農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告

　　在當(dāng)下社會(huì)，需要使用報(bào)告的情況越來越多，不同的報(bào)告內(nèi)容同樣也是不同的。一聽到寫報(bào)告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)？以下是小編幫大家整理的農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告（精選11篇），希望能夠幫助到大家。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告1

　　一、現(xiàn)狀與問題

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)遵化鄉(xiāng)村，有在原宅基地上擴(kuò)建的；有在承包土地上新建的；有將承包地?fù)Q給他人建房的；有給已出嫁女兒建房的；有給戶口已遷到城鎮(zhèn)就業(yè)者建房的；有在本村購房的居住。造成目前農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。從現(xiàn)狀看主要有以下幾種：

　　（一）大宅院現(xiàn)象。農(nóng)宅逐步擴(kuò)大，占地面積已是批準(zhǔn)使用面積的2—3倍，并有難以控制的態(tài)勢(shì)，尤其是遠(yuǎn)離市區(qū)的劉備寨、平安城等鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村，戶均占地0.6畝左右，高的近0.9畝。據(jù)了解，xx市出臺(tái)了“超出農(nóng)宅批準(zhǔn)面積部分抵頂承包地或口糧地”的減負(fù)政策。從此，承包地和口糧地逐步的進(jìn)入了宅院，宅院從最初的3分變成了現(xiàn)在的6—9分。部分居村邊的農(nóng)戶干脆把所有的口糧地全部圈入院內(nèi)，是方便了群眾生產(chǎn)生活，減輕了農(nóng)民負(fù)擔(dān)，但大面積的耕地被占，超批準(zhǔn)面積建住宅等違法占地行為逐步的合法化，形成了難以控制的圈占風(fēng)，給土地管理工作帶來了無窮無盡的后患和惡果。

　　（二）未經(jīng)批準(zhǔn)建住宅、未批先建、批一建二、超批準(zhǔn)面積等違法建住宅問題嚴(yán)重。部分由于指標(biāo)問題未批先建；部分由于建房戶與村委會(huì)關(guān)系緊張，不予通過和上報(bào)，最后未批先建；部分仰仗與上級(jí)政府、村委會(huì)等關(guān)系超批準(zhǔn)面積建住宅，甚至批一建二，尤其是村兩委換屆選舉期間，部分想當(dāng)村主任、村書記的人，以宅基地許愿、承諾，私批私放宅基地，造成大量違法建住宅現(xiàn)象。

　　（三）無規(guī)劃建住宅現(xiàn)象。走進(jìn)村鎮(zhèn)不是整齊劃一的新村，而是與文明生態(tài)相勃的無規(guī)劃農(nóng)雜大院。鄉(xiāng)鎮(zhèn)村規(guī)劃嚴(yán)重滯后，部分村是前20年的規(guī)劃，相當(dāng)村沒有規(guī)劃。建住宅只需建房戶自己選址，自行放線建設(shè)，那里有地、那里好就在那里。農(nóng)村宅基地管理弱化，相關(guān)部門職責(zé)不清，村兩委失職或亂放，是造成私搭亂建農(nóng)房現(xiàn)象嚴(yán)重、宅基地混亂的又一個(gè)重要原因。

　　（四）建住宅安置問題嚴(yán)重。聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制實(shí)行后，為鼓勵(lì)農(nóng)民加強(qiáng)農(nóng)田經(jīng)營(yíng)管理，國(guó)家推出經(jīng)營(yíng)使用權(quán)30年不變政策。決大多數(shù)村當(dāng)時(shí)將全部土地按現(xiàn)有人口予以了分包（沒有預(yù)留地），并簽定了30年不變的經(jīng)營(yíng)合同。雖著村民生老病死、遷出遷入，二十余年后農(nóng)村人口變化發(fā)生了根本性變化，過去十余口的家庭現(xiàn)存５人左右，原來的三口之家現(xiàn)已子孫滿堂。按照宅基地審批條件，宅基地是雖批了，但無處安置建房已是司空見慣。合適的地方是別人的承包地，被圈入了他人宅院。據(jù)手持批文無地建房群眾反映：“兌換地塊太難了，遠(yuǎn)處村外1畝也換不出村邊的２分地，甚至要花大價(jià)錢去買，每處高達(dá)6—9萬元。去自己的承包地吧，離村太遠(yuǎn)，聽說還違反土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，我們真是走投無路了，批了2年了就是沒地方，找了政府幾次了，至今也沒有解決”。

　　（五）宅基地糾紛案件頻發(fā)。有歷史的、有現(xiàn)實(shí)的；有客觀的、有主觀的；有積怨斗氣的、有胡攪蠻纏的……但是，其主要表現(xiàn)有侵犯權(quán)益、界址不清、遺產(chǎn)歸屬、私自買賣、擅自批劃和實(shí)施舊村調(diào)整改造規(guī)劃不徹底、不公正等六大類，尤其是隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的深入開展，農(nóng)村各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，以土地整理為目的的舊村改造、居民點(diǎn)搬遷等相繼實(shí)施，社會(huì)對(duì)土地的需求日益增多，由此也引發(fā)了土地權(quán)屬爭(zhēng)議的明顯上升，尤其是農(nóng)村宅基地糾紛表現(xiàn)更為突出。

　　二、思考和建議

　　1、加大法制宣傳和教育力度。各級(jí)政府和有關(guān)部門要運(yùn)用多種形式對(duì)農(nóng)村居民加強(qiáng)村鎮(zhèn)規(guī)劃的宣傳，教育農(nóng)民必須服從規(guī)劃，自覺遵紀(jì)守法，依法保護(hù)自身權(quán)益。

　　2、加速文明生態(tài)村建設(shè)。進(jìn)一步落實(shí)農(nóng)村小城鎮(zhèn)規(guī)劃，嚴(yán)格按規(guī)劃實(shí)施村鎮(zhèn)建設(shè)。國(guó)土、規(guī)劃等職能部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地的審批和規(guī)劃管理。進(jìn)一步加大鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所對(duì)村鎮(zhèn)宅基地的管理，在強(qiáng)化規(guī)劃管理的同時(shí)，建立農(nóng)村人口居住地管理網(wǎng)絡(luò)，理順人戶分離關(guān)系，防止有人多處批地，多頭建房，堅(jiān)決剎住違規(guī)占地建房之風(fēng)。擅自在承包地上建房，改變土地用途的，必須依法收回承包權(quán)。堅(jiān)持規(guī)劃先行，著力推進(jìn)農(nóng)村環(huán)境整治、舊村改造、新村建設(shè)。

　　3、取消“超出農(nóng)宅批準(zhǔn)面積部分抵頂承包地或口糧地”減負(fù)土政策，建立土地有償使用制度。對(duì)超出農(nóng)宅批準(zhǔn)面積部分的土地的實(shí)行有償使用，并適當(dāng)提高使用價(jià)款，徹底遏止宅基地圈占風(fēng)，從根本上控制大宅院現(xiàn)象。

　　4、加大對(duì)違法建住宅、非法批準(zhǔn)建住宅行為的打擊力度。嚴(yán)肅查處鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村兩委干部利用宅基地賄選行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理，提請(qǐng)組織部門取消其參選資格，并追究其行賄責(zé)任；同時(shí)，進(jìn)一步加大對(duì)未批先建、超批準(zhǔn)面積、批一建二等違法建住宅尤其是未經(jīng)批準(zhǔn)和批一建二建住宅行為的打擊力度，該移交移交、該拆除的堅(jiān)決拆除，徹底打消其僥幸、觀望心里，遏制違法建住宅。

　　4、加強(qiáng)調(diào)研，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)政策。建議市委、市政府組織相關(guān)部門進(jìn)行一次農(nóng)村農(nóng)宅管理課題工作調(diào)研，深入農(nóng)村，從土地承包、農(nóng)村人口、宅基用地審批與安置、生活保障、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面解剖分析，科學(xué)的制定新農(nóng)村建設(shè)五年、十年建設(shè)規(guī)劃，完善、調(diào)整相關(guān)惠民減負(fù)政策制度，推動(dòng)工作開展，保持農(nóng)村穩(wěn)定，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

　　4、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地糾紛調(diào)解的方法與技巧的研究。要掌握馬列主義的立場(chǎng)、觀點(diǎn)和解決糾紛的必備業(yè)務(wù)知識(shí)，更要講究恰當(dāng)?shù)恼{(diào)解方法與技巧。要在日常工作中刻苦實(shí)踐，勇于探索，不斷創(chuàng)新，總結(jié)出更多、更有效的方法，扎實(shí)做好新時(shí)期農(nóng)村宅基地糾紛的調(diào)解工作。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告2

　　倪牌坊村位于丁嘴鎮(zhèn)西南部，東與本鎮(zhèn)岔河村交界，南臨陸塘河，西與大興鎮(zhèn)交界，北與大興鎮(zhèn)高圩村交界，位置優(yōu)越，交通便捷。全村區(qū)域面積2.1平方公里，轄6個(gè)自然村，11個(gè)村民小組，567個(gè)家庭住戶，總?cè)丝?069人。

　　通過逐戶走訪排查的形式排查，長(zhǎng)期居住有343戶，占60.49%（其中長(zhǎng)期居住的房屋中18.07%為1—2人居住）；短暫居住有38戶，占6.7%；長(zhǎng)期無人居住186戶，占32.81%。上述數(shù)據(jù)反映，農(nóng)村房屋閑置現(xiàn)象十分嚴(yán)重，有將近五分之二的房屋半年及以上時(shí)間無人居住管理，房屋利用率呈現(xiàn)較低水平。另一方面，占78.72%村民表示所居住的農(nóng)村環(huán)境有待改進(jìn)，主要體現(xiàn)在住房條件、農(nóng)村飲用水和交通方面。

　　在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)二組共有98戶人家，其中僅有57戶有人長(zhǎng)期居住，占58%，有將近一半房屋長(zhǎng)期無人居住或不定期短暫居住。倪大爺就是其中之一，今年82歲，自己有兩個(gè)兒子都在城里買了房子，老伴前不久剛剛過世，平常到兩個(gè)兒子家輪流居住。由于家里還有一畝多土地，趕上農(nóng)忙時(shí)會(huì)回來收割，平常回來的很少。由于長(zhǎng)期無人居住，倪大爺家的房子周圍雜草叢生，屋前的房檐上的瓦被貓趴得已開始漏雨，墻角處清晰可見半米長(zhǎng)的裂口。從這一點(diǎn)可以看出來，大部分無人居住的原因，不是出去務(wù)工沒有時(shí)間回來，就是孩子在城里有房子，與孩子一起居住。

　　通過對(duì)長(zhǎng)期無人居住或不定期短暫居住的房屋所有者的了解，大部分村民希望有關(guān)部門能優(yōu)化當(dāng)?shù)刭Y源配置，把閑置房屋的土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。發(fā)展地方特色產(chǎn)業(yè)，吸引更多本村勞動(dòng)力，提高村民經(jīng)濟(jì)收入，從而促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。”

　　就如何解決上述問題提出如下意見或建議：

　　一、改造農(nóng)村閑置房，開辟公共文化服務(wù)場(chǎng)所。建議加大對(duì)閑置房改造的資金投入，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，對(duì)閑置房進(jìn)行重新規(guī)劃，重新改造，合理利用。充分利用閑置房，大力興辦農(nóng)村公共文化事業(yè)，建立老年活動(dòng)中心、養(yǎng)老中心、村圖書室等，為農(nóng)民提升農(nóng)村精神文化水平提供配套設(shè)施，從而活躍農(nóng)村群眾文化生活。

　　二、創(chuàng)新流轉(zhuǎn)制度，解決貧困戶住房問題。宅基地上的房屋是宅基地使用權(quán)人投資建造，是宅基地使用權(quán)人的私有財(cái)產(chǎn)。農(nóng)房如果長(zhǎng)期閑置無人維護(hù)，會(huì)逐漸破爛，但要賣掉并不容易。與此同時(shí)，部分貧困農(nóng)民又無力建新房，存在住房不安全問題。因此，不妨花較少投資幫助貧困戶解決燃眉之急，也可通過補(bǔ)助少量資金鼓勵(lì)危房改造對(duì)象購買安全流轉(zhuǎn)房，這既解決了貧困戶的住房問題，改善生活生產(chǎn)條件，又盤活了農(nóng)村閑置房，更節(jié)約了農(nóng)村新建房占用耕地，使農(nóng)村富裕戶的閑置資產(chǎn)得到充分利用，充分發(fā)揮效益。

