關于房地產抵押若干問題的思考的相關論文
二、房屋產權抵押
這里討論的是房屋產權抵押的有關法律問題。
1、可以抵押的房屋： 應當說，凡合法取得所有權證的房屋均可由所有權人作出權利處分而設置抵押。 對于私房、開發商合法開發的商品房未出售、轉讓的房屋可以抵押。開發商因建設需要資金雖與金融機構簽訂了抵押擔保借款合同的房屋，只要未出售的房屋可以抵押。
2、抵押合同： 房屋抵押權的設定屬于要式行為，抵押當事人必須簽訂書面抵押合同。抵押合同內容應符合《擔保法》第三十九條與《城市房地產抵押管理辦法（2001修正）》第二十六條、第二十八條的規定。抵押合同自合同雙方簽署之日成立（抵押合同附成立附加條件的除外），自抵押登記之日起生效。
3、抵押登記： 房屋產權抵押登記必須符合《城市房地產抵押管理辦法（2001修正）》第四章的各條規定。 房屋產權抵押登記必須向登記機關提交下列文件：
�。�1）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
�。�2）抵押登記申請書；
�。�3）抵押合同；
�。�4）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；
�。�5）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；
�。�6）可以證明抵押房地產價值的資料；
（7）登記機關認為必要的其他文件。 對于集體所有制企業的抵押人需要提交集體企業職代會通過同意抵押的決議；股份制企業、三資企業抵押人需要提交董事會或者股東大會通過抵押的證明，但企業章程另有規定的除外。
國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。 有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。 抵押登記的合法證明是登記機關發給抵押權人的《房屋他項權證》。
4、房物產權抵押無效的情形：
（1）、法定不得設定抵押的房屋：
1）權屬有爭議的房地產；
2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；
3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；
4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；
5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；
6）依法不得抵押的其他房地產。
（2）、一般講，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開發商與金融機構將已出售的房屋作抵押，此時的法律后果相當于"一房二賣"，此抵押登記為無效。
（3）、依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第四十七條規定，以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。如果將已竣工，尚未進行竣工驗收，尚未獲得“大產權證”的房屋作為在建工程抵押的，此抵押登記無效。
�。�4）、依據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第四十八條規定，以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。
5、抵押登記資料中的有關問題：
在抵押登記過程中，首先抵押人必須向登記機關提交完整、真實、準確、合法有效的`登記資料，如果登記資料存在不完整的瑕疵，應當補正，一般情形下不會影響登記的效力。如果登記資料不真實，將直接導致登記的不具有效力的后果。
登記資料不真實一般表現為下列情形
�。�1）、抵押物存在權利爭議，如已出售的商品房；
2）、不符合法定通過要件，未經企業有關機構，如職代會、董事會、股東大會通過的；
3）、未經企業職代會通過，但抵押人提交了通過的虛假證明的；
4）、登記資料中抵押房屋面積與實際面積出入較大的；
5）、將未獲得"大產權證"或產權證的實際已在銷售的房屋作為在建房屋抵押的；
6）、將已獲得產權證的房屋，而因抵押人原因無法提交產權證作為在建房屋抵押的；
7）、批量房屋、整體小區房屋抵押中，登記機關沒有對應建設規劃項目的房屋進行抵押登記的；
8）、抵押合同不真實、虛假抵押合同；
9）、抵押房屋價值未進行評估的，或評估值嚴重失真，虛假評估、
10）抵押人未提交抵押登記房屋對應的土地使用證的等等。其次，抵押登記時，未對抵押房屋按套、戶進行特定化，將導致抵押登記無效。
第三、有爭議的房屋權屬進行登記的，抵押登記無效。
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