學(xué)習(xí)了第三天，今天看了些重慶公司的資料。其中中海的那個資料是比較好的，很實在。如果前2天學(xué)習(xí)的是一些基本知識，那么今天開始進(jìn)行到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識。先回顧下地產(chǎn)公司的成本控制。

　　地產(chǎn)公司的成本分類6個大大部分。

　　1、土地成本;2、前期費用;3、工程成本;4、營銷成本;5、管理成本;6、財務(wù)成本。

　　按照中海的分法我覺得還是不錯的。

　　1、土地成本;土地成本(約占項目總成本的30-35%左右)，主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。

　　要點是三個：拿地時的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報價策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險。

　　具體到不同的拿地情況又有分類。

　　1) 舊城改造地塊。要點是3個：爭取盡可能的優(yōu)惠政策;爭取在稅收方面獲得一定程度的返還;盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。

　　2) 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓(掛牌交易)的地塊：要點是2個：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項目公司的財務(wù)狀況等方面對其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險(如是否有債務(wù)糾紛);同時積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成本。

　　3) 公開招投標(biāo)或拍賣地塊：要點是3個：加強分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作。中標(biāo)后爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。

　　中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。

　　2、前期費用;(約占項目總成本的2-3%左右)，主要指設(shè)計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本控制的重點為設(shè)計費(報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn))。

　　對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：

　　1)采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價比;

　　2)嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù);

　　3)限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容;

　　4)控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

　　眾所周知，設(shè)計結(jié)果決定了工程造價的85%甚至以上，因此設(shè)計管理(雖然整個設(shè)計費用僅占總成本的2%)是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)計等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟性評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議、另一方面，設(shè)計部門自身應(yīng)以項目定位為原則，在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，注重進(jìn)行設(shè)計成果性價比分析，著重抓好事前的設(shè)計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費。

　　中海地產(chǎn)設(shè)計費的管理責(zé)任部門為設(shè)計管理部。

　　3、工程成本;(約占項目總成本的50-55%左右)，主要由分項工程及甲供物資成本、配套

　　成本等構(gòu)成。主要通過以下具體措施來控制分項成本：

　　1) 在項目前期盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。

　　2) 成本管理部門(合約、財務(wù))應(yīng)及時對成本測算值作進(jìn)一步拆分。

　　3) 在工程分項和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標(biāo)”的原則。

　　4) 加強對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。

　　5) 充分進(jìn)行建材市場調(diào)研，

　　6) 設(shè)計圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開始。

　　7) 完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計變更引致的費用調(diào)整是工程成本控制的重點和難點。

　　分項工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項目發(fā)展部。

　　特別要強調(diào)的是，近年來，在財務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項目發(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時，定期調(diào)整成本臺帳，及時反饋有關(guān)成本變動情況，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑(如成本控制小組會議制度)及時進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工生，對由財務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評估。

　　4、營銷成本;(約占項目總成本的5-8%左右)，主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。

　　營銷成本管理的主要措施為以下幾點：

　　1. 建立各項的廣告及市場推廣計劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。

　　2. 完善營銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標(biāo)的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費用成本。

　　3. 降低媒體發(fā)布的折扣點，營銷成本管理的主要責(zé)任部門為營銷策劃部。

　　5、管理成本;(約占項目總成本的2-3%左右)，是指公司、項目部為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的種類費用，主要為人力資源成本及行政成本。

　　管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項目的開發(fā)間接費進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費、減少管理費用的開支等。

　　6、財務(wù)成本。財務(wù)成本(約占項目總成本的6-8%左右)，主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項目總成本確定。

　　另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付分項商工程款的方式也可以降低財務(wù)成本。

　　以上我覺得還是比較全的。

　　明天開始就正式分析地產(chǎn)公司成本管理的細(xì)節(jié)。尤其是2個內(nèi)容。建設(shè)工程的成本管理。設(shè)計階段的成本管理。尤其是后者。最后用地產(chǎn)全項目的成本和融科的動態(tài)全成本的學(xué)習(xí)作為結(jié)束吧。但愿這個周內(nèi)學(xué)習(xí)的完。