　　三、以經(jīng)營(yíng)理念盤活閑置房。企業(yè)用地難是目前招商引資工作中的瓶頸之一，可以將農(nóng)村閑置房屋改造成生產(chǎn)加工車間，引導(dǎo)企業(yè)將生產(chǎn)車間搬到農(nóng)村。這樣既可緩解用地難題，又盤活了農(nóng)村閑置資源、增加集體和村民收入，還解決了企業(yè)用工難和農(nóng)民就業(yè)難的問題，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。

　　四、發(fā)展特色旅游經(jīng)濟(jì)。近年來，農(nóng)業(yè)旅游蓬勃興起，農(nóng)村的各種要素被盤活，其中包括農(nóng)民的閑置房屋。隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，生活在鋼筋水泥叢中的都市人更加向往田園牧歌式的生活。一些有識(shí)之士抓住都市人的這一心理需求，積極開發(fā)農(nóng)村豐富的資源，利用農(nóng)村閑置房屋租金成本較低、人力成本相對(duì)便宜等優(yōu)勢(shì)，把農(nóng)民的閑置房租賃下來后改造成為鄉(xiāng)村酒店，并發(fā)展特色種養(yǎng)殖業(yè)，做鄉(xiāng)村觀光農(nóng)業(yè)，取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告3

　　科學(xué)推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)是我省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、提升農(nóng)民生活品質(zhì)，推進(jìn)城市化進(jìn)程的重要抓手。近年來，鎮(zhèn)海區(qū)按照城鄉(xiāng)一體化和集約節(jié)約利用土地的要求，加快推進(jìn)農(nóng)村住房集中建設(shè)，取得了一定成效，具有借鑒意義。

　　一、鎮(zhèn)海區(qū)農(nóng)村住房集中建設(shè)的主要做法

　　根據(jù)寧波、市政府《關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村住房制度改革試點(diǎn)的實(shí)施意見》（甬政辦發(fā)（20xx）107號(hào)）和《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村住房制度改革和住房集中改建的意見》（甬黨（20xx）7號(hào)），鎮(zhèn)海區(qū)制定出臺(tái)了《鎮(zhèn)海區(qū)農(nóng)村新型居住區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快農(nóng)村住房集中建設(shè)的實(shí)施意見》等配套政策，先后編制實(shí)施二輪《鎮(zhèn)海區(qū)域村莊布局規(guī)劃》方案，將區(qū)域村莊布局結(jié)構(gòu)確定為“20xx”形態(tài)，即在生態(tài)帶內(nèi)保留改造20個(gè)村民集居點(diǎn)，在城市規(guī)劃建設(shè)用地及備用地上建設(shè)16個(gè)集中居住區(qū)。同時(shí)結(jié)合土地利用總體規(guī)劃修編，深化和完善原有村莊建設(shè)性詳規(guī)，做到“二規(guī)合一”，使規(guī)劃落地。目前16個(gè)集中居住區(qū)，已有13個(gè)居住區(qū)完成建設(shè)規(guī)劃編制，20個(gè)村民集居點(diǎn)中，清水湖等10個(gè)集居點(diǎn)已完成建設(shè)性規(guī)劃編制。“20xx”工程全部完成后，可節(jié)約土地400公頃。

　　根據(jù)不同村的具體情況和特點(diǎn)，鎮(zhèn)海區(qū)在實(shí)踐中摸索了幾種不同建設(shè)模式。

　　1、整體拆建。對(duì)于城中村、園中村、城郊村和規(guī)劃撤并拆遷村，主要實(shí)施拆舊建新，建設(shè)多層或高層住宅，實(shí)施社區(qū)化管理。如調(diào)研組實(shí)地考察的蛟川街道“銀鳳曉月”安置區(qū)，該項(xiàng)目是為適應(yīng)舟山連島大橋、寧波繞城高速公路等重點(diǎn)工程建設(shè)和城市化加快推進(jìn)的需要建設(shè)的，按照城市社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，總投資10億元、建筑面積30萬㎡，安置15個(gè)自然村1070余戶拆遷戶和住房困難戶，可節(jié)約用地122.66畝。

　　2、集中改建。針對(duì)居住比較分散、宅基地占地面積偏大、整理和開發(fā)具有一定潛力的規(guī)劃保留村，主要是拆并整合空殼自然村、小型自然村，按照農(nóng)村社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行集中改建，鼓勵(lì)建設(shè)多層住宅，因地制宜建設(shè)多戶聯(lián)排，嚴(yán)格控制單家獨(dú)院，逐步實(shí)現(xiàn)人口集聚。如正在建設(shè)中的清水湖村民集居點(diǎn)，將村莊改造與宅基地整理相結(jié)合，探索成本價(jià)購新拆舊，實(shí)行集體土地住宅就地集中安置，把13個(gè)自然村逐步拆并整合為一個(gè)中心村，可節(jié)約土地100畝。

　　3、特色創(chuàng)建。針對(duì)一些具有歷史文化內(nèi)涵的村莊，注重傳承歷史文脈，挖掘和開發(fā)鄉(xiāng)村自然和人文特色，巧借田園風(fēng)光，塑造山水美景，建設(shè)具有地域文化特征和個(gè)性風(fēng)格的特色鄉(xiāng)村。如澥浦鎮(zhèn)十七房村按照鄭氏十七房景區(qū)開發(fā)建設(shè)需要，注重保護(hù)文化遺存和生態(tài)環(huán)境，實(shí)施既有多戶聯(lián)排、又有多層住宅的集居區(qū)建設(shè)，較好地解決了鄭氏十七房建設(shè)拆遷戶和住房困難戶的住房安置和村莊遷建等問題。

　　二、農(nóng)村住房集中建設(shè)的主要成效

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，通過四年多的農(nóng)村集中居住區(qū)（點(diǎn)）建設(shè)，鎮(zhèn)海區(qū)新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化工作取得了明顯的成效。

　　1、農(nóng)村環(huán)境面貌和農(nóng)民居住條件有較大改善，群眾建房難和居住環(huán)境差等問題得到初步解決。

　　2、土地節(jié)約集約利用成效顯現(xiàn)。全區(qū)農(nóng)村集中居住區(qū)人均用地控制在50—60平方米，村民集居點(diǎn)人均用地控制在90—110平方米，“20xx”工程全部建成后，較好解決了農(nóng)村宅基地粗放式利用和農(nóng)民居住點(diǎn)布局分散、規(guī)模較小的問題。

　　3、公共服務(wù)條件提升。農(nóng)村集中居住區(qū)一次規(guī)劃，分期實(shí)施，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)參照城市居住小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)統(tǒng)籌考慮公共服務(wù)和社區(qū)管理工作，推進(jìn)“一站式”基本公共服務(wù)，使農(nóng)民過上“城里人”生活，農(nóng)村新社區(qū)文明程度整體提高。

　　4、農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入大幅增長(zhǎng)。農(nóng)民拆建安置后，一套集體土地性質(zhì)的舊房，可置換2—3套有完全產(chǎn)權(quán)的等面積新房，可增加財(cái)產(chǎn)100—200萬元，使農(nóng)戶得到了實(shí)惠。

　　三、鎮(zhèn)海區(qū)農(nóng)村住房建設(shè)可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)

　　在全省各地農(nóng)村住房建設(shè)推進(jìn)中，不約而同碰到土地、資金等各類問題：

　　一是土地、資金等要素制約。20xx年是新一輪土地利用規(guī)劃實(shí)施的第一年，用地供需矛盾突出，直接影響農(nóng)村住房建設(shè)用地保障。同時(shí)，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控影響，融資難度不斷加大。

　　二是總體推進(jìn)不平衡。區(qū)位條件好、項(xiàng)目帶動(dòng)型的集中居住區(qū)，推進(jìn)較快；地域偏遠(yuǎn)、自籌平衡的項(xiàng)目，受資金影響推進(jìn)積極性不高。

　　三是征地拆遷難度不斷增大。部分區(qū)塊無法實(shí)現(xiàn)“清零”目標(biāo)，延緩了項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。針對(duì)工作中遇到的矛盾和問題，鎮(zhèn)海區(qū)在解決“誰來建”、“地哪來”、“錢哪來”等方面的做法，具有操作性、可借鑒性。

　　1、要解決“誰來建”問題，需做到多方聯(lián)動(dòng)建設(shè)。

　　鎮(zhèn)海區(qū)在農(nóng)村集中居住區(qū)（點(diǎn)）建設(shè)中，推進(jìn)速度較快，主要得益于建立了鎮(zhèn)（街道）、村和社會(huì)等多方力量共同推進(jìn)的開發(fā)建設(shè)體制。

　　一是以鎮(zhèn)（街道）為主體實(shí)施開發(fā)建設(shè)。由各鎮(zhèn)（街道）成立協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集中居住區(qū)（點(diǎn)）建設(shè)，并成立農(nóng)房集中建設(shè)投資公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目籌資、建設(shè)和管理。如九龍湖鎮(zhèn)成立了投資開發(fā)公司，負(fù)責(zé)“九龍新天地”集中居住區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，總投資7.47億元，用地面積16.05萬㎡，建筑面積29.38萬㎡，兩年內(nèi)拆除勤山、河山、鴻岙橋3個(gè)自然村，拆遷安置農(nóng)戶877戶，整理盤活宅基地239畝。

　　二是以行政村為主體實(shí)施開發(fā)建設(shè)。需經(jīng)區(qū)農(nóng)村新型居住區(qū)建設(shè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組辦公室批準(zhǔn)，如駱駝街道清水湖村集中居住點(diǎn)建設(shè)就采用這樣模式。

　　三是以社會(huì)力量為主體實(shí)施開發(fā)建設(shè)。吸引區(qū)內(nèi)一些實(shí)力資金雄厚的企業(yè)參與農(nóng)村集中居住區(qū)（點(diǎn)）建設(shè)，如莊市街道吸引鎮(zhèn)海新城開發(fā)建設(shè)投資公司，開發(fā)建設(shè)建筑面積為36萬㎡、總房數(shù)為2600套的錦繡曙光集中居住區(qū)，主要用于安置莊市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)房集中改建拆遷戶和新城各開發(fā)區(qū)塊的拆遷戶。

　　2、要解決“地哪來”問題，需集約利用土地，拓展建設(shè)空間。

　　為切實(shí)保障農(nóng)村集中居住區(qū)（點(diǎn)）建設(shè)用地的落地，鎮(zhèn)海區(qū)通過多種方式落實(shí)農(nóng)房集中建設(shè)所需土地，不斷提高土地利用率。

　　一是通過規(guī)劃整合獲得土地。在區(qū)域村莊布局規(guī)劃調(diào)整和土地利用總體規(guī)劃修編中，對(duì)集中居住區(qū)和村民集居點(diǎn)周邊的零星土地進(jìn)行合理歸并和整合，為農(nóng)房集中建設(shè)增加用地空間。

　　二是通過土地改性生成土地。根據(jù)城市化發(fā)展的需要，適時(shí)通過變更部分產(chǎn)業(yè)用地的土地利用性質(zhì)，由工業(yè)用地調(diào)整為農(nóng)村集中居住區(qū)用地，為農(nóng)房集中建設(shè)用地拓展了空間。

　　三是通過政策傾斜優(yōu)先供地。對(duì)農(nóng)房集中建設(shè)項(xiàng)目用地，在土地用地指標(biāo)分配中優(yōu)先予以保障。

　　3、要解決“錢哪來”問題，需堅(jiān)持多方投入，創(chuàng)新籌資模式。

　　在農(nóng)村集中居住區(qū)（點(diǎn)）建設(shè)中，需采取多種渠道，解決開發(fā)建設(shè)資金的來源問題。鎮(zhèn)海區(qū)除通過銀行融資渠道，還創(chuàng)造性地通過BT代建，解決融資問題。“BT”代建，即由企業(yè)全額投資建設(shè)，政府在未來幾年內(nèi)分期分批回購，并支付一定額度的利息。鎮(zhèn)海區(qū)通過BT融資的農(nóng)房“兩改”資金已達(dá)12億元，蛟川街道的古塘麗景、銀鳳曉月、豐頤家園3個(gè)農(nóng)民集中居住區(qū)全采用這種模式，全部建成后可安置農(nóng)戶4000多戶、10000多人。

