物業管理制度

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物業管理制度（通用20篇）

　　在不斷進步的社會中，制度使用的情況越來越多，制度一經制定頒布，就對某一崗位上的或從事某一項工作的人員有約束作用，是他們行動的準則和依據。大家知道制度的格式嗎？以下是小編為大家整理的物業管理制度，希望對大家有所幫助。

物業管理制度（通用20篇）

　　物業管理制度 1

　　為加強小區管理，嚴明紀律，發揮效益，創一流服務質量，特制定以下行為規范：

　　1、工作人員應以認真負責的態度，嚴謹務實的作風做好本職工作，辦公講求效率；

　　2、員工應自覺遵守公司各項規章制度，嚴格執行勞動紀律，上班不遲到，不早退，不準中間私自離崗，外出辦公說明去向；

　　3、講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、整潔；

　　4、保持辦公環境優美清潔，不得隨意丟棄雜物；

　　5、愛護公共財物，節約用水用電；

　　6、重視防水、防盜和安全生產；

　　7、辦公時間要保持肅靜，不準串崗聊天嬉鬧，高聲喧嘩和爭吵；

　　8、接待客戶時，要做到熱情周到，細心聽取客戶意見

　　物業管理部經理崗位職責:

　　一、熱愛本職，忠于職守；自覺遵守國家法律、法令，熟悉有關物業管理的法規和政策，負責貫徹實施公司各項指令和有關規章制度，傳達上級下發的各類文件；

　　二、牢固樹立“業主至上，服務第一”的服務宗旨和“忠誠公司，愛崗敬業”的.職業道德；

　　三、熟悉掌握所管轄物業小區房屋、建筑物的情況，詳細了解使用人和產權人基本情況；

　　四、認真做好日常性的工作檢查，堅持抓好抽查、巡視制度，能真正做到敢抓敢管；

　　五、團結和帶領部門員工圓滿完成公司交辦的各項任務指標，充分激勵和調動職工的工作熱情；

　　六、制定部門階段性工作計劃并組織實施，定期檢查計劃落實情況；

　　七、協調各部門關系，對部門問題進行及時認真處理，領導部門員工管理好小區；

　　八、負責定期向小區業主委員會匯報工作；

　　九、領導交辦的其他工作。

　　物業管理制度 2

　　一、管理制度的缺陷

　　盡管物業管理這一行業由來已久，但是在我國范圍內還屬于新興行業，相關制度還不完善，這就難免在運作過程中出現各種問題。

　　1.物業管理法規不完善

　　物業管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進行關注以及管理，這在某種程度上是因為有關主管部門沒有制定出明確的規定，對很多方面的內容沒有明確的法律條文進行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區環境出現污染和破壞。

　　2.缺乏完善的業主自治制度

　　由于國情不同，我國在物業領域中還沒有形成完善的主管機構，相關工作的效率也很低，業主也不能夠通過法律進行權益上的自我維護。

　　二、改善現狀的對策

　　總體來講，物業管理工作在我國還需要進行進一步完善，很多矛盾性問題難以通過正規手段進行根治，很多時候出現特殊情況，沒有相關法律或者規定進行約束，在這種情況下，只有對先進的管理經驗進行借鑒，對整個行業進行科學規劃，促進行業的整體規范，這樣一來，整個物業行業才能夠走向正軌與規范。

　　1.平衡物業市場的供給雙方

　　就目前來講，我國在物業管理方面所應用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴物業公司。在這種情況下，就需要通過開發商進行規范和約束，同時發動政府進行相關規定，出臺相關政策，不直接對物業管理進行行政化干預，而是通過有效監督，促使管理公司進行規范化管理。在這個過程中，需要建立一個平等的平臺，使物業管理的供需雙方，無論是在權力還是義務上，都能夠處于平衡狀態，處于平等的位置。同時，還需要對物業管理的相關事宜進行精細化規范，明確工作流程中的每一個細節，使得管理能夠擁有一個量化的標準進行評價。在這種情況下，可以使物業管理上的糾紛事件有效避免，使物業公司的'工作能夠有所進步。

　　2.強化業主的主體性地位

　　首先要對相關規定進行明確了解，使得業主能夠明確自身權益，同時還應發揮政府的力量，明確物業管理在政府管理系統中的具體位置，一旦出現物業糾紛，政府能夠及時出面，對事件發展的導向進行合理控制。同時還能夠使業主認識到物業管理對于城市建設的重要作用，緩解業主與物業公司之間針鋒相對的狀態，在這種情況下，物業管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機制，使得業主能夠擁有對于物業管理進行評價的權力，在這種機制下，能夠實現物業管理的良性運轉。其次，物業公司應強化市場意識，推行商品式的服務理念，促進業主對于合理服務需求的意識，使得管理結構更加趨于合理，兼顧供需雙方的實際狀況及意愿。

　　三、結語

　　在我國的住宅區管理中，物業公司始終處于絕對強勢的地位，在這種情況下，業主的空間被無限壓縮，物業公司情緒執法，業主狀告無門。面對這種現狀，就應該從制度上進行思考，并作出有針對性的改革，使得整個物業管理市場能夠逐漸向著國際化標準靠攏。這樣一來，整個物業行業才能夠逐漸步向正規，整個市場才能夠處于平衡的狀態。

　　物業管理制度 3

　　崗位職責：

　　1、直接上級:主賬會計。

　　2、堅持各項規章制度，對工作認真負責，對業主做到禮貌熱情，保持儀表端莊。

　　3、按照有關規定，辦理現金報銷手續、經營收入手續，對現金收支及轉帳應及時辦理。

　　4、對日常發生的現金、銀行業務要及時登記現金日記帳、銀行日記帳。保證做到日清月結，帳款相符。

　　5、保管好銀行核定的庫存現金，超出核定的庫存現金要及時送存銀行，對支票進行登記領用，保管好空白支票及有價證券、收據。

　　6、按時計發各類人員的工資、補貼、獎金等。

　　7、及時辦理銀行結算業務，管理銀行帳戶，月終應及時將銀行日記帳與銀行對帳單進行核對，并編制銀行余額調節表。

　　8、每日收取的現金及銀行轉帳支票等要清點后及時送存銀行，以便做到帳目準確，情況清楚。

　　9、收款情況應有考核，認真、準確、及時編制月報表，收入明細與會計核算相符，按月核對。

　　10、每月定期由經營者及業主到市場物業管理處交納物管費，超過時間按3‰/天繳滯納金，對超過時間仍不交款的業主，采取書面通知、電話催交、上門收款的辦法，對拒不交納管理費的.業主要及時向有關領導匯報，方可采取一定的措施。

