物業服務方案【集合15篇】
為了確保工作或事情能有條不紊地開展，常常要根據具體情況預先制定方案，方案是為某一行動所制定的具體行動實施辦法細則、步驟和安排等。寫方案需要注意哪些格式呢？以下是小編整理的物業服務方案，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業服務方案1
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌。
三、組織
物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經營環境圖
四、人事
人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。
序號崗位人數主要職責備注
1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。
2經營部主任1具體經營事務、人事等。
3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證
4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。
5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。
6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。
7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。
員工招聘后即由公司聘請的.物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100。
五、經營預測
a)經營收入：19.14萬元(年度，以下省略)
物業管理費：11.34萬元
應收12.6萬元
30000120.35=126000(元)
預計收入11.34萬元(收繳率90)
維修服務費：0.5萬元
特約服務：5.8萬元
其他收入：1.5萬元
b)支出：20.25萬元
人員工資福利：14萬元
辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)
維修保養費用：1.5萬元
稅金：1.05萬元
不可預見費用：1.2萬元
c)潤虧：-1.11萬元
d)物業接管期間
前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)
e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月M
2(1)員工的工資和按規定提取的福利費
序號崗位人數工資標準工資合計
1經理112001200
2經營部主任1800800
3辦事員36001800
4物業管理員1800800
5安全護衛員75003500
6水電工1700700
7保潔員2400800
工資總額合計9600
工資總額合計：9600元/月;115200元/年
福利：11520023=26496(元/年)
合計：14..17萬元/年
(2)公用設施設備維修及保養費：1.5萬元
(3)綠化管理費：綠化率451.04萬M21元/年M2=1.04萬元
(4)清潔衛生費：2人xx月80元/月人=0.192萬元
(5)安全護衛費：7人200元/年人=0.14萬元
(6)辦公費：按管理人員工資總額25計算
5.52萬元25=1.38萬元
(7)固定資產折舊費：按10計算即1萬元
(8)稅費：按營收5.5繳納即1.052萬元
(9)保險費：暫不投保
(10)合理利潤：按營收8計算1.36萬元
但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月M2。
六、前期物業接管
a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。
b)物業接管驗收
既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。
是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;
供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;
房屋幢、戶編號已經有關部門確認;
落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;
接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式
物業服務方案2
物業服務品質提升方案 為使物業服務品質在原有的.基礎上進一步提升，有力促進房屋銷售，并實現物業服務品質的持續改進特制訂如下品質提升措施：
一、 公司總部：
1、 在各小區前臺公示公司投訴電話：2160030，并對投訴內容當日進行回復，跟蹤落實；
2、 在公示各小區設總經理會見業主日，收聽業主的問題，解答業主疑惑。
二、 銷售中心：
1、 調秩序隊員一員在在金沙江大道十字路口處指揮引導看房車輛按順停入車位，并開門服務指引客戶進入營銷中心。
2、 雨天保潔增加進入大門代為擦鞋服務，使用干布替客戶鞋面擦凈擦干。
三、 小區管理：
1、 秩序：
a.秩序大門崗坐崗改為站崗；
b.巡邏人員在左臂上配印有“巡邏”字樣的袖章，配警棍、對講機進行巡邏，
c.秩序隊員例隊進行交接班；
d.對進入小區人員及車輛進行盤問登記；
e.在停車場對車輛停放進行指揮和問候服務；
f.在大門設秩序服務，針對業主需求及時實施幫助（幫助業主
拿行李、打雨傘、引領走訪業主客人到業主家中）。
2、 客服：
a.實行站立式服務和普通話服務；
b.代為業主收信件和包裹登，電話通知或送上門；
c. 宣傳欄設專面代為業主提供信息發布服務（租房、賣房等）；d.有償電話、寬帶、水電費、燃氣費代繳服務；
3、 工程：
a.電梯“零點后”維修保養無打擾服務；
b.對業主報修實行15分鐘上門服務，每周日開展減免有償服務活動日；
c.空置房每周檢查土建、漏水、水電氣、衛生狀況； d.建立設備檔案卡掛設備上；
e.工程主管每周夜查一次人員值班及設備運行情況。
4、 保潔：
a.改垃圾處理一次為每日兩次；
b.雨天一小時后積水清掃；
c.每周一次電梯消毒；
d.延長衛生服務時間，從7：00-----20：00時；
e.提供有償家政保潔服務；
5、 綠化：
a.補種草坪內人行便道，恢復綠化；
b.補種部份秋冬季；
物業服務方案3
一、總體規劃
為了搞好××小區的物業管理服務，提升本企業物業管理水平，為業主營造一種舒適的居住環境，特制定本方案。
二、服務準則
（一）標準服務時間
周一至周日上午8：00~下午18：00。
（二）服務中心電話
物業管理部客戶服務中心設有24小時值班服務專員，以便于為廣大業主服務。服務電話如下。
1．標準服務時間電話：×××××××。
2．非標準服務時間電話：×××××××。
三、服務內容
（一）遷入手續辦理
1．業主持小區業主的《入住通知單》、《購房合同》到服務中心辦理遷入手續。
（1）按規定要求填寫《入住登記表》。
（2）按規定繳納有關款項。
（3）與服務中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設備、設施查驗手續。
（4）辦理物業移交手續，領取鑰匙。
2．業主應保證在搬家過程中服從轄區物業管理人員的指揮，按指定路徑進出遷入地域，并注意遵守小區的公共秩序。
（二）房屋維修管理
1．每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。
2．對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的`使用功能和安全，杜絕事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。
3．根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。
4．每日巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
5．保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的在兩個工作日內完成；照明設施一般的故障（損壞的燈座、燈泡、開關等），在兩天內安排修復完成，其他故障五個工作日內完成，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每一個月集中安排一次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個月集中一次進行修補維修。
6．按照政府有關規定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
7．對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及時報告政府有關主管部門。
8．小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
（三）公共設施維護管理
1．對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。
2．建立共用設施設備清冊檔案（或設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。
3．有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。
4．對共用設施設備進行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。
5．特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢驗檢測校準，符合相關規范。
6．設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度在明顯位置做出標識；各類管線有分類標識和流向標識；各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正常回放。
