用地整理計(jì)劃范文
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一、概述
農(nóng)村居民點(diǎn)用地是指各鄉(xiāng)鎮(zhèn)管轄范圍內(nèi)的所有村莊用地，包括農(nóng)村居民居住的主房占地、附房占地以及曬場(chǎng)、庭院、宅旁綠化、圍墻等用地，也包括村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施用地。除建制鎮(zhèn)政府駐地的城鎮(zhèn)建成區(qū)以外，一般集鎮(zhèn)、中心村均在此范圍之內(nèi)。農(nóng)居點(diǎn)整理，是指通過(guò)對(duì)已有農(nóng)居點(diǎn)用地的深入加工、改造、調(diào)整及整治，消除原有農(nóng)居點(diǎn)土地利用中對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起制約或限制作用的因素，促進(jìn)土地利用的有序化、集約化、合理化和科學(xué)化，從而提高土地利用率的一項(xiàng)土地利用管理工程。根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)用地進(jìn)行整理，退宅還田，可增加耕地5％左右。
根據(jù)臺(tái)州縣土地利用總體規(guī)劃下達(dá)到本縣的土地利用控制指標(biāo)，在規(guī)劃期內(nèi)必須通過(guò)土地開(kāi)發(fā)，土地整理及復(fù)墾新增耕地700公頃,因此必須在全縣開(kāi)展縣域、鎮(zhèn)域規(guī)劃和村域規(guī)劃，實(shí)施農(nóng)居點(diǎn)遷村并點(diǎn)，整治空心村，嚴(yán)格農(nóng)村宅基地管理，合理調(diào)整城鄉(xiāng)居民點(diǎn)用地結(jié)構(gòu)，以保證規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
二、農(nóng)居點(diǎn)用地現(xiàn)狀分析
（一） 農(nóng)村居民點(diǎn)用地現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題
1、人均農(nóng)居點(diǎn)面積過(guò)高。*年全縣農(nóng)村居民點(diǎn)用地3551.35公頃，占全縣居民點(diǎn)及工礦用地的65.47%，與全縣耕地總量27686.79公頃相比，農(nóng)居點(diǎn)用地與耕地的比例為1:7.80。全縣*年末農(nóng)村人口40.92萬(wàn)人，人均農(nóng)居點(diǎn)用地為86.79平方米，而且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實(shí)際情況差異較大，因此，整理潛力非常大
2、村莊規(guī)模偏小。根據(jù)*年*縣統(tǒng)計(jì)年鑒，全縣共有1019個(gè)村委會(huì)，而農(nóng)村人口為40.92萬(wàn)人，平均每村的人數(shù)是402人（表2），若按1892個(gè)自然村統(tǒng)計(jì)，則每村的平均人數(shù)為 216人，據(jù)調(diào)查，最小的自然村的人口只有幾十人，可見(jiàn)村莊的自然縮并有很好的前景。
3建筑密度大，容積率低。由于缺乏村鎮(zhèn)改造的統(tǒng)一規(guī)劃，不同年代、不同結(jié)構(gòu)的新舊建筑物相互交替、見(jiàn)縫插針式地排列，雖然偶有新蓋農(nóng)房零星分布，但基本上都是連在一起的。八十年代以前的房子以一層簡(jiǎn)易房為主，占地面積很大，八十年代以后的房子以二、三層磚木結(jié)構(gòu)為主，三層以上的樓房不多見(jiàn)，這樣就形成了建筑密度大，容積率低的狀況。據(jù)估算，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑容積率普遍為1.5～2.0左右，建筑密度一般都在0.8以下。
4、生活設(shè)施差，環(huán)境較為惡劣。在舊農(nóng)村居民點(diǎn)中，公共設(shè)施很不完善。由于建筑密度大，村內(nèi)路窄巷小，而且七拐八彎，甚至穿居住廳堂而過(guò)，一般的交通工具難以入內(nèi)。排污下水道設(shè)施幾乎是一片空白，露天臭水溝在房前屋后通過(guò)，老式廁所及豬牛圈就近分布。每到夏天，蒼蠅蚊子就多，環(huán)境衛(wèi)生較為惡劣。部分丘陵山區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)，其生活用水難以保證，大部分是以坑塘儲(chǔ)水作為生活用水，甚至包括飲用水，其衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)很難符合要求。這樣的居住生活環(huán)境已和當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平格格不入。如果不進(jìn)行改造完善，那么其居住利用價(jià)值將逐步喪失。
（二）成因分析
農(nóng)村居民點(diǎn)這種粗放型利用現(xiàn)狀，能得以維持到現(xiàn)在，有其一定的背景和原因，這些背景和原因也是構(gòu)成實(shí)施農(nóng)村居民點(diǎn)整理的主要阻礙，增加了整理過(guò)程中的難度。
1、農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度模糊。雖然我國(guó)《民法通則》和《土地管理法》中都明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但在實(shí)際操作中，農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的所有權(quán)難以得到真正體現(xiàn)。長(zhǎng)期以來(lái)人們對(duì)農(nóng)村宅基地所有權(quán)普遍存在一種觀念上的偏差，認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來(lái)，是一種私有財(cái)產(chǎn)，自己不使用，也不準(zhǔn)別人使用，即使閑置、拋荒，別人也無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)，宅基地主人擁有使用的權(quán)力，卻沒(méi)有合理使用的義務(wù)。我國(guó)也沒(méi)有相關(guān)法律條文來(lái)限止農(nóng)村宅基地的閑置，這樣，舊宅基地的閑置現(xiàn)象就難以得到有效控制。
2、住宅建設(shè)各自為政，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。目前大部分農(nóng)村居民點(diǎn)都是經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)歲月逐步形成的。不同年代、不同結(jié)構(gòu)的建筑物相互交錯(cuò)。經(jīng)常可以看到在一片60年代的磚木結(jié)構(gòu)住宅群中，豎立起幾棟90年代的三、四層新式農(nóng)村樓房。由于缺乏舊村鎮(zhèn)改造的統(tǒng)一規(guī)劃，新式農(nóng)村建筑也就順其自然地在舊建筑群的空地上建造起來(lái)。這種新、舊交替的形式，無(wú)疑增加了舊居民點(diǎn)改造的成本，新居的主人往往成為舊居民點(diǎn)改造的主要抵制者，隨著年代的推移，更新的住宅又在不斷地落成，這樣形成一種惡性循環(huán)。
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