　　物業管理制度 4

　　一、弱電機房防火制度

　　1.機房重地嚴禁無關人員禁止入內。

　　2.設備安裝必須符合防火要求。

　　3.機房內禁止吸煙和明火作業，嚴禁存放易燃、易爆及其它與工作無關的物品。

　　4.用過的廢紙、過期的文件或其它可燃物要及時清理。

　　5.經常進行防火安全檢查，定期對設備進行清理、檢查、保養。

　　6.下班前要對所有房間進行消防安全檢查，切斷應切斷的電源，關閉門窗，方可離開。

　　二、電話總機房防火制度

　　1.機房內禁止吸煙和明火作業，嚴禁存放易燃、易爆和本機無關的物品，無關人員嚴禁入內。

　　2.嚴禁用汽油清洗機件。

　　3.室內電器設備要有專人負責，定期檢查維修各種電源插銷，必須要有明顯標志。

　　4.值班人員要堅守崗位，精神集中，不得擅離職守，要不斷巡視，做好紀錄。注意各種部件的運轉情況，發現異常及時處理。

　　5.保持室內清潔，走道暢通，滅火器材存放位置不得隨意挪動。

　　6.消防器材放置在指定地點，嚴禁隨意移動，機房人員必須熟悉消防器材的位置，掌握消防器材的使用方法，負責撲救初起火災。

　　7.離開機房時，應關閉照明設備，確認無問題后方可離開。

　　三、電傳、打字、復印室防火制度

　　1.電傳、打字、復印室內(包括商務中心)禁止吸煙，并用中英文制作標牌貼出。

　　2.室內工作人員要及時清理電傳紙條等易燃物品。使用電器設備不得超負荷，插頭(接頭)線路絕緣要良好。

　　3.工作人員下班前要對整個房間進行安全檢查、關閉電源、門窗后方能離開。

　　4.工作人員要熟記滅火器材的存放位置和使用方法，經常保持其清潔靈敏，并不得隨意挪動。

　　四、消防泵房防火制度

　　1.嚴禁非工作人員進入泵房，泵房內不準私人會客。

　　2.嚴禁攜帶劇毒物品進入泵房。

　　3.泵房內嚴禁吸煙。

　　4.泵房內不得隨意使用明火，必要時需經保安部同意辦理動火手續后方可使用。

　　五、電梯機房防火制度

　　1.電梯機房內嚴禁吸煙，禁止存放各種油料、紙張和易燃、易爆物品，嚴禁兼作庫房和其它工作間用。

　　2.機房、梯箱頂部和梯井底部要定期清掃，及時清除布毛、紙屑、垃圾等可燃物。

　　3.嚴禁使用汽油等易燃液體清洗機件，使用可燃液體清洗機件時，應采取有效措施，以防著火，擦布等要妥善處理好，不得亂扔亂放。

　　4.嚴禁未經批準動用明火作業，如需明火作業時應經部門主管簽字認可后，到保安部領取動火證后，方可作業。

　　5.消防器材應放置在指定的位置，嚴禁隨意移動，機房工作人員必須熟悉消防器材放置的地點，掌握消防器材的使用方法，負責撲救初起小火。

　　6.電梯機房內嚴禁無關人員入內。

　　六、鍋爐房防火制度

　　1.房內禁止喝酒、睡覺，嚴禁無關人員入內。

　　2.工作人員要堅守崗位，必須遵守鍋爐房的安全操作規程，嚴禁擅離職守。

　　3.禁止在鍋爐房附近堆放易燃、易爆物品，不準在鍋爐房內存房和分裝易燃、易爆物品及烘烤衣物。

　　4.要經常檢查、測試安全閥、氣壓表、水位計等，保持靈敏有效。

　　5.對鍋爐房的爐體、各種管道、閥門、煙道、水位表等，做定期檢查記錄在案，發現有裂縫、空隙或漏熱等不良情況，要立即報告工程部進行檢修，必要時，先切斷電源、煤氣。

　　6.建立崗位責任制，嚴格執行，逐級逐人逐項落實，做到層層把關，嚴格執行交接班制度，每班做好檢查紀錄，防止因錯誤操作或失職而發生重大事故。

　　7.工作人員必須能熟練使用各種滅火器材，消防器材應放置在安全可靠位置，不準隨意挪動。

　　8.鍋爐房內氣體管道閥門及噴油管是重點防火部位，應加強管理，發現問題及時修復

　　9.一旦鍋爐房發生火警，立即關閉供氣閥門及電源。

　　10.密切跟消防控制中心聯絡并匯報最新情況。

　　11.一旦大樓起火，值班人員應堅守崗位，聽候指揮部的指令。

　　七、變、配電室及發電機房防火制度

　　1.室內嚴禁吸煙和明火作業，嚴禁存放易燃、易爆物品，以及與本室無關的一切物品，嚴禁在室內會客，無關人員嚴禁入內。

　　2.值班電話要保持暢通，發現危險情況要及時果斷處理。

　　3.值班人員班前、班中禁止飲酒，勤聽、勤看、勤聞、勤檢查設備，逢節假日要全面檢查，確保供電安全。

　　4.嚴禁用汽油、煤油等易燃液體擦洗設備。

　　5.保持室內清潔，走道暢通，禁止在門口、走道等處堆放物品。

　　6.消防器材應放置在指定地點，并掌握消防器材的使用方法。

　　7.有火情時，應聽從滅火指揮部的命令，及時切斷電源，投入緊急發電運行。

　　8.當班時，遇有火情應首先通知消防中心，并采取措施，以防火勢蔓延，當接到火警通知時，應按預定安排各就各位。

　　八、天然氣調壓站防火制度

　　1.站內嚴禁吸煙和明火作業，無關人員嚴禁入內。

　　2.工作人員必須嚴格遵守安全操作規程和交接班制度，經常檢查站內設備有無漏氣現象，發現問題及時排除并報告。

　　3.對各種儀表設施要定期檢查，節假日期間要重點檢查，責任到人，確保安全。

　　4.室內要鋪設膠皮地面，以防打火引起火災。

　　5.應在調壓站附近明顯處設置嚴禁煙火標志。調壓站周圍嚴禁使用明火，要經常打開窗戶，保持站內空氣流通。

　　6.嚴禁在調壓站內拉設臨時電路，配備的電器設備(包括電燈)應采用防爆裝置等。

　　7.站內配備的滅火器要放在明顯易取處，保持清潔，不準隨意移動和損壞。

　　8.應掌握調壓站內煤氣報警器的使用方法，發現問題及時報工程部修理。

　　9.為了保證維修安全，配備防靜電工作服、工作鞋。

　　10.如發現火警，立即通知天然氣公司，并關閉燃氣閥門。

　　11.如果樓內發生火警，工程部應根據滅火指揮部的'命令

　　，關閉調壓站天然氣閥門，并堅守崗位，以備作進一步協助。

　　九、危險品庫防火制度

　　1.除執行一般庫房的防火制度外，應嚴格執行《化學危險物品管理條例》等有關規定。

　　2.性質特別危險的物品，必須單獨儲存，性質互相抵觸的、滅火方法不同的物品，應分開隔離儲存。

　　3.遇水發生危險的物品，不得堆放在露天或低洼容易受潮的地方，遇熱分解自燃物品應儲存在陰涼、通風的庫房內。

　　4.對存放的物品必須定期進行檢查，如發現包裝容易不良破損、殘缺及物質變質分解等情況，應立即采取措施。

　　5.定期檢查庫房內電氣、照明設備，做好修理、更換工作。

　　6.在庫房內開啟裝有易燃、易爆物品的容器時，嚴禁使用能夠產生火花的工具。

　　7.庫房區域嚴禁明火。

　　十、車庫、車場防火制度

　　1.按時清掃車庫、車場地面上的垃圾和廢棄物，以防遇有火種發生火災。

　　2.車庫、車場禁止堆放各種包裝物及汽油等其它易燃品。

　　3.禁止將擦車用的油棉絲和車內臟物往車庫或車場里亂扔亂倒，要放在加蓋的金屬桶內，并定期清理。

　　4.禁止在車庫、車場內維修、保養車輛。

　　5.車庫、車場內嚴禁吸煙。

　　6.司機要按順序停放車輛并保持距離，不準在通道上停車。

　　7.出現火情要及時疏散車輛，并組織撲救，迅速報警。

　　8.每個司機要熟練掌握滅火器材的使用方法。

　　十一、更衣室防火制度

　　1.嚴禁吸煙，杜絕一切火種。

　　2.更衣柜內禁止存放易燃、易爆物品。

　　3.不得在室內亂丟紙張及其它可燃品。

　　4.不準亂拉臨時線及在室內使用任何電熱器具。

　　十二、庫房防火制度

　　1.庫房應設專人負責防火工作。

　　2.庫房內嚴禁吸煙和使用明火，且嚴禁攜帶火種進入庫房。

　　3.物品入庫時認真檢查是否帶有火種，特別是對草、紙及布包裝的物品，需嚴格檢查，如有可疑應另行存放，進行觀察。

　　4.庫房內的照明燈具及其線路應按照電力設計規范，由正式電工安裝、維修，引進庫房內的電線必須安裝在金屬或硬質難燃塑料套管內，禁止亂拉臨時線。

　　5.庫房內不準使用碘鎢燈、電爐子、電烙鐵、電鐘、交流收音機和電視機等電器設備，不準超負荷作業。

　　6.每年至少要兩次對庫房內的燈具、線路等設備進行檢查，發現因電線老化、破損、絕緣不良可能引起打火、短路等不安全因素，必須及時更換、維修。

　　7.物品應按五距要求碼放:

　　a、頂距:貨垛距頂五十厘米；

　　b、燈距:貨距燈五十厘米；

　　c、墻距:貨距墻五十至八十厘米；

　　d、柱距:垛與柱子十至二十厘米；

　　e、垛距:貨與垛之間為一百厘米，主要通道寬度不應小于一點五米。

　　8.要保持庫內通道和入口暢通，消防器材要放在指定地點，不得隨意移動，在消防器材一米范圍內不得堆放物品。

　　9.庫房內不準設辦公室、休息室，不準住人，不準用可燃材料搭建隔層。

　　10.工作人員必須熟悉消防器材放置地點，掌握消防器材的使用方法，負責報警和撲救初期火災。

　　十三、餐廳防火制度

　　1.在餐廳服務中，要注意賓客亂丟棄未熄滅的煙頭、火柴梗；收臺布時防止夾帶火種而引起險情；在清理垃圾時，要將煙缸里的煙頭用水浸濕后，再倒入垃圾桶。

　　2.餐廳的出入口及通道不準堆放物品或堵塞，且保持暢通；所有門鑰匙要有專人管理，以備一旦發生緊急情況時使用。

　　3.餐廳要對各種電器設備經常檢查，發現問題及時報修。

　　4.服務人員要掌握滅火器材的使用，在發生火災時，按指令疏散客人并積極參加撲救。

　　十四、中控室防火制度

　　1.室內線路、電器設備的安裝要符合防火要求。

　　2.室內禁止亂拉、亂接臨時電線和使用電加熱器具。

　　3.室內禁止吸煙和使用明火。

　　4.嚴禁在室內堆放、存放易燃易爆物品。

　　5.定期對機器設備進行維護保養，擦拭機器不得使用易燃液體。

　　6.嚴格按規程操作，設備出現故障時，立即通知專業人員予以排除。

　　7.保持室內衛生，做好防塵、防靜電工作。

　　物業管理制度 5

　　一、每周一徹底清掃小區內路面、公共場地、車棚、綠地、排水溝等，平時要堅持小區環境衛生整潔。

　　二、每隔一天拖、掃樓道一次。(包括樓梯扶手、塔灰、電表箱、單元門、樓道燈、窗臺等)。

　　三、樓道玻璃堅持清潔、透明。

　　四、小區內墻、柱、門等無廣告紙。

　　五、樓后空中要堅持清潔(不能有磚頭、糞便等)，責任區內如有修建渣滓要及時清算。

　　六、小區內有其它休息也要參與，同時要保證本職任務及時完成。

　　七、推灰人員必需堅持渣滓車清潔，每周必需徹底洗刷一次。

　　八、渣滓車停放點周圍要堅持潔凈，空中有污垢或油漬要及時洗刷。

　　九、以上制度保潔員必需嚴厲遵守，如有業主反映衛生狀況不好，經核實，業主反映一次對責任人罰款20元，累計3次，自動離崗。

　　公用部位運用和衛生制度

　　小區公用部位即樓道、樓區公共路途、花壇空地等，是歸居民公共一切的，同時也是小區樹立的一項重要內容，為了堅持公用部位在公共運用中的整潔、完整，為小區居民發明良好的.外部環境，特制定本制度。

　　一、堅持公共樓道的清潔

　　1、不得在樓道內亂堆、亂放物品。

　　2、樓道走廊內堅持清潔、無廢紙、廢物、痰跡等。

　　二、樓區內公共路途、公共設備的運用

　　1、不得在公共路途等公共運用部位違章私搭亂建。

　　2、不得在公共運用部位亂貼亂畫。

　　3、不得在渣滓箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉。

　　4、不得對公共配套設備停止破壞。

　　三、公共部位的花壇、綠地等的運用

　　1、不得破壞花壇、蹂躪草坪。

　　2、不得亂砍亂伐，攀折樹木、花草。

　　3、堅持花壇、綠地的整潔，不得亂扔、亂倒物品入公共綠地，

　　四、小區居民要共同保護公用運用的部位，堅持公用部位的整潔，如有違犯公共運用制度的，小區管理處將依據情節輕重給予處置。

　　物業管理制度 6

　　物業裝修管理的基本概念

　　1.物業裝修，是指業主或使用人為了改善居住、辦公或經營環境，對自有物業或租賃物業范圍內的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱電、有線電視、電話、寬帶進行裝修處理的活動和過程。

　　2.物業裝修管理，是指物業管理公司依據國家相關法規和條例，受開發商或全體業主委托，對物業管轄范圍的業主或使用人在裝修過程中，對新建房屋的室內裝修活動實施審查、監督和管理的行為。

　　物業裝修管理的目的

　　規范施工行為，消除施工隱患，保證新建樓房外觀的整潔和統一；杜絕新建樓房建筑主體和承重結構遭受破壞；保障新建樓房的居住安全，保障新建樓房配套設備設施的正常運行和使用，最終實現物業的保質和增質，延長物業使用壽命。

　　物業裝修管理的意義

　　維護和保持房屋建筑原創設計的元素和風貌，維護環境品質，避免房屋建筑結構、外觀、環境、設施設備遭受破壞和污染。

　　維護小區正常的生活、學習、工作秩序，營造小區的安定、團結、和諧氛圍，維護物業管理秩序，保障物業管理服務工作的正常開展。

　　術語解釋

　　1、建筑主體：

　　是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

　　2、承重結構：

　　是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　　3、砌體結構：

　　即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構件作為主要承重的結構，稱為磚～物業管理圈；鋼筋混凝土混合結構，簡稱磚混結構。此結構抗震性差，防滲水性能差。這是當前建造數量大、采用最普遍的結構類型。

　　4、鋼筋混凝土結構：

　　即主要承重構件全部采用鋼筋混凝土，并現場整體澆注而成的結構。此結構抗震性能和防滲水性能良好。這種結構類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業建筑等。