　　農(nóng)村住房建設(shè)的目的是形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展新格局，住房建設(shè)后，各級(jí)政府還需重視農(nóng)村社區(qū)建設(shè)、推進(jìn)公共服務(wù)均等化和農(nóng)民集居后續(xù)問題的研究，切實(shí)提高農(nóng)民生活水平。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告4

　　堅(jiān)決把學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)作為重大的政治任務(wù)、重要的發(fā)展機(jī)遇和強(qiáng)大的工作動(dòng)力，全鄉(xiāng)上下以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度、改革創(chuàng)新的精神、求真務(wù)實(shí)的作風(fēng)，迅速行動(dòng)、周密部署、突出特色，掀起了學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)高潮。

　　按照中央統(tǒng)一部署，從20xx年9月起，用一年半左右的時(shí)間，在全黨分三批開展深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)。這是中央深謀遠(yuǎn)慮、審時(shí)度勢(shì)作出的重大戰(zhàn)略決策。xx鄉(xiāng)作為第三批學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)單位，堅(jiān)決把學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)作為重大的政治任務(wù)、重要的發(fā)展機(jī)遇和強(qiáng)大的工作動(dòng)力，全鄉(xiāng)上下以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度、改革創(chuàng)新的精神、求真務(wù)實(shí)的作風(fēng)，迅速行動(dòng)、周密部署、突出特色，掀起了學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)高潮。

　　隨著土地用途管制制度及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度的嚴(yán)格執(zhí)行，各地宅基地管理法規(guī)制度的不斷建立和完善，節(jié)約用地意識(shí)和耕地保護(hù)意識(shí)的不斷提高，各地嚴(yán)格宅基地審批管理，積極探索、充分挖掘現(xiàn)有村莊用地潛力，充分利用閑置宅基地和空閑地，進(jìn)行舊村改造，積極推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。但是，農(nóng)村宅基地仍存在一些問題，現(xiàn)將新形勢(shì)下農(nóng)村宅基地的調(diào)查報(bào)告匯報(bào)如下：

　　一、農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問題

　　農(nóng)村宅基地是從村集體所有的土地中采用無償、無使用年限的方法劃撥給村民使用，村民對(duì)宅基地中能自用，不能進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行公開轉(zhuǎn)讓，也不能用于抵押或出租。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，土地成為一種稀缺資源，尤其是大量工業(yè)的發(fā)展，促使農(nóng)村的宅基地悄然成為高額利潤(rùn)的商品，進(jìn)而使現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地治理制度引發(fā)許多問題。

　　1、農(nóng)村宅基地管理難度大。關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。目前我國(guó)還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)。近年來，一些地方雖然制定了相關(guān)的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內(nèi)容上的不統(tǒng)一，且有的地方管理辦法不夠規(guī)范，加上各地管理力度上的.差異，宅基地管理效果差異很大。20xx年11月國(guó)土資源部雖出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺(tái)，法律效力低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)不健全，有關(guān)宅基地流轉(zhuǎn)及登記發(fā)證方面的規(guī)定滯后，缺乏可操作性，致使土地管理部門的管理難以到位，管理難度較大。

　　2、農(nóng)村住宅建設(shè)用地規(guī)模難以控制。從全國(guó)農(nóng)村宅基地利用情況看，大部分地方宅基地只有在土地利用總體規(guī)劃上確定的數(shù)字規(guī)劃，沒有落實(shí)到具體村莊和地塊的點(diǎn)和面上，村莊布局規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃普遍缺乏，而且部門規(guī)劃也早已過了規(guī)劃期，規(guī)劃建設(shè)未能合理確定農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局和用地規(guī)模及調(diào)整范圍，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)用地規(guī)模在一定程度上的混亂。

　　3、村規(guī)劃建設(shè)如同虛設(shè)。雖然有些地方有村建設(shè)規(guī)劃，但由于涉及農(nóng)村宅基地置換、轉(zhuǎn)讓的問題，在劃分宅基地后，不能統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，不能形成“鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔”的社會(huì)主義新農(nóng)村。另外，由于各村貧富不均，在宅基地上的建筑物參差不齊，使得村建設(shè)規(guī)劃難以落實(shí)。

　　4、宅基地所有權(quán)不明確。在九十年代初期，宅基地的治理不規(guī)范，可以隨意買賣、劃撥以及轉(zhuǎn)讓，所以，一家有2處宅基地樓房是非常常見的。另外，農(nóng)村的宅基地實(shí)行的是終身繼續(xù)制，自己分戶獲得宅基地后，老的宅基地仍可使用，導(dǎo)致宅基地使用混亂，所有權(quán)不明確。

　　二、改善農(nóng)村宅基地治理的建議

　　1、要完善宅基地相關(guān)立法

　　宅基地相關(guān)立法不健全、規(guī)定不統(tǒng)一。針對(duì)這一問題，完善立法、增強(qiáng)地方性規(guī)章可操作性，可根據(jù)村民申請(qǐng)時(shí)家庭人口數(shù)劃定面積；明確規(guī)定宅基地占用耕地的相關(guān)審批手續(xù)；完善宅基地權(quán)益受損的司法救濟(jì)途徑；完善征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，切實(shí)保障被占地農(nóng)民的利益。完善宅基地立法，是保護(hù)國(guó)土資源的需要，更是維護(hù)廣大農(nóng)民切身利益，提高農(nóng)民物質(zhì)文化生活水平的保障。

　　2、編制科學(xué)合理的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃

　　加強(qiáng)農(nóng)村宅基地建設(shè)規(guī)劃，節(jié)約用地，保護(hù)耕地，應(yīng)科學(xué)合理的編制村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃應(yīng)區(qū)分具體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及人口密集程度來制訂，人口密度較大且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)，應(yīng)適應(yīng)城鎮(zhèn)化建設(shè)需要，堅(jiān)持集約化、合理用地原則。舊宅應(yīng)及時(shí)拆除，進(jìn)行復(fù)墾，恢復(fù)置換為耕地，最大化的利用土地。嚴(yán)格控制宅基地規(guī)模，分批分次治理宅基地混亂現(xiàn)狀，有計(jì)劃地逐步改善農(nóng)村村民生活環(huán)境和村容村貌的整潔。

　　3、加強(qiáng)宅基地相關(guān)知識(shí)及法律法規(guī)的宣傳

　　不少村民提出建議，加大宅基地相關(guān)知識(shí)及法律法規(guī)的宣傳。在現(xiàn)有社會(huì)條件下，廣大農(nóng)村地區(qū)仍不具備日日讀報(bào)，天天上網(wǎng)的條件，他們既沒有充足的時(shí)間，也沒有多余的金錢。因此，行政機(jī)關(guān)理應(yīng)為村民了解相關(guān)法律法規(guī)及政策提供便利，具體到一定宣傳的方式，村村設(shè)宣傳欄，定時(shí)張貼相關(guān)法律法規(guī)及政府規(guī)章，定期更新，成立法律宣傳隊(duì)，流動(dòng)下村宣傳。采取靈活的形式，可發(fā)放宣傳資料；播放相關(guān)多媒體資料；村委還可利用廣播、標(biāo)語、簡(jiǎn)報(bào)等形式開展宣傳；利用農(nóng)閑時(shí)間，組織培訓(xùn)班，以立體、形象、豐富多彩的形式來開展普法宣傳。

　　4、基層國(guó)土治理部門要依法履職、加強(qiáng)治理

　　基層國(guó)土治理部門應(yīng)明確職權(quán)、加強(qiáng)治理、認(rèn)真履職，監(jiān)督和治理村民的宅基地使用情況。首先，審批程序應(yīng)簡(jiǎn)化、完善，增加審批條件的透明的，提高工作效率，方便村民申請(qǐng)；明確收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其次，推進(jìn)村務(wù)公開，使國(guó)土部門的宅基地治理工作置于村民及社會(huì)的監(jiān)督之下，督促其嚴(yán)格依法辦事、公正治理，合理、平等地分配宅基地；及時(shí)處理閑置宅基地，限制宅基地使用權(quán)，控制宅基地用地規(guī)模。再次，國(guó)土部門應(yīng)提高工作人員素質(zhì)，講究工作方法，樹立便民意識(shí)、服務(wù)意識(shí)及廉潔性，嚴(yán)格按批準(zhǔn)面積實(shí)地丈量，定期深入農(nóng)村核查宅基地使用情況、完善登記制度，引導(dǎo)村民更好地利用宅基地。最后，加強(qiáng)對(duì)基層工作人員的監(jiān)督，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，嚴(yán)厲處罰知法違法的工作人員，引導(dǎo)其依法辦事、執(zhí)法為民；同時(shí)在治理中吸納一般群眾的參與及監(jiān)督，定期聽取反饋意見，了解新情況新問題，不斷改進(jìn)宅基地治理水平。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告5

　　根據(jù)政治理論課程的要求，我利用國(guó)慶假期，選擇自己的家鄉(xiāng)，開展了以“農(nóng)村住房建設(shè)”為主題的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查活動(dòng)。

　　首先，簡(jiǎn)要介紹一下家鄉(xiāng)的基本情況。我的家鄉(xiāng)位于xx。根據(jù)黨組織提出的要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

　　1，家鄉(xiāng)的整體面貌有了較大地改善，但在建設(shè)新農(nóng)村的過程中也存在著很多問題。房屋是村民居住和進(jìn)行日常活動(dòng)的基本場(chǎng)所，有了錢，首先要蓋房，是中國(guó)農(nóng)民的傳統(tǒng)。住房在中國(guó)農(nóng)民的心中有著較重的地位，因而在新農(nóng)村建設(shè)中，正確地解決住房建設(shè)問題是重中之重。

　　農(nóng)村住房建設(shè)中的問題：

　　一、村莊布局相對(duì)散亂，舊村面貌有待改善。目前，農(nóng)村住宅由于分散建設(shè)，沒有形成一個(gè)整體的村莊形象。村莊四周新房林立，村內(nèi)破破爛爛，布局散亂，形成了“空心村”。舊村、空心村布局混亂，道路不暢，配套缺乏，衛(wèi)生較差，與新農(nóng)村建設(shè)極不相稱。新農(nóng)村建設(shè)面臨著“年年建新房，年年不見新農(nóng)村”的尷尬局面。

　　二、農(nóng)民正常建房需求量大，建房用地得不到保證。近年來為加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，對(duì)農(nóng)村私人建房用地從嚴(yán)審批，而相應(yīng)配套政策卻未及時(shí)跟上，導(dǎo)致一些符合建房條件的住房困難戶無法申請(qǐng)宅基地建房。而這些農(nóng)戶當(dāng)中許多又屬于無實(shí)力到集鎮(zhèn)和城區(qū)購房，迫于無奈在本來應(yīng)該拆除整理復(fù)耕的舊村莊內(nèi)，再次進(jìn)行翻建加層，甚至未批先建，給村莊建設(shè)和宅基地整理復(fù)耕工作帶來極大的被動(dòng)。

　　三、違章建筑勢(shì)頭難控，“一戶兩宅”情況普遍。近年來，雖然政府相關(guān)部門加大了農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建房的管理力度，但農(nóng)民建房違法用地和違法建設(shè)現(xiàn)象仍十分突出。部分農(nóng)民違章搭建、擴(kuò)建、翻建房屋，企盼在今后舊村改造、征地拆遷中得到更多的補(bǔ)償，從而使得違章建筑越來越多。同時(shí)，農(nóng)村建新不拆舊的情況十分普遍，部分農(nóng)民建了新房不拆舊房。