7．對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、車庫限高、區內道路限速、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
8．公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發生堵塞時應及時疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。
9．建立設備設施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過八小時。
10．每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視一次。設施設備能正常使用，無安全隱患。
11．設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。
12．使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。
13．保證載人電梯日夜24小時正常運行。
14．消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。
15．小區主要道路及停車場交通標志齊全。
16．路燈、樓道燈完好率不低于95％。
（四）公共秩序管理
1．小區出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。
2．實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區。在有可能危及人身安全處有明顯標志。
3．園區和樓內巡視。園區巡視白天三次、夜間四次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、巡視路線圖、巡視項目內容、要求及記錄。
4．門崗及巡視服務人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規范、語言禮貌、連續上崗時間不超過四小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。
5．監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時。監視控制中心各類制度在明顯位置做到標識。
6．有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。
7．突發事件發生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。
8．對火災、治安、公共衛生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
9．對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。
10．對監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周。
（五）清潔服務
1．在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產日清。
2．小區道路、廣場、停車場等每日清掃兩次；門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，每周拖洗一次；電梯門、地板及周身每天清掃抹擦一次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次；共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦一次；小區范圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次；路燈每月抹擦一次。
3．區內公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。
4．二次供水水箱按規定半年清洗一次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。
5．根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
（六）綠化養護管理
1．雇請專業人員實施綠化養護管理。
2．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3．對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。
4．定期清除綠地雜草、雜物。
5．適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
6．適時噴灑藥物，預防病蟲害。
四、服務評估
1.定期評估
服務中心客戶主管根據業戶反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環境衛生人員每月×日定期在小區內進行服務檢查，以評估服務效果。
2.臨時檢查
總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由服務中心具體組織實施，其他部門共同參加對小區物業服務進行臨時檢查，以評估其服務效果。
物業服務方案4
為進一步提升物業服務中心的整體管理水平和服務水平，弘揚積極向上、努力奮斗的工作精神，營造積極向上、清新高雅的文化氛圍，豐富自身的文化內涵，引導大家養成多讀書、讀好書的良好習慣，在潛移默化中提升自身理論素養和知識水平，增強整體戰斗力，我中心以讀書交流會為平臺，開展以“問道經典、積淀自我、提高創新、精細管理”為主題的第二屆讀書交流會活動，具體方案如下。
一、活動目的
1、圍繞活動主題，有計劃、有目的、有指導性地開展讀書活動，營造勤奮讀書、樂于提升、奮發學習的工作氛圍。
2、通過閱讀各類書籍（服務類、管理類、經典文學、技術類等），開闊視野，提高興趣，增長見識、創新服務，結合我中心的工作實際，探討物業服務和管理的新思路、新方法，提升中心整體管理、服務水平和業務能力，讓服務更精細、更科學、更有效。
3、活躍工作氛圍，豐富職工生活，以上報讀后感和面對面分享的形式體現工作特色。
二、活動主題
問道經典積，自我提高創新，精細管理
三、活動組織
為保證第二屆“讀書交流會活動”的順利進行，成立讀書交流活動領導小組，辦公室設在物業服務中心辦公室，負責活動的組織協調和溝通。
組長：xxx
副組長：xxx、xxx、xxx
組員：物業服務中心各區管理員及辦公室工作人員
四、交流會時間
20xx年10月20日—12月29日
五、報名方式
1、各部推選管理人員參加讀書心得分享；
2、集團兄弟部門或特約嘉賓進行讀書心得分享；
3、報名聯系人：xxx。
六、交流會流程及相關安排
1、向各區各部管理人員推薦中心現有各類書籍，并宣傳本次活動的目的和時間安排，向有需求的管理員提供所需書籍，在規定時間內閱讀完畢并填寫閱讀卡。
2、各區各部管理人員也可自行選擇閱讀（圖書館借閱、電子書、珍藏書籍閱讀等），閱讀完畢后填寫閱讀卡交至讀書活動小組，分享心得的需提前上報閱讀書目。
3、借閱（中心書籍）人員在借到書籍后一個月完成閱讀，并把閱讀卡交至讀書活動小組，統一存檔，學期末統一進行評比獎勵。
4、借閱人員在活動小組安排的讀書交流會上分享自己的讀書心得。
5、讀書交流會時間：（暫定時間，如有特殊情況另行安排）
開幕儀式10月20日下午15:00—16:30銘二會議室中心全體管理層
第一次交流會：10月27日下午15：00-17:00銘二會議室每次三名同志
第二次交流會：11月10日下午15:00-17:00銘二會議室每次三名同志
第三次交流會：11月17日下午15:00-17:00銘二會議室每次三名同志
第四次交流會：11月24日下午15:00-17:00銘二會議室每次三名同志
第五次交流會：12月1日下午15:00-17:00銘二會議室每次三名同志
第六次交流會：12月15日下午15:00-17:00銘二會議室每次三名同志
第二屆讀書交流會活動閉幕式（12月29日），現場公布本屆活動評比結果，本屆活動總結，并部署“第三屆讀書交流會活動”。
七、獎項設置
固定獎項（9名）
一等獎（共1名500元）：綜合成績第1名
二等獎（共3名300元）：綜合成績2-4名
三等獎（共5名200元）：綜合成績5-9名
評獎條件：學期末根據大家借書次數的'多少、交閱讀卡的多少、交流會上分享的次數、分享讀書心得的質量和分享交流會上的評比分數評比出一、二、三等獎。
特殊獎項4名（獲得固定獎項的員工不參與特殊獎項）
最佳創新獎（1名200元）：交流內容涉及日常工作較多，通過讀書交流提出切合中心實際的可行性想法和建議，部分建議被采納（獲獎重點為可行性建議多）。
最佳管理獎（1名200元）：通過讀書交流，工作中積極推行管理（服務）創新并取得成效，獲得上級肯定和廣大職工認可（獲獎重點為創新項多，實效大）；
學無止境獎（1名200元）：活動內借閱次數多，提交閱讀卡質量高，積極尋求工作中疑難問題的解決辦法；
最佳人氣獎（1名200元）：本屆讀書活動結束后，現場（全體人員）投票評出。
八、相關要求
1、希望中心管理層積極報名、踴躍參加；
2、認真閱讀，做好讀書筆記，每人最少要撰寫一份讀書心得體會，分享時間控制在40分鐘（正負5分鐘）。
3、讀書交流會上的心得體會，可以談讀書過程中的收獲、反思以及由此而引發的有關故事，可以評論自己對某一文章、論著等的看法，可以介紹自己的讀書經驗、體會，也可以把自己在讀書過程中產生的一些困惑提出來，引發大家的思考。
4、希望大家認真準備，樂于分享。
物業服務方案5
隨著城市的不斷發展，物業的保潔服務也越來越重要，對于提升居民的生活質量和改善居住環境起著至關重要的作用。因此，物業保潔服務的提升方案也變得越來越重要。
一、加強人員培訓
任何保潔服務都必須從人員培訓開始，因此，物業保潔服務的提升方案首要考慮的是加強人員培訓。物業保潔人員需要掌握一定的技能和專業知識，比如使用清潔劑、家具維護、雜物分類等。此外，物業保潔人員需要注重禮貌、形象、習慣等方面的培訓，以確保他們能夠為居民提供高質量的服務。物業公司可通過專業的保潔培訓機構，對保潔人員進行定期培訓。
二、完善保潔工具和設備