　　5、剪力墻：

　　剪力墻是指墻肢的長度為厚度的5～8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。

　　6、異形柱：

　　異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2～4倍，相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。

　　7、承重墻

　　是指不但承受自身重量，同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。

　　8、非承重墻

　　不承受上部傳來的荷載，也不會把荷載加載到其下的非承重墻上。通常在非承重墻墻底設置單跨梁或者連續梁來承受其荷載并把其荷載傳導到相鄰的承重構件上（例如：磚混中的承重墻，框架中的框架梁）。非承重墻通常還是設計上的抗震墻，如果發生地震，非承重墻將和承重墻一起承受地震力。

　　9、房屋外觀：

　　是指相對于室內的外立面，準確的說，就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結構及裝飾物等。

　　10、防水工程：

　　是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內的浸害；廚房、衛生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內的浸害。

　　11、隱蔽工程

　　是指被其他建筑物遮掩的工程，具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后，如發生問題，還需重新覆蓋和掩蓋，返工損失非常大，為了避免資源的浪費和當事人雙方的損失，保證工程的質量和工程順利完成，安裝施工時，在覆蓋和掩蓋前應當通知發包人檢查，發包人檢查合格后，方可進行隱蔽施工。

　　12、房屋配套設施設備：

　　是指房屋除門窗、護欄外的，與房屋配套的給排水管道（空調排水管）、強電源及弱電源信號系統（照明電源、閉路線、電話線、網絡線、監控）、煤氣報警器、紅外線防盜報警器、可視電話（非可視電話）、應急求助按鈕、天然氣表、管等。

　　13、房屋平面布置圖：

　　是指用于指導建筑裝飾裝修施工的平面（水平面）設計圖，它包括房屋平面結構布置（家俱、陳設擺放）設計、區域使用功能劃分（如：臥室、客廳、書房、廚房及衛生間等）設計、出入通道（如：門的開啟方向及通道走向）設計，其中包括某些部位使用的材質和安裝方式、要求等設計。它是按實際比例尺寸繪制的，一般采用的長度單位為公制長度單位㎜。

　　14、水電施工圖：

　　是指用于指導建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖，顧名思義，示意圖是以示意方式進行繪制的，圖形是以線條和符號連接構成的，圖形一般沒有準確的數值標注，只是示意大概的.安裝方位和形式，具體安裝方法和要求，都是以文字標注及說明為主。

　　物業裝修管理的基本內容

　　(一)房屋外觀的管理

　　(二)主體結構的管理

　　(三)房屋防水施工的管理

　　(四)房屋配套設施的管理

　　(五)施工行為的管理

　　(六)告知和督導義務

　　(七)商業門面裝修管理

　　(八)物業裝修管理如何規避責任

　�。ㄒ唬┓课萃庥^的管理

　　1.任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝修的活動中，不得破壞房屋的外觀，嚴禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；

　　2.嚴禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞，嚴禁擴大承重墻上原有的門窗尺寸，嚴禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，未經許可不得擅自在外墻上開孔和鑿洞；

　　3.嚴禁搭建建筑物、構筑物，嚴禁封閉觀景陽臺、生活陽臺，未經許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網、晾衣桿等；

　　4.嚴禁隨意在外墻上安裝空調外機，空調外機應安裝在房屋的預留位置上，或物業管理公司指定的位置上；

　　5.未經許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應的標識；

　　6.嚴禁侵占公共區域的通道、露臺和屋面，嚴禁在公共區域的通道、露臺和屋面亂搭亂建；

　　7.嚴禁開挖地下室、打井。損壞物業共有設施、設備及場地。

　　（二）主體結構的管理

　　1.嚴禁擅自改變物業使用性質；

　　2.嚴禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設施、設備；

　　3.任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝飾裝修的活動中，不得破壞房屋的主體結構、承重結構和房屋基礎，嚴禁在結構墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設，確須開孔鑿槽，必須報物業管理公司，經物業管理公司審查同意后，并在物業管理公司工程技術人員的指導下進行施工；

　　4.嚴禁在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；

　　5.嚴禁改變房屋的使用功能，嚴禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛生間和廚房；

　　6.吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔，孔洞點陣不得≤600㎜，孔洞直徑不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；

　　7.房屋裝修如需變動房屋結構（建筑主體和承重結構）的，必須經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，其施工必須委托具有相應資質等級的建筑施工企業承擔。

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　　1.防水層應涂抹在結實、堅硬、表面光滑平整、干凈、干燥的基層上，并按規范要求施工，防水層應有一定的面積和厚度。防水施工完成后，應作閉水試驗，試驗時間應不少于48小時，并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗情況，確認無滲漏現象后，方可后續施工；

　　2.室內裝修施工，對陽臺、廚房和衛生間，有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位，二次防水施工時應作重點和加強處理，確保無滲漏；

　　3.衛生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填，并不得只在回填找平層上做防水層，此方式存在嚴重的工藝技術缺陷和隱患；

　　4.回填找平層水泥沙漿應有足夠的強度，其水泥沙漿標號不得低于1∶2，水泥沙漿厚度應≥60㎜；

　　5.衛生間地面防水必須全做，墻面防水最低點應≥300mm；若使用淋浴龍頭，安裝龍頭的墻面防水層高度應≥1800mm，寬度是淋浴龍頭左右各500mm，陰角臨界墻寬度為1000mm，高度必須達到1800mm。

　　（四）房屋配套設施的管理

　　1.給水管不得暗敷在非防水地面，在通過無防水要求的區域內，應采用天、墻布管敷設方式，即采用吊頂內敷設和沿墻壁暗敷方式敷設；

　　2.給水管道安裝完畢后，應作壓力試驗，水壓不應小于9kg、穩壓不應少于兩小時；排水管道安裝完畢后，應作沖水試驗，每個管口沖水量不應少于200kg，沖水方式為容器灌沖。經壓力試驗和沖水試驗無滲漏現象后，方可進行下一道工序；

　　3.施工臨時用電，只能在漏電保護開關后端駁接。布線完畢后，各回路應作通電試驗和絕緣試驗，通電試驗時應在漏電保護開關的保護下進行；

　　4.天然氣管道、閥門、計量表，嚴禁裝飾封閉及包裹。應裸露在外，并隨時保持良好的通風狀態，安裝后的管道接口應作漏氣檢測；

　　5.燃氣報警器探頭接通電源后，安裝在吊頂的下方，盡可能靠近和正對燃氣用具，不得遠離燃氣用具和隱蔽安裝；

　　6.燃氣熱水器排氣管道，嚴禁接入廚房排煙道內，應按物業管理公司規定的位置和方式直接引向戶外排放；

　　7.嚴禁將燃氣熱水器置于廚房、衛生間內，燃氣熱水器只能安裝在生活陽臺的墻壁上，相距天然氣表和管道≥500㎜的位置，并將排氣管道引至戶外；

　　8.嚴禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門，嚴禁將封閉式廚房改裝成開敞式廚房，并隨時保持廚房與戶外空氣的對流。廚房采用暗埋式燃氣灶，應在廚柜前門上方開4～6個直徑不≤30㎜的透氣孔；

　　9.陽臺落水主立管，嚴禁裝飾包裹。廚房、衛生間落水主立管，如確需裝飾包裹，應采用可拆卸方式，或采用紅磚隔離空包方式處理，包裹時管道與磚之間應留出5～10mm間距。有檢查口的樓層，應露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴禁用水泥砂漿灰填充式包裹；

　　10.可視電話及紅外線監視器，不得擅自移位和改變，如需變動位置，應由原安裝單位施工人員處理；

　　11.嚴禁移動廚房排煙道預留孔洞位置（高度和方向）。抽油煙機排煙管應規范的接入排煙道預留孔；

　　12.空調外機，應安裝在預留位置上，氟里昂管敷設，應按物業管理公司統一規定規范安裝，并將冷凝水管接入積水管內，嚴禁冷凝水散流。（注：本樓房原設計未考慮家用中央空調安裝，故嚴禁安裝家用中央空調）；

　　13.嚴禁拆除臥室內的陽光窗防護欄。因裝修改變防護欄材質和款式，高度不得低于1000mm，其安裝應牢固、可靠；

　　14.入戶給水管應加設總閥，便于日常維修和檢查；

　　15.嚴禁損壞物業共有設施、設備及場地，嚴禁擅自改變和移動共有設施、設備。

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　　1.任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝修的活動中，不得損壞公共設施設備，不得影響公共環境清潔衛生，不得影響業主的正常生活秩序；

　　2.嚴禁違章作業和野蠻施工，杜絕一切不文明的施工現象和行為；

　　3.嚴禁施工現場有違反消防法規的行為，如：吸煙、亂扔煙頭、火種、不規范的使用明火、電爐（含電阻加熱器）、碘鎢燈取暖或烘烤物品等；

　　4.施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應符合規范，嚴禁亂接亂搭；

　　5.嚴禁在公共過道、公共區域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進行木制品制作等作業；

　　6.施工用水區域，應保證在不滲漏的前提下規范用水，不得侵害和影響相鄰戶；

　　7.嚴禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區域，保證公共過道及公共區域的清潔衛生及通行安全；

　　8.嚴禁高空拋灑，嚴禁影響公共衛生和公共安全的現象和行為；

　　9.嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的淘汰產品和材料；

　　10.嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的工藝技術和施工設備、設施；

　　11.房屋裝修，如須變動房屋結構（建筑主體和承重結構）的，必須經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，其施工必須委托具有相應資質的施工企業承擔；

　　12.裝飾裝修企業，必須按照工程建筑強制性標準和其他技術標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質量；

　　13.裝飾裝修企業，必須嚴格遵守施工安全操作規程，按規定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業，保證作業人員和周圍住房及財產的安全。

　　（六）商業門面裝修管理

　　1.門面室內裝修，應嚴格遵守消防安全管理規定，不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、溫感器、消防箱等消防設施，嚴禁封閉和占用消防通道；

　　2.門面室內裝修，嚴禁封閉共用管線（水、電、氣、消防）井檢查口、門，應留出檢修空間及通道；

　　3.燃氣管道安裝應符合燃氣安全使用管理規定，不得埋于墻內和地下，不得接近有明火和易產生靜電火花的電器，應保持正常的空氣流通；

　　4.商業門面裝修，必須遵守附屬設施使用功能規定和要求，不得超功率、超容量、超標準、超范圍、超規范安裝和使用，如：通電、通水、通氣（天然氣）、通風（換氣、新風）、排水、排煙、消防水等；

　　5.商業門面室內裝修，未經計可，不得擅自更改排污管道預留接口位置。不得封包檢查口（疏浚口）；

　　6.室內外天棚吊頂時，在遇沉水彎、檢查口（疏�？冢�、消防水閥、強弱電路分線盒時，應在對應位置處預留維修檢查口，洞口尺寸應小于500×500（㎜）；

　　7.使用液化氣罐的門面，燃具與液化氣罐相距≥5m，液化氣罐存放處應保持陰涼和空氣流通，存放處應設置防爆墻或安全防護裝置，在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴禁入內”等標識；

