房地產可行性研究報告案例

時間：2022-01-12 17:24:13 房地產可行性研究報告案例我要投稿

房地產可行性研究報告案例

　　一、可行性研究報告特點

　　1、科學性

　　可行性研究報告作為研究的書面形式，反映的是對行為項目的分析、評判，這種分析和評判應該是建立在客觀基礎上的科學結論，所以科學性是可行性研究報告的第一特點。某地地鐵在規劃時，簡單依據公安局的戶籍人口數據，設計的地鐵運能與實際流量完全不符，造成嚴重失誤，這就是缺乏科學性的教訓。可行性研究報告的科學性首先體現在可行性研究的過程中，即整個過程的每一步部力求客觀全面。其次，科學性體現在分析中，即用正確的理論和依據相關政策來研究問題。其次是體現在對可行性研究報告的審批過程中，這種審批過程，對科學的決策起到了重要的保證作用。

　　2、詳備性

　　可行性研究報告的內容越詳備越好。如果是關于一個項目的報告，一般說來，應從它的自主創新、環境條件、市場前景、資金狀況、原材料供應、技術工藝、生產規模、員工素質等諸多方面，進行必要性、適應性、可靠性、先進性等多角度的研究，將每一種數據展現出來，進行比較、甄別、權衡、評價。只有詳盡完備地研究論證之后，其“可行性”或“不可行性”才能顯現，并獲得批準通過。

　　3、程序性

　　可行性研究報告是決策的基礎。為保證決策的科學正確，一定要有可行性研究這么一個過程，最后的獲批也一定要經過相關的法定程序。在寫作上，有些需要加上封面，按照不同的內容性質而分章分節地逐一說明。這些程序性的要求和處理手法，是可行性研究報告的一人特色。

　　二、房地產可行性研究報告案例（通用6篇）

　　在現在社會，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報告的時候要避免篇幅過長。一聽到寫報告馬上頭昏腦漲？以下是小編為大家整理的房地產可行性研究報告案例（通用6篇），希望能夠幫助到大家。

　　房地產可行性研究報告案例1

　　項目名稱：

　　福建省某住宅混合公建用地項目可行性研究報告

　　項目性質：

　　新建項目

　　項目地點：

　　福建省

　　項目背景：

　　近年來，隨著公租房、經濟適用住房建設和棚戶區改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善，而進城務工人員由于是一個非正式、非固定、收人低廉、無城市戶口、無城市居民待遇和社會保障的'群體，他們的住房需求一直處于被漠視的狀態。城市中高漲的商品房價格遠遠超出了他們的承受能力，而國家的經濟適用房、公租房等優惠政策又只針對城市居民，這些進城務工人員被排除在住房改革制度之外，即沒能在城市住房分配制度的改革中獲益，也很難有機會獲得經濟適用房和住房公積金。只能選擇住在環境比較差的企業集體宿舍或租住民房。隨著一些員工逐步進入婚戀、安家、生育子女的人生階段，各種社會矛盾更是層出不窮。

　　建設內容：

　　本項目占地21022.28平方米，可建設用地21022.28平方米，旨在建設以公租房、商業住宅為核心，集酒店、商場等為一體的居住區。建設內容主要包括商業住宅、公租房、酒店、商場、地下車庫兼人防和輔助配套等建安工程及土石方、場區道路綠化、電力、消防、環保、照明、給排水等其他配套設施。

　　項目總投資：

　　項目總投資43704.53萬元，所需資金全部由建設單位自籌解決。

　　項目結論：

　　項目順應國家各項政策和法律法規的要求，用地符合選址原則，地理位置優越，自然環境質量良好，基礎設施配套齊全，充分具備了項目建設集公共租賃、商業住宅、購物、酒店等多功能于一體的選址優越性。項目市場需求巨大，實施后將產生較大社會效益，可行度較高。

　　房地產可行性研究報告案例2

　　一、項目背景

　　1 、項目名稱：居住小區(暫定名)