保潔工作需要使用大量的工具和設備，合適的保潔工具和設備不僅可以提高保潔效率，還能提高清潔質量。因此，物業保潔服務的提升方案還需要包括完善保潔工具和設備。現代化的保潔設備和高質量的清潔劑可以極大地提高保潔效率和效果。
三、優化清潔流程
保潔服務需要有清潔流程，這是為了保證保潔工作的有序性、標準化和高效率。因此，物業保潔服務的提升方案還需要包括優化清潔流程。清潔流程的優化包括人員分工、清潔場所的分段分區、標準化流程、嚴格執行等。同時積極采用新技術，如使用無人機檢查樓頂衛生等，使清潔流程更加科學。
四、創新服務方式
物業保潔服務是包含了廣泛的服務內容的，物業公司也需要創新保潔服務的形式和方式，以提高服務水平。物業公司可以開展一些特色活動和服務項目，讓居民體驗到不同尋常的服務體驗，比如為入住新業主家中免費保潔、衛生間保養等。這樣可以增強物業服務品牌的知名度，也能夠提高居民對物業保潔服務的滿意度。
五、加強監管和評估
物業保潔服務的提升方案還應該包括加強監管和評估。建立監管機制不僅可以防止保潔人員的工作出現漏洞，還可以保證清潔效率和保潔質量。同時還應該對保潔服務進行定期評估，了解服務效果和居民反饋，及時作出改進。
六、推行社區環保
社區環境管控是物業保潔服務的核心任務之一，通過推行社區環保，可以提高物業保潔服務的'質量和效率，也可以減少垃圾和污染的產生。此外，物業公司可以與居民合作推行環保、減少垃圾分類等計劃，以最大化地提高環境質量和居住體驗。
物業保潔服務的提升方案對于居民的生活質量和健康都有極為重要的意義。提高保潔服務的質量和效率可以讓居民體驗到更好的居住環境和服務體驗，從而提高居民的生活幸福感。因此，物業公司必須牢記這一點，持續改進保潔服務的質量和效率。
物業服務方案6
一、 活動目的
1、 解決新員工多帶來的服務品質延續問題；
2、 在既有的服務水平基礎上促進和提高；
3、 爭取業主更大的滿意度和美譽度；
4、 鍛煉一批崗位骨干。
二、 相關規定
1、 本次活動時間為5月13日開始到6月30日結束。
2、 本次活動是公司20xx年的重大工作，實行各部門主管責任制，即部門主管對活動效果總負責。
3、 本次活動采取分階段實施和考核的方式，各部門主管負責按具體安排發動、推進和自評，公司組織驗收。
4、 本次活動達不到標準的，對責任人按公司管理規定給予扣分、撤職處理。
三、 分工與組織
1、 總協調與考核：責任人李良麗，負責按照活動細則進度進行分階段的安排與實施情況的監督檢查與考評。
2、 創新安全服務：責任人李貴周，負責按照細則安排的進度對安全形象與安全防范服務方面的`工作進行布置、監督和自評。
3、 創新保潔服務：責任人王信娥，負責按照細則安排的進度對小區保潔、消殺和家政服務方面的工作進行布置、監督和自評。
4、 創新房管服務：責任人馬小平，負責按照細則安排的進度對房管、維修、設施保養服務方面的工作進行布置、監督和自評。
5、 創新CRM服務：責任人王芳，負責按照細則安排的進度對客戶關系管理和增值服務方面的工作進行布置、監督和自評。
四、 活動具體安排表（略）
物業服務方案7
核心提示：寫字樓對物業管理服務質量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質要求也高，它不同于住宅小區，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點，要針對寫字樓物業及管理的特點制定物業管理的措施，抓住寫字樓物業管理的重點，提供特色服務。
(一)寫字樓物業的特點和管理特點
寫字樓是業主、非業主使用人進行日常辦公或開展經營活動的場所。
寫字樓物業和管理主要有以下幾個特點：
(1)物業的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業管理的車輛指揮管理工作量大。(2)物業檔次高，整體形象好，業主、非業主使用人對物業管理的要求也較高。
(3)物業的機電設備設施多，技術含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統外，還有中央空調、樓宇設備自動化控制系統、樓宇辦公自動化系統、樓宇智能化管理系統等。(4)物業使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業的租賃管理是物業管理難點。
(5)業主、非業主使用人經營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關系復雜，業主、非業主使用人內部管理隱患多，給物業管理增添了難度。
(6)業主、非業主使用人來自社會各階層，素質參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業管理的公眾管理制度執行難，物業管理服務費等費用拖欠嚴重。
(7)公共場所人流量大，進出人員難以控制，安全管理責任大。
(8)因為是辦公場所，單個物業空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內業主、非業主使用人的設施、財產多，人員集中，是防火控制的重點區域，消防安全是物業管理的重點之一。
(二)寫字樓的物業管理
1.寫字樓對物業管理服務質量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質要求也高。所以物業管理企業在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質，無論是個人形象，還是內在氣質，都要達到一定標準。此外，物業管理企業要加強管理，努力提高物業管理服務質量，以滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理高標準的要求。
2.寫字樓物業不同于住宅小區，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點。所以物業管理企業必須改變一般的物業管理觀念，不能一味求嚴、求穩，一定要在員工服務意識和服務禮節禮貌的培養方面下一番工夫，使員工的服務水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理服務的更高要求。
3.針對寫字樓物業及管理的特點制定物業管理的措施，抓住寫字樓物業管理的重點，提供特色服務。在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業管理的品質和所提供服務的有效性，尤其是物業維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環境，對承租人和潛在承租人都會產生極大的影響力。
寫字樓物業管理的特點
（一）保證樓內與外界通訊渠道的暢通
寫字樓內辦公人員眾多，電腦、打印機、復印機、傳真機、通信設備等各種辦公設備全天使用，因此，必須保證供電系統的正常運行。否則，將直接影響樓內辦公人員的工作效率。同時，如果電力供應的中斷將會給客戶帶來巨大損失，導致客戶的投訴或索賠。
由于寫字樓內人員眾多，為了給客戶提供一個舒適的工作環境，消除病菌從空調通風管道進行傳播的可能性，自經曲里勢提的亞前到鉆弱強x定期對空調系統風道進行消毒，保證樓內的溫度、濕度和空氣質量符合國家的相關標準。
為了保證樓內辦公人員正常的生活用水，必須對樓內的給排水系統設備進行定期的維修養護及按時對生活水箱進行清洗消毒以保證樓內辦公人員的用水安全。
對于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現故障將會給樓內辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴格的運行保養制度，通過合理的運行和科學的養護，提高電梯運行的安全性，確保樓內辦公人員的正常使用。
保證樓內與外界通訊渠道的暢通，是現代化智能寫字樓物業管理的重要任務之一。
在當今的信息社會，信息的交流及信息的獲取是至關重要的，是帶來巨大經濟效益的前提，通過對樓內通訊設備日常及定期的'維護，保證寫字樓內通訊系統設備的安全運行以滿足樓內辦公人員的使用需求。
（二）提供安全保障，常備不懈
寫字樓內的消防工作非常重要，一旦發生火災后果難以設想，因此，物業管理工作中除了要遇正逍換設備設施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災隱患，加強寫字樓內的裝修管理、加強員工及用戶的防宣傳教育工作，消防工作應做到常備不懈。必須加強樓內各區域的定時巡邏檢查及完善樓內的安全監控措施，并通過嚴格的監督檢查機制以確保安全保衛管理制度的有效實施。因此，要建立完善的應急預案。
（三）要求環境整潔，舒適優雅
現代化的寫字樓，系統設備先進、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現臟、亂和建筑材料損壞的問題。為了創造干凈，整潔、優雅，舒適的辦公環境，寫字樓內衛生間、大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區域的衛生及辦公區域的衛生應由專業保潔人員進行定時、定期的清潔、打掃和維護。
樓內垃圾的及時清運、定期的消殺滅工作是預防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。擺放適當的花卉和綠色觀賞植物，既增加了人們的視覺美感又凈化了環境。
（四）質量要求高，科技含量大
由于寫字樓本身規模大、功能多、設備先進，加之進駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高。特別是現代化的智能寫字樓，集各種先進技術設備之大成，例如，中央空調系統設備、高檔電梯、樓宇自控設備、保安監控設備、火災自動報告系統設備、辦公自動化系統設備等，這無疑對物業管理人員提出了更高的要求。物業管理工程部的人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相適應的專業技術知識，只有這樣，才能夠駕馭這些設備，才能夠擔負起管理和維護這些設備系統的責任。同時，應指導客戶正確地使用這些設備，避免因不正常的使用操作而導致設備的提前損壞。
物業服務方案8
一、公共服務
為提高學校物業服務質量，我們將采取以下措施：
1、物業管理各部門人員需統一著裝，衣著整潔，儀表端莊，表情自然和藹，對待老師和學生一視同仁。在接待時，工作人員需熱情主動，迎送接待學校老師和學生時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇。對學校老師和學生的報修和求助需耐心細致，認真負責。
