房地產論文

時間：2023-07-26 15:30:27 論文我要投稿

房地產論文匯編[15篇]

　　在日常學習和工作中，大家都不可避免地要接觸到論文吧，論文是指進行各個學術領域的研究和描述學術研究成果的文章。怎么寫論文才能避免踩雷呢？以下是小編幫大家整理的房地產論文，歡迎閱讀與收藏。

房地產論文匯編[15篇]

房地產論文1

　　摘要：伴隨著經濟的增長以及社會的進步，低碳經濟在實際項目管理過程中，要針對具體問題進行集中處理和綜合管控，不僅要優化利用環保理念，也要對經濟增長模式和低碳運行結構進行系統化處理。筆者分析了低碳經濟對房地產經濟的影響，也對建構低碳經濟和房地產平衡結構的對策展開了討論，旨在為相關項目負責人提供有價值的參考建議。

　　關鍵詞：低碳經濟；房地產；法規政策

　　傳統的經濟發展模式是粗放型發展模式，而隨著社會的不斷進步，環保低碳型經濟結構成為了社會發展的主流，要結合具體問題進行集中管控和綜合處理，以期利用房地產經濟管理的創新路徑提高綠色發展的時效性。

　　一、低碳經濟對房地產經濟的影響

　　1.低碳經濟會增加房地產經濟成本

　　在房地產項目建立過程中，低碳經濟是新興經濟模式，并沒有完全達到標準化要求，和國際市場也有一定的差距，在這種運行模式下，如何有效構建完整的資金管理模式和運維系統，需要相關部門結合實際進行集中調控。但是，在實際管理過程中，低碳經濟會直接影響房地產項目的經濟成本，究其原因，主要是由于科學技術的研發過程需要大量的資金投入，而低碳經濟本身就是利用新能源替代傳統高耗能源，不僅要重構基礎設施和資金，還要調整經濟發展模型，就會直接影響到房地產項目的經濟成本，一些規模較小的房地產企業由于不能有效進行擴充，就會在發展中失去競爭力。

　　2.低碳經濟會進一步增高房價

　　在實際工程項目建立過程中，由于要順應低碳經濟的發展要求和目標，就會大量使用新能源和新技術，正是由于低碳經濟會影響房地產商的經濟利益，經濟成本的`增加就會在房價上有所體現，開發商利用高房價回收資金。甚至有一些開發商打著低碳環保經濟的幌子提高房價，有損于整體房地產市場的平衡運行，一些經濟條件并不高的民眾就會放棄買房，這也嚴重影響了房地產經濟的可持續性發展。

　　3.低碳經濟會制約非環保性房地產項目

　　在傳統房地產項目中，煤炭、木材等都是消耗較大的能源，需要相關技術人員給予高度重視，但是由于科學技術的發展進程并沒有如預期般有效實現，在實際管理項目中，經濟發展模式還不能有效得到轉變，若是要有效推進低碳經濟，就要減少能源消耗，這就會嚴重制約房地產經濟結構的建立和發展。也就是說，能源消耗項目會嚴重制約整體經濟結構的發展層級，對其長期發展，尤其是房地產項目中的能源儲備結構和非環保性房地產項目影響較大[1]。

　　二、促進房地產行業平衡發展的對策

　　1.進一步制定相關法規政策

　　要想在實際管理過程中進一步提高具體項目的運行質量，就要針對具體問題進行差別化處理，并且建立健全完整的法律法規管控模型。要有效完善并合理化分析相關問題，在法律法規的監管機制作用下，針對實際操作過程中的高能耗和高排放進行系統化處理，有效控制相關參數結構和運行穩定性，確保在健康發展的基礎上，整體房地產經濟也能實現良性升級。

　　2.進一步科學化管控房地產企業成本

　　要想從根本上實現房地產企業的高效發展，就要針對具體問題進行系統化處理，保證從房地產成本結構和運行維度出發，進一步實現產業的良性發展目標。第一，要選取適宜的新材料和新技術，始終堅持最優化原則。第二，要對施工過程進行系統化處理和管控，減少排放量和降低能源損耗程度。第三，要積極運行有效的預算機制，保證采購過程和運行維度之間能形成良好的處理關系和層級運行關系，保證前期成本控制項目的有序進行。

　　3.進一步完善房地產經濟管理機制

　　在房地產經濟運行和管控項目建立過程中，相關部門要結合實際問題建構針對性管控條款，確保管理機制切實有效，且要加大監督和管理力度，推動相關項目有序進行。為了進一步推動房地產產業的健康發展，相關部門除了執行國家規定的法律法規外，還要運行具體的管控機制和管理制度，確保項目運行模型能貼合實際需求。只有真正踐行節能減排的項目發展模式和運行維度，才能一定程度上保證整體管控結構的完整度。除此之外，在項目運行過程中，相關部門要積極調整房地產產業的財稅政策，確保資金需求量和經濟發展訴求之間能建立一種平衡態關系，進而為我國房地產項目的有序運行提供基本的管控參數[2]。

　　三、結語

　　總而言之，在房地產項目運行過程中，要積極落實有效的低碳管控體系，在優化能源處理結構的基礎上，保證節能環保結構和運維參數形成良好的發展趨勢，并且堅定地走可持續發展道路，提高能源使用率，提高節能環保意識，減少不符合標準的污染物排放，為房地產項目的優化發展奠定堅實基礎。

　　參考文獻：

　　[1]劉榮娟,趙道致.低碳經濟發展模式下供應商選擇問題研究[J].北京交通大學學報:社會科學版,20xx,29(1):8-14.

　　[2]李英,陳向華.企業發展價值取向對林產工業低碳經濟發展模式的影響——以大小興安嶺林區為例[J].東北林業大學學報,20xx,41(4):140-143.

房地產論文2

　　摘要：隨著社會的發展和經濟的進步以及科學技術的日新月異，在房地產企業的管理中，越來越多的企業摒棄了依靠數字分析和規章制度來強化管理工作的硬性管理方法，將更多的經歷轉移到了文化的認同上，通過優化企業的文化，凝聚更多的心理趨向、行為規范和價值觀來柔性管理企業，從而在提高了企業相關工作人員的工作熱情和工作積極性的同時，使得房地產企業的各項工作得以順利的開展和運行，所以本文就房地產企業文化的內涵進行闡述，探究了強化房地產企業文化建設工作的重要性，分析了現階段我國房地產企業文化建設的狀況，并以萬達集團為例提出了強化我國房地產企業文化建設工作的措施。

　　關鍵詞：房地產企業；企業文化；建設；內涵；作用；現狀；措施

　　一、房地產企業文化的內涵

　　房地產企業的企業文化是房地產企業在長期的經營活動中逐漸形成的，為全體員工所認同、遵守，帶有本企業特色的價值觀念、行為模式以及與其相適應的制度和組織結構，房地產企業的企業文化以房地產企業的'管理哲學和理念為核心的，凝聚著全體員工的歸屬感、積極性和創造性，體現了房地產企業及其成員的價值準則、經營哲學、行為規范、共同信念以及凝聚力。現階段房地產企業的企業文化主要包括物質層、制度層和觀念層三個主要的層面，具有文化導向性，注重整體意識，有一定的精神追求，同時房地產企業也具有雙向屬性，即房地產企業既遵循文化事業的一般規律，同時，房地產企業又遵循市場經濟的基本法則。

　　二、強化房地產企業文化建設工作的重要性

　　強化房地產企業的文化建設工作是促進企業發展的重要力量，也是提高房地產企業競爭力的重要法寶，同樣也是促進企業長遠發展的靈魂。也就是說房地產企業要想在激烈的社會競爭中取得更好更快的發展和進步，就必須通過提高自身的知名度、商業信譽、品牌和服務的質量來提高自身的內在競爭力，而這些都屬于企業文化的范疇；其次，房地產企業的企業文化的建設是以提高企業的核心競爭力為最終目標的，而在房地產界，品牌競爭又是企業的核心競爭力，所以強化房地產企業的企業文化建設工作能夠在很大程度上提高企業的核心競爭力；此外，房地產企業的企業文化具體穩定性，是企業發展的土壤，能夠給予房地產企業更多的力量，是企業發展的靈魂，由此可見，強化房地產企業的企業文化建設工作對于房地產企業的長遠發展有著十分重要的作用。

　　三、我國房地產企業文化建設的現狀

　　一方面，通過相關的調查研究發現，現階段一些房地產企業的管理者對于企業文化建設的重視程度不夠高，只是從口號上理解企業文化，沒有將企業的使命、宗旨和目標等內容結合起來，缺乏實際的執行力，導致了房地產企業出現“老板文化”、“旗手文化”等企業文化，形式化的房地產企業文化大大降低了房地產企業文化的價值，沒有實現房地產企業實施企業文化的初衷。另一方面，房地產企業文化建設中缺乏創新性，眾所周知，我國大多數房地產企業都是誕生于改革開放后，所以大部分的房地產企業存在同一化和重復性，大部分的房地產企業都將“團結求實、質量第一、開拓創新、顧客質量、服務周到”等口號作為自己的企業文化，千篇一律，模仿較多，不能和企業自身的特點和特色來建設自身的企業文化，這樣一來，既不能體現企業的價值觀和精神信念，也不能發揮企業文化應有的價值。

　　四、強化我國房地產企業文化建設工作的措施

　　1.實際案例

　　眾所周知，萬達集團可謂是房地產企業的領頭軍，之所以萬達集團能夠有今天的成就，與其優秀的企業文化是分不開的，縱觀萬達企業集團的企業文化，我們可以看出，在第一階段，萬達集團的強調誠信經營，老實做人，精明做事是其企業文化；第二階段，萬達集團強調社會責任，共贏創富，回饋社會是其企業文化；第三階段，萬達集團強調追求卓越，國際萬達，百年萬達是其企業文化。由此可見，萬達集團在不同階段，都有著不同的企業文化，而且其制定的企業文化是與其發展水平和戰略目標相吻合，是有利于其下一步的發展和進步的，因此，萬達才有著今天的成功和成就。

　　2.強化措施

　　①樹立以人為本的管理理念

　　人是企業發展的核心，也是企業文化的靈魂，所以樹立以人為本的管理理念，增強員工對企業文化的認同感是十分重要和必要的，也是使企業文化能夠切實發揮其應有作用的關鍵，而對于房地產企業來說需要從兩方面著手，一方面，對于房地產企業的員工來說，要把一切活動都圍繞著調動員工的工作熱情和工作積極性來開展，使員工能夠接受企業文化，并且使員工擁有較強的責任感、使命感和榮譽感；而對外，要樹立信貸的營銷觀念，強調以顧客為中心。

　　②加強創新和協作的力度

　　對于房地產企業來說在營運過程中不僅需要和本行業的其他企業進行交流，而且需要和政府行政管理部門、金融機構以及建筑材料供應商等其他組織進行溝通和聯系，所以在這個過程中，加強協作意識成為了房地產企業文化的必要組成部分；此外，要想在激烈的社會競爭中取得更好更快的發展就必須加以創新，房地產企業的企業文化中必須真正的體現人性化、個性化以及現代的服務理念。

　　③優化自身的企業形象

　　優化房地產企業的企業形象，不僅要樹立良好的品牌意識，還需要房地產企業以誠信為根本，打造具有房地產企業特色的企業形象，這同時也是優化房地產企業外在企業文化的必然需求，這就要求房地產企業要充分的考慮自身的品牌設計、規劃設計、市場定位、文化品味以及服務水平等，以誠信為根本，做到表里如一，加大宣傳的力度，使自身的企業形象得到不斷的優化，強化自身的競爭力。

　　五、結語

　　雖然現階段越來越多的房地產企業比較重視房地產企業企業文化的建設工作，也在一定程度上促進了企業的發展，但是就實施情況來看，依舊存在一些問題和不足，所以不斷的優化和完善房地產企業的企業文化是需要相關工作人員一直努力的方向和目標。

　　參考文獻

　　[1]郝丹江.淺析國有房地產企業文化建設的意義與途徑[J].南方論刊，20xx，（5）：79-80.