　　2、可行性研究報告的編制依據：

　　(1)《城市居住區規劃設計規范》

　　(2)《A市城市拆遷管理條例》

　　(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

　　(4)《住宅設計規范》

　　(5)《住宅建筑設計標準》

　　(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

　　(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

　　(8)《高層民用建筑設計防火規范》

　　3、項目概況

　　1 )地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區內土地面積約平方米，該地塊屬A市類地段。

　　2 )建設規模與目標：

　　土地面積：畝( 平方米)

　　容積率：

　　開發周期：

　　土地價格：元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡

　　3 )周圍環境與設施

　　(1)步行約10 分鐘可至A市中心。

　　(2)西側為市城市中心景點。

　　(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

　　(4)西南靠近A市小學。

　　(5)北面為A市人民銀行。

　　4 、項目SWOT分析

　　優勢及機會

　　(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

　　(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

　　(3) 東側的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

　　(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

　　(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

　　(6) 該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

　　(7) 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

　　(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。

　　(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

　　(10) 拆遷的難度較大使得外地的`資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

　　劣勢及威脅

　　(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

　　(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

　　(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

　　(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

　　(15) 規劃中對于地塊的.居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

　　(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

　　(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

　　(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

　　(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

　　(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

　　二、市場分析

　　1 A市概況(參考)

　　A市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。

　　生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

　　投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。

　　項目所在區位于江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

　　2 A市房地產住宅市場分析

　　A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

　　20XX年，A市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：

　　表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。

　　表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

　　表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

　　表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

　　表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。

　　對今后市場的預測：

　　——從購房能力看

　　伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

　　——從投資角度看

　　由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

　　——從消費結構看

　　隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

　　——從需求關系看

　　根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。

　　3、主要競爭項目分析

　　住宅小區詳細情況如表：

　　項目套數建筑面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置

　　向陽小區 1500 22 1400 寶山路

　　新華小區 785 8 1344 黃河街

　　銀河小區 170 1460 銀河街

　　成光小區 130 1400 學院路

　　太陽神小區500 6.9 1508 英雄路

　　部分商業網點詳細情況

　　項目面積㎡單價元/㎡位置

　　匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區

　　秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心

　　碧苑小區 36~~50 6800 建設路

　　桃園小區車庫 550 秋浦路

　　荷花村車庫 550 建設路

　　三、項目財務分析

　　(一)、拆遷成本分析

　　圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，

　　拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。

　　根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。

　　拆遷成本估算：

　　按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。

　　1、住宅：640元/平方米X(0.9+0.3+0.08+0)X34329平方米=34329X819.20元=28122316.80元

　　2、經營性用房：640元/平方米X(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)X600平方米=600平方米X3776元/平方米=2265600元

　　3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)

　　住宅34329平方米X45元/平方米=1544805元

　　經營性用房：600平方米X45元/平方米=27000元

　　4、室內裝飾：34929平方米X80元/平方米=2794320元

　　5、閣樓、圍墻院內地坪等：

　　34929平方米X48元=1676592元

　　6、搬家費、臨時過渡費等：

　　1)、搬家費：

　　住宅：200戶X300元=60000元

　　經營性用房：9戶X500元=4500元

　　小計：64500元

　　2)、過渡費：

　　住宅：34329平方米X2.5元/平方米X6個月=514935元

　　經營性用房：600平方米X16元/平方米X6個月=57600元

　　小計：632535元

　　其他費用

　　3)、管理費，委托拆遷費：

　　34929平方米X15元/平方米=523935元

　　4)、房屋拆遷評估服務費費：35000元

　　5)、獎勵：

　　34929平方米X100元/平方米=3492900元

　　上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

　　按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

　　1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

　　1203.18元X34929平方米=42025874.2元

　　(二)建筑成本分析

　　對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50X10X2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

　　主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在路靠近小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110X15X2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4X13.8X12層X3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。

　　地塊內大致布置

　　一棟 15層29.4X13.8X15層;

　　一棟 12層29.4X13.8X12層;

　　三棟 12層40X15X12層;

　　一棟 15層40X15X15層;