2、物業秩序維護部門和工程部門需有完善的值班制度和交接班制度，并認真做好每日值班記錄。
3、物業工程部接到維修通知后需在15分鐘內到達維修現場，對普通線路、照明、漏水等維修需在2小時內完成，XXX則需在2日內修復。如果遇到維修困難，工作人員需對學校老師作出合理解釋，并做出限時承諾。
4、物業管理方與校方成立領導小組共管機制，學校領導以及物業主要負責人需負責監督協調日常物業管理。物業每月需向物業管理領導小組匯報物業管理情況，增強溝通，促進物業管理日常工作的開展。
5、秩序維護部及工程部需實行24小時全天候值班，所有物業人員的聯系方式需呈交校方一份，以備緊急聯系。
6、物業管理處每季度需發放意見調查表，征求學校老師和學生的意見，了解對物業管理的需求，確保物業服務及時、周到、方便。
二、設備設施管理
為確保設備設施的正常運行，我們將采取以下措施：
1、建立巡查制度，巡查內容包括：
1）每日巡查校區公共排污、排水管道，發現問題及時處理。
2）每日巡查校區內路燈及梯燈照明是否正常，發現問題及時進行維修。
3）每日巡查校區門窗、桌子、欄桿、圍墻等，如有損壞，立即進行維修。
4）每日巡查校區各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
5）每半年檢查一次教學樓、宿舍樓主體結構，發現質量問題及時向學校報告與建議。
6）每年12月份對校區共用部位、設備設施、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握校區設備設施完損狀況，對完損程度做出評價。根據學校的委托組織維修工作。
7）在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設施巡視，對質量較差，易出問題的部位進行重點檢查。
8）巡檢需有記錄，巡檢結束后需向學校報告檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的`項目，由學校視情況處理。
2、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由物業管理公司承擔，大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用由校方承擔。
3、保持泵房清潔衛生，確保地面排水暢通，水泵運行正常，各種儀表指示穩定正常，閥門開關靈活。如發現滴漏，要及時維修。消防泵、噴淋泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，以保持其正常運行。每月也要檢查1次消防泵及管道閥門，確保其處于完好和正常開啟狀態。水泵運轉部件也要經常加油，以保持潤滑靈活。對宿舍樓內壓力供水管道及泵房、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等，也要及時修復。
4、化糞池要定期清理，保持出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物。樓面落水口等開裂、破損等也要及時更換。每月要清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，并拔出溝內生長的雜草。排水要保持暢通，無積水。地下管井堵塞也要及時疏通。
5、要建立和完善校區供配電管理規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度。值班人員要具備變配電運行知識和技能，持有上崗證書。配電房也要保持清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬。每日要檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并定時抄表做好記錄。如發現異常，要及時處理。在潮濕天氣時，要采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥。每月也要檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現要及時采取措施杜絕。每日要填寫運行記錄，以備查檔。
6、要加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施。保持學校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通。設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責發現損壞及時處理。
三、清潔服務
1、要每日清潔打掃3次教學樓、宿舍樓樓梯、各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈。每日要收集2次學生垃圾。每日要用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、通道的防火門、消防栓、指示牌等公共設施。各梯間墻面、天花板每月除塵1次。每周要擦1次門窗玻璃。要保持地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放。扶手護攔要干凈、光亮。梯間頂棚要無蜘蛛網、灰塵，地腳線要干凈無灰塵，地面要干凈無雜物、污跡。門窗要保持明亮、干凈。
2、每天共進行3次共用衛生間的清潔，包括通風換氣、沖洗潔具、清掃地面垃圾并更換垃圾袋、清洗大、小便池以及用拖把拖干凈地面。確保室內無臭味、便池潔凈無黃漬、地面基本干凈。
3、每天清掃道路和兩側人行道兩次，保潔人員不間斷地循環保潔，確保道路和人行道干凈無浮塵、雜物、油污、積水、積雪和泥沙。在雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。
4、每天清掃綠化帶和草地上的果皮、紙屑和石塊等垃圾，確保基本無雜物、污漬和垃圾。
5、每天清潔一次涼亭等人文景觀，包括擦拭表面灰塵、清掃垃圾和擦拭座椅。確保設施表面基本干凈無灰塵污漬和銹跡，涼亭內及周圍無果皮、紙屑等垃圾。及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。
6、秩序維護員每天對門衛、崗亭進行清掃，擦洗內外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、每天清運垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱2次，確保垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、污水和明顯污跡，垃圾桶、果皮箱無明顯污跡和油污。
8、每天收集垃圾并送至指定地點，垃圾運送過程中有防掉落或XXX灑落措施，確保垃圾日產日清，并運送至學校指定地點。
9、實行零干擾清潔衛生服務，學生上課后進行清掃。加強環境衛生宣傳工作，提高學生的清潔衛生意識，糾正學生的不良衛生慣，使學生自覺參與環衛工作。
四、園林綠化養護與管理
1、草坪成活率在95％以上，無明顯草荒和大面積病蟲害，根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。每年進行2次施肥、補苗，進行3次修剪，發生病蟲害及時噴藥。
2、園林樹木生長良好，無明顯死樹和枯枝死杈，樹林無明顯的釘栓、捆綁現象。綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝。
3、花壇花卉生長良好，能及時防治病蟲害和人為損害，泥面不開裂，花木不缺水枯萎。
4、每年對假山、亭、廊、雕塑等建筑小品進行1次細致、認真、全面的檢查，主要檢查山石之間是否牢固，需要維修、刷白或刷油漆時向學校建議，由學校決定處理。
五、安全管理
1、為了維護校園秩序，我們需要組建專職秩序維護人員。這些人應該身體健康、責任心強、工作認真負責、體態良好。他們可能是退伍軍人或接受過兩年以上相關訓練，訓練有素，掌握基本秩序維護技能，并定期進行安全防范研究，增強安全防范能力。他們應該熟悉學校環境、熟悉物業管理及有關法律法規，能夠妥善處理和應對學校秩序維護工作。此外，這些人應該具備良好的思想品質和作風，熱愛秩序維護工作，無犯罪記錄。他們應該配備必備的安全護衛工具，在執勤時佩戴統一標志和執勤工號，穿戴統一制服，工具佩戴規范，儀容儀表規范整齊。在執勤時，他們應該精神振作，舉止應文明，姿態良好，大方、得體。在交接班時，應該完善交接班制度，并有工作及交接班記錄。
2、門衛應該在各出入口24小時實行值班看守，主出入口至少有2人駐守。為了維護校園交通秩序，應該對進出校園的車輛管理，來訪實行被訪人確認后，登記入內，離開交驗來訪條。未經學校批準的車輛不得入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、交通疏導等工作。
3、我們采用接觸式巡更系統，校區全方位巡邏次數白天8次，夜間巡邏次數6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏。我們的維護人員應該及時發現和處理不安全隱患，接受學校老師、學生投訴和求助，回答學校老師、學生的詢問。在遇到突發事件時，他們應該及時報告警方與公司、學校，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據。他們的安全巡邏記錄應該規范齊全。
4、我們制定了校園應急預案，包括《水浸應急處理規程》、《突發停電處理工作規程》、《防臺風暴雨應急處理規程》、《火警、火災應急處理程序》、《異常情況處理規程》等。我們有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態。我們書面描述了緊急事故救護組織的職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練。我們應該對緊急事故做出快速、正確的反應，盡可能減少破壞和損失程度。
5、學校監控中心24小時值班，一旦接到報警信號，秩序維護員會立即前往現場進行緊急處理，同時協助其他部門維護學校的正常秩序，以防止不安全事件的發生。如果發現打架斗毆等問題，秩序維護員會立即制止并第一時間向學校方面報告。此外，他們還會加強學校內外圍邊界、角落和道路的照明設施維護，確保必要的照明。
