房地產論文

時間：2023-07-26 17:18:34 論文我要投稿

房地產論文（合集）

　　在學習和工作中，大家總少不了接觸論文吧，論文是討論某種問題或研究某種問題的文章。為了讓您在寫論文時更加簡單方便，以下是小編精心整理的房地產論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

房地產論文（合集）

房地產論文1

　　房地產是中國經濟的晴雨表，自20xx年以來，中國經濟的發展所展現出來的繁榮，都與房地產息息相關，無論是從財富的創造能力來看，還是從資源的流動性來看，中國的房地產經濟都將在近年悄悄完成筑頂的過程，并為接下來的墜落積聚能量。也許因為一些重大因素導致房地產市場變動的時間會和預期的不同，提前也好，推遲也罷，這場變更都是不可避免的。接下來，筆者就將從房地產的起源、經歷的變更、發展過程中的問題以及解決問題的措施這幾個方面來介紹分析。

　　對于我國目前的房地產行業的發展來說，它不僅僅在經濟環境中占據一個很大的地位，它更加在我們的社會環境中有著重要的影響。首先我們來看看房地產行業經濟的起源。

　　一、房地產行業的最初起源

　　我國房地產經濟的起源和發展可謂是從古就有，房地產經濟一開始的發展是房地產經紀，房地產經濟起源與唐朝，唐朝的絲綢之路打開了貿易的大門，也為房地產經紀人提供了便利，在唐朝，房地產經紀人又叫“房牙子”，從事的是比較早的一種土地貿易行為，也是我們房地產經濟的最初起源和發展。

　　二、房地產市場的變更

　　我國房地產市場自起步至今也就十多年的時間，這段時間內，即使受著國家宏觀經濟環境的變動和國家調控政策的影響，我國的房價也依然保持著階梯式的上升狀態。我們可以把其發展分為以下幾個階段：

　　第一個階段：1998年～20xx年，這是中國房地產的起步階段。在這期間，買房以自住為主，房價上漲較為緩慢。

　　第二個階段：20xx年～20xx年，這是房地產市場的上漲期。經濟的發展，國家相關政策的出臺刺激了這一時期的住房消費。

　　第三個階段：20xx年～20xx年，在這期間國家出臺了取消房貸優惠政策加強房地產稅收的管理等一系列抑制樓市的政策，房地產市場也進入了一個相持的階段，上漲速度變緩，但是仍然保持著上漲的趨勢。

　　第四個階段：20xx年～20xx年，各行業的資金涌入房地產行業，房價屢創新高，地王頻現。這一時期外地炒房團興風作浪，尤其以溫州最為活躍，開發商更是出現隨意定價的情況，人有多大膽，房價就有多高。

　　第五個階段：20xx年～20xx年，樓市再次進入相持階段，部分城市20xx年的房價與20xx年相比，甚至還出現了小幅度的回落。

　　第六個階段：20xx年～20xx年，樓市又重新步入一個高漲期，這個時期里，全國的樓市漲聲一片，不少城市的高端住宅甚至出現天價。

　　第七個階段：20xx年～至今。20xx年央行3次加息，6次上調存款準備金率，全國房地產市場在全方位的限制性環境中生長，到了20xx年，房地產市場在剛需的推動下緩慢的復蘇，在20xx年4月份達到較高水平，后來受市場降溫的影響，房價漲幅開始下降。

　　三、解決房地產行業在經濟發展過程中出現的問題的具體措施

　　1.加強房地產規劃的“三性”原則。所謂的房地產規劃的“三性”原則，即科學性、有效性、可持續發展性�？茖W性是指我們對于房地產的規劃要科學合理，并且是有著一定的專業技術和理論依據來支撐的;有效性是指我們的規劃結果應該是有效的，不能花費大量的人力、物力、財力去做無用功，要確確實實的對社會有著一定的貢獻以及影響;可持續發展性是指我們的規劃不能只強調我們現在的需求，更加重要的是我們對于未來的一個持續性的發展，保障未來我們能夠有足夠的資源去發展。

　　2.對土地資源進行一定的保護。房地產行業的發展就離不開土地資源的使用，對于我們國家的土地資源來說，用一點少一點，房地產的開發需要土地的支持，土地資源又是社會發展和農業進步的必需品，目前社會有許多房地產開發商閑置土地，浪費資源，既沒有合理的利用土地，有沒有有效的發展房地產，反而使得我們的經濟遭受一定的損失。因此，在現代社會的房地產建設中，我們更加要對土地資源進行合理的開發以及使用，保護土地，維護我們生活的環境。

　　3.建立完善的管理機構，保障管理的可行性

　　一個行業的興起和發展與我們對于這個行業投入的精力以及對于這個行業實施的管理都有著一定的關系，房地產行業也不例外，在我們現代經濟發展的腳步之下，我們的房地產行業占據的比重也在逐步的增加，這就要求我們必須要建立完善的管理系統，從內到外，從內部管理系統到外部的發展情況都符合社會發展的需求，我們的房地產行業的發展才能真正的發揮出它的作用。

　　4.加強市場的監管能力以及宏觀調控作用

　　國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產貸款比例的70%左右，而我國的.消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行都不足10%，由此可見兩者之間的差距，原因就是我們缺乏一個很好的市場監管能力，對房地產行業沒有一個系統的調控以及引導，這也就導致了一系列房地產問題的出現，造成社會經濟的重大損失。

　　四、未來我國的房地產行業將會如何發展

　　中國房地產的脆弱和危險之處在于，只要人們對房價持續上漲的預期發生動搖，危機就會立刻暴露出來。未來中國房價的下跌應該首先從四線和三線城市開始，道理非常簡單，他們一直都是人口，資源的流出方。事實上，從20xx年開始，不少大型開發商從三，四線城市撤離，回歸一，二線城市，同時，投資房地產資金撤出，不僅會導致房價下跌，也可能使部分城市出現爛尾樓。隨著時間的推移，越來越多的人將越來越清楚的一個趨勢是：四線和三線城市的房價率先下跌，帶動二線城市的房價下跌，最后下跌的浪潮擴散到一線城市，導致房價的全線下跌。因此，中國現在更應該關注的不是如何維持高房價，而是拿出勇氣接受房地產的一次硬著陸，把中國整個社會的運行成本和民眾的住房成本降下來。當務之急，是竭力扶持以制造業為核心的實體經濟。

　　五、結語

　　在人口因素發生巨變的大背景下，生產者人數下降的大轉折下，實體經濟持續衰退的情況下，中國的房價卻一直愛高速累積新的泡沫。當下，踏踏實實做實業的人在減少，投機的人在增多，而任何一個社會的財富創造都不能離開實業，最終都要以實業為基礎。因此，我國的房地產事業的發展更是需要我們社會各方人員的共同努力，而且需要考慮各個方面的因素，盡量做到在發展中保平穩，在平穩中求突破。

房地產論文2

　　一、房地產企業安全生產管理的現狀

　　安全生產事故多有發生，以廣東省為例，20xx年上半年共發生建筑施工生產安全事故15起，死亡15人。其中，責任事故12起，共死亡12人。從事故類別分析來看，高處墜落事故死亡有6人，占廣東省施工安全責任事故死亡人數的50%；坍塌事故共死亡2人，占總數的16.7%；物體打擊共發生2起，占總數的16.7%；機具傷害事故發生1起，占總數的8.3%；起重傷害發生1起，占總數的8.3%。

　　二、安全事故產生的原因分析

　　從人員上來看，房地產企業中從事建筑活動的人員基本都來自農村，這部分人員的文化程度較低，缺乏足夠的'安全意識與自我保護意識，基本也不了解安全生產的基本常識和安全操作規程。從材料上來看，有一些安全防護用品本身就存在著較多的安全隱患，例如材質不合格、沒有合格證以及相關的檢測報告等等。這些安全防護產品的價格通常比正規廠家生產的安全防護用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經濟利益，“降低成本”，經常使用一些破舊的安全網；施工工地上所用的也是一些在市場上購買的價格低廉的所謂安全防護用品。從機械上來看，施工工地上有些施工機械設備處于年久失修的狀態，或者干脆就是帶“病”作業，在加上為了趕工期，這些機械在施工中超負荷運轉，讓這些設備加速老化，很容易造成安全事故。從方法上來看，主要包括了安全防護用品的使用方法與安全管理方法。安全防護用品的使用方法是否正確，對建筑施工安全也有很大影響。企業安全管理方法簡單或不正確，未建立健全各項安全生產規章制度及責任制，沒有很好地以制度管理人，以制度約束人，只是一味地憑口說。從環境上來看，在施工的過程中經常會遇到一些不利于施工的天氣，例如刮大風、下大雨等等，此時如果進行施工就很不安全，尤其是高空作業更危險。

　　三、運用安全生產動態管理模式加強管理

　　安全生產動態管理系統是一種先進的現代管理模式，其主要內容包括了行為規范、安全行為監督和實體安全監督這三個方面。在其貫徹執行的過程中要求必須要符合現代管理學動態管理相關、封閉原則、反饋原則、整分合這四大原則。行為規范包括了安全監督人員與施工人員的行為規范。安全監督人員必須要堅持原則，秉公辦事，在執法的過程中要做到啟動、檢查、處罰、整改改進、再啟動，遵循形成一個閉合環后回到起點的封閉原則。而建筑施工人員則必須要按照相應規范來嚴格執行各自施工操作。安全行為監督。房地產企業必須與業主、物管等進行多方協作配合，對施工過程中的各種行為進行監督。如發現任何安全隱患必須報知施工單位，要求施工單位及時整改；情況嚴重的，應當要求施工單位暫時停止施工，并及時報告建設單位。監督過程中必須做到審查――整改改進――再審查。實體安全監督。實體安全防護措施直接體現了企業是否將責任直接落實到了具體的人頭，是否體現出了企業對安全生產原則的重視，因此必須要重視對實體安全的監督。同時還必須要對作業人員的安全防護知識和自身安全意識進行考核，防止安全管理資料等安全行為與實體安全防護措施不相符。