　　占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

　　總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

　　總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

　　高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。

　　建設成本估算

　　(一)、工程前期費：

　　1、拆遷成本

　　2、土地出讓金

　　3、城市基礎設施配套費：61460㎡X50元/㎡=307.3萬元

　　4、人防基金：配套建地下室

　　5、規劃技術服務費：56160X1.4+5300X2.2=9.03萬元

　　6、墻改：61460X8=49.168萬元

　　7、散裝水泥：61460X2=12.29萬元

　　8、白蟻防治費：61460X2=12.29萬元

　　9、質量監督費：61460X2=12.296萬元

　　10、施工圖審查：61460X1=6.15萬元

　　11、防雷審查：61460X1=6.15萬元

　　12、消防審查：

　　13、文物：0.2萬元

　　14、規劃設計：10萬元

　　15、建筑設計：2000X12+59460X30=180.78萬元

　　16、地質勘探：61460X2=12.29萬元

　　17、測量定位：10萬元

　　18、煤氣增容：2500元/戶

　　19、供水管網配套費：20元/㎡

　　小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)

　　(二) 工程成本

　　1、樁基：59460X100元/㎡=594.6萬元

　　2、地下室：4861X600元/㎡=291.66萬元

　　3、主體：59460X900+2000X500=5451.4萬元

　　4、電梯：9棟X50萬元/棟=450萬元

　　5、室外水電氣工程：61460X50=307.3萬元

　　6、小區綠化、道路等工程：61460X60=368.76萬元

　　7、監理費：6337.66X1%=63.38萬元

　　小計：7527.1萬元

　　總計、8155.03萬元

　　(三)項目費用分析

　　依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：

　　小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/ ㎡地下車庫800元/㎡

　　銷售收入住宅1900X56160=106704000

　　商鋪6000X5300=31800000

　　地下室4861X800=3888800

　　總計：142392800元

　　營業稅及附加 142392800X5.5%=7831604

　　各項費用 142392800X4%=5695712

　　總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

　　=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

　　毛利潤：銷售收入—總成本

　　=142392800-137103490.2

　　=5289309.8元

　　四、項目費用分析結論

　　如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。

　　房地產可行性研究報告案例3

　　第一部分，房地產開發公司的準備工作

　　在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

　　第二部分，行政審批部分

　　根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。

　　一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

　　1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

　　2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

　　3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

　　4、環保局辦理生產性項目環保意見書(表)。

　　5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

　　6、規劃部門辦理項目選址意見書。

　　二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

　　2、國土資源局辦理土地預審。

　　3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

　　4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

　　5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

　　三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

　　1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

　　2、公安消防支隊對初步設計的.消防設計進行審查。

　　3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

　　4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

　　5、國土資源局進行用地預審。

　　6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

　　7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

　　8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

　　9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

　　四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、公安消防支隊進行消防設計審查。

　　2、人防辦進行人防設施審查。

　　3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

　　4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》(副本)。

　　五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、建設單位辦理施工報建登記。

　　2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

　　3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

　　六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

　　由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

　　開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料：

　　1、以下證明材料：

　　(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

　　(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;

　　3、工程施工合同;

　　4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

　　七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

　　2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

　　3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》(正本)。

　　4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

　　第三部分房地產項目權屬初始登記階段

　　1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。

　　2、開發商應提交材料：

　　(1)申請書;

　　(2)企業營業執照;

　　(3)用地證明文件或者土地使用權證;

　　(4)建設用地規劃許可證;

　　(5)建設工程規劃許可證;

　　(6)施工許可證;

　　(7)房屋竣工驗收資料

　　(8)房屋測繪成果;

　　(9)根據有關規定應當提交的其他文件。

　　房地產可行性研究報告案例4

　　一、引言

　　《XXXX項目可行性研究報告》研究內容涉及項目的整體規劃，包括項目建設背景及必要性、建筑建材行業分析、項目運營、項目選址、建設規模、工程方案、環境影響評價、節能及節能措施、勞動安全衛生與消防、項目組織管理、項目實施進度、招標方案、投資估算與資金籌措、財務分析及風險分析等方面，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經濟效益和社會環境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見。