　　四、農(nóng)村建房用地困難，新農(nóng)村配套設(shè)施跟不上。在新農(nóng)村規(guī)劃點(diǎn)集中建造村民住宅，必然涉及農(nóng)戶之間宅基地調(diào)劑問題。由于群眾“戀土”心態(tài)較為嚴(yán)重，村民補(bǔ)償要求高等因素的存在，使得村民之間難以達(dá)成調(diào)劑共識(shí)，導(dǎo)致土地征用、調(diào)劑難以實(shí)施，農(nóng)民建房無法供地，無形中加大了村民建房的難度。部分村民借土地征用之機(jī)，對(duì)拆遷安置提出過分要求，不給滿足就不讓征地，阻礙建設(shè)，也是導(dǎo)致農(nóng)村建房用地困難的一個(gè)重要原因。新農(nóng)村的建設(shè)需要大量資金做好路、排、水、電等農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，建房后基礎(chǔ)設(shè)施配套不及時(shí)，提供配套后相應(yīng)設(shè)施不完善或檔次不高，這也一定程度上影響到農(nóng)民進(jìn)入新農(nóng)村生活的意愿。

　　根據(jù)調(diào)查成果，結(jié)合老師的指導(dǎo)，我認(rèn)為，農(nóng)村住房建設(shè)作為加快新型城市化的重要載體，多層次推進(jìn)農(nóng)村住房集聚建設(shè)和農(nóng)村人口集中居住的同時(shí)，應(yīng)不斷完善相關(guān)體系、機(jī)制。

　　特別是要加快完成以下五方面的工作：

　　一是鼓勵(lì)村莊整理，優(yōu)化資源利用。加快改造步伐，允許以房屋置換土地，獲取建房指標(biāo)，加大宅基地整理力度，盤活閑置建設(shè)用地。土地整理后增加的農(nóng)用地要全部用于農(nóng)民建房，把節(jié)約出來的土地收益主要用于農(nóng)民社保和小區(qū)配套、物業(yè)管理資金以及發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

　　二是科學(xué)合理分配建房指標(biāo)，加大幫扶力度。年度用地指標(biāo)分配，優(yōu)先考慮并保證一定比例的指標(biāo)用于農(nóng)民住宅建設(shè)，切實(shí)解決農(nóng)民住宅建設(shè)難。對(duì)無力建房的困難戶、危房戶，可通過村集體統(tǒng)一調(diào)劑農(nóng)戶新建住宅后閑置的部分舊房，安置一批無力建房的無房戶、危房戶，確保其居住安全。

　　三是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，突破農(nóng)民住宅建設(shè)的規(guī)劃制約。要在現(xiàn)有村莊規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化村莊規(guī)劃點(diǎn)布局。堅(jiān)持長(zhǎng)期性原則，為農(nóng)村住房改造建設(shè)和其他建設(shè)預(yù)留發(fā)展空間。堅(jiān)持尊重農(nóng)民意愿原則，統(tǒng)籌考慮農(nóng)村生產(chǎn)生活需要和公共服務(wù)配套，方便群眾的生活。在規(guī)劃中要充分考慮老年人公寓的建設(shè)。堅(jiān)持同步規(guī)劃原則，在編制農(nóng)村新社區(qū)布點(diǎn)規(guī)劃的同時(shí)，抓好舊村改造利用規(guī)劃和宅基地整理復(fù)墾規(guī)劃，使新村建設(shè)、舊村改造和宅基地復(fù)墾工作得以統(tǒng)籌有序推進(jìn)。堅(jiān)持節(jié)約用地原則，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策法規(guī)，村莊規(guī)劃盡量不占或少占耕地，努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)村住房建設(shè)新增用地與建設(shè)用地復(fù)墾土地總量平衡。

　　四是打造平安工程。堅(jiān)持“憑圖施工、內(nèi)行人建房、憑合同審批”的工作要求，加強(qiáng)農(nóng)村建筑工匠的培訓(xùn)、加強(qiáng)施工隊(duì)伍和施工環(huán)節(jié)管理，將規(guī)劃區(qū)農(nóng)民住宅建設(shè)管理從土地使用審批、登記延伸到建筑施工管理。加強(qiáng)農(nóng)民建房法律法規(guī)政策宣傳，引導(dǎo)農(nóng)民科學(xué)建房，提高農(nóng)村房屋防災(zāi)能力。建立健全農(nóng)村建筑安全、工程質(zhì)量監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)村鎮(zhèn)建筑工匠的培訓(xùn)和資質(zhì)管理，推行建筑許可證制度，堅(jiān)持有圖施工、持證上崗、按圖施工，保證農(nóng)民住宅建設(shè)的安全與質(zhì)量。

　　五是加大建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的民主及法律監(jiān)督作用。避免打著新農(nóng)村建設(shè)的旗號(hào)，侵犯農(nóng)民的切身利益和破壞土地資源。依托舊村落的現(xiàn)有規(guī)模進(jìn)行改造，因地制宜，不搞一刀切的發(fā)展模式。在新農(nóng)村建設(shè)的過程中，對(duì)于那些利用新農(nóng)村建設(shè)政策，破壞土地資源，大搞房地產(chǎn)開發(fā)的政府部門和其他人員，堅(jiān)決給以嚴(yán)厲的打擊。確保黨的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革路線順利的進(jìn)行下去。

　　最后，國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母�地。十分珍惜、合理利用土地和切�?shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。新農(nóng)村住房建設(shè)問題的背后是深植于中國(guó)農(nóng)村的土地問題。在新農(nóng)村的建設(shè)過程中，切實(shí)貫徹相關(guān)法律法規(guī)，堅(jiān)持黨的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革路線，有利于改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，提升農(nóng)村建設(shè)水平；有利于優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，為城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展贏得空間；有利于改善群眾居住條件，提高群眾生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村跨越式發(fā)展。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告6

　　岔河村位于丁嘴鎮(zhèn)西南2.5公里處，全村陸地面積3平方公里，可耕地面積2380畝，主要以稻麥輪種為主。有11個(gè)村民小組、607戶、2400人。

　　通過逐戶走訪排查的形式排查，長(zhǎng)期居住有430戶，占70.8%（其中長(zhǎng)期居住的房屋中13.7%為1—2人居住）；短暫居住有59戶，占9.7%；長(zhǎng)期無人居住117戶，占19.28%。上述數(shù)據(jù)反映，農(nóng)村房屋閑置現(xiàn)象十分嚴(yán)重，有將近十分之三的房屋半年及以上時(shí)間無人居住管理，房屋利用率呈現(xiàn)較低水平。

　　房屋空置產(chǎn)生極大浪費(fèi)，也導(dǎo)致多年來面向農(nóng)村的如危房改造、飲水、村村通、農(nóng)村沼氣等建筑工程投入效率低下。

　　農(nóng)村閑置房屋不但侵占大量耕地，讓耕地遭到了破壞，土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)，而且使村容村貌十分凌亂，惡化了農(nóng)村生活環(huán)境，干擾加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程，其危害不容忽視。

　　（一）農(nóng)村閑置房屋導(dǎo)致土地資源利用率偏低，不能達(dá)到地盡其用，產(chǎn)生應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益；一部分宅基地少的農(nóng)村居民為了解決住房困難問題，違法占用耕地建設(shè)住房，加劇了耕地短缺的矛盾。

　　（二）農(nóng)村閑置房屋大多存在安全隱患。因長(zhǎng)期無人居住管理，農(nóng)村閑置房屋大多年久失修，荒草滿院，易倒塌，對(duì)人身安全構(gòu)成威脅，并成為村衛(wèi)生防疫的死角。同時(shí)，由于農(nóng)村閑置房屋大多遠(yuǎn)離村民視線，不但成為偷盜行為的頻頻發(fā)生地，而且即使不法分子藏匿其中也令人難以知曉。長(zhǎng)此以往，將會(huì)影響農(nóng)村的治安，增加農(nóng)村的不穩(wěn)定因素。

　　（三）農(nóng)村閑置房屋容易引發(fā)宅基糾紛。在大多數(shù)農(nóng)民心目中，宅基地屬于私有財(cái)產(chǎn)。如果宅基地占有不均，極易導(dǎo)致群眾為爭(zhēng)奪宅基地而發(fā)生矛盾糾紛，影響鄰里和諧和農(nóng)村穩(wěn)定。如一些農(nóng)戶建新房后不拆舊房、超占宅基，擾亂了農(nóng)村村莊的集體統(tǒng)一規(guī)劃；個(gè)別農(nóng)戶違規(guī)占有多處宅基，使一些確需宅基建新房的農(nóng)戶遲遲無法落實(shí)；一些閑置的舊房屋大多數(shù)屬于多戶人家一起居住，產(chǎn)權(quán)交叉不清，各家貧富不均，大家意見不一致，拆掉處理難度相當(dāng)大，解決起來比較棘手，也使宅基糾紛增加，造成鄰里關(guān)系不和睦和干群關(guān)系緊張。

　　（四）農(nóng)村閑置房屋阻礙了村莊的治理與發(fā)展。目前很多農(nóng)村閑置房屋斷壁殘?jiān)�、破敗無序，加上通往閑置房屋的道路大多坎坷不平，致使農(nóng)民行車難、交通不便，增加了自來水供給、有線電視等現(xiàn)代化配套設(shè)施建設(shè)的難度。由于大多數(shù)農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較薄弱，對(duì)房屋的拆遷、土地歸整所需要的補(bǔ)償資金沒有能力支付，給村莊的統(tǒng)一規(guī)劃治理及新農(nóng)村建設(shè)帶來了極大的困難，嚴(yán)重影響了村莊的有序建設(shè)和健康發(fā)展。

　　農(nóng)村閑置房屋的危害顯而易見，如通過舊城改造、盤活存量土地、治理農(nóng)村閑置房屋等措施，在嚴(yán)格控制新增宅基地的同時(shí)，解決好農(nóng)村閑置房屋問題，對(duì)緩解用地矛盾，保護(hù)耕地資源，將起到十分積極的作用。對(duì)農(nóng)村閑置房屋盤活用活進(jìn)行合理開發(fā)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：

　　一是適當(dāng)補(bǔ)償，鼓勵(lì)農(nóng)民拆除舊房。針對(duì)農(nóng)村居民新修房屋后仍保留原有舊房的普遍現(xiàn)象，鼓勵(lì)農(nóng)戶新修房屋后拆除舊房，并從兼顧各方利益出發(fā)，健全合理補(bǔ)償機(jī)制，對(duì)舊宅適當(dāng)補(bǔ)償。

　　二是整體規(guī)劃，對(duì)閑置房進(jìn)行土地復(fù)墾。注意優(yōu)選復(fù)墾方案，應(yīng)最大可能選擇危舊房和房前屋后空閑地較多且較集中成片的地帶，以降低復(fù)墾成本，利于整體開發(fā)規(guī)劃。在宅基地土地整理復(fù)墾過程中，政策設(shè)計(jì)應(yīng)注重讓村集體和村民得到實(shí)惠，切實(shí)保護(hù)好農(nóng)民的合法權(quán)益及其宅基地部分增值收益。

　　三是改造閑置房，開辟公共文化服務(wù)場(chǎng)所。結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，對(duì)閑置房進(jìn)行重新規(guī)劃，合理利用，大力興辦農(nóng)村公共文化事業(yè)，建立老年活動(dòng)中心、養(yǎng)老中心、村圖書室等，為農(nóng)民提升農(nóng)村精神文化水平提供配套設(shè)施，從而活躍農(nóng)村群眾文化生活。四是創(chuàng)新流轉(zhuǎn)制度，解決貧困戶住房問題。政府可通過資金補(bǔ)助鼓勵(lì)危房改造對(duì)象購買安全流轉(zhuǎn)房，這樣既能解決貧困戶的住房問題，改善生活生產(chǎn)條件，又能使農(nóng)村富裕戶的閑置資產(chǎn)得到充分利用，充分發(fā)揮效益。

　　五是樹立經(jīng)營(yíng)理念，盤活閑置房屋。引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變思想觀念，成為會(huì)經(jīng)營(yíng)的新型農(nóng)民，將農(nóng)村閑置房屋改建租賃，用于企業(yè)生產(chǎn)加工、城鎮(zhèn)打工人員居住、發(fā)展農(nóng)家樂等，在取得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)推動(dòng)農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告7

　　近些年來我院在審理地產(chǎn)案件中，不斷遇到村委會(huì)利用集體土地建住宅樓賣給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛案件，這類案件具有涉及面大、人數(shù)眾多、法律規(guī)定不甚明確的特點(diǎn)，還涉及小城鎮(zhèn)建設(shè)的政策導(dǎo)向與有關(guān)法律規(guī)定的沖突問題。因此，如何正確把握法律與政策的關(guān)系，維護(hù)好本地區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定，妥善處理此類糾紛，需要認(rèn)真探討。