6、學校建立了完善的消防組織和責任制，定期進行消防訓練，確保有關人員掌握基本消防技能。學校還配置了相應種類和數量的消防器材、設備和設施，保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障。學校制定了防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持其完整和可用。如果發現火警，學校有義務迅速向消防隊報警，并派人前往報警地點，迅速采取措施，搶救生命和物資。每月學校會巡查消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修。學校還會每年進行兩次消防演，以熟悉操作和檢查消防設備，并每日填寫工作記錄，建檔備查。
7、學校從專業物業管理的角度提出可行性的意見，制定了學生宿舍管理規定，以便于學生在宿舍有一個行為規范，便于管理。學校要求來訪人員必須經被訪人確認后才能進入宿舍，并禁止男女生互相串宿舍，不準許陌生人進出宿舍。學校會按照規定時間開關宿舍大門，非規定時間一律拒絕進入宿舍。每天學校還會協助有關部門對學生宿舍進行查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，并及時回報給校方。此外，學校會24小時全面監管，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環境，保障學生人身與財產安全。
8、學校檔案資料管理非常完善，各類檔案資料齊全完整，分類成冊，管理合理分類，查閱方便。學校還會及時變更登記，確保賬物相符。
物業服務方案9
為了確保物業服務部及本單位物業管理所使用的常規服務文件的有效性,規范業主檔案的保管與跟蹤工作,特制訂本管理方案。
一、資料或檔案的收集與保存
首先,在物業接管移交時,要力爭全面、準確地收集到本單位與開發商及設計單位、施工單位在合作方面的工程建設及工程技術等原始資料。其次,業主入住、進行房間調配階段,業主資料以及在日常管理中的房屋維修檔案、設備運行檔案、投訴回訪記錄等相關資料,都需要工作人員將其全面收集起來并妥善保管。
二、資料或檔案的整理與分類
所有原始資料應當統一由檔案管理員集中整理。剔除作廢的和無效的記錄后,按類別進行裝訂并整理成冊,做到整齊清晰、分類合理、便于查找。按照檔案資料的不同,管理內容可以分類為以下幾類。
1.工程技術資料:包括住宅區規劃圖紙、項目批文、用地批文、建筑許可證、投資許可證、開工許可證、拆遷安置資料、紅線圖、竣工總平面圖、地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告等。
2.業主及各辦公部門檔案:包括業主及各辦公機構詳細資料登記表,進出小區人員登記表,業主、各辦公機構房間的維修檔案等。其中,業主檔案內容具體包括有經業主簽署后的業主公約、經業主簽署后的消防安全責任書、業主家庭情況登記表、鑰匙領用登記表、業主證領用登記表、業主入住驗房表以及業主的有關證件復印件等。
3.裝修檔案:包括二次裝修申請審批表、相關圖紙及裝修施工隊資料、裝修責任書、施工企業資質證明、裝修人員登記表、室內設計平面圖、裝修竣工圖等。
4.維修資料:包括維修申請記錄、回訪記錄、維修派工單以及設備、設施巡檢記錄等。
5.業主反饋信息:包括服務質量回訪記錄、業主意見和調查統計記錄、業主投訴及處理記錄、業主來訪紀錄等。
6.本部門員工管理資料:包括員工個人資料、聘用記錄、員工業績考核及獎罰記錄、員工培訓計劃、培訓檔案、考核記錄、員工晉升記錄、員工薪金變動記錄及內務管理記錄等。
7.行政文件資料:包括相關值班及檢查記錄、有關財務記錄、主管部門文件、公司文件、內部管理規章制度、通知、通報文件等。
三、資料或檔案的歸檔
對于所有分類整理好的信息資料,工作人員必須進行歸檔保存。
1.檔案管理實行原始資料和計算機檔案雙軌制,使儲存方式多元化,盡可能確保資料轉化為計算機磁盤儲存,便于查找。同時,還要運用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保存,使抽象的檔案資料具體化、形象化。
2.對本單位利益影響較大的檔案應加密保存,使此類檔案在計算機中按級別檢索,對保存在檔案室的原始資料應嚴格控制借閱。
3.檔案應編制統一的檔案分類順序進行組卷、逐一編號、登記造冊、編制目錄、分柜保存。
4.根據檔案盒規格準備相應的檔案標貼紙,在檔案標貼紙上打印出標準黑體一號字體的檔案類別名稱,制作好的檔案標志貼應當貼在檔案盒左側上方,并將檔案盒整齊排列在檔案柜中。
5.各業主的'檔案資料應按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒內。按檔案盒內各檔案的排列順序將檔案有關內容登記在業主檔案目錄內,詳細、清晰地注明序號、檔案編號、業主姓名、入住時間、檔案頁數、備注等內容。
6.檔案室應配備相應的文件柜、文件盒以及消防器材等,并隨時保持干燥、通風、清潔,確保儲存地點符合防火、防蟲防鼠、防潮等要求并定期巡查。檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管,檔案室應避免無關人員任意進出,以保證檔案的安全和完善。
7.所有檔案盒資料都應妥善保存,注意保持整潔,不得擅自涂改、外借,未經授權,任何人不得私自復印或打印保密資料或文件。
四、資料或檔案的運用
工作或服務的過程中應當充分發揮檔案資料的作用,內部員工可通過管理中心內部局域網,查閱文件檔案授權范圍。由于業主檔案屬絕密檔案,借閱原始資料的使用者,應該按檔案的不同密級經相關負責人批準方可借閱,特殊情況如需查閱須報管理處。
五、業主檔案的跟蹤
當業主聯絡方式發生變化或業主發生更替時,服務中心應將變化情況記錄在業主檔案中。本部門應當由專職主管負責每季度進行一次家庭情況的普查,對拖欠管理費、水電費和其他服務費一個月以上的業主,管理員應至少每隔兩周跟蹤一次。
六、過期資料或檔案的銷毀
對于作廢或失效文件,相關人員應在失效文件上標注作廢標記,防止繼續使用。根據文檔的保存期限和性質,管理人員應該定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀,防止檔案的堆積和混淆。對于已過保存期的檔案經主管領導批準后可進行銷毀,但銷毀的同時必須建立已銷毀文檔的清單,便于備查。
物業服務方案10
1. 引言
本維修整改服務方案旨在確保小區內公共區域的良好維護與管理，提升居民生活質量。通過詳細的計劃和可操作性強的措施，我們將協助物業公司實施有效的維修整改工作，以保證小區公共區域的安全、整潔和舒適。
2. 目標與范圍
本服務方案的主要目標是通過定期維護和必要的整改，確保小區內公共區域(包括但不限于道路、綠化、設施等)的良好狀態，提供優質的生活環境。范圍涵蓋小區內所有公共區域的檢查、維護和必要的整改工作。
3. 工作流程
3.1. 計劃階段
- 制定年度維修整改計劃：根據小區實際情況，制定每年的維修整改計劃，明確維修項目、預算、時間表等。
- 調查與評估：對公共區域進行定期調查與評估，確定維修整改的重點和緊急程度。
- 制定詳細方案：針對不同維修項目，制定詳細的.維修方案，包括所需材料、人力、工時等。
3.2. 執行階段
- 組織施工隊伍：根據維修項目的性質，組織相應的施工隊伍，確保施工人員熟練掌握技能。
- 材料采購與準備：提前采購所需的維修材料，確保施工順利進行。
- 施工與監督：按照維修方案進行施工，確保施工質量，設置專人進行監督和質量把控。
- 定期溝通：與居民保持定期溝通，告知維修進度和注意事項，解決居民反饋的問題。
3.3. 檢查與驗收階段
- 施工完成后，進行維修質量檢查，確保維修達到預期效果。
- 進行居民滿意度調查，了解居民對維修整改工作的評價，收集意見和建議。
4. 細節措施
4.1. 道路與設施
- 填補道路裂縫和坑洼，確保道路平整安全。
- 定期檢查路燈和照明設施，及時更換損壞的部件。
- 維護消防設施，確保其正常運行。
4.2. 綠化與景觀
- 做好草坪修剪和植物修剪工作，保持綠化美觀整潔。
- 及時清除落葉、雜草等，防止阻塞排水系統。
- 更新花卉和景觀裝飾，保持小區環境的美觀。
4.3. 停車場和公共空間
- 檢修停車場設施，保證車輛和行人安全通行。
- 確保公共空間的清潔，定期進行清掃和垃圾清理。
4.4. 兒童游樂區
- 檢查游樂設施的安全性，確保兒童游樂區域安全可用。
- 定期對游樂設施進行維護和保養，確保其良好狀態。
5. 資金與預算管理
- 每年制定明確的維修整改預算，確保資金合理分配。
- 確保資金使用透明，對每項維修項目進行費用核算和記錄。
6. 居民參與與溝通
- 在維修計劃制定階段，征求居民意見，根據居民需求調整維修重點。
- 定期召開業主大會或小區居民代表會議，匯報維修進展，解答居民疑慮。
7. 安全與風險管理
- 在施工過程中，嚴格遵守安全操作規程，確保施工人員和居民的人身安全。
- 針對可能出現的突發事件，制定應急預案，保障維修工作的安全進行。
8. 履行評估與改進
- 每次維修整改完成后，進行維修質量評估，總結經驗和教訓，為下一次維修工作做好準備。
- 根據居民反饋和維修效果，不斷改進維修整改方案，提升服務質量。
物業服務方案11
第一章 總則
1.1 目的和范圍
在小區交付后，物業服務方案旨在確保小區居民居住環境的清潔、安全和舒適，提供優質的物業管理服務。本方案適用于小區的物業服務管理。
1.2 適用對象
本方案適用于所有小區居民和物業管理部門。
1.3 服務目標
1.3.1維護小區公共區域的清潔和整潔，定期清理道路、樓道、走廊、電梯等公共區域。
1.3.2維護小區綠化及園區的美觀，包括植物的澆水、修剪和養護，維護草坪的修剪與保養，以及景觀區域的維護。
1.3.3監控和維修小區的安全設施，包括定期檢查消防設施、監控設備等的運行情況，及時處理故障和問題。
1.3.4引導和指導業主進行垃圾分類和處理，定期收集、清理垃圾，并協助環保部門進行垃圾處理。
1.3.5維護小區設施設備的運行和維修，定期巡檢設施設備，及時處理故障和問題。
1.3.6組織社區文化活動、節日慶典等，促進居民之間的交流與溝通。
1.4 服務原則
1.4.1提供優質、高效、全面的物業管理服務，滿足居民對物業服務的需求。
1.4.2保持公正、客觀的態度處理業主投訴和反饋，并及時解決問題。
1.4.3加強員工培訓，提高員工業務水平和服務意識。