　　8.商業門面（辦公用房）電器安裝，應設置電源配電箱，除設置總開關（空氣開關）外，各回路應單獨設置空氣開關，確保電力的使用安全；

　　9.使用大功率電器較多的商業門面（辦公用房），并由380V三相電源變為220V兩相電源使用的，三相電源負荷分配應均衡和合理。

　�。�1）餐飲門面室內裝修：

　　1．廚房污水進入主排水管道前，必須設置沉渣池、隔油池，避免污水中夾帶的動（植）物油及碎骨、泥土、沙石進入主排污管道內，嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道；

　　2．店面較大的，水平排水管道長度方向≥20m的，應增置管道疏浚檢查口；

　　3．廚房油煙在進入主煙道（管）前，應安裝濾油及油煙凈化裝置，嚴禁將未過濾的油煙排入主煙道（管）內，嚴禁向小區內或門面四周直接排放油煙；

　　4．嚴禁將直排式和強排式熱水器的排氣管接入煙道內；

　　5．廚房抽油煙機，應采用低噪聲高速風機或專用風機，噪聲不應大于65分貝，營業時間不得超過晚上10：00點鐘。

　�。�2）美容美發門面室內裝修：

　　1．洗發室地漏及洗滌池放水口必須加設不銹鋼絲過濾網，模數不應≥2㎜；

　　2．污水進入主排水管道前，必須設置沉渣池，避免污水中夾帶的發絲、發屑進入主排污管道內，嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道。

　�。�3）門面戶外裝修：

　　1．門面裝飾裝修除嚴格申報審批外，戶外裝修（門額、門柱、戶外廣告等），應嚴格按物管統一要求進行設計及施工。戶外裝修方案，未經申報和審核，不得擅自和違規施工。不得個性張揚，必須服從整體規劃和管理要求；

　　2．門面戶外裝修，嚴禁侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修，不得超過相鄰戶彼此間分隔線。未經許可，不得擅自更改原路面整體形式和效果；

　　3．門面戶外裝飾裝修，未經計可，不得擅自改變原始結構和開狀，不得擅自增加附屬構筑物，不得侵占相鄰門面的位置和影響相鄰門面的裝修效果；

　　4．門面空調安裝，應遵守物管的規定和要求，安裝前應將安裝方案報物管審核，并在物管有關人員的現場指導下進行。

　　（七）告知和督導義務

　　1.裝修管理人員，應將小區物業管理規定及相關管理辦法，詳細的介紹給前來辦理裝修申報的業主、租賃人或裝修公司人員。

　　2.裝修管理人員，有權利和義務，將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業主。

　　3.裝修管理人員，應將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業主。

　　4.裝修管理人員，應將裝修的禁止行為和相關的注意事項告知業主和裝修施工人員。

　　5.裝修管理人員，有權利和義務，維護裝飾裝修管理規定，維護業主利益，對裝修施工中的違規行為予以及時的糾正，并督導業主或裝修施工人員進行整改。

　　6.裝修管理人員，對檢查中發現的質量問題和隱患，應及時的跟進和處理，并及時的督導和予以解決。

　　7.裝修管理人員，對業主和裝修施工人員提出的詢問和求助，應予以當面的解釋和指導，對難以陳述問題，應親臨施工現場予以幫助和督導。

　�。ò耍┪飿I裝修管理如何規避責任

　　1．認真履行告知義務：

　　物業裝修管理，必須將物管公司裝修管理的相關規定和《房屋裝修禁止行為和注意事項》告知業主和裝修施工人員。

　　2．依理依法的管理：

　　物業裝修管理，必須依據政府有關部門的規定和小區《管理規約》進行裝修管理。

　　3．堅守管理職責：

　　物業裝修管理，必須認真履行自己的管理職責，必須做到違規必查、違規必禁、違規必究。

　　4．不得混淆管理范圍：

　　物業裝修管理，必須清楚物業裝修管理的范圍和性質，必須清楚物業裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質量管理，裝修驗收只是行為驗收而非質量驗收。

　　5．不可參與裝修業務的推薦和介紹：

　　物業裝修管理，不得強制性的向業主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。

　　6．不得無原則的干預業主裝修事務：

　　物業裝修管理，不得無故的對業主或裝修施工人員進行管、卡、壓，或進行與物業裝修管理無關的事。

　　對裝飾裝修違規現象的處理

　　1.對違反《裝修施工管理服管理協議》、《裝修施工現場管理規定》的裝飾裝修企業或個人，應當面給予批評教育，情節嚴重的給予口頭警告或書面警告，造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區繼續施工；

　　2.對違反了《裝修房屋的禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業或個人，應立即予以制止和糾正，情節嚴重的責令其停止施工，造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區繼續施工；

　　3.對裝修管理員的管理，執意不予理采的裝飾裝修企業或個人，物管公司有權采取法律訴訟方式予以解決；

　　4.對違反了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《物業管理條例》的裝飾裝修企業或個人，除立即停止違章規施工外，責令其限期恢復和整改，情節嚴重并造成重大后果的上報相關行政部門進行處理；

　　5.在實施物業裝修管理的過程中，物業管理企業和裝修管理員，只能依據建設部令第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和國務院令第504號《物業管理條例》之規定行使其權力，履行其應盡的職責和義務；

　　6.在物業裝修管理活動中，物業公司擁有審查、監督和管理的權力和義務，擁有對一般違規行為的處理權，如：責令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權。物業管理公司，對裝飾裝修企業或個人的違規現象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權力和義務；

　　7.在物業裝修管理活動中，對嚴重違反國家相關規定的施工行為，除強行的予以制止外，應及時的將情況上報行政主管部門處理。

　　裝修管理員的素質要求

　　（一）熟悉物業基本概念及裝修管理基本概念；

　�。ǘ┦煜の飿I管理相關的法律、法規和政策；

　�。ㄈ┦煜は嚓P的建筑裝飾裝修施工技術規范、工藝流程和施工驗收標準；

　　（四）熟悉轄區環境以及配套的設備設施，熟悉轄區環境布局及房屋結構；

　　（五）熟悉燃氣安全使用管理規定、消防管理條例及相關安全生產條例；

　�。┦煜け緧徫粯I務內容及工作流程，具有一定的建筑裝飾裝修專業基礎知識，具有一定的制圖和識圖能力；

　�。ㄆ撸┚哂幸欢ǖ臅鴮懩芰涂陬^表達能力，能規范的書寫與之相關的技術作業文件和說明；

　�。ò耍┚哂幸幏兜�、文明的行為舉止，能做到禮貌待人，并具有一定的組織能力和協調能力；

　�。ň牛┠軠蚀_的掌握和執行相關的法律、法規和政策。

　　裝修管理員的職責

　　（一）具有高度的責任心和熱情的服務意識，具有專業的職業素養；

　�。ǘ﹪栏褡袷睾蛨绦袊蚁嚓P的法律、法規和政策，準確的執行和運用相關的建筑裝飾裝修施工規范及標準；

　�。ㄈ﹪栏駥徍搜b修方案，在審核中對違反法規和條例明令禁止的行為和注意事項，應予以提示和制止，并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋；

　　（四）在裝修巡查中，對未按裝修審核內容及修正意見施工的裝飾裝修企業或個人，應立即予以制止和糾正，盡可能地避免給業主或相鄰戶造成重大經濟損失和留下質量安全事故隱患；

　　（五）在裝修巡查中，對違反施工安全操作規范和消防規范行為的裝飾裝修企業或個人，應立即予以制止和糾正，盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發生；

　　（六）在裝修巡查中，對違反小區管理規定行為的裝飾裝修企業或個人，應立即予以口頭警告或書面警告；

　　（七）堅守崗位、堅持原則、履行職責，認真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄，認真填寫整改通知書，并做到及時追蹤、督導和檢查；

　　（八）及時協調和處理好裝修施工中出現矛盾和問題；

　�。ň牛┴撠熃獯饦I主對小區物業裝修管理事宜的詢問，做到悉心指導、耐心解釋、熱情服務，并及時處理業主的報事和求助。

　　裝修管理控制程序

　　1.0目的：

　　規范裝修管理工作，維護樓宇安全和房屋外觀的統一和協調，確保公共環境、設施的運行正常和使用。

　　2.0適用范圍：

　　適用于住宅小區、別墅、商住區、寫字樓物業裝修的管理工作。

　　3.0職責：

　　3.1管理處主任負責小區裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。

　　3.2樓棟管理員負責業主裝修申報及裝修資料的收集、整理、歸檔。

　　3.3裝修管理員負責裝修方案初審，管理處工程部主管或房地產公司工程部負責技術上的審批。

　　3.4裝修管理員負責裝修竣工驗收。

　　3.5裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員負責裝修巡視，裝修跟進、裝修現場監管，對裝修過程中各環節進行控制。

　　3.6秩序護維護員負責裝修消防、安全的巡視和檢查。

　　3.7客戶服務中心收費員負責裝修相關費用的收取。

　　4.0程序：

　　4.1裝修申請

　　4.1.1業主提出裝修申請時，應提供裝修施工設計方案圖（指平面布置圖、單元立面圖、空調安裝圖、照明（開關、插座）線路圖、給排水施工圖等）和相關技術資料，業主應按《裝修申報登記表》要求如實填寫各項內容。

　　4.1.2如業主委托裝修公司裝修，裝修公司應提供加蓋裝修施工單位公章（必須是鮮章）的營業執照、資質證書復印件各一份。

　　4.1.3如租賃戶（物業使用人）裝修申請時，應出具《租賃合同》原件及業主同意裝修的有關證明。

　　4.1.4如業主或租賃戶自行裝修，應與物業公司簽訂《裝修承諾書》。

　　4.1.5商鋪門面、娛樂場所裝修申請時，申請人（業主或租賃戶）應提供消防部門的審批文件。

　　4.1.6裝修管理員確認業主和租賃戶身份后，向申請人提供物管公司《裝修施工現場管理規定》、《房屋裝修的禁止行為和注意事項》等文件。

　　4.2 裝修審批

　　4.2.1裝修管理員應認真審查如下事項：

　　4.2.1.1裝修設計是否對房屋結構、外墻立面、公共設施設備造成改動、破壞。

　　4.2.1.2裝修是否存在有嚴重的消防隱患。

　　4.2.1.3是否有其他違章情況。如：亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。

　　4.2.2初審合格后，報管理處主任及房地產公司工程部作技術審批，審批工作在三個工作日內完成。

　　4.2.3裝修管理員負責將審批后的裝修申報情況通知業主，對需要業主修改裝修設計的，應告之業主修改。

　　4.2.4 裝修申請獲得批準后，裝修管理員應通知業主到客服中心辦理有關手續，交納相關費用，參照《裝修收費一覽表》：

　　4.2.4.1業主應交納一定數額的裝修保證金和垃圾清運費。

　　4.2.4.2裝修施工單位交納一定數額的裝修保證金和施工人員證件工本費。

　　4.2.4.3裝修施工單位將施工人員照片（兩張）和身份證復印件交客服中心，辦理（臨時出入證）和施工人員基本情況登記。

　　4.2.4.4施工人員（臨時出入證），分正、副兩證，正證由施工人員隨身攜帶，副證進入小區時交門衛臨時保存。

　　4.2.4.5裝修相關費用完清后，發放《施工許可證》，通知工程部開啟該戶水電，告知業主可以進場裝修施工。

　　4.3施工期間的管理

　　4.3.1裝修施工期間，裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員應每日至少巡查一次裝修施工情況，并將檢查情況，記錄于《裝修巡視檢查記錄表》。秩序護維護員嚴格按照小區有關管理規定，對施工人員進行秩序維護管理。

