重慶可研報(bào)告模板
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可研報(bào)告
1.1科苑項(xiàng)目坐落于重慶虎溪大學(xué)城，科技大道主干道上，比鄰重慶科技學(xué)1 項(xiàng)目總述 院新校區(qū)用地東北角，東臨歌樂(lè)山國(guó)家級(jí)森林公園，西靠縉云山國(guó)家級(jí)森林公園，北有大學(xué)城入口3Km2的人工湖及景觀大道，南臨梁灘河、寨山坪。遠(yuǎn)離城市鬧市。
1.2用地性質(zhì)為商業(yè)住宅用地
1.3規(guī)劃面積：10公頃（1公頃=1萬(wàn)平方米=15畝，1畝=667平方米）；
1.4場(chǎng)地現(xiàn)狀：地面上建筑物已拆遷，場(chǎng)地正進(jìn)行平整，場(chǎng)地地形地貌和周?chē)缆非闆r見(jiàn)現(xiàn)狀；
1.5該項(xiàng)目擬建規(guī)模為160000平方米。科苑項(xiàng)目選址位于重慶大學(xué)城東南邊緣。
2市場(chǎng)分析
2.1 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析
2.1.1國(guó)家政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展
房地產(chǎn)行業(yè)一直是國(guó)家十分關(guān)注的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接影響到人們的日常生活，所以政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的控制也是十分謹(jǐn)慎和重視的
從2009年初，銀行信貸流入房地產(chǎn)的資金來(lái)看，增長(zhǎng)幅度快速下降。更為重要的是，個(gè)人住房按揭貸款，在2008年全年的基礎(chǔ)上嚴(yán)重萎縮。2009年處的住房按揭貸款僅為532億，與2008年同比仍然是負(fù)增長(zhǎng)。住房按揭貸款是房地產(chǎn)市場(chǎng)命脈，如果沒(méi)有住房按揭貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)要想發(fā)展與繁榮是艱難的。在這一艱難的數(shù)據(jù)下在2009年初，國(guó)家為了刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，做了一系列政策的調(diào)整，主要為下:
1〉調(diào)購(gòu)買(mǎi)普通住房契稅稅率
2〉暫免個(gè)人買(mǎi)賣(mài)印花稅和營(yíng)業(yè)稅
3〉免個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅
4〉降低購(gòu)買(mǎi)首付比和個(gè)貸利率
各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺(tái)細(xì)則促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。尤其在對(duì)第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)。
進(jìn)入第二季度以來(lái)，北京、上海、廣州、天津等重點(diǎn)城市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手，開(kāi)始了繼2007年之后的新
一輪購(gòu)地高潮。土地價(jià)格也屢屢在各城市創(chuàng)出同類(lèi)地區(qū)的新高。政府采取了加大土地供應(yīng)，平衡土地供求的措施。
2009年底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，明確提出：
1〉“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭” 2〉同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康
發(fā)展，會(huì)議要求，增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。
3〉重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)
市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。與以往相比，本次會(huì)議明確提出“遏制”房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩(wěn)定”。
2.1.2 重慶市政策及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
在遭受金融危機(jī)的沖擊下，有關(guān)部門(mén)年初曾預(yù)計(jì)今年的財(cái)政收入將出現(xiàn)負(fù)增