　　一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況

　　1993年國(guó)家六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內(nèi)開展創(chuàng)新型小城鎮(zhèn)活動(dòng)，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發(fā)（1996）69號(hào)文件下發(fā)南京市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市建委《關(guān)于加強(qiáng)南京市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施意見》的通知。這一系列的文件規(guī)定了農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃、管理及實(shí)施的具體辦法。在這樣一種政策導(dǎo)向下，此項(xiàng)工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上全面展開。例如原南京市大廠區(qū)的葛塘鎮(zhèn)（該鎮(zhèn)1996年被省政府評(píng)為示范新型小城鎮(zhèn)）于1995年開始了此項(xiàng)工作，該鎮(zhèn)下轄的鄰近大廠城區(qū)的中山村、欣樂村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20賣給了本村村民，80賣給外地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居居。這四個(gè)村在興建住宅樓的過程中一般都辦理了或補(bǔ)辦了下列手續(xù)：

　　1、原南京市大廠區(qū)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)關(guān)于葛塘鎮(zhèn)各中心村建設(shè)或貿(mào)易貨棧工程建設(shè)的立項(xiàng)報(bào)告的批復(fù)；

　　2、原南京市大廠區(qū)土地管理局核發(fā)的或補(bǔ)發(fā)的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)通知單”；

　　3、原南京市大廠區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)的“中心村住宅”或“貿(mào)易貨棧”的紅線圖；

　　4、原南京市大廠區(qū)葛塘鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證”。四個(gè)村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協(xié)議”的方式。“委托建房協(xié)議”的主要內(nèi)容也都明確規(guī)定了村委會(huì)享有土地的所有權(quán)，購房者享有土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經(jīng)過了工程質(zhì)量的驗(yàn)收，并領(lǐng)取了建筑管理部門頒發(fā)的質(zhì)量合格證書。在審理此類案件過程中還發(fā)現(xiàn)，凡已付清房款的購房者，村委會(huì)均按協(xié)議的約定為其辦理了“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”。四個(gè)村的73幢住宅樓都與原大廠區(qū)的城區(qū)房屋或住宅小區(qū)毗鄰，四個(gè)村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區(qū)城區(qū)的國(guó)有土地接壤，住宅樓的配套建設(shè)、物業(yè)管理均已達(dá)到一定的水平。

　　二、糾紛的原因及解決此類糾紛的不同意見

　　在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買賣糾紛案件中，原告均為村委會(huì)，至目前為止尚無一例購房者訴村委會(huì)的案件，作為原告的村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認(rèn)為，原告無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，“委托建房協(xié)議”無效，原告只能夠?yàn)楸桓孓k理城市房屋所有權(quán)證書和國(guó)有土地使用權(quán)證書，被告即可付清余款。也有少數(shù)購房者并不主張委托建房協(xié)議無效，而以其他的理由（如房屋質(zhì)量問題）相抗辯。這類案件的難點(diǎn)主要在如何認(rèn)定“委托建房協(xié)議”的性質(zhì)和效力。對(duì)此問題的認(rèn)識(shí)意見分歧較大，主要有下列幾種觀點(diǎn)：

　　1、認(rèn)為“委托建房協(xié)議”名為委托建房，實(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，而村委會(huì)不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，集體土地亦禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，故應(yīng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”無效。

　　2、有條件的認(rèn)可“委托建房協(xié)議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協(xié)議”有效，凡購房者是外地農(nóng)民或城市居民的，“委托建房協(xié)議”無效。

　　3、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”合法有效，因?yàn)槲�托建房與房地開發(fā)有著本質(zhì)的不同，不應(yīng)將小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)與城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)混為一談。“委托建房協(xié)議”的產(chǎn)生有其政策背景即小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，委托建房協(xié)議的效力如何確定，關(guān)鍵是看建房有無規(guī)劃、有無立項(xiàng)、有無審批、有無許可，如果村委會(huì)履行有關(guān)的法定手續(xù)，取得了相應(yīng)的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效，本區(qū)法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會(huì)均辦理了相應(yīng)的手續(xù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。

　　三、對(duì)此類案件的處理情況及原因分析

　　我院自20xx年始受理集體土地建住宅樓的房屋買賣案，截止20xx年6月底已審結(jié)20余件，結(jié)案方式大都采判決形式，判決結(jié)果均認(rèn)定委托建房協(xié)議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔(dān)訴訟費(fèi)用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級(jí)法院，上訴期間又因雙方達(dá)成協(xié)議，購房者撤回上訴。目前已審結(jié)的20余件案件大部分均已得到執(zhí)行。我院對(duì)此類案件的焦點(diǎn)即“委托建房協(xié)議”的效力問題作有效認(rèn)定的理由如下：

　　1、集體土地上所建的住宅樓均經(jīng)政府有關(guān)部門的審批，且有關(guān)政府部門具有相應(yīng)的職權(quán)，如大廠區(qū)土地管理局所批準(zhǔn)的9.8畝非耕地用于中心村工程建設(shè)就符合《土地管理法》有關(guān)管理主體和職權(quán)的規(guī)定。

　　2、本區(qū)集體土地建設(shè)的住宅樓在審批的程序上符合國(guó)務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

　　3、集體土地上的委托建房與城市房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)的不同。委托建房協(xié)議的形式與國(guó)家倡導(dǎo)的小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的政策有著密切的聯(lián)系。小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)自應(yīng)遵循一整套的法律、法規(guī)的規(guī)定，而不應(yīng)套用《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來調(diào)整小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)。

　　4、假若認(rèn)定“委托建房協(xié)議”無效，將造成本轄區(qū)范圍內(nèi)社會(huì)秩序的極大混亂，也會(huì)造成社會(huì)財(cái)富的極大浪費(fèi)。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結(jié)果，對(duì)3000多套房屋的購房者有關(guān)集體土地上住宅樓買賣的法律關(guān)系的穩(wěn)定與否具有決定性的意義。如果認(rèn)定委托建房協(xié)議無效將會(huì)影響眾多購房者集體土地上住宅樓買賣的法律關(guān)系的穩(wěn)定，將可能引發(fā)大規(guī)模的訴訟，從而影響社會(huì)穩(wěn)定，認(rèn)定委托建房協(xié)議無效也必然造成社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。

　　5、購房者主張“委托建房協(xié)議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發(fā)現(xiàn)一部分被告主張“委托建房協(xié)議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過主張“委托建房協(xié)議”無效來與村委會(huì)討價(jià)還價(jià)。另外，主張“委托建房協(xié)議”無效的內(nèi)在理由，是認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法律、法規(guī)是限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，之所以限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是因?yàn)槿绻�允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村耕地的大量流失；導(dǎo)致農(nóng)村廉價(jià)土地沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)這種理由，我們認(rèn)為限制土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)恰恰是造成農(nóng)村耕地流失的一個(gè)重要原因。

　　大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實(shí)際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權(quán)，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權(quán)違法批地、亂占耕地、浪費(fèi)土地的事實(shí)大量發(fā)生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國(guó)已經(jīng)具備了保護(hù)耕地的法律基礎(chǔ)。如果土地用途制度得以有效實(shí)施，即使允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也不會(huì)造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發(fā)生在1998年以前，但土地的審批手續(xù)與1998年以后的土地用途管理制度的規(guī)定較吻合，審理此案應(yīng)當(dāng)考慮這一情況。還有放開集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)確有可能沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，使政府減少大量的土地收益，但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于國(guó)家和社會(huì)利益。農(nóng)村集體土地如形成市場(chǎng)可以和城市土地市場(chǎng)并存競(jìng)爭(zhēng)，有利于發(fā)揮城市、農(nóng)村各自功能的優(yōu)勢(shì)。

　　近年來越來越多的人贊成放開集體土地市場(chǎng)。梁慧星先生在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中就持此觀點(diǎn)。但是我們闡述這些理論并不是要突破現(xiàn)行法律規(guī)定，而是認(rèn)為在現(xiàn)行法律框架下，對(duì)于小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)過程中的集體土地建住宅樓的效力認(rèn)定宜寬不宜嚴(yán)，法院在審理這類案件中只要查明住宅樓工程項(xiàng)目有立項(xiàng)批復(fù)，有土地使用審批、有建筑許可，且批準(zhǔn)部門是在其職權(quán)范圍內(nèi)行使審批權(quán)（包括事后補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)）就應(yīng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效。必須指出的是在小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，有些地方確實(shí)存在不規(guī)范的問題。這在我院審理的此類案件中也有所反映。但是這些不規(guī)范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實(shí)施以后已經(jīng)得到遏制，小城鎮(zhèn)建設(shè)步入了正規(guī)。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮(zhèn)建設(shè)早期由于不規(guī)范所遺留的問題，并不是這類問題還在延續(xù)，如果對(duì)“委托建房協(xié)議”作有效認(rèn)定會(huì)對(duì)不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)起負(fù)面影響，法院審理時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的認(rèn)定“委托建房協(xié)議”的效力。如果對(duì)不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)不起負(fù)面影響的效果，那么從合同法的角度也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效。基于上述理由，本院對(duì)這類案件中“委托建房協(xié)議”的效力作出了合法有效的認(rèn)定。這樣處理取得了良好的社會(huì)效果。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告8

　　建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，體現(xiàn)了社會(huì)主義制度的優(yōu)越性和我國(guó)改革開放三十年來的發(fā)展實(shí)力，既是黨中央讓廣大農(nóng)村老百姓享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的一項(xiàng)戰(zhàn)略舉措，又是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、加強(qiáng)黨的執(zhí)政潛力建設(shè)和先進(jìn)性建設(shè)等理念在農(nóng)村工作中的集中體現(xiàn)，關(guān)系社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)全局、社會(huì)穩(wěn)定和黨的執(zhí)政地位。根據(jù)民權(quán)縣縣委組織部的統(tǒng)一部署，在林七鄉(xiāng)黨委政府的大力支持和指導(dǎo)下，于今年9月下旬透過走訪農(nóng)戶及查閱有關(guān)檔案資料等方式對(duì)xx村關(guān)于新農(nóng)村建設(shè)方面進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)狀況整理如下：

　　一、xx村新農(nóng)村建設(shè)的主要做法

　　(一)xx村概況

　　xx村座落在民權(quán)縣縣城的東北部，與縣城相連，距縣城22公里，距鎮(zhèn)政府所在地1公里，公路從村中穿過，地理?xiàng)l件優(yōu)越，全村總面積為13.5平方公里，轄8個(gè)自然村13村民小組，713戶人，全村可用耕地3024畝，水面面積50畝，2007年人均純收入4200元，村群眾經(jīng)濟(jì)收入達(dá)4.6萬元，全村共有65名黨員，設(shè)一個(gè)黨總支，二個(gè)黨支部，下設(shè)11個(gè)黨小組，村級(jí)組織健全。

　　(二)新農(nóng)村建設(shè)的主要做法

　　1、精心謀劃，科學(xué)制定新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃。

　　按照“因地制宜，突出特色，群眾參與，科學(xué)編制，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，逐步到位”的原則，設(shè)定好新農(nóng)村建設(shè)的規(guī)劃。

　　2、理清思路，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　利用x村地處城郊的地理優(yōu)勢(shì)，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)群眾資產(chǎn)的管理，著力抓好經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和村級(jí)群眾經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。一是發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和效益

　　農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)民增收，用心引導(dǎo)村民發(fā)展優(yōu)質(zhì)糧食作物，大棚蔬菜、瘦肉型生豬等農(nóng)產(chǎn)品，并不斷擴(kuò)大大棚蔬菜種植和家禽家畜養(yǎng)殖規(guī)模，如司莊、梅山、黃村、仰村八個(gè)村民小組利用毗鄰城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展蔬菜種植，建立了占地800畝的大棚蔬菜基地，為城區(qū)居民帶給新鮮蔬菜，菜農(nóng)收入穩(wěn)步提高。二是用心發(fā)展種植草莓、甘蔗基地400畝和農(nóng)村種類中介服務(wù)組織，扶優(yōu)做強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，帶動(dòng)村民用心發(fā)展生產(chǎn)，增加收入。三是用心做好農(nóng)村富余勞動(dòng)力的輸出工作，增加勞力經(jīng)濟(jì)收入。