　　4.3.2發現下列情況，裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員按本程序4.5項辦理。

　　4.3.2.1未按規定張貼《施工許可證》的；

　　4.3.2.2未按規定的施工時間施工的；

　　4.3.2.3超出申報范圍內的裝修項目或擅自更改裝修審批內容的；

　　4.3.2.4違反裝修管理規定及國家相關規定的；

　　4.3.3業主或裝修施工人員，就裝修事宜提出請求協助或幫助時，裝修管理員應予積極的支持和配合，在詳細了解業主提出的請求后，及時的給予幫助和處理。

　　4.4裝修竣工驗收

　　4.4.1裝修施工結束后，業主或施工單位應向管理處提出裝修驗收申請。

　　4.4.2裝修管理人員、業主或施工單位現場負責人對裝修工程進行現場驗收。裝修無違章情況，按以下程序辦理，如發現違章情況，按本程序4.5項辦理。

　　4.4.3竣工驗收合格的，由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》內“驗收意見”欄簽署“初驗合格”，并簽署姓名和日期。

　　4.4.4施工人員撤場時，客服中心收回《臨時出入證》，如有丟失，出入證押金不予以退還。客服中心應通知門崗該戶裝修人員已清場。

　　4.4.5 裝修驗收合格，并已入住三個月，業主應申請裝修復驗，裝修管理員應到現場復驗，如無問題。由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》“二次驗收意見”欄簽署“復驗合格”后，經公司經理審批，由財務退還業主或裝修施工單位的裝修保證金。

　　4.5違章裝修的處理

　　4.5.1裝修施工期間或裝修竣工驗收中，發現違規裝修行為的，裝修管理員應立即要求違規整改，并視其情況，按以下方式進行處理：

　　4.5.1.1批評教育，責令立即整改。

　　4.5.1.2出具《裝修整改通知書》，限期整改。

　　4.5.1.3出具《裝修驗收整改通知書》，限期整改。

　　4.5.1.4情形嚴重的報公司經理批準，實施停電停水，強行制止違規及侵害行為。

　　4.5.1.5要求損失賠償的，報公司經理批準。

　　4.5.1.6情形特別嚴重的，除強行停止施工外，報相關行政部門處理。

　　4.5.2裝修施工驗收時，如發現業主違章裝修的，裝修管理員，應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況請示公司經理同意后，列清扣款數額，由財務按以下方法進行扣款，扣款順序為：

　　4.5.2.1首先從業主或裝修施工單位裝修押金中扣款。

　　4.5.2.2業主或裝修施工單位裝修押金不足以補償扣款的，由業主支付現金方式給予賠償。

　　4.5.2.3對嚴重違反裝修管理規定的，且又拒絕整改的業主或裝修施工單位，裝修管理員按規定不予驗收，并拒簽《入住許可證》。

　　4.6 裝修檔案管理

　　4.6.1裝修竣工，通過驗收，由客戶服務中心片區樓管員收集、整理裝修管理資料，統一歸檔。

　　4.6.2裝修檔案管理按公司有關文件管理規定執行。

　　5.0相關支持及參考文件

　　5.1 《物權法》

　　5.2 《物業管理條例》

　　5.3 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

　　5.4 《管理規約》

　　5.5 《物業管理服務合同》

　　5.6 《裝修施工管理服管理協議》

　　5.7 《業主手冊》

　　5.8 《裝修施工現場管理規定》

　　5.9 《房屋裝修的禁止行為和注意事項》

　　6.0相關記錄表格備案文件

　　6.0.1《裝修委托書》

　　6.0.2《裝修申報表》

　　6.0.3《裝修承諾書》

　　6.0.4《裝修許可證》

　　6.0.5《裝修收費一覽表》

　　6.0.6《裝修申報情況記錄表》

　　6.0.7《裝修動態一覽表》

　　6.0.8《施工人員登記表》

　　6.0.9《裝修巡視檢查記錄表》

　　6.1.0《裝修整改通知書》

　　6.1.1《裝修竣工驗收表》

　　6.1.2《入住許可證》

　　物業管理制度 7

　　1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。

　　2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。

　　3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調配，執行組長的工作指令。

　　4、值班員工必須嚴格執行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。

　　5、值班員工外出作業必須隨身攜帶對講機，保持聯系。

　　6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發性事件，應保持冷靜，果斷處理。

　　7、值班員工必須做好事故現場的`保護工作，收集有關數據和原始記錄，等候上級到場處理。

　　8、值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。

　　物業管理制度 8

　　崗位職責：

　　1、直接上級:項目經理，公司財務部經理；直接下級:出納。

　　2、貫徹執行國家財政、稅務方針、政策，以及有關的法律、法規，嚴格遵守各項財經紀律和財務制度，負責制定各項費用的開支定額及有關報銷、核銷制度，加強財務監督和控制管理。

　　3、負責編制財務預算，并檢查、監督、落實計劃的執行情況，按時做好月、季、年度的財務決算，編制報送有關的會計報表。

　　4、負責財會資料檔案的`保管保密工作。

　　5、負責組織每半年一次的資產清理，盤點工作，確保帳實相符、帳帳相符、帳物相符。

　　6、負責對部門員工進行培訓和工作考評。

　　7、按照公司費用開支標準和開支范圍，檢查各種費用開支，杜絕鋪張浪費，堅持勤儉節約。

　　8、認真審核各項原始單據，根據審核無誤的原始單據，編制會計憑證并及時入帳，負責市場物業管理處一切往來帳項的核對、清查。

　　9、加強計費、收費管理，負責市場物業管理服務費、水電費、停車費及其他服務收入的收繳統計及分析工作。

　　10、定期檢查固定資產和流動資金，協助做好物資盤點工作，負責經濟核算，對帳目做到日清月潔。

　　11、編制市場物業管理處年、季、月度財務預算，組織編制公司財務會計報表和統計報告。檢查和掌握計劃的執行情況。

　　12、按時發放工資、各類補貼等。配合公司財務部與稅務部門保持密切聯系，辦理稅務登記、稅務申報等稅務工作。

　　13、完成領導交辦的其他工作。

　　物業管理制度 9

　　1.0目的

　　落實綠化管理制度，確保公司各物業服務中心綠化服務質量，為顧客提供一個幽雅、舒適的環境。

　　2.0適用范圍

　　適用于公司各物業服務中心的綠化管理。

　　3.0職責

　　3.1物業服務中心物業部負責對綠化組實施日常巡查與監控。

　　3.2綠化組綠化員負責對綠化的具體實施。

　　4.0工作程序

　　4.1綠化工作制度的建立

　　4.1.1由物業服務中心各物業部綠化主管建立各服務中心《苗木清單》。

　　4.1.2公司根據所管理物業特點建立《綠化管理手冊》。

　　4.2綠化管理

　　4.2.1物業綠化項目由物業部對綠化組各員工進行職責區域劃分，如綠化項目外包，物業部綠化主管應審核外包方責任區域劃分，并對綠化工進行禮節禮貌技能方面的培訓。

　　4.2.2綠化組組長填寫《綠化工作周計劃表》交物業綠化主管審核后，綠化組保質保量完成計劃任務，如綠化項目外包，物業部綠化主管應審核外包方《綠化養護周計劃表》。

　　4.2.3綠化員必須嚴格按操作規程使用各類綠化設備。綠化設備實行專人負責，統一入庫管理。綠化員每次使用綠化設備后，必須清洗干凈后再入庫。每月由綠化班長組織對綠化設備進行檢查保養，發現問題，及時解決，如項目外包工具由分包方負責管理。

　　4.3工作檢查

　　物業綠化組組長依據綠化管理規定對本物業服務中心綠化工作進行日常巡查、監督和管理，并把檢查結果填寫在《綠化工作檢查表》(綠化面積5千平方以上日檢，綠化面積5千平方以下周檢)情節嚴重把《工作整改通知》發給責任人，限期返工，并跟蹤驗證，并把處理結果填在上《綠化工作檢查表》。

　　4.4物業部綠化主管應注重綠化組的`環保意識培訓，重點關注化肥、化學試劑的使用，詳見《化學危險品控制程序》等。

　　4.6物業部綠化主管應注重綠化組的職業安全意識培訓，重點關注高空作業、化學試劑的使用等，詳見《化學危險品控制程序》及《危險作業控制程序》。

　　4.4綠化分包控制參見《分包方管理及施加影響管理程序》。

　　5.0支持性文件及質量記錄

　　5.1《苗木清單》pr/wy-29-01

　　5.2《綠化工作周計劃表》pr/wy-29-02

　　5.3《綠化工作日檢表》pr/wy-29-03

　　5.4《綠化工作整改通知單》pr/wy-29-04

　　物業管理制度 10

　　（一）客服中心管理運作

　　工作內容：核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務

　　頻度：一天內辦完二遍/天，消滅違章于未然每周三次100%

　　標準：準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次工作程序： 8：30—17：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。

　　8：30—17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

　�。ǘ┚G化管理

　　工作項目：澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗

　　工作要求；澆水：冬春季晴天每二天澆一次水，時間近中午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜；

　　施肥：春秋季一遍，根據長勢局部加施、灌木和粗生喬木春秋季多遍；

　　修剪整形、除雜草：冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園；

　　病蟲防治：每月一遍，嚴重者半月一遍；

　　補苗：春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補

　　標準：均勻，保持綠色長勢良好均勻，無漏、喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30—50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上

　　程序：7：00—9：30澆水、施肥；

　　9：30—11：30除雜草、整形、保潔；

　　13：30—15：30除殺蟲、補缺、保潔；

　　15：30—17：00澆水、施肥

　�。ㄈ┓课菁肮迷O施維修、養護運作：

　　工作內容：裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護；

　　道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈

　　頻度：8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，

　　污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音；

　　檢查：二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修責任范圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修

　　標準：符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上道路平整無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上；

