利率與稅收調(diào)控政策對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)的影響研究論文
一、對(duì)象與方法
（一）利率政策的處理方法
利率政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)是通過(guò)其對(duì)于市場(chǎng)參與者的資金成本的流動(dòng)性的調(diào)控作用而進(jìn)行的，對(duì)于利率政策的研究方法多數(shù)學(xué)者采用通過(guò)建立新凱恩斯主義的動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型（DSGE）來(lái)考察利率的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響，此種方法通過(guò)構(gòu)建要素模型對(duì)利率變動(dòng)進(jìn)行分析，由于要素指標(biāo)約束條件不同而容易針對(duì)同一問(wèn)題得出差異較大的結(jié)論[14];也有學(xué)者采用“敘述法”,即用虛擬變量來(lái)描述貨幣當(dāng)局立場(chǎng)或意圖，當(dāng)貨幣政策從寬松轉(zhuǎn)為緊縮時(shí)記為 1,否則為 0,這種方法無(wú)法表達(dá)利率變動(dòng)后穩(wěn)定期內(nèi)所對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的持續(xù)影響變化[15].本研究收集并分析 2010~2014 年利率變化情況，按照央行加息和降息將利率政策分為提高利率政策與降低利率政策，將利率政策的變動(dòng)情況按照其加息與降息幅度梯次分級(jí)，將提高利率政策與降低利率政策進(jìn)行梯度縱向?qū)Ρ龋⒉捎媒y(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行歸納匯總。這樣既清晰地從貨幣當(dāng)局的意圖出發(fā)探討升降利率情況下的房?jī)r(jià)變化，又可以體現(xiàn)連續(xù)節(jié)點(diǎn)內(nèi)利率變化的持續(xù)影響。
（二）稅收政策的處理方法
房地產(chǎn)稅收是國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的重要政策手段之一，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和保有三個(gè)環(huán)節(jié)，包括耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五個(gè)直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的專門稅種。學(xué)者對(duì)于稅收政策的研究方法大多以選定稅種的稅收收入作為自變量建立回歸方程模型，進(jìn)行回歸分析來(lái)研究不同稅種稅率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果，這種方法通常忽略了整體考量各稅種及稅率的變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響。本研究收集 2010~2014 年稅收政策變化情況，主要包括與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種稅率的增減等，然后采用基期對(duì)比法進(jìn)行量化處理，即將 2010 年稅收政策初始值設(shè)為 0,在此基礎(chǔ)上增加一項(xiàng)稅種或增加某一稅種稅率即加 1,若既增加稅種又增加稅率則加 2,反之，若在 2010 年基期基礎(chǔ)之上減少某項(xiàng)稅種或降低某稅種稅率則減 1,以此繪制稅率變化曲線圖。從整體出發(fā)，把握國(guó)家稅收政策意圖對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果。
（三）房?jī)r(jià)變化的調(diào)查與統(tǒng)計(jì)方法
在沈陽(yáng)市九個(gè)市轄區(qū)中各選擇一個(gè)小區(qū)，采用問(wèn)卷調(diào)查法對(duì)其 2010~2014 年房?jī)r(jià)變化進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并將九個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)均值作為沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)變化數(shù)據(jù)。所選取的小區(qū)分別是和平區(qū)的萬(wàn)科城（位于和平區(qū)長(zhǎng)白西路 58 號(hào)，由沈陽(yáng)萬(wàn)科永達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承建，占地面積 350000m2,2010 年開(kāi)盤）、沈河區(qū)的保利花園第五季（位于沈陽(yáng)市沈河區(qū)東陵西路 29 號(hào)，開(kāi)發(fā)商為保利（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，占地面積 95000m2,2009年開(kāi)盤）、皇姑區(qū)的格林常青藤（位于皇姑區(qū)太岳山路 7 號(hào)，開(kāi)發(fā)商為遼寧報(bào)業(yè)格林秋日風(fēng)情房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，占地面積 