房地產融資計劃書

時間：2020-12-25 20:28:13 計劃書我要投稿

房地產融資計劃書精選

　　房地產融資計劃書一：

房地產融資計劃書精選

　　一、公司介紹

　　1、公司簡介

　　主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。

　　2、公司現狀

　　在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。

　　3、股東實力

　　股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。

　　4、歷史業績

　　對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。

　　5、資信程度

　　把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

　　6、董事會決議

　　對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

　　二、項目分析

　　1、項目的基本情況

　　位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

　　2、項目來歷

　　項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

　　3、證件狀況文件

　　項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。

　　4、資金投入

　　自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

　　5、市場定位

　　指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等

　　6、建造的過程和保證

　　項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。

　　三、市場分析

　　1、地方宏觀經濟分析

　　房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

　　2、房地產市場的分析

　　房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

　　3、競爭對手和可比較案例

　　分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。

　　4、未來市場預測及影響因素

　　未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

　　四、管理團隊

　　1、人員構成

　　公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

　　2、組織結構

　　企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。

　　3、管理規范性

　　管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

　　4、重大事項

　　對于企業產生重要影響的需要說明的事項。

　　五、財務計劃

　　一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。

　　其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。

　　六、融資方案的設計

　　1、融資方式

　　（1）股權融資方式（注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。）

　　方式：融資方式將以融資方（包括項目在內）的股權進行抵押借款

　　這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

　　操作步驟：簽訂風險投資協議書

　　A、對融資方的債務債權進行核查確認

　　B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

　　C、在有關管理部門辦理登記手續

　　（2）債權融資方式

　　方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

　　（3）債轉股的融資方式

　　投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。

　　（4）房地產信托融資

　　（5）多種融資方式的組合

　　在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。

　　2、融資期限和價格

　　融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

　　3、風險分析（任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。）

　　對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。

　　A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

　　B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

　　C、破產風險

　　D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

　　E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。

　　F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

　　風險化解方案

　　A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

　　B、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

　　C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

　　D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

　　4、退出機制（絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。）

　　A、股權方式融資的退出

　　項目進行中投資方退出；

　　項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅；

　　B、債權方式融資退出

　　項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；

　　項目完成投資方退出，按時還本付息；

　　5、抵押和保證

　　在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

　　6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。

　　七、摘要

　　長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

　　房地產融資計劃書二：

　　一、公司介紹

　　1、說明

　　2012年4月28日“上饒宏城房地產發展有限公司” 已在工商局變更為“江西宏城偉業投資集團有限公司”。以下內容公司名稱暫時仍用上饒宏城房地產發展有限公司。

　　2、公司簡介

　　上饒宏城房地產發展有限公司成立于1992年，其前身為上饒縣城鄉綜合開發有限公司。2000年7月經改制成民營股份制企業，并更名為上饒宏城房地產發展有限公司，公司經營地址在上饒縣旭日鎮信美路4號，注冊資本金為3000萬元，開發資質為貳級，主營房地產開發、經營與銷售。

　　公司理念是：誠實守信鑄就精品。公司在“十二五”的規劃目標是將公司由原來專業做房地產開發為主，逐步建立以房地產開發、旅游與工業的三大產業為核心的經營結構。在未來5年內企業主要解決四大戰略問題：第一是經營結構調整；第二是企業管理改革與管理技術運用；第三是人才引進與培養；第四是開拓大資金融資渠道。

　　公司董事長兼法人代表王昕辰，從事房地產行業近20年，具有豐富的房地產經營管理經驗。公司設有工程部、財務部、營銷服務部、行政部等部門。

　　公司成立以來，在公司決策層的正確決策下及全體員工的共同努力，主營業務取得了快速發展，先后開發了多個房地產項目，“綠野春天”、“綠野星城”項目開發面積均在10萬平方米以上。 “綠野春天 ”樓盤入選由中國房地產優秀聯盟、江西電視臺聯合推舉的“江西地產十年優秀樓盤”，“綠野星城”被上饒市房管局、上饒市房地產業協會評為“市民最喜愛的樓盤”。多年來，企業為發展需要不斷完善管理體制，更新社會觀念，樹立“以品牌創效益，以質量求發展”的觀念， 2003—2010年通過ISO9001-2000質量管理體系認證，2010年被上饒市工商局評為守合同重信用2A單位，并先后十余次被省、市、縣相關部門授予“先進企業”、“納稅大戶”等相關榮譽稱號。經過近幾年的快速發展，公司在資金實力得到加強的同時，還集中和鍛煉了一批房地產業的專業技術人才，在決策、規劃、設計、施工建設中，成本控制、市場營銷等各個方面積累了豐富的經驗，為企業有效規避、防范和控制經營風險，進一步提高經營管理水平和市場競爭力，奠定了堅實的基礎，企業具有良好的發展前景。

　　3、公司現狀

　　資產負債：截止2011年12月31日,上饒宏城房地產發展有限公司資產總額為人民幣139867871.8元，負債34759233.28元，所有者權益為人民幣105108638.52元。

　　4、股東實力

　　股東王昕辰2400萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路10號5幢 103室，身份證號：362321195809090018；

　　股東饒賢忠150萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號2幢303室，身份證號：362321196903217577；

　　股東郭蔚120萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號4幢303室，身份證號：362321195906160217；

　　股東徐筱鶯120萬元，住所：上饒縣旭日街道辦鳳凰西大道70號13幢402室，身份證號：36232119591004004X；

　　股東繆林鳴90萬元，住所：上饒市信州區尚儀路19號2單元501室，身份證號：362301196209100015；

　　股東徐文東60萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號2幢302室，身份證號：362321197512168119；

　　股東周曉明60萬元，住所：上饒縣旭日街道辦七六路9號402室。

　　5、歷史業績

　　自2000年開始先后開發了“育才小區”、“信美別墅區”、“智星樓源”、“綠野春天”及“綠野星城”等項目，“綠野春天”、“綠野星城”項目開發面積均在10萬平方米以上。 “綠野春天 ”樓盤入選由中國房地產優秀聯盟、江西電視臺聯合推舉的“江西地產十年優秀樓盤”，“綠野星城”被上饒市房管局、上饒市房地產業協會評為“市民最喜愛的樓盤”。

　　6、資信程度

　　本公司自2004年-2010年連續被上饒市工商局評為“2A級重合同守信用單位”；被市縣地稅局評為“誠信納稅企業”，信用等級被銀行評為A＋級。

　　7、董事會決議

　　2012年4月25日經董事會決議，對本公司準備開發的綠野御龍苑項目進行融資。

　　二、項目分析

　　1、項目的基本情況

　　項目為上饒宏城房地產發展有限公司綠野御龍苑建設項目，建設期限為3年（2012年7月—2015年6月）。

　　項目位于上饒縣新行政中心的核心區，旭日北大道以西，311高速公路以北。本項目用地面積為21493.44平方米。

　　綠野御龍苑建設項目是上饒宏城房地產發展有限公司在上饒縣建設的現代化商住小區，項目占地21493.44平方米，總建筑面積48719.32平方米。該項目擬建設小高層、高層商住小區，其中：住宅面積36618.85平方米，商業房面積3129.10平方米，社區用房538.44平方米，辦公面積2699.61，架空層332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。

　　2、項目來歷

　　本項目是在2011年1月28日在上饒縣國土資源局以競拍的方式獲得土地的使用權。土地現狀已平整，沒有遺留問題。

　　3、證件狀況文件

　　目前本項目已有證書為：土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證，具體見附件。

　　4、資金投入

　　項目總投資人民幣11692.6萬元，企業籌集81692.6萬元，計劃融資銀行貸款3000萬元。本項目計劃在2012年10月1日開始銷售，預計第一期銷售住宅均價在4000元/㎡，投入銷售在12000平方米，一期在3個月銷售回款在3500萬元左右；整個項目的銷售在28個月之內，預計總銷售收入在1.9億元左右。