　　程序： 8：30—8：30向客服中心了解和處理業主保修、投訴。

　　9：00—17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案

　�。ㄋ模┌踩o衛、停車管理

　　工作內容、定崗檢查流動檢查學習與訓練、消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練

　　頻度：每周三遍，5分鐘內到達現場；

　　標準：人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練

　　（五）保潔管理

　　工作項目：地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂

　　頻度：地面清潔、二遍/天，保潔、12h/天，樓梯道，掃二遍/周、洗一遍/周，垃圾清運，二遍/天，垃圾外運、一遍/天消殺滅鼠、蟑螂、二遍/月，向業主發藥一次/年；

　　標準：地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下

　　程序：5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔。

　　物業管理制度 11

　　1.部門經理的職責

　　(1)秩序管理部經理應對整個物業范圍內的安全負有組織領導的具體責任；

　　(2)根據國家秩序管理的有關規定及物業管理公司的有關管理細則制定秩序管理部門的工作計劃和目標，并督導下級管理人員的工作；

　　(3)主持部門例會，傳達貫徹總經理及有關部門的指示，并與廣大秩序管理人員一道分析研究住宅小區的秩序管理管理問題；

　　(4)熟悉和掌握住宅小區內各種秩序管理設施的操作和性能，熟悉住宅小區內秩序管理狀況，做到心中有數；

　　(5)對重大事件、事故親自組織調查、處理；

　　(6)負責完成總經理交辦的其他事項。

　　2.秩序管理班長的職責

　　(1)對部門經理負責，做好所管轄區內安全秩序管理工作；

　　(2)帶領秩序管理班全體人員，根據制定的崗位責任制，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛工作；

　　(3)根據崗位責任制所規定的項目和要求，嚴格進行檢查，督促全體秩序管理人員落實崗位責任制；

　　(4)要有法律知識和法律觀念，熟悉秩序管理業務，了解物業管理公司所制定的規章制度，掌握管區內秩序管理保衛工作的規律、特點，嚴格管好、做好安全保衛工作；

　　(5)做好部門領導和基層秩序管理人員的協調工作，及時將秩序管理人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領導部門提供建設性的工作建議，同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作安排；

　　(6)認真做好本班秩序管理人員的`考勤工作，詳細如實地記載工作中遇到及處理的各種情況，每天應向部門經理匯報一次；

　　(7)以身作則，做好本職工作。

　　3.秩序管理員的職責

　　(1)秩序管理員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人。

　　(2)作風正派，遵紀守法，堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要堅決設法抓獲。

　　(3)值班秩序管理人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢查設備設施，發現不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管部門及領導，確保管區的安全。

　　(4)執勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發現可疑的人、事、物，預防案件、事故的發生，力爭做到萬無一失。

　　(5)愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財物不得隨便亂用。

　　(6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律，對崗位發生的各種情況要認真處理，并且做好詳細的書面記錄。

　　(7)遇到緊急、突發性重大事情，要及時向主管部門經理請示報告。

　　(8)嚴格執行交接班制度，按時、按規定交接班。

　　(9)對住宅小區內的住戶做好公司的規章制度及秩序管理保衛的宣傳工作。

　　(10)應有禮貌地查詢進入住宅小區的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑，應通知有關住戶及有關部門。

　　(11)詳細記錄各有關部門領導打來的電話，認真完成領導交辦的各項任務。

　　(12)若發生案件，應采取下列步驟以協助破案:

　�、倭⒓磮蟀覆⒘粼诂F場直至公安人員到達；

　　②切勿移動或容許他人移動、觸摸現場物品，保留現場證據，方便取證工作；

　�、劢谷魏稳嗽诂F場走動，并禮貌地勸阻閑人進入現場，以方便公安人員現場調查；

　�、芟蚬踩藛T提供有關案件詳情。

　　物業管理制度 12

　　1、目的

　　保證值班時間內商戶的訴求及時發生的問題與現場情況得到妥善、及時的`處理。

　　2、適用范圍

　　適用于各物業工作人員的值班。

　　3、職責

　　(1)物業現場管理經理負責決定疑難問題的處理和提出《值班安排表》并按輪值值班。

　　(2)物業各值班人員負責按輪換值班，處理或報告物業現場隊長處理值班中發生的一般問題，重大問題要及時上報現場物業管理經理。

　　4、程序

　　(1)物業現場隊長每月月底提出下月各物管處各工種值班安排表并報經理備案。

　　(2)在值班安排表需修改時，由物業現場隊長隨時提出并報管理部經理備案。

　　(3)物管處值班人員為物業現場隊長和水電工、清潔工及現場協管人員。

　　(4)值班人員按下列規定值班:

　　①代班視同正常上班，代班員須堅守崗位，不得擅離。

　�、谥蛋鄷r發生/發現問題，要即解決，疑難問題現場管理人員應報告現場管理經理決定處理措施，重大問題現場管理經理應及時報告公司以理決定。

　�、蹖χ蛋嗲闆r要逐項認真記錄，填寫值班記錄表記錄應表達清楚事情的過程，處理結果及及遺留移交問題并告知于下輪值班員，一般情況下不得把本班未解決的問題移交下班。如有商戶投訴時，應先安撫商戶的情緒，再及時報現場領導來及時處理；

　�、苡惺虏荒苤蛋啵飿I現場隊長須向現場管理經理說明并得到批準；現場管理經理向物業管理經理說明并得到批準。經批準的缺值由現場管理經理安排替值或換值。任何值班人員不得擅自安排替值/換值班。

　　⑥交班人員應共同在值班記錄上簽名。接班人逾時未到崗接班，值班人員不得離崗。

　�、哂鈺r接班或不接班的，按遲到或曠工處理。

　　物業管理制度 13

　　為了本住宅區裝飾裝修規范有序，有效地制止違章裝修行為，保障建筑物的結構安全和外觀統一，維護廣大業主的正常利益，根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號令)，《深圳市家庭居室裝修管理規定》和《深圳市家庭居室裝修稅收管理暫行辦法》的規定，結合本住宅區的實際情況特制定以下裝修管理規定:

　　1.0辦理裝修流程

　　1.1資料圖紙:業主/施工單位準備好施工單位《營業執照》復印件(加蓋公章)一份，《資質證書》復印件(加蓋公章)一份，裝修平面圖，單元立體圖、空調安裝圖(如有變更指定安裝位置)，電氣平面圖、系統圖(如有變動)各一份，給排水平面圖(如有變動)，燃氣管線圖(如有變動)。

　　商鋪除上述資料以外，超過50平方米必須提供市消防局消防審批意見書、消防平面圖；有三廢排放的，還須提供市環保局審批合格證明。

　　1.2申請/簽約:業主/施工隊到管理處事務助理處領取《裝修申請表》，填寫好相關內容，并簽訂《防火責任書》。

　　1.3審批:業主/施工隊持《裝修申請表》和相應資料圖紙，交管理處事務助理初審，初審后報管理處主任審批。

　　1.4收費/代征稅:業主/施工單位持已審批的《裝修申請表》和相應資料圖紙，到管理處財務處交納裝修相關費用，并辦理裝修稅收征收手續。

　　1.5發放裝修許可證:管理處事務助理簽發《裝修施工許可證》。

　　1.6辦理出入證:施工隊負責人憑《裝修施工許可證》到管理處事務助理處辦理《裝修人員臨時出入證》，由事務助理根據需辦理《裝修人員臨時出入證》的數量，開具裝修人員臨時出入證工本費和押金收費條，施工隊負責人持收費條到管理處財務處交費，憑收款收據找事務助理辦理《裝修人員臨時出入證》，并提供施工人員一寸照片兩張、身份證復印件一張。

　　1.7動火作業:須明火作業的，須向管理處申報，填寫《臨時動火作業申請表》經管理處批準的方可動火。

　　1.8施工:施工隊將《裝修施工許可證》貼于裝修單元門口，施工人員佩戴《裝修人員臨時出入證》，無證不得進場及施工，《裝修人員臨時出入證》只能在指定單元內施工有效，如在非指定單元內施工視為違章施工。

　　1.9裝修監管:裝修施工期間，管理處將定期、不定期地對裝修施工單元進行巡視檢查，如有違規將視依有關規定處理。

　　1.10驗收退費:裝修完工(商鋪須取得政府相關部門合格證)后，業主/施工單位通知管理處驗收(不合格項目須整改后另行安排驗收)，全部驗收合格后，業主/施工單位持押金收據到管理處客服部開具《退費通知單》，經管理處主任在通知單上簽字認可后，憑《退費通知單》到財務部退費，裝修保證金十個工作日內退還。

　　2.0裝修范圍

　　2.1家居裝修活動必須保證建筑物結構和使用安全，禁止下列行為:

　　a.家居裝修涉及公共設施、公共空間；

　　b.改變房屋承重結構；

　　c.在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺的墻體、門窗；

　　d.不適當增加樓面靜荷載，包括在室內砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等；

　　e.任意刨鑿、重擊頂板、外墻內側及排煙管道，不經穿管直接埋設電線或改線；

　　f.破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層；

　　g.使用不符合消防要求的裝修材料；

　　h.其他違章裝修活動。

　　確需改變建筑物主體或承重結構、明顯加大負荷的，住戶應委托建筑物原設計單位或有相應資質的設計單位提出設計方案，報政府設計審批部門審批。

　　2.2樓頂、外墻、外門窗、陽臺的裝修及空調的安裝及其他裝修活動必須符合深圳市規劃國土主管部門的技術標準，保證建筑物外觀的協調統一。

　　2.3住戶安裝分體及窗式空調需到管理處申報，并按管理處指定位置安裝。空調支架應符合有關規定要求，應采用不銹鋼材質，固定螺栓必須經過防銹處理，否則，裝修住戶要承擔由此造成的返工及其它損害后果(如下雨鐵銹污染外墻面、空調墜落等)。

　　2.4安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。

　　2.5為保證建筑外觀的統一協調，前陽臺的裝修必須符合深圳市國土主管部門的技術標準(不準封閉前陽臺、安裝防盜網)。房間窗戶允許在內側安裝防盜網，后陽臺允許封閉，但必須按管理處規定要求進行安裝。

　　2.6禁止擅自改動、暗藏燃氣管道設施，確需改動的，應提前一個月向供氣單位提出申請，由供氣單位組織實施。

　　2.7禁止擅自拆改供電、通訊、智能化線路。

　　2.8禁止將雨水管道用于生活污水的`排放。

　　3.0裝修施工管理

　　3.1家居裝修者應自開工之日起的三個月內完成裝修。如確實需要延期，應由業主本人(或業主委托人持業主書面委托書)前來辦理延期手續。

　　3.2家居裝修施工作業時間為每天7:00-12:00，14:00-19:00；節假日原則上允許施工，但不得進行有噪聲及散發刺激性氣味的工作。如在非工作時間內施工，或在節假日進行有噪聲及刺激性氣味的工作，管理處有權責令其停工、扣留或沒收工具，并視情節輕重給予處罰。

　　3.3家居裝修施工，必須遵守安全操作規程，保證作業人員及周圍居民和財產的安全。住戶不得私自在戶外接駁水、電，違者照章罰款。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應由裝修戶負責修復和賠償。