48000m2,2010 年開(kāi)盤）、大東區(qū)的果舍添香（位于東北大馬路 102 號(hào)，開(kāi)發(fā)商為沈陽(yáng)明馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，占地面積 66000m2,2008 年開(kāi)盤）、鐵西區(qū)的挪威森林（位于鐵西區(qū)保工南街與沈遼路交匯處，開(kāi)發(fā)商為沈陽(yáng)金昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，占地面積 22000m2,2008 年開(kāi)盤）、于洪區(qū)的泰華林莊園（位于于洪區(qū)赤山路 82-6 號(hào)，開(kāi)發(fā)商為沈陽(yáng)泰華林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，占地面積 16000m2,2009 年開(kāi)盤）、渾南區(qū)的文華街三號(hào)院（位于渾南區(qū)文華街 3 號(hào)，開(kāi)發(fā)商為沈陽(yáng)建大匯眾置業(yè)有限責(zé)任公司，占地面積 56000m2,2010 年開(kāi)盤）、沈北新區(qū)的雷明雅閣（位于沈北新區(qū)道義經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)京沈西街 7 號(hào)，開(kāi)發(fā)商為沈陽(yáng)雷明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，占地面積 300000m2,2008 年開(kāi)盤）和蘇家屯區(qū)的唯美尚品（位于蘇家屯區(qū)渾河新城銀杏路北，開(kāi)發(fā)商為遼寧聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，占地面積 97000m2,2010 年開(kāi)盤）。所選取的九個(gè)房地產(chǎn)小區(qū)均為 2010 年之前開(kāi)盤，住宅類型相同，截至目前均在售并且分布于沈陽(yáng)市九個(gè)市轄區(qū)，這對(duì)于研究 2010~2014 年五年間宏觀調(diào)控政策對(duì)于沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)的影響在時(shí)間和空間上是非常合適的。
二、結(jié)果與分析
（一）利率政策調(diào)控效果分析
1.提高利率政策調(diào)控效果 我國(guó)提高利率政策主要集中在 2010~2011 年，從 2010 年 10 月到 2011 年 7 月，央行共五次加息，其目的是為了吸收資金存入銀行，減少市場(chǎng)流動(dòng)資金，同時(shí)也是為了降低房?jī)r(jià)。但從沈陽(yáng)市同期房?jī)r(jià)變化情況來(lái)看，結(jié)果并不是很理想（圖 1）。
從圖 1 可以看出，2010 年 10 月央行第一次加息，而這反映在房?jī)r(jià)變化上則是在 2011 年 3 月所迎來(lái)的第一次房?jī)r(jià)回落，即加息政策出臺(tái)的五個(gè)月之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才對(duì)此表現(xiàn)出房?jī)r(jià)回落的趨勢(shì)，這表明加息政策的調(diào)控效果在市場(chǎng)上推遲了五個(gè)月才顯現(xiàn)出來(lái)，證明了加息政策在此次調(diào)控上有五個(gè)月的市場(chǎng)時(shí)滯期。雖然2011 年 4 月以后沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)沒(méi)有再上漲，但加息政策依然頻繁出臺(tái)，然而期間沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)并沒(méi)有回落到2010年 11 月的水平，2011 年 5 月加息后，2011 年 10 月沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)才稍有回落態(tài)勢(shì)，加息的時(shí)滯期為五個(gè)月，而后11 月沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)又再次上升，這說(shuō)明了加息政策的'調(diào)控效果并不理想。然而沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)雖然總體上漲，但上漲幅度并不大，沈陽(yáng)市的房?jī)r(jià)在全國(guó)副省級(jí)城市中仍處于下游水平，在國(guó)家不斷加大宏觀調(diào)控力度的情況下，沈陽(yáng)市的合理房?jī)r(jià)一直吸引著大量消費(fèi)者，市場(chǎng)需求旺盛，又因?yàn)楫?dāng)時(shí)沈陽(yáng)市將承辦 2013 年第十二屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)，期間沈陽(yáng)市的市政建設(shè)也進(jìn)入快速發(fā)展期，城市影響力和吸引力加強(qiáng)，極大地拉動(dòng)了城市周邊區(qū)域房?jī)r(jià)，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)。這些因素也阻礙了加息政策的效果發(fā)揮。
