判斷樓盤見底的方法

　　中國樓市在20xx年的一波大行情結束之后，緊接著是一個低谷期，如何判斷見底以及出手時機？

　　我認為標志如下：

　　標志一：根據區域近期平均地價推算綜合成本。如果售價接近甚至低于成本，是為出手標志一。

　　此前，有很多專業人士認為，房子也可以低于成本銷售，并以此認為降價是沒有底線的。

　　單純從市場學的角度來說，的確如此。市場從不關心你的成本，價格只由競爭來決定。

　　當一個企業的生死存亡瀕于一線時，如果低于成本銷售可以解決問題，企業當然會毫不猶豫地去做。但銷售不是企業的最終目的，賺取利潤才是——不贏利的企業是活不下去的。

　　低于成本銷售能不能獲得解救？對于那些多盤操作、過度擴張、急需現金流去填補窟窿的企業來說，可以解決一時之難，這是斷臂求生。在斷臂之前，企業會盡最大努力尋求其他方法，比如銀行貸款，比如減少土地持有……總之，盤子越大的企業在這一輪危機中越容易出問題，但他們解決問題的渠道和能力也相對較強。低于成本銷售是最后萬不得已的無奈之舉，而且肯定會根據需要來測算一個基本量，一旦現金流安全了就會根據成本恢復合理水平。

　　而對于那些單盤操作的企業來說，低于成本銷售是不可觸碰的底線。因為這個項目的贏利與否直接決定了企業的成敗，即使是通過出讓股權等方式引入流動資金來渡過難關，也不太可能選擇降價出售。如果因為產品、定位等等原因只能降價出售才能解決市場問題，或許企業主更容易選擇的路子是逃避吧——很多爛尾樓爛尾項目就是這樣出來的。

　　因此，一定是按照區域近期平均地價推算綜合成本，而不是按照個別項目的情況來計算。因為項目的天生條件不同，在賣不動的情況下，成本低的項目不會因為旁邊有成本更高的項目而不降價。但如果價格已經降到區域平均綜合成本以下，可以判斷為見底！

　　標志二：與20xx年底的價格相比有明顯回調，甚至回復到2006年的區域價格水平。

　　20xx年底，樓市經歷了一次降價歷程。我認為這一輪降價固然跟宏觀經濟和金融危機緊密相關，但行業的本質原因是20xx年由于土地供應不充分和行業政策不合理綜合導致的價格非理性上揚。這一次價格回調從長遠看是對樓市非常有益的。

　　目前房地產行業整體發展還算健康，價格適當回歸，回歸到多少才算是最合理的？這個見仁見智，也不排除矯枉過正、過度回調的可能。但我認為，根據目前市場主流項目的拿地和上市時間來看，2006年的樓市價格是可以承受的底線。

　　標志三：20xx年下半年9月以后開盤的項目，或者開盤時間雖早，但目前已經跌破發行價的項目。

　　為什么把開盤時間做一個特別的標志？這是跟開發商的降價心理有關。開發商目前降價的最大障礙有兩個：成本和老業主。如果成本允許的情況下，開發商賣不動還不降價，90%的原因是因為前面有大量的老業主在高位成交，沒法交代。而20xx年下半年，也就是奧運會結束以后開盤的項目沒有這個壓力。

　　當然也有一些項目客戶服務工作做得好，甚至采取適當補貼的手段安撫老業主之后跳水，有的項目直接跌破發行價，即比當時第一批開盤的價格還要低，有這樣的降價魄力的項目應該給予更多關注。

　　標志四：對于投資屬性比較強的項目來說，根據目前市場租金測算，年投資回報率已經達到6%以上的項目。

　　市場上的項目可分為自用為主和投資為主兩類。如果是自用的，根據不同需要，選擇標準千差萬別。但對投資屬性強的項目來說，標準其實只有一個，就是投資回報率。

　　投資回報率有很多種算法，比如與銀行存款利率相比，其實房價只需要平均每年上漲3%就已經勝過存銀行。

　　還有一種算法是根據租金回報算回報率。以前房價高的時候，回報率沒法算。現在有一些地段非常好、出租市場非常活躍的項目價格也在回調。目前銀行貸款利率年利率為6%。如果能達到這個數字，作為一種比較穩定的投資回報來說，應該是相當理想的。

　　編者按：談論見底，其實是個挨罵的事。不過，無論你是選擇觀望還是出手，大家都繞不開這個話題。開發商都說，武漢目前的房價“差不多到底了”，而購房者卻認為，內環線5000元/平方米再出手。看來，買賣雙方的差距還不小。在股市的牛市行情中，最大的贏家不一定是那些抄底的人，樓市中也如此。與股市不同的是，你如果真的是買到“抄底價”的房子，所付出的代價不僅僅是朝向、戶型、樓層，還有品質，還有長達70年的后期服務。

　　何處是底，仁者見仁。今發此文，僅供參考。

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