離婚協(xié)議里不動(dòng)產(chǎn)約定是否有效
物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”對(duì)物權(quán)的變動(dòng)，不能僅以是否登記作為要件，而要更多地尊重當(dāng)事人的意思自治。具體理由如下：
一是登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的單一生效要件。物權(quán)法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從該條規(guī)定可以看出，未辦理物權(quán)登記的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同是有效合同，即意味著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的合同一經(jīng)成立生效，不受物權(quán)是否辦理登記的影響。
二是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有衍生附隨性。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容依附于債權(quán)等合同的存在，二者是從屬關(guān)系。如果引起物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)等合同無(wú)效或者被撤銷，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的`基礎(chǔ)不復(fù)存在，依照我國(guó)民法通則和合同法的相關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷必然引起返還財(cái)產(chǎn)的法律后果，即債權(quán)等合同無(wú)效或被撤銷，因其產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律后果必將無(wú)效或被撤銷，因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力是否發(fā)生，只取決于產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)行為的債權(quán)等合同是否有效。債權(quán)等合同一經(jīng)成立生效，物權(quán)即發(fā)生變動(dòng)，否則，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。
三是排除惡意的合意直接引起物權(quán)變動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的依附性，導(dǎo)致當(dāng)事人之間債權(quán)等合同形成的合意直接決定著物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生。一份具有當(dāng)事人“善意”合意內(nèi)容的合同只要合法有效，在沒(méi)有第三人介入的情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生不存在任何法律障礙。法律本意所保護(hù)的是“善行”，所倡導(dǎo)的是“誠(chéng)信”，只要雙方當(dāng)事人“意思自治”，不存有惡意，法律是為其“亮綠燈”的。法律中有關(guān)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，其實(shí)質(zhì)在于通過(guò)登記賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示力和公信力，最大限度地維護(hù)交易安全，而不在于約束物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人。登記的實(shí)質(zhì)作用只是對(duì)抗第三人，而非約束當(dāng)事人。
四是公示性是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的唯一屬性。當(dāng)事人之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)依當(dāng)事人的“合意”即產(chǎn)生法律效果，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效果無(wú)需登記即可發(fā)生。但由于當(dāng)事人之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合意往往不具有公開性，多數(shù)情況下第三人無(wú)從知曉。因此，出于保護(hù)交易安全的考慮，盡管當(dāng)事人之間排除惡意的“合意”直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但只有通過(guò)登記等公示方法向社會(huì)公開，通過(guò)公示獲得社會(huì)認(rèn)知，交易才會(huì)有序進(jìn)行，也便于行政法上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行管理。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的唯一屬性就是公開對(duì)世性，與物權(quán)的變動(dòng)并無(wú)必然聯(lián)系。
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