房地產論文3

　　摘要：合同管理工作在房地產企業提升經營風險防范工作力度以及提升成本控制工作力度的過程中起到的作用是較為重要的，在房地產項目開發全過程控制工作施行的過程中占據的地位是較為重要的，房地產企業經營水平高低和合同管理工作之間呈現出來的相互關系是較為密切的，在房地產項目開發整個流程中占據的地位是較為重要的，和房地產企業獲得的經濟效益之間有著較為密切的相互關系，筆者主要針對提升房地產企業合同管理工作的力度進行分析，并提出提升房地產企業合同管理工作力度的過程中應當使用的措施，以期今后相關的工作人員對這個問題進行研究的時候起到一定程度的借鑒作用，最終在我國社會經濟發展向前推進的過程中做出一定的貢獻。

　　關鍵詞：房地產企業；合同管理；成本控制

　　合同管理指代的是企業將自身當成是當事人依法開展相關的合同訂立、履行以及轉讓等一系列工作的統稱。房地產開發企業和合作企業之間施行的經濟往來措施，一般情況之下使用到的是簽訂合同的措施。房地產項目開發工作是一項復雜性和系統性比較強的工程。

　　一、對合同管理在房地產企業中起到的作用進行分析

　　1.可以為企業經營目標的實現做出一定程度的保證

　　合同隸屬于契約包含的范圍之內，是當事人之間依法確定、變更以及終止民事權利和義務關系的過程中需要使用到的一項協議，合同是房地產項目任務委托以及承接工作進行的過程中需要使用到的法律依據，在施行的過程中是合同雙方需要遵循的最高行為準則，在合同當中是對雙方應當享有的權利以及應當承擔起來的義務做出的規定，對合同雙方都起到了較為重要的制約、督促以及保障作用，在房地產項目施行的過程中，涉及的所有活動都是需要依據合同中的規定辦事的，在此基礎之上才可以保證實現經營目標。

　　2.提升合同管理工作的力度

　　提升合同管理工作的力度，滿足我國市場經濟發展進程向前推進的過程中提出的'客觀要求。在我國市場經濟發展向前推進的過程中，不斷地強調的一點就是市場微觀主體在市場管理工作進行的過程中發揮出來的作用，雖然說在市場經濟發展向前推進的過程中，政府的職能被弱化了，市場主體自身的管理能力也是需要得到一定程度的提升的，以便于市場管理的要求得到滿足。承包商在建筑市場中占據主體地位，因此在我國市場經濟發展向前推進的過程中起到的作用是較為重要的。

　　二、提升房地產企業合同管理工作的力度的過程中應當施行的措施

　　1.公司部門架構中應當設置專門的人員展開合同管理工作

　　從事合同管理工作的人員不單單是一個檔案管理人員，與此同時也是一個精通工程、成本、財務的人員。合同管理人員自身承擔的職責不單單是針對合同展開整理、記錄以及歸檔工作，也是應當針對合同要素展開審核工作的。審核合同的金額是否科學合理；審核合同庫款的方式方法是否是科學合理的；審查合同中涉及的款項結算工作進行的過程中需要提交的當地主管稅務機關的發票是否正確；審查合同中涉及的有作用的經濟數字是否是科學合理的。合同管理人員應當將合同條框中提出的明確要求作為依據展開付款審批工作，以此為基礎也就可以確定下來是不是每一筆款項都是嚴格的依據合同條款展開支付工作的，筆者提到的這幾項工作在企業風險控制領域中占據的地位是較為重要的。

　　2.構建完善性比較強的合同臺賬合同管理機制

　　相關的工作人員針對資金支付申請展開審批的過程中，是需要將合同的具體執行情況登記下來的，其實也就是構建合同臺賬。一個較為完善的合同臺賬中應當包含的是銷售類型合同臺賬、管理類型合同臺賬以及工程類型合同臺賬。銷售類型合同臺賬主要指代的是和銷售活動有一定相互關系的經濟合同，其實也就是在財務中劃歸到消費費用領域中的合同。管理合同也就是在日常工作進行的過程中使用到的和經營管理相關的合同，其實也就是在財務賬務中劃歸到管理費用包含的范圍之內的合同。每當將一筆實際付款金額支付掉之后，合同工作人員應當將實付金額天禧在這一次申請額度范圍當中，以此為基礎也就可以對已付款金額形成全面且明確的了解。

　　三、結語

　　總而言之，合同管理工作在房地產項目管理領域中占據的地位是較為重要的，也是防范和控制經營風險的過程中需要使用到的一項極為重要的措施，針對房地產企業全過程成本控制工作取得的效果來說是十分重要的。在現階段我國房地產行業市場競爭越發激烈的情況之下，房地產行業中的各個相關企業只有將合同管理工作做好的前提條件之下，才可以對經營風險形成有效的控制，從而也就可以在此基礎之上使項目開發投資獲得的經濟效益水平得到一定程度的提升。

　　作者:瞿有亮單位:湖北聯投小池濱江新城投資有限公司

　　參考文獻：

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　　[4]何明琴.關于如何加強企業合同管理的幾點思考[J].科技風,20xx(17):58-59.

　　[5]王天仁.現代企業管理的一項重要基礎工作——關于加強國有企業合同管理的思考[J].中國工商管理研究,20xx(11):55-56.

房地產論文4

　　納稅風險對企業的成本影響是相當大的，體現在如下幾個方面：房地產行業的高稅負使企業納稅的風險程度加大房地產行業主要開發經營活動包括項目的規劃設計、征地拆遷和三通一平，房產施工與建設，工程驗收和結算、房產銷售等，涉及內容廣泛，業務多元，投資主體復雜，資金來源復雜，跨越周期較長，這就使得房地產行業呈現出高成本的特點，其中高稅負占據了很大的份額。房地產涉及到的稅種主要有八個，包括契稅、耕地占用稅、營業稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅等，尤其在銷售階段承擔的稅負相當高，明顯高于其他行業。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業的八家企業，對他們20xx年的稅負水平進行計算，為便于比較，所選擇的企業均繳納5%的營業稅。從表1可見，房地產行業的稅負明顯高于其他兩個行業，其中兩家房企（京能置業、浦東金橋）的稅負達到24%—25%左右之高，而平均值也達到近18%。因為統計樣本數量有限，這個均值趨于保守估計。房企的高稅負，使得風險程度加大，一旦企業出現繳納失誤，則造成相應的罰金、滯納金金額也相當可觀；或者企業未充分使用稅收優惠所引起的經濟利益損失也相應更大。

　　通常情況下，預征政策是調控非市場情況低價獲取土地和非理性房地產市場價格情況下房地產暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的'出臺和房地產土地市場和消費市場的越來越規范和理性，房企的實際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業所得稅預征政策對房企造成兩方面影響，一方面是可能導致預征的土增稅和企業所得稅超出企業實際應繳稅款，在現行征管體制下，實際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加，另一方面由于預征與過去納稅方式相比，房企必須提前付現，在從緊的房地產信貸政策下，進一步加大房企的現金流風險。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性，比如土增稅，既要求房企及時清算，又不允許提前合理計提未完工配套設施；既限制房地產企業信貸，又不允許房企按實際扣除資金成本等；此外，土地增值稅清算相較企業所得稅清算時點的先后也會給企業稅負帶來較大影響。

　　房地產企業進行稅務風險控制的可行性

　　稅務風險控制，即稅務籌劃之所以具有可行性，主要原因如下。比如土地增值稅規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優惠政策對土增稅進行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內。舉個例子來看，設取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和為C，根據稅法扣除項目規定，項目開發期間費用按照C的10%扣除，財政部加計扣除為C的20%，設項目銷售收入定價為P，營業稅金及附加為5。6%，建立一個不等式：[p—（C+0。2C+0。1C+5。6%P）]/（C+0。2C+0。1C+5。6%P）≤20%解出不等式方程，得到P與C的關系為：P≤1。67C也就是說企業銷售定價小于其土地費用及開發成本的1。67倍時，可享受到普通標準住宅的稅收優惠免稅政策。當然這只是一種數量關系，實際中企業不可能僅為了減少稅額而降價，當項目市場行情很好時，企業可以通過提高售價賺取超額利潤來彌補稅額的損失。那么就需要計算出企業應提價到什么水平時才能抵消稅額增加的成本。再設提價額為Ａ，提價后增加的收益為：A—0。56A，而隨之增加的土地增值稅為：[P+A—（1。3C+5。6%P+5。6%A）]*30%建立不等式：A—5。6%A≥[P+A—（1。3C+5。6%P+5。6%A）]*30%，由之前P=1。67C帶入上式，得A和C的關系為：A≥0。15C。則可見，企業提價的范圍應當在成本的1。82倍以上（1。67+0。15=1。82）。這樣計算可以看出，企業定價時可以借助于稅務籌劃來減少稅負，這個范圍就是定價避免在土地費用和開發成本之和的1。67—1。82倍之間。我們把1。67倍稱為免稅臨界點最高定價系數，1。82倍稱為較高收益臨界點最低定價系數。如果企業缺乏相關人員和稅務籌劃，定價范圍在1。67—1。82區間內了，就會多繳納土增稅，無謂的加大稅務成本。