2.降低利率政策調(diào)控效果 在 2012~2014 年這一時(shí)段，我國(guó)的宏觀政策是趨于寬松的，降息、放開(kāi)限購(gòu)和減稅等一系列措施致力于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，用以增加內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。降低利率政策并未引起房?jī)r(jià)大幅上漲（圖 2）。
從圖 2 可以看出，2012 年 5 月和 6 月有過(guò)兩次降息，這期間沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格呈下降趨勢(shì)，在 7 月，兩輪降息過(guò)后，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)開(kāi)始保持平穩(wěn)并走出下降通道有所回升，但是價(jià)格上漲幅度并不大，總體基本保持平穩(wěn)。2014 年 11 月央行在房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)情況下再次降息，而此時(shí)房?jī)r(jià)依然走低，在全國(guó)土地市場(chǎng)整體降溫，百城房?jī)r(jià)七個(gè)月連續(xù)下跌的背景下，沈陽(yáng)市土地市場(chǎng)也急速降溫，成交面積與成交金額均大幅萎縮，房產(chǎn)市場(chǎng)需求低迷，但受降息政策的影響而并未表現(xiàn)出房?jī)r(jià)大幅下跌，在整體環(huán)境不景氣的市場(chǎng)氛圍下，降息政策促進(jìn)了房?jī)r(jià)的理性回歸。綜上所述，可以得出結(jié)論：三次降息并未使沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大波動(dòng)，房?jī)r(jià)變化趨于穩(wěn)定。
（二）稅收政策調(diào)控效果分析
拋開(kāi)稅收政策、利率政策與行政命令多種舉措對(duì)房?jī)r(jià)的共同影響，單純從稅收政策松緊度變化角度出發(fā)分析沈陽(yáng)市同期房?jī)r(jià)走勢(shì)，將 2010~2014 年我國(guó)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策進(jìn)行分類匯總，量化處理后與沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)變化走勢(shì)對(duì)照（圖 3）。
從 2010 年 1 月到 2011 年 8 月，我國(guó)的稅收政策趨緊，七折貸款利率、稅收優(yōu)惠等取消，二套房貸款趨緊、外地人限購(gòu)等政策紛紛出臺(tái)，單就稅收政策而言，營(yíng)業(yè)稅方面?zhèn)�人將購(gòu)買不足五年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅、二手房交易市場(chǎng)交易稅費(fèi)提高、征收土地增值稅、契稅征收比例提高、針對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，其目的是通過(guò)提高房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)使購(gòu)房成本上升進(jìn)而使房產(chǎn)需求下降，并使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資減少，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)上揚(yáng)。與之相對(duì)應(yīng)的，2010 年 1~10 月沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)非常穩(wěn)定，只在較小范圍內(nèi)波動(dòng)，雖然在 2010年 11 月有過(guò)階段性上揚(yáng)，但到 2011 年 2 月達(dá)到最高點(diǎn)后就開(kāi)始回落，之后房?jī)r(jià)雖偶有波動(dòng)但總體上保持平穩(wěn)。這說(shuō)明嚴(yán)厲的稅收政策對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控效果是很理想的。2012 年下半年至 2014 年期間，在稅收政策趨向于寬松的大背景下，房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，這說(shuō)明寬松的稅收政策對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)是有很好的調(diào)控效果的。
三、結(jié)論與建議
從沈陽(yáng)市 2010~2014 年房?jī)r(jià)對(duì)于期間我國(guó)利率和稅收政策的反饋來(lái)看，無(wú)論是利率還是稅收政策對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)都起到了一定的作用，但利率政策對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控效果低于稅收政策的調(diào)控效果。具體有如下幾點(diǎn)：第一，利率政策對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控效果不佳。2010 年 10 月與 2011 年 5 月有過(guò)兩次加息，然而在加息五個(gè)月之后沈陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格才略有反饋，市場(chǎng)效果延遲性較大；降息未引起房?jī)r(jià)太大波動(dòng)，降息政策調(diào)控房?jī)r(jià)的方向并不明確。第二，稅收政策對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控效果較好。嚴(yán)厲的稅收政策有力地打擊了房地產(chǎn)投機(jī)行為，從而控制房產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，抑制房?jī)r(jià)的上漲；寬松的稅收政策有利于顯化房產(chǎn)存量市場(chǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
