房屋出租稅收管理工作的經(jīng)驗總結(jié)
近年來，隨著我市房屋租賃業(yè)的迅猛發(fā)展，房屋出租稅收規(guī)模日益擴(kuò)大，地方財力的增長也有了新的來源。實際征管工作中，由于受房屋租賃業(yè)點多面廣、情況復(fù)雜、應(yīng)稅行為隱蔽、計稅依據(jù)難以掌握、主動申報者較少等特性制約，房屋租賃稅收一直成為我們地稅征管工作的難點和薄弱環(huán)節(jié)。對此，我局通過幾年的深入調(diào)查與研究，大膽探索，于2005年提出了“健全制度，夯實基礎(chǔ)、規(guī)范管理”的房屋租賃稅收征管工作新思路，并全面貫以實施。兩年來的實踐證明，這是一條行之有效的征管途徑，2005年度全市實際征收入庫房產(chǎn)稅2372萬元，較2004年增收349萬元，增長17.3%。其中房屋租賃房產(chǎn)稅收入664萬元，比2004年增收216萬元，增長48.2 %，占全部房產(chǎn)稅收入的28%；2006年征收入庫房產(chǎn)稅2654萬元，在2005年的高基點上又實現(xiàn)282萬元的凈增額，增長11.9%。其中房屋租賃房產(chǎn)稅收入849萬元，比2005年增收185萬元，增長27.9 %，占全部房產(chǎn)稅收入的32%，比重比2005年又提高4個百分點，納入正常征管的房屋出租戶已達(dá)4100余戶。
一、 主要做法
（一）正本清源 制度先行
為規(guī)范我市房屋租賃稅收的征管，各縣（市、區(qū)）局根據(jù)省局《房屋出租房產(chǎn)稅征收管理暫行辦法》，以及市局《關(guān)于加強房屋租賃稅收征管通知》的精神，結(jié)合自身征管實際以及稅源分布特點，制定了各自的征收管理辦法。如：珠山區(qū)地稅局根據(jù)《江西省地方稅務(wù)局房屋出租房產(chǎn)稅征收管理暫行辦法》提出了“以店管稅”的工作核心，制定了《景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)地方稅務(wù)局自用、出租房屋稅收管理實施辦法》、《景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)地方稅務(wù)局私人自用、出租經(jīng)營性房屋稅收征管工作流程》、《景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)地方稅務(wù)局私人自用、出租經(jīng)營性房屋稅收清理實施方案》以及《景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)地方稅務(wù)局私人自用、出租經(jīng)營性房屋稅收委托代征管理暫行辦法》等四項工作辦法，并按珠山區(qū)房屋租賃市場價格的特點，分地段制定了《珠山區(qū)單位或個人經(jīng)營用房租賃參考價格》，將最低計稅依據(jù)確定為10元/平方米――120元/平方米，為房屋出租房產(chǎn)稅征收管理工作提供了制度保障；浮梁縣地稅局也制定了《浮梁縣地方稅務(wù)局自用、出租房屋稅收管理實施辦法》。
正本必須清源，搞好稅源管理是提高稅收征管水平的核心和基礎(chǔ)，為此我局圍繞管住、管好源頭，進(jìn)行稅源監(jiān)控。根據(jù)本市實際狀況，積極部署各征管單位開展房產(chǎn)稅征收管理情況的調(diào)研。按照房產(chǎn)稅兩種計稅依據(jù)，分行業(yè)、分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)就房產(chǎn)稅的收入結(jié)構(gòu)及稅源分布狀況進(jìn)行統(tǒng)計調(diào)查，并建立相應(yīng)稅源數(shù)據(jù)庫，從而摸清了家底，保證了對該稅種征管實施的有效監(jiān)控。
（二）積極動員 廣泛宣傳
宣傳工作是做好各項工作的'前提，做好宣傳工作，往往能達(dá)到事半功倍的效果。為此，我局系統(tǒng)內(nèi)部積極動員，周密部署，成立專項工作領(lǐng)導(dǎo)小組，召開干部動員大會，在全市范圍內(nèi)部署開展房屋出租稅收清查活動。各縣（市、區(qū)）局亦充分依靠當(dāng)?shù)卣畯V泛發(fā)動街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會力量參與清查活動，全市上下形成了空前濃厚的房屋租賃稅收清查工作氛圍，為做好房屋租賃稅收征管工作奠定了扎實的基礎(chǔ)。