　　3.4未經批準，工作場地內嚴禁使用電爐、電炊具，電熱水棒等電熱設施；嚴禁使用煤氣。施工使用的電動工具等必須符合國家現行標準，電動工具(或臨時接電線)須配開關箱，開關箱必須設漏電保護器，漏電動作電流小于30ma，開關箱電源線須采用橡膠電纜，在施工完成后及時拆除。

　　3.5裝修施工臨時動火、用電，應提前向管理處申報，并填寫《臨時動火作業申請表》，說明動火、用電部位，使用工具的品種、負荷，動火、用電作業起止時間，動火、用電作業安全措施等等。

　　3.6裝修施工作業應遵守消防規定，每50m2作業現場配備1個2kg滅火器，每個作業現場應至少配備兩個滅火器(禁止使用1211滅火器)。

　　3.7根據《中華人民共和國消防條例》實施細則第十條規定，施工單位必須負責施工現場的消防工作。在本小區住戶內進行裝修的施工單位必須指定一名防火責任人，簽定防火責任書，負責施工現場的防火安全工作。確保各項防火安全措施的落實。

　　3.8各施工單位防火責任人要對現場工作人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規程和制度。

　　3.9如因違反裝修管理規定所發生

　　的消防事故，由發生事故的施工單位，個人以及雇請施工的業主(住戶)按規定承擔一切經濟及法律責任。

　　3.10住戶的裝修垃圾必須使用袋裝在規定的時間內清運，放在指定垃圾堆放點，由管理處實施統一清理，嚴禁將垃圾從高空拋出。裝修垃圾清運時間為每天12:00-14:00，18:00-20:00。

　　3.11裝修施工人員必須保證公共設施完好、清潔，不得隨意在公共走道堆放裝修材料，不得在樓道、電梯內亂涂亂畫，否則按規定予以處罰。

　　3.12需留宿樓宇裝修戶內的施工人員，必須持有效證件由業主本人出面到管理處辦理《裝修人員留宿擔保書》，管理處主任批準后方可準許留宿。如私自居住在樓宇裝修戶內，一經發現，按《深圳市治安管理條例》規定送交當地派出所處理。

　　3.13裝修施工人員憑《裝修人員臨時出入證》出入小區，工作期間應佩戴《裝修人員臨時出入證》，不戴證件、涂改或轉借出入證的人員一經查出，將處以罰款和沒收證件，直至取消裝修資格。

　　3.14管理處對裝修戶每天將不定時派專人進行巡查。裝修者應將在管理處申報時辦理的《裝修施工許可證》貼在裝修戶大門外，以便于巡查工作的進行。對上述違規問題輕者現場糾正，重者管理處將下發給裝修負責人《裝修違規通知單》，視情節輕重進行處罰。

　　3.15電梯使用:

　　為確保電梯的正常使用及安全運行，住戶在裝修時應做到:

　　(1)按管理處指定的電梯上下貨物。

　　(2)不得將易燃易爆和腐蝕性物品帶入電梯；不得將尺寸過大和過重的物品帶入電梯。

　　(3)搬運物品進出電梯時，不得用物品擋住電梯門，而應按住控制器。

　　(4)不得在上、下班時間和電梯使用高峰時間或管理處認為不合適的時間內運載貨物及垃圾。

　　(5)貨物出入電梯輕拿輕放，嚴禁亂拋扔增加電梯的沖擊負荷。

　　(6)避免過于尖銳的物品刮傷、擦傷電梯內不銹鋼板。

　　(7)搬運完物品應將電梯間打掃干凈。

　　4.0裝修驗收

　　(1)裝修工程完畢后，住戶和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。

　　(2)竣工驗收合格后，由管理處驗收人在《裝修申請表》上驗收欄內簽名，驗收不合格時，限期改正，再行復驗，直到合格。

　　(3)裝修驗收合格并使用10日后，經管理處復驗確定工程無明顯質量問題，扣除有關費用后，將裝修保證金退回裝修隊和住戶，裝修納稅按市地稅局有關規定執行。裝修工程完工，在規定保修期內，如發生因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品或公共設施的，住戶應當負責修復和賠償；屬于裝修單位責任的，住戶可以向裝修單位追償。

　　5.0違章裝修處理

　　5.1住戶若不按第二項中的要求施工的，管理處有權采取沒收工具、停水停電等措施停止住戶的裝修，并要求進行整改，整改完畢驗收后方可繼續裝修，造成損失的，由住戶負責賠償；并可扣除裝修保證金作違約金，情節嚴重的管理處將向有關部門報告，由相關部門進行外罰。

　　5.2正在裝修的住戶應確保所有進入小區內裝修的裝修施工人員到管理處辦理登記手續并領取臨時出入證，如管理處在檢查中發現無證施工人員，除強制其離開小區外，每人每次扣除裝修保證金50元作為違約金。

　　5.3住戶應確保進入小區的裝修隊伍服從管理處管理，遵守小區內一切管理規定。如裝修施工人員不服從管理或經教育仍然不改者，管理處有權要求正在裝修的住戶更換裝修隊伍，否則管理處將強制住戶停工。

　　物業管理制度 14

　　1、制度

　　1.1客服部文員負責客服部所有文件(通知、制度、命令、公函、總結、報告、通報、會議紀要、政府紀要、政府法規等)的收集存檔和保管。

　　1.2文員、助理負責各部門文件及資料(技術圖紙、說明書、手冊、業戶檔案、車輛檔案、工作聯絡單、通知、報告、公函、總結、會議紀要等)的收集、存檔和保管。

　　1.3任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經手人及歸還日期。

　　1.4秘密文件要妥善保管，不準散播其內容，未經總經理批準，不準翻閱，不準復印，不準帶離辦公室。

　　1.5員工個人檔案、材料屬秘密材料的，他人無權翻閱，保管人員也不準，禁止將這些資料擅自給他人過目。

　　1.6文件資料等要進行字母順序還是按內容、按時間等形式分類，其目的都要使查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚地標明。

　　1.7要經常進行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對過期的文件資料要及時清理，無保存必要的材料，經總經理批準可做銷毀處理。

　　1.8文件具有較強的嚴肅性和權威性，一經發文必須執行。

　　1.9文件一經領導簽發，任何人不得擅自更改。

　　1.10文件分發傳遞必須做到及時、準確、安全。

　　1.11各部門對需要辦理的文件，應當認真辦理，不得延辦、誤辦或推諉，對辦理完畢的'文件，承辦人應填寫結果和報告。

　　2、規定

　　為加強文件管理，準確傳遞文件，提高辦公效率，特制定本規定。

　　2.1外部來文的有關規定:

　�、鸥魃霞墮C關、政府部門及其他單位來文，統一由辦公室簽收。

　�、茖κ盏降耐鈦砦募瑧皶r進行分類、登記和分發傳遞。

　　⑶外來文件原則上先送總經理閱批。

　�、雀鶕偨浝砼�，逐一傳遞各部門經理傳閱。

　　⑸根據總經理批示，送達文件辦理部門，并催促辦理。

　　⑹承辦過程中若有疑問，應及時請示，報告解決。

　　⑺文件閱畢或辦畢，閱文人及承辦人應填寫承辦結果和報告，連同原文退回秘書處存檔。

　　2.2對外行文有關規定:

　�、挪块T對外的報告、請示和業務事項聯系的文件，均必須送總經理審閱后，方可外發。

　�、茖ν庑形�，領導批轉后，原件由部門文員留存、歸檔。

　�、菍ν庑形�，統一由部門文員負責進行編號、登記和外發事項。

　　2.3內部行文

　　2.3.1公司內部一般性業務往來文件(包括聯絡單)，由各部起草，部門經理簽閱。

　　2.3.2公司內部文件(包括聯絡單)，由各部收集、存檔和保管，必須保證完整性及連續性，以便備查。

　　2.4不論外部行文或內部行文，一律由秘書、文員、內勤傳遞。

　　物業管理制度 15

　　1.目的

　　規范綠化部綠化工程施工管理。

　　2.范圍

　　適用于綠化工程部

　　3、職責

　　部門/崗位工作內容

　　總經理/總經理助理負責權限內物資的審核、審批

　　相關職能部門負責權限內的審核、審批，過程行為監控

　　部門經理負責權限內的審核、審批，過程行為的監控

　　工程主管/工程項目負責人物資申請、審核，負責對整個工程過程的監控管理

　　現場施工人員物資申請、具體施工管理

　　4.定義

　　施工過程含制定施工計劃、施工過程控制、及時反饋工程施工信息、做好詳細施工記錄、維護施工現場安全、分包方管理、工程完工的全過程。

　　5、方法與過程控制

　　5.1施工前期準備

　　5.1.1綠化工程施工前，部門負責人任命項目負責人并派駐地施工人員，項目負責組織工程現場會議。會議內容應包括:熟悉甲方監管工程師、熟悉施工現場環境、指出工程施工要點和難點、分析可控成本因素、并對工作進行分工，明確施工計劃節點。

　　5.1.2按照合同清單尋求苗木采購信息，可采取電話咨詢報價或到供方生產基地調查的形式進行，經過對比及綜合分析后，選取苗木供方，并向公司提交合同內苗木《綠化苗木采購申請單》。甲供工程苗木由甲方指派代表選購，綠化部協助采購。

　　5.1.3分包方約談:施工前與分包方進行約談，填寫《供方現場(約見)評審記錄表》，對分包單價、安全責任、結算標準等進行約定，超過一萬元以上的勞務分包，要求職能部門人員參與約談。同時，向公司報批后與分包方簽訂《綠化工程施工協議書》。