　　作者：侯佳楠單位：秦皇島興龍房地產集團有限公司

房地產論文3

　　一、市場形勢現狀

　　根據國家土地儲備中心統計數據顯示，今年1月北京土地市場上，住宅項目用地出現了零成交，而北京工業項目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應的主力區域集中在大興、順義、密云等新城區域。

　　數據顯示，去年春節前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據廣州焦點網絡截取的陽光家園數據顯示，今年春節期間（1月24—31日）一共有69個樓盤有網簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量僅35套，同比下跌了12.5％。

　　有中國第一高樓之稱的上海環球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機的沖擊。在放寬目標客戶群、租金調整等舉措后，新年并未給環球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據《每日經濟新聞》了解到的數據，上個季度，環球金融中心的簽約量僅增加5％。入住率僅4成，仲量聯行在最新的研究報告中指出，20xx年第四季度，上海大多數甲級辦公樓的租金出現了大幅下滑，浦東平均租金環比下降15.5％，浦西下滑了8％。環球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。

　　據北京市房地產交易管理網的公示數據顯示，截至20xx年底，北京市具備資金監管資格的中介企業有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監管，比例超過了半數。業內人士稱，這種趨勢還在繼續。房地產市場不景氣和系統自身運行弊端等是導致這一局面的直接原因。

　　二、市場營銷新亮點

　　根據近來的房地產市場現狀，我們可以明白房地產行業處于低迷狀態，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對這一現狀，要沖出困境只有爭新、爭奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費者的眼光吸引到地產行業并用事實加大群眾對地產的信心。

　　房地產市場營銷也是營銷中的一種，而營銷學強調三個方面：深入探究需求的本質、挖掘產品質量的內涵和營銷中的服務。房地產作為一種固有的產品，開發和設計已經完成，在銷售中不再需要考慮房子的設計以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務。傳統的產品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架如今已經被打破，服務作為第五因素已經被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務將消費者帶入建筑設計的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關鍵，經過對比發現了一下幾種服務形式：

　　1.全員服務，必須認識到賣的是產品本身而不是產品，加強每一位員工的團隊精神和群體意識。從總經理到銷售人員整體如一的為顧客服務，以顧客為導向，將顧客的自身利益拉伸到公司當中，確保每位顧客即便因為其他原因沒有買房，也會對公司留下很深刻的良好影響。

　　2.新穎服務，每一家房地產公司都是一個單獨的個體，在眾多的個體當中如果沒有自身特色的服務，將會給人平淡無味的'感覺，這在市場低迷的情形下將是致命的一點。新穎服務不是耍雜，而是指具有自身特色的服務形式，如，購房半月內無理由退房，或者對提出房屋不理想意見的顧客，合理者進行一定金額的獎勵制度等，吸引顧客主動去了解房子。

　　3.售后服務，這一點在服務中已經不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務。售后服務中更好、更快、更專業才是市場競爭中取得最后勝利的關鍵。房地產市場營銷中做好售后服務合理定價、售后跟進策略對公司的形象以及擴展都很重要。

　　好的服務可以給顧客留下更好的印象，營銷中的第五因素也將成為營銷中的一大亮點，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復購買奠定基礎。通過服務滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購買創造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯誤，為今后改進和提高成功機會作參考。

　　優秀的服務在房地產市場營銷中可以起到很大的作用，如果市場是固有特定的，優秀的服務可以吸引增加市場的擴展率，將處于徘徊階段甚至沒有購買欲望的顧客增加到購買行列當中。在市場營銷中，服務就是成交前的樂章。通過服務樹立品牌形象，靠品牌來賣產品，好的導購是在賣產品本身而不是產品。

　　三、結論

　　房地產是每個人都會關注的東西，占據了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機的地產泡沫下，市場低迷是當前的一大形勢，樓房降價是迫于形勢，在市場部景氣的時候服務就更為重要。房地產市場營銷通過服務把公司獨有魅力感動到消費者，從而把產品變成服務，購買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場弱勢的形勢下，回頭客往往是最重要的，所以服務營銷是處于弱勢市場導購的第一行為。在現在的房地產市場營銷中，服務營銷是市場營銷的一大亮點和重點，必須重視。

　　參考文獻：

　　[1]劉文清：營銷學[M].延吉：延邊人民出版社，20xx.

　　[2][美]彼得埃克諾米，鮑伯尼爾森.卓有成效的管理經典[M].趙雪，譯.北京：中國長安出版社，20xx，（1）.

　　[3]邵雪松：20xx房地產市場特點分析及營銷對策[J].城市開發，20xx，（02）.

房地產論文4

　　全面預算管理是房地產企業最為主要的組成部分，指在戰略發展目標的引導下，為提高企業經濟效益、管理力度，合理配置房地產企業資源，通過預算編制、控制過程等相應活動，來實現對房地產企業資金、經營等全面、科學管理目標的方法。近年來，隨著我國房地產企業的不斷發展，各種各樣的管理問題層出不窮，造成嚴重影響。下面，將從預算管理中存在問題角度出發，總結有效管理途徑。

　　一、房地產企業全面預算管理中存在的問題 1、預算數據、信息不科學房地產企業對于自身數據、科學等管理意識相對薄弱，特別是新開發項目數據的入庫管理，更是存在諸多不足之處。對于部分企業來說，新項目開發期間普遍存在搶項目進度、未按照設計圖紙進行施工等現象，最終出現各種各樣的問題，如：項目竣工時的總體預算多于施工圖紙規定的預算。這種現象的出現，說明新城開發項目缺乏全面、科學的預算證據，間接使全面預算管理失去原有意義。此外，預算管理人員工作意識低，也是房地產企業全面預算管理中較為常見的問題。

　　2、缺乏戰略性的導向近年來，隨著我國國民經濟水平的提高，城市開發項目越來越多。但大多數的房地產企業在項目預算管理中僅重視預算，而不重視項目，使后續項目出現各種問題，缺乏戰略性導向。對于新城項目來說，不但花費時間多，花費資金也相對較多，若企業未充分考慮戰略目標、預算管理，將很難實現合理分配有限資源的目標。若繼續使用相對傳統的預算編制模式，將無法為房地產企業提供可靠的成本預算依據。

　　3、缺乏完整的管理體系由于房地產企業的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項目，其中，項目的整體預算經由承包商編制，然后再由發包方確認、調整。就當前的房地產企業來說，其預算管理大多處于松散狀態，承包商、發包商等缺乏實質性的聯系，且未建立相對完善的管理體系，使得全面預算管理未真正發揮作用。

　　4、全面預算管理模式不完善在傳統的預算管理中，對于跨期經營的項目管理，通常將經濟效益作為銷售目標。雖然傳統的管理模式有著一定的優勢，但隨著企業資金的不斷流動、市場競爭力的增加，該模式下的資金流動易短缺，特別是金融危機時，重視經濟效益的企業易出現管理效率降低現象。

　　5、預算編制、評估等機制不足大多數的房地產企業預算管理、編制人員為財務人員，該人員憑借企業的資金流動來控制整體預算，并將其作為評估預算的依據，使預算管理以企業財務管理的形式呈現，對于全面預算管理、控制來說，意義不大。并且，就目前的新城項目預算管理來說，極少企業能主動控制、管理全部預算，只單純的將全面預算管理作為控制項目成本的計劃，并未給予足夠的重視。企業預算執行情況的獎勵、懲罰制度也未落實到底，無法從根本上提高企業工作人員的積極性、主動性。

　　二、完善全面預算管理的途徑

　　1、建立、健全預算管理體系通常來說，以企業戰略為核心的管理模式是企業較為主要的模式。對于全面預算管理來說，主要的目的是管理企業的未來，即借助財務數據來描述企業的戰略性目標、方案，是確保企業目標順利實現的關鍵。將企業的發展戰略作為工作的出發點、落腳點，不但能提升企業價值觀，還可實現企業的長遠目標。房地產作為經濟市場中較為新型的行業，更是應該積極評估財務風險、市場環境等，加強企業戰略目標的研究力度，并根據具體的情況制定目標，從整體角度出發為預算管理提供幫助。

　　2、完善、規定項目開發成本及費用標準相對完善的企業成本、費用體系是確保企業工作順利進行的`關鍵。房地產企業需根據自身行業特點、開放項目資料及數據等建立一套相對完整的成本、費用標準體系。另外，在對定額的標準進行執行時，需不斷更新、累積新型項目的成本數據，不斷完善定額標準，為下一個新型項目的開發提供可靠依據。

　　3、改善預算管理模式，調整預算周期房地產企業要想改善全面預算管理模式，調整整體預算周期，需做好這樣幾點：第一點，房地產企業投資資金多、周期長，需根據具體健康建立針對性的財務管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因為資金流量是全面預算管理的主要工作；第二點，新的項目開發時間相對較長，為確保該項目資金可正常運行，房地產企業預算編制過程中，需按照月份、季節、年度等方式分別編制預算方案，不能單純性的借助傳統預算周期的方式進行編制。另外，為有效指導企業的未來發展，還需根據新型開發項目周期，根據該工程進度、簽約合同期限等方式，編制中長期的預算管理方案；第三點，為保證企業全面預算管理的準確度，企業的相關部門需加強溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關信息、數據，提高對新型開發項目的敏感度，從根本上解決企業開發項目信息、數據不對稱現象。同時，還需積極完善企業的預算管理信息，提高預算的準確度，將各項工作落實到個人，明確工作職責。當然，還需調整預算工作。當房地產的預算方案得以批準后，禁止隨意調整，一旦執行期間出現阻礙預算方案的危險性因素時，需立即借助內部情況或其他方法彌補，若不存在彌補條件，需再次調整預算管理。

　　4、完善預算管理監督、考核體系一方面，引進外來先進、全面的預算管理系統不僅能提高工程質量，還可更好的控制項目管理過程。這就需要房地產企業根據項目所在地的實際情況監督、審計，從而完善預算管理體系。并且，還需建立一定的監督體系，監督各個部門嚴格執行相關規章制度，以借助該制度規范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評估預算執行情況，便于更好的完善預算管理、考核制度。相對傳統的預算管理、考核制度以財務管理為主要目標，雖然能提高企業財務部門的管理效率，但就現在新型的經濟形勢來說，房地產企業需在原有基礎上適當添加非財務性內容，如：員工、客戶之間關系的評估。此外，企業還需綜合性的評估經濟效益、成本等指標，通過這樣的評估，不但能縱向比對企業內部情況，還可橫向比對企業外部情況，對全面預算考核體系的建立提供依據。

　　5、完善預算管理體制對于企業全面預算管理體制來說，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點進行：第一點，企業的財務管理、全面預算管理并不存在等同關系，所謂的財務管理僅是財務人員管理企業資金的流動量；而全面預算管理則是一個相對完整、全面的過程。同時，房地產企業還需充分認識全面預算管理的重要性，從而為企業的良好預算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點，全面預算管理的實施在于是否建立、健全管理體系。傳統的預算管理僅重視企業現存管理層，不但不利于企業預算的編制、評估，還影響到預算實施的重要性。在新型社會經濟的影響下，對全面預算管理有著強烈的要求，需專業化的人才執行，導致傳統企業內部管理人員無法勝任該工作。這就需要及時完善全面預算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會擔任預算管理工作，將工作責任到人；第三點，完善預算管理是強化企業管理的關鍵。房地產企業的預算管理并未綜合部署企業資源，僅單純性的進行預算編制、控制過程等。為從根本上完善企業的預算管理，需根據相關規章制度制定管理方案，并出臺操作性較強的考核、評估系統。同時完善獎勵、懲罰機制，強化預算管理。

房地產論文5

　　1企業文化視角下房地產企業人力資源管理機制分析

　　1.1房地產企業文化

　　企業文化由物質文化、行為文化、精神文化構成，指在長期的經營管理活動以及實踐中逐步形成并發展起來的，帶有企業自身特征的，能夠被組織成員接受及遵守的行為準則、精神風貌或者價值理念。美國學者迪爾指出，企業文化的構成要素有企業環境、價值觀、英雄人物、禮節和儀式、文化網絡。后來大量學者總結出企業文化具有導向功能、凝聚功能、激勵功能、約束功能、競爭功能。本文中提到的當前我國房地產人力資源管理所存在的問題，無論是房地產業管理理念落后，還是忽視對人才的培養等問題都滲透在企業文化的五個要素中，說明員工對企業文化的認知存在不足。著名學者小羅伯特沃特曼闡明企業文化的駕馭力與凝聚力是卓越企業成功的主要特征，可見企業文化對企業發展的重要性。房地產業是涉及多領域的特殊行業，它的文化內容應包含以下幾個方面：

　　（1）本企業最基本的價值觀。

　　（2）體現出房地產業特點：建筑的本質是人與自然的和諧。

　　（3）員工要理解房地產業的精髓和本質，而非停留在簡單的蓋房子和賣房子。良好的文化會形成企業較佳的信譽，從而使企業得到用戶的好感和認可。因此，將企業文化融入到房地產企業人力資源管理實踐中去，完善當前人力資源管理機制，尋求企業的可持續發展是關鍵。企業文化用企業基本價值觀的軟約束來緩沖和促進人力資源管理中具體制度更好的執行。在房地產企業人力資源管理中一些新制度的推行，比如涉及薪酬考核的新方案等，員工們并不能很快適應，甚至由于會影響其短期利益而產生抵觸情緒，此時就需要利用優秀的企業文化來緩沖推行這些制度所帶來的振蕩。目前，大多數房地產企業人力資源管理部門未能真正融入企業文化，僅僅口頭上宣傳企業文化的重要性，使企業文化所具有的導向作用、凝聚作用、激勵作用、約束作用、競爭作用沒有很好地挖掘出來。基于此，積極研究房地產業人力資源管理相關機制，并結合企業文化建設，切實推動房地產企業人力資源管理的實施，在此基礎上實現人力資源管理的科學管理，對提升房地產企業業績和保持企業的核心競爭力具有重要的現實意義。

　　1.2以企業文化為導向的房地產企業人力資源管理機制

　　利用企業文化來促進房地產企業人力資源管理，必須要將企業文化滲透到人力資源管理的各個環節中。以企業文化為導向進行各項職能管理，實施有效的人力資源管理工作，有助于人才積極性的發揮，有利于提高員工的創新能力，使房地產企業得到持續穩定發展。

　　1.2.1轉變管理理念，遵循“以人為本”房地產企業要遵循“以人為本”的人力資源管理理念，將企業文化凝聚力的優勢充分體現在企業建設上。實際工作中，受傳統觀念的影響和僵化管理模式的制約，很多企業管理者和人力資源管理者仍然沿用傳統的人事管理方法對員工進行管理，從而挫傷了員工的工作熱情，大大降低了企業凝聚力。要注重與員工之間的交流，了解員工的價值觀，為員工營造有助于他們體現甚至創造自身價值的工作環境。弘揚企業的經營理念，通過媒體等多種方式對外宣傳，對內鞏固，為創建良好健康的企業文化而努力。在企業的人力資源管理理念上要本著與時俱進的原則，引進最新最先進的管理模式，讓管理系統得以完善，提高員工的工作熱情，為企業創造更大效益，進而實現企業的循環發展。

　　1.2.2人才招聘與培訓機制在企業員工的招聘過程中，不能僅僅看應聘者的學歷水平，更要注重對素質、價值觀和專業水平的考核，看其是否與企業的核心價值觀一致。同時，還要提高對員工的培訓，扎實做好人才培養工作，將人才培養與完善培訓機制緊密結合，為員工提供可能的發展空間。不僅要考慮從業人員培訓的現實性，而且要考慮員工自身發展的可能性。在專業培訓的過程中要注重對員工自身潛能的挖掘，對培訓過程中出現的問題及時分析并調整。