長(zhǎng)。我市為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)給出了一系列的優(yōu)惠措施：1〉普通住宅營(yíng)業(yè)稅按2年征收。2年以上免征收營(yíng)業(yè)稅。2〉非普通住宅滿(mǎn)兩年的征收差額營(yíng)業(yè)稅，但要提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或契稅發(fā)票或與開(kāi)發(fā)商所簽的第一次購(gòu)房合同，其中任何一樣都可以。未滿(mǎn)兩年的全額征收。144平方米以上的產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年的征收差額營(yíng)業(yè)稅須提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，沒(méi)滿(mǎn)的全額征收營(yíng)業(yè)稅。3〉契稅：套內(nèi)面積在144平方米以?xún)?nèi)按1%征收，超出面積按1.5%征收。4〉而在年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，政府也表達(dá)了調(diào)控房?jī)r(jià)，控制土地批出的價(jià)格。
今年1~11月，全市共銷(xiāo)售商品住房3068.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63.47%。
進(jìn)入10月，房?jī)r(jià)達(dá)到歷史新高——秋季房交會(huì)商用住宅建面成交均價(jià)為4878 元/平方米，其套內(nèi)面積均價(jià)已突破5000元大關(guān)。民眾旺盛的購(gòu)買(mǎi)熱情已被喚起。房地產(chǎn)市場(chǎng)任然處于火熱期。
2.2 重慶大學(xué)城規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r
2.2.1 大學(xué)城整體規(guī)劃
重慶大學(xué)城位于沙坪壩區(qū)虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)，地處中梁山脈與縉云山脈之間，規(guī)劃面積33平方公里，人口50萬(wàn)左右，建設(shè)總投資約300億元，是西部新城率先啟動(dòng)的第一個(gè)功能片區(qū)，以教育科研為主，是重慶市重要科教文化基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和重點(diǎn)工程。按照“五城”（教育城、科技城、人才城、文明城、生態(tài)城）、“四化”（現(xiàn)代化、國(guó)際化、網(wǎng)絡(luò)化、生態(tài)化）的理念打造西部領(lǐng)先、全國(guó)一流的大學(xué)城。
大學(xué)城建設(shè)采取市區(qū)兩級(jí)共同推進(jìn)的方式。由沙坪壩區(qū)和市地產(chǎn)集團(tuán)組建城區(qū)建設(shè)委員會(huì)，負(fù)責(zé)征地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前，大學(xué)城路網(wǎng)體系基本形成，與主城東部連接的渝遂高速公路大學(xué)城段已通車(chē)，輕軌一號(hào)線(xiàn)、雙碑遂道建設(shè)即將實(shí)施。水電氣訊、垃圾處理、污水處理等項(xiàng)目相繼建成投入使用。
大學(xué)城共入駐高校15所，門(mén)類(lèi)齊全，辦學(xué)層次多樣。校園按照基礎(chǔ)設(shè)施一體化、教學(xué)設(shè)施及科研設(shè)施一體化、文化娛樂(lè)設(shè)施一體化、后勤服務(wù)設(shè)施一體化、師生資源一體化的要求實(shí)施建設(shè)。
自2005年大學(xué)城開(kāi)城以來(lái)，已有11所高校先后投入使用，目前入駐學(xué)生達(dá)到10萬(wàn)人，到2015年，14所高校全部建成，師生規(guī)模25萬(wàn)人。
為加強(qiáng)大學(xué)城功能配套，由沙坪壩區(qū)財(cái)政在2005年投資3億元修建了七所配套中小學(xué)，重慶一中、重慶八中、重慶市人民小學(xué)、美國(guó)QSI國(guó)際學(xué)校等名中名小已經(jīng)入駐。重慶大學(xué)城的建設(shè)為全市高校拓展了辦學(xué)空間，為重慶市主城向西發(fā)展戰(zhàn)略搭建了重要平臺(tái)，為形成以“西部教育高地、高新技術(shù)高地、現(xiàn)代物流高地”為基礎(chǔ)特色的重慶市第六個(gè)城市副中心——西永城市副中心奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
2.2.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及基礎(chǔ)設(shè)施配套
“如果倒退5年，在虎溪街上，一個(gè)30多平米的門(mén)面一月的租金也就300元左右，現(xiàn)在每個(gè)月可以租到3000元以上。目前，大學(xué)城商鋪的租金普遍為80~100元每平方米，最高達(dá)420元每平方米，已與市內(nèi)成熟商圈的租價(jià)持平，而大學(xué)城內(nèi)有價(jià)無(wú)鋪的情形還較嚴(yán)重，經(jīng)過(guò)大學(xué)城幾年的發(fā)展，大學(xué)城從一個(gè)不起眼的小鎮(zhèn)，發(fā)展成了一個(gè)集合教育、商業(yè)休閑為一體的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，大學(xué)城熙街商業(yè)街，滿(mǎn)足大學(xué)城入住師生和游客休閑娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)需求，使熙街商業(yè)街13.5萬(wàn)平方米商業(yè)設(shè)施，成為大學(xué)城商業(yè)人氣聚集區(qū)。豐富了在校師生的業(yè)余購(gòu)物生活，促進(jìn)了大學(xué)城的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
