(jī)事件所做的一種預(yù)測狀態(tài)的方案。預(yù)案重點(diǎn)是對危機(jī)產(chǎn)生的負(fù)面影響進(jìn)行化解和轉(zhuǎn)化。

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案2

　　經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項(xiàng)目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價值，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

　　二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針

　　根據(jù)本項(xiàng)目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

　　1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

　　2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。

　　3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

　　4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。

　　5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

　　三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

　　1.銷售（招商）目標(biāo)

　　2.銷售目標(biāo)分解

　　四、營銷階段計劃

　　根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段。

　　五、項(xiàng)目銷售時機(jī)及價格

　　為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格。

　　（一）項(xiàng)目入市時機(jī)及姿態(tài)

　　1．入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會期間開盤（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

　　2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

　　（二）價格定位及價格策略

　　1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

　　2．價格定位：整個商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。

　　3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　　（一）宣傳策略主題

　　1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

　　2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

　　3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

　　（二）宣傳媒介組合

　　1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

　　2．開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案3

　　一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題

　　通過對于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作情況的調(diào)查來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來講，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

　　其一，過分的相信銷售業(yè)績與廣告營銷之間的關(guān)系，覺得只要地產(chǎn)營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；

　　其二，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的賣點(diǎn)缺乏特色，過度的炒作，常常出現(xiàn)營銷內(nèi)容與實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)不吻合的情況，這種偏離實(shí)際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的.宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費(fèi)者的反感，是起不到任何營銷效果的。

　　2、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐，缺乏實(shí)際的競爭能力。通過對于實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來進(jìn)行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來進(jìn)行宣傳。當(dāng)然，這不僅僅與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機(jī)制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營銷團(tuán)隊(duì)策劃的能力不足，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)有針對性的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的準(zhǔn)備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準(zhǔn)備工作，那就是市場調(diào)研工作的開展。但是實(shí)際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，并沒有做好充足的市場調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開展，忽視了樓盤規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機(jī)械化，脫離樓盤實(shí)際情況，忽略消費(fèi)者消費(fèi)能力，過度強(qiáng)調(diào)樓盤的高檔性，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的解決策略

　　1、樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念。

　　簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實(shí)現(xiàn)其與實(shí)際銷售業(yè)績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象，避免盲目炒作，實(shí)現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹立實(shí)事求是的基本原則，從消費(fèi)立場出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實(shí)性，和策劃方法的針對性，保證給予消費(fèi)者最理想的信息資訊。

　　2、打造專業(yè)的營銷策劃團(tuán)隊(duì)專業(yè)化的營銷策劃團(tuán)隊(duì)，也是解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的關(guān)鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：

　　其一，立足提升在職營銷策劃團(tuán)隊(duì)成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開展專業(yè)化的營銷策劃培訓(xùn)，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；

　　其二，建立健全營銷策劃方案的評價機(jī)制，實(shí)現(xiàn)營銷策劃方案與消費(fèi)者感興趣程序，消費(fèi)者參與程度，實(shí)際銷售業(yè)績之間的融合，實(shí)現(xiàn)對于具體營銷方案的考核，由此實(shí)現(xiàn)對于對應(yīng)營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發(fā)營銷策劃人員的工作積極性。

　　3、實(shí)現(xiàn)科學(xué)的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準(zhǔn)備工作。

　　是保證營銷策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：

　　首先，積極做好市場調(diào)研工作，收集和整理最前沿的市場數(shù)據(jù)，全面了解消費(fèi)主力和能力的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對于建筑前景的預(yù)測；

　　其二，在預(yù)測報告的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評估，并且借助計算機(jī)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建，為制定營銷策劃方案做好夯實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；

　　其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的`目標(biāo)消費(fèi)群體，對于其收入情況，購買力狀況進(jìn)行分析，由此明確不同階層的消費(fèi)需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對于消費(fèi)目標(biāo)的界定。

　　三、結(jié)束語

　　從理論上來講，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案應(yīng)該以客戶市場需求為出發(fā)點(diǎn)，樹立整體營銷意識，保證營銷策劃與銷售情況保持一致，進(jìn)而使得商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案能夠如實(shí)的實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案4

