制定物業商場工作計劃

制定物業商場工作計劃

　　物業管理前期管理工作在物業管理環節中是十分重要的。應將在實行此方案所制定的經營管理項目前做好以下的前期管理工作:

　　(1).修改和制定有關的管理文件,這些文件包括但不限于:

　　A.管理公約--對[xxxx]物業及其設備,服務設施的管理、保養、保險以及維護所訂立的規定,達到對該物業的統一管理,以保證該物業的所有業主和租戶有效地使用其物業單元,并規定各業主和租戶對該物業的管理及公共開支所需負責的適當比例、以及權利、義務。

　　B.用戶手冊--方便各業主及租戶進一步了解"[xxxx]"的物業情況和管理運作規定,旨在保障"[xxxx]"全體業戶和租戶的利益而制定的手冊。

　　C.裝修指南--向各業主及租戶詳細介紹各業戶在自己單元內進行裝修、改造等工程必須遵守的規定和必辦的手續,以及介紹"[xxxx]"物業設施情況,以協助和指引各業戶進行內部裝修時不影響整個物業的公共設備、設施、中央系統、樓宇結構和其它業戶單元的正常使用。

　　(2).制定各項管理程序及規定,包括但不限于以下:

　　A.商鋪物業交收程序

　　B.商鋪裝修的報批和驗收程序

　　C.商鋪裝修的監控程序

　　D.公共地方的清潔、綠化的監管和監控的程序和規定

　　E.公共設備設施的監管維護和報修程序

　　F.投訴處理的程序

　　G.意外和緊急情況處理的程序

　　H.非辦公時間出入商場的管理規定

　　I.貨物出入的管理規定和大宗物品放行的規定

　　J.日常運作的物業管理程序和物業狀況的管理規定

　　(3).物業管理服務質量的控制和制度,包括但不限于以下:

　　A.各部門工作手冊的制定(包括崗位責任制、工作程序和流程、工作細則)

　　B.各崗位的(部門)紀律制度

　　C.各崗位服務標準

　　D.考核制度和持續改進的措施

　　(4).在商場竣工前對商場設施管理的前期介入:

　　前期介入有利于商場的日后管理,避免發生重復投資或資源浪費,對發展商有利無弊,其范圍包括但不限于以下方面:

　　A.參照商場的圖紙設計,為商場日后管理的方便與完善,提早設計及更改有關設備設施及有關的功能布局,以避免重復投資或浪費資源。

　　B.根據我們的專業管理經驗,向發展商早期提出合理化建議。如設備設施的選擇,管理設施的設置等等。

　　C.早期熟悉商場設備設施情況,協助發展商監督設備安裝及調試,監控有關工程質量,并對商場的隱蔽工程進行早期的驗收。

　　2.對"[xxxx]"商場進行驗收和接管

　　將配合發展商,按照"[xxxx]"的工程進度,分期分批地對商場物業驗收和接管,包括以下方面:

　　A.對隱蔽工程驗收和接管

　　B.對樓宇工程質量的驗收和接管

　　C.對設備和設施的驗收和接管

　　D.對裝修質量的驗收和接管

　　E.對各項工程和設備的竣工圖,使用說明書,質量保證書等以及圖紙和文件資料的接收并存檔。

　　F.所有交付給業戶的商場物業單元,均由物業管理公司先驗收接管后,再代表發展商交付給業戶,并代業戶跟進各項收鋪時查出的遺漏工程問題。

　　3.接管后的物業管理工作

　　包括但不限于以下:

　　(1)代表發展商向業戶進行商場物業交收工作,并跟進收鋪后的遺漏工程的完善工作。

　　(2)跟進"[xxxx]"工程的土建、機電設備設施、智能化項目、公共設施的各項遺漏工程,督促承建商完善各項遺漏項目。

　　(3)執行日常的保安管理。

　　A.利用先進的硬件設施,如電子巡更系統、對講系統、閉路電視監控系統、煙感報警安全防范系統等,對"[xxxx]"商場物業實行24小時無間斷的安全管理。

　　B.制定合適的各項安全管理制度,如"出入登記","每小時巡樓","緊急和意外事件處理程序"等做好安全管理,力求無罪案發生率。

　　C.制定合適的消防工作計劃和制度,確保"[xxxx]"物業的防火工作安全可靠。

　　D.制定保安人員的招聘標準,促使保安員持證上崗,并進行業務培訓和素質教育,特別強調"熱情有禮、賓客至上"的服務意識,使保安隊伍成為"[xxxx]"物業管理形象標志。

　　E.加強管理檢查,建立考核和獎罰激勵機制,堅持持續改進,保持保安隊伍的服務質量和水平。

　　(4)執行日常的物業保養和維護工作。

　　A.物業管理員每天定期巡視商場物業整體各部份,檢查物業狀況及設備設施狀況,及時安排設施的維修,易耗件的更換等。

　　B.物業管理員每天巡視檢查公共場所,公共地方的清潔衛生標準及質量,確保"[xxxx]"的高質量清潔水準。

　　C.物業管理員每天巡視檢查"[xxxx]"的室內外綠化保養及布置,以及節假日的燈飾、促銷活動,外墻清潔等。

　　(5)執行日常的設備保養維護工作

　　A.制定和執行工程及機電設備的維護和保養計劃,建立立設備檔案、設備卡。

　　B.對物業潛在的隱患提出整改方案及安排整改。

　　C.對物業的設施進行定期維護和翻新。

　　D.制定及執行設備維修計劃及方案。

　　E.制定及執行各項節能方案。

　　(6)做好二次裝修)監控工作。

　　二次裝修監控是物業管理中相當重要的一環,如二次裝修監控不好,直接導致影響物業的質量,破壞中央系統工程,影響已入住業戶正常生活等多項問題,故將會按以下制度執行:

　　A.按照《裝修指南》規定執行二次裝修商鋪單元的裝修申報、審批、監控和驗收的程序制度,確保裝修單元不影響其它單元以及商場物業的結構和公共設施、中央系統等,確保裝修期間不發生重大事故和火災、水淹等。

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