　　1.2.3企業激勵約束機制目前，許多房地產企業激勵機制單一，缺乏活力，嚴重影響了員工工作積極性的發揮和創造熱情。人力資源部門管理者應該根據員工的差異對他們進行個別化獎勵，從而達到激勵的最大效果。

　　（1）物質激勵與精神激勵相結合員工存在著物質需求和精神需求，相應的激勵方式也應該是物質激勵與精神激勵相結合。美國心理學家亞伯拉罕馬斯洛最早提出需求層次理論，認為人有生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我價值實現需求,這五種需求的關系呈“金字塔”形。結合雙因素理論，利用物質和精神激勵的方式可以有效實現員工對基本需求的追求到自我價值的追求，這不僅可提高員工的工作積極性，也可以培養員工自身價值觀的形成，使個人目標與企業目標一致。馬斯洛還指出，只有尚未滿足的需求才能影響員工的行為，已滿足的需求不再起激勵作用，設計差別化的激勵方式則顯得尤為重要。調查發現，房地產企業中的高級管理者和中層管理者更多的表現為對成就、權利、自我價值實現的追求，基層人員更多的是對生理需要、歸屬感的追求，因此企業建立激勵機制時應該識別員工的需求層次，只有未滿足的需求才起激勵作用。對管理層員工，企業應該創造使人發揮才能的工作環境，并給予工作本身的內在激勵，讓他們擔當具有挑戰性的工作。對于基層員工，更注重的是提供足夠的物質激勵，保證有安全的工作環境和基本工資的前提下，再創造機會讓員工追求更高層次的需求，增加其歸屬感和滿意度。企業的最終目標是鼓勵員工實現精神追求，獲得員工對企業文化的認同，增強員工的企業文化意識。

　　（2）個人激勵與群體激勵相結合隨著網絡技術、全球化、組織變革的興起，工作更多以團隊、項目組的形式開展，這點在房地產企業顯得更加突出。在企業中，個體行為不可避免受到其所在群體的影響，群體亦對其成員有多方面的功能，人力資源管理部門有必要制定面向群體的激勵措施。如對可比的不同團隊進行評比，獎勵工作績效高的團隊，促進不同群體間的良性競爭。同時，融入企業文化的理念，促進團隊的精神追求，使個人目標與企業目標一致，實現與企業的核心價值觀的吻合，這樣做不僅真正留住人才，更能促進高績效團隊的建立。

　　（3）正面激勵與負面激勵相結合由強化理論可知，激勵分為正面激勵與負面激勵。正面激勵是對員工符合企業目標的行為進行獎勵；負面激勵是對員工違背企業目標的行為進行懲罰，使之不再發生。沒有正面激勵就難以引發員工行為的內在動力；沒有負面激勵就難以保證員工起碼的努力程度和努力的方向。

　　1.2.4完善績效考核機制，營造企業文化氛圍房地產考核制度應該和薪酬相互掛鉤，提高企業人力資源管理效率。應該建立健全薪酬制度，將企業員工的工作內容、職業規劃都納入到企業管理過程中，融入房地產業的文化特色。然而，我國中小房地產企業嚴重忽視了企業文化的作用，一度認為薪酬越高員工的努力程度就越高，結果導致中小房地產企業員工薪酬增速與企業凈利潤增速相違背，呈負相關，而理想的薪酬激勵應該是薪酬總額漲跌與純利潤漲跌保持高度正相關，表明這些企業薪酬處于相對“透支”的不健康運營狀態中，企業存在一定的運營風險（孟平生，20xx）。當然，一些房地產企業在薪酬控制方面過于吝嗇，同樣不能有效激勵員工。同時，企業要試圖對員工的價值觀進行考核，并設法使其認同本企業的文化，培養自身價值觀與文化價值觀的耦合。在員工自身價值觀與企業核心價值觀一致的前提下，只要保證薪酬合理，員工的努力程度就會越來越大。反之，如果員工不認同企業的文化，薪酬的高低就決定了貢獻的大小。

　　2我國房地產企業人力資源管理對策建議

　　房地產業是綜合性強的行業，該行業關鍵人才均為稀缺性人才，如建筑設計類、工程類、成本控制類的人才等。當前房地產業處于轉型階段，誰占有更多優秀人才資源，誰的核心競爭力就越強。同時，該行業具有季節性特點，導致的人口流動大、員工教育文化差異等問題加大了房地產業人力資源管理的難度。房地產業要轉型成功，人力資源管理部門務必采取措施提高管理水平，促進企業長遠發展。

　　2.1實施戰略人力資源管理

　　房地產業的季節性變化使得某一段時間進入該行業的人員大幅度增加，淡期時一部分人員退出該行業。這一現象就要求企業人力資源管理部門積極的做好規劃，以免阻礙企業的正常運營。而戰略人力資源管理就要求人力資源管理部門轉換自己的角色，聯系企業戰略目標，更多地從事戰略性管理工作，如人力資源發展規劃與政策的制定、人才的開發與支持、員工的教育培訓與生活規劃等。人力資源管理部門應該積極參與企業戰略目標的制定與實施，成為企業與員工之間溝通的橋梁，對人員變動等突發事件做出積極地回應。

　　2.2完善培訓體系，加強人員隊伍建設

　　對當前房地產企業而言，應該把提高人力資源的質量擺在首要位置。為了更好地留住核心人才，提升基層員工質量，改善企業人力資源管理水平，企業應加大對員工的培訓力度，有目標的對員工進行培訓。

　　2.2.1培養員工創新能力隨著我國房地產行業的發展以及人口結構的轉變，市場和企業也相應的回歸理性，從當前的市場需求層面來看，消費者的`觀念正從簡單的居住空間上升為精神享受，生活方式發生了轉變。而以年輕人為主力的置業者對房子提出了更高的個性化要求，這就對產品的個性化創新提出更高要求。當前房地產企業缺乏此類洞察力強的員工，因此企業要完善培訓制度，培養員工洞察市場變化的能力，按市場實際需要培養人才的創新能力，提高企業的核心競爭力。

　　2.2.2定向培養近年來，我國已經成為全球最大的資本輸出國。有數據顯示，20xx年我國跨境房地產投資可能超過300億美元，折合人民幣1866億元。萬科、碧桂園、萬達、綠地、首創對外均有動向。為適應時代發展要求，企業應加大對員工培訓的投資，建立學習型組織或增加培訓課程，保持企業的活力，提高員工的工作能力。鼓勵滿足要求的員工出國深造，使企業文化深入人心，使員工工作更加投入。

　　2.2.3崗位輪換房地產企業綜合性強，員工有必要熟悉各崗位工作內容。為加強部門間的溝通，人力資源部門應制定計劃，實施崗位輪換，也叫崗位交流，即將有關聯的部門，在明確交流體驗重點后，有計劃、有安排進行的一種部門間業務代培（李杰，20xx）。這樣做不僅可以加強公司團隊能力和各部門的業務往來，同時也可以提高員工的業務能力，甚至可以產生許多業務交織后延展深化的新工作領域，使公司的業務水平得到提高，使員工對企業文化的認同感得到增強。

　　2.2.4注入綠色創新思維目前，環境承載能力已達到或接近上限，發展綠色低碳循環發展新方式顯得尤為重要。我國的房地產業走綠色、低碳、循環的路線更重要的意義在于房地產與20多個產業相關，若推動綠色低碳戰略，不僅將拉動上游的綠色生產，也將帶動下游的綠色消費，低碳戰略也將是品牌房地產企業未來的競爭優勢所在。因此，企業在員工的培訓過程中，不僅要注重員工的產品創新能力和營銷能力，還要注重對員工綠色創新能力的培養，推動企業的可持續發展。

　　2.3豐富激勵措施，吸引并保留人才

　　2.3.1注重對員工自身價值觀的培養首先，將員工看作是房地產企業的資本，將員工放在與企業同等重要的地位，并建立薪酬激勵、環境激勵、發展激勵、領導激勵等多方面的激勵機制，才能促進員工工作效率提高、減少員工流失、滿足員工自我成就感，最終減少房地產企業人力資本投資的不確定性。其次，企業應通過福利措施形成與員工共進退、共發展的戰略合作伙伴關系，培養員工價值觀與企業價值觀的一致性，讓員工忠實于企業。只有這樣，企業與員工才能與員工達成一種默契，真正建立信任與承諾關系，從根本上減少人才流失進而增加企業的競爭優勢。

　　2.3.2股權激勵為加強企業高級人才隊伍建設，留住企業核心人才，人力資源部門在制定激勵措施時，在不影響企業利益的條件下，針對高層人員考慮結合股權激勵措施穩固人心，提高房地產業核心競爭力，促進企業長遠發展。

　　2.4建立公平、公正的績效考核機制

　　企業在建立員工績效考核機制時，要做到差異化。對房地產企業而言，人力資源管理的對象不僅是各種層次的技術和管理人員，還要包括生產人員、銷售人員和服務人員。績效考核時，要從實際情況出發，結合員工的工作性質、難易程度等，建立公正的績效考核體系，形成公平的薪酬制度。

　　3結語

　　我國房地產企業的發展離不開人力資源的科學管理，房地產企業面臨轉型時期，更需要優秀的人力資源為企業創造競爭優勢。加強房地產企業的思想與觀念轉變，在企業文化視角下創新人力資源管理機制，更加凸顯人的文化意義與文化價值，也更能體現人的價值與潛能。只有利用現代化和人性化的人力資源管理手段，將人力資源管理與企業的文化建設相結合，才能在員工心目中真正形成認同感，打造出新時期人力資源管理的新機制，使企業的人力資源管理更富有生命力，使房地產企業在市場競爭中具有獨特的競爭優勢，從而為企業長遠發展提供有力保障。

房地產論文6

　　1房地產企業物資采購管理中存在的問題

　　房地產企業的物資采購包括咨詢服務采購、工程采購、設備采購、材料采購等，其中材料采購和工程采購是主要內容。隨著住宅產業化的發展，現場施工逐步弱化，工廠生產逐漸強化，材料采購成了物資采購的主體。從房地產企業物資采購的現狀來看，還存在一些不足，嚴重影響了房地產企業管理的水平。

　　1.1物資采購成本較高

　　在房地產開發項目的工程造價中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購直接影響開發項目的建造成本。目前，大部分房地產企業在物資采購中存在成本較高的情況，一是采購權分散，采購計劃不完整，存在采購數量不成批量的現象，導致采購價格未達到最優;二是采購人員素質不一，對采購計劃不能正確評估，存在人情采購、關系采購的問題，出現物資庫存積壓，增加了材料管理費用;三是采購管理結構不嚴謹，采購渠道單一，采購環節繁多，存在舍近求遠的情況，加大了項目開發的總體成本。

　　1.2質量控制難度較大

　　房地產項目開發同施工材料密切相關，物資采購質量直接影響房地產工程質量，進而影響樓盤銷售和企業利潤，所以物資采購質量非常重要。在采購供應中，有些企業對供應商評估分析不足，導致部分采購物資不能完全達到質量標準和建筑標準，使得工程質量難以得到保障，因此，采購物資的驗收檢查環節不可缺少。對采購物資的質量控制不像對價格、交貨期要求那么簡單，操作難度很大，采購部門不可能全部把質量標準詳細表述在合同中，更多在事后進行質量把關，這無形中加大了物資采購質量控制的難度。

　　1.3合作關系問題較多

　　房地產企業同物資供應商之間本應是一種戰略合作伙伴關系，相互共享信息，聯合生產和銷售，合作降低成本，共同提高競爭力。但在現實中，房地產企業與物資供應商很難發展成“榮辱與共、不可分割”的合作關系，二者往往是臨時性短期行為，合作關系并不緊密。同時在過程中經常消耗較長時間博弈各自利益和解決日常問題，對于長期的有計劃的合作戰略決策所花費的時間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購管理帶來了更多問題，也為物資采購質量控制埋下了一些隱患。

　　1.4成本管理意識較少

　　在房地產企業中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數員工缺少成本管理意識，認為成本管理是財務行為，缺乏全員參與的主動性。這種粗放的管理機制直接導致房地產企業的管理水平不高，主要表現為:注重項目成本的`絕對發生額度，忽略整個項目開發經營的效率;注重項目建造成本控制，缺少項目各階段成本的管理;注重項目大額支出監督，缺乏項目全面成本管理的意識。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產企業員工存在出工不出力的現象，在實際操作中沒有有效執行規章制度，以致物資采購質量得不到保證。

　　2提升房地產物資采購管理績效的途徑

　　面對激烈的市場競爭，房地產企業需要加強內部管理，明晰部門崗位職責，規范物資采購業務，優化物資采購流程，嚴控物資采購質量，有效控制項目開發成本，不斷提升企業的核心競爭力。

　　2.1建立健全規章制度

　　建立健全規章制度是房地產企業開展物資采購管理工作的根本保證。在物資采購的過程中，由于規章制度缺位，可能會出現部分物資采購管理失控，造成一些不可彌補的質量問題，大大損耗房地產開發項目的利潤空間。因此，學習借鑒國內外先進的管理理念和實踐經驗，并結合企業自身實際情況，建立健全物資采購管理相關的制度、標準和程序十分必要，能扎實推進物資采購管理績效的提升。但是，規章制度畢竟是紙上之物，要使規章制度發揮作用，必須通過系統教育、日常教育樹立全員成本管理的意識，必須通過效績評價體系建設強化制度實施的效能。在意識樹立方面，應讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財務部門的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績評價體系建設方面，應以企業盈利最大化為目標，在管理鏈條中做到全程可控，在部門之間形成相互制約監督機制，在全體員工中充分調動工作積極性，把成本管理滲透到項目開發的各個環節，從而更好地促進房地產企業持續發展。