　　5.2施工進駐

　　5.2.1按甲方要求及施工計劃明確開工、竣工日期。

　　5.2.2按圖紙及種植要求回填土方，平整好種植場地。

　　5.2.3與甲方對接綠化用水取水點，以便進行綠化種植施工。

　　5.2.4如綠化給水工程由我方負責施工，施工時間應早于綠化種植施工，進行綠化種植前，給水管網須預埋到位。

　　5.3施工過程管理

　　5.3.1同一施工區域內，按大型喬木-喬木-亞喬木-灌木-草皮的順序進行種植施工。

　　5.3.2項目負責人須向部門負責人及時反饋工程信息及工程進度完成情況。

　　5.3.3施工期間項目負責人應與施工人員保持溝通，根據工程規范依次施工，并與苗木供方對接，確保苗木質量達標，與甲方對接對成品合理保護，避免出理浪費與破壞。

　　5.3.4施工過程中施工人員須合理避開已布置到位的光纜、電纜、水管、網線、煤氣管網等，項目負責人須在工程會議中給予強調。

　　5.3.5施工記錄及工程資料的保存

　　5.3.5.1施工過程中現場施工人員收集的.工程相關采購驗收單據、發票原件須及時提交項目負責人保管，并作為采購報銷有效資料。

　　5.3.5.2如需甲方確認的工程量或單價，施工過程中主動請求甲方給予確認或約談，保留相關驗收或約談記錄。

　　5.3.5.3工程過程出現變更應本著配合的原則及時向甲方索取指令并按期辦理簽證手續。

　　5.3.5.4甲供材料到場后如有必要須及時辦理現場驗收手續。

　　5.3.5.6項目負責人應在部門針對單獨的項目獨立單獨的文件俠妥善保管好相關的采購、指令、簽證、溝通、驗收等資料。

　　5.4施工安全、分包方管理

　　5.4.1杜絕無防護措施情況下進行高空作業，如進行高空作業，至少須兩人以上同時在場，并配備安全帶。

　　5.4.2分包方應確保在場工作不出現打架、斗毆、偷盜、違紀事件。

　　5.4.3安全管理事項納入《綠化工程施工協議書》，并與分包方經濟利益掛鉤，如因分包方管理不善導致后果按協議相關內容處理。

　　5.4.4要求分包方對進場施工人員進行實名考勤制，項目負責人在與分包方結算時對工人出勤情況進行審查，并作為監督分包方發放工人工資依據。

　　6、相關表格

　　7.5.1-j01-06-f1 《綠化苗木采購申請單》

　　7.5.1-j01-06-f3 《供方現場(約見)評審記錄表》

　　物業管理制度 16

　　一、全體干部、員工需嚴格遵守工作紀律，按時上下班，不遲到、不早退。

　　二、考勤工作由各站責任人負責實施，并堅持日考日記。

　　三、各物業站應對所屬人員的簽到出勤情況予以監督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。發現當天漏簽或簽到不實，當事人要受到一定的處罰（按獎懲制度第十三條執行）。

　　四、財務部應對職工請假情況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。

　　五、凡因查抄水電等入戶占用的非工作時間，不做加班處理，事后也不予以補休，各物業站可適當安排提前１小時下班，但不能推遲上班時間，各住區出現突發性搶修而占用的.非工作時間由公司組織補休。

　　六、考勤記錄要于次月1日報交經理，待審查簽字后備案并編制當月工資表，不得無故拖交，一經出現按獎懲制度第十三條執行。

　　物業管理制度 17

　　物業管理制度是指為了保障物業安全、維護良好的工作環境和提高居民生活質量而制定的一系列規章制度和管理措施。

　　一、總則

　　1.1 目的和依據：本物業管理制度的目的是為了規范物業管理工作，保障居民的合法權益，提高物業服務質量。依據《物業管理條例》等相關法律法規。

　　1.2 適用范圍：本制度適用于小區內的'所有業主、住戶、物業管理人員和相關服務提供商。

　　二、物業管理組織架構

　　2.1 物業管理委員會：設立由業主代表組成的物業管理委員會，負責監督和協調物業管理工作。

　　2.2 物業管理部門：設立專門的物業管理部門，負責具體的物業管理工作，包括安全巡查、維修保養、環境衛生等。

　　三、物業安全管理

　　3.1 火災防控措施：

　　3.1.1安裝火災報警系統，并定期檢測和維護。

　　3.1.2制定火災應急預案，明確各崗位的職責和應急疏散路線。

　　3.1.3定期組織火災演練，提高居民的火災應急能力。

　　3.2 安全設施管理：

　　3.2.1定期檢查和維護消防設備，確保其正常運行。

　　3.2.2設置安全出口標識，并保持通暢。

　　3.2.3安裝監控設備，加強小區的安全監控。

　　四、工作環境管理

　　4.1 環境衛生管理：

　　4.1.1定期清理小區內的垃圾，保持環境整潔。

　　4.1.2加強綠化管理，定期修剪和養護植物。

　　4.2 噪音管理：

　　4.2.1制定噪音管理規定，限制施工、裝修等噪音產生。

　　4.2.2加強對噪音擾民行為的監督和處罰。

　　五、服務管理

　　5.1 服務標準：

　　5.1.1制定物業服務標準，明確服務內容和質量要求。

　　5.1.2建立投訴處理機制，及時解決居民的投訴問題。

　　5.2 業主參與：

　　5.2.1定期召開業主大會，聽取業主意見和建議。

　　5.2.2成立業主代表會議，與物業管理部門進行溝通和協商。

　　六、責任和監督

　　6.1 物業管理人員責任：

　　6.1.1物業管理人員要嚴格遵守工作紀律和規范，保證工作質量。

　　6.1.2物業管理人員要定期接受培訓，提高專業素質。

　　6.2 業主責任：

　　6.2.1業主要遵守小區的管理規定，不得干擾物業管理工作。

　　6.2.2業主要積極參與小區事務，共同維護良好的居住環境。

　　七、制度執行和修訂

　　7.1 制度執行：

　　7.1.1物業管理部門要嚴格執行本制度，確保各項管理措施得到有效落實。

　　7.1.2物業管理委員會要對制度執行情況進行監督和檢查。

　　7.2 制度修訂：

　　7.2.1物業管理委員會可以根據實際情況對本制度進行修訂和完善。

　　7.2.2修訂后的制度應及時向業主公示，并征求意見。

　　物業管理制度 18

　　一、為確保業主利益，規范服務程序，提高服務標準，特制定如下制度：

　　1、對業主提出的各類咨詢應做好記錄，并予以答復。

　　2、對業主的誤解，物管人員應進行必要的耐心解釋。

　　3、物管經理及相關職能部門應定期對小區業主進行回訪。

　　4、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。

　　5、回訪中，對業主的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。

　　6、回訪后遇到的重大問題，應上報例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。

　　8、對業主提出的各類在本物業服務范圍之內的問題，應承諾解決的方法和時限，并做好記錄，并在規定的時間內給予回復。

　　9、對已解決的問題按性質及需要在不超過三日或一周內回訪業主，征求意見。

　　10、對回訪情況要做好完整地記錄，且須由業主簽字為證。

　　二、回訪時間及形式

　　1、物管經理/主任每年登門回訪2—5次，了解情況，解決問題、溝通關系。

　　2、小區物管員工按區域范圍分工，每季回訪1次。

　　3、利用節日慶祝活動、社區文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。

　　4、有針對性地對住戶（業主）作專題調查，聽取意見。

　　5、小區設投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交物管經理/主任及時處理。

　　6、作好回訪登記。

　�。ㄒ唬┩对V事件的`回訪：

　　1、重大投訴由物管經理組織進行，一般投訴由物管員進行處理；

　　2、回訪率應該達到100%；

　　3、應在投訴處理完畢后的三日內進行。

　　（二）維修工程的回訪：

　　1、由小區物管員進行；

　　2、回訪率應該達到30%；

　　3、應在維修完成以后的一個月以后兩個月以內進行。

　�。ㄈI戶報修的回訪：

　　1、由物管管理員進行；

　　2、回訪率應該達到30%；

　　3、應在維修完成以后三天以內進行。

　　回訪人員領取《回訪記錄表》，通過與住戶面談、現場查看的方式進行回訪，回訪的內容包括質量評價、服務效果的評價、住戶的滿意程度評價、缺點和不足的評價、住戶意見的征集，將回訪的內容簡明扼要地記錄在《回訪記錄表》上，并請住戶簽名確認。

　　管理員每月末對回訪的結果進行統計和分析，對發現的回訪不合格、連續就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現象，寫成統計分析報告，以書面形式上報物管經理審閱，并做出解決方案。

　　物業管理制度 19

　　1、房屋管理。主要是維護規劃、設計的嚴肅性，制止使用人亂搭亂建、改變使用功能、破壞外立面、封閉通道等，并對學院內所有建筑物進行定期檢查、維修、養護；負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化等年度維修及月度養護計劃，經委托方與被委托方議定后，由被委托方組織實施。

　　2、裝修管理。對校園室內的裝修要嚴格管理，必須填寫裝修申請，報送裝修圖紙，經審查后方可進行裝修；嚴禁改變房屋結構和使用功能；空調機和防盜網必須按照統一位置、統一格式安裝。

　　3、環境管理。主要是對校園的建設環境加強管理、保持校區的良好環境風貌，制止亂堆亂放、亂丟亂倒、亂擺亂賣、亂停亂放等行為，為校園提供一個優雅、寧靜的教學環境。

　　4、衛生管理。主要是對校園的道路、區間人行通道、樓宇周圍、綠化帶和公共場所進行清掃保潔，對垃圾及時進行清運，對垃圾桶、衛生工具進行清潔消毒，實行晝間12小時的保潔，保持校內的清潔衛生。

　　5、綠化管理。主要是對學院內的園林、綠化、美化進行設計、施工、養護，對校區的綠化設施、花草樹木、園林小景進行專人管理養護，有規律地進行淋水、施肥、噴藥除蟲、修剪更新等，制止破壞踩踏，保持良好的綠化效果。

　　6、治安管理。主要是維護學院內的治安及公共秩序，做好治安保衛、防火、防盜工作，保證校區有經過訓練的專職保安隊伍，堅持24小時值班巡邏，確保校園公共設施和師生生命財產的安全，為師生解除后顧之憂。

　　7、消防管理。主要是認真做好消防設備（器材）的養護工作，確保消防設備（器材）處于良好的使用狀態。

　　8、車輛管理。主要是建立校園車輛管理制度，嚴格登記進出車輛，防止丟失和損壞，保障車輛安全。

　　9、市政管理。主要是對校園的市政道路、排水排污管道、砂井及護欄進行管理。按照市政管理要求和使用的實際情況，定期檢查及清疏管道砂井等，保持路面良好、管道暢通和設施完整。

　　10、設施、設備管理。主要是對學院內的公共設施、公用設備和專項設備進行管理。公共設施主要有給排水系統、供電系統、太陽能供熱系統等；公用設備主要有消防設備、路燈、欄桿等；專項設備主要有水泵、防盜門、空調等，設專職的技術人員，按各專業的技術要求進行檢查保養，保證設備完好，經常處于良好的運行狀態。

　　11、水電管理。主要是對校園內總表以后的水電設備的使用進行管理。要制定水電使用制度，禁止用戶擅自改動、拆裝，亂拉亂撞電源、更不允許擴大原有管線。水電人員要經常檢查、定期維修，以保證師生的`正常生活和生命財產安全。

　　12、學生宿舍管理。主要是營造安全、舒適、健康、文明、和諧的住宿環境。加強宿管員崗位培訓，不斷提高員工的綜合素質，為入住學生提供專業、便捷、高效、貼心的服務。不定期給員工和師生培訓對突發事件處置的應變演練，使整個學院師生和服務團隊都具備快速反應能力。加強宣傳、鼓勵全體學生共同參與宿舍管理。定期開展衛生大檢查，開展文明宿舍評比活動，努力營造安全、舒適、和諧的居住環境。重視學生提出的合理化建議并努力促進落實，并積極協助學生處對學生在生活等方面給予輔導。

　　13、后勤及資產管理。主要是為學生會、團委及合法的社團組織開展文體科技等項活動提供后勤服務；對學院各種物料采購和事后倉庫進行管理、調撥；負責學院固定資產管理工作。