購房熱經濟學思考論文

時間：2021-06-12 14:10:21 論文我要投稿

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　　近年來,我國房價一路高漲,尤其是進入2007年,我國房市更是迅速升溫,消費者的購房熱情十分飽滿。購房熱一浪高過一浪。盡管當前在一些城市出現房價小幅下跌、房屋成交量下降趨勢,但筆者認為這只是一個短暫的調整。從長期來看,購房熱潮仍不可避免。因此有必要從經濟學角度出發對這種不太正常的“購房熱”現象進行深入分析和探討。

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　　一、“購房熱”的主要表現

　　筆者認為,“購房熱”主要表現在三個方面。第一,房價快速攀升,但購房者仍熱情不減。2007年9月,全國70多個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%,漲幅比上月高0.7個百分點。10月,房屋售價漲幅更是高達9.5%。盡管房價很高,卻仍然出現了排隊購房、排號購房、甚至為購房而大打出手的現象。第二,非理性購房比例增大。非理性購房主要表現在“羊群效應”,即消費者跟風。當大部分人看到房價持續上漲并預期上漲時,便蜂擁而至購買并囤積。第三,房屋成交量增大。2007年1-9月,全國商品房住宅銷售面積同比增長33.9%。其中,現房銷售面積同比增長14.7%,期房銷售面積同比增長42.9%,市場需求表現旺盛。

　　二、“購房熱”成因分析

　　根據需求法則,在其他條件不變時,商品價格上升,需求量減少;反之,商品價格下降,需求量則相應增加。但對于房價一路攀升的房市,商品房需求量卻不降反增。筆者認為,對于這種反需求法則的現象,可以借助吉芬商品來分析。此外,投資需求、有效供給不足、銀行放貸過多、假按揭及“加按揭”行為、消費者預期房價上漲等因素也是導致“購房熱”現象發生的重要原因。

　　(一)商品房的“吉芬效應”

　　吉芬商品是指需求量與價格成同方向變動的特殊商品,其產生的前提條件有兩個:其一,這種商品是必需品;其二,不存在更廉價的替代選擇。筆者認為,“購房熱”在價格上漲時符合吉芬商品的假設條件,需求量與價格成同方向變動,需求曲線向右上方傾斜。下面結合圖形具體分析。

　　圖1中橫軸和縱軸分別代表兩種商品的數量,其中橫軸代表商品房。當商品房的價格由P1上升到P2后,消費者效用最大化的均衡點由b點移至a點,相應的商品房需求增加量為XbXa,這是總效應。FG為補償預算線,用來表示以假設的貨幣收入的增減來維持消費者實際收入水平不變的一種分析工具。它剔除了實際收入水平變化的影響,使消費者能夠回到原有的無差異曲線U1上去。通過補償預算線可知,XaXc為替代效用,是一個正值。XbXc為收入效應,為負值,且負的收入效應的絕對值大于正的替代效應的絕對值。很顯然,雖然商品房不是一種低擋物品,但它和吉芬商品一樣,當價格上升時,其替代效應與價格成反比,收入效應則與價格成正比,收入效應大于替代效應,從而使得總效應與價格成反方向變動,即需求曲線向右上方傾斜,需求量隨房價的上漲而上升(如圖2)。

　　從以上分析可知,以2007年為代表的近兩年房價的不斷上升,極大地刺激了人們紛紛為避免損失而增加對商品房的購買。因為購買商品房的消費支出在大多數家庭的收入中占一個較大的比例。同時,這也導致了窮人更窮、富人更富、貧困家庭實際收入水平大幅度下降。

　　在這種情況下,收入效應大大超過替代效應,反映到現實中就是“購房熱”現象的發生。

　　(二)投資需求旺盛

　　“購房熱”之所以出現,投資需求是重要原因之一,投資需求根源于房產可能帶來的高收益及其保值增值的特性。筆者認為,人們之所以熱衷于投資房地產緣于以下幾個方面:

　　1、對我國經濟發展的良性預期。我國居民的儲蓄率差不多是全球最高的,經濟的持續高增長使居民對未來經濟發展產生良性預期,紛紛將手中的閑錢拿來購房。另外,基于人民幣升值的預期,大量國外資金也通過各利,渠道進入我國房市,等待獲得人民幣升值后的利差。目前,中美利差已經從3%縮小到不到0.5%,如果繼續加息,無風險的套匯套利,必將刺激更多海外資金的涌入。

　　2、流動性過剩。流動性過剩,簡單地說就是央行發行貨幣過多,貨幣量增速過快,商業銀行資金充裕。一方面,流動性過剩使大量資金為追逐利潤進入房市,另一方面,流動性過剩間接影響CPI,引發通貨膨脹,使大量資金為求保值而進入房市。流動性過剩先是帶動原材料價格上漲,繼而帶動食品價格上漲,最后提升整個經濟的通脹水平。在目前通貨膨脹及流動性過剩的`背景下,實際為負的銀行利率刺激了大量資金購買房產進行保值。

　　3、我國直接投資渠道相對狹窄。由于文化素質及信息不對稱,很多人不了解其他的投資渠道,手里拿著錢,選到最后只有去買房子。況且買房、賣房很簡單,市場進出方便。房地產的快速發展和上億人需要改善住房的潛在需求引起社會對房價持續上漲的良性預期,加上股票和基金市場風險相對較大,我國不太規范的債券市場又很難吸引普通投資者的眼球,因而大量資金紛紛涌入房產行業,購買房屋保值增值。

　　(三)有效供給不足

　　有效供給不足有兩層含義:一是住房供應結構不合理,二是住房供應總量不足。供應結構不合理表現在前幾年所開發的房屋以大戶型為主,在90/70新政實施以后,市場住房供給才以中小戶型為主。由于新政實施不久,中小戶型房源供應不是很充足,加上不斷上漲的房價預期,很多中低收入階層紛紛貸款買房。這部分需求其實是真實的有效需求,只不過在當前房價越炒越高的情況下被迫加入購房行列。由于房地產市場具有很強的引導和擴散效應,開發商為了獲取更大的經濟利益,往往對土地進行“囤積”、“惜售”,客觀上又減少了當前住房供給。另外由于我國人多地少,耕地數量有限,可供出讓的土地越來越少,開發商拿地價格也越來越高,全國各地都不斷出現“地王”,從而導致資金力量薄弱的開發商逐漸被淘汰,也將造成市場住房供應總量不足。

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