　　二、項目簡介

　　XXXX項目，位于XX市．主要銷售高層住宅、商鋪和車位，其運營投資總額6222.65萬元（占地平方數為11016.00㎡，規劃總建筑面積10167.00㎡），項目預計于20XX年1月開始實施。（內容可以包括項目的概況、建設內容、規模、效益、項目的產生背景等。

　　三、市場行業分析

　　1、棚改力度持續加大，信貸政策收緊，利率上浮，相比較依舊較為寬松；

　　2、未來還是以住宅成交為主，新區土地市場較為活躍，目前部分土地樓面價突破2900元；

　　3、房地產市場供需穩定，成交穩中向好，庫存去化明顯，住宅市場成為熱銷主力；

　　4、市場均價主要以匯川區和南部新區居高，市場形勢穩定；

　　5、改善三房成為“搶手貨＂，洋房及別墅市場稀缺，消費者購買欲望較高。

　　總體來看，“穩”仍然是今年我國房地產市場主基調，今年兩會再次提出堅持住房的居住屬性，并強調“穩地價、穩房價、穩預期”。在“維穩”基調下，2019年商品住宅銷售價格總體平穩，一二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲，二手住宅銷售價格下降;三四五線城市環比漲幅均回落。而受季節及春節因素影響，一季度用戶找房熱度上揚，但漲幅不及去年，購房者未來心態也將趨于平穩。

　　在此市場背景下，XX市住宅呈現供不應求的狀態，項目產品將擁有很好的市場空間，雖然XX市目前存在許多在售和將售樓盤，但是高強度的競爭能夠整體提升產品品質，本項目產品以高定位的屬性占據了絕對優勢，在區域內商業市場中具有較強的競爭力，市場空間可觀。

