房地產項目業主的設計質量管理論文

　　摘要：分析了影響設計的宏觀因素及質量管理的難點，提出了明確質量目標，建立質量管理組織和質量評價體系，采用各級最高管理者進行設計決策，專家論證，設計咨詢，結構招標等質量控制方法。

　　關鍵詞：房地產;設計;質量

　　自2003年房地產調控政策層出不窮，其中有的對設計有直接影響，如：住宅開發以中小套型為主，俗稱“70%/90平方米”，就是把限額設計作為公共政策來推行。政策必然影響市場，只允許購房自用則消費者群體變了，對房屋的技術要求也隨之改變。社會發展，生活水平提高也不斷影響著設計標準，停車位配置變化即是一個典型。房地產開發業主從競得項目土地到領取預售許可證至少要一年,每天都承擔著已付土地價款的利息，僅以資金成本最低的貸款為例，目前一年期貸款利率為6.40%，遠高于國家規定的設計費比例。

　　業主迫于政策、市場、資金三種壓力，加之前期工作不到位，技術薄弱等自身管理問題，經常反復修改方案，壓縮設計周期，開工后頻繁要求變更等，確實難以保證設計質量。

　　1設計質量管理的難點

　　1.1設計成果專業性強

　　不像實體工程、設備、材料可以直觀地判斷其質量。業主即使專設總工(設計總監)及設計部，因專業能力局限，也難以量化、客觀地評價。

　　1.2施工圖審查的局限性

　　審圖是事后控制，被動控制，圖紙已完成，木已成舟。通過審查只證明是合格的設計，而非優秀的設計，無法優化。

　　1.3設計規范與標準的局限性

　　我國技術標準規范編制修訂期過長，修訂條件相對苛刻，嚴重地阻礙新技術、新工藝、新材料的應用[1]。主管部門資金投入極少，中國城市規劃設計院2002年版《居住區規劃設計規范》的修編經費僅4萬元，根本無法到全國各地調研，也就難以保證修編質量和適用性。規范體系既嚴重滯后于社會經濟發展，如：寫字樓、商業工程仍在使用80年代末編制的建筑設計規范，也滯后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：預制空心樓板，采暖系統分戶控制，水、電出戶計量等都是問題暴露多年，購房者及物業、開發單位反映強烈，才迫使主管部門修訂規范的。

　　2設計質量管理目標

　　目標包括兩方面：①行政許可性目標。通過規劃、消防、人防、節能等部門審批及施工圖審查。

　　②項目管理目標。方案創新，技術優化，經濟合理。

　　可實施性好，圖紙質量較高。設計周期、工程投資符合項目進度、成本目標，合同履約良好。

　　3設計質量管理組織

　　業主設計管理組織核心職能就是質量管理，其次是配合前期報建、成本控制、工程管理、營銷推廣工作。

　　3.1避免兩個管理誤區

　　(1)有的小型民營房企老板親自動手設計，把項目視同為私宅，實現個人夢想、喜好、興趣。

　　(2)組建“小設計院”式的設計部，模仿設置總工、總建等崗位，人員則強調非有設計院工作經歷莫屬，把方案等部分應外包的設計業務改由設計部自行完成。

　　這樣把設計單位當成了繪圖公司，嚴重扼殺了設計師創造力。設計工作并非靠幾個人臨時組合就可達到熟練水平。術業有專攻，服務外包，業主通過整合各類社會資源為我所用才是企業成功之道。同時混淆了專業技術與項目管理，美國PMI項目管理知識體系(PMBOK)中項目經理要掌握三方面知識：專業知識，一般管理知識，項目管理知識[2]。僅具有專業設計能力并不一定能成為管理者。

　　3.2建立矩陣型管理組織

　　在概念設計、總體規劃、單體建筑等論證性方案階段，由區域總部、地區公司為主體，下屬規劃設計中心負責，組織營銷、前期、工程、成本等職能中心及項目公司高管參加，在設計任務書，各階段設計成果等關鍵節點進行內部研討，并組織外部專家論證，綜合意見進行修改完善，切忌閉門造車，孤芳自賞。在報批方案、初設、施工圖等技術設計階段以項目公司為主體，下屬設計部負責，項目工程、成本等職能部門參加，規劃設計中心指導。

　　3.3由最高管理者進行設計決策

　　區域、地區、項目等各級公司總經理都承擔了經營管理目標責任，是不同層級的最高管理者。責權應對等，其應具有設計決策權。有的企業由總建筑師等技術專家掌握設計決策，常出現以下問題：缺少經濟思想，具有創新思維但不夠嚴謹，思維與行為不規范。實踐證明，純技術人員是不能勝任項目設計管理工作的[3]。

　　4設計質量評價標準體系

　　(1)強制的規范性標準、政府文件，也是最低的技術標準。

　　(2)應用新技術的推薦性標準。如：《國家康居示范工程建設技術要點》、《綠色建筑評價標準》等。這些先進的技術標準體現了健康、生態等理念，通過成套技術體系實現綠色生態住宅，雖未強制推廣，但值得借鑒。