做好內(nèi)部動員的同時，我局不斷加大對外宣傳力度。通過電臺、電視臺、報紙等新聞媒體對房屋出租稅收政策進(jìn)行了廣泛宣傳。各縣（市、區(qū)）局結(jié)合自身的實際情況，采取在人口較為集中的小區(qū)、街道、集貿(mào)市場進(jìn)行張貼宣傳材料、發(fā)布公告、宣傳車巡回廣播、組織干部上門發(fā)放宣傳材料等多種形式進(jìn)行宣傳，使政策深入千家萬戶，深入廣大納稅人心中。使出租者和承租者清楚納稅程序、涉稅事宜、法律責(zé)任等相關(guān)稅法知識，促使納稅人主動申報納稅，為規(guī)范房屋出租稅收征管營造了良好的社會氛圍。
（三）政府支持 強化協(xié)護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)
要改變房屋租賃稅收管理的現(xiàn)狀，必須取得當(dāng)?shù)攸h委、政府的重視與支持，建立一個社會協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，充分發(fā)揮政府各部門的信息優(yōu)勢，走綜合治稅之路。為此,我市各縣（市、區(qū)）局密切聯(lián)系、依靠當(dāng)?shù)攸h、政，爭取最大支持，搞好房屋租賃稅收的征管。如珠山區(qū)地稅局在區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，先后成立了以稅務(wù)部門為工作指導(dǎo)，區(qū)各級協(xié)、護(hù)稅組織共同參與的“珠山區(qū)地方稅務(wù)局房產(chǎn)稅管理組”及“珠山區(qū)地方稅務(wù)局行業(yè)稅收管理辦公室”，在組織機構(gòu)方面確保了房屋租賃業(yè)稅收的順利開展。樂平市地稅局在當(dāng)?shù)卣拇罅χС窒拢檎{(diào)工作責(zé)任心、能力強，管理經(jīng)驗豐富的干部協(xié)助樂平市地稅局房產(chǎn)組的同志一起工作，增加了征管的力量，遇到突發(fā)事件，當(dāng)?shù)卣皶r派出公安人員協(xié)助，從而保證了清理工作的正常開展。
（四）劃分類別 分類管理
針對房屋出租戶的不同特點，我局根據(jù)不同地段出租情況的差異，對房屋出租稅收進(jìn)行分類管理。如：樂平市局根據(jù)營業(yè)性房屋產(chǎn)權(quán)差異，將納稅對象分A、B1、B2三大類，即：A類為行政事業(yè)單位出租房屋；B1類為個人生產(chǎn)經(jīng)營自用房屋；B2類為個人出租房屋。在分類的基礎(chǔ)上，將市區(qū)自用、出租房產(chǎn)分路段、分類別進(jìn)行稅源摸底，掌握各路段自用和出租店面間數(shù)，自用房產(chǎn)原值、出租房屋租金等詳細(xì)情況，并將上述情況分管理片區(qū)填制稅源調(diào)查統(tǒng)計表，形成稅源數(shù)據(jù)庫，且隨時根據(jù)變化情況進(jìn)行動態(tài)管理及時更新；珠山區(qū)地稅局根據(jù)市區(qū)城區(qū)出租地段不同租金價位，確定了各地段不同的最低出租計稅價位，對不據(jù)實申報的納稅人采取核定征收。
（五）規(guī)范執(zhí)法 嚴(yán)格考核
根據(jù)《江西省地方稅務(wù)局房屋出租房產(chǎn)稅征收管理暫行辦法》，我局規(guī)范了房屋出租房產(chǎn)稅的征收管理。以基層分局為單位，實行專人負(fù)責(zé)管理；充分發(fā)揮當(dāng)?shù)卣淖饔茫宥愒矗扇爝z拾漏的辦法，發(fā)現(xiàn)一戶，清理一戶、規(guī)范一戶，做到征收有記錄，戶戶有臺賬；充分利用信息化手段，分地段、按房屋順序統(tǒng)一編號，把納稅人信息錄入微機建立“戶籍式”管理；建立“以店控稅、以發(fā)票管稅，以納稅人自行申報為主，源頭扣繳為輔”的征收管理模式，充分調(diào)動承租方索要發(fā)票的積極性、責(zé)成出租單位領(lǐng)用發(fā)票；每月定期向當(dāng)?shù)卣⒂嘘P(guān)部門了解房屋出租情況，實行信息更新；嚴(yán)格按照執(zhí)法程序和期限，在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，經(jīng)分局領(lǐng)導(dǎo)審批后，對房屋租賃業(yè)主逐戶下發(fā)稅款核定征收通知書；分戶核定稅款后，稅收管理員必須按照核定的稅款征繳入庫，不得擅自變更征收標(biāo)準(zhǔn)，避免了征稅的隨意性，讓納稅人交明白稅、放心稅。