　　四、報告大綱

　　第一章總論

　　1.1 項目概述

　　1.2 建設單位簡介

　　1.3 編制依據及研究范圍

　　1.3.1 編制依據

　　1.3.2 編制原則

　　1.3.3 研究范圍

　　1.4 主要經濟技術指標

　　1.5 主要研究結論

　　第二章項目建設背景及必要性

　　2.1 項目建設背景

　　2.1.1 政策背景：深化制度改革

　　2.1.2 經濟背景：2019年GDP達3489.32億元，穩居貴州第二

　　2.1.3 規劃背景：打造“一樞紐兩中心三基地” 建成黔川渝結合部中心城市

　　2.1.4 社會背景：生活質量的提升帶動了房建市場的發展

　　2.2 項目建設必要性

　　2.2.1 符合國家產業發展政策

　　2.2.2 改善城市環境，集約利用土地，加快城市化進程

　　2.2.3 良好的配套設施和居住環境為項目提供了有力的競爭條件

　　第三章項目市場分析

　　3.1 國內樓市分析

　　3.1.1 一線城市新房成交均價穩中有升，購房者信心指數上揚

　　3.1.2 “穩”仍然是2019年房地產市場主基調

　　3.2 遵義市房地產市場分析

　　3.2.1 2019年遵義土地市場總覽

　　3.2.2 2019年遵義土地市場區域分析

　　3.2.3 遵義市商品房供應數據分析

　　3.2.4 遵義市商品房成交數據分析

　　3.3 市場需求

　　3.3.1 城市化發展需求

　　3.3.2 投資需求

　　3.4 行業市場小結

　　第四章項目選址與建設條件

　　4.1 項目選址

　　4.2 建設條件

　　4.2.1 地塊建設條件分析

　　4.2.2 遵義市概況

　　4.2.3 地理環境

　　4.2.4 自然資源

　　4.2.5 人口

　　4.2.6 經濟

　　4.2.7 交通運輸

　　4.3 項目地因素分析評價

　　第五章項目運營方案

　　5.1 項目定位分析

　　5.2 項目銷售計劃

　　5.3 項目推廣計劃

　　第六章項目規劃設計方案

　　6.1 項目規模及建設內容

　　6.2 總平面設計

　　6.2.1 規劃設計構思及布局特色

　　6.2.2 交通組織

　　6.2.3 景觀綠化

　　6.2.4 設計內容

　　6.3 建筑設計

　　6.3.1 立面設計

　　6.3.2 豎向交通設計

　　6.3.3 建筑色彩與材質

　　6.3.4 門窗工程

　　6.3.5 內外裝修工程

　　6.4 結構設計

　　6.4.1 設計依據

　　6.4.2 建筑分類等級

　　6.4.3 主要荷載（作用）取值

　　6.4.4 抗震設防

　　6.4.5 上部結構

　　6.4.6 地下結構和基礎

　　6.4.7 結構材料

　　6.5 給排水設計

　　6.5.1 設計依據

　　6.5.2 設計概述

　　6.5.3 設計范圍

　　6.5.4 室外給水排水工程

　　6.5.5 建筑物內給水排水設計

　　6.5.6 控制及顯示

　　6.5.7 給排水工程抗震設計

　　6.6 電氣設計

　　6.6.1 設計依據

　　6.6.2 設計范圍

　　6.6.3 變配電系統

　　6.6.4 照明系統

　　6.6.5 配線選擇及敷設方式

　　6.6.6 建筑物防雷

　　6.6.7 接地及安全

　　6.6.8 光纖入戶系統

　　6.6.9 攝像監控系統

　　6.6.10 火災報警、火警廣播及消防聯動控制系統

　　6.6.11 電源

　　6.6.12 線路敷設

　　6.6.13 電氣節能設計

　　6.7 采暖通風設計

　　6.7.1 設計依據

　　6.7.2 設計范圍

　　6.7.3 空調設計

　　6.7.4 通風設計

　　6.7.5 暖通消防

　　6.7.6 環保節能及其他措施

　　第七章節能與節能措施

　　7.1 設計依據

　　7.2 建筑節能設計主要技術措施

　　7.3 節水節能措施

　　7.4 電氣節能設計

　　7.5 采暖通風節能設計

　　第八章環境影響評價

　　8.1 設計依據

　　8.2 對污染源的防治措施

　　第九章勞動安全衛生與消防

　　9.1 勞動安全衛生

　　9.1.1 自然災害防范措施

　　9.1.2 安全衛生技術措施

　　9.1.3 衛生防疫

　　9.1.4 隔聲降噪

　　9.1.5 安全衛生預期效果

　　9.2 消防

　　9.2.1 設計依據

　　9.2.2 建筑消防設計

　　9.2.3 消防給排水系統

　　9.2.4 電氣消防設計

　　9.2.5 通風防排煙設計

　　第十章項目組織管理

　　10.1 組織機構設置

　　10.2 項目控制、管理與監督

　　10.2.1 項目控制

　　10.2.2 項目管理

　　10.2.3 項目監督

　　第十一章招標方案

　　11.1 招標方案編制依據

　　11.2 招標原則

　　11.3 招標范圍

　　11.4 招標組織方式

　　11.5 招投標程序

　　11.5.1 項目招標

　　11.5.2 資質要求

　　11.5.3 項目投標

　　11.5.4 項目開標、評標和中標

　　11.6 招投標費用

　　第十二章項目實施進度

　　12.1 建設工程

　　12.2 實施進度安排

　　第十三章投資估算與資金籌措

　　13.1 編制依據

　　13.2 估算范圍

　　13.3 投資估算

　　13.4 資金籌措

　　第十四章財務分析

　　14.1 財務預測假設

　　14.2 財務預測

　　14.2.1 銷售收入

　　14.2.2 成本費用

　　14.2.3 利潤

　　14.2.4 總投資現金流

　　14.3 財務評價

　　第十五章社會評價

　　15.1 社會影響

　　15.2 項目互適性分析

　　15.2.1 利益群體對項目的態度和參與程度

　　15.2.2 各級組織對項目的態度及支持程度

　　15.2.3 地區文化狀況對項目的使用程度

　　15.3 社會風險分析

　　第十六章風險及控制

　　16.1 經營風險及控制

　　16.2 財務風險及控制

　　16.3 市場風險及控制

　　16.4 政策風險及控制

　　第十七章結論及建議

　　17.1 結論

　　17.2 建議

　　附表

　　附表1 項目投資估算表

　　附表2 項目營業收入表

　　附表3 項目增值稅及附加測算表

　　附表4 項目土地增值稅測算表

　　附表5 項目綜合稅金測算表

　　附表6 項目借還款計劃表

　　附表7 項目償債備付率計算表

　　附表8 項目綜合成本計算表

　　附表9 項目凈利潤測算表

　　附表10 項目資金來源及運用表

　　附表11 項目總投資現金流量表

　　房地產可行性研究報告案例5

　　第一部分徐州區域特征

　　一、地理環境

　　徐州市位于華北平原的東南部，域內除中部和東部存在少數丘崗外，大部皆為平原。丘陵海撥一般在100-200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米;另一群分布于市域東部，最高點為新沂市南郊的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30-50米之間。