　　5、市場定位

　　本項目總體市場定位為高端產品，中高端價格。客戶群為注重品牌的城市精英們，主要集中在30—45之間，企業主、公司的經理階層、小型私營公司決策層、政府公務員，家庭年收入在8萬元以上，有部分灰色收入或者企業分紅的人。他們比較注重健康、家庭生活、樓盤功能及配套設置、樓盤形象定位及創新理念、項目的地段及價格。

　　6、建造的過程和保證

　　本項目由本公司參股的江西宏城建設有限公司總承包，按市優標化工程進行施工，主要做到確保工程進度、工程質量、安全文明三個方面。

　　三、市場分析

　　1、上饒市房地產宏觀經濟分析

　　近年來，上饒市房地產開發投資持續增長，開發規模不斷擴大，占固定資產投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內需、推動上饒市經濟穩步發展的新增長點，為城市發展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。

　　⑴、2006年狀況

　　進一步發展建筑業抓住中心城市和小城鎮建設的有利時機，進一步促進建筑業的發展，加快建筑新技術和新型建材的應用。2005年，建成2-3個一級建筑企業。

　　2006年建筑業生產發展加快。全年全社會建筑業增加值44.7億元，比上年增長12.9%。全市資質等級四級及以上的建筑業企業完成總產值44.9億元，增長22.4%。房屋施工面積863.8萬平方米，增長61.2%；房屋建筑竣工面積697.7萬平方米，增長87.3 %。

　　⑵、2007年狀況

　　大力發展房地產業，深化住房制度改革，實現住宅的商品化、社會化，激活房地產市場。房地產業以發展經濟適用住房為主體，推進危舊房改造工程、安居工程和住宅小區建設，積極發展安居工程和適度發展豪華住宅小區建設，以適應不同收入層次家庭的住房需求。

　　2007年建筑業穩定發展。全市全社會建筑業增加值50.63億元，增長12.4%。具有資質等級的總承包和專業承包建筑企業實現利潤1.3億元，增長36.3%。房屋建筑施工面積890萬平方米，增長3%；房屋建筑竣工面積677萬平方米，下降3%。

　　⑶、2008年狀況

　　建筑業穩定發展。全市全社會建筑業增加值42億元，增長4.4%。具有資質等級的總承包和專業承包建筑企業實現利潤4.2億元，增長220%。房屋建筑施工面積1052萬平方米，增長18.2%；房屋建筑竣工面積712.2萬平方米，增長5.2%。

　　⑷、2009年狀況

　　2009年1-9月全市房屋施工面積5738714平方米，比上年同期增長30.3%。其中，住宅施工面積4773703平方米，同比增長30.3%，商業營業用房施工面積656302平方米，增長10.7%。1-9月，全市房屋新開工面積2034812平方米，比上年同期增長26.9%。其中，住宅新開工面積1736269平方米，比去年同期增長27.8%，商業營業用房新開工面積232679平方米，比去年同期增長28.6%。由于房地產開發投資增長較快，拉動上饒市城鎮以上的固定資產投資繼續平穩增長。

　　2、房地產市場的分析

　　㈠、商住用地供求運行情況

　　1、土地交易情況

　　⑴、土地成交面積：2005－2009年，共成交49宗地塊合計138.87萬平方米，平均每年成交27.77萬平方米。其中：商住用地33宗地塊合計117.03萬平方米；居住用地16宗地塊合計21.84萬平方米。土地成交量以2006年為最大，特別是商住用地達到58.73萬平方米，而以2008年為最小總成交量才1.96萬平方米。

　　⑵、土地成交額：2005—2009年土地成交額總額達8.38億元，其中商住用地7.52億元，居住用地0.86億元。

　　⑶、平均成交單價則由2005年的309元/㎡上升到2009年的1190元/㎡，其中商住用地由2005年的312元/㎡上升到2008年的2778元/㎡，2009年是1705元/㎡；居住用地由2005年的23元/㎡上升到2008年的1258元/㎡，2009年是315元/㎡。

　　2、房產商購置開發情況

　　2005－2009年，房地產開發企業土地購置面積56.98萬平方米，平均每年11.4萬平方米。

　　2005－2009年，土地開發面積116.52萬平方米，平均每年23.3萬平方米。

　　㈡、房產供求運行情況

　　1、房產開發投資完成情況

　　2005－2009年，全縣累計完成房地產開發投資23.02億元，平均每年完成投資4.60億元。其中住宅投資累計21.29億元，平均每年4.26億元。在住宅投資中用于經濟適用房8887萬元，平均每年1777萬元。

　　2、房產投資資金來源情況

　　近年，總的來看，在房地產開發企業資金來源中:企業自籌資金占47.93%；銀行貸款占32.51%；其它資金（主要是定金及預收款和個人按揭貸款）19.56%。

　　3、房屋供應情況

　　⑴、房屋施工面積：2005年是63.52萬平方米，到2009年達到了177.74萬平方米，4年增長179.81%。其中住宅則由2005年的53.34萬平方米增加到2009年的147.30萬平方米，4年增長176.17%；商用房則由2005年的6.80萬平方米增加到2009年的18.78萬平方米，4年增長176.25%。

　　⑵、房屋竣工面積：2005年是14.61萬平方米，2009年達到42.99萬平方米，增長194.28%。其中住宅2009年是39.87萬平方米，比2005年的13.10萬平方米增長了204.36%；商用房2009年是2.07萬平方米，比2005年的0.87萬平方米增長了137.21%。

　　4、房屋需求情況

　　⑴、一手房房屋銷售面積：2005－2009年，5年中以2007年銷售形勢最為看好創下歷史最高水平達34.45萬平方米，比2005年的15.95萬平方米增長116.02%；比2009年的27.24萬平方米還要增長26.44%。其中住宅也以2007年增幅最大達歷史最高32.25萬平方米，比2005年增長153.42%，比2009年增長24.99%；商用房則以2005年銷量最大3.01萬平方米，后幾年起落不定但都不及2005年，甚至到2009年才銷售0.53萬平方米。

　　⑵、一手房房屋銷售額：2005－2009年，5年中累計完成銷售額17.93億元，平均每年銷售3.59億元。其中住宅累計銷售15.75億元，平均每年銷售3.15億元；商用房累計銷售1.72億元，平均每年銷售0.34億元。3、二手房銷售情況：據房管交易中心提供的數據顯示，近年來我縣二手房交易應當說比較活躍。2005年成交面積達14.89萬平方米超出當年一手房成交量2.16萬平方米，超幅達16.97%；2006－2009年4年間每年的成交量雖不如2005年，但其成交量均超過6萬平方米，最高年份2007年達9.2萬平方米。

　　3、競爭對手和可比較案例

　　本項目處于上饒縣新行政中心核心圈之內，暫無競爭對手。

　　4、未來市場預測及影響因素

　　上饒縣房地產市場雖然起步相對較晚，但發展比較穩定，近年來房價也穩中有升。沿海發達城市近幾年才逐漸流行的各種房地產項目規劃的理念及產品設計的一些元素在上饒市場得到了引進，雖然沒有大型城市住宅項目的那種精致和深邃，但對于一個地產市場剛剛起步的城市，本項目的產品還是能夠在當地引起轟動并取得強勁的銷售成果。

　　四、管理團隊

　　1、人員構成

　　公司主要團隊的組成人員的名單、工作經理和特點如下：

　　⑴、王昕辰：職務是董事長，國家經濟師，從事房地產行業20年，在行業有非常豐富的工作經驗，為人敦厚，領導力很強，善于發現人才與培養人才，善于學習新知識。

　　⑵、董高鋒：職務是總經理，國家房地產經紀人，從事房地產行業13年，在房地產領域擅長房地產投資分析、產品規劃、營銷策劃，在企業現代化管理方面有自己的獨到一面。

　　⑶、周曉明：職務是財務部經理，國家會計師，從事房地產財務15年，在專業知識上善于學習，不斷向上，擅長財務分析、稅務籌劃。

　　⑷、郟建華：職務是工程部經理，國家二級建造師，從事房地產工程工作12年，專業是工民建，在工作中善于學習，不斷進取，注重培養人才。

　　⑸、繆林鳴：職務是公司副總經理兼營銷部經理，從事房地產工作16年，在工作中善于協調關系，辦事效率高。

　　⑹、黃興爐：職務是人事行政部經理，從事房地產工作10年，在工作中思路清晰，善于協調各方關系。

　　2、組織結構

　　3、管理規范性

　　公司在管理上實行現代化企業管理制度，主張“以法管理，以仁領導”的基本方針，以萬科、綠城、恒大等國內一線開發企業的管理模式為學習榜樣，積極引進現代化科學管理技術，以用友軟件公司開發的房地產企業管理軟件進行日常的管理運營。