1.4.4鼓勵居民參與小區事務，并建立良好的業主和物業管理部門之間的溝通渠道。
1.4.5堅持可持續發展原則，提倡節能、環保、低碳的物業管理理念。
第二章 物業服務范圍
2.1 公共區域清潔維護
2.1.1道路清潔：定期清掃小區道路，清除積塵、垃圾等雜物。
2.1.2樓道走廊清潔：定期擦洗樓層樓道、走廊，確保其整潔無垃圾。
2.1.3電梯清潔：定期對電梯進行清潔、消毒，清除異味，保持良好的使用環境。
2.1.4垃圾桶清理：定期清理垃圾桶，保持其潔凈，防止異味擴散。
2.2 綠化及園區維護
2.2.1植物養護：定期對小區內的植物進行澆水、施肥、修剪等養護工作，確保其健康生長。
2.2.2草坪修剪：定期修剪小區內的草坪，保持草坪整潔、平整。
2.2.3花園景觀維護：定期修剪花草樹木，清除雜草，保持花園景觀的美觀和整潔。
2.3 安全設施監控與維修
2.3.1消防設施監控：定期檢查消防設施的運行情況，確保其正常工作，并及時處理故障和問題。
2.3.2監控設備維護：定期檢查小區監控設備的運行情況，確保監控系統的正常工作。
2.3.3安全設備維修：定期檢查小區的安全設備，如報警器、消防設備等，確保其正常工作，并及時處理故障和問題。
2.4 垃圾分類和處理
2.4.1垃圾分類指導：設立垃圾分類投放點，為居民提供關于垃圾分類的指導和宣傳，確保居民正確分類并投放垃圾。
2.4.2垃圾收集與清理：定期收集小區內的垃圾，并清理垃圾箱等垃圾容器，保持小區環境整潔。
2.4.3垃圾處理：與當地環保部門合作，確保垃圾得到妥善處理。
2.5 小區設施設備維護
2.5.1設施設備巡檢：定期巡視小區內的設施設備，如電梯、門禁系統、供水設備等，發現問題及時維修。
2.5.2設施設備維護：對設施設備進行定期保養和維護，延長其使用壽命。
2.6 社區活動組織
2.6.1社區文化活動：組織居民參與各種社區文化活動，如文藝演出、運動比賽等，豐富居民的業余生活。
2.6.2業主溝通會議：定期組織業主溝通會議，傾聽業主需求和建議，解決問題，并及時向業主反饋工作進展。
第三章 物業服務內容
3.1 公共區域清潔維護
3.1.1 道路清潔維護
3.1.1.1每天早上和晚上對小區道路進行清掃。
3.1.1.2清洗道路上的污垢和污水。
3.1.1.3清理道路垃圾和落葉，確保道路整潔無垃圾。
3.1.2 樓道走廊清潔維護
3.1.2.1每天對樓層樓道、走廊進行干濕拖洗，清理垃圾。
3.1.2.2定期對樓道進行消毒，清除異味。
3.1.3 電梯清潔維護
3.1.3.1每天擦拭電梯內外部的表面，保持其清潔。
3.1.3.2定期進行消毒，清除異味。
3.1.4 垃圾桶清理維護
3.1.4.1每天清理垃圾桶，保持其清潔并及時更換垃圾袋。
3.1.4.2定期對垃圾桶進行消毒，避免異味擴散。
3.2 綠化及園區維護
3.2.1 植物養護
3.2.1.1根據季節和植物需求，定期澆水、施肥、修剪，保持植物的健康生長。
3.2.1.2對受蟲害或病害感染的植物進行特殊處理，防止傳染擴散。
3.2.2 草坪修剪
3.2.2.1定期修剪草坪，保持其整潔、平整。
3.2.2.2進行除雜草和病蟲害的處理，保持草坪的健康。
3.2.3 花園景觀維護
3.2.3.1清理花園區域的雜草和殘枝敗葉。
3.2.3.2對花草樹木進行修剪和整理
3.2.3.3定期修剪花草樹木，塑造良好的景觀效果。
3.2.3.4檢查和修復花園設施，如噴泉、園燈等，確保其正常運行。
3.3 安全設施監控與維修
3.3.1 消防設施監控
3.3.1.1定期檢查消防設施，如滅火器、消防栓等，確保其正常工作狀態。
3.3.1.2檢查疏散通道是否暢通，緊急出口標識是否明確。
3.3.2 監控設備維護
3.3.2.1定期檢查監控設備的'運行情況和錄像存儲情況，確保監控系統正常工作。
3.3.2.2檢查監控攝像頭的視野范圍，調整角度，保證監控效果。
3.3.3 安全設備維修
3.3.3.1定期檢查小區的安全設備，如門禁系統、電子巡更系統等，確保其正常工作狀態。
3.3.3.2維修或更換有故障的安全設備，確保小區的安全。
3.4 垃圾分類和處理
3.4.1 垃圾分類指導
3.4.1.1設立垃圾分類投放點，標識分類垃圾的投放區域，并向居民宣傳宣講垃圾分類的重要性和方法。
3.4.1.2進行定期的垃圾分類教育活動，在小區內設置宣傳板等，提高居民的垃圾分類意識。
3.4.2 垃圾收集與清理
3.4.2.1按照規定的時間表和路線，定期收集小區內的垃圾。
3.4.2.2清理垃圾箱、垃圾袋等垃圾容器，并保持小區內的垃圾容器整潔。
3.4.3 垃圾處理
3.4.3.1與當地環保部門合作，確保垃圾得到妥善處理，符合環保要求和規定。
3.4.3.2定期檢查垃圾處理設施的運行情況，如垃圾處理廠等。
3.5 小區設施設備維護
3.5.1 設施設備巡檢
3.5.1.1定期巡視小區內的設施設備，如電梯、門禁系統、供水設備等，發現問題及時維修。
3.5.1.2檢查設備的運行情況，如電梯的運行順暢性、門禁系統的反應速度等。
3.5.2 設施設備維護
3.5.2.1進行定期的設施設備保養，如電梯的潤滑、門禁系統的軟件升級等。
3.5.2.2預防性維修，對老化設備進行更換和更新，確保設備的正常運行。
3.6 社區活動組織
3.6.1 社區文化活動
3.6.1.1定期組織居民參與各種社區文化活動，如文藝演出、主題展覽等，豐富居民的業余生活。
3.6.1.2聘請專業人員或藝術團體進行演出或表演，提升活動的質量和吸引力。
3.6.2 業主溝通會議
3.6.2.1定期組織業主溝通會議，提供交流的平臺，聽取居民對物業服務的意見和建議。
3.6.2.2向業主匯報小區管理工作的進展和改進情況，解答居民關注的問題。
第四章 服務流程與安排
4.1 工作時間安排
4.1.1根據小區的具體情況，制定物業服務人員的工作時間表，確保24小時物業服務的覆蓋。
4.1.2包括日常維護、定期巡檢和應急響應等。
4.2 工作流程與任務分配
4.2.1設定清潔、維護、維修等工作的周期計劃和流程，確保每項工作有明確的時間節點和責任人。
4.2.2根據人員專長和經驗，合理分配任務，確保工作效率和質量。
4.3 應急響應機制
4.3.1建立應急響應機制，包括應急電話和緊急聯系人的設立，及時處理突發事件，確保小區安全和居民權益。
第五章 獎懲措施
5.1 業主投訴處理機制
5.1.1 建立業主投訴渠道，設置投訴箱或專用郵箱，接收和處理居民的投訴和建議。
5.1.2設立專崗負責投訴的處理，及時回復和解決投訴，并進行記錄和分析，提高服務質量。
5.2 優秀員工表彰和獎勵
5.2.1設立員工表彰機制，定期評選出優秀員工，以鼓勵團隊成員提高服務質量和工作效率。
5.2.2組織集體活動或提供獎勵，充分肯定優秀員工的貢獻。
5.3 不履行職責的處理措施
5.3.1對于嚴重失職、不履行職責的員工，依據規定進行相應處罰，包括警告、罰款、記過或開除等。
第六章 培訓與提升
6.1 新員工培訓
6.1.1對新加入物業服務團隊的員工進行全面的入職培訓，包括物業管理制度、服務行為規范和工作流程等。
6.1.2培訓內容包括禮儀、技能和工作流程等方面，確保新員工能夠快速適應并勝任工作。
6.2 定期培訓和進修
6.2.1組織定期的培訓活動，提升物業服務人員的業務水平和專業知識。
6.2.2鼓勵物業服務人員參加各種培訓課程和進修，提高自身的綜合素質和專業技能。
6.3 維護服務質量的持續提升
6.3.1定期評估和檢查物業服務的質量和居民滿意度，收集反饋意見和建議。
6.3.2根據評估結果和居民需求，持續改進和提升物業服務的質量和效率。
第七章 附則
7.1 方案的修改和廢止
7.1.1物業服務方案應及時根據實際情況進行修改和調整，并經過相關部門批準。
7.2 方案的解釋權
7.2.1 對于方案中的具體內容和解釋，由物業管理部門有最終解釋權。
物業服務方案12
一、背景
隨著城市化進程的不斷加速，城市人口越來越密集，整個社會的生活節奏也越來越快。居民生活壓力加大，對生活便利性、效率和質量等方面的要求也愈發迫切。在這個情境下，物業便民服務活動成為了以提升居民生活品質和滿意度為目標的需求之一。
二、目標
有針對性的開展物業便民服務活動，旨在提高居民對物業服務質量的認可度和滿意度，增強居民的歸屬感和信任感，營造社區和諧、宜居的環境。
三、方案內容
1. 制定服務標準：制定物業便民服務標準，規范服務內容和標準。基于居民的生活需求，制定物業維修、保潔、安保等服務標準。并通過社區宣傳渠道，向居民公布服務標準內容，并收集反饋意見，不斷完善服務標準。
2. 建設服務平臺：開展在線服務平臺，通過小區APP、微信公眾號、官方網站等多渠道在線投訴平臺，讓居民可以更方便地反饋居住環境問題，物業人員可以快速解決問題。
3. 打造便民服務中心：在小區內設立便民服務中心，為居民提供快遞、打印、復印、代收快遞、家政清潔、送水、送氣、送餐等一系列便民服務。以此提升物業服務覆蓋面和質量。
4. 推廣居民互助工程：打造居民互助平臺，鼓勵社區內的居民積極互相幫助，組成志愿服務團隊，開展慈善活動和互助義務活動，增強彼此的信任感，提高社區凝聚力。
5. 增加綠化面積：對小區內的花壇、綠地進行改造，增加綠化面積，打造美麗宜居環境。加強小區內的`垃圾分類宣傳，提升小區衛生和整體環境的質量。
6. 舉辦主題活動：開展各類主題活動，如節日慶典、舞蹈比賽、書畫展覽、親子活動等，提升小區居民的生活質量、促進社區文化建設和融合。
四、實施計劃
1. 制定服務標準：在一個月內完成服務標準的制定和公布，并定期邀請居民代表進行評價，反饋標準不足之處。
2. 建設服務平臺：在三個月內完成在線服務平臺的建設和投入使用，并組織物業人員進行培訓，提高服務響應速度和效率。
3. 打造便民服務中心：在半年內完成便民服務中心的建設和運營，并舉辦開業儀式。
4. 推廣居民互助工程：在一年內成立志愿服務團隊，開展各類社區慈善活動，并推廣居民互助平臺，在社區內形成良好的居民互助體系。
5. 增加綠化面積：在三個月內完成小區內綠地改造，加強垃圾分類宣傳并落實。
6. 舉辦主題活動：根據社區文化特點和居民需求，每季度至少開展一次大型主題活動，并在小區內設立主題展覽。
五、考核指標
為確保活動方案落實效果，需要制定相關考核指標，以量化評價服務活動的質量和效果，考核指標具體如下：
1. 居民滿意度：通過調研居民對物業服務的滿意度，參照往年數據制定服務滿意度提升目標，提高服務質量。
2. 活動效果：結合居民反饋和活動參與度，對舉辦的各項活動進行考核，不斷完善活動主題和品質。
3. 服務響應速度：通過對線上投訴和需求響應時間的監控，不斷改善服務響應速度。