　　徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫南北，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。

　　擁有大型水庫兩座，中型水庫5座，小型水庫84座，總庫容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設施，初步形成具有防洪、灌溉、航運、水產等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網系統。

　　徐州市屬暖溫帶季風氣候區，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風影響較大。年日照時數為2284至2495小時，日照率52%至57%，年氣溫14℃，年均無霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。氣候資源較為優越，有利于農作物生長。主要氣象災害有旱、澇、風、霜、凍、冰雹等。氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。

　　二、歷史沿革

　　徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會末期，堯封彭祖于今市區所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城自始起。

　　春秋戰國時，彭城屬宋，后歸楚，秦統一后設彭城縣。

　　楚漢時，西楚霸王都彭城。西漢設彭城郡，東漢設彭城國、都彭城。

　　三國時，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。

　　魏晉南北朝各代曾設彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。

　　隋時設徐州，后改彭城郡，治彭城。

　　唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節度使駐地。

　　五代時各朝置有徐州，治彭城，領7縣。

　　宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領變化較頻。

　　明初徐州曾直隸京師，后屬南京。

　　清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領1州7縣。

　　民國初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設徐海道，治所在銅山(徐州)。

　　日偽時由銅山縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會。抗戰勝利后，國民黨政府仍置徐州市，屬江蘇省。

　　中華人民共和國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時成立徐州專區，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專區并存，不同時期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐州專區，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現轄5區6縣(市)。

　　三、區劃經濟

　　徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區、云龍區、賈汪區、泉山區、九里區五區。至20xx年1月，全市五區六縣(市)，共有41個街道辦事處，114個鎮政府，10個政企單位。

　　圖表1徐州市地區生產總值

　　國民經濟持續健康發展，綜合實力進一步增強。初步核算，20xx年實現生產總值1428.91億元，比上年增長15.1%，增幅提高0.8個百分點。其中，第一產業增加值180.90億元，增長6.4%;第二產業增加值742.13億元，增長17.3%;第三產業增加值505.88億元，增長15.3%。人均生產總值16258元(按常住人口計算)，按現行匯率折算達2084美元。產業結構逐步優化。高新技術產業增速加快，傳統產業在改造中提升，現代服務業發展明顯加速。三次產業增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，調整為12.7∶51.9∶35.4，第二、三產業比重提高1.3個百分點。高新技術產業產值占規模以上工業的比重達7.2%，比上年提高0.3個百分點。城市化進一步發展。20xx年末全市城市化水平達44.8%，比上年提高1.5個百分點。初步核算，20xx年1—11月份，實現生產總值1923.72億元，累計比上年同月增長32.73%，是近十年來的新高。

　　市場物價總水平小幅上揚。據市統計局調查顯示，20xx年10月份，居民消費價格漲速繼續加快，當月城市居民消費價格比上年同月上漲5.8%，漲幅較上月提高0.9個百分點，月度漲幅再創年內新高。與上月相比，十月份城市居民消費價格基本穩定，食品

　　徐州房地產項目可行性研究報告第2頁

　　價格有所回落，鮮菜、豬肉等肉禽制品、蛋類價格小幅下降。受換季影響，保暖內衣等服裝價格上漲，多數消費品價格仍保持平穩，住房貸款利率、液化石油氣等服務項目價格有所上漲。

　　就業和再就業工作扎實開展。實行積極的就業政策，堅持城鄉統籌就業，加快農村勞務輸出，加大城鎮就業再就業工作力度。20xx年徐州市勞動就業和社會保障凸顯四大亮點：就業總量不斷擴大，養老金、失業金標準提高、城鎮居民醫保覆蓋率達到80%以上，最低工資標準又有增長。