　　五、財務計劃

　　1、銷售收入估算

　　根據我們對項目附近目前房地產銷售價格的調查，我們對項目的銷售進行估算。

　　根據市場調查及目前預售情況，住宅按4500元/平方米進行測算；商業用房按6500元/平方米，地下停車位按80000元/個。

　　計算后項目的總銷售收入約為人民幣1.95億元，其售價情況如下表：

　　2、成本費用

　　項目成本費用主要包括經營成本、運營費用、修理費用、經營稅金及附加等構成：

　　⑴、經營成本：經營成本為開發建設投資按銷售比例（竣工進度比例）進行結轉，總成本為11692.6萬元，各期分別為3507.78萬元、5846.30萬元、2338.52萬元；

　　⑵、運營費用：運營費用為建設及運營過程中的管理費用等開支，按銷售收入的10%計提，各期分別為585.37萬元、975.62萬元、390.25萬元；

　　⑶、修理費用：修理費用為日常工器具的修理開支，按每期10萬元估算；

　　⑷、經營稅金及附加：經營稅金及附加按各期銷售收入計提5%的營業稅，按營業稅的5%及3%的比例計提城建稅及教育費附加，各期分別為315.88萬元、526.62萬元、211.17萬元；

　　⑸、土地增值稅：土地增值稅（住宅）1%--預征率，（店面）5%--預征率。各期分別為79.94萬元、133.24萬元、53.30萬元。

　　3、利潤估算

　　根據測算的銷售收入和成本費用，項目稅前總利潤為人民幣4528.41萬元，稅后總利潤為人民幣3034.03萬元，詳見下表：

　　4、財務盈利能力分析

　　本項目測算期3年。

　　⑴、現金流量分析見《全部投資財務現金流量表》。

　　根據全部投資財務現金流量表可以測算以下財務指標：

　　⑵、根據損益表可以測算以下指標：

　　投資收益率=利潤總額/總投資×100%

　　=（3034.03/14983.99）×100%

　　=20.25%

　　投資利稅率＝（利稅總額／總投資）×100%

　　=（4528.41/14983.99）×100%

　　=30.22%

　　5、財務盈利能力分析

　　銷售面積盈虧平衡點

　　=成本費用合計/平均銷售單價*(1-5.5%)

　　=14983.99/0.4322*(1-5.5%)

　　=32762.31平方米

　　銷售單價盈虧平衡點

　　=成本費用合計/可銷售總建筑面積*(1-5.5%)

　　=14983.99/45148.67*(1-5.5%)

　　=3136.28元/平方米。

　　通過上述計算,在銷售面積32762.31平方米的情況下(即銷售面積達到可銷售面積的72.57%時),可實現盈虧平衡。

　　項目在銷售單價不低于3136.28元/平方米的情況下,可實現盈利。

　　6、經濟合理性分析

　　本項目投資收益率為20.25%、投資利稅率為30.22%，經濟效益較好；項目稅后內部收益率20.55%，超過社會平均利潤率10%，抗風險能力較強；項目年交所得稅1494.38萬元，經營稅金及附加1053.67萬元，土地增值稅266.48萬元。由于均為地方稅。因此項目可為地方創造2814.53萬元的財政收入。

　　通過以上經濟費用效益或費用效果的相關指標分析，本項目從社會資源優化配置的角度來看是合理、可行的。

　　六、融資方案的設計

　　1、融資方式：

　　⑴、股權融資方式

　　方式：融資方式（上饒宏城房地產發展有限公司）將以融資方項目的股權進行抵押借款

　　這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益的項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

　　具體操作步驟如：簽訂風險投資協議書

　　A、對融資方的債務權進行核查確認

　　B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

　　C、在有關管理部門辦理登記手續

　　⑵、債權融資方式

　　方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

　　上饒宏城房地產發展有限公司以借款的方式與投資方簽定的借款合同

　　2、風險分析：

　　為雙方的合作打下良好的基礎，保障雙方的權益，維護各自的利益的最大化，保障項目的正常進行，達到合作的深度，并合理的規避化解風險，對項目的風險進行了分析：

　　A、投資方的投資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

　　B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

　　C、破產風險

　　D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

　　E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。

　　F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

　　風險化解方案：

　　A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

　　B、投資方式對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

　　C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

　　D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

　　3、退出機制：

　　A、股權方式融資的退出

　　項目進行中投資退出；

　　項目完成投資退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅；

　　B、債權方式融資退出

　　項目進行中投資方退出，可以用違約金的形式控制；

　　項目完成投資方退出，按時還本付息；

　　房地產融資計劃書三：

　　一、公司介紹

　　1、公司注冊資本金：浙江奉化市琳峰房地產開發有限公司成立于2001年，注冊資本金2000萬元。

　　2、公司專業經營：房地產樓盤開發、房屋買賣、房屋租賃、代理、房產開發策劃評估，本著誠信快捷為原則，辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金（組合）貸款、個人住房按揭貸款、增貸還貸、等。

　　3、公司宗旨與戰略：房地產綜合開發服務商。公司以“幫助別人、成就自我”為價值觀，以“為您，我不懈努力” 為服務理念，秉承“同心協力、務實求精”的企業精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務，公司始終以重視人才的培育及發展為主，并提供專業、規范的為客戶服務。

　　4、公司定位及優勢：琳峰公司現定位為房地產投資開發與房產銷售、義烏式商業廣場運營、租賃、物業管理并重的市場定位。

　　公司是一家區域性房地產開發公司，擁有區域性優勢，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動資金充足等優點。

　　5. 琳峰房產公司擁有品牌價值：在本地城市擴大基礎建設、拆遷安置、、房地產銷售積累的大量客戶群，建立了琳峰公司良好口碑，這必將為琳峰房產帶來豐富的經濟效益和社會效益。

　　6. 公司擁有強大的市場化運作能力以及獨特的服務特點：公司現擁有專業團隊運作項目，對于各種項目有很強的操作經驗同時又累積了過往以來的房產經驗，形成系統化的服務內容。

　　7. 項目前期階段：與山東省曹縣政府洽商，開發曹縣城區溫龍區房地產項目，現有實力股東合作開發，其中一股東為當地工商業界背景良好的投資者投入該項目的8%地產和相當數量現金投入作股份.

　　8.董事會決議：公司在董事長王忠芳主持下,召開曹縣房地產開發項目需要融資的專題會，經過公司決策層調研的同意本項目開發融資。準備以項目的土地產權作為股權向社會公開招股籌資開發該房地產商住項目.