4. 服務質量評價：對服務人員的服務態度、服務質量、服務效率等方面進行評價，及時發現問題并改進。
六、總結
物業便民服務活動的開展可以進一步增強社區歸屬感，推廣居民互助模式，建立人與人之間的信任關系。該方案具體可行性高，運用了多種手段，特別是在線服務平臺的建立，使居民可和物業建立更加深入的聯系，同時提高服務響應速度和效率。方案實施計劃恰到好處，考核指標結合實際，充分考慮了居民需求和物業自身條件。
物業服務方案13
有專家指出，好的物業管理是樓盤升值的保障。但要做到真正的好的物業管理，除了物業管理公司自身要不斷提高整體素質、變管理為服務之外，還需要不斷完善的法律法規來支撐。所以，未來物業管理的發展方向主要是專業化、法律化和人性化。
一、專業化
現在許多人都有這樣的認識：物業管理不就是伺候人嗎？用得著什么技術和學歷嗎？是個人就能干——也正是受這些認識左右，在許多小區還保留著房管所年代管理員的工作作風，物業公司工作人員學歷低、年紀大、缺少服務意識成為普遍現象。其實，物業管理是一門專業，既需要高學歷、高素質的人才，也需要網絡等先進科技，同時也需要現代化的企業管理。無人化管理、智能化管理都是未來物業管理的發展方向。
二、法律化
如何妥善處理開發商的遺留問題？被炒掉的物業公司不走人怎么辦？業主管理委員會有法律地位卻沒有法人地位如何能體現其作用？如何約束沒有公德意識的鄰居現在幾乎所有的業主，包括一些物業管理專業人員都在慨嘆：物業管理的法律法規太少，且缺少操作性。像香港及國外那樣擁有詳盡物業管理方面的法律文本是未來幾年內物業管理的大勢所趨。
三、人性化
下雨天打車到樓下，保安能打著傘接你進樓；家中電表沒電了，維修工能友善提醒；車輛損壞，保安員不是第一句話就是“這與我無關”物業管理的核心工作是服務人，要想服務好，必須在不增加或少增加成本的.前提下盡量體現服務的人情味兒。
香港物管＝“雇工”
據了解，在香港，物業管理公司扮演的是雇工的角色，小業主如果對物業管理公司的工作感到不滿意，只要半數以上表決，就可以選擇另外的物業公司。目前廣東省、廣州市有關物業管理法規中雖然也有類似的規定，但是在實踐中并沒有得到很好的執行。
此外，香港物業管理的目的，不僅是要為業主或租戶提供一個安全、舒適、和諧的居住環境或工作環境，及保障業主和租戶的利益，同時更是為了提高物業的投資回報率。所以，其服務內容不僅包含日常的房屋維修和保養工作，還旨在通過這些物業，去推動和協調這些物業內業主或租客之間的社會與人際關系，使他們建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關系，使房地產這類貴重資產和高價商品得以發揮最高的效益。
有專家表示，以后廣州市大小樓盤如果都向著這個方向發展，無論是對于業主來說，或者對于廣州市的房地產發展來說，都是很有利的。
物業服務方案14
一、范圍
本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和[1]設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。本標準適用于本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。
二、術語和定義
本標準采用以下術語和定義：
2.1、寫字樓為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。
2.2、物業管理物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2.3、物業管理承接驗收以保證物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4、顧客接受物業管理服務的組織或個人。示例：物業產權人、使用人及其他相關方。
2.5、專項特約服務寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。
2.6、突發性公共事件在寫字樓物業管理范圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件）等。
三、基本要求
3.1、物業管理企業的資質要求從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。
3.2、物業管理承接驗收
3.2.1、物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收；
3.2.2、物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的`規定；
3.2.3、移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定；
3.2.4、完成了承接驗收備案。
3.3、管理機構與人力資源配置要求
3.3.1、物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的管理服務人員；
3.3.2、管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。
3.3.3、從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。
3.3.4、管理服務人員著裝統一、規范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。
3.5、管理服務要求
3.5.1、制訂有切實可行的物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，并認真執行；
3.5.2、房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；
3.5.3、物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準；
3.5.4、實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；
3.5.5、公示24小時服務電話；
3.5.6、有服務受理、投訴、回訪處理程序；
3.5.7、管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。
3.6、檔案管理
3.6.1、物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2、有較完善的物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
3.6.2.1、物業竣工驗收及承接驗收檔案；
3.6.2.2、設備臺帳和管理維修檔案；
3.6.2.3、顧客資料檔案；
3.6.2.4、物業服務日常管理檔案。
3.7、財務管理
3.7.1、建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；
3.7.2、物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規范；
3.7.3、實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
3.8、顧客滿意度
3.8.1、寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低于合同約定標準；
3.8.2、每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業使用人總人數的2/3；
3.8.3、對調查結果進行分析，有改進措施。
3.9、專項特約服務寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。
3.10、節能管理寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。
3.11、突發性公共事件處理寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。
四、顧客服務
4.1、接待服務有條件的寫字樓應設置總服務臺。為物業使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務；不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。
4.1.1、入駐、退租服務顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。
4.1.2、報修接待服務顧客報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。
4.2、郵件、報刊雜志收發服務
4.2.1、正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；
4.2.2、掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；
4.2.3、每日10:00前（節假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；
4.2.4、顧客遷離本物業后，應為顧客提供一個月的郵件保管服務，并盡力通知顧客領取，對無法聯系收件人的郵件，要退回郵局。
4.3、裝修管理服務
4.3.1、制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
4.3.2、簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務；
4.3.3、建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。
4.4、投訴處理
4.4.1、物業管理機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；
4.4.2、物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；
4.4.3、顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；