　　房地產企業在對項目開發成本進行會計核算時，成本核算對象劃分是否恰當，成本費用歸集科目是否準確，成本分攤方法是否合理等，均會對其最終稅負產生影響。仍以土增稅籌劃為例：一個房產公司開發一個項目，土地價款19。85億元，其中的政府土地收益為8。38億元，土地開發補償款為11。47億元，開發成本發生了13億元。項目共有24萬平米，其中有12萬的政府回購房，12萬商品房，少量商業。由于稅法相關規定，政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應當分別核算。所以該房企的財務人員在進行納稅籌劃之后，希望政策性用房最少的分攤到成本，由商品房多分攤成本。怎樣既可以有效減少稅負，又不違反稅法精神呢？財務人員采取了如下核算方法：政策性用房不分攤政府土地收益，只分攤土地開發補償款（前提是還需要得到主管稅務機構的認可）；此外，分攤土地成本按照占地面積法而非可售面積法進行。整個項目占地99000平米，政策性房的占地面積為25000平米，商品房及其他為74000平米。開發成本按照可售面積進行分攤。這樣核算的結果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法，即政策性用房和商品房對土地成本平均分攤并且采用可售面積法分攤土地成本，則需要繳納土增稅3億元�？梢姾怂惴椒ǖ倪x取對于土增稅的影響空間有多大了。

　　房地產公司進行稅務風險控制的措施

　　建立健全有效的納稅成本控制和風險防范體系。這首先需要制度建設，制定稅務管理辦法，明確各層級的稅務管理權責、流程及要求等；其次是落實稅務管理崗位，需要設立專職或兼職的人員負責稅務管理工作；再次是設置業務指引，即操作指南，使實施起來有章可循；四是建立對重大涉稅事項的報告制度。

　　加強對重點稅種的全過程有效管控。對于房地產企業來說，重點稅種無疑是土地增值稅和企業所得稅。對于重點稅種，按照事前籌劃、過程管控、事后評估的全過程管理思路進行。

　　發揮稅務咨詢機構的專業作用�？梢酝ㄟ^如下三個方面開展，一是稅務管理的業務指引可以通過咨詢機構的協助來完成；二是日常涉稅事項要及時與稅務中介進行溝通，發揮其專業作用，使涉稅問題可能出現的風險及時得到有效解決；三是對于土增稅清算和企業所得稅清算等專項稅務事項，由中介進行審核把關。

房地產論文5

　　摘要：隨著市場經濟的發展和城市化進程的加快，我國的房地產行業異軍突起，發展態勢十分良好，為我國國民經濟的提升做出了突出的貢獻，逐漸成為我國的支柱產業。在市場經濟環境下，如何加快房地產行業的經濟體制改革，提高房地產行業的核心競爭力是房地產企業面臨的重要課題，人力資源管理與開發對于房地產企業來說至關重要，人才作為企業之間競爭的核心力量和企業發展戰略資源，做好人力資源管理和開發十分關鍵。本文指出了房地產人力資源管理與開發過程中存在的問題，針對如何加強企業人力資源管理與開發提出了幾點有效的措施。

　　關鍵詞：房地產企業；人力資源；管理開發

　　引言

　　目前，全球已經步入知識經濟時代，物質資源不再是唯一的重要資源，現在擁有專業知識技能的復合型人才才是國際競爭的關鍵因素，房地產行業作為我國的支柱產業，屬于資金、技術、人才密集型的行業。誰擁有先進的、高素質的人才，誰就擁有市場的主動權，因此，房地產企業必須建立完善的人力資源管理與開發機制，為員工營造良好的工作和學習的`環境，加強企業文化建設，吸引人才并留住人才，促進企業高速、健康的發展。

　　一、關于房地產企業人力資源管理的闡述

　　目前我國房地產行業已經成為了國民經濟的重要支柱，以往房地產企業過于追求經濟效益，忽視了工程質量，隨著競爭的日益激烈，房地產企業經濟的增長方式發生了很大的變化，現在更注重質量效益的提升，房地產市場的發展不再依賴政策支持和行政干預，主要靠市場機制和自身的調節來實現可持續發展，房地產行業目前面臨前所未有的壓力，對于專業人才的需求呈逐漸提高的趨勢。房地產企業的業務種類繁多，公司發展戰略多樣，戰略多元型的房地產企業對于人力資源的管理和開發十分重視，這樣的企業都建立了完善的員工培訓制度和薪酬制度，重視工作分析與用人規劃，在員工考核和福利保障方面做的也很到位。戰略專業型的地產企業對單項工作很重視，項目型房產企業由于規模較小，人力資源管理較靈活，但其發展受到局限，人才流失嚴重。

　　二、房地產企業人力資源管理存在的問題

　　1、人力資源管理方式守舊單一

　　部分房地產企業還在沿用傳統的人力資源管理模式，將傳統的人事管理和人力資源管理混為一談，人力資源工作主要包括工資審批、人事關系辦理、檔案管理等，這些傳統的管理模式已經不能適應企業的發展，不重視人才的管理和開發，缺乏規范的用人制度，人力資源管理觀念相對落后和守舊，部分房地產企業沒有從“以人為本”的角度對員工進行管理，制定的員工管理制度呆板、教條，不利于人才潛能的發揮。

　　2、房地產企業缺乏科學的人力資源管理體系

　　隨著我國市場經濟體制改革的推進，房地產行業面臨的環境有了根本變化，內外部競爭日益激烈，人才是企業競爭力的核心，部分企業已經開始重視人力資源管理和開發，設立了管理部門，但是目前還沒有建立完善的人力資源管理體系，人力資源管理還停留在初級階段，房地產企業的投入也不夠，缺乏符合生產實際的員工管理理念，缺乏具有特色的人力資源管理機制。

　　3、房地產企業文化建設不足，導致人才流失

　　企業文化是一個企業生存和發展的靈魂，是一個企業區別于其他企業的本質特征，房地產行業要加強企業文化建設，以文化建設為抓手吸引人才、留住人才，但目前，部分房地產企業的企業文化建設不足，不能給員工提供一個良好的工作和學習的環境，沒有給專業人才和技術人才施展能力的舞臺，過度重視物質文化和制度文化，將企業文化建設放到一邊，沒有將人力資源管理和開發與企業文化有效融合在一起，導致員工的價值取向偏離，導致人才流失。

　　4、缺乏健全的考核機制

　　由于房地產企業的規模和發展戰略的不同，在員工績效考核這一塊也存在很大的差異，部分房地產企業沒有建立起完善的考核機制，尤其部分國企單位員工工作態度懶散，思想傳統落后，缺乏創新意識，進而影響企業的發展；其次，部分房地產企業考核形式和內容過于簡單，考核過程不夠透明化，不合理的薪資管理方式導致員工心里不平衡，不利于人力資源管理的順利開展。

　　三、房地產企業加強人力資源管理與開發的有效措施

　　1、創新人力資源管理理念，為企業留住人才

　　面臨著嚴峻的形勢，房地產企業必須要從員工管理上下功夫，首先，要打破傳統觀念的束縛，員工不是企業生產經營的工具，而是企業競爭力提升的核心力量，房地產企業要重視人力資源的管理與開發，樹立“以人為本”的管理思想，將人力資源作為企業寶貴的財富，切實維護員工的權益，建立科學的用人機制，使員工人盡其才，充分發揮員工的潛力。

　　2、建立科學的培訓制度，為員工營造良好的環境

　　房地產企業想要加強人力資源的管理，首先要建立完善的員工培訓制度，定期組織員工進行培訓，提高員工的綜合素質和專業技能。房地產行業本身屬于資金和技術密集型的企業，對技術人員的要求很高，因此，員工培訓尤其重要。其次，企業要聽取員工意見，調整發展戰略，讓員工參與到管理中，為員工營造良好的工作環境，讓員工和企業共命運、同發展，激發員工的工作積極性。

　　3、構建員工激勵與約束機制

　　房地產企業屬于投資多、風險高、生產周期長的行業，任何環節出現問題都會影響最終的效益，因此，房地產企業要做好員工的激勵工作，建立完善的員工激勵機制，合理設計薪酬，定期給予優秀員工福利和獎勵，建立層次性的薪資標準，提高員工的工作積極性，避免人才流失。其次，建立約束機制，加強員工崗位與工作職責的約束，實行責任制，哪里出現問題就追究責任人的責任，合理給員工施加壓力，促進其工作質量的提升。

　　4、完善員工考核機制，加強企業文化建設

　　人員考核是人力資源管理的重要內容，房地產企業應加強員工考核，建立規范的考核機制，提高人力資源管理效率。將員工的工作內容、職業規劃都納入到考核體系中，根據崗位性質確定薪酬，加強員工的績效考核，提高員工的積極性。其次，營造良好的企業文化氛圍，使員工形成正確的價值觀，與企業同心同德，共同發展。

　　結語：

　　綜上所述，人力資源管理和開發是房地產企業管理體系中的重要組成部分，房地產企業要根據行業特點和生產經營實際，建立科學的人力資源管理與開發體系，提升人才的質量，優化人力資源配置，打造品牌房地產企業。

　　參考文獻：

　　[1]郜國兒。淺談房地產企業人力資源管理現狀及優化措施[J].山西建筑。20xx（30）

　　[2]劉雅鴻。論我國房地產企業人力資源管理現狀及對策分析[J].現代經濟信息。20xx（10）

房地產論文6

　　隨著我國房地產產業的蓬勃發展,縣域房地產越來越成為房地產開發的熱點。發展縣域房地產業不但是房地產事業的新熱點,更具有重要的現實意義。因此在縣域房地產經濟開發事業中,必須結合縣域房地產開發的特點,通過合理的改造,把縣域房地產經濟開發打造成為縣域經濟新的增長點。