　　一、航空路商業(yè)近況

　　根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當(dāng)前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營業(yè)種分布區(qū)域化，商業(yè)達(dá)到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤的商業(yè)門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結(jié)為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環(huán)境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權(quán)商鋪較少，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項(xiàng)目位置較好，弱勢在于人流量不旺盛。

　　因此，要在整體市場較好的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營與銷售業(yè)績，我司建議：

　　a、提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營者入場(以金泰廣場招商策略類似)；

　　b、內(nèi)鋪實(shí)行返租，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂；

　　c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；

　　d、優(yōu)惠付款方式，降低投資門檻。

　　二、商業(yè)經(jīng)營定位闡述

　　1、商業(yè)主題定位：綜合性購物休閑中心

　　◇體現(xiàn)在商場的面積和業(yè)態(tài)的齊全

　　◇與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區(qū)，更體現(xiàn)購物樂趣，商業(yè)經(jīng)營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌

　　◇從目前航空路當(dāng)?shù)匾延猩虉鑫飿I(yè)及其所經(jīng)營的商品類型分析，現(xiàn)時所經(jīng)營的商品種類已較為豐富(建材、家具、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區(qū)塊)，人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項(xiàng)目仍然走“大眾化”經(jīng)營路線，恐怕難以突圍而出；

　　◇本項(xiàng)目的形象應(yīng)該切底地利用本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應(yīng)。

　　經(jīng)營主題：根據(jù)前期市場調(diào)查分析，項(xiàng)目經(jīng)營商品主題的市場空間有六種：

　　(1)高檔次精品時尚購物店；

　　(2)綜合性超市；

　　(3)專業(yè)主題市場；

　　(4)休閑中心；

　　(5)中高檔餐飲機(jī)構(gòu)；

　　(6)稍高檔次的娛樂城。

　　經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。

　　三、商業(yè)推廣主題闡述：

　　提供穩(wěn)定回報、巨大升值潛力的投資型商城

　　突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。

　　從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價值：

　　1、地段優(yōu)越：項(xiàng)目處于航空路中心區(qū)，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶產(chǎn)生認(rèn)同感。

　　2、未來重心商圈：項(xiàng)目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區(qū)域整體人流發(fā)展,加上本案住宅的實(shí)施，將進(jìn)一步帶動項(xiàng)目價值的提升,將形成航空路的重心商業(yè)圈。

　　3、投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價值預(yù)期比較，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。

　　4、經(jīng)營品牌：由招商活動最后落實(shí)。

　　◇根據(jù)航空路當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經(jīng)營、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營的商場由于產(chǎn)品缺乏特色、對消費(fèi)者的承諾難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費(fèi)者遺棄。

　　◇我司建議由商業(yè)運(yùn)作成熟的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經(jīng)營引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度。

　　5、租金回報：我司建議本項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。

　　租金回報有利于：

　　◇充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對本項(xiàng)目的信心；

　　◇增強(qiáng)對投資客戶的吸引力，客戶相當(dāng)于付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利；

　　◇對于本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營起步時期，換取穩(wěn)定的租金回報和良好商場規(guī)劃經(jīng)營，對投資者而言，有較大的吸引力。

　　突出投資前景，以“航空路重心區(qū)發(fā)展前景”為信心保證。

　　讓客戶購買的不但是實(shí)際的商鋪，更購買了航空路重心區(qū)良好的投資前景：

　　1、作為恩施經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,必然帶動商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展；

　　2、說明航空路的未來規(guī)劃細(xì)節(jié)，分析航空路中心商圈的前景；

　　3、通過對建設(shè)前后商鋪?zhàn)饨鸨容^的實(shí)例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個“看得見的回報前景”。

　　突出經(jīng)營前景，由招商活動最后落實(shí)。

　　招商的最終目的是利于銷售和項(xiàng)目自身的發(fā)展，所以針對項(xiàng)目情況，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素。

　　1、對于大型主力商家的確定，是整個運(yùn)作的前提。確定主力商家的目的在于通過主力商家的影響，帶動整體的運(yùn)作及價值的提升。

　　2、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營架構(gòu)；通過銷售策略的制定，項(xiàng)目進(jìn)入銷售的主要操作階段。