沙坪壩區(qū)人民政府已與重慶市地產(chǎn)集團(tuán)簽訂協(xié)議，投資60億元，用于大學(xué)城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拆遷安置、百米科技景觀大道建設(shè)、井口至土主的隧道工程等項(xiàng)目。
從大學(xué)城開(kāi)建以來(lái)啟動(dòng)以道路為先導(dǎo)的三條道路建設(shè)，開(kāi)工建設(shè)從西永收費(fèi)站至虎溪的科技景觀大道一期工程，緊后開(kāi)工建設(shè)從虎溪至曾家的大學(xué)城內(nèi)環(huán)主干道，再建成從白市驛到西永的城市二環(huán)快速干道。作為重慶市大學(xué)城內(nèi)的景觀式交通骨架，科技景觀大道規(guī)劃為城市一級(jí)主干道，從西永鎮(zhèn)至虎溪鎮(zhèn)，全長(zhǎng)公里左右，寬達(dá)幾十米，是目前我市最寬的大道。道路由綠化帶、人行道、非機(jī)動(dòng)車(chē)道和中央綠化分隔帶組成。該工程早就通車(chē)。
主干道的形成為加快大學(xué)城的發(fā)展奠定了相應(yīng)的基礎(chǔ)，到現(xiàn)目前，大學(xué)城的各種配套設(shè)施正在逐步的完善，水、電、氣等搭接工作也在緊張有序的進(jìn)行，干道兩旁的配套綠化、標(biāo)語(yǔ)也逐步完善。
經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的建設(shè)發(fā)展，現(xiàn)重慶大學(xué)城基礎(chǔ)建設(shè)基本完備，新建的卓越熙街商貿(mào)中心，豐富了在校師生的業(yè)余購(gòu)物生活，促進(jìn)了大學(xué)城的商業(yè)發(fā)展及旅游發(fā)展。
2.2.3 大學(xué)城房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
雖然叫大學(xué)城，但這里其實(shí)不只有大學(xué)，大學(xué)城的建立吸引了不少開(kāi)放商的眼球，也為了促進(jìn)大學(xué)城在短時(shí)間內(nèi)成熟，在短短的幾年時(shí)間，像龍湖、富力等地產(chǎn)巨頭紛紛躋身大學(xué)城，龍湖集團(tuán)在短短幾年內(nèi)在大學(xué)城修了龍湖睿城和龍湖東橋郡兩個(gè)項(xiàng)目，龍湖睿城就在重大正對(duì)面，去年曾獲得西區(qū)房屋銷(xiāo)售冠軍，可見(jiàn)大學(xué)城的房地產(chǎn)勢(shì)頭一片大好，另外富力城是最早進(jìn)駐大學(xué)城的開(kāi)發(fā)商，在花巨資開(kāi)發(fā)富力城瀚湖后如今又開(kāi)出新樓盤(pán)富力城維多利亞莊園，可見(jiàn)在富力城瀚湖在進(jìn)入大學(xué)城市場(chǎng)后嘗到了甜頭，根據(jù)調(diào)查大學(xué)城幾個(gè)比較好的樓盤(pán)看一看才，目前大學(xué)城的樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況都相當(dāng)?shù)暮茫瑑r(jià)格也在不斷攀升攀升，發(fā)展趨勢(shì)任然被看好。大學(xué)城必將會(huì)宣起另一股購(gòu)房浪潮。大學(xué)城的發(fā)展也是一片良好。
2.3 項(xiàng)目情況分析
2.3.1項(xiàng)目周邊環(huán)境
項(xiàng)目選址位于重慶大學(xué)城東南邊緣。用地東臨歌樂(lè)山國(guó)家級(jí)森林公園，西靠縉云山國(guó)家級(jí)森林公園，北有大學(xué)城入口3Km2的人工湖及景觀大道，南臨梁灘河、寨山坪。項(xiàng)目周?chē)?guī)劃形成五大功能分區(qū)：重慶市大學(xué)城、第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心和中央商務(wù)區(qū)、西永科技產(chǎn)業(yè)園、土主現(xiàn)代物流園、旅游觀光區(qū)，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，大學(xué)城周?chē)鷮⒔ㄔO(shè)成環(huán)境優(yōu)美、功能完善、特色鮮明的現(xiàn)代化科教新城，成為我市主城拓展區(qū)的重要組成部分。
規(guī)劃區(qū)周邊自然環(huán)境優(yōu)美，視線(xiàn)開(kāi)闊，空氣條件好，現(xiàn)狀用地多為水田和農(nóng)宅，地形微有起伏，地質(zhì)條件良好，。 場(chǎng)地地勢(shì)北高南低，中間高、四周低，地形高差起伏相對(duì)較大，適宜城市建設(shè)用地條件復(fù)雜的地形。為小區(qū)的建設(shè)增加了難度，同時(shí)也使小區(qū)呈現(xiàn)多樣化空間布局和豐富的視線(xiàn)特征成為可能，有利于住宅區(qū)山地特色的營(yíng)造，提高小區(qū)的品位和層次。同時(shí)，這種山水相伴的格局也為小區(qū)的生態(tài)建設(shè)及景觀環(huán)境的營(yíng)造提供了有利的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。為贏得市場(chǎng)提供了良好的自然條件。