　　1 在房地產業剛開始發展的時候,我國房地產開發項目主要以一線城市、二線城市為主。但是近年來,隨著大城市房地產市場逐漸飽和,縣域房地產開發正在成為很多房地產企業新的發展方向。但是目前縣域地方經濟開發中也存在著不少問題:

　　1.1 重利潤、輕公益。部分開發商在進行縣域房地產開發過程中過于注重追求利潤,不重視社會效益和環境效益,導致一些開發的產品科技含量不高,質量不合格,建設品位低。

　　1.2 物業管理意識淡薄。物業管理是房地產開發業的持續,屬于房地產開發業的一個序列,是一個十分重要的行業。開發企業存在重開發,輕管理,重盈利,輕服務,重宣傳,輕兌現的現象。物業管理不配套,發展嚴重滯后。物業管理發展的水平是衡量“居者優其屋”一個重要的指標要素。

　　1.3 住房供應結構不合理。縣域與城市需求客群對價格的理解不同,厭惡昂貴與花哨,其價值與價格的矛盾突顯。目前我國很多中小城市和縣城都存在結構性供需不平衡的現象。特別是在縣域房地產開發中,房產開發往往首先以中高檔住宅小區為主。中小戶型等中低價位的住宅小區稀缺,而高層、小高層、聯體排屋等高檔住宅占市場份額過大,住房供需的結構性矛盾非常突出。

　　通常開發商都習慣的把城市的項目開發模式直接帶入縣域,在缺乏了解和充分市調的情況下盲目的追求規模和檔次。其實縣域房地產開發不必盲目追求高檔。一是縣域范圍內的城市建設落后,居住理念保守,購房者對檔次、品味乃至房型的優劣還沒有形成鮮明概念;二是大部分縣城還處在城鄉結合的半農村,縣域人均收入低,先解決居住的問題,才能再談起提升住宅品質。

　　2 結合我國縣域經濟發展現狀和房地產經紀開發現狀,筆者認為進行縣域地產經濟開發應從以下幾方面著手:

　　2.1 規劃先行,注重社會綜合效益。縣域房地產開發,必須與教育、醫療規劃結合發展。

　　我國歷來有重視教育的傳統,古代有“孟母三遷”的故事,現在社會中,教育配套也成為很多家庭選擇樓盤的主要考量之一。房地產開發中的教育設施規劃,結合縣域地方特色,可采用新區教育配套、學區舊城改造以及自建學校等方式。雖然縣域房產開發與大城市房產開發有很多不同點,但是在進行教育設施規劃時刻借鑒時下大城市流行的“教育地產”概念。房地產是一個支柱性產業,而教育也在走向產業化。當房地產與教育兩大產業結合的時候,教育地產應運而生。作為中國原有的教育模式,學校是政府主辦的,辦教育是政府的事情。房地產企業作為民間資本,在房產開發過程中,可把教育配套當做投資教育產業。這樣即解決了房產開發過程中的教育設施配套問題,又緩解了政府辦教育經費不足的問題。

　　我國正進入老齡化社會,對于醫療資源的需求尤其強烈,因此除了教育設施以外,醫療資源也是很多家庭在選購樓盤的考慮因素。因此在縣域房地產開發過程中,應特別注重周圍的教育設施是否完善和醫療資源是否豐富。隨著城市化進程的加快,群眾生活水平的提高,市民對衛生服務需求愈來愈呈現多樣化,但是百姓就醫還存在諸多不便之處,因此以社區為依托的新的衛生服務模式可以提供方便快捷、直接進入社區家庭的基本醫療服務。

　　2.2 房地產開發與舊城改造相結合。隨著經濟、社會的發展,人們對城市的要求必然不斷改變。在正常的發展狀態下,城市更新是伴隨經濟增長自然實現的。舊城改造為房地產開發提供土地和需求。舊城改造將使城市土地功能發生改變,在舊城改造過程中,提供了土地新興功能的房地產項目進行開發,同時被拆遷的居民也需要房地產的居住產品來安置。舊城改造是歷史必然的過程,舊城改造不但改變了縣域的破舊面貌,也提高了縣域居民的生活水平。通過房產開發對縣域進行重新布局,將一改原來城區內陳舊雜亂的狀況,提升土地價值,促進整個城市升級。房地產開發必須以尊重公共利益為首要,探索出舊城改造開發的`有效模式,充分展現了它所承載的區域優勢和自然稟賦。房地產開發與縣域舊城改造相結合不僅有其經濟意義,更有社會價值。在全新的舊城改造模式中,土地的利用價值得到更充分的體現。

　　在舊城改造過程中,除了應與當地縣域特色相適應以外,更應把舊城改造融入當地經濟。產業特色是舊城改造中不可忽視的重要內容,可以說產業特色是舊城改造的重要依據。要推動城市的和諧健康發展,僅有高樓大廈和優越的物質環境是遠遠不夠的,富有活力的經濟環境是城市健康持續發展的重要保障。脫離開經濟支持的舊區改造活動很難成功。因此,在探尋房地產開發與舊城改造新模式的過程中應以發揮產業特色為目標,以解決破敗地段和人民生活質量問手段,在舊城改造的同時推動特色產業發展。

　　2.3 房地產開發與自然環境和民居特色等當地特色相結合。所謂地域特色就是某地區在歷史積淀、文化背景、空問形態、民風風俗、物質構成、自然條件、經濟條件及人們的價值觀等各方面的特點。

　　歷史文化特色是體現縣域特色的重要內容。在建設現代化社區的同時,保持并發展縣域既有的歷史文化特色,給各種傳統文化活動和懷舊情結提供載體。

　　地理特色和空間形態特色�？h域的地理特征和縣域原有的空間形態也是地域特色的重要內容。在房產開發中,應充分體現縣域的地理特征和原有的空間形態,才能真正實現城市的地域特色�？h域的面貌和整體形象不僅僅取決于一幢幢單獨的建筑,而在于和諧的外部環境、建筑物之間良好的相互關系以及豐富的空間場所。

　　民俗文化是一個地方傳統文化在民間的體現,是體現縣域特色的現實途徑。

　　每個地方蘊涵著豐富多樣的民俗文化,從房產開發中發掘和保護特色民俗文化是房地產經濟開發中不容忽視的重要工作。如在兩廣地區突出騎樓建筑的建筑特色,可以讓居民在享受現代生活便捷方便的同時,又延續商業功能和民俗特點。

　　2.4 保護環境、節能減排。在進行縣域房產開發時,不管是政府還是房地產開發企業都應積極倡行綠色開發。綠色房產開發不僅提高了居民生活的舒適度,還降低了能耗,助力了國家節能減排的任務。綠色房產開發是一項系統工程,除了傳統的太陽能光熱系統、風電系統外,應加強新產生的地源熱泵系統、污水源熱泵系統的技術推廣,促進合理的投資、規模、功能、施工和裝修標準。從經濟角度來說,推進節能減排,實現全生命周期內建筑成本最優化。根據我國剛剛通過的節約能源法,開發商在進行房產開發時應承擔建筑節能減排的責任。

　　房產開發節能減排,同時也是居民的需求。隨著房地產業不斷地發展,消費者除了注重硬性需求的同時,對建筑空間和使用的科技含量、舒適化都提出了更高的要求。注重節能性,在合理的投資下實現經濟運行費用;長期使用可靠性,保證運行的穩定、安全。配合室內裝修,突出文化品位與智能化,使居住空間具有豐富的控制和計量功能。

　　20xx年房地產調控政策密集出臺,在“國十一條”嚴控開發商囤地、力圖降低企業杠桿率的監管框架下,對房地產開發領域的信貸將更加嚴格謹慎。由于一線城市各方面的壓力和政策的調控,未來中國城市化重心將更多轉向中小城市以及縣城。我國城市化進程的加快,也將為縣域房地產經濟開發帶來新的契機和發展空間。

房地產論文7

　　摘要：目前我國房地產業存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產金融市場不發達和宏觀調控政策的影響，也有企業自身的原因。筆者根據本單位的實際經驗，提出國內房地產企業應利用海外資金長期看好國內房地產業的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，從根本上降低融資需求。

　　關鍵詞：房地產企業融資渠道

　　一、目前房地產業融資問題現狀

　　1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

　　2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

　　但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

　　二、造成房地產業融資問題的主要原因

　　1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

　　2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從20xx年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

　　3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

　　4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

　　5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

　　6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

　　上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

　　三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

　　1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

　�。�1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

　�。�2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

　　（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

　　以筆者所在的.上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

　　如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

　　3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

　　（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

　�。�2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。

　�。�3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。

　　【參考文獻】

　　[1]高聚輝:房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望.中國房地產金融,20xx,06

　　[2]潘愛青:房地產融資問題研究.科技創業月刊,20xx,07

　　[3]劉晴:我國房地產業融資問題及對策研究.黑龍江對外經貿,20xx,07

房地產論文8

　　對于住房公積金來說，我國的企業職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數仍然不多，據統計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經有二十多年的時間了，經過這些年的不斷發展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設的步伐，并且我國的城鎮居民的住房條件也為此而得以改善，調動了人們住房消費的積極性，同時也促進了我國房地產經濟的增長與發展。