（一）對(duì)于我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定發(fā)展的對(duì)策建議
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策已經(jīng)相當(dāng)寬松，供求關(guān)系相對(duì)健康，受宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的影響，投資者傾向于將資金用于購(gòu)置房地產(chǎn)，在當(dāng)前國(guó)家去除房地產(chǎn)庫(kù)存的宏觀政策下，契稅的減免、降息以及戶籍方面的優(yōu)惠政策，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量上升，北京、上海等一線城市 2016 年春節(jié)后出現(xiàn)恐慌性價(jià)格瘋漲，如今的房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，市場(chǎng)需求顯現(xiàn)，而房產(chǎn)市場(chǎng)資金流入不足，且市場(chǎng)供給仍大于需求，只是相對(duì)集中的需求在同一時(shí)刻涌現(xiàn)，造成了房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的假象，應(yīng)該引導(dǎo)房產(chǎn)市場(chǎng)顯化庫(kù)存，加大中小城市購(gòu)房政策扶持力度，打擊一線城市房產(chǎn)市場(chǎng)捂盤銷售現(xiàn)象，擴(kuò)大市場(chǎng)供給，對(duì)庫(kù)存量大的房產(chǎn)市場(chǎng)給予更高補(bǔ)貼，引導(dǎo)購(gòu)房需求分流。
（二）對(duì)于我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策制定方向建議
首先，穩(wěn)步去除房產(chǎn)庫(kù)存，實(shí)行差別化稅收政策。當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)總體上表現(xiàn)為供需平衡，而實(shí)際上我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量巨大，存量房產(chǎn)并未完全顯化是由于需求的不均衡導(dǎo)致，消費(fèi)者對(duì)于寬松的房市政策的集中反饋表現(xiàn)為一線城市房產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，導(dǎo)致一線城市房?jī)r(jià)不合理上漲，而中小城市由于市場(chǎng)需求低而表現(xiàn)出有價(jià)無(wú)市，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該逐步顯化存量房產(chǎn)，促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回落，消化房產(chǎn)存量。因此應(yīng)該實(shí)行差別化的稅收政策，即需求旺盛的一線城市，對(duì)購(gòu)房者征收契稅、交易稅，同時(shí)增加一線城市供給量；在中小城市對(duì)房產(chǎn)供應(yīng)商加收房產(chǎn)稅，對(duì)購(gòu)房者提供購(gòu)房補(bǔ)貼，減免相應(yīng)稅費(fèi)，促進(jìn)存量房產(chǎn)顯化，引導(dǎo)拉動(dòng)消費(fèi)需求。其次，進(jìn)一步降息，引導(dǎo)資金流入，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)回暖。股票市場(chǎng)的持續(xù)低迷，宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，越來(lái)越多的人選擇把資金投入到逐漸回暖的房產(chǎn)市場(chǎng)，在當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)為存量市場(chǎng)的情況下，資金流入房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)需求，我國(guó)目前人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致住房剛性需求下降，改善性需求逐步提高，進(jìn)一步降息，支持自住和提高改善性住房需求并帶動(dòng)二手房交易市場(chǎng)成交量，有助于房產(chǎn)市場(chǎng)回暖，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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