關于促進小城鎮房地產市場健康發展的建議

　　小城鎮是連接城鄉經濟的紐帶。發展小城鎮，是帶動農村經濟和社會發展的一個大戰略。而小城鎮房地產市場的發展必將加快小城鎮的建設，對加速我市經濟發展，加快城市發展重心南移，促進小城鎮協調發展，均衡城鄉資源，全面建設小康社會具有重大的戰略意義。

　　一、目前我市小城鎮房地產發展中存在的主要問題

　　目前我市小城鎮住宅建設主要是居民自籌資金，自行組織建設為主，普遍存在著城鎮布局不合理，功能定位不清，城市效益低下，重復建設，數量大且水平低等問題，導致土地資源浪費嚴重，城市也毫無美觀可言。其主要原因：一是小城鎮建成區面積過小，已成為小城鎮房地產發展的瓶頸。二是小城鎮人口規模偏低，房地產消費能力不足。三是農村居民點布局分散，平均規模小，不利于土地的高效使用。四是財政對基礎設施的投入不足，房地產產業發展水平較低。五是開發方式簡單落后，范文寫作缺乏科學的規劃體系。

　　二、促進我市小城鎮房地產市場發展的建議

　　1、充分發揮財政扶持作用。一是鼓勵塑造城鎮特色風貌。凡經市規劃部門審定，對小城鎮招標引入國外一流設計力量參與特色風貌設計的區、縣，市政府可以按中標設計費的一定比例予以補貼。另外，市、區縣、鎮可以聯手建立小城鎮開發建設及特色風貌建設的專項資金，每年酌情向基礎設施經營實體投入一定的資金。二是支持城鎮基礎設施建設。凡列入市固定資產投資計劃的小城鎮基礎設施建設項目的貸款，可以由市、區縣、鎮政府的財政各按貸款利息的一定比例給予貼息。三是加大其他財稅政策對小城鎮建設的支持力度。對小城鎮的舊城改造、市政、綠化、住宅建設等項目，給予一定的財稅政策支持。

　　房地產開發企業繳納的各項地方稅收，專項用于小城鎮住宅小區的公益性設施和綠化環境建設，吸引市中心城市居民入駐小城鎮；通過土地有償使用取得土地使用權，并按規定交清土地出讓金的城鎮，分別由市、區縣兩級政府按原收入渠道實施專項返還；購買小城鎮范圍內商品住宅的個人，享受個人所得稅稅基抵扣的優惠政策。

　　2、建立宅基地流轉制度。土地的“農轉非”是當代中國小城鎮發展的主題之一，也是城鎮化過程中不可或缺的要素。因此，應盡快建立宅基地流轉法律制度，思想匯報專題在保持農村宅基地集體所有的基礎上，政府取消原有的限制農村宅基地流轉的相關規定，對手續齊備、建造合法的農村宅基地及其地上房屋，頒發《集體土地使用證》、《房屋產權證》等證書，允許農村宅基地進入土地交易市場，和城市商品房、房改房一樣，合法上市轉讓。

　　改革土地使用制度。目前我市小城鎮的經濟發展水平以及消費者的收入水平，與市區相比，還存在著很大差距。因此，建議將目前的土地出讓制改為租賃制，土地產權不進入交換，使房屋與土地分離，不收取土地出讓金，而是把相應的地租體現在持有環節征收的物業稅中。房地產開發商須在第一次取得土地使用權時，繳納“土地使用權補償金”，商品房賣出后，由其產權人繳納地租，未賣出的商品房則由開發商承擔租金。

　　3、鼓勵開發商投資建設小城鎮。小城鎮房地產產業發展的首要的、集中的難點是資金。由開發商統一開發，可以使小區規劃建設和建筑設計達到較高的水平，可以解決因資金不足而造成房地產產品檔次過低，質量較差，配套設施不齊等問題。也有利于集中化管理和社會化服務體系的建立，物業管理水平也可以得到很大提升。

　　各級政府應重點在土地使用制度、戶籍管理制度、稅收優惠政策、金融扶持政策等方面，制定相應的鼓勵政策，以吸引開發商特別是外地開發商的投資。引導農村人口、城市人口向小城鎮轉移。應大力發展鄉鎮企業，實行產業升級，改善就業環境，開放城鄉勞動力市場，以利于農業人口向非農產業轉移。要盡快建立多層次、多類型的醫療保障制度和社會養老保險制度，使居民和農民能感受到居住在城鎮的醫療治療的便利性。通過轉移和吸收城市過剩資源，調整產業結構，均衡城鄉發展，解決大城市發展過程中的瓶頸問題。

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