　　2.2全面實行公開招標

　　在房地產項目開發中，實施物資采購公開招標，物資供應按進度分批配送十分重要。第一，公開招標選擇優秀供應商，包括供應商的信譽度、生產能力、技術水平、管理水平、服務水平等方面的考量，采取與多家供應商合作完成物資采購計劃的辦法，這不僅能保障物資采購的品質，而且對項目正常生產起著決定作用。第二，強化管理監督供應商，供應商在利益驅動下更多考慮自身需求是正常的經濟行為，因此通過合同條款和過程約束來加強物資質量監督和供應期限管理是必要的，可更好防止房地產企業利益受損。第三，與優秀供應商建立長期合作關系，房地產企業應同物資供應商建立長期合作的伙伴關系，保持穩定的業務往來，不斷更新物資供應商的物資質量、價格、服務等信息，并適時向物資供應商反饋使用情況，這既有利于房地產企業根據物資價格和施工進度選擇恰當的供應商，也有利于物資供應商及時掌握物資使用信息。因此，房地產企業與物資供應商之間保持良好的長期合作的戰略關系，對雙方的發展都有利。

　　2.3借助電商平臺采購

　　如今，電子商務已經成行業發展的大勢所趨，房地產企業也應跟上時代的腳步，充分利用電子商務平臺進行物資采購管理。電商平臺采購的優點主要有兩點，一是規范物資采購過程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時省錢，讓決策更加高效。在房地產企業經營成本控制方面主要有三個方面的作用，一是降低物資供應商的商務成本，通過電商平臺可使物資采購達到陽光透明的采購招標和方便快捷的供應投標，直接降低了物資供應商的商務成本，間接增加供應商對物資降價讓利的意愿;二是降低物資采購工作費用成本，通過電商平臺進行物資采購，可以便捷進行遠程發標、投標、開標、評標和定標等工作，不僅能擴選供應商，提高物資采購的快速響應能力，而且能實現隨用隨提，大幅降低物資采購工作費用和管理成本;三是降低物資采購總成本，通過電商平臺進行物資采購，可以開展戰略性采購、聯合采購、集中采購等活動，以規模性物資采購獲取生產商或經銷商更多的價格和服務優惠，直接降低房地產企業物資采購的總成本。

　　2.4全程負責采購任務

　　在房地產企業物資采購中，供應商選擇對于采購產品的質量和服務至關重要。在物資采購中，通常采用流水線式采購模式，由項目部提供技術文件，由采購部編制招標文件并完成招標活動，最后交給工程部實施。這種模式有各負其責、相互制約的優點，但分割了采購過程，不利于部門間的合力協作，容易出現“需要什么采購什么”和“采購什么就用什么”的現象，當出現問題時難以追查責任，使得物資采購效益低下。而在物資采購中實行招標工程師全程負責采購任務的模式，包括技術標準制定、招標文件編制、招標活動開展、供應商選擇、釆購合同簽訂、采購活動實施和采購履約評估等所有環節均由招標工程師負責，可以有效避免部門間相互推諉、不負責任的問題。當然，這種模式也有權力過度集中、容易出現貪腐的弊病，因此需要設置必要的督察機構對所有物資采購活動進行抽查驗證，約束招標工程師和供應商的行為，防止暗箱操作避免尋租現象出現，保證物資采購科學合理，保障物資采購效益最大化。

　　3結論

　　物資采購是房地產企業需要著重控制的重要內容，直接關系到項目工程的質量和企業經營的效益。在市場競爭激烈的網絡時代，房地產企業需要轉變成本管理理念，抓好關鍵環節，做好源頭控制，管好支出大項，有效解決物資采購中存在的問題，大幅提供物資采購管理的績效，有力控制項目開發的成本，才能持續健康發展。

房地產論文7

　　文章探討了建筑經濟成本管理在房地產中的作用，提出了現階段我國房地產行業經濟成本管理存在的問題，分析了如何發揮建筑經濟成本控制管理在房地產中的作用，發揮房地產企業經濟效益的最大化，保障我國房地產業健康有序發展。

　　1建筑經濟成本管理內容分析

　　建筑經濟成本管理的目標就是用最小的支出取得最大的收益。施工企業在管理施工過程中所涉及的范圍很廣，相互之間管理關系復雜，建筑經濟成本管理質量直接影響企業創造的利潤，影響企業經濟效益。

　　2建筑經濟成本管理在房地產中的作用分析

　　現階段國內房地產市場競爭日趨激烈，國家房地產政策深入改革，給房地產企業都帶來較大挑戰。通過控制成本就成為房地產企業占領市場制高點的關鍵環節，房地產企業利潤是銷售收入與成本費用的差額。

　　我國正通過多種手段來控制市場房價，房地產企業不能通過銷售收入來實現經濟效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑，有效的成本控制可以為企業減少費用支出，為企業實現經濟效益提供重要保證。

　　2.1房地產實行成本控制保證其生存和發展

　　房地產首先要在充滿競爭的市場中生存下去，然后才能謀求發展，這是任何企業要解決的首要問題，企業的“收”和“支”大體平衡，支出可由收入彌補。支出得到節約，企業積累相應增加，這是房地產企業實行現代成本控制要達到的新要求，它能促進企業的長遠發展。

　　2.2房地產企業在市場競爭中取勝的關鍵是成本控制

　　在激烈的市場競爭中，房地產企業想要取勝，其重要武器是低成本，而企業降低成本的最有效途徑是實行成本控制。

　　2.3可以促進房地產企業經營管理水平的提髙

　　在企業管理中，成本控制能保障有效控制企業的成本，對改進和提髙企業其它方面的管理工作有很好的促進作用。

　　3現階段我國房地產建筑經濟成本管理存在問題分析

　　3.1對成本控制存在錯誤的認識

　　我們只有極少數的房地產企業實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制，其它大部分企業都還沒有實行。很多房地產企業存在錯誤的認識，有些房地產企業認為設計階段是成本控制的重點，其它階段對成本控制的影響不大；有些房地產企業認為提供材料和設備是最重要的成本構成。

　　3.2缺乏先進的成本控制方法

　　根據財務部門的決算報告，這是傳統的房地產企業成本控制，由于業務人員提出報告的時效性相對滯后，這種核算體制不能充分發揮成本控制的作用。事前預測和過程控制在企業成本控制中相對缺乏，成本控制中存在的問題和原因不能及時準確地發現，不能對癥下藥，應采取有效的措施控制企業成本。

　　3.3沒有完善的成本控制制度體系

　　很多房地產企業在成本控制上處于粗放狀態，完善的成本控制制度體系十分有限。有些房地產企業雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實際執行過程中卻形同虛設，一些房地產企業沒有相對應的部門崗位職責與權利，即使兌現了也是受獎不公，受罰不服。有關人員的積極性受到嚴重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失，房地產企業的責任權利相結合是否有力是職工所關心的。

　　4如何發揮建筑經濟成本管理在房地產中的作用分析

　　4.1實行全員成本管理，樹立企業成本控制意識

　　市場經濟的發展，成本控制不能局限于產品的生產過程，內涵要由物質產品成本擴展到資本成本、人力資源成本、產權成本、環境成本、服務成本等非物質產品成本，在市場上才能使企業產品具有很強的競爭力，在激烈的`市場競爭中企業能立于不敗之地。

　　4.2加強先進的成本控制技術的運用

　　房地產企業的整體控制水平體現在清單報價模式，房地產企業的實際消耗成本是定額模式下的預算成本，可由分部分項反映得到；工程量清單是一種計價模式，它與市場經濟相適應和與國際慣例接軌。

　　各單位對于工程數量相同的同一個建設項目，具有的價格卻不相同，這對房地產企業成本控制水平差異有充分的反映，房地產企業的成本控制必須加強，成本控制水平充分提高，才能適應市場經濟下的清單計價模式。

　　4.3實施全過程的項目成本控制

　　決策階段，策劃書的關鍵內容就是項目成本的控制方案。對整個投資的全過程進行分析，做出充奮分析和判斷，包括經濟形勢、土地開發支出、前期工程預算、建筑安裝工程造價成本以及不可預見費等多個方面。

　　設計階段，重點就是降低建筑安裝成本。完善工程項目設計招投標制度，加強技術溝通，實行限額設計。

　　招投標階段，加強對招投標工作各環節的監控，避免決策失誤。嚴格、審核單位的經濟狀況，避免魚目混珠行為，加強對標底的審核，避免一些投標單位盲目低價給工程結算帶來的困難。在施工階段應主要是控制建筑材料和設備的成本，按設計規范和技術規定施工，節省施工成本。

　　4.4加強房地產項目資金的預算管理和集中管理

　　房地產企業應加強對項目資金的全面預算管理，要求追蹤和監督項目各環節發生的各項支出，分析預算與實際的差異，以利于預算部門掌握整個項目預算的執行情況，便于及時對出現的問題提出改進措施或建議，確保預算目標的實現。

　　4.5加強合同管理

　　加強合同管理的目的在于增強合同的嚴密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達到降低項目成本的目的。應嚴格控制合同的變更，如施工條件變更或進度的變更等，即使有變更也應按變更合同程序辦事，及時辦理增減預算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，盡量減少索賠事件的發生，嚴格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產生投資失控。

　　5結語

　　總的來說，建筑企業本身帶有盈利性質，隨著市場經濟體制改革，企業在不斷地進行改革發展，面臨著競爭和挑戰。建筑企業實行經濟成本管理制度，對建筑企業的發展有著非常重要的意義，在建筑企業內部的整體管理上，建筑經濟成本管理制度也其具有重要的作用，良好的經濟成本管理能使建筑企業在競爭中不被淘汰，我國建筑企業必須在企業內部加強建筑經濟成本管理，這樣才能保障我國建筑企業的可持續發展。

房地產論文8

　　伴隨著我國社會經濟的迅速發展，商業房地產作為房地產開發中較為特殊的一類，近年來正日益受到人們的關注。不少房地產開發企業由傳統的住宅項目開發轉向商業房地產項目開發，以期獲得相對較高的投資收益，商業房地產開發項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認識到商業設施對城市發展的輻射帶動作用，不斷采取措施推動商貿流通基礎設施的建設。本文首先概述房地產開發項目的一般特點，在此基礎上從多個角度對商業房地產開發項目具有的主要特征進行闡述，力求進行一定深度的探討。

　　一、房地產開發項目的一般特點

　　房地產開發是現代市場發展中的經濟活動，它直接從事土地與建筑產品的生產和經營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設，以及土地的開發，為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象，房地產開發項目的一般特點概括如下：

　　1、地理位置的固定性

　　土地開發、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發項目時必須考慮到地區差異，考慮到就地開發土地，就地建房，就地經營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

　　2、建設投資大

　　房地產業屬資金密集性產業，開發一個項目往往需要投入大量資金，對開發商的資金實力有很高的要求。

　　3、開發周期長

　　土地及建筑物作為項目開發的內容，一般體量較大，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求。另外，項目開工建設前的有關手續繁雜，也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

　　4、受國家法規政策嚴格約束和調控

　　房地產開發作為特殊的經濟活動，涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程，事關國民經濟（如土地資源配置、城市發展規劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始，房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策，服從城市統一規劃，遵守城市建設法規，房地產售價受國家有關法規政策調控等。

　　5、建設環節多

　　這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看，參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設環節多，而且各環節不可或缺。

　　6、多源資金籌措

　　由于房地產開發項目投資大，開發周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作，大量建設資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。

　　7、資金周轉慢

　　從房地產項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。

　　8、項目投資即為項目成本費用

　　房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別，即一般工業項目是先投資，再生產產品，而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此，房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分，在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。

　　9、人員要求高

　　一個房地產項目的開發和建設，往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務，對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。

　　10、風險較大

　　由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

　　11、開發項目的差異性

　　房地產開發項目可以分為很多種，由于項目用途、內容、規模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

　　12、項目決策的多專業協同

　　正因為房地產項目具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰，實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規劃設計人員提供產品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業管理人員前期介入；還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。

　　二、商業房地產開發項目主要特征

　　目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中，商業房地產項目主要指零售批發商業，包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中，人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大，除零售批發商業房地產外，還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義（指所有以營利為目的的事業）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業）之分，本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者，即以狹義商業為基礎，主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發，與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外，以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。

　　1、顧客構成的雙重性

　　商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶，這個層次的顧客是開發商的直接顧客；第二層次是前來商業區購物的終端消費者，這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業用房的是投資者，而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購買產權，然后轉租給經營商戶，立足長期穩定的回報，或者見機拋售，獲取收益。

　　這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說，第一層次的經營商戶（業務市場）固然重要，畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶，但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為，進而影響項目收益。此外，開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項目長遠運營。

　　2、選址分析的漸進性

　　所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。

　　商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據，在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發展影響巨大。

　　一個城市或地區選定后，就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定，就無法更改，若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者，經營商戶自然就不會前來承租或購買物業，也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。

　　3、定位規劃的多方需求與整體性

　　對于商業房地產項目來說，潛在的直接顧客（即經營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構，既有外資、國資，也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異，相應對物業的需求呈個性化。同時，商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結構更加復雜。因此，若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶（如果有，項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行，也可稱之為定制），項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。

　　另外，在已基本設定市場目標前提下，商業房地產項目的規劃更加追求整體性，體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售，否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。

　　考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點，在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計，強調功能作用、引導作用、服務作用，確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。

　　4、經營方式的多樣性

　　不同于住宅等主要采用開發銷售的模式，商業房地產項目采用的經營方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業房地產項目很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，項目是由開發商投資建設，租售的對象可以是直接經營的商戶，也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者，這里面的經營方式又有很大的靈活性。

