六盤水市房地產市場運行及宏觀調控的建議

　　近年來，隨著國民經濟的長，我市房地產市場蓬勃發展，房地產市場供需結構基本合理，價格水平保持穩定，金融支持及監管力度加強，房地產開發投資增長速度適度，投資結構基本合理，宏觀調控初現成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規范我市房地產市場，增強抗風險的能力，促進我市房地產市場持續健康發展，在對我市房地產市場作出認真分析的同時，提出相應調控建議:

　　一、房地產市場運行基本情況

　　(一)房地產開發投資持續增長，住宅建設速度加快。

　　一是房地產總投資額持續增長.2004年上半年，全市共完成房地產開發投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設速度加快，2004年上半年，全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.

　　(二)商品房供求結構趨于合理，價格基本穩定.

　　1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。2004年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區的申報價格穩定在850元/平方米左右。

　　2、住宅類商品房銷售勢態良好，2004年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

　　3、商品房空置率有所上升.2004年上半年，全市累計空置房13.54萬平方米，同比增長26%，但空置房主要集中于營業用房中，且營業用房在可售商品房總量中所占比例較小，故其空置比例仍基本合理.4、商業營業用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業營業用房面積達2.03萬平方米，同比下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

　　5、經濟適用房建設力度加大。1---6月共批準建設經濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。

　　6、廉租房建設步伐加大。《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準，目前正處于逐步實施階段。

　　(三)房地產市場機制逐步完善，管理日趨規范化，制度化。

　　1、產權產籍登記管理等業務大幅增長。1---5月共完成產籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關業務量也呈現不同層次的增長。

　　2、繼續開展房地產權屬登記管理工作創先達標活動。

　　3、加強整頓和規范房地產市場秩序，查處違法違規行為，對個別違規企業給予了處罰。

　　4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析，2004年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.(四)房地產金融放貸力度穩定，為房地產市場建康發展提供堅實后盾。

　　2004年上半年，全市共辦理房地產抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

　　二、存在的問題

　　(一)企業實力弱，規模小、經驗不足、專業技術人員缺乏、經營管理水平不高，自有資金不足，對金融機構依賴性強，風險防范能力差.

　　(二)住房分配貨幣化進度慢，

　　住房補貼資金的財政供給體制不健全，存量房物業管理工作難以配套等問題的存在，導致潛在的住房需求沒有充分調動.

　　(三)房地產市場宏觀調控力度不夠大，與各相關職能部門的協調工作尚需進一步加強.意義

　　三、加強房地產市場宏觀調控的建議

　　(一)加大住房供應結構調整力度，穩定房價，建立健全住房供應體系

　　1、進一步完善住房供應政策。一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，結合當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素，合理確定各類住房供應比例，對高檔商品住房、普通商品房、經濟適用房實施分類別供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系。二是合理確定住房對象，高檔商品住房主要面向少數高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經濟適用住房面向城鎮中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮最低收入家庭中的雙困戶。

　　2、加強對經濟適用房的建設和管理.一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關要求，加大經濟適用住房的優惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經濟適用房保本微利的原則，嚴格按照建設部《關于大力發展經濟適用房的若干意見》中關于經濟適用住房價格的八項因素，核定經濟適用房的銷售價格.三是結合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素，合理劃分收費標準，確定指導價格，并向社會公布，廣泛接受監督.四是經濟適用房按照政府組織協調、運作的模式，實行項目招投標，并嚴格控制戶型面積.

　　3、增加普通商品住房供應，適度控制營業用房及高擋商品住房建設。一是根據市場需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場供應比例；二是合理確定營業用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準和供應比例，提高營業用房和高檔商品住房門檻，嚴格控制營業用房、高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件。

　　4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮最低收入家庭的“雙困戶”發放租賃補貼。

　　(二)加大金融支持和監管力度，協助金融機構強化房地產信貸管理

　　1、協助金融機構加強對房地產貸款的監督管理。一是積極支持房地產市場結構調整，加大對運作規范、信用等級高的房地產開發企業和房地產項目的信貸支持，尤其要支持經濟適用住房和普通商品住房的開發建設，重點滿足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發企業貸款要嚴格審批并重點監控。.三是積極協助金融機構加強團結對信貸資金的監控，妥善處理各種違規貸款，切實防范化解房地產信貸風險，維護金融秩序的穩定.

　　2、加大住房公積金貸款力度。要簡化手續、減少環節、降低費用、縮短時限，大力發展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力。

　　3、逐步建立個人住房置業擔保體系。一是鼓勵成立獨立規范的住房置業擔保機構，實行企業化管理、專業化經營、市場化運作。二是積極開拓融資渠道，吸收優質房地產開發企業資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個人住房消費。

　　(三)標本兼顧綜合治理，整頓和規范房地產市場秩序

　　1、整頓和規范房地產市場，嚴格查處各種違法違規行為。一是重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的各種違法違規行為，對違反城市規劃、蠶食土地收益、無證或越級

　　開發、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。二是積極開展調查研究工作，定期對房地產市場進行整頓和規范，發現問題及時處理，為房地產市場的健康持續發展創造良好的環境。三是按照審批權限與責任掛鉤和“誰審批誰負責”的原，建立責任追究制度。

　　2、完善房地產信息系統和預警預報體系。一是逐步建立和完善全市房地產信息網絡系統，做好房地產開發企業和執（從）業人員信用信息登記入庫工作，將企業的基本情況、業績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發布，形成房地產市場監管的長效機制，引導房地產開發行業形成“誠信為本，操守為重”的良好職業道德。二是建立健全房地產市場的預警預報體系，穩定房地產市場，穩定房價。

　　3、加強對房地產開發行業的管理。一是要按照現代企業制度的要求，加快企業改制步伐，指導各開發企業的改革、改制工作。二是嚴格控制開發企業的數量，對無開發實力、業績較差及存在嚴重違法違規行為的開發企業，取消其開發資質；三是積極支持具有資信和品牌優勢的房地產企業的發展，培育龍頭企業。

　　4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場。按照統一政策、統一程序、統一市場和統一物業管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發展的市場化，進一步完善房地產市場。

　　5、規范發展市場服務。一是加強對房地產買賣、租賃、抵押及中介機構的管理，規范房地產中介市場，嚴格中介機構和中介從業人員市場準入制度。二是健全房地產中介服務市場規則，嚴格執行房地產經紀人、房地產估價師執（職）業資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。

　　(四)加強和改進對房地市場的指導和監管，搞好房地產市場的綜合治理工作

　　1、進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實中央宏觀調控政策，按照“統一思想、狠抓落實，明確重點、區別對待，深化改革、完善機制，統籌兼顧、協調發展”的總體要求，采取有效措避免和防止房地產開發中損害群眾利益的各種行為的發生。

　　2、房地產行政主管部門要加強同各級計劃、規劃、建設、國土、銀行、稅務等有關部門的協調工作，從大局出發，加強信息交流與溝通，互通有關政策的調整情況，共同研究解決房地產市場發展過程中出現的各類矛盾和問題，進一步完善房地產方面的有關財政、稅收、金融等配套措施，促進我市房地產市場持續健康發展。

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