　　房地產經濟對我國經濟的影響

　　我國經濟的發展有賴于房地產業的大力推動，房地產行業在我國的諸多行業中也占據著重要的地位，其對我國經濟的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產業的發展也贏得了相應的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產經濟穩定增長的同時，也影響了我國的經濟產業的發展。例如在房地產市場中出現的炒房行為，這就會使大量的資金轉向房地產業，并加大了我國經濟出現泡沫破裂的風險，直接影響了我國的實體經濟的發展。因此，我國政府要針對這一系列的`影響而采取相應的對策，有效的管理和規范房地產市場。例如近幾年，我國推行了對房地產市場的限價、限購的調整制度；通過調整銀行準備金率、房屋轉讓稅等政策手段來穩定房地產市場。不得不說房地產行業的發展對我國的其他行業和經濟政策都會有產生一定的影響。二是對我國相關行業的影響。房地產行業一直推動著其相關產業鏈的發展，同時房地產業的發展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產行業屬于一種新興的行業，其產業結構缺乏規范與標準，致使與之相關的行業缺失標準，以致在行業的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業的穩定發展。例如一些開發商作房地產業鏈占據著上游的優勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產業鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關行業的健康發展。三是對社會的影響。房地產行業的發展為我國社會的各階層提供了良好的就業平臺，減少了社會就業的壓力問題，在一定層面上穩定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環境，提高了人民的生活質量。

　　住房公積金在房地產經濟中重要意義

　　我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發事件造成家庭生活嚴重困難；務工人員與單位解除勞動關系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應的住房公積金，并且這是一個相當可觀的金額，同時促進了房地產市場的發展。

　　住房公積金能夠促進房地產經濟的發展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進房地產經濟的持續、健康發展。

　　住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監管部門進行管理，明確各部門的監管責任，將監管工作落實到各個部門；采取有效的監管措施與手段，各個監管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負責審查資金的來源；財政部門要對資金的經營狀況進行檢查和監督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監督力量來完善，而相關的管理部門也要對社會監督過程中提出的問題和質疑進行認真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。

　　結束語

　　綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進了我國房地產市場的發展，有效的消除或擠壓了房地產泡沫問題，從而使得我國的國民經濟有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產交易中心）

房地產論文9

　　我叫xxx，今年xx歲。畢業于xxx。我性格活潑開朗，大方熱情，樂于助人，平時喜歡閱讀、看書和上網流覽信息。我曾經在學校參加過房地產實習，在實習期間我嚴格按照正式房地產的標準來要求自己。

　　我深入學習，和他們相處融洽，和他們一起學習了語文教學的各種知識，掌握了一定的房地產技巧，也對房地產工作有了一定的`認識，找到了自己的學習一套方法。同時，在實習當中，身邊無私奉獻的精神和天真、求知若渴，勤奮的學習態度深深地感染了我。我也深深體會到了作為一名房地產工作人員的樂趣和重要意義，更加堅定了自己做一名房地產人的決心，成為一名優秀的房地產成員也成了我的愿望。

房地產論文10

　　一、開發成本科目和成本核算對象的設置

　　房產企業成本核算首先要設置“開發成本”科目，用于核算房地產項目開發過程中所發生的各項成本費用，按成本費用的性質一般按以下明細科目設置，分別是：土地費用、前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用、開發利息、開發成本結轉等。分期開發的項目要同時設置成本核算對象進行輔助核算，一般按房產項目期數進行分類，簡單的可分為一期、二期等。

　　二、成本費用的歸集

　　項目公司開工后發生的成本費用應按成本科目和成本核算對象進行歸集，其中應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本核算對象的間接成本，直接計入成本核算對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益原則和配比原則分配至各成本核算對象。共同成本和間接成本發生時，可先記入過渡性成本核算對象進行歸集，待明確房產項目期數后再按一定標準分配計入各成本核算對象。開發間接費用先按明細科目進行歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象，分配時能夠分清成本核算對象的開發間接費用，直接計入成本核算對象，再將剩余開發間接費用進行分配。開發間接費用歸集時應注意區分與管理費用的列支范圍，與工程直接相關部門（如前期部、工程部、成本部、材料部等）的人工費用及相關辦公費用記入開發間接費用，后勤部門如綜合辦、財務部門的人工及相關費用記入管理費用。

　　三、成本費用的分配

　　成本費用的分配一般可采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法等進行分配。具體如下：

　　1.土地費用。土地費用分攤方法如下：一次性開發的，按某一成本核算對象占地面積占全部成本核算對象占地總面積的比例進行分配。分期開發的，首先按本期全部成本核算對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本核算對象占地面積占期內全部成本核算對象占地總面積的比例進行分配。尚未開工部分的地價款暫歸入過渡性成本對象核算。

　　2.建筑安裝工程費。建筑安裝工程費能分清成本核算對象的，在與施工單位進行工程價款結算時，按雙方確認的工程價款，直接計入某個成本核算對象的相關工程成本項目。對幾個工程一并招標出包結算的，應在結算工程價款時，按預算造價法或直接成本法進行分攤。

　　3.前期費用和基礎設施費。前期費用、基礎設施費等其他工程費用能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，按建筑面積分攤法分別計入各個成本核算對象。同期開發的，按某一成本核算對象建筑面積占全部成本核算對象建筑面積的比例進行分配。分期開發的，首先按期內成本核算對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本核算對象建筑面積占期內全部成本核算對象總建筑面積的比例進行分配。

　　4.公共配套設施。單獨作為過渡性成本核算對象的、只能自我經營、不能出售或整體出租的公益類配套設施，如會所、游泳池、網球場等，對此類配套設施發生的.建造成本，應按建筑面積法進行分配，攤入相應可售產品成本。單獨作為成本核算對象的、具有經營價值、可以出租或出售的經營類配套設施，如菜場、幼兒園、學校等，對此類配套設施應預留成本，其金額一般只包括主體建安成本，如能辦理獨立產權的，還應分攤土地費用。

　　5.開發間接費用。資本化利息的分攤方式：用于房地產開發的借款，確定借款用途并�？顚Ｓ玫�，可將借款費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費用，按直接成本法或預算造價法進行分配。除資本化利息外的開發間接費用分攤方法如下：可確定成本核算對象的，將開發間接費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清成本核算對象的開發間接費用，按某一在建成本核算對象的建筑面積占全部在建項目建筑面積的比例進行分配。開發利息和開發間接費用至少每年分攤一次，也可先歸入過渡性成本對象，在有項目交付的月份進行集中分配。某一成本核算對象完工后就不能再分攤開發間接費用和資本化利息。

房地產論文11

　　一、房地產企業市場營銷渠道的特點和現實需求

　　房地產作為商品，具有與其他工業產品截然不同的特性，導致其營銷渠道也存在著不同的要求和特征。隨著市場競爭的加劇以及網絡、移動通信技術發展所導致的個人信息獲取量的激增，對房地產企業市場營銷渠道也有著新的要求。

　　1.房地產企業市場營銷渠道的特點。

　　相對于其他產品而言，房地產產品具有建設周期長、產品位置固定、產品關聯項目多、價格昂貴等特性，因此其市場營銷渠道也有著自身的特點。一是渠道關系時間久。相對于其他商品而言，房地產的存在時間跨度長，因此渠道各成員間關系維系時間長，對成員之間的關系融洽度要求高。二是渠道結構相對簡單。相對于其他企業的銷售渠道而言，房地產企業銷售渠道往往比較簡單，呈現出短、扁、少的特點，因此渠道沖突數量相對較少，但一旦出現問題，其性質往往比較惡劣。三是渠道服務要求高。房地產產品的關聯性較強，從硬件的基礎設備、生活設施到軟件的物業管理等等方面，標準較高。四是渠道對象方向性強。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產項目的性質和特點決定了渠道成員的性質和群體特征，因此，在確定營銷策略方面占有比較重要的位置。

　　2.房地產企業市場營銷渠道的現實需求。

　　房地產企業面臨市場競爭的加劇，使得房地產企業市場銷售面臨的更多的困難。這也就要求企業市場營銷渠道必須有所改變，以適應這一新的情況。一是營銷推廣的效益要求更高。房產作為一個特殊的商品，消費者在選擇時會比較慎重，而隨著市場競爭的加劇，房地產企業產品的趨同性增強，如何使自身產品更具辨識度，幫助消費者更好的記住產品，乃至選擇他，就需要增強產品推廣的效益。二是營銷渠道的接觸性要求更多。代理商、經銷商、房地產經紀人、開發商的營銷機構最主要、直接的功能是尋找購買者，通過消費溝通、討價還價過程來說服顧客購買白己的產品。相對于以往的賣方市場，現實的房地產銷售需要企業更多的走出去，與消費者接觸，提高產品的影響力。三是營銷渠道相關配合活動要求更豐富。隨著購房者經濟實力增強，越來越多的購房者購買住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買到遮風擋雨的房屋，有時又為了心理滿足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營銷渠道所展示的內容必須的全面的，必須要從小區形象、服務人員形象等等方面給予消費者足夠的信心。

　　二、房地產企業市場營銷渠道的現狀與存在問題

　　新的市場變化要求我們的營銷渠道轉變觀念，主動出擊，有所作為，以往的坐堂式的營銷已經遠遠不能滿足現實的要求。但從現實情況看，不少房地產企業對于營銷渠道的關注并不多，片面認為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對消費者的.重視和工作觀念的轉變措施，導致產品的競爭力下降。

　　1.品牌營銷重視不夠，渠道成員缺乏自主性。

　　房地產營銷渠道的一些成員缺乏市場競爭意識，對產品營銷沒有科學的規劃，僅依靠企業自身的品牌形象來實現銷售。這些對于一些大型企業而言，問題尚不突出，但對于一些中小型企業而言，如果其渠道成員沒有主動性，不能借助自身的優勢來增強產品吸引力，則往往出現產品銷售不暢的問題，尤其是隨著消費者持幣待觀的情況加劇，更突顯營銷手段乏力的問題。