　　經營方式的多樣性使得經營方案的`比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。

　　5、資產經營的長效性

　　商業房地產項目建成后，不再僅有物業管理，更多的是一種資產的經營。對于開發商來說，住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值（銷售完畢就意味著開發結束），而商業房地產項目具有長期經營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報，在長期經營中實現資產增值。

　　商業物業的經營管理搞好了，可以滿足企業在多方面的發展需求，如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎，形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢，取得一定的經濟收益，還體現在所定位商業的運營成功。

　　6、高風險性

　　總體而言，商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是，商業房地產項目建成后，項目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略，還取決于區域社會經濟發展狀況，城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業本身競爭的激烈性，商業房地產項目之間的競爭十分激烈，投資風險相對較高。

　　7、可促進城市功能提升，產生良好的社會效益

　　城區形成和再發展是以復雜和綜合的因素為動因。一個城市新區的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎設施因素以及包括商業網點在內的服務因素等諸多條件支撐。一定規模的商業網點作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進人口集聚和資源流動，催化城市新區的建成。成功的商業房地產項目對所在地域區段的城市功能、結構能產生很大的影響，具有顯著的輻射帶動效應，直接體現之一就是往往可以帶動周邊房地產的增值。

　　此外，商業房地產項目可以產生良好的社會效益。商業本身具有對勞動力較強的吸納能力，商業房地產項目建成運營后，能為當地提供大量的就業機會，促進所在地區充分就業。商業項目的正常運營，可以形成大量的消費，上繳一定的稅金，為經濟增長、財政收入等做出貢獻。

房地產論文9

　　摘要：運用營銷力理論和系統解釋結構模型理論，分析房地產樓盤營銷力的相關影響要素，構建了房地產樓盤營銷力系統解釋結構模型，并結合全程策劃的思想，提煉出了以房地產樓盤營銷力提升為主線的營銷策劃模式。

　　關鍵詞：房地產;樓盤營銷力;系統工程;策劃模式

　　我國房地產營銷策劃大致經歷了概念策劃模式、賣點群策劃模式、等值策劃模式以及增值策劃模式幾個階段，從忽視顧客需求到以顧客需求為導向逐步發展。營銷不再限于解決樓盤的廣告推廣和銷售問題，而是要對項目立項、市調、定位、規劃、推廣、銷售直至后期管理的全過程進行策劃，增值策劃模式就是以提高房屋的顧客讓渡價值為目標的全程策劃模式。但顧客讓渡價值僅僅是影響買房決策的一個因素，開發商受利益驅動往往又不愿向顧客讓渡價值，房價是一漲再漲，大大削弱了樓盤競爭力。因此，以樓盤營銷力提升為目標的營銷力策劃模式得到了發展和應用，取得了良好效果。

　　1營銷力理論和系統解釋結構模型理論綜述1.1營銷力理論綜述狹義的營銷力是指企業營銷力，這是我國學者于1998年最早提出來的全新理念，由于研究還處于初級階段，對營銷力的界定還較混亂，尚未形成成熟、系統的理論體系。關于企業營銷力的構成，日本CI高級顧問加藤邦宏先生認為主要由產品力、銷售力和形象力構成。而國內則存在資源能力假說、競爭能力假說、策略能力假說、動力假說等理論流派。動力派將企業營銷力放在營銷流研究系統中，認為它是推動企業營銷流在企業營銷鏈上運動的動力系統，它由三大要素構成：1)產品力。主要受到產品功能、形式、外延、價格等因素的影響。

　　2)形象力。主要受到企業知曉度、知名度、美譽度、指名度、負指度、滿意度、抱怨度等因素影響。

　　3)銷售力。主要受到組織、戰略、策略、人才、資金、銷售管理等因素影響。

　　還有學者進一步把它擴展為七大要素，即情報力、商品力、品牌力、渠道力、促銷力、協調力、服務力等。

　　由于動力學派對營銷力的研究是把營銷力放在營銷流系統中來研究的，動態地考察營銷力對推動產品銷售的作用，內容完備，機理清晰，對營銷實踐活動具有較強指導意義。

　　1.2系統解釋結構模型理論

　　解釋結構模型(ISM)是美國J.華費爾特教授于1973年提出的一種結構模型化技術，它將復雜的系統分解為若干子系統要素，通過對表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運算,得到可達性矩陣,然后分解可達性矩陣，最終使復雜系統分解成層次清晰的多級遞階結構模型，幫助人們理解和把握住系統的特性。此模型以定性分析為主，屬于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法轉化為直觀的具有良好結構關系的模型。解釋結構模型在制訂企業計劃、城市規劃等領域已廣泛使用，尤其對于建立多目標、元素之間關系錯綜復雜的社會系統及其分析，效果更為顯著。特別適用于變量眾多、關系復雜而結構不清晰的系統分析中，它的應用面十分廣泛。

　　2房地產樓盤營銷力系統的ISM構建房地產樓盤不等同于企業，關于企業營銷力構成的相關理論不能直接用于樓盤營銷力策劃。因此，房地產樓盤營銷力研究需要用ISM理論，對影響因素進行分析，構建樓盤營銷力系統的ISM，才會對房地產營銷策劃具有指導意義。

　　2.1房地產樓盤營銷力影響因素分析對樓盤營銷力有影響的因素很多，為了找準影響因素，應組建一個由業界內經驗豐富的營銷策劃人構成的團隊，召開座談會。會上，由主持人首先提供給大家一份業內著名營銷人關于提高樓盤競爭力的策劃意見，要求與會專家圍繞樓盤營銷力提高的主題，展開影響樓盤營銷力因素及其相互關系的分析，通過歸納整理專家們的討論意見，結合企業營銷力理論，歸納出影響樓盤營銷力(S1)的主要因素有：S2產品、S3形象、S4價格、S5促銷、S6樓盤品質(代表戶型、建筑質量、環境、物管、區位、交通、配套等)、S7升值潛力、S8外觀、S9品牌、S10單價、S11總價、S12廣告、S13公關、S14營業推廣、S15推銷等。

　　2.2構建房地產樓盤營銷力系統的ISM根據ISM相關理論原理可知，要確定影響樓盤營銷力的因素及其相互關系，是可以通過專家對話過程來建立可達矩陣和解釋結構模型的。據此，在專家座談會上，通過專家對話形式，對以上影響因素，對樓盤營銷力的影響力傳遞關系和路徑進行分析，并構建出各因素的可達關系如圖1。圖中單元格內的“V”表示該單元格所在行元素對所在列元素有影響關系(即可達關系)。

　　根據以上可達關系，可建立可達矩陣。其具體做法是：在圖1表達的可達關系基礎上，加上了個單位矩陣。即在第一行第1列空格上記上矩陣元素“1”，表示S1可達S1;在第二行第2列空格上記上“1”，表示S2可達S2，又在S1列與S2行空格上記“1”，表示S1可達S2。依此類推，即可建立可達矩陣。

　　在此基礎上按照矩陣元素為1的數量多少，由少到多將因素依次排列，即可得到樓盤營銷力提高的可達矩陣如圖2所示。

　　圖1影響樓盤營銷力提高的各因素間關系圖2樓盤營銷力提高的可達矩陣最后，建立樓盤營銷力解釋結構模型。

　　由圖2可達矩陣可知，影響樓盤營銷力的因素可以分為兩個層級，產品、形象、促銷、價格四大要素屬直接因素，它們又可進一步分解為樓盤品質、外觀、品牌、公關、廣告、推銷、營業推廣、價格、升值潛力等若干第二級影響因素。

　　據此，可建立樓盤營銷力的ISM如圖3。

　　圖3樓盤營銷力提高的解釋結構模型(ISM)3房地產樓盤營銷力策劃模式分析通過樓盤營銷力提高的解釋結構模型揭示，為了提高樓盤營銷力，應從產品、形象、促銷、價格四個方面提高競爭力，提升途徑是從樓盤品質、外觀、品牌、公關、廣告、推銷、營業推廣、價格、升值潛力各方面進行綜合提升的。但該模型僅為樓盤營銷策劃指明了一個方向，要形成一個具有實踐指導作用的樓盤營銷策劃模式，還需要引入“全程策劃”的思想。即以“全程圍繞樓盤營銷力提升”為指導思想，在開發各環節努力提高樓盤的產品、形象、促銷、價格競爭力，從而增加其營銷力，這就是“全程圍繞樓盤營銷力提升的營銷力策劃模式”(以下簡稱“營銷力策劃模式”)。該模式是一個動態的全程策劃概念，特別適用于激烈競爭的市場。其策劃流程：營銷力分析→營銷力提升→營銷力展示與傳播→營銷力釋放與延伸。

　　3.1營銷力分析

　　由圖3可知，樓盤營銷力主要受產品、形象、價格、促銷四要素影響，產品因素又可細化為戶型、建筑質量、環境、物管、區位、交通、配套、外觀、品牌等品質因素;價格可分解為升值潛力、單價、總價因素;形象則受樓盤外觀、品牌、廣告、公關、客戶關系等影響;促銷則受營業推廣、推銷、廣告、公關、銷售管理和銷售人員，以及售樓部、樣板間、示范景觀、銷售氣氛等銷售展示因素影響。因此，樓盤營銷策劃的起點就是要通過調研分析，弄清樓盤的營銷力影響要素的現狀、存在的問題以及對樓盤可能帶來的影響。

　　3.2營銷力的提升

　　房地產樓盤營銷力是可以借助有效的方法進行提升的，提升工作主要從以下方面展開：1)設計能體現項目核心競爭優勢且新穎獨特的開發理念。

　　2)市場定位。通過市場細分，選定目標市場、項目定位，為規劃設計和營銷推廣指明方向。

　　3)合理進行總體規劃。包括總體布局、建筑朝向、出入口、人車分流、建設規模、建筑風格、容積率、綠化率、綠地率、建筑高度、建筑密度、樓間距等。

　　4)規劃生活和商業配套、物管設施。如會所、停車位、活動中心、運動設施、游泳池、商業街、休閑廣場等硬件設施。

　　5)樓盤外立面設計,確定項目名稱。重視項目名稱及外立面造型、天際線設計和色彩規劃，提升樓盤外觀形象和品牌競爭能力。

　　6)環境景觀設計。包括規劃景觀風格、景觀軸線和節點，設置景觀小品，選擇綠化植物，水景觀規劃設計等。

　　7)合理的戶型配置。包括：戶型的面積范圍、格局配比和面積配比，以及各種戶型的功能配置。

　　8)智能化設計。重點做到樓宇自動化、通信自動化、通訊自動化、安保自動化。如小區廣播和語音系統、小區網絡、寬帶、光纖、可視對講系統、門禁系統、監控設施、消防設施、門衛室等。

　　9)物業管理策略。包括安保、物業維護及周到的親情式服務。

　　10)外部環境治理和配套設施規劃。協助相關部門完善小區外道路網絡、公交設施、幼兒園、學校、醫院、農貿市場、金融網點、郵政設施、環衛和治安設施等。

　　3.3營銷力的展示與傳播

　　樓盤的.競爭力需要通過各種有效、合理的媒介運用，開展針對性的促銷、公關活動等，將其展現于目標客戶群的眼前，刺激其購買。具體工作包括：1)確定適宜的推廣主題和各階段廣告策略。

　　2)建立視覺形象識別系統。

　　3)廣告表現策略與廣告設計。

　　4)制定開盤慶典、公關活動方案。

　　5)推廣媒介組合及費用安排。

　　6)銷售現場包裝及展示系統設計。包括施工場地、周邊環境和售樓部的包裝，設計示范景觀、樣板間、生活體驗館、沙盤、模型、多媒體系統、室內看板等。

　　7)宣傳資料設計。包括：樓書、戶型圖、海報、DM單等。

　　8)促銷策略制定與促銷活動實施。

　　9)安保及物管服務的示范實施。

　　10)評估推廣效果，調整廣告及促銷策略。

　　3.4營銷力的釋放與延伸

　　1)制定銷售部管理辦法和管理制度，規范銷售人員言行，提高銷售力。

　　2)準備銷售資料。包括：銷售人員服裝、名片、客戶登記表、定價表、銷控表、認購協議、銷售合同、補充協議、前期物管協議等。

　　3)銷售流程設計，規范銷售接待工作。

　　4)銷售人員培訓。包括銷售基礎知識、項目情況、銷售實戰演練、商務禮儀訓練等培訓。

　　5)制定現場氛圍營造策略。通過營造適宜的現場氣氛，打消意向客戶顧慮，激發購買欲望，促進銷售。

　　6)銷售控制。利用銷售控制表展示并有效控制銷售數量、銷售價格、銷售進程、銷售現場氣氛等，營造一種熱銷氣氛，穩步推進樓盤銷售。

　　7)實施“低價入市，低開高走，有序調價”的總體價格策略，展示樓盤良好的增值前景，促進銷售。

　　8)開展有效的促銷活動、巡展活動、團購和公關活動。

　　9)加強客戶追蹤和客戶關系管理，通過口碑傳播，促進新的銷售，實現銷售力的持續和延伸。

　　4結語

　　營銷力策劃模式體現了全程為提高樓盤營銷力服務的思想，系統地分析了影響樓盤營銷力的各因素，提出了營銷力提升實現的途徑，操作性較強。但由于影響樓盤營銷力的因素較多，關系較復雜，因此，應把營銷力提升看作一個系統工程，以樓盤營銷力為目標，綜合運用各種營銷手段，形成營銷合力。

　　此外，由于營銷力策劃模式的構建是基于相關專家意見基礎上的，專家意見的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成樓盤ISM構成要素和解釋關系與具體樓盤的營銷實際情況有差異，加之系統各構成要素是處于動態變化中的，這就要求該模式在應用中需要不斷改進和完善，才能更加貼近房地產營銷實際，充分發揮其指導作用。