　　二、項目分析

　　一、項目的基本情況

　　A、開發范圍：

　　1、東片區東至青荷路，西至約石香爐街，南至新安江路，北至閩江路。出讓面積約為111 畝（以實際測繪面積為準），出讓土地性質為商住用地。

　　2、西片區東至石香爐街，西至黃山路，南至新安江路，北至閩江路，出讓面積約為130畝，鼓樓家園除外（以實際測繪面積為準）。出讓土地性質為商住用地。

　　B、規劃要求及有關約定

　　1、該項目區內應合理設置公共服務設施，按規范要求配置足額的物業管理所、衛生室、幼兒園、文化活動室和公共停車場、垃圾中轉站、公廁等市政公用配套設施，建設應符合曹縣城市總體規劃，道路退線、遮光洗漱、公共服務設施配建等指標要達到現行國家規劃設計規范要求和規劃部門的要求。

　　2、西片區住宅高層、小高層占項目用地土地面積的60%左右。容積率≥2.5≤3.0，以確保安置回遷，建筑面積≥18萬平方。

　　3、東片區商業主體占項目用地土地面積的40%左右。容積率≥1.5≤2.0，建筑面積≥13萬平方。

　　4、該項目經當地工商界名人與山東省和當地市、縣政府所屬的資產中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎上正在洽商優惠政策事宜之中。項目的土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證在摘牌后辦理。

　　5、資金投入概況：

　　一、首先開發西片區的130畝的商住用地，住宅樓建筑面積18萬平方，造價大概1100元/平方，總造價1.98億。房產公司自有資金27000萬，融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（0.6億），±0.000開盤，可回收部分資金。

　　二、然后再開發東片區的111畝的商住用地，酒店公寓及商業廣場，建筑面積13萬平方，造價大概700元/平方，總造價0.9億。房產公司融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（0.27億），±0.000開盤，可回收部分資金。自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

　　二．主要規劃指標

　　土地面積：241畝,建筑面積:39,895.5萬平方米。

　　用地性質：商住宅用地。

　　容積率：西區2.5—3.00。東區1.5—2.5

　　三．地塊周邊規劃

　　項目所處位置為中心城區與新區近接，有縣府辦公區外，還有多所中小學校、中專院校。體育運動中心、縣人民醫院，生活菜藍子綜合城、汽車總站，火車站及國道，省道，環球公園，人民廣場，四季河公園等公共設施，項目旁誠鵬公司投資開發的110萬方住宅和現代國際星級酒店的和國際商業中心。

　　四．周邊配套設施檔次與項目檔次存在差異，有待提高

　　⑴．目前地塊周邊商業沒有大型市場和超市和商業經營，無法滿足項目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升；

　　⑵．項目距城市中心0公里，#路和#路及#路公交車將本項目和市區相連。項目的外部交通優勢很明顯，緊靠105、220國道，向東可達濟南，向西可通徐州，向北直達鄭州。項目緊鄰火車站，而且汽車總站客運將大大帶動本項目周邊的人氣；

　　⑶．教育、醫療等社會配套有所不足。

　　⑷．其他配套設施現狀；

　　①．政府機構：項目南面臨近縣政府行政服務中心和市委市政府新辦公大樓。

　　②．教育：項目北面澳洲灑店，環球花園，中央財富廣場。

　　③．醫院：項目向西有縣立中學，縣人民醫院。

　　④．娛樂：項目東面是火車站及國道，省道，國際商業中心，現代國際廣場。

　　⑤．景觀：項目向北是新城市規劃區。

　　五．環境分析：

　　（1）區域環境：地塊位于政務區，汽車站，火車站廣場附近，是規劃確定的城市發展方向，周邊新建住宅項目漸趨增多，區域整體形象看好。

　　（2）居住環境：地塊所處區域為中心城區與新區近接，交通條件十分便利通達，但生活配套完善，臨近花園廣場對居住條件十分好。

　　（3）景觀環境：項目北邊有二個公園，享有景觀優勢。

　　（4）商業環境：火車站的客運開通將為本項目制造一定的商業氣氛，尤其是住宿、餐飲產業等。

　　（5）競爭環境：作為居住高級區，規劃建造一批品級高體量較大的住宅項目，后期市場較激烈競爭中有優勢。

　　（6）類比環境：目前區域市場新增樓盤定位均為中檔住宅，有8個在建住宅區項目，約300萬平方米。已建成的有5個小區，約100萬平方米，銷售價為2300-12000元/平方米不等。

　　三、市場分析

　　一、SWOT分析

　　1．優勢

　　⑴．地段優勢

　　項目地塊位于城中老區，近接火車站，該區域為未來建設重點，尤其是縣政府遷在本區域，各種新建項目和配套設施將逐步提高、完善、成熟。

　　⑵．交通優勢

　　項目地塊緊鄰火車站和105、220國道，火車站客運業務將于近期運營，對外交通便捷。

　　⑶．后發優勢

　　本項目所在區域為提升縣城區，各種市政配套和規劃可以從一個較高的起點進行，而無任何歷史遺留的負擔，這樣可以使設計、規劃從一個科學合理的角度出發。

　　⑷．規模優勢

　　本項目用地面積241畝，建筑面積超過39.4萬平方米，社區規模在曹縣本地屬前列。大規模社區有其集約優勢，規模推廣優勢，各種配套諸如商場、幼兒園等在社區內部就可實現，滿足區內居民各種生活需求。同時大型居住社區也為區內商業設施帶來了大量的終端消費者。

　　2．劣勢（WEAKNESS）

　　⑴．項目所在區域尚處于開發初期，目前各種配套設施并不齊全，特別缺乏商業及娛樂餐飲設施及居民日常生活配套設施。同時本地居民對老城區還有一定的依賴度，因此目前本項目所在區域人氣尚顯不足。

　　⑵．毗鄰商業街道，對居住區產生噪聲影響較大。

　　3．機會點（opportunity）

　　⑴．社會經濟發展迅速，外出務工者多，而且收入也在逐年提高，使城區市民購買力得到了有效的提高。

　　⑵．目前當地住宅、商業房產市場產品較為單一，雷同性大，這就為本案細分目標市場，提供差異化產品、順利入市提供了較大的契機。

　　⑶．曹縣城本地家庭代際數少，年輕人成家多會另購新房，為市場提供了有效的客源.

　　⑷．本地政府舊城改造的力度逐步較大，為房產市場的發展提供了有力的支撐。

　　4．弱點（threaten）

　　⑴．曹縣城本身對周邊地區輻射力較小，客源局限性較大，尤其臨近濟南，削弱其作為區域中心城市的輻射力。

　　⑵．近年來曹縣城經濟有了很大的發展，但相對而言曹縣城本地居民對房價的承受力還相當受限。而購買力較強的客源選擇在濟南投資購房可能性較大。

　　⑶．2010年為曹縣城大盤開發上市最集中的一年，同時也是市場供應量放大關鍵時期，市場供給方將會重視對客戶的爭奪，稀缺的客戶資源將會加劇市場激烈的競爭局面，將使本項目面臨較大的市場壓力。本案附近天錦繡江南已經先期入市，且預計在本案開盤時該案恰好已經全部竣工，濟南水利開發和曹縣城四季河水利自然風景的開發有利本案的開發,但也有個案將會對本案的銷售會產生一定影響。

　　⑷．區域住宅三級市場并不活躍，購房自用仍然是曹縣城市民的主要購房目的，同時對房產的增值保值作用無明確認識，房地產投資意識薄弱。

　　⑸．宏觀調控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政策控制對房地產市場調控力度的加大，市場操作不成熟的地區受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態

　　⑹．曹縣有撤縣設市預期,成為山東省西南部是最大的期望.