在對外強化稅收征管的同時，對內(nèi)加強干部征管質(zhì)量的考核，嚴(yán)格獎懲兌現(xiàn)。市局制定了《景德鎮(zhèn)市地稅局征管質(zhì)量過錯責(zé)任追究辦法》，各縣（市、區(qū)）局根據(jù)市局《辦法》均制定了具體實施辦法。如：樂平市地稅局為充分調(diào)動干部的工作積極性，實行獎勤罰懶、獎優(yōu)懲劣。即對房產(chǎn)組下達(dá)年度組織收入任務(wù)，以年度任務(wù)為基數(shù)，對超額完成稅收計劃部分市局給予超收稅款部分10%的獎勵，對未完成計劃少收稅款部分給予5%的處罰。為使考核工作落到實處，促進(jìn)考核工作有序開展，還制定了《樂平市地稅局房產(chǎn)組稅收管理質(zhì)量差錯責(zé)任追究辦法》，全面實行責(zé)任追究。該辦法從稅源管理、規(guī)范執(zhí)法、征管資料管理及其他工作四個方面作了明確的規(guī)定，規(guī)定經(jīng)檢查考核發(fā)現(xiàn)問題達(dá)不到要求的，一律予以嚴(yán)肅處理，同時給予一定的經(jīng)濟(jì)處罰。在今年上半年對房產(chǎn)組進(jìn)行考核時，有的干部一次性扣發(fā)獎金達(dá)到200元。通過考核進(jìn)一步理清了工作思路，調(diào)動了干部工作積極性，查找到了工作的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)。
二、初現(xiàn)成效
（一）提高了征管質(zhì)量。房屋租賃稅收管理一系列辦法的落實，使我局房屋租賃稅收征管不斷向規(guī)范化、科學(xué)化、精細(xì)化方向邁進(jìn)，管理水平和征管質(zhì)量不斷提高。通過2005年和2006年上半年拉網(wǎng)式的稅源調(diào)查摸底，全市納入正常管理的房屋出租戶達(dá)4100余戶，店面間數(shù)達(dá)6000余間，月核定房產(chǎn)稅70余萬元，管戶面達(dá)90%以上。
（二）優(yōu)化了稅收環(huán)境。由于房屋出租稅收涉及面廣，且擁有房產(chǎn)并出租的納稅人多為經(jīng)濟(jì)實力較為雄厚的群體，一般都參與多種經(jīng)營，涉及不同行業(yè)，我們通過廣泛的稅法宣傳，不僅增強了納稅人繳納房屋出租稅收方面的納稅意識，還增強了納稅人對其他方面的納稅意識，達(dá)到了優(yōu)化我市整體稅收環(huán)境的效果。
（三）規(guī)范了房屋出租稅收管理。我們通過對房屋出租稅收根據(jù)不同對象，實行分類管理，在制定的工作目標(biāo)中明確了兩項指標(biāo)，即納入系統(tǒng)正常化管理戶面達(dá)到90%以上和漏征漏管率不得高于5%的兩個規(guī)范性目標(biāo)，并且日常考核時以這兩個目標(biāo)考核為重點，本著先規(guī)范納入管理、后加強稅款征收的思路，達(dá)到了規(guī)范我市房屋出租稅收管理的效果。
三、幾點體會
房屋出租稅收征管一直是地稅部門的征管難點和薄弱環(huán)節(jié)，必須常抓不懈，迎難而上，通過實踐，我們有以下幾點體會：
（一）實事求是是基礎(chǔ)。我們要正視自己在房屋出租稅收征管上的不足，本著實事求是的原則，抓住重點和難點，認(rèn)真開展調(diào)查研究，提出切實可行的辦法和方案，不能急于求成。
（二）制度落實是關(guān)鍵。辦法和方案一經(jīng)確定，就要在抓落實上下功夫，使各項制度辦法不走過場，不流于形式。在制度落實的過程中發(fā)現(xiàn)新問題，并及時進(jìn)行分析總結(jié)和整改。
（三）強化考核是手段。要通過科學(xué)合理地細(xì)化和量化考核指標(biāo)，使考核落實到人、追究到人。不能盲目追求一時的稅收任務(wù)，而要從規(guī)范上下功夫，使考核從重結(jié)果向重過程進(jìn)行轉(zhuǎn)變
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