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　　[6]房地產宏觀調控政策對財稅取向的探討

房地產論文10

　　[關鍵詞]房地產產品；營銷策劃；理論；應用研究

　　1、引言

　　房地產營銷策劃就是運用整合營銷概念，以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，從設計理念、環境設計、戶型設計、產品定價、品牌打造、銷售推廣

　　等方面對房地產產品進行整合，以優質的服務銷售房地產商品，使消費者在生產或生活，物質或精神方面得到滿足，為開發項目規劃出滿足消費者需求，擴大消費渠道，使開發商獲得利益的全過程。

　　營銷與推銷在本質上是不同的，在整個營銷過程中，體現了鮮明的創新特點和具體的可操作性。市場營銷策劃要求房地產企業對未來的市場情況進行準確的

　　預測，并根據預測結果，制定出市場變化的具有分析性的經營方案。在競爭激烈的房地產市場中，房地產企業為占有最大的市場份額，在營銷活動中取得成功，需要采取適當的方式促進產品的銷售，包括以適當的價格，通過適當的渠道向市場提供滿足不同消費人群需要的房地產產品。因此，借助多門學科的知識制定營

　　銷策劃，在買賣雙方之間溝通信息，把企業與消費者有效的結合起來，使企業了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開間布局、裝修標準以及色彩等，摸清規律，改進產品，使產品更加適銷對路，擴大市場份額，使企業形成有效的傳遞和反饋的信息系統，在房地產市場中，為企業開拓一個具有生命力的嶄新市場。

　　2、房地產營銷策劃的階段和方法

　　2.1房地產營銷策劃的階段

　　房地產營銷策劃是分階段的，與銷售過程相呼應。在不同的銷售階段，市場推廣的目標、任務和具體活動都有所不同，主要包括開發階段的營銷策劃、銷售階段的營銷策劃、物業管理階段的營銷策劃。

　　根據銷售過程的預熱期、強銷期、熱銷期、尾盤期階段性劃分，項目市場推

　　廣過程也可以相應地分為四個階段，針對各個階段銷售任務的不同制訂不同的推廣計劃。在預熱期，市場推廣應該以推介物業特點為主題，向消費者展示樓盤的基本情況；在強銷期應該以推介市場為主題，讓更多的目標客戶群關注；茌持銷期應該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環境下，使消費者產生購買欲望；在尾盤期應該以樸實的宣傳為重點，突出項目各種功能性特點，吸引消費者。

　　2.1.1開發階段的營銷策劃

　　企業在開發階段的營銷策劃應具有前瞻性，要用發展的眼光，運用科學的方法對市場前景開展調查和預測，進行供需分析和和開發潛力分析，做好前期準備工作。只有這樣，才能使所開發的產品在相當長的一段時期內一直處于保值甚至增值的狀態，在長期的市場競爭中處于不敗地位，贏得市場份額。

　　2.1.2銷售階段的營銷策劃

　　企業在銷售階段的營銷策劃就是采取各種有利的.促銷手段，如廣告、媒體、活動推廣、品牌效應、公共關系等手段，讓更多的消費者了解企業的形象和產品的優勢，用各種方法增強消費者的購買信心，為消費者提供滿意和周到的服務，在銷售的黃金期占有市場。

　　2.1.3物業管理階段的營銷策劃

　　物業是連接企業和消費者的橋梁和紐帶，消費者通過物業了解和熟悉企業，因此，物業服務的質量，在一定程度上對消費者是否購房起到了關鍵性的作用。加強物業管理營銷策劃的關鍵應當把為客戶服務最為宗旨，如果顧客在享受物業服務中感受到安全放心，達到滿意的程度，才能吸引顧客踴躍購房。

　　2.2房地產營銷的幾種方法比較

　　為實現房地產的營銷目標，一般使用以下幾種營銷方式：廣告，活動推廣，品牌推廣，公共關系。幾種方法的主要特點見表1。

　　表1幾種營銷方式對比

　　2.2.1廣告推廣

　　廣告推廣是根據營銷推廣的計劃和目標，在市場調查預測的基礎上，對廣告活動的戰略和策略進行整體的系統籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導性的活動，決定廣告活動的基本思路和方向。它包含有分析環境并明確要求、分析廣告產品、確定廣告對象、確定廣告目標、確定廣告主體和創意、廣告策略選擇、確定廣告預算、廣告決策、廣告效果分析等九項內容。

　　2_2.2活動推廣

　　活動推廣是指企業調動各方力量，通過舉辦大眾關心的、具有創意性的活動，吸引消費者的參與并吸引媒體的報道，從而提升企業和樓盤的知名度，樹立良好形象，達到促進銷售的目的。

　　活動推廣的類型有：樓盤慶典儀式；社會公益活動；社區內活動；大型有獎銷售、打折促銷活動；導引教育型活動；善用時勢環境型活動等。

　　2.2.3品牌推廣

　　品牌推廣是從規劃設計到整個開發過程的一項系統工程，在整個過程中開展品牌積累與創新工程，通過品牌推廣，提升了項目的附加值，充實了項目的內涵。

　　可采取以下方法：樓盤品牌戰略；企業品牌戰略；企業與樓盤品牌聯動戰略。

　　2.2.4公共關系

　　公共關系是利用各種方法和途徑，同消費者、中介、社區民眾、政府機構以及新聞媒介在內的各方面公眾進行溝通和交流，在社會中建立良好形象和營銷環境的活動。

　　可以采用以下幾種方法：新聞；事件；社區關系，調研活動；對外聯絡協調工作。

　　通過以上分析，房地產營銷策劃是在不同的銷售階段，對產品所處的區位、配套設施、環境設計、單體建筑設計、物業管理等情況進行分析，從而對顧客群進行全方位的分析調查，制定出以滿足消費者需求為核心的切實可行的營銷策略，在市場競爭中取勝。

　　3、“DL—YLY”項目的營銷計劃

　　3.1項目基本情況

　　DL-YLY項目位于大連市旅順軟件產業帶，屬于宜居生態地產，周邊有輕軌和多個公交站點，交通便利。小區附近設有商業綜合體和中小學校，周邊有多個低碳環保山體公園，設有居民健身中心等。

　　3.2項目營銷計劃

　　一期在20xx年7月份開盤銷售，銷售周期計劃在2年左右。

　　（1）20xx年3、4月蓄勢待發期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對外開放i參加春季房展；客戶積累；會員征集、招募會員。

　　（2）20xx年5月內部認購期。一期工程開工啟動；會員客戶預訂。

　　（3）20xx年7月開盤熱銷期。具備銷售條件；一期第一組團開盤銷售。

　　（4）20xx年8、9月續銷。

　　（5）20xx年10持續推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會，根據銷售情況分期推出房源（秋展強銷）。

　　（6）20xx年11、12月續銷（活動促銷）。

　　（7）20xx年3月完成配套及室內裝飾；參加20xx年春季房展會準現房促銷。

　　（8）20xx年5月完成室外硬軟覆蓋；現房銷售；預留中央景觀帶20%-30%房源現房實景銷售。

　　（9）20xx年6月尾盤清理期。全面交房；尾盤銷售。

　　“DL-YLY”項目，使項目周邊整體地域價值實現質的飛躍，引領大連城市居住新的遷徙文明。

　　結語：

　　本文的分析和研究，得出如下主要結論：企業在各個階段實施營銷策劃，可以使企業決策準確，避免盲目性和運作出現偏差；優秀的營銷策劃有利于提升開發企業的營銷素質和競爭力。運用房地產項目營銷策劃理論，有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。結合房地產開發項目的實例，通過系統分析，提高企業的管理能力，拓寬房地產產品的銷售渠道。

房地產論文11

　　房地產企業薪酬設計探析

　　一、房地產企業薪酬特點

　　(一)員工有相對較高的薪酬。隨著中國經濟的不斷發展，城市化進程速度日益加快，加速了中國房地產業的發

　　展，許多房地產企業抓住發展的大好時機，得到了飛速發展，企業的發展帶給員工豐厚的回報，房地產企業員工的基本工資和獎金相對其他行業的員工明顯較高。所以，很多大學畢業生選擇了房地產企業，學歷高的畢業生希望來到大的地產企業發展，因為那里有良好的鍛煉平臺，可以得到規范的培訓，對于長遠發展有極大的好處；學歷低的畢業生則愿意選擇小型地產企業，因為短期內可以得到豐厚的收入。

　　(二)不同部門的員工薪酬差別較大。房地產企業進行良好的運轉，必須包括綜合部、投資部、設計部、合約部、發展管理部、項目部、營銷部、財務部等部門，而不同部門員工所從事的工作差異較大，有的從事技術性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質和難易程度導致了不同部門的員工具有不同的收入。據調查，一般行政人員、投資專員、設計專員、會計、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著職位的升遷同一級別的薪酬差別將會更大。

　　(三)不同地區和企業薪酬差異較大。中國不同的區域經濟發展差別較大，而房地產業從業人員的薪酬待遇與當地的經濟水平息息相關，所以大城市、經濟發達地區企業薪酬水平比較高。在不同的房地產企業中，大企業人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業人的高級管理人員會有比較高的薪酬待遇，所以大企業人的中層管理人員可能流向小企業人擔當高級管理人員，獲取高額的回報。

　　二、房地產企業薪酬設計原則

　　(一)薪酬設計的團隊原則。房地產開發需要各個部門的不同人員通力合作來完成，團隊的力量在開發過程中顯得尤為重要，所以基于團隊的獎勵對于整個企業人的績效具有十分重要的作用。設置團隊獎勵有助于提高各部門的協作能力，同時注意不要出現上下級之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。

　　(二)薪酬設計的公平性原則。薪酬設計過程中遵循公平性原則，這是絕大多數企業從事人力資源人員的共識。公平的薪酬設計可以對員工進行有效的'激勵，提高員工的工作積極性，提高企業的生產效率，同時可以大量引進優秀的專業和管理人才，促進企業的可持續發展。具體在操作過程中，要對不同部門的員工，根據其工作性質來設計薪酬標準，同時要考慮不同性質的報酬，即金錢報酬和非金錢報酬，非金錢報酬屬于隱性報酬，分為職業性獎勵和社會性獎勵，職業性獎勵包括自我發展、晉升等，社會性獎勵包括表揚、榮譽、成就等。總之，薪酬設計必須體現公平、客觀、透明，使不同的員工獲得應得的報酬。

　　(三)薪酬設計的相符原則。在任何企業薪酬設計過程中，都應該保持個人和組織薪酬相符合的原則，不能讓兩者產生沖突。在一個企業或組織中，個人和組織都有其薪酬目標指向，每個員工參與到企業或組織中，就是為了通過自己的努力，獲得相應的報酬，實現自己的薪酬目標，而對于一個組織來講，為了獲取最大的利潤，必定想通過各種辦法節省開支，每個員工的報酬就包括其中，此時，個人和組織的目標就發生了矛盾，產生了沖突，兩個薪酬目標之間就不相符。企業付出的薪酬不能滿足員工的需求，造成員工工作效率下降，不能夠按質按量完成企業分配的任務。所以，企業管理者在制定薪酬制度時，一定要充分考慮員工的需求，讓員工參與薪酬制度的制定，制定出企業和員工都比較滿意的薪酬制度。與沒有員工參與制定薪酬制度相比，讓員工參與制定出來的薪酬

　　制度不僅令人滿意而且具有長期激勵的效果。對企業的長遠發展具有十分重要的作用。

　　三、房地產企業薪酬設計方法與過程

　　房地產企業薪酬體系設計包括以下步驟：

　　(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎，根據企業人業務發展的需要，合理地設置不同的崗位。職位分析是對職位進行說明，并形成職位說明書，明確職位與職能的關系。

　　(二)職位評估。職位評估的主要目的是保證制定出來的薪酬制度在內部是公平的。所以對不同部門的員工職位，根據其重要程度，得出等級序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來說，就是建立統一的職位評估標準，使不同部門的職位具有可比性。

　　(三)薪酬市場調查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關鍵，只有留住了人才，企業才有可能進行比較好的發展。薪酬調查一般要選擇專門的咨詢公司，對其他房地產企業的薪酬水平進行調查，制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是，在對其他房地產企業進行薪酬調查時，最好選擇與本企業有競爭關系的企業，考慮員工的流失去向和招聘來源。調查其他企業的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等，確保取得全面詳實的數據資料。

　　(四)薪酬定位。經過分析同行業與自己關系相對緊密的企業薪酬數據后，考慮企業的內外部關系，外部關系包括通貨膨脹、行業特點、人才供應狀況等，內部關系包括盈利能力、人員素質等，然后選擇本企業可以采用的合適薪酬。不同的企業薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業有比較好的發展平臺，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優秀人才，如中海、萬科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業人則會拋出高薪吸引優秀的人才，壯大企業人實力。

　　(五)薪酬結構設計。薪酬結構設計具體來說是指員工薪酬的構成，不同的房地產企業所采用的薪酬結構是不相同的，有些企業采用固定薪酬和浮動調薪制度，固定薪酬則根據員工的職位情況，結合市場薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動薪酬要充分考慮企業的利潤水平和個人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個人技能情況和個人績效，形成薪酬結構的三個部分：職位工資、技能工資和績效工資。

　　職位工資結合市場薪酬水平制定，同時參考員工對企業的貢獻。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業帶來多大的貢獻。一般來說，所具有的技能越強，技能工資相對就高，比如設計人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績效工資就越高。

　　(六)薪酬體系的實施和修正。薪酬制度制定后，要嚴格執行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經常和員工進行溝通，調查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調動其工作的積極性，同時要關注企業的經營狀況和市場薪酬水平的變化，不斷合理地調整薪酬制度，確保企業長期健康發展。