　　3、整合資源，加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　x村堅(jiān)持把廣大農(nóng)民群眾的根本利益作為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，從農(nóng)民生產(chǎn)生活中最緊迫的實(shí)際問題入手，應(yīng)對(duì)農(nóng)村行路難，飲水難，灌溉難、看病難等“熱點(diǎn)難點(diǎn)”實(shí)際問題，村兩委干部用心爭(zhēng)取上級(jí)政府和有關(guān)部門的大力支持，村民也自愿捐款，多渠道籌措資金，抓好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　4、建立機(jī)制，切實(shí)加強(qiáng)新農(nóng)村建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)。

　　按照林七鄉(xiāng)黨委政府建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求，成立了新農(nóng)村建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組，x村總支書記王繼思為組長(zhǎng)、村委會(huì)主任王繼祥為副組長(zhǎng)，兩委村干部為成員，村文書為信息報(bào)道員。并定期召開領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，專題研究新農(nóng)村建設(shè)工作，真正構(gòu)成了“市指導(dǎo)、縣組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主抓、村實(shí)施”的良好氛圍。

　　二、x村新農(nóng)村建設(shè)的一點(diǎn)成效

　　1、實(shí)事求是，量力而行。

　　從x村的實(shí)際出發(fā)，以求真務(wù)實(shí)的態(tài)度和真抓實(shí)干的工作作風(fēng)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)工作。制定新農(nóng)村建設(shè)的目標(biāo)、任務(wù)和措施時(shí)，既按照新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求，又切合村情實(shí)際、切實(shí)可行，不增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)，不做形象工程和脫離實(shí)際的政績(jī)工程。正確處理階段性目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)性目標(biāo)的關(guān)系，既量力而行，又盡力而為，打好基礎(chǔ)，分步實(shí)施。

　　2、整體推進(jìn)，突出重點(diǎn)。

　　新農(nóng)村建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。x村下轄8個(gè)自然村，一方面既按照統(tǒng)一部署，統(tǒng)一規(guī)劃，整體推進(jìn)；另一方面，又從解決好農(nóng)民關(guān)心的具體問題入手，找準(zhǔn)突破口，根據(jù)當(dāng)前的資源和工作力量，突出每個(gè)階段的工作重點(diǎn)，分步實(shí)施。

　　3、干群關(guān)系得到必須改善。

　　以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部下農(nóng)村入農(nóng)戶時(shí)，是“要錢要命”，而此刻是“送錢送物”。

　　三、x村新農(nóng)村建設(shè)存在的問題及啟示

　　1、徐村黨員干部和農(nóng)民中尚有較為嚴(yán)重的“等、靠、要”思想。

　　該村黨員干部雖然對(duì)新農(nóng)村建設(shè)的20字方針很清楚，但是說起如何結(jié)合實(shí)際推進(jìn)工作，多數(shù)人卻表示要等上面布置；多數(shù)農(nóng)民也沒有把自己擺進(jìn)去，表示“上面要干啥就干啥”。部分村干部認(rèn)為提不提新農(nóng)村建設(shè)，對(duì)抓建設(shè)促發(fā)展沒有區(qū)別。新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)重要方面就是以農(nóng)村為載體、以農(nóng)民為主體來進(jìn)行的，這證明x村部分農(nóng)村黨員干部還存在思想不夠解放，不夠開拓性，創(chuàng)新性地去開展工作。如此看來，x村兩委領(lǐng)導(dǎo)班子尤其是村書記和村委會(huì)主任的素質(zhì)高低，必須程度上決定著該村新農(nóng)村建設(shè)行動(dòng)的成敗。

　　2、農(nóng)村小型基礎(chǔ)設(shè)施投入少問題。

　　農(nóng)村稅費(fèi)改革后，農(nóng)村公益事業(yè)建設(shè)實(shí)行一事一議制度，但由于各種原因，一事一議較難統(tǒng)一農(nóng)民的意見，使得農(nóng)村小型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為目前農(nóng)業(yè)投入方面的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。

　　3、村民文化素質(zhì)不高，對(duì)科技應(yīng)用的不夠

　　實(shí)踐告訴我們，要想使農(nóng)民富起來，使他們成為新型農(nóng)民，不加大科教的投入力度，不注重農(nóng)村的衛(wèi)生事業(yè)、法制教育是不行的，沒有高素質(zhì)的有文化、懂科技、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善管理的農(nóng)民，增加農(nóng)民收入是十分困難的。因此，我認(rèn)為要實(shí)施“農(nóng)民知識(shí)化工程”，用5—10年的時(shí)間，建立培訓(xùn)示范基地，培養(yǎng)一些精通種植業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、畜牧特產(chǎn)業(yè)等技術(shù)能人，讓每一個(gè)農(nóng)戶至少要有一個(gè)懂技術(shù)的明白人，要以鄉(xiāng)、村為單位做好非農(nóng)業(yè)的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告9

　　本次對(duì)調(diào)查過程中農(nóng)民朋友反映最為強(qiáng)烈的問題作了必須的探討和分析，歸納起來有以下幾類：

　　1、農(nóng)田斷水頻繁，尤其是在干旱季節(jié)，更為嚴(yán)重。

　　2、公路等交通設(shè)施的建設(shè)不是很完善，農(nóng)民的出行很不方便。另外，由于公路等的不完善給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)也帶來了必須的影響。

　　3、農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格較低，農(nóng)產(chǎn)品給農(nóng)民帶來的收入甚微。雖然近年來農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格有所上揚(yáng)，但是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料也在不停的上漲，與農(nóng)業(yè)》投資相比，農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格較為低迷，長(zhǎng)此以往將對(duì)農(nóng)民不利。關(guān)于問題的分析根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府的基本狀況而言，由于在該地區(qū)設(shè)立的`.工廠和企業(yè)較少，所以稅收來源就不多了，另外又加之中央實(shí)施的稅費(fèi)改革，對(duì)農(nóng)業(yè)稅的免除，政府的財(cái)政收入就存在必須的問題。農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格持續(xù)低迷的問題在全國(guó)的范圍內(nèi)都普遍存在，這主要是由于農(nóng)產(chǎn)品的供求關(guān)系所決定的。從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人口眾多，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品的供大于求的情形出現(xiàn)，從而出現(xiàn)“谷賤傷農(nóng)”。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，作為地方政府如果采用宏觀調(diào)控的手段來解決這一問題的話，可能性不大，效果可能也不會(huì)很明顯，畢竟地方政府的管轄范圍有限，調(diào)控潛力也有限。對(duì)于貼合實(shí)際狀況的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路，有下列幾個(gè)：花大力氣招商引資對(duì)那些擁有豐富的資源的地區(qū)，農(nóng)民本能夠很好的利用這些資源來發(fā)家致富，但是由于資金不足，無力投資

　　而使得資源無法很好的開發(fā)，為了很好的開發(fā)利用這些資源，招商引資當(dāng)為首選。

　　另外，招商引資的另一個(gè)較大的項(xiàng)目是對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的生加工等方面。該地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品在銷售的過程中幾乎沒有產(chǎn)生多大的附加值，然而，該地的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)憂、產(chǎn)量佳，所以如果再對(duì)其進(jìn)行生加工，則會(huì)有很大的潛力。政府應(yīng)當(dāng)制定必須的優(yōu)惠政策，力爭(zhēng)建立幾個(gè)龍頭企業(yè)，從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。用心推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程用心推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，為農(nóng)民增收注入活力。

　　一是大力發(fā)展農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，充分發(fā)揮龍頭企業(yè)開拓市場(chǎng)、引導(dǎo)生產(chǎn)、加工增值、為農(nóng)服務(wù)的作用。

　　要采取切實(shí)措施，加大對(duì)龍頭企業(yè)的扶持力度，并致力于組建農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)龍頭企業(yè)的帶動(dòng)潛力。

　　二是大力發(fā)展農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織。

　　我們要把大力發(fā)展農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織與提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平結(jié)合起來，用心引導(dǎo)，扶持農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織的健康發(fā)展。要以鼓勵(lì)引導(dǎo)廣大農(nóng)民開展產(chǎn)銷聯(lián)合，組建多種形式的技術(shù)協(xié)會(huì)、信息協(xié)會(huì)、流通協(xié)會(huì)為重點(diǎn)，透過這些市場(chǎng)中介組織引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)千家萬戶小生產(chǎn)與千變?nèi)f化大市場(chǎng)的有效對(duì)接。加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)政府要適當(dāng)引導(dǎo)農(nóng)民加大對(duì)農(nóng)業(yè)的投入，盡快調(diào)整農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)、品種結(jié)構(gòu)，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心，依靠科技進(jìn)步，立足資源優(yōu)勢(shì)，突出抓好品種、質(zhì)量的結(jié)構(gòu)調(diào)整，使農(nóng)業(yè)由市場(chǎng)決定產(chǎn)量、需求決定品種質(zhì)量的軌道上健康發(fā)展。同時(shí)也應(yīng)當(dāng)加大市場(chǎng)開拓力度，為農(nóng)民增收創(chuàng)造條件。務(wù)必強(qiáng)化市場(chǎng)第一的觀念，下大氣力研究市場(chǎng)信息、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)容量和供求關(guān)系，超前預(yù)測(cè)，科學(xué)分析，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律指導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，利用時(shí)間差、地區(qū)差，擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品銷售半徑，擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品集散量。突出優(yōu)質(zhì)抓特色，狠抓調(diào)整促增效在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)下，有特色，才能有效參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并立于不敗之地。發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，是新時(shí)期實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收的主要途徑。

　　(一)抓高效特色種植業(yè)。

　　(二)抓綠色農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。發(fā)展壯大農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍發(fā)展壯大農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，一個(gè)產(chǎn)業(yè)能不能持續(xù)持久活力，還得看產(chǎn)品的銷路是否暢通。農(nóng)業(yè)產(chǎn)品銷售要有超多的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)人，政府要針對(duì)本地區(qū)的具體狀況，培養(yǎng)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)人，擴(kuò)大流通渠道。隨著農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格上升，政府有關(guān)部門要加強(qiáng)農(nóng)資市場(chǎng)管理，防止惡意哄抬農(nóng)資物價(jià)，使農(nóng)民增產(chǎn)不增收的現(xiàn)象防患于未然發(fā)展農(nóng)商經(jīng)濟(jì)合作社現(xiàn)階段，土地全部承包到戶，在土地不能大規(guī)模集約經(jīng)營(yíng)的狀況下，另辟途徑，透過農(nóng)商合作社，關(guān)鍵要讓農(nóng)民參與和經(jīng)營(yíng)，把一個(gè)個(gè)單一個(gè)體有組織的聯(lián)合起來，使某一特色產(chǎn)品構(gòu)成規(guī)模、在規(guī)模的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，才能盡量降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。蔬菜、、生豬、家禽、等都能夠透過合作形式構(gòu)成拳頭產(chǎn)品，在市場(chǎng)上占一席之地。只有到達(dá)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化，才能進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品深加工，培育品牌農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，提高農(nóng)產(chǎn)品的附加值，另外，在某一產(chǎn)品到達(dá)必須規(guī)模、知名度后，政府要引導(dǎo)樹立名優(yōu)品牌，進(jìn)行注冊(cè)保護(hù)，以品牌開辟市場(chǎng)、拓展銷路。總結(jié)農(nóng)村的繁榮，經(jīng)濟(jì)發(fā)展刻不容緩。“三農(nóng)”問題的核心在于“農(nóng)民增收”，這一重大問題引起了全社會(huì)的普遍關(guān)注，政府也作了超多的工作已改善農(nóng)民收入。我就本次的寒假社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)所調(diào)查的資料作了必須的總結(jié)和歸納，針對(duì)我地的實(shí)際狀況做出了發(fā)展經(jīng)濟(jì)的幾看法：

　　1、花大力氣招商引資；

　　2、用心推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程；

　　3、加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)；

　　4、突出優(yōu)質(zhì)抓特色，狠抓調(diào)整促增效；

　　5、發(fā)展壯大農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍；

　　6、發(fā)展農(nóng)商經(jīng)濟(jì)合作社；期望能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展盡一番力!