　　2.渠道構成近似度高，產品競爭力展現不足。

　　通常房地產企業營銷渠道是由開發商——本地代理商——消費者的結構模式，這種形式雖然實現了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對于其他產業市場，企業往往對自身的營銷渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產品營銷形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產企業營銷渠道模式的僵化。

　　3.渠道服務功能缺失，客戶體驗問題較突出。

　　房地產的關聯性要求其營銷渠道成員必須能夠為客戶提供更為全面、周到、貼心的服務，從而滿足客戶的多樣性需求。但不少房地產商們在過去的巨大盈利模式下，養成了以我為主的模式，對客戶關系重視不夠，對構建忠誠性、持久性客戶的培養體制不理解，沒有形成培養渠道的意識，造成客戶購買商品后，開房商就撒手不管，給客戶造成了極差的購買體驗，影響了產品的形象。

　　三、房地產企業市場營銷渠道適應新時代的關鍵所在

　　針對當前房地產企業市場營銷渠道中存在的諸多問題，筆者認為，創新其營銷渠道，就必須要立足于時代的要求，認清房產作為一個特殊的產品，其自身所具備的特殊性，從轉變觀念入手，增強渠道成員的自主性，增強渠道內部的協同性，從而提高營銷活動的影響力和同步性。

　　1.觀念創新，認清營銷渠道的本質。

　　面對著激烈的市場競爭壓力，房地產營銷渠道成員必須加快觀念的轉變，樹立正確的營銷理念，切實從渠道上建立優質高效的通道。一是樹立服務觀念。渠道成員必須要通過服務來挖掘潛在客戶，加強服務質量，真正滿足購房者的多元性需求，建立消費者忠誠。二是樹立誠信觀念。改變傳統的“店大欺客”的問題，實現房屋質量過硬、物流優質貼心，合同信守承諾的目標，建立自身的品牌形象，凸顯產品的特征。三是樹立價值觀念。就是要建立品牌的角度出發，加深渠道成員對價值的理解，提高產品附加值、增強用戶體驗感，維護消費者對產品的認同感。

　　2.成員創新，暢通營銷渠道的通道。

　　就是要改變傳統的營銷渠道模式，引入新的渠道元素，增強產品的認同感。一方面，可以加入網絡元素。發揮網絡技術傳播性強，時效快的特點，將房產作為一個特殊的商品來加以宣傳，利用3D技術來增強客戶的體驗感，用網絡技術提高新客戶的滿意度。同時，可以借鑒美國房地產網絡技術的優勢，減少中間機構的麻煩與客戶進行交易，降低中間費用。另一方面，規范房地產營銷代理行為。企業要重視營銷代理以及相關的物業公司的作用，規范其行為，建立規范嚴格的執行程序，幫助渠道成員提升自身的服務水平。

　　3.內容創新，協調營銷渠道的活動。

　　企業自身要加強對渠道成員的管理，理順成員之間的相關關系，特別是組織營銷活動時，加強成員之間的溝通聯系，建立統一規范的渠道管理體系。同時，加強資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過統一的營銷行動來提高產品的影響力。另一方面，對于客戶的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內容區分設計、施工、銷售、服務等等方面的內容，有效地協調渠道成員的行動，建立良好產品形象。

　　4.標準創新，塑造新形勢溝通模式。

　　建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶對渠道成員的反饋，便于更好的加強渠道管理質量。一是區分評價內容。就是要選擇能夠體現營銷渠道運轉情況的內容作為評價內容，引入消費者評價體制，反映渠道建設質量。二是規范評價指標。確立評價指標權重和標準，從而科學的驗證渠道建設效果，幫助渠道成員發現存在的問題，使房地產企業能夠有效提高營銷渠道建立效果。三是落實評價結論。通過資金分配比例、渠道商的選擇等工作來落實評價結論，從而有效督促渠道成員來改進工作質量。

房地產論文12

　　1房地產開發企業存在的風險

　　企業風險指未來的不確定性對企業實現其經營目標的影響。風險管理是企業從戰略制定到日常經營過程中對待風險的一系列信念與態度，目的是確定可能影響企業的潛在事項，并進行管理，為實現企業的目標提供合理的保證。20xx年國際內部審計師協會(IIA)在其修訂的《內部審計實務標準》中將內部審計認定為“：內部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統化、規范化的方法來評價和改進風險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現其目標�！北径x第一次把風險管理和治理過程列入內部審計定義并放在第一位，使風險管理成為內部審計的一個核心和重點。房地產開發企業面臨的風險主要有政策風險、經濟風險、財務風險、運營風險(可細分為成本風險、價格風險和市場風險)、內控風險、資本市場融資風險等。在境內外上市企業，還面臨境外業務匯率風險、企業市值波動風險等。

　　2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性

　　2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要

　　傳統的居住觀念，催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業經營活動，增加企業價值，內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。

　　2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求

　　房地產開發項目復雜的業務流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業密切協同，從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審�！�

　　2.3外部審計的影響

　　注冊會計師業務領域的'不斷擴展，勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律，對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。

　　3房地產開發企業中內部審計存在的問題

　　3.1企業內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作

　　房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如，某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經過驗收，不能正常供暖，引發業主訴訟維權，造成直接經濟損失三十余萬元。

　　3.2企業內部審計監督體系薄弱，對企業的內部控制監督流于形式

　　房地產開發企業有些業務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴，工程款發生超付；有的工程劃線不及時，結算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。

　　4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中

　　4.1加強內部審計全過程監督，充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能

　　房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開發成本努力實現為產品銷售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發展的活力。

　　4.2要優化內部審計人員結構，培養高素質的審計人才

　　房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質較高的各類專業技術人員，更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。

　　4.3建立健全完善的內部控制制度

　　對于房地產開發企業的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。

　　4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經濟效益

　　注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現有的存量資產，回籠資金，減少資金占用，提升經營活動的增效點，激活現有資產的動態價值，為企業增收創效。

　　4.5建立相應的評價考核與激勵機制

　　房地產企業需結合企業自身情況，構建評價考核與激勵機制，通過提出審計建議，督促被審計單位整改完善，依據審計建議的落實情況和效能，對取得良好效果的審計建議單位和個人予以適當表彰獎勵，充分調動和發揮內部審計的職能作用。現代房地產開發企業的大發展和集團化的資本運作，伴隨著企業全生命周期多渠道、全方位的風險。亟需建立健全內部審計制度，把內部審計融入到企業風險管理，嚴格按照法規、制度和程序實施，促使企業的最高決策者和管理層面對現實、重視風險，最大限度地避免國有資產的流失、經濟違規違紀問題的發生，使內部審計在風險管理中能夠發揮更有力的作用。

房地產論文13

　　摘要：房地產作為一種商品，其最基本、最核心問題就是價格問題。1998年國家進行房地產制度改革以來，房地產價格雖有起伏，但總的是不斷上升的趨勢。房地產價格關系到開發商、消費者、投資者、政府、金融機構等各方利益，商品住宅的價格形成因其獨特性質而比其它商品的價格形成更具復雜性。因此有必要研究的價格形成機理，并對價格的發展趨勢做以預測，為房地產的開發經營和整個行業健康發展提供有價值的理論支持。

　　關鍵詞：房地產；銷售價格；機理與趨勢

　　一、我國房地產的特點分析

　　1、房地產是一種特殊的商品

　　房地產是完全差別化的產品，由于土地是不可移動的，所以房地產都有一個唯一的不可復制的位置。房地產又是一種具備投資和投機價值的商品，價格會受到資本市場、利率、匯率的影響。

　　2、房地產市場是特殊的市場

　　土地儲備和招拍掛制度，決定了土地市場的賣方壟斷特征，由于房地產開發需要較強的資本實力和較高的技術管理水平，房地產開發企業實行資質管理制度，從事房地產開發存在制度障礙。我國房地產市場形成以下較為封閉的市場：政府決定土地供給數量——開發商競爭形成土地價格——開發商決定商品房價格——消費者決定商品房銷售數量。

　　二、我國房地產價格形成機理

　　房地產價格受以下因素的影響和制約：

　　1、房地產成本

　　房地產開發的成本主要由以下幾個部分構成：土地成本、前期費用、行政事業性收費、建安成本、基礎設施費、配套設施費、開發間接費、銀行利息、營銷推廣費用、管理成本等。土地供應量都有嚴格的控制，形成土地短缺的態勢，對于房價的上揚必然會產生推波助瀾的作用。房地產報建時地方政府往往搭車收費，造成房地產成本上升。

　　2、房地產的市場需求

　　房地產市場的需求主要有消費性需求、投資性需求二種，分別論述如下：

　�。�1）消費和改善性需求

　　在未來20年內，當前的房地產開發速度遠不能滿足需要。與經濟未來20年內每年需要建設新住宅為8。75億平米左右。而近幾年，全國城鎮每年新建住宅面積大約為5—6億平米，遠不能滿足需要。因此，供需矛盾的`存在會拉動房地產價格的上揚。

　　經濟發展培育了潛在的消費動能，對于無房的低收入家庭來說，收入的增加會促使其考慮購買住房。對于有房的中等收入家庭來說，收入的增加會促使其購買更好的房子，以改善自己的居住條件。

　�。�2）投資性需求

　　從國內投資者來看，商品房投資具有相對風險小、不用太多的專業技術與管理能力、時間短、見效快的特點，我國主要城市房屋租價比均在6%以上，遠高于股票、國債、期貨、存款等投資收益率水平。