　　二、客戶分析

　　1、目標市場定位與分析

　　1)，目標消費群定位

　　先前（市場分析及產品建議報告中）經過我們的闡述，已經確定了產品走中檔偏高的路線，而作為一個中高檔樓盤，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。由消費群金字塔的結構也可以看出，中高檔消費群數量并不為多，但要求并不為低，可以說對于“質”與“價”的平衡與協調，他們是幾類消費群體中最頭痛的族群。介于本項目為大盤屬性，市場客戶定位方面應盡可能擴大客源，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，一網打盡式客戶定位，現從區域上作逐一分析：

　　⑴．客源區域

　　①．一級區域: 曹縣主城區內；

　　②．二級區域：曹縣主城區以外的其它縣鄉及車程在1小時內的周邊城鎮。

　　⑵．客源職業

　　①．私營業主、個體經營者；

　　②．曹縣城在外務工者；

　　③．曹縣本地政府公務員；

　　④．企業高級管理人員；

　　⑤．學校、醫院、銀行等企事業職工；

　　⑥．曹縣本地效益較好的企業職工；

　　⑦．富裕進城的農民。

　　⑧．外來投資者

　　⑨．預期潛能炒房客

　　⑶．客源購房目的

　　1.新增型：新婚或分家的購房，拆遷購房，外出務工返鄉購房；

　　2, 改善型：改善原有住宅環境和居住層次的；

　　3, 工作型：因為工作原因來曹城，為了工作方便的人群。

　　4, 投資型: 預期外來投資炒房客

　　⑷．吸引客源種類

　　①．以個體買家為主，集團客戶為輔；

　　②．立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。

　　2．主力客源分析

　　本案體量11.4萬平方米，客源定位為公務員階層、當地富裕階層、工薪階層、返鄉置業者四大主力群體。一期確定以公務員階層為客源群體的引導者，以吸引帶動主力群體和其他購買力

　　群體的購買，從而達到提升本案品質形象和順利去化目的；

　　⑴．公務員階層收入狀況：公務員階層在當地屬于中高收入人群，年收入如圖。

　　②．居住現狀：目前公務員居住環境以單位自建經濟適用房和定向公務員商品房為主，中心區域內##集團開發國貿中心住宅客源定向公務員，住宅體量2萬平方米左右，不對外發售，公務員購買享有政府補貼政策，現已結構封頂，二次交易價格2180-2350元/平方米。

　　③．未來居住需求：

　　25歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經濟基礎薄弱，購買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時沒有考慮購買商品房，少數在父母經濟支持的情況下考慮購買，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積90平方米左右。

　　25－35歲人群：一般是事業處于發展和穩定階段，在父母經濟支持的情況下，打算購買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨自生活。這類人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強的購買力，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房和三房，面積90-110平方米。

　　最需要關注的人群是36-45歲的年齡段群體：這類人群事業已經穩定，并有較大的發展，他們已經有了較為牢靠的經濟基礎，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現實的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110-120平方米。

　　另一較為值得關注的人群是46歲以上人群：他們多在國家機關部門擔任領導職務，家庭年收入一般在4萬元以上，收入水平在曹縣城屬于高層階級，二次置業購買商品房以改善居住品質的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產品。

　　⑵．富裕階層：

　　①．收入狀況：富裕階層包括私營主、事業單位領導、中層干部和效益好企業的領導、中層干部等。年收入如圖。

　　②．居住現狀：企事業領導及中層干部居住環境以單位自建房為主，為改善居住環境，現已有相當數量的企事業領導及中層干部購買了商品房。私營主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質，購買商品房的比例逐年增加。

　　③．未來居住需求：

　　企事業領導家庭年收入一般在4萬元以上，二次甚至多次置業購買商品房以改善居住品質的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產品。

　　企事業中層干部收入相對已步入穩定期，因此存在購買大面積戶型的經濟實力，但同時存在由于要撫養未成年子女、需要負擔一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導致在對購買商品房的面積及戶型需求上相對均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大，面積100-130平方米。

　　私營主家庭年收入3萬元以上，由于年齡結構及收入的不等，需求戶型也不盡相同。25-35歲區間相對需求戶型以三房為主，面積110平方米左右；36-45歲區間相對需求戶型以三房及以上為主，面積110-120平方米及以上。少數私營主會考慮購買別墅。

　　⑶．工薪階層

　　①．收入狀況：工薪階層年收入1-3萬元，包括企事業單位基層員工、教師、退休職工等。

　　②．居住現狀：目前工薪階層絕大部分居住環境以經濟適用房為主，居住品質較低。政府開始對2.3平方公里的老城區分塊實施改造，首期啟動老城改造面積0.84平方公里，先后改造地塊3個，拆除各類舊房屋面積61萬平方米，工薪階層商品房的需求較強。

　　務工類型年限年收入家庭結構

　　體力型 10年 1-2萬單身、新婚夫婦或有未獨立子女家庭

　　專業型 5年 4萬以上有未獨立子女家庭或已婚

　　技術型 5-8年 2-4萬以上已婚夫婦或有未獨立子女家庭

　　③．未來需求：工薪階層鑒于家庭收入的不足，需求主力戶型以二房及三房為主，面積90-120平方米。

　　單身人群：由于家庭人口單一以及購買力約束的問題，相應的對戶型及面積要求相對較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在90平方米左右區間。

　　新婚夫婦家庭：購買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時間內存在由于生兒育女使家庭人口有擴展的可能，因此該類家庭對戶型及面積需求上也有一定向上擴展的要求。另一部分家庭由于家庭成員年紀較輕總體收入不高，受總價約束，在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對面積的需求主要集中在90-110平方米這個需求空間，戶型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發展空間的影響在110-130平方米這個面積范圍內也存在一定需求。

　　子女未獨立家庭：該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對穩定，但同時存在由于要撫養未成年子女、需要負擔一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導致該類家庭在對購買商品房面積及戶型需求上相對均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大。

　　子女已成家的家庭：由于子女已經成年并獨立成家，原有之家庭進入了空巢期，多數家庭的人口又回復至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在110-130平方米區間。

　　⑷．返鄉置業者

　　①．收入狀況：曹縣是一個勞務輸出大市，全市外出務工人員達到70萬人，返鄉置業者為一潛在的有效需求群體。外出務工人員以體力勞動為主，決定了這個階層主導是中低收入階層，但從中分化出來的置業者，其外來收入高于一般曹縣人均收入，相對曹縣的房價水平，具備較強的購買力，同時處于對外出城市的向往和生活的習慣，往往會選擇在城市安居。

　　②．居住現狀：目前外出務工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主，且以農村居民為主，居住條件較差。隨著城市化步伐的加快，曹縣城市人口將從目前的不足20萬人達到2010的30萬人，在這一過程中，對照曹縣經濟發展的背景，返鄉置業者占有絕對大的比重。

　　③．未來需求：外出務工家庭，需求商品房主力戶型以二房、三房及帶閣樓的大面積住房為主90-120平方米，部分面積在130平方米以上。

　　⑸．具體房型的目標客戶：

　　①．二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；

　　②．三居室：經濟較好的企事業職工、私營企業職員、一般公務員、兩代同堂家庭；

　　③．四居室：經濟收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。

　　目標消費群購買心理及行為分析

　　本案的中等及中高等階層目標消費群應當定位于改善住房的再次購房消費群或多次置業者中，他們的消費需求不低，對房型、小區的生態、文化環境的有一定的要求，但在房價方面卻表現出相當的謹慎，因為目前曹縣城的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性。現將著重分析他們對住宅產品的購買心理及行為。

　　1．寬敞舒適的房型；

　　2．高質量的居住環境；

　　3．有一定規模的小區；

　　4．高標準的社區文化需求；

　　5．追求自由個性和實際效用的統一。

　　三產品策略

　　1, 目標消費群需求分析

　　策劃思路

　　通過調查發現，目前曹縣城已經面市的住宅產品尚在發展階段（特別是中高檔產品、大型住宅社區），另外消費者的消費理念相對不是很成熟，大部分居民認為“小區的綠化、景觀、環境是一個中高檔小區必須具備的基本硬件條件”。我們的項目地塊地處曹縣城郊區，空氣清新，舒適安靜，結合我們項目特點，項目概念定位為：

　　人文品質清新健康

　　結合區域的市場環境分析，針對本項目周邊尚有規劃和在建的大面積的競爭體量（接近100萬方），因此確定本項目的產品定位為：

　　中高端的“品牌社區”路線

　　據此

　　我們的目標：提升地段價值、創新生活理念。

　　我們的策略：由人文景觀引入、塑造華府高端品牌形象。

　　贏得消費者認同

　　借品牌與地域規劃之勢而上，撬動區域市場

　　項目自身勝出

　　同時通過行為主張，產品、景觀差異性跳出周邊競爭樓盤

　　我們的品牌在曹縣乃至濟南市場三級跳

　　一,精神感受：（生活）

　　二,行為主張：（領導品牌）生活品位增值空間

　　三,物理感受：（建筑）

　　1．“陽光化”的生活

　　由于氣候的原因，區域居民對住宅的朝向要求較高，因此我們在產品概念中，應該營造出一種“陽光化”的生活，在建筑單體設計時，可以設置一些公共陽光會客室、陽光書房等設置，另外在底層（一層）部分與宅前綠化結合，營造陽光花園環境；頂層（閣樓）適當面積設置露臺，讓住戶享受更多陽光，打造空中花園概念。