4.4.4、向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理；
4.4.5、涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6、受理、處置顧客投訴應做好記錄。
4.5、專項特約服務受理對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
五、房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務
5.1、房屋共用部位維護管理
5.1.1、建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；
5.1.2、墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理；
5.1.3、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；
5.1.4、根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
5.1.5、發現問題及時向房屋產權人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經房屋產權人同意后組織實施。遇緊急情況時，應采取必要的應急措施。
5.2、裝修管理
5.2.1、執行《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標準》、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》等相關規定；
5.2.2、按照《裝修管理服務協議》約定的時限，及時審核、回復裝修人的《裝修申報》；
5.2.3、每日巡查裝修施工現場，發現違反裝修管理制度的行為、現象應及時勸阻、制止。如制止無效，應向業主和有關部門報告。
5.3、共用設施設備日常運行、維護服務
5.3.1、變配電系統高壓電氣設備至少每二年進行一次安全測試，油浸式變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修；按照規定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；變壓器運行正常，通風降溫設備可靠，溫度顯示準確；直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗；功率因數自動補償運行正常，功率因數不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現象；制定突發事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權限，停、送電按規定提前通知顧客；制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；高壓防護用具、驗電器按規定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規定周期送計檢局檢定。
5.3.2、應急供電系統每周檢查發電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；
物業服務方案15
公共商業樓宇是指由多家共同經營的商業房地產，它的經營范圍已遠遠超出原來商場的概念，是一種集商業、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經營場所。由于其物業管理內容包括單體商場物業(百貨大樓、零售店)，所以本章主要以它作為闡述對象。
一、公共商業樓宇的管理內容
1.一般性管理
(1)對小業主或承租商的管理。統一產權型的公共商用樓宇，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產權型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務，以此規范雙方的行為，保證良好的經營秩序。也可由工商部門、管理公司和業主、經營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經營者的經營行為進行約束，以保證良好的公共經營秩序。
(2)安全保衛管理。公共商業樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發生安全問題。因此，安全保衛要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時，要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝臵，對商場進行全方位的監控，為顧客購物提供安全、放心的環境，7力。在各類商場不斷涌現，各種產品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的.商品，會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色(一段時間后，顧客便會將樓宇的形象與特色聯系起來)。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩定、壯大的顧客流，所以公共商業樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，公共商業樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產。當商業市場進入“印象時期”后，消費者過去買“品牌”，現在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。
2、公共商業樓宇識別系統的建立。
企業識別系統(corporateｉdentity system，簡稱cis)是強化公共商業樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的cis系統由三個子系統構成，即mis(理念識別系統)；vis(視覺識別系統)；bis(行為識別系統)。三者只有互相推進，共同作用，才能產生最好的效果。
cis是一種藉以改變企業形象，注入新鮮感，使企業更能引起廣大消費者注意，進而提高經營業績的一種經營手法。它的特點是通過對企業的一切可視事物，即形象中的有形部分進行統籌設計、控制和經營各種商品的零售商店“齊”、“全”，以滿足購物者各方面的需要。
3、不同形式的零售商店。
零售商店除了傳統上分為綜合商店和專業商店外，現在還分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經營上各有特色，它們能夠適應各種收入水平和社會階層的不同需求。
4、不同層次的商店。
零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同的層次，如全國性的、省市級的以及其他一般商店。公共商業樓宇的管理者在招租時應充分考慮不同層次商店的選配。
5、不同的商業機構。
商業機構在這里是一個廣泛的概念，除了純商業機構，還包括飲食業企業，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務性企業，如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發店、沐浴室；旅游業企業，如旅行社、旅館；娛樂業企業，如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園；金融機構，如銀行、信用社等等。公共商業樓宇實際上可以看成是一個商業區，里面可以包容城市商業街區的各行各業。
6、承租客商在公共商業樓宇的不同作用。
根據承租客商向公共商業樓宇承租營業場所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對公共商業樓宇的作用是不同的。基本承租戶又稱關鍵承租戶，他們的租期通常要在20年以上，這對于穩定公共商業樓宇的經營管理及其收入具有主要作用，是公共商業樓宇發展的基礎。主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對公共商業樓宇的經營穩定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為設施、使用人的經營行為進行管理，以保證公共商業樓宇良好的經營環境和經營秩序，使經營者的生意好做。公共商業樓宇本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對公共商業樓宇的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，公共商業樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。公共商業樓宇管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：
(1)制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。
(2)開展公共商業樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業樓宇的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以公共商業樓宇名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。
(3)協調公共商業樓宇各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭；統一營業時間，不影響他人營業；各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。
(4)開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提醒等
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