　　這次早已已結(jié)束，但它給我留下了許多思考，使我們這些讀圣賢書的人也開始關(guān)心窗外事。它時(shí)時(shí)刻刻提醒我，在生活著九億多農(nóng)民的廣大農(nóng)村中，還存在著許許多多這樣或那樣問題，經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)，政治體制還不夠健全，十分需要我們這些大學(xué)生為祖國(guó)的繁榮昌盛，為人民生活水平的整體提高，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，盡自己應(yīng)盡的一份力，作出自己應(yīng)做的一份貢獻(xiàn)!

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告10

　　由于受土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃等諸多因素的限制，農(nóng)村建房問題已成為樟皇村的一個(gè)頑疾，一方面造成了農(nóng)民沒有土地建房，在一定程度上也助推了農(nóng)村違法用地蔓延。為此，今年以來，我村把加快農(nóng)民住房改造建設(shè)作為改善民生、推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)重要舉措，全力破解農(nóng)民建房難，取得了階段性成果。今年以來共拆除舊房、違章建筑27多間，審批房屋27套。本文就樟皇村農(nóng)村建房存在的主要問題，對(duì)農(nóng)村建房問題提出若干思考。

　　一、農(nóng)村建房存在的主要問題

　　1、建房審批手續(xù)繁瑣，時(shí)效較長(zhǎng)

　　目前農(nóng)民建房的正常審批程序，一般是農(nóng)民先打建房申請(qǐng)報(bào)告給村里，由村里統(tǒng)一送到鎮(zhèn)(鄉(xiāng))、街道，再向國(guó)土資源部門領(lǐng)取農(nóng)戶建房審批表，而后又要先經(jīng)過規(guī)劃部門逐級(jí)審批，再經(jīng)國(guó)土資源管理部門審批，從建房用地申請(qǐng)到審批，少則幾個(gè)月，多則一兩年的時(shí)間，造成部分村民對(duì)建房審批產(chǎn)生不滿。

　　2、存在建設(shè)亂、違章建筑等現(xiàn)象

　　樟皇村居民點(diǎn)布局分散，沒有形成集中布局的勢(shì)態(tài)。農(nóng)民根據(jù)自己喜好，自行零散建設(shè)，建設(shè)無序，往往或呈“線性擴(kuò)張”，村內(nèi)道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路臨街搭建生產(chǎn)性、經(jīng)營(yíng)性用房比較普遍。雖然這幾年政府相關(guān)部門加大了農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，農(nóng)民建房違法用地和違法建設(shè)現(xiàn)象仍十分突出，存在違法搭建、擅自加層等違法現(xiàn)象。

　　3、建房資金短缺突出

　　一是資金儲(chǔ)備不足。樟皇村農(nóng)民年均年收入約9000元，大部分農(nóng)民收入較單一，建房資金主要來源于打工收入。按目前農(nóng)村居民家庭收入計(jì)算，建好一幢房子，至少要花費(fèi)農(nóng)民家庭10-15年的積蓄，對(duì)于一般家庭來說，用于建房資金儲(chǔ)備并不充分。二是資金保障困難。農(nóng)村建房也是一項(xiàng)面子工程，經(jīng)濟(jì)實(shí)力好的在造，條件差的借錢也在造，耗盡了積蓄，透支了生活。面子工程導(dǎo)致了很多“空心樓”、“爛尾房”的產(chǎn)生，有的新建房建了多年還是毛坯房。三是資金浪費(fèi)嚴(yán)重。受迷信思想影響，怕周邊高出自家的房屋破壞了自家的風(fēng)水，鄰里之間相互攀比，遠(yuǎn)離了建房的初衷，建造了超過使用目的和承受能力的住房，新房建成后，二樓以上普遍長(zhǎng)年空置。

　　4、影響社會(huì)和諧事件增多

　　一是鄰里糾紛增多。主要為：部分村民受迷信思想影響，常常與鄰里比臺(tái)階、爭(zhēng)柱頂?shù)母叩停�造成通風(fēng)采光等方面的不便，引起鄰里糾紛；部分村民為了占用道路等公用地而與鄰里糾紛不斷；還有不少因宅基地權(quán)屬問題而引發(fā)各種糾紛。二是干群關(guān)系緊張。在農(nóng)村宅基地審批過程中，存在著工作流程不透明，處理問題不公正現(xiàn)象，公共設(shè)施改造、投資計(jì)劃等項(xiàng)目缺乏監(jiān)督，村級(jí)財(cái)務(wù)支出公開不及時(shí)，不具體，不全面，導(dǎo)致群眾對(duì)干部不信任，從而造成干群關(guān)系緊張。三是安全隱患增多。農(nóng)村建房工程一般由當(dāng)?shù)厥┕り?duì)伍承建，無資質(zhì)、無圖紙、無完整安全設(shè)備的“三無型”施工隊(duì)是農(nóng)村住房建設(shè)的主力軍。建房中所使用的建筑工具多是一些原始或比較簡(jiǎn)陋的建筑工具，建筑用料全憑施工經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，建房、承包人和施工人員安全意識(shí)不強(qiáng)，安全防護(hù)措施不到位，導(dǎo)致在農(nóng)村建房中安全事故時(shí)有發(fā)生。

　　二、原因分析

　　1、土地供需矛盾突出

　　目前，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，農(nóng)民要求改善居住條件的愿望也相對(duì)比較迫切，加上上世紀(jì)八十年代出生的人口到了結(jié)婚高峰期，以致農(nóng)民建房需求相對(duì)比較集中。主要是國(guó)家實(shí)行“地根”緊縮政策，政府可安排的土地總量大為減少，使得農(nóng)村個(gè)人建房土地指標(biāo)分配不夠到位。

　　2、農(nóng)民自身的法律意識(shí)、房屋安全意識(shí)淡薄

　　長(zhǎng)期以來，農(nóng)民在興建房屋時(shí)往往僅滿足于“居有其屋”，對(duì)于房屋是否要規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建、驗(yàn)收等，均未能有足夠的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為“無所謂”。 又由于相關(guān)政策法規(guī)宣傳不夠，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的宣傳工作也未深入到農(nóng)村，農(nóng)民自身的法律意識(shí)、房屋安全意識(shí)淡薄。

　　3、規(guī)劃布局缺乏銜接

　　由于土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃編制不同步，在編制規(guī)劃時(shí)又沒有充分考慮農(nóng)民建房需求，導(dǎo)致許多村莊周邊沒有預(yù)留相應(yīng)的建設(shè)用地。兩個(gè)規(guī)劃不統(tǒng)一、不銜接，使許多農(nóng)民建房不能同時(shí)符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。村莊規(guī)劃審批權(quán)在地方政府，調(diào)整相對(duì)容易。土地利用總體規(guī)劃用地布局的調(diào)整審批權(quán)在省政府，調(diào)整較難，如涉及基本農(nóng)田調(diào)整還要報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，要調(diào)整就更難。新村選址涉及基本農(nóng)田無法調(diào)整，土地利用總體規(guī)劃劃定的建設(shè)用地農(nóng)民又不愿去，農(nóng)民建房受到很大制約。

　　4、規(guī)劃建設(shè)管理存在缺位現(xiàn)象

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體制改革以后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城建辦這一機(jī)構(gòu)被撤銷，一般僅僅是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)社會(huì)事務(wù)辦設(shè)1-2名城建干事，或者改制成鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心(屬于一種中介組織)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的城建部門，無人員、無經(jīng)費(fèi)、無行政執(zhí)法權(quán)，而縣建設(shè)部門人員經(jīng)費(fèi)有限，鞭長(zhǎng)莫及，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊規(guī)劃建設(shè)管理工作出現(xiàn)真空。

　　三、對(duì)策建議

　　(一)加強(qiáng)建房政策宣傳，合理規(guī)劃，節(jié)約土地使用

　　1、加大《土地法》的貫徹力度。土地是不可再生資源，既要合理開發(fā)利用，又要對(duì)當(dāng)耕地進(jìn)行保護(hù)。結(jié)合《土地法》，對(duì)土地利用的總體規(guī)劃、占補(bǔ)平衡措施的實(shí)施、土地用途的管制、建設(shè)用地面積的控制、一戶一基的規(guī)范、宅基地審批的流程等方面，實(shí)行重點(diǎn)宣傳，做到土地管理的政策法規(guī)家喻戶曉。要按照“不走形式、不走過場(chǎng)”的要求，真正深入到農(nóng)村一線，與農(nóng)民面對(duì)面地開展法律宣傳活動(dòng)，增進(jìn)農(nóng)民對(duì)建房的報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、驗(yàn)收等程序的認(rèn)識(shí)，促使其真正重視自己房屋的法律權(quán)益、質(zhì)量安全等。發(fā)現(xiàn)有違法行為要及時(shí)制止，同時(shí)要嚴(yán)肅處理已經(jīng)發(fā)生違章建筑行為，規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地行為。

　　2、科學(xué)合理制定建設(shè)規(guī)劃，破解土地制約因素。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，對(duì)村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的宅基地、空閑地、自留地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)出堅(jiān)固、節(jié)能、實(shí)用的新型住房，讓農(nóng)民朋友少折騰，少花冤枉錢，就能住上稱心如意的新房子。既改善農(nóng)民的住房條件，又騰出多余的宅基地進(jìn)行復(fù)墾，有效節(jié)約耕地。

　　3、支持農(nóng)村“立改套”工程。“立改套”是對(duì)農(nóng)村住宅建設(shè)的創(chuàng)新，也是對(duì)農(nóng)村原有生活方式的改變。據(jù)測(cè)算，采用套房建設(shè)農(nóng)民小區(qū)，可節(jié)約1/3的安置用地。實(shí)行農(nóng)民住宅套式安置方式，推進(jìn)農(nóng)村用地制度改革，無疑可以節(jié)約大量的土地資源，同時(shí)也有利于改變居住環(huán)境，提高公共基礎(chǔ)設(shè)施的利用率，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐。

　　(二)拓寬農(nóng)村建房融資渠道，為農(nóng)村建房提供資金保障

　　1、金融機(jī)構(gòu)提供自建房抵押貸款支持。金融機(jī)構(gòu)給城市居民買房提供抵押貸款，也可以給農(nóng)民自建房提供貸款，以建好的新房做抵押，解決農(nóng)村自建房資金問題。農(nóng)民比城市居民更看重房產(chǎn)，對(duì)于借貸，他們會(huì)竭盡全力還貸，因此這類貸款的風(fēng)險(xiǎn)極低。按一幢房子建筑造價(jià)20萬計(jì)算，他們需要借的錢也就是5-10萬，5年期需要每月還本息1000-2000元。對(duì)大多數(shù)農(nóng)村家庭來說，只要有年輕夫妻二人出去打工就可以承擔(dān)，把期限延長(zhǎng)到10年、20年就更不是問題了。

　　2、土地承包權(quán)和宅基地使用權(quán)資產(chǎn)化。農(nóng)村把宅基地統(tǒng)一規(guī)劃，一部分歸農(nóng)民自己使用，一部分出售給需要者使用，增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。城市居民通過購買農(nóng)村房產(chǎn)，將城市的資金引向農(nóng)村，把知識(shí)、文化、技術(shù)轉(zhuǎn)移來，促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差別，真正實(shí)現(xiàn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)。農(nóng)民擁有可升值空間的房產(chǎn)后，將會(huì)更加注重對(duì)生活環(huán)境的改造，農(nóng)村村居環(huán)境的改善，會(huì)帶動(dòng)“農(nóng)家樂”、“觀光農(nóng)業(yè)”、“田園生活體驗(yàn)”等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，會(huì)提高農(nóng)民收入，促進(jìn)消費(fèi)。

　　(三)健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，解除后顧之憂

　　1、完善農(nóng)村醫(yī)療保險(xiǎn)制度。目前農(nóng)民總體上的受益水平還不算高(2007年才近31%)，在籌資水平很低的時(shí)候，主要分擔(dān)農(nóng)民較大的疾病風(fēng)險(xiǎn)，以“補(bǔ)大(住院)為主”。但隨著籌資水平不斷提高，就要解決“補(bǔ)小(門診)”的問題，增加對(duì)門診補(bǔ)償?shù)幕�金�?shù)量，提高農(nóng)民的受益水平。