　　擴大就業：20xx年全市城鎮新增就業9.04萬人、下崗失業人員再就業3.58萬人，城鎮登記失業率為3.01%，新增農村勞動力轉移9.59萬人，失業人員再就業實現“技能”與“崗位”的對接，農村勞動力轉移就業實現由“體能就業”向“技能就業”的轉變。

　　完善社會保障體系：在強力擴面的同時，提高養老金、失業金標準。

　　四、固定資產投資

　　固定資產投資平穩增長。20xx年1-10月份，全社會固定資產投資完成820.47億元，比上年同期增長19.35%。規模以上完成投資655.5億元，增長31.97%，城鎮投資完成552.33億元，增長32.37%，房地產開發投資70.24億元，增長49.41%，規模以上工業投資391.92億元，增長32%。

　　房地產可行性研究報告案例6

　　一、項目的基本情況

　　1、項目背景

　　2、項目主辦單位簡介

　　3、主辦單位之合作意想及盡職調查結論

　　4、可行性研究的主要技術經濟指標

　　二、項目投資環境和市場研究

　　1、項目所在地概況及經濟發展基本情況

　　2、項目所在地房地產發展及市場的'基本情況

　　A、房地產開發企業發展概況

　　B、房地產開發工作量增加概況

　　C、商品房的銷售概況

　　D、房地產開發企業經濟收益概況

　　E、項目所在地房地產市場的展望

　　三、項目所在地周邊高層、多層住宅、商場的開發、出售、出租經營情況

　　1、供應情況

　　2、需求情況

　　3、物業出租情況

　　4、項目所在地房地產開發的總體評價

　　5、對本項目開發的功能、規模、標準及營銷的建議

　　6、項目開發及技術設計方案的分析及比較

　　四、地塊及周圍環境、建筑開發條件

　　1、地理位置及道路交通

　　2、地形、地質

　　3、附近商業及生活配套;市政基礎及公建配套設施

　　4、綜合評述

　　五、地塊撤遷安置情況

　　六、地場三通一平的安排

　　七、項目開發建設及經營的組織與實施計劃

　　八、項目投資構成、總投資估算、資金籌措計劃

　　1、基本參數

　　2、土地成本

　　3、建安工程成本

　　4、前期費用

　　5、紅線內外工程及公建配套

　　6、不可預見費

　　7、開發期稅費

　　8、資金籌措計劃及財務費用

　　A、資金籌措

　　B、財務費用

　　九、可行性研究財務數據的選定和預測

　　(一)售樓收入的測定

　　1、住宅銷售單價的測定

　　2、商鋪銷售單價的測定

　　3、單位銷售單價的測定

　　4、建議銷售價

　　5、實際銷售總收入

　　(二)項目經營管理費用收入與支出

　　(三)經營稅費及所得稅的繳交

　　(四)土地增值稅

　　(五)所得稅

　　十、項目經濟效益分析

　　十一、項目盈虧能力分析

　　1、內部收益率(IRR)

　　2、凈現值(NPV)

　　3、凈現值率(NPVR)

　　十二、項目的不確定性分析

　　1、項目盈虧平衡分析

　　2、項目敏感性分析

　　3、概念分析

　　十三、公司對項目控制方式及人力資源配置

　　1、項目的控制方式及組織機構設想與建議

　　2、項目對人力資源的要求及現有人力資源狀況分析

　　3、公司可用于項目的人力資源

　　4、擬派人員與項目的適應性

　　5、擬新聘人員的要求

　　十四、可行性研究結論與建議

　　十五、項目綜合經濟評價

　　十六、有關說明及建議

　　十七、項目主要經濟數據、指標綜合付表、付圖

　　1、項目綜合效益表

　　2、項目動態、綜合表

　　3、項目投資利息估算表

　　4、土地增值稅計算表

　　5、項目敏感性分析表

　　6、概率分析表

　　7、項目盈虧平衡分析曲線圖

　　8、項目敏感性分析圖

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