房地產論文12

　　摘要：房地產經濟學之所以能夠支撐房地產經濟成為一個大的獨立產業，是因為其本身理論的系統化、合理化。我國城鎮化進程正處于飛速發展的時期，在很多方面都需要借鑒其他的優秀的理論。本文就針對房地產經濟學在城鎮化進程中的應用參考價值進行分析探討，挖掘房地產經濟學理論中適合借鑒到城鎮化進程中的內容。

　　關鍵詞：城鎮化；房地產經濟學；應用；參考價值

　　房地產經濟學是系統化和理論化的關于房地產經濟運行過程的理論，它的宗旨是顯示房地產的經濟運行秩序和法則[1]。房地產經濟能夠成為國民經濟的重要組成部分，房地產經濟學理論的功勞不可估量，所以，作為一部優秀的經濟學理論，其不僅對于經濟發展有指導作用，對于其他非經濟項目也是有應用參考價值的。中國城鎮化進程的腳步不斷加快，在這個過程中會有各式各樣的問題出現，會遇到很多需要建設的項目，會需要注意的方面有很多，所以，要借鑒各種理論來讓城鎮化建設地更好，房地產經濟學就是值得借鑒的理論之一。如借鑒房地產經濟學應用參考價值建設城鎮化進程中的房地產產業，運用房地產經濟學理論規劃城市建設，根據房地產經濟學理論構建經濟體系等，城鎮化進程中會碰到的很多問題都可以在房地產經濟學中找到有助于解決問題的有效信息。

　　1借鑒房地產經濟學應用參考價值建設城鎮化進程中的房地產產業

　　城鎮化進程的發展會帶動了本地區各種產業的發展，其中，房地產產業的發展最為明顯和迅速。因為城鎮化建設首先就得對城鎮進行改建和擴建，當農村人口大量涌入城市的時候，必然會出現城鎮住房不夠的情況，所以，房地產產業就會得到飛速發展。但是，自古以來就有一個規律，“欲速則不達”，當城鎮化進程中房地產產業突然發展迅速，就必然會帶來很多發展的問題，要對這些問題提出恰當的解決辦法，則必須參照房地產經濟學的系統理論了。

　　房地產產業雖然有其明顯的獨特性，但是作為國民經濟的重要組成部分，房地產經紀業也具有和一般行業相通的共同屬性[2]。在城鎮化進程中，國民經濟必須承認房地產產業的重要作用，因為房地產產業直接關系到人民的住房居住問題，是保障社會安定和諧的重要因素。現在在我國城鎮化進程中，要堅持支持房地產產業的發展，但是要根據房地產經濟學的應用參考價值，引導房地產產業在發展過程中堅持市場的主導地位，遵循市場的運作規律和法則，在眾多的房地產產業中進化出最好的房地產產業。城鎮化帶動房地產產業的發展的同時，要重視房地產經濟學的應用參考價值，合理的規避風險，加快中國城鎮化進程。

　　2運用房地產經濟學理論規劃城市建設

　　房地產經濟學不是一門簡單的只有房地產經濟學科經驗知識的理論，而是結合了多個學科，總結了房地產產業和國民經濟的發展規律和建設經驗，具有多層次的.理論結構，是一個完整的體系。當在城鎮化進程中運用房地產經濟學時，要學會從整體上借鑒學習，要全體系的學習和應用，找出其中適合的部分，對于薄弱的環節可以進行改進。實現資源的合理配置，促進城鎮的全面化發展。

　　房地產經濟學對于我國城鎮化進程中的宏觀發展規劃有重要的應用參考價值。房地產產業看似是一個獨立的產業結構，但其實房地產產業與其他行業有很大的關聯性，房地產產業與其他行業之間是相互促進的關系。房地產產業為其他行業提供房產空間，而其他行業為房地產產業提供資金援助。通過在經濟學理論中得到的參考價值知道，在城鎮化進程中進行城鎮的宏觀規劃時，要做到房地產開發布局的合理，經濟結構設置的合理，經濟發展發向確立的合理一季度經濟的發展速度做出合理的預測評估，保證城鎮化進程的順利發展。還要注意在城鎮化快速發展時，要設立資源利用條例，合理的配置資源，為城鎮化的長遠發展奠定堅實的基礎。

　　3根據房地產經濟學理論構建經濟體系

　　房地產經濟學的依托是房地產市場經濟體系，房地產產業有其完整的市場經濟體系，而且是在符合國民經濟體系的前提下又帶有鮮明的房地產產業特色。倒U曲線理論是房地產經濟學的一個重要理論，理論指出，如果以現在國民經濟的發展趨勢，即使產地產產業現在發展迅速，但是在慢慢的國民經濟與房地產產業的發展就會達到同樣的速度，甚至跨過臨界點之后，國民經濟的發展會超越房地產產業的發展速度，呈現出“倒U”的發展趨勢[3]。

　　城鎮化的經濟體系的建立直接關系到地區內各產業間的經濟發展狀況，所以，在城鎮化進程中一定要構建出合理的經濟體系，要符合市場經濟的發展規律，還要根據當地不同的經濟結構進行調整。房地產經濟學理論提出的倒U理論對城鎮化經濟體系的建構有很好的參考價值，因為房地產產業在長時間的發展中是趕不上國民經濟的發展速度的，所以，要合理調節房地產產業在經濟體系中的分量。還有，在競購經濟體系時，不能只是關注眼前的發展情況，還要考慮產業的發展后景，用發展的眼光來構建經濟體系，使經濟市場能夠長遠且平衡地協調發展。如果在城鎮化進程中，不依照房地產經濟學理論，合理設置房地產產業結構，就容易出現不適應市場經濟發展的非合理行為，對國民經濟的發展帶來嚴重的不利影響。

　　4結語

　　綜上所述，房地產經濟學在城鎮化進程中的應用參考價值是很顯著的[4]。依照我國現在的經濟發展情況來看，在未來較長的時間里，房地產產業都會是我國國民經濟的基礎支柱產業，還是作為帶動其他產業發展的主要力量。房地產經濟學理論應該受到國家的重視，在城鎮化建設中借鑒其有效的建設經驗，推進國家城鎮化進程。但是，需要注意在應用參考房地產經濟學理論時，要全面系統地了解這個理論體系，立體地對理論內容作出分析，然后得出正確的判斷和結果，避免和減少因為應用錯誤導致的不利因素，影響城鎮化進程。

　　參考文獻

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　　[2]崔兵.論房地產市場效率[J].中國房地產，20xx，08（12）：32-33.

　　[3]王一凡.我國住房按揭保險市場現狀之解析[J].上海保險，20xx，11（11）：21-23.

　　[4]楊巧.對房地產經濟學課程采取多樣化的教學方式探討[J].金融教育研究，20xx，06（23）16-19.

房地產論文13

　　【摘要】房地產物業管理涉及的領域非常廣，是一種集社會化和現代化的管理服務產業，是房地產綜合開發大生產的生產方式、產品特性與功能相適應的后續服務產業。有效地提高房地產物業管理質量具有非常重要的作用，其不僅能夠進一步協調房地產物業管理的整體功能，同時也能夠更好地獲得更大的經濟效益以及社會效益，對于企業的發展具有非常重要的作用，因此進一步加強對其的研究非常有必要。基于此本文分析了物業管理在房地產中的必要性。

　　【關鍵詞】物業管理;房地產;必要性

　　一、物業管理在房地產中的必要性

　　一是這社會的不斷發展，住宅私有化和酒店大廈等物業私有化的程度也在不斷的提高，人們對于物業的相關方面的要求也是越來越高，特別是專業化管理與服務方面，因此重點加強物業管理非常重要。二是社會的快速發展，人們的生活水平不斷提高，對于居住的住宅小區建設要求也是越來越高，為了能夠充分的發揮住宅小區的整體功能，創造一個更好的居住環境，需要不斷地加強物業管理控制。三是物業管理屬于房地產行業發展一個必經階段，其主要的目的是為了提供更好的服務給人們，整個過程是需要遵循以人為本的理念。物業管理的質量好會直接吸引更多的房地產消費者，從而能夠獲得更大的經濟效益。四是隨著社會不斷發展，房地產行業得到了進一步發展，產品差異也是越來越小，房地產企業必須要創建自己的品牌效應。如今對于房地產質量的要求越來越高，購買者也會購買具有好的品牌的企業，其不僅能夠給消費者帶來心理滿足，同時也能夠提供很好的物質享受，從而能夠進一步提高房地產銷售量，獲得更大的經濟效益。

　　二、房地產物業管理發展現狀和存在的問題

　　（一）我國房地產物業管理法律法規還不太健全

　　目前的情況來看我國物業管理發律規范中還存在著很多不足，還沒有形成相對比較完善的法規體系。我國房地產物業管理發展的時間比較短，相應的規定還不太完善，所以使得整個管理過程中存在很多局限性，不能夠有效地完善相關管理理論體系，從而直接影響到物業管理的質量，這對于企業的發展也會產生很大的不利影響。

　　（二）對房地產物業管理的認識與責任模糊

　　物業管理質量直接影響著城市的發展以及社會的進步，同時也對社區環境的和諧有產生很大的影響，因此也是越來越受到重視。但是目前很多房地產開發企業沒有清楚的認識到物業管理的概念以及相關責任，很多的管理者文化程度相對較低，同時對于責任、義務等方面都還欠缺很多。特別是比較嚴重的是一些屬于計劃經濟時期的房產管理機構將企業的品牌換了一個名字就成為了物業管理公司，其中很多的工作人員都沒有受過專業的物業管理培訓，從而會直接影響到物業管理過程。就目前的情況來看我國的很多物業管理公司都沒有達到相關規定，其在各個方面都還存在著不足，從而都會直接影響到整個經營管理。特別是物業管理中的.科學技術的應用，從而使得在建設過程中很多功能不能夠得到有效的維護，埋下了很大的安全隱患換，對此需要引起我們的高度重視。

　　（三）物業管理企業整體水平不一致，缺乏專業人才

　　如今我國房地產物業管理很多企業都還是使用代收代繳費用、綠化和保潔等相關環境問題，防衛管理小區的治安等，其都是使用一些比較傳統的方法，大多數都是使用手工管理，這樣會使得整個物業管理水平較低，不利于企業的發展。并且整個過程中工作人員素質參差不齊，從而也會在很大程度上影響到物業管理水平，不能夠更好的保障各個業主的權益，不能夠獲得業主的信任，從而對于房地產行業的發展產生很大的影響，對此必須要及時采取有效的措施進行優化控制。

　　三、優化對策

　　（一）完善相關法律法規

　　雖然隨著社會的不斷發展，在物業管理方面也在不斷地完善，尤其是相關法律法規，但是目前還是存在著很多問題。因此需要不斷地完善相關法律法規制度，做好物業管理工作：一制定相關房屋及維修管理法律法規。二制定完善相關設施管理規定。三制定環境衛生管理相關法律法規。四進行保安保衛等方面的法律法規的完善。不僅如此，物業管理法律法治體系的完善具有非常重要的意義，能夠有效地解決收費問題，確保物業管理公司在進行收費的時候有法可依，業主也能夠有效地進行維權。通過完善相關的法律法規的以及規章制度，能夠進一步完善物業管理經營水平，同時保障廣大業主的相關權益，更好的和諧物業與業主的關系，對于企業的發展具有非常重要的作用。

　　（二）強化內部責任管理、轉變服務觀念

　　房地產物業管理屬于一種新生的事物，其產生的主要目的是為了更好地進行各種利益的分配，從而有效地解決其中存在的矛盾問題。在實際應用中能夠首先找到自身的問題，然后將責任具體到人中，不能進行推脫。在應用的時候還需要不斷加強參與管理人員以及工作人員的服務觀念，明確自己服務的工作、內容以及相關責任，并受到社會及公眾的監督。對于這種形式其實也是構建一種新的物業管理模式，采用多種方法進行物業管理的宣傳，從而能夠充分的讓業主了解到物業管理以及服務的相關事宜。

　　（三）設置物業管理企業進入標準，培養專業化人才

　　在物業管理過程中企業需要進行相關標準控制，嚴格的按照規定進行標準規劃，從而能夠更好的提高整體管理水平。不斷地加強品牌效應的作用發揮，進一步信息資源集約化管理，從而能夠更好地促進物業管理的發展。在這個過程中還需要不斷地加強物業管理人員的培訓，不斷提高他們的整體水平，確保整體工作人員的持證上崗率。物業管理人員在很大程度上影響著物業管理的發展，因此需要不斷提高物業管理人員的整體素質，其不僅需要掌握相關的理論知識，同時還需要具備很好的思想素質，同時也能夠更好地進行實際操作，在實際應用中將理論知識進行應用，從而能夠更好地確保單體的物業管理水平，更好的促進企業的發展。

　　（四）處理好業主權利與物業公司管理權力關系

　　為了更好的處理業主權利與物業公司管理權力之間的關系，需要做好以下方面的工作：一物業公司需要對小區內部的違規行為進行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多個方面的，物業管理也是有多個部門一起進行監督的，物業公司不能進行執法，因此在應用過程中對于不交物業費、違章搭建以及施工改造等方面也不能夠進行相應的處罰。公安局、市政管理局等相關部門是一級政府機關他們需要和街道辦事處、社區居委會做好配合工作，有效地進行違法行為的管理，并采取有效的措施解決其中存在的問題，有效地進行協調和監督生活中所存在的違規行為，從而能夠更好的確保物業管理水平。二不斷加強對業主組織的監管服務。可以選擇設置一些物業管理咨詢中心，主要是選擇使用政府購買方式，同時由物業公司管理人員或者是業主等方面進行協調控制。不斷進行社區工作的監管，從而能夠更好的保障物業公司和業主之間的關系，更好地確保物業管理水平，從而能夠有效地滿足業主的各項利益，對于企業的發展也具有非常重要的作用。

　　（五）推進物業管理智能化平臺的建設

　　在物業管理公司使用智能化物業管理能夠進一步提高信息化水平，更好地提供提高社區物業管理水平，降低管理成本，并且也能夠為業主大會的表決及業委會選舉提供更加規范的操作系統，確保整個過程的公平公正性，更好的規范業主大會和業委會的正常操作，促進社區的和諧建設。物業企業主管能夠定期的或不定期地進行物業服務水平的滿意度，從而能夠更好的提高整體的監管水平。在應用過程中需要不斷地加強物業管理公司的智能化管理信息平臺建設，并在標準基礎上不斷地做好與政府的電子政務對接工作，從而能夠最大程度發揮政府公共服務以及社會管理服務等相關方面的性能。使用智能平臺構建工作能夠更好地確保物業公司、業務組違規和行政主管部門的協調工作，從而能夠降低之間存在的矛盾，這對于業主方面以及物業公司方面都有很大的好處。總之，良好的物業管理有非常重要的意義，其不僅能夠提供更好的居住環境，同時也能夠更好地確保人民的生活水平，延長房屋的使用壽命，從而能夠更好地降低應用成本，促進房地產的保值。本文分析了房地產中物業管理的相關方面，以期提供一些借鑒。

　　參考文獻

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　　[4]莫月冰.論房地產物業管理的發展與意義[J].法制與社會，20xx，(01):403-404.