　　2、開展政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)。圍繞農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的目標(biāo)，以保護(hù)災(zāi)后恢復(fù)生產(chǎn)能力為出發(fā)點(diǎn)，以補(bǔ)償受災(zāi)農(nóng)戶損失為途徑，采取“共保經(jīng)營(yíng)”為主、“互保合作”等為輔的運(yùn)行方式，推進(jìn)政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)。順應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展要求，完善農(nóng)業(yè)抗災(zāi)救災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)防范體系，確保參保農(nóng)戶災(zāi)后能迅速恢復(fù)生產(chǎn)，保障農(nóng)民荒年不荒收，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。

　　(四)政府職能部門加強(qiáng)管理引導(dǎo)，建設(shè)和諧新農(nóng)村

　　1、推行農(nóng)村建房保險(xiǎn)制度。鑒于農(nóng)村建房事故頻發(fā)，賠償較為困難的特點(diǎn)，推行農(nóng)村建房強(qiáng)制保險(xiǎn)制度，建房戶或承包人必須為建筑工人投保意外險(xiǎn)，以確保事故發(fā)生后能得到及時(shí)有效的經(jīng)濟(jì)賠償。

　　2、完善施工隊(duì)伍準(zhǔn)入制度。免費(fèi)為農(nóng)民建房提供必要的技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)建房施工隊(duì)伍進(jìn)行必要的上崗培訓(xùn)，并進(jìn)行考核，對(duì)不能通過者，不發(fā)給準(zhǔn)入證。規(guī)范農(nóng)村建房施工隊(duì)的資質(zhì)、施工人員的技術(shù)水準(zhǔn)、施工隊(duì)的施工設(shè)備，明確施工過程中的安全管理、房屋質(zhì)量監(jiān)督及法律責(zé)任等。

　　3、科學(xué)引導(dǎo)建房，減少糾紛。破除封建迷信思想，提倡以人為本、以和為貴、遠(yuǎn)親不如近鄰的新觀念，讓鄰里認(rèn)識(shí)只有和諧的睦鄰關(guān)系，才能真正方便生活。主管部門在審批建房時(shí)本著公平、公正、合理的原則，對(duì)相鄰方的權(quán)益通盤考慮，書面提醒不要侵害鄰里的權(quán)益。

　　4、發(fā)揚(yáng)民主促管理，村務(wù)公開。對(duì)宅基地審批、基礎(chǔ)設(shè)施改造、村財(cái)政資金使用等重大事項(xiàng)做到公開、公平，發(fā)揚(yáng)民主。及時(shí)全面地搞好村務(wù)公開，主動(dòng)讓群眾參與監(jiān)督，使廣大農(nóng)民群眾真正擁有知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，自覺地投入到建設(shè)和諧新農(nóng)村中去。

　　農(nóng)村住宅調(diào)研報(bào)告11

　　一、全縣農(nóng)民建房主要特點(diǎn)

　　(一)農(nóng)民居住條件持續(xù)改善。改革開放以來，隨著農(nóng)民收入的增長(zhǎng)和生活水平的提高，全縣農(nóng)民居住條件得到了極大改善。根據(jù)調(diào)查了解，全縣農(nóng)民人均住房面積已由改革開放前不足20平方米增加到現(xiàn)在的45平方米。馬坳鎮(zhèn)10082戶農(nóng)民、征村鄉(xiāng)4409戶農(nóng)民中，有90%以上的農(nóng)民都在改革開放后新建了住房，其中60%以上新建于近20年。同時(shí)，農(nóng)民建房品位也不斷提升。上世紀(jì)八十年代農(nóng)民建房以滿足生活基本需求為主，九十年代建房以居住改善為主。進(jìn)入新世紀(jì)，農(nóng)戶建房已進(jìn)入到居住和享受共發(fā)展的階段，越來越重視戶型設(shè)計(jì)、風(fēng)格品位、內(nèi)在質(zhì)量等，并投入大量的資金用于房屋的裝修，并逐步向庭院式、別墅式方向發(fā)展。近兩年，上杭鄉(xiāng)、馬坳鎮(zhèn)等部分村民新建住房都是二三層新式樓房，每棟花費(fèi)資金都在20萬元以上。

　　(二)農(nóng)戶建房投資持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)縣農(nóng)調(diào)隊(duì)調(diào)查顯示，近年來，全縣農(nóng)民建房投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2006年以來，全縣農(nóng)民建房投資連續(xù)4年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。據(jù)調(diào)查，征村鄉(xiāng)和馬坳鎮(zhèn)在近兩年，分別新建住房328戶、245戶，戶均投資近14萬元。農(nóng)村建房對(duì)于農(nóng)村拉動(dòng)建材、家電等市場(chǎng)消費(fèi)的作用十分明顯。較多農(nóng)戶在搬進(jìn)新居后配置數(shù)字電視、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等家用電器，享受型消費(fèi)在農(nóng)村已逐步發(fā)展。根據(jù)大橋鎮(zhèn)對(duì)當(dāng)前正在建房的農(nóng)戶調(diào)查，新建房投資裝修戶均在5萬元左右、配置家用電器和家具達(dá)3萬余元。

　　(三)農(nóng)民建房需求持續(xù)提升。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的深入推進(jìn)，農(nóng)民對(duì)改善居住條件的意愿明顯增強(qiáng)，許多上世紀(jì)九十年代建的簡(jiǎn)易二層磚混結(jié)構(gòu)樓房都進(jìn)入了翻建期。加上新農(nóng)村建設(shè)村莊改造、移民扶貧等實(shí)施，當(dāng)下農(nóng)村到處都有建新房、蓋新居的場(chǎng)景。今年，上杭鄉(xiāng)農(nóng)民新建房屋106棟，大橋鎮(zhèn)有176戶農(nóng)民申請(qǐng)新建住房，馬坳鎮(zhèn)今年申請(qǐng)建房的農(nóng)民有50多戶，還有860余戶建房于上世紀(jì)八十年代的村民有拆舊建新的想法。在農(nóng)民人均住房面積大為改善的情況下，提高住房品質(zhì)仍將成為我縣農(nóng)民今后建房的主要需求。

　　二、存在問題

　　(一)建房選址散亂。在宅基地調(diào)換和土地流轉(zhuǎn)不暢的情況下，加之長(zhǎng)期以來規(guī)劃缺失，農(nóng)民建房隨意選址行為普遍存在。有的“追”公路建房，采取亂占責(zé)任田地、私自買賣集體土地等辦法，傍鄉(xiāng)村公路而建，甚至建在公路紅線內(nèi)；有的居民點(diǎn)布局零散，哪里地勢(shì)好、“風(fēng)水好”、交通方便，住宅就建到那里，傍山切坡建房、侵占河道建房、“開天窗”建房等勢(shì)頭難以遏止；有的村莊呈“環(huán)狀擴(kuò)張”，新房不斷向外圍延伸，四周新房林立，村內(nèi)破破爛爛，建新不拆舊，形成“空心村”。白嶺鎮(zhèn)在桃樹河綜合治理中，就有20多戶因侵占河堤建房被拆除，造成極大浪費(fèi)。大橋鎮(zhèn)禮源村陳家大屋30多戶農(nóng)民，在村莊四周建新房后，老屋堂僅剩3戶住戶，大多空房已成破房、危房，卻無法拆除，象這類外新內(nèi)破的“空心村”，全縣到處都存在。建房選址散亂造成農(nóng)村廢棄地、閑置地及空置房屋不斷增多，公共基礎(chǔ)設(shè)施配套難以到位，村容不整潔，“只見新房、不見新村”，或“只見新村，難有新貌”，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和農(nóng)民生活水平的提高。

　　(二)違建現(xiàn)象嚴(yán)重。由于管理缺位、監(jiān)管缺失，農(nóng)民違規(guī)違章建房現(xiàn)象比較突出。有的未批先建，不申請(qǐng)、不報(bào)批，不辦任何手續(xù)，偷建、搶建、突擊建行為大有人在。大橋鎮(zhèn)朱溪村和馬坳鎮(zhèn)十甲村因申請(qǐng)建房審批難，便紛紛不經(jīng)報(bào)批在柯龍線兩旁突擊建房，有的少批多建，多占超建。相關(guān)法律法規(guī)和縣里有關(guān)文件明確規(guī)定，農(nóng)民建房每戶占用非農(nóng)用耕地不得超過 200 平方米，占用原宅基地和村內(nèi)空閑地的不得超過180平方米，占用農(nóng)用地建房不得超過 120 平方米。但實(shí)際中普遍超標(biāo)，甚至出現(xiàn)“做三分田的房要占用一兩畝”現(xiàn)象。有的違法侵占田地建房，大量的良田好地被擅自改作宅基地使用。大橋鎮(zhèn)墨田村在2006年有耕地1500畝，去年統(tǒng)計(jì)剩下1200畝，除少數(shù)拋荒外基本被占用建房。“一年挖塘、二年栽樹、三年拋荒、四年建房”，大橋鎮(zhèn)農(nóng)民的順口溜，形象地描述了農(nóng)村蠶食耕地建房的的現(xiàn)狀。有的“一戶多宅”，大橋鎮(zhèn)禮源村672戶農(nóng)民中，約有 65%村民擁有兩處以上宅基地。違法違章建房現(xiàn)象致使大量耕地被蠶食侵占，違反了國(guó)家土地政策法規(guī)，損害黨和政府在群眾中的形象。

　　(三)質(zhì)量參差不齊。前些年，縣規(guī)劃部門編制了《新型農(nóng)村住宅圖集》，并免費(fèi)供農(nóng)民建房選擇，但受觀念、資金等因素影響，我縣農(nóng)民建房普遍樣式單一、戶型簡(jiǎn)易，大多為磚混結(jié)構(gòu)的“火柴盒”式平頂房。加上農(nóng)民建房管理監(jiān)督相對(duì)滯后，缺乏技術(shù)指導(dǎo)，致使房屋結(jié)構(gòu)不盡合理，防災(zāi)抗震能力較弱。當(dāng)前，我縣農(nóng)民建房沒有實(shí)行施工許可制度，農(nóng)村個(gè)體工匠絕大部分是“土瓦匠”， 沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，建筑知識(shí)缺乏、質(zhì)量意識(shí)淡薄，施工過程中既無規(guī)范設(shè)計(jì)圖紙、也無質(zhì)量監(jiān)管程序，都是憑經(jīng)驗(yàn)施工，造成施工質(zhì)量難以保障，建筑品位和檔次普遍較低下。

　　三、農(nóng)民建房管理難的主要原因

　　村莊建設(shè)規(guī)劃滯后。一是村莊建設(shè)缺規(guī)劃。各地鎮(zhèn)村干部和職能部門相關(guān)負(fù)責(zé)人均反映，由于絕大多數(shù)村莊沒有編制建設(shè)規(guī)劃，建在哪?哪里能建?哪里不能建?怎么樣建?村民無從知曉，建房無章可循，致使農(nóng)民建房隨心所欲，違規(guī)違章建房時(shí)有發(fā)生。二是現(xiàn)有規(guī)劃欠科學(xué)。2006年實(shí)施新農(nóng)村建設(shè)政策以來，縣委、縣政府曾啟動(dòng)了以行政村為單元的新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃編制，但沒有完成。已修規(guī)劃編制由于沒有充分考慮農(nóng)民建房需求，許多村莊周邊沒有預(yù)留建房用地；有的由于過度超前，不切合農(nóng)民從事生產(chǎn)生活實(shí)際而難以實(shí)施。同時(shí)，現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃雖經(jīng)過修編，但由于與村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃編制不同步，致使土地利用規(guī)劃情況與農(nóng)民建房用地需求矛盾時(shí)常突顯。土地利用總體規(guī)劃預(yù)留的建設(shè)用地，可能農(nóng)民不愿接受；符合新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃且農(nóng)民又愿意建的，而土地利用總體規(guī)劃上卻為禁止建房的基本農(nóng)田。兩個(gè)“規(guī)劃”無法有效銜接，使規(guī)劃的引導(dǎo)作用并不明顯。三是規(guī)劃執(zhí)行落地難。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有的村莊雖在新農(nóng)村建設(shè)中有規(guī)劃，而實(shí)際建設(shè)卻并不按規(guī)劃執(zhí)行。規(guī)劃掛在墻上成裝飾，喪失了在建設(shè)指導(dǎo)中的權(quán)威性。

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