　　國際資金的邏輯更為直接，人民幣不斷升值，房地產的保值增值功能，房地產較好流動性，無疑會得到部分資金的青睞。

　　投資性需求中有一種投機性需求，以短期購進房地產，在房價上升后轉手賣出已獲取利差。這種投機性需求在房地產價格上升時會助推價格開始升高，在房地產價格下降時會使市場迅速轉冷，是房地產泡沫的推動者之一。

　　3、房地產商品的特殊性

　　房地產是完全差別化的產品。一個位置的房地產產品僅有一套。近年來房地產開發已走出低級的開發階段，注重開發項目的創新，創新賦予了房地產產品更大的差別性，為房地產價格的上升創造了條件。

　　4、開發商和中介的定價和炒作因素

　　不對稱的信息交流系統會加劇了房價的上漲。目前，我國還沒有一個統一、規范、完善的房地產市場信息發布平臺。少數開發商與中介機構聯手謊報商品房銷售進度，發布虛假價格信息，惡意哄抬房價；有的開發商囤積土地、囤積房源，人為營造市場緊張氛圍，誘發房價短期內非正常上漲。

　　5、政府的行為和動機

　　對于地方政府來說，地方政府對土地收益的高度依賴決定了他們不會希望房價的大幅度下跌。土地已經變成地方政府名副其實的第二財政，地方政府的收益也表現在房地產的交易過程中，大多數的交易收費都直接或者間接成為了地方政府的資金，房地產價格上漲可以提高當地GDP的數據。而地方政府卻沒有付出任何經濟上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無關，都不是由地方政府來承擔最終責任。

　　中央政府一方面希望房地產能夠發揮其拉動作用。另一方面，中央政府不僅要單獨承受房地產業過快增長所帶來的金融風險、國土資源浪費的成本，也要單獨承受房地產所可能帶來的諸如財富分配失衡等一系列的隱性成本。

　　6、國民心態因素

　　民族文化傳統使得我們養成了以是否持有"恒產"來判斷一個家庭社會地位的標準，對于住房，不但要擁有產權房，還要追求一步到位。據統計，我國城鎮72%的居民已擁有自己的住房，而法國與德國僅30%~40%，美國僅68%。

　　7、住房保障制度不到位，加大了供給的結構性矛盾

　　經濟適用房和廉租住房是目前正在我國城鎮范圍內推行的兩種主要住房保障形式。"廉租住房"由于其保障的范圍較小等原因，執行過程中的矛盾較少，實踐上比較成功，而經濟適用房爭議較大。經濟適用房的供給途徑和渠道主要包括通過房地產開發、集資合作建房和單位自建三種。就房地產開發商而言，因為經濟適用房開發利潤低而不愿或較少涉足。

　　三、房地產價格的發展趨勢

　　從以上的分析可知，1至2年的短期時間內，房地產需求者心理決定了房價的價格，受全球經濟放緩及國內行業、金融政策的影響，房地產價格會有所調整，一線城市房價可能進一步回落，二三線城市房價會放緩增長速度。但從5至10年較長的時間段來看，房地產價格會緩步增長，最終達到相對穩定，趨近房地產的重置成本，基本上和居民的收入水平相適應。房地產企業的利潤將向社會平均利潤回歸。理由如下：

　　1、由于國民經濟的發展和城市化進程的進一步深化，房地產供應總體供不應求的態勢沒有改變。

　　2、對于投資性需求者而言，房地產價格走低，投資者現在不會選擇買房；當房地產價格進一步下落出現投資價值是，投資者又會回到市場，促使房地產價格止跌回升。

　　3、由于房地產開發成本的不斷上升，雖然房價增長速度會有所減緩，剔除房地產炒作因素，房價下跌的可能性不大。

　　4、國家住房政策的改革和完善，推廣廉租房、經濟適用房、兩限房等人性化的住房政策，會分流一部分住房需求，對房價上升產生擬制作用。

　　5、國家已注意到房地產亂收費及稅負較重的現實并著手治理。也可能改變現有房地產土地出讓金制度，變一次性交清土地出讓金為按使用年限繳納土地使用稅。這樣會減低消費和改善性需求一次性繳納的房款總價，也會擬制投機性住房需求，刺激房地產市場需求，有利于房價的穩定。

　　針對近期宏觀經濟形式和房地產市場的實際情況，房地產公司應謹慎在一線城市擴張，重點開發在二三線城市開發的規模，并積極投身城市改造公租房、棚戶區、城中村改造項目，尋求風險較少、利潤穩定的項目。但從長期著眼，在不斷關注意向地塊，儲備房地產開發人才，尋求合作伙伴及資金投入，為房地產市場在競合淘汰后新一輪快速發展積蓄力量。

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　　[4]汪洪濤。影響我國發達城市房地產價格走勢的因素分析[J]。同濟大學報。20xx。

房地產論文14

　　主題：房地產公司財務管理的建議

　　摘要：

　　本文主要通過分析房地產企業的財務管理現狀，對如何更有效的實行房地產企業財務管理提出建議，望能夠對房地產企業財務管理水平的提升有所幫助。國民經濟的健康發展離不開房地產行業的推動，然而隨著市場環境的惡化，房地產企業的生存也越來越艱辛，要保證房地產行業在日益激烈的競爭中立于不敗之地，我們必須做好財務管理工作。

　　關鍵詞：

　　房地產；建議；財務管理

　　近年來，在國家政策的引導下，房地產行業實現了飛速的發展，迎來了自己的春天，量價齊升、供不應求等現象屢見不鮮。但是由于國家產業結構不斷地調整，房地產開發企業當前面臨著較大的投資風險，開發周期長，項目投資金額大，項目開發過程中的諸多不確定性因素都有可能對當前項目產生不利影響。房地產企業在運營過程中更多使用杠桿資金代替自有資金，房地產企業面臨著籌集資金難的風險，加之已有負債利息兌付所需資金，增加了房地產企業的籌集風險。市場環境和產業環境的日趨復雜要求房地產企業認清自身的管理現狀，加強自身的財務管理，提升財務管理水平。

　　一、房地產企業財務管理中存在的問題

　　1.單一的融資渠道。從資金來源看，很多房地產企業對于銀行資金的依賴性過高，房地產企業所籌集的大部分資金均來自銀行貸款。對銀行資金的過度依賴導致企業在經營不善時還本付息壓力大大增加，隨著房地產市場環境的惡化，房地產企業庫存壓力增大，企業從銀行貸款越來越多。隨著資產負債率的不斷提升，房地產企業從銀行貸款的資金成本也在不斷推高。銀監會要求嚴格控制過熱地區和對高負債房地產企業的貸款規模，銀行信貸政策對于房地產行業的緊縮，導致房地產企業面臨著資金融通的困境，隨著時間的推移，房地產企業資金鏈斷裂的風險也在逐漸增加。

　　2.財務管理體系不健全。房地產企業通常有較大的資金需求，有些房地產企業財務管理一直扮演著單純會計核算的職能，對于財務管理中的財務(融資、投資)和管理(預算、控制)兩方面的職能，沒有充分地發揮，不能為領導層決策提供強有力的支撐。

　　2.1財務管理制度流于形式。費用支出標準不一致，沒有按照財務管理制度執行，往往被領導的意圖左右；財務收支審批流程不規范，嚴重影響到會計資料的真實性和可靠性，包括賬證核對、賬實核對、賬賬核對在內的會計核算程序并不能得到保證，導致財務信息失去應有的經濟價值。

　　2.2公司組織結構不完善。一些房地產公司在財務管理政策體系方面存在真空地帶，組織結構基本形式上完善，實際上卻缺乏實效，容易引發一系列諸如管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等管理問題；企業的經營成果最終全部體現在“錢”和“物”上，而“錢”和“物”又和企業的財務管理息息相關，因此對于企業來講尤其是現在還處于粗放型管理的一些中小房地產公司，若想持續發展，必須要正視自身的財務背景，大力規范財務管理體制，強化財務管理工作。

　　2.3內部監管不力。一些房地產企業雖然設置了內部審計等部門,制定了相關的監督管理制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監管不力。此類問題在家族型中小房地產企業中更加突出。

　　2.4沒有形成有效的資金管理體系。公司內部資金分配不均，配置不平衡，某些公司存在資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下；雖然制定了年度投資建設計劃，卻沒有把目標分解，制定出月度、季度計劃加以控制管理；在經濟效益良好的.情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視企業財務管理，追求擴大規模，跨界發展，加大了企業風險控制的難度。

　　二、房地產企業財務管理改革對策探討

　　1、促進管理制度改革，優化企業管理模式。

　　摒棄企業創建初期的憑經驗管理模式，建立規范的法人治理體制和權利分配和決策機制，實現互相制衡和約束，用各項制度來體現企業的發展戰略和管理思路。推行現代企業制度建設,促使企業重視內部管理和財務管理,從而挖掘潛力,提高效益。

　　2.加強資金管理。

　　2.1注重資金預算管理的有關工作，年初財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃，明確企業年度資金動作的重點，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉“脈搏”，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。

　　2.2在資金日常管理層面，企業應合理安排開發貸款申請及提款節點，提高開發貸款的使用效率；提高項目銷售去化率，加快銷售資金的回籠，做好按揭回款工作，降低資金成本；企業應進行立項分析，根據資金運營情況理性的進行開發項目的決策，避免開發規模過大造成的資金周轉困難。