　　[5]王葉萍.當前房地產物業管理中的問題與對策[J].中國科技博覽，20xx，（29）：135-135.

房地產論文14

　　引言

　　近幾年，我國房地產行業快速發展，成為現代經濟體系中的重要組成部分。同時，受到新營銷思想的影響，房地產企業一般會采取多種營銷方式，保證自身推廣行為能達到預期效果。但從當前房地產企業營銷策劃的實際情況來看，其中存在多方面問題，嚴重影響了房地產營銷策劃整體效果。因此，需要加深對房地產營銷策劃現存問題的認識，再提出相應的解決措施，為推動房地產企業快速發展奠定基礎。

　　1.房地產營銷策劃的含義

　　所謂房地產營銷策劃，就是在綜合整合營銷學的相關概念，由最初的市場調研開始，對房地產產品、設計觀念、設計特點、產品定位、企劃創意等項目進行整合，通過充分向消費者傳遞自身積極的營銷思想，最終提高企業效益。從整個流程來看，房地產企業通常會通過市場調研，全面分析消費者的基本需求，再通過市場細分對消費者進行定位。其內涵主要包括：（1）房地產市場營銷策劃的主體是房地產品牌，通過在房地產領域綜合利用多種營銷概念，對其銷售行為進行策劃的一種活動；（2）在當前房地產營銷過程中，主要以企業發展戰略為核心，構建完整的市場營銷、預測體系；（3）房地產的營銷策劃行為具有明顯的目的性，以實現利潤最大化為最高宗旨。

　　2.房地產營銷策劃存在的主要問題

　　2.1市場調研不足

　　市場調研是開展營銷策劃的前提，其調研質量對整個營銷行為產生重要影響。但當前房地產企業普遍存在市場調研不足的現象，主要表現為：（1）市場調研資料不全面，不能成為科學的資料基礎；（2）市場調研目標模糊，不能根據企業要求合理篩選資料，出現調研資料繁雜的現象。

　　2.2目標市場不明，市場定位模糊

　　在當前市場定位中，主要是以消費者的某項需求為基礎，以消費需求、消費能力全方面劃分消費群體。對房地產企業而言，其在細分市場顧客群體時，不能正確認識到不同消費者中存在的共性與差別，制定統一的標準去展開市場營銷，導致消費者對企業的服務評價不高。另一方面，在市場影響過程中，企業忽視了對市場結構、企業目標等要素的整合，導致整體市場結構失衡。

　　2.3產品賣點把握不準，文化營銷面臨困境

　　產品賣點是本產品明顯區別與其他企業產品的核心，而在當前的營銷過程中，房地產企業的營銷口號幾乎千篇一律，主要表現為：低首付、低利息、贈送空間等幾方面，缺乏對顧客的吸引。在此背景下，房地產企業的文化營銷面臨困境，難以賦予產品、品牌等更具代表性的內涵，更無法建立相應的營銷形象。

　　3.房地產營銷策劃的對策

　　3.1加強房地產市場調研與預測

　　在市場調研中，相關人員可以模塊化工作理念處理相關內容，將市場調研與預測工作劃分為多個模塊，通過逐一解決不同模塊的要求，最終達到市場調研目標。

　　在落實模塊化工作理念的過程中，可以設置以下幾個模塊：（1）準備模塊。制定調查問卷，調查問卷內容應包括受眾喜愛的戶型、能接受的房屋價格、希望在購房過程中得到的服務等；（2）市場調研模塊。充分借助當前微時代的大背景，以微信、微博為平臺，展開市場調研工作，對于每位認真填寫調查問卷的受眾，可以添加其關注，以提高受眾參與市場調研的積極性；（3）數據分析模塊。根據市場調研結果，整合調查問卷內容，判斷不同用戶的需求，進而建立扇形圖，以真實反映不同群體的購房意向。

　　3.2明確目標市場，科學市場定位

　　科學定位市場的核心，就是以“求同存異”的思想判斷消費者的購房需求，在通過聚合消費者的偏好后，正確判斷消費者的購買行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場定位中，需要正確認識到本價格段位、本戶型等在消費者心中的地位，確定其基本消費需求，并確定在市場定位，應該選擇集中化處理形式還是選擇專業化處理形式。

　　3.3實事求是，避免故意炒作

　　在營銷策劃過程中，策劃人員應該根據客戶的不同需求來對產品進行細分。就房地產實質來看，一個開發項目具有很多的賣點，包括住房規劃、配套設施、物業等，而策劃人員就需要根據自身產品賣點，并結合消費者的實際需求，促使消費者完成消費。在策劃過程中，要做到實事求是，充分告知消費者本樓盤項目的主要特點與內容，保證消費者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時在客觀行動上，要做到細微謹慎，避免引起“炒作”之嫌。

　　3.4注重廣告品質，重視廣告創意

　　在房地產廣告策劃中需要認識到：企劃創意是對主體進行抽象渲染的過程，保證客戶能更好的認知本產品，并產生購買沖動。在提高廣告品質的過程中，需要以消費者的注意力、識別力、需求性等為評價標準，并以藝術展現的方式表達本企業的企劃創意，使廣告內容能貼近消費者生活，提高消費者對廣告內容的認可度。

　　一般在廣告投入過程中，針對性銷售成為當前房地產銷售的主要趨勢，主要表現為：銷售對象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的.年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。

　　3.5重視媒體運作，提高社會知名度

　　媒體是促進消費的主要載體，為保證營銷行為能達到預期效果，需要重視媒體運作，不斷提高企業社會知名度。從當前房地產企業所開展的營銷策劃內容來看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著現代人們生活節奏不斷加快，這種傳統的媒體宣傳形式難以達到預期效果，因此，迫切需要一種更具有時尚性的廣告傳播方法。目前，手機的推廣范圍不斷擴大，以手機為媒介成為當前媒體運作的主要方式。例如，可以與本地的微信運營商取得聯系，在售樓中心附近展開微信傳播，通過建立相應的公共賬號，邀請消費者關注，并依靠微信紅包等新興手段，對關注的人群進行隨機獎勵，以激發受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。

　　同時，以體驗、實景呈現為代表的房屋銷售模式在我國普遍開展，在該模式的銷售中，可以將優秀的物業服務、良好的區位條件、美觀的建筑布局為切入點，通過適當提高綠色植被在體驗房屋中所占的比例，讓體驗者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對該品牌的認可度，最終完成銷售。

　　結束語：

　　主要討論了房地產營銷策劃現存的問題與對策的相關問題，對工作人員而言，在當前房地產營銷策劃的過程中，需要充分認知當前房地產營銷中存在的問題，并結合多種新型手段展開營銷，確保相關行為能達到預期效果，為企業創造更多利潤。

房地產論文15

　　現今,全球經濟進入到經濟全球化的浪潮中,在這一背景下,我國房地產企業在發展的時候也遇到更多的挑戰及機遇。并且隨著市場環境的愈加復雜,財務管理工作也成為人們日益關注的焦點,對于房地產企業的可持續發展目標具有重要作用。

　　一、房地產企業財務管理工作中出現的風險

　　1.項目投資風險。總的來說,房地產項目和其他工程項目相比,具有一定的特殊性,其具有投資大、開發周期長等因素,項目工程中所涉及到的不確定因素較多,且投資對于項目成功,以及企業經濟利益水平也會產生直接的影響。

　　如果項目投資中出現的波動因素過多,就會造成房地產企業中的開發項目對于預定目標不能得以實現,同時也會對企業的償債能力,以及盈利水平造成相應的影響[1]。另外,很多企業在運行的時候,盲目籌集資金,盲目追求利益,對于項目可行性沒有進行科學詳細分析,因而造成投資的風險過大。

　　2.籌資風險。就我國的房地產行業來看,資金驅動是其發展的重要動因。但是,大多數的房地產企業自身的資金缺乏,很多資金被用于土地成本支出上,而后期所需要的各種資金大多是從籌資或者對前期銷售款中取出。因此,在房地產行業中資金是其中的重要部分,對于房地產企業發展的風險產生相應的影響,也會增加其財務風險。

　　二、房地產企業財務管理工作的現狀分析

　　1.管理方式滯后。就目前來看,企業內部的財務管理人員已經對于財務管理活動的重要性逐漸認識到,并且企業中的領導層對于財務管理工作也逐漸重視。這些情況都給房地產行業開展財務管理工作提供了一定有利的條件[2]。但需要注意的是,房地產行業財務管理工作中所應用的管理方式過于落后,對于市場上財務管理工作的新思想、新方法沒有及時更新,進而造成企業所受到的風險損失巨大,進而對房地產企業的可持續發展造成影響。

　　2.財務管理制度不夠完善。現今,由于我國市場化經濟體制改革的深入,房地產企業面臨的發展環境更加復雜。過去,房地產企業的運行處于初級階段,財務管理活動可依照一定的程序進行。但現今的財務管理工作所遇到的環境更加復雜,使得財務管理的風險進一步增大。

　　另外,由于企業內部缺乏完善的規章制度,導致房地產企業的財務管理工作預算不夠精細化[3]。在對企業內部的資金進行管理的時候,存在盲目運作的.情況,進而造成企業受到一定的損失。

　　3.資金結構需要進行調整。就我國房地產企業的融資渠道來說,具有單一性的特點,大多數的資金籌集是來自于銀行貸款所得。這樣一來,使得企業的自有資金比例較小,而企業的負債率較高。這樣的情況不僅使得銀行的貸款負擔增加,也使得房地產企業所承擔的風險也更高。這時,若企業中的資金鏈中有一個環節出現錯誤就會導致企業的資金鏈出現破裂,進而導致企業破產。

　　三、優化房地產企業財務管理工作的相應對策

　　1.增強財務管理工作的觀念意識。現今,我國很多房地產企業存在財務管理觀念落后,管理方式單一的情況,對于市場經濟發展的需求不能完全適應。另外,企業中還有一些領導層對于財務管理工作的重視程度不夠,或是缺少必要的財務管理工作,在領導企業的財務管理工作時不能以科學的理論為指導,促進企業的財務管理工作朝著更好的方向發展[4]。因此,企業中的領導者需要對財務管理工作的重要性有積極的認識,并將其與企業的實際發展情況進行連接,從實際出發,更新財務管理的觀念,進而促使企業朝著健康的方向發展。

　　2.建立健全企業的財務管理制度。如上文所說,很多的房地產企業還沒有建立完善的財務管理制度,對于財務管理工作的規范性及科學性沒有進行相應的要求,進而導致企業的財務管理工作難以發揮應有的作用。因此,在房地產企業中,建立健全財務管理制度是十分必須的。

　　在制定相應制度的過程中,應該對于房地產項目中所遇到的風險,以及存在的問題進行客觀分析,進而使得財務管理工作的針對性及操作性更強[5]。應該在企業內部設置專業化的財務管理機構,對于企業所進行的資金融通及固定資產等進行深入分析,使得企業內部的財務管理工作更加制度化和規范化。另外,還需要在企業內部建立相應的考核制度,積極發揮監督機制的作用,對各項制度的落實情況及執行情況進行檢查。若發現企業中存在對財務管理制度有違反的個人及部門,需要予以相應的懲罰,并對各個部門參與評價的積極性得到有效提升。

　　四、結語

　　綜上所述,房地產行業屬于我國國民經濟的支柱性產業,其發展狀況如何對于我國國民經濟的發展將會產生重要的作用。現今,我國對于房地產行業的監控力度越來越大,房地產財務管理工作的重要性也顯而易見。

　　這就要求在新形勢下,房地產企業應該對自身的思想觀念進行及時轉變,并在其中開展積極有效的戰略性財務管理工作,對房地產企業進行全面的及動態的過程管理,在企業內部樹立風險意識、發展意識,對于財務管理工作中出現的問題進行積極分析,并尋求科學有效的解決方式,進而實現我國房地產行業發展的可持續性。

　　參考文獻

　　[1]曾凌.淺談房地產企業的財務風險管理[J].行政事業資產與財務,20xx,(02):152~153.

　　[2]劉zhi華.ERP環境下房地產企業財務管理相關問題探討[J].現代經濟信息,20xx,(24):220~221.

　　[3]于慧慧.關于新時期房地產企業財務管理和控制的探析[J].財經界(學術版),20xx,(22):150+152.

　　[4]蔡偉強.房地產企業的財務風險防范[J].商,20xx,(03):82~83.

　　[5]張華.房地產企業財務管理與成本控制協同管理的研究[J].財會學習,20xx,(01):19~20.

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