　　2．優美的人文環境

　　百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品營造古典文化意境。

　　在我們的網絡調查中了解到(不成熟的)，區域居民對小區的人文環境要求較高，大家認為小區居民的層次要大致相同，小區的環境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。但現在區域的樓盤基本沒有在這方面做的比較好的，導致區域居民不知道什么是好的人文環境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質生活”。我們在小區的環境建設時，應重點提倡社區的文化營造，給居民足夠的活動空間和交流空間，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環境，提供住戶一種高品質的生活。

　　3．提供大眾運動空間、創造健康生活

　　社區居民提供開放的運動場地，把健康的群眾體育、運動、休閑開展在自家庭院，倡導現代人健康文明的新生活。

　　總體規劃構思

　　小區的規劃及建筑設計以創建21世紀居住水準為目標，充分體現“以人為本”的設計理念，創造出具有良好居住環境、配套設施齊全的“百花匯聚，詩情畫意”的住宅社區（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構成景觀體系）。住宅室內外功能齊全的環境綜合體，使“人、建筑、環境”這三者有機統一。考慮區域實際的消費模式及習慣，根據區域的氣候條件，結合我們對住宅建設發展潮流、趨勢的研究與判斷，總結確立了以下幾條設計原則：

　　1．以人為本：

　　貫徹“以人為本”的思想，以建設生態型居住環境為規劃目標，創造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內涵的住區。注重居住地的生態環境和居住的生活質量，合理分配和使用各項資源，全面體現可持續發展思想，把提高人居環境質量作為規劃設計、建筑設計的基本出發點和最終目的。充分考慮現代人的生活方式，形成一種綠意盎然，自然和諧，經典高尚的居住環境。

　　2．尊重自然：

　　貫徹“尊重自然”與“可持續發展”的思想。貫徹生態原則、文化原則與效益原則，強調綠脈與居民生活活動的融合。以點狀的組團綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區綠化系統，最大限度地發揮了綠地的均好性功效，滿足不同層次的居民活動的需求，將住宅群與綠色和水活動空間融為一體，貫穿可持續發展原則。

　　3．經濟開發：

　　規劃以滿足開發建設的客觀規律為宗旨，加強規劃的彈性與靈活性，使規劃設計便于分期實施和房地產的經營，形成良性循環、滾動發展的機制。

　　4．人文內涵：

　　通過景觀以百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品節點營造使小區賦予厚重的文化內涵。唐宋是中國古典文化的全盛時期，這一階段留下的詩詞作品數量豐富，內容包羅萬象，是中華民族文化的瑰寶。通過寓意唐詩宋詞的景觀小品，和四季不同的觀賞花卉，塑造風花雪月、詩情畫意的意境，使項目的人問內涵飽滿，充滿張力。

　　5．科技生活：

　　強調高科技在建設、管理和生活中的運用，以科技為向導，適應時代的發展和科技的進步，e生活（寬帶等）不僅是一種時尚，且已上升為必需，小區內按照國標進行智能化配備為此提供基礎。

　　6．安全節能：

　　為居民提供健康、舒適、安全的居住和活動空間，同時在建筑全壽命周期中高效的利用資源，最低限度地影響環境。此外，在建筑材料的選擇上，選用那些占地少、排污少、安全又環保的建材，減少建筑耗能，以及對環境資源的破壞。

　　7．配套完善：

　　項目所在區域目前的配套設施較少，因此功能齊全、高起點的配套設施將成為我們打敗競爭對手的王牌之一。根據曹縣城市民的生活特點，在項目內配備商業、娛樂、休閑、文化、養生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環境。

　　8．管理周全：

　　對于大體量的住宅項目而言，管理一直是業主關心的問題，直接決定了業主后期入住的品質。因此，本案的物業管理分兩步走。

　　⑴．硬件

　　在小區內安裝紅外線周界和可視系統；并在每棟樓的入戶口安裝對講系統，確保安全。

　　⑵．管理公司的提前介入

　　在項目開發的前期即選擇一家在區域內或是國內有聲譽的物業管理公司作為管理顧問，提早物業管理的介入時機，同時也借助其品牌優勢，強強聯合，提升項目的附加值和市場形象。

　　同時兼顧

　　1．多樣性

　　在小區建筑規劃設計中貫穿多樣性原則：小區品質體現文化多元化；住宅類型多樣化；住宅形式多樣性；小區功能多樣化，包括圍繞居住生活的娛樂、休閑等系列化的功能；環境設計多媒體化，包括建筑媒體、綠化媒體、水域媒體、音樂媒體、光媒體等。

　　2．合理性

　　理性原則體現在對小區功能區塊分析，路網的布置設計，對戶型的精心調整，對造型時尚的分析和重新創作等諸多方面，對各項感性及理性指標綜合進行量化的理解貫徹，由理性途徑到達合理性目的。合理規劃商業、會所、幼兒園、居住等功能區，各功能分區明確，互不干擾，平面組織科學，結構造型經濟合理，使用方便。

　　3．安全性

　　為保證良好的居住環境，合理地組織人流、車流，正確處理好人流與車流、人流與環境的關系，處理好住宅與周圍環境的關系。在設計中，采取人車相對分流的方式，以減弱對居民生活干擾，人流、車流的入口位置與數量要合理規劃，以方便、安全、經濟為主要要求。閉路電視監控系統、防盜報警紅外線闖入報警系統、出入口控制系統、24小時電子巡更系統，利用先進的保衛系統，做到安全無誤。

　　4．生態性

　　對自然條件的關注成為在設計中情趣與感性表現的基礎。人類的外在環境已不再是過去的自然生態系統，它是一種復合人工生態系統。自然形態與建成形態之間的界線變得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑構成景觀的框架。而對自然條件的理解，現在已經擴展到對人文、歷史等因素的關注。應充分考慮區域氣候特點和項目地形地貌的特點，利用低洼水塘，挖掘水景資源，創造出優美舒適的現代居住環境景觀。以及結合地域氣候特征，注重環境景觀朝向及通風采光朝向與基地合理的結合，建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。

　　差異化選折——產品規劃

　　1．產品定位

　　⑴．品質定位

　　根據對周圍競爭樓盤及該區域客戶潛在市場的判斷，將產品定位為中高檔品質，中高級物業管理，中檔偏上價格的商品房。

　　⑵．形象定位

　　政務別苑—-針對公務人員，新政務中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主意情調。

　　文化宅苑—-針對富裕階層，利用其對“權利、文化”的特殊情結，滿足其“與官親近、附庸風雅”的心理需求。

　　都市花園——針對工薪階層，迎合普通民眾的“趨同、攀高”心理，糅合現代、時尚元素，營造都市、花園的新生活空間。

　　精神家園——針對勞務輸出階層，在前期產品形象飽滿、豐富的基礎上，利用已經形成的家園氛圍，為其帶來強烈的“自豪感、滿足感和歸屬感”。

　　⑶．形態定位

　　開發多層為主，小高層為輔，多層以6+躍層為宜，小高層11+躍層。為了小區的環境優美，日照充足，應適當降低建筑密度，把容積率控制在1.5—1.8，高層住宅不宜開發過多，宜主要集中在北部和后期開發的地塊東部，充分利用日照間距有利條件，但相對會增加銷售的難度。建筑的層數要結合天際線美觀錯落設計。