　　3.加強成本費用管理。

　　企業成本水平的高低直接關系著企業產品盈利能力的大小和企業競爭能力的強弱，控制成本、節約費用，降低物耗，對于企業具有重要意義。財務部門要發揮自身擁有大量價值信息的優勢，運用量本利分析法，合理測定成本最低，利潤最大的產銷量，減少無效或低效勞動，改變現行產品成本出現浪費后再控制的做法和只注重在項目施工過程中抓成本控制的行為，從項目的可行性研究抓起，把技術進步，成本控制和經濟效益有機結合起來。

　　4.積極拓寬融資渠道。

　　房地產企業發展已經不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉迫在眉睫。

　　4.1發行股票，利用資本市場進行融資。股票融資是常見而且有效的融資方式，不僅籌資風險比較小，而且所籌集的資金長期有效，并不占用企業授信，為企業未來發展提供一定的保障；杠桿比例的降低使企業能夠更多的通過債務來籌集到資金，增強了企業的融資能力。

　　4.2利用海外融資平臺進行融資，海外資本市場相對成熟，對于企業上市沒有我國資本市場在財務指標上要求的嚴格，因而上市的門檻較低。

　　5.推行全面預算管理。

　　全面預算管理是企業管理的重要組成部分，是企業做好財務管理的重要措施。全面預算管理的內容包括業務預算、投資預算、資金預算、利潤預算、工資性支出預算、管理費用預算等，是一個綜合性預算整體。企業推行全面預算管理，有益于管理效率的提高和資源的優化配置，能夠明確的劃分企業內部各個主體之間的權利與義務，根本上解決企業的內部矛盾問題，從而提高企業的經濟效益和整體競爭能力。

　　目前，數字出版迅猛發展，信息技術越來越發達，房地產公司相關財政管理人員應該轉變傳統的簡單粗放的收支預算方式，要以市場和業務發展規劃為導向，實施企業全面預算管理。雖然推行全面預算管理和零基預算可能會使預算周期變長，預算人員的工作量相對的有所加大，但是全面預算執行性強，能恰當地反映企業的發展需求，在加強成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明顯，值得廣大房地產公司人員一試。

　　6.提高財務人員素質。

　　6.1鼓勵財務人員“走出去”，開展財務外交，定時或者不定時的舉辦聯誼活動，或者相關專業的學術交流會議，創建和諧氛圍；激勵財務人員“引進來”，公司積極舉辦相關講座或者會議，大力宣傳“引進來”的思維，摒棄守舊陋習，積極吸取其他企業在財務管理方面的良好經驗和精華，為企業獲取最大的利潤。

　　6.2領導要抓大放小，懂得放權。領導是風向標，主導企業發展的大方向，但是具體的操作應該由公司的其他人員的相互配合來完成，領導者不能大小一把抓，什么都要管，到頭來反而什么都管不好。應該放權，在不改變大方向的前提下，鼓勵下屬員工積極進言獻策，調動財務干部的監管能夠和積極性，做到“用人不疑，疑人不用”。

　　6.3走內延發展和培養財務干部之路，房地產企業領導者應該創造合適的學習環境，鼓勵員工積極學習，踴躍學習，比如可以不定期的舉行學習效果比賽，調動財務管理者的積極情緒，更加用心的學習專業知識；避免一味的追求高學歷高學位，不能因為一個文憑和一個學歷的門檻，就把那些真正有能力的人拒之門外；杜絕企業內部任人唯親，層層裙帶。

　　參考文獻：

　　[1]俞小江、楊林：《BL房地產公司財務管理戰略研究》,《華中師范大學學報》.

　　[2]戴庭燕:《我國房地產企業財務風險綜合評價研究》,《華中科技大學學報》.

房地產論文15

　　房地產企業薪酬設計探析

　　一、房地產企業薪酬特點

　　(一)員工有相對較高的薪酬。隨著中國經濟的不斷發展，城市化進程速度日益加快，加速了中國房地產業的發

　　展，許多房地產企業抓住發展的大好時機，得到了飛速發展，企業的發展帶給員工豐厚的回報，房地產企業員工的基本工資和獎金相對其他行業的員工明顯較高。所以，很多大學畢業生選擇了房地產企業，學歷高的畢業生希望來到大的地產企業發展，因為那里有良好的鍛煉平臺，可以得到規范的培訓，對于長遠發展有極大的好處；學歷低的畢業生則愿意選擇小型地產企業，因為短期內可以得到豐厚的收入。

　　(二)不同部門的員工薪酬差別較大。房地產企業進行良好的運轉，必須包括綜合部、投資部、設計部、合約部、發展管理部、項目部、營銷部、財務部等部門，而不同部門員工所從事的工作差異較大，有的從事技術性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質和難易程度導致了不同部門的員工具有不同的收入。據調查，一般行政人員、投資專員、設計專員、會計、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著職位的升遷同一級別的薪酬差別將會更大。

　　(三)不同地區和企業薪酬差異較大。中國不同的區域經濟發展差別較大，而房地產業從業人員的薪酬待遇與當地的經濟水平息息相關，所以大城市、經濟發達地區企業薪酬水平比較高。在不同的房地產企業中，大企業人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業人的高級管理人員會有比較高的薪酬待遇，所以大企業人的中層管理人員可能流向小企業人擔當高級管理人員，獲取高額的回報。

　　二、房地產企業薪酬設計原則

　　(一)薪酬設計的團隊原則。房地產開發需要各個部門的不同人員通力合作來完成，團隊的力量在開發過程中顯得尤為重要，所以基于團隊的獎勵對于整個企業人的績效具有十分重要的作用。設置團隊獎勵有助于提高各部門的協作能力，同時注意不要出現上下級之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。

　　(二)薪酬設計的公平性原則。薪酬設計過程中遵循公平性原則，這是絕大多數企業從事人力資源人員的共識。公平的薪酬設計可以對員工進行有效的激勵，提高員工的工作積極性，提高企業的生產效率，同時可以大量引進優秀的專業和管理人才，促進企業的可持續發展。具體在操作過程中，要對不同部門的員工，根據其工作性質來設計薪酬標準，同時要考慮不同性質的報酬，即金錢報酬和非金錢報酬，非金錢報酬屬于隱性報酬，分為職業性獎勵和社會性獎勵，職業性獎勵包括自我發展、晉升等，社會性獎勵包括表揚、榮譽、成就等。總之，薪酬設計必須體現公平、客觀、透明，使不同的員工獲得應得的報酬。

　　(三)薪酬設計的相符原則。在任何企業薪酬設計過程中，都應該保持個人和組織薪酬相符合的原則，不能讓兩者產生沖突。在一個企業或組織中，個人和組織都有其薪酬目標指向，每個員工參與到企業或組織中，就是為了通過自己的努力，獲得相應的報酬，實現自己的薪酬目標，而對于一個組織來講，為了獲取最大的利潤，必定想通過各種辦法節省開支，每個員工的報酬就包括其中，此時，個人和組織的目標就發生了矛盾，產生了沖突，兩個薪酬目標之間就不相符。企業付出的薪酬不能滿足員工的需求，造成員工工作效率下降，不能夠按質按量完成企業分配的任務。所以，企業管理者在制定薪酬制度時，一定要充分考慮員工的需求，讓員工參與薪酬制度的制定，制定出企業和員工都比較滿意的薪酬制度。與沒有員工參與制定薪酬制度相比，讓員工參與制定出來的薪酬

　　制度不僅令人滿意而且具有長期激勵的效果。對企業的長遠發展具有十分重要的作用。

　　三、房地產企業薪酬設計方法與過程

　　房地產企業薪酬體系設計包括以下步驟：

　　(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎，根據企業人業務發展的需要，合理地設置不同的崗位。職位分析是對職位進行說明，并形成職位說明書，明確職位與職能的關系。

　　(二)職位評估。職位評估的主要目的是保證制定出來的薪酬制度在內部是公平的。所以對不同部門的員工職位，根據其重要程度，得出等級序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來說，就是建立統一的職位評估標準，使不同部門的職位具有可比性。

　　(三)薪酬市場調查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關鍵，只有留住了人才，企業才有可能進行比較好的.發展。薪酬調查一般要選擇專門的咨詢公司，對其他房地產企業的薪酬水平進行調查，制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是，在對其他房地產企業進行薪酬調查時，最好選擇與本企業有競爭關系的企業，考慮員工的流失去向和招聘來源。調查其他企業的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等，確保取得全面詳實的數據資料。

　　(四)薪酬定位。經過分析同行業與自己關系相對緊密的企業薪酬數據后，考慮企業的內外部關系，外部關系包括通貨膨脹、行業特點、人才供應狀況等，內部關系包括盈利能力、人員素質等，然后選擇本企業可以采用的合適薪酬。不同的企業薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業有比較好的發展平臺，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優秀人才，如中海、萬科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業人則會拋出高薪吸引優秀的人才，壯大企業人實力。

　　(五)薪酬結構設計。薪酬結構設計具體來說是指員工薪酬的構成，不同的房地產企業所采用的薪酬結構是不相同的，有些企業采用固定薪酬和浮動調薪制度，固定薪酬則根據員工的職位情況，結合市場薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動薪酬要充分考慮企業的利潤水平和個人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個人技能情況和個人績效，形成薪酬結構的三個部分：職位工資、技能工資和績效工資。

　　職位工資結合市場薪酬水平制定，同時參考員工對企業的貢獻。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業帶來多大的貢獻。一般來說，所具有的技能越強，技能工資相對就高，比如設計人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績效工資就越高。

　　(六)薪酬體系的實施和修正。薪酬制度制定后，要嚴格執行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經常和員工進行溝通，調查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調動其工作的積極性，同時要關注企業的經營狀況和市場薪酬水平的變化，不斷合理地調整薪酬制度，確保企業長期健康發展。

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