2.3.3 項(xiàng)目SWOT分析
1〉 優(yōu)勢(shì)
2009年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)頻現(xiàn)回暖信號(hào)，市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。年初的優(yōu)惠政策有效刺激市場(chǎng)需求得以快速釋放，銷(xiāo)售市場(chǎng)率先回暖，2009年1-10月，重慶市商品房銷(xiāo)售面積2831.68萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)38.7%，呈現(xiàn)價(jià)量齊升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續(xù)回暖使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金逐步寬裕，投資信心增強(qiáng)。2009年三季度，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資330.71億元，月均完成投資110.24億元，較上半年月均投入水平高52.3%，投資步伐明顯加快。人們的購(gòu)買(mǎi)欲望明顯增強(qiáng)。
目前大學(xué)城正處于高速發(fā)展階段，政府對(duì)大學(xué)城的建設(shè)十分重視，有利于促進(jìn)大學(xué)城的經(jīng)濟(jì)快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，國(guó)家對(duì)大學(xué)城的投入比重大，大學(xué)城的各種配套設(shè)施也逐漸的完善，例如中小學(xué)的設(shè)立、卓越熙街商貿(mào)中心的逐漸成熟，大學(xué)城公園的擬建，把大學(xué)城建設(shè)為教育、商業(yè)、娛樂(lè)休閑、旅游為一體的中心城市。也為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的銷(xiāo)售條件。
本項(xiàng)目占地面積10公頃，規(guī)模宏大，項(xiàng)目臨近重慶科技學(xué)院的兩個(gè)大型湖泊，環(huán)境優(yōu)美，文化氛圍濃厚。
本地塊上無(wú)需進(jìn)行拆遷工作，極大地降低了開(kāi)發(fā)商的工作難度。
2〉 劣勢(shì)
雖然本項(xiàng)目地區(qū)市場(chǎng)逐漸成熟，但是本項(xiàng)目距離商業(yè)休閑中心和醫(yī)院還是較遠(yuǎn)，驅(qū)車(chē)可短時(shí)間到達(dá)，外出需要走很大一段路，而且公交路線(xiàn)較少，不利于業(yè)主出行。 3〉 機(jī)會(huì)
大學(xué)城目前土地資源的缺乏，能夠在大學(xué)城征到一塊如此規(guī)模的建設(shè)用地實(shí)屬不易，土地資源的稀缺性為本項(xiàng)目提供了難得的市場(chǎng)機(jī)遇。
人們消費(fèi)觀念的進(jìn)步，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為重慶市中心做好緩解和輔助作用。現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民要求改善住房條件；或者城市家庭子女長(zhǎng)大后成家對(duì)于住宅的需求。大量農(nóng)民涌進(jìn)城市，我國(guó)城市化水平將會(huì)保持長(zhǎng)期的高速發(fā)展。城鎮(zhèn)舊住宅拆遷帶來(lái)對(duì)新房的需求。，
4〉 威脅
項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍還不夠成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，而且建設(shè)期和銷(xiāo)售期時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，不利于企業(yè)內(nèi)部資金的周轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)，政府的調(diào)控和規(guī)劃，有可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生較大的影響，再加上其他的一些不確定因素，對(duì)項(xiàng)目會(huì)構(gòu)成一定程度的威脅。
2.3.4項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)
1〉本項(xiàng)目處于大學(xué)城科技大道主干道旁，交通方便。周邊配套設(shè)施逐步完善。 2〉項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)美，視線(xiàn)開(kāi)闊，小區(qū)呈現(xiàn)多樣化空間布局和豐富的視線(xiàn)特
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