　　⑷．功能定位

　　由于建筑體量較大，功能上以居住為主，商業為輔，沿二端適當放大商業面積，內部商業以背靠背的形式，與車庫相結合，商業與住宅分離。

　　2．道路和停車系統：進入小區后的機動車在小區主環道上行駛，分流到支路上進入各組團。

　　3．綠化景觀環境：原則是努力改善小區的生態環境。小區綠地分三個層次，即庭院綠地、組團綠地和中心綠地。

　　4．社區生活理念：“文化、陽光、自然、金色生活”

　　與開發商企業文化和開發理念高度契合：營造都市中的純自然空間，現代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關懷，人與自我協調統一的有著濃郁文化氣息的高品質社區(詳見產品規劃設計建議書)。

　　賣點梳理

　　1．賣點提煉

　　⑴．曹縣城規模最大的社區—本項目是曹縣城目前規模較大的住宅社區，也將成為曹縣城房產開發項目的典范。

　　⑵．區位——位于政務區住宅板塊的核心地段，未來的城市核心，市政規劃的重點，區域發展潛力大且具有較高的投資價值，市場前景看好。

　　⑶．建筑規劃設計——交通組織合理，功能分區明確（商業配套設施與住宅相互促進），住宅布置合理，景觀系統明確，公建配置完善。

　　⑸．戶型——大社區，多樣化、人性化的戶型設計，可以提升購房者的居住品質。

　　⑹．品牌開發商，品質有保障——琳峰公司具有較高知名度，品牌企業、品牌開發、品質保障，是購房者愿意接受的信息。

　　⑺．人文——唐詩宋詞將人們帶入中國傳統文化的鼎盛時期，為人們構造一幅華麗、多樣、繁榮、淳厚、雅俗共賞的人文畫卷。

　　⑻．配套——高起點的配套功能，滿足人們日常生活物質和精神層面的雙重需求。

　　⑼．管理——專業管理公司的統一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務，營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間

　　2．賣點營造：客戶聚焦

　　針對四大階層的不同心理需求，結合每期推出的迎合某一特定階層心理需求的不同產品；

　　⑴．考慮到小城鎮大眾的心理趨向（對政府服務人員的先天好感），一期推廣以公務員為核心人群，塑造“政務別苑（新政務中心后花園）”的項目形象，即氣質高貴，又不失浪漫主意情調。

　　⑵．在一期項目形象確定之后，利用“官、商”之間的微妙聯系，吸引富裕階層，以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事業發展，又滿足其附庸風雅的心理，一舉數得。

　　⑶．三期以百花為主推賣點，利用普通民眾（工薪階層）的“趨同和趨高”心理，同時糅合現代時尚元素，塑造一個“都市花園”理想生活空間。

　　⑷．由于前期的推廣和業主的入住，四期產品已經形成了豐富、飽滿的多層次形象，和濃郁的生活氛圍，此時以“精神家園“為題，營造強烈的家的氣氛，吸引返鄉置業人群，使其有充分的自豪感、滿足感和歸屬感。

　　6、市場定位中高檔商住區。包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等有相當有品質

　　7、建造的過程和保證項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。

　　四、管理團隊

　　1、人員構成: 公司主要團隊的組成人員為董事長：王忠芳高級工程師，經營企業十五年，其中經營房地產行業五年，具有豐富的企業發展戰略規劃，穩健的運營工作特點，項目公司副董事長：李國防，經營企業八年，經歷豐厚，成為曹縣著名企業家，工作特點為精練能干，為人恭敬，人脈豐富。公司副總理：王雪意，高級會計師，理財能手，公司專設項目經理部有經營人才：張國明，陸昌安，中級工程師，經營管團隊有十年的成功經驗，對企業發展和投資的安全有很大的保障。

　　2、組織結構企業內部設置：總公司董事長辦公室常務辦公二人、財務部：總會計，常務會，出納三人：總公司設置：分公司、工程部、項目經理部、材料商務部、綜合部投資部等機構、公司文化為公司以“幫助別人、成就自我”為價值觀，以“為您，我不懈努力” 為服務理念，秉承“同心協力、務實求精”的企業精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務。

　　3、管理規范性公司經營管理結構。可以由專門管理顧問公司來評價和說明。

　　4、重大事項對于企業產生重要影響的需要說明的事項。

　　五、財務計劃

　　一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的好，會給投資者以企業管理者好的印象和評價。對投資計劃的財務設置合理的規劃，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用。其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。

　　一, 房地產項目開發融資方法

　　房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為后盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構。

　　1．自有資金

　　利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

　　2. 預收房款

　　預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

　　3. 建設單位墊資

　　一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建筑施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

　　4.銀行貸款

　　在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出臺的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，房地產企業資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。

　　5.房地產信托

　　現階段信托產品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言, 房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能, 可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新, 爾后再與銀行貸款充分結合起來, 就形成了一種新的組合融資模式, 即信托+銀行。雖然由于房地產基金剛剛起步, 目前投資房地產的信托資金不足300億元,目前中國的信托融資還存在一些制度性的限制, 這些都限制了信托流通市場的形成。

　　6.上市融資

　　上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金, 且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用, 沒有固定的還款期限,因此對于一些規模較大的開發項目, 尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大, 投資期限較長, 上市可以為其提供穩定的資金流, 保證開發期間的資金需求。從企業規模上看, 由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業, 一些急于擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買 (借) 殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。

　　7. 房地產資產證券化

　　房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程, 從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有, 轉化為債權擁有的有價證券形式。

　　資產證券化的'有利之處是開發商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現，依托有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域；同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助于集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起, 《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》正式施行, 為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

　　8.聯合開發

　　聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險, 實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調, 使雙方獲得穩定的現金流, 有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定, 即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在 35%及以上。因此對于中型開發企業來說, 選擇聯合開發這種方式, 可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障, 避免資金鏈條斷裂。

　　多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的, 對商業特性和商業規律的把握存在著偏差, 套用住宅開發的模式開發, 不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來, 這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位, 并且地產商與經營商強強聯合, 可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況, 使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

　　9.開發商貼息貸款

　　開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金, 委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款, 并由開發商補貼一定期限的利息, 其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講, 通過委托貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險, 也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對于房地產開發商來講, 委托貸款業務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題, 實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金, 也可直接投入工程建設, 還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題, 使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。

　　同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現實貸款，來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。

　　10.售后回買及回租

　　售后回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，用于再投資；同時，在今后較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售后回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用于連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業后還能得到產權，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對于盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售后回租指開發商將自己開發的物業出售以后，再租回來自營或委托他人經營。在售后回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業的使用權，以在今后的租賃中長期獲得經營收益。整個操作的關鍵在于后期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委托經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建筑的房地產企業融資，如酒店、商場等。

　　11.海外融資

　　海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產市場的持續發展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目后在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

　　12.融資租賃

　　根據《合同法》的規定, 房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后, 由出租人向房地產銷售一方購買該房屋, 并交給承租人使用, 承租人交付租金。

　　出租人通過收取租金獲得收益, 在存款利率不斷下降的情況下, 出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利于房地產企業的健康、持續的發展。

　　13.非上市增資擴股 —— 私募股權融資

　　受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恒大地產在香港全球公開發售（IPO）未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恒大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

　　14. 夾層融資

　　夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品, 在房地產領域, 常常是對不同債權和股權的組合, 處于公司資本結構的中層, 具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來, 歐美的抵押貸款渠道變窄, 房地產開發商融資的 15% 至 0% ,是靠夾層融資來補足的。

　　對于房地產商來說, 可以根據募集資金的特殊要求進行調整, 股權進去后還可以向銀行申請貸款, 資金回報的要求適中; 對于項目要求較低, 不要求“ 四證”齊全, 投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言, 還款方式靈活, 投資風險比股權小; 退出的確定性較大, 比傳統的私有股權投資更具流動性。

　　15.債券融資

　　由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點, 再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控制得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入, 且發行成本較高, 對于一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

　　16.項目融資

　　項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點, 因此對于大型的商業房地產項目可以考慮采用項目融資的方式, 來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

　　1、融資方式 : （1）股權融資方式（注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，通過融資方案解決各方的利益分配關系。）