　　3、對于小型商家經(jīng)營區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營公司。該經(jīng)營公司在名稱上同藍(lán)天新居區(qū)別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運(yùn)作和銷售運(yùn)作，給投資者以經(jīng)營上的信心保證。

　　4、根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。

　　四、招商銷售整體策略

　　招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運(yùn)作時間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補(bǔ)充，從而帶動整體的良性發(fā)展。

　　根據(jù)項(xiàng)目的特征和目前的市場情況，對于項(xiàng)目的運(yùn)作采取先確定主力商家，再實(shí)行租售同步，分區(qū)銷售的方式進(jìn)行銷售。

　　出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進(jìn)行。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。

　　出租策略

　　本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)及個體經(jīng)營商戶。

　　對于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會影響力，帶動整個項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　銷售策略

　　本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)客戶主要有航空路當(dāng)?shù)鼐用瘛⒏呒壵珓?wù)員、商業(yè)經(jīng)營業(yè)主和商業(yè)投資客戶。

　　對于項(xiàng)目的銷售，針對目標(biāo)客戶群和推廣時段來進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式。

　　在招商和銷售的運(yùn)作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。

　　注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交。

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案5

　　一、項(xiàng)目簡介：

　　鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

　　鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了

　　銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

　　現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

　　二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計xx年5月底辦下。

　　由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

　　二、市場概況及基本競爭格局：

　　a、東南板塊及鄭汴路商圈。

　　鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)

　　b、小戶型市場概況。

　　自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

　　燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案6

　　一、商業(yè)地產(chǎn)分類

　　(一)、按存在形式分

　　商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。

　　(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分

　　1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

　　虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)

　　2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪

　　獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況

　　(一)、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

　　隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對象。

　　(二)、運(yùn)營模式將回歸理性

　　由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。

　　(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索

　　上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案7

　　項(xiàng)目概況

　　江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)a出入口。項(xiàng)目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補(bǔ)商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團(tuán)開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設(shè)長520米，建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復(fù)式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨(dú)享地下街鋪形式，設(shè)有13個出入口直達(dá)地面，過百個停車位。

　　項(xiàng)目定位

　　針對江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡，江南新地采取錯位經(jīng)營，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費(fèi)的主題商場，并把服務(wù)對象鎖定在以日漸具有雄厚消費(fèi)能力和潛在消費(fèi)能力的25-45歲年齡段為主的消費(fèi)者身上。江南新地所招進(jìn)場內(nèi)的商戶出售的'商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多，消費(fèi)者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費(fèi)模式，而是尋求一種獨(dú)特的、新鮮的、舒適的假日消費(fèi)方式和消費(fèi)場所。江南新地商業(yè)街針對消費(fèi)者這些需求，向消費(fèi)者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費(fèi)空間，滿足消費(fèi)者對需求，并向消費(fèi)者提供大量的潮流資訊。

　　地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機(jī)。江南新地以經(jīng)營各類高品質(zhì)、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來了廣州市以外的年青消費(fèi)一族。

　　經(jīng)營成績

　　自從廣州江南新地20xx年4月29日開業(yè)以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達(dá)到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上，最高的租金達(dá)1200元/平方米!給當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益和社會效益，創(chuàng)造了廣州乃至國內(nèi)商業(yè)運(yùn)作的一個奇跡。

　　項(xiàng)目成功的原因

　　江南新地之所以取得巨大的成功，與項(xiàng)目的定位明確，主題鮮明，準(zhǔn)確抓住目標(biāo)消費(fèi)群的時尚、特色、潮流的消費(fèi)口味及體驗(yàn)式消費(fèi)趨勢是分不開的。

　　針對消費(fèi)者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。

　　除此之外，物業(yè)持有者堅持只租不賣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的經(jīng)營策略使得商場的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展。

　　活動方案

　　一、開業(yè)盛典

　　活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。

　　活動主題：開業(yè)盛典

　　活動時間：20xx年4月29日

　　活動地點(diǎn)：江南新地露天廣場

　　活動形式：啟動儀式和舞臺表演

　　活動亮點(diǎn)：邀請海珠區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、tvb當(dāng)紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔(dān)任主持