　　5設計質量管理方法

　　5.1質量控制

　　5.1.1項目環境調查的兩個重點

　　(1)周邊敏感性建筑。主要是居住、教育、醫療等對日照間距要求嚴格的建筑，以及文物、宗教、軍事等特殊建筑。石家莊栗康路實驗小學、天津南京路四箴里高層公寓項目設計中，北側現狀都是中學。但經調查，其與新項目相鄰的教學樓一層均為教師辦公用房，二層起為普通教室。GBJ99—86《中小學校建筑設計規范》第2.3.6條規定“南向的普通教室冬至日底層滿窗日照不應小于2h”，因此，確定新、舊建筑的間距時，舊建筑被遮擋起算點為二層窗臺，這樣既符合規劃審批要求，也合理節約用地。

　　(2)紅線外負面影響因素。萬科公司總結4點：噪聲，市政設施(高壓線、變電站、鍋爐房、垃圾站等)，城鄉結合部環境隱患，空氣與光污染，并在內部頒布了《關于公示項目外紅線不利因素的操作指引》[4]，值得學習。

　　5.1.2設計咨詢與專家論證相結合

　　現階段我國大多數監理企業還不具備設計監理的專業能力，只能進行程序性檢查。業主應建立技術與市場兩類專家庫，規劃、建筑、機電等組成技術專家組，營銷、商業、物業管理、投資、造價等組成市場專家組。在論證性方案階段組織專家論證，優選設計成果，避免選用明顯不合理的方案。

　　論證的目的在于廣泛聽取各領域內專家意見，專家雖受聘于業主，但并非其利益代言人。

　　因此，論證前業主不能預設傾向性意見，對與業主相左的意見更要尊重，技術爭論對項目優化十分有益。要暢所欲言，集思廣益，避免像政府部門組織的論證會那樣，只是決策尋找技術支持，走過場。

　　技術設計階段委托技術力量較強的甲級院進行全過程設計咨詢。進行第三方技術評價，實現主動控制，過程控制。從確定建筑、主體結構方案，機電系統選型，設備、材料選用等設計初期開始，對每階段設計成果出具書面咨詢意見，由業主組織設計單位進行溝通、協商，對取得共識之處再由設計單位修改。對設計進行科學、準確、量化的評估。

　　深圳大學建筑設計院曾受政府委托對某公務員住宅小區進行設計咨詢，優化結構方案后節約鋼材用量顯著。

　　5.1.3結構方案

　　招標與主材用量限額設計對方案、施工圖分段委托設計的項目，可采取結構設計招標確定施工圖設計單位。業主根據建筑方案與同類項目成本數據提出含鋼量控制額，邀請2～3家甲級院編制基礎、主體結構選型方案，通過競爭激發各單位的創新熱情與積極性，實現設計優化。例如：石家莊銀都花園1棟34 000 m2的高層住宅就曾采用此方法，比較成功。

　　5.2溝通管理

　　5.2.1重視項目報建階段設計

　　單位與政府部門的溝通我國實行的工程許可制度使業主與設計單位要花費大量精力用于項目報建，經常延誤項目計劃。雖然政府部門與設計單位執行的都是同一標準規范，但是解釋權在各級政府部門，同時法規與技術標準也賦予各部門一定的自由裁量權。同類型的設計方案，不同時期，不同審批人，不同業主，審批尺度掌握都有細小而微妙的差別。因此，業主完成報批方案初稿后，不能等到窗口正式受理才報建，應調動社會資源提前組織設計單位與政府部門溝通，匯報方案，聽取意見。主要是規劃為主，消防、人防為輔的三個部門。其中聽取消防、人防意見是為了確保實現總體規劃、單體建筑方案的完整性和原創構思。這樣既節約了時間，又保證后續設計質量，不因審查修改而設計返工。

　　5.2.2商品與作品的統一

　　業主與設計單位對項目的視角有根本不同，一個是商品，一個是作品，兩者存在一定矛盾。商品通過成功交易才有價值，而作品則是創作，并非所有人都能欣賞和認可。設計師多少都有理想主義色彩，尤其是建筑師，希望業主能全盤接收其設計構思、理念，不愿做任何修改。業主既要尊重設計師的創新精神和專業能力，但又不能放任，必須嚴格按照設計質量管理目標和評價體系控制。業主是項目投資人，既然承擔全部風險，也擁有全部決策權。設計師也要理解再完美的方案，無人愿意實施也是水中月，霧中花。

　　5.2.3建立設計聯絡單制度

　　業主與設計單位溝通涉及商務事項較少，因此，一般在信息管理上較為隨意，多為現場協商或電話、郵件、傳真往來，不利于落實管理責任。應建立設計聯絡單制度，由業主設計部與設計單位項目組各自指定聯系人，各有一個出口輸出信息，以文字聯絡單往來，既提高責任心，又便于跟蹤落實，監督檢查。

　　6結語

　　房地產項目設計質量管理要樹立明確目標，分階段建立矩陣型管理組織，由各級最高管理者進行設計決策。通過質量評價體系，采取專家論證，設計咨詢，結構招標等方法進行質量控制。注重與設計單位溝通管理，使商品與作品取得統一。

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