　　2方式：融資方式將以融資方（包括項目在內）的股權進行抵押借款

　　2、操作步驟：簽訂風險投資協議書

　　A ,對融資方的債務債權進行核查確認

　　B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

　　C、（1）在有關管理部門辦理登記手續

　　（2）債權融資方式方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

　　（3）債轉股的融資方式：投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應份。

　　（4）房地產信托融資

　　（5）多種融資方式的組合在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。

　　2、融資期限和價格融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

　　3、風險分析（任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。）對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。

　　A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

　　B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

　　C、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的險

　　D、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。

　　F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

　　4、風險化解方案

　　A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

　　B、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

　　C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

　　E、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

　　5、退出機制（絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。）

　　A、股權方式融資的退出

　　項目進行中投資方退出；

　　項目完成投資方退出

　　第一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，

　　第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，

　　第三種投資方享受整個項目的分紅；

　　B、債權方式融資退出

　　項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；

　　項目完成投資方退出，按時還本付息；

　　6、抵押和保證在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

　　7、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。

　　七項目技術經濟效益評估及融資方案

　　7.1 投資與成本費用估算說明

　　7.1.1 投資估算依據

　　1.本估算系根據項目方案設計所確定的經濟指標進行編制

　　2中華人民共和國建設部《房地產開發項目經濟評價方法》

　　3.材料、設備價格參考濟南現行市場價

　　4.相關稅費按國家及菏澤市現行有關文件規定及配套政策計列

　　5.項目的信貸資金成本按現行商業銀行貸款利率估算

　　6.業主提供的資料

　　7.1.2 投資估算內容

　　投資估算費用范圍主要包括土地費用、項目前期工程費用、房屋開發建設費(建安工程費、設備購置費以及與小區配套的公建、環境、綠化、智能化等相關設備、設備的費用) 、開發規費、管理費用、財務費用、銷售費用、銷售稅費和不可預見費。

　　7.2 投資與成本費用估算

　　7.3項目不確定性分析和風險分析

　　影響本項目的不確定因素主要有幾個方面：總投資，售價，租價，貸款利息等等。這些因素可能會受到上游市場，如受鋼材，水泥的價格波動的影響；也可能會受到金融市場，如升息的影響，使項目資金成本增高；還有可能受到來自政府政策，法律法規方面的限制。總之，參與房地產建設或與房地產相關的各個領域的變化都可能會增加項目的風險，影響項目的經濟效益，甚至導致項目根本行不通。

　　我們就不確定分析常用的兩種方式對本項目進行簡單的分析。

　　7.7.1 盈虧平衡分析

　　設本項目的總銷售收入為P，開發總成本為W,假定本項目的開發總成本不變，且售價與收款進度如基準方案所設，稅費為銷售收入的5.5%，則達到盈虧平衡點的銷售收入P*可用下式表示：

　　P× (1- 5.5%)- W = O

　　則 P* = W÷(1- 5.5%) =10665.53 ÷ (1- 5.5%) = 11286(萬元)

　　達到盈虧平衡點的銷售率為= 11286÷ 15466.49 = 72.9%

　　由計算可得，當銷售率為72.9%時，全部投資利潤率為零，投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率小于70%時，項目風險狀況為安全；在70%-75%時項目風險狀況為較安全，因此本項目有較為安全。

　　7.7.2 敏感性分析

　　本項目敏感性分析針對全部投資的稅前評價指標：內部收益率，分別計算平均售價上下波動10%，20%和投資額上下波動10%，20%時，對經濟指標的影響，具體分析見下表：

　　計算項目對各因素的敏感度

　　β = 評價指標變化的幅度（%）÷ 不確定性因素變化的幅度（%）

　　對于銷售單價的平均敏感度 =（73 - 9 ）÷ 9 /（20 – 0）= 0.35

　　對于投資額度的平均敏感度 =（63 - 19）÷ 19 / （20 - 0）= 0.11

　　顯然，銷售單價是敏感因素。

　　由上面分析結果可知，銷售價格和建安工程費都是影響項目利潤的敏感因素，其中銷售價格更為敏感。因此，做好營銷，降低工程成本是獲得利潤的有效手段。

　　但應該看到，在實際的操作中，樓盤定價看似簡單，實際上卻是一個非常重要同時也非常復雜的市場決策。開發商對市場與項目的判斷難免會加上主觀的色彩，影響真實客觀的判斷，從而導致做出的決定與實際情況有出入。只有一通過真實客觀的了解市場與項目，全面真實的建立價格體系，才一有可能把項目賣到最合適的價格，達到項目贏利的目的。在降低成本方面，對建設項目的全過程進行計劃和控制，建立科學的管理體系，實現盡可能低的工程造價，以獲取盡可能大的經濟效益。

　　7.7.3 風險分析

　　①房地產投資風險的類型

　　對房地產投資風險進行分類，可以更加具體地把握房地產投資風險，并且分析來自各方面風險的可能性大小與程度的高低，以便根據房地產的特點，區分輕重緩急，對癥下藥，從而有效地降低房地產風險。

　　劃分房地產投資風險類型方法很多，按照不同的標準可分為不同的類型。本文按房地產的壽命周期劃分房地產投資風險的類型。

　　1) 按房地產的壽命周期劃分

　　房地產壽命周期可劃分為投資決策階段、前期工作階段、項目建設和租售階段四個階段。每個階段的投資內容都不同，風險的表現形式各異，大小也不一樣。

　　a. 投資決策階段的風險

　　房地產投資前期階段的風險是指投資計劃實施前期的風險，例如選址風險、市場定位風險、投資方案決策風險等。對于房地產投資自身的特點，這一階段的風險危害特別大，一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。

　　b. 前期工作階段的風險

　　在前期工作階段，結合土地獲取、項目規劃設計，拆遷安置補償及資金籌集等工作，應重點關注開發成本確定、市場風險、土地與拆遷安置風險和籌資風險。

　　c. 開發建設階段的風險

　　開發建設階段的風險是指從房地產項目正式動工到交付使用這一階段的風險。例如:承包方式風險、按時完工風險、成本控制風險、工程質量風險等。

　　d. 租售階段的風險

　　房地產經營階段的風險主要指房地產商品的售價、租金和空置率的不確定性帶來的風險，它是投資者不可避免且難以控制的風險。

　　② 該項目的主要風險和規避措施

　　結合上面房地產投資風險類型的識別和當前國家宏觀政策對房地產業的調控，該項目的主要風險是在開發周期中的租售階段的風險。

　　租售階段的風險

　　目前，進行商品房預售（預租）并回收建設資金，是房地產開發企業籌集開發資金的一種重要方式，也是房地產開發企業進行項目開發的一個重要環節，這樣可以降低開發項目的最大累計資金需求量，有助于房地產開發公司滾動發展項目。從實際情況看，這幾年由于銀行貸款較為困難，預收賬款逐漸占居了開發籌資的大部分比重。該項目預售資金籌資占項目資金的43.75%，所占分額較大，預售款的回款情況直接影響到項目資金鏈的完整。

　　另一個方面，國家加大對房地產業的調控，新出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》規定從自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。這意味著中小戶型將成為主流，面臨著供過于求的風險。

　　規避措施：

　　a.風險回避：在租售管理階段，為回避企業自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可采用營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經驗。同時．通過銷售時機的選擇，排除不同時機銷售可能存在的風險。

　　b.風險預防：在租售管理階段，為預防風險，開發商應做好如下幾點：

　　房地產租售合同應由房地產專業人士起草，并經律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。

　　在銷售環節加強宣傳和營銷，選擇合適的價格定位以及最佳的上市時機，運用恰當的媒體進行推廣，盡最大的努力完成銷售計劃，實現資金回籠，規避租售階段的風險。

　　通過對項目基礎數據的估算、投資計劃和籌資方案的分析、財務分析、不確定性和風險分析，可知本項目雖然面臨一定的風險，但項目的經濟效益還是可觀的，項目在經濟上是可行的，財務上是盈利

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