購買二手房注意事項

時間：2024-03-12 14:27:38 好文我要投稿

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購買二手房注意事項

購買二手房注意事項1

　　購買二手車對于剛工作的白領，需要供房貸的上班族，用于買菜的車主來說都是一個不錯的選擇。但是，如何正確挑選二手車?防止買到事故車、泡水車都是需要考慮的。下面，就總結了通常選購二手車需要考量的幾點。

　　一、外觀不是衡量二手車的標準。二手車被經紀公司收購后，相當一部分經過了翻新。在選購時首先應該看車的出廠年份和行駛公里數，以此衡量車子的折舊程度。

　　二、過戶資料很重要。

　　1.賣主的身份證。通過檢查賣主的身份證可以判定賣主是否對所賣機動車擁有使用權和支配權。

　　2.機動車行駛證。這是機動車取得合法行駛權利的憑證。車輛的登記證明。每一輛在路上行駛的車都會在當地車管所進行登記注冊，必要的時候可以致電車管所進行核實。

　　(JIAZHAO)

　　3.機動車來歷證明。也就是原始的購車發票，如果原來已經是二手車，則要看是否有二手車的購車發票，以防買到不正當來歷的車輛。

　　4.機動車牌號。主要看看有無涂抹更改的痕跡，應做到與行駛證上登記的號牌一致才行。車架號，也應該與行駛證上登記的號碼保持一致，車架號通常被刻在車輛的儀表板上。

　　5.保險單，只有上了保險的車才有可能在車輛發生交通事故的時候將車主的.損失降到最低。

　　三、小心價格圈套。不要到那些不具備經營資質的二手車商那里進行交易。否則，哭得就是兄弟你自己了!

　　四、二手車的安全紀錄和維修紀錄很重要，特別是發動機。另外，還要兼顧排放標準、今后的維修費和配件的供應渠道。另外，雖然二手車很可能是拿來練手，但至少應當考慮到一斷時間內受不受當地汽車政策限制。

　　五、如果新車市場上不斷有打折促銷和降價的情形出現，舊車市場上就會有相應的反映甚至更為劇烈，新車市場與舊車市場有著直接的關聯度。所以，市場保有量是衡量車輛保值的關鍵因素。

　　以上，也只是粗略的講解。大家在購買二手車時還是最好帶上懂行的朋友陪同。同時，選擇一家正規的二手車行也是避免被坑的要素。

購買二手房注意事項2

　　1、產權是否可靠：需注意產權證上的名字與房主是否一致，產權的性質和內容，包括面積、地址及標準價房的分配比例。同時，還要驗看正本、查詢產權證的真實性。此外，還要知曉二手房是成本價房還是標準價房或者是經濟適用房，產權性質的不同牽涉到成交過程的復雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，最終影響到二手房買賣合同的簽訂。

　　2、原單位是否允許轉賣：需確認原單位是否同意出讓及與原產權單位確認利益的分配辦法，標準價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，買主應當對此有所了解。此外，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。

　　3、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的`內部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動，在購買時應該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房價計算之外，當然了，這需要和房主具體協商了。

　　4、確認所購二手房的準確面積：產權證上一般標明的是建筑面積，買主還需了解使用面積和戶內的實際面積。

　　5、認真觀察房屋的內部結構，注意戶型是否合理，管線是否太多，二手房是否帶裝修，另外，還要所要房屋的內部結構圖，以便日后裝修。

　　6、查詢物業的管理水平，包括提供服務的內容和水準、保安、保潔、綠化的水準及基本生活設施的管理。

　　7、考察房屋的市政配套：主要包括水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。

　　相信大多數人購買二手房都是為了自己或家人居住，對于二手房的不足之處就應該在購買時多加小心。

購買二手房注意事項3

　　二手房交易注意事項：

　　1、核實產權是否清晰:

　　賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。只樣做到這一點，你才能防止無效買賣合同的出現或者合同詐騙案情況的發生。否則，糾紛在所難免。

　　2、核實房屋狀況：

　　一定要謹慎對待看房行為，至少應核實以下幾個方面：

　　①房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、家具等。

　　②房屋小區狀況。如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、業委會、物業管理等。

　　③房屋權利情況。如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等等。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險，比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用;土地使用權為劃撥的，涉及補交土地使用權出讓金;房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權租住至期滿以及優先購買權;房屋仍在抵押期內的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題;被查封或凍結轉讓的房屋，則在解除凍結之前不得買賣活動等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會讓你放心省心。

　　3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關的解除抵押或按揭貸款等手續。

　　(1)看房、簽約：看房滿意后，買方決定購房，應與賣方確定合同的內容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。房屋中介公司為體現其居間身份，往往作為合同第三方。由于房管局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協議為準。所以注意讓兩個版本的合同內容保持一致，是你和賣方雙方都務必注意的問題。

　　(2)按合同約定付房款：支付房款是買方的主要義務，一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產證、房屋可立即交付使用、房屋轉讓不存在(或可立即解除)抵押等權利限制等條件，按交易進度支付房款(簽合同付定金/過戶后付大部分房款/交房后付余款)。后者則簽合同付定金/簽按揭合同付首期款/余下的房款由銀行打到賣方帳戶上)。

　　(3)交房：交房有利于防止賣方一房兩賣的機會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項：

　　①交房的時間和條件。交房一般與尾款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。

　　②物業費、水電費等承擔方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應提供此前最后繳費證明。

　　③房屋出租的，應約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。

　　(4)過戶：過戶即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：

　　①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產權證或解除抵押后的某一時間。

　　②過戶所涉稅收和費用的承擔。

　　③買方的人數。買方應確定過戶后產權證上登記的權屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現。

　　④戶口遷出。在賣方(原戶主)未遷出前，現行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應予以約定。

　　4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續，致使賣方交房后無法及時收到余款;有的賣方發現房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此，雙方在簽約時就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點：

　　①合同義務的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

　　②每項主要義務均應有違約責任一一對應。

　　③違約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調低，反而又處于不確定狀態。

　　④應約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。

　　總之，在二手房交易中堅持以上原則，嚴格確認產權情況、交易程序和違約責任，將大大降低買賣雙方的交易風險，特別是買方的風險。

　　物業交割注意事項

　　在收房做物業交割的時候一定要注意以下問題：

　　(1)結清水表賬單。交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據。

　　(2)告知電表狀況。在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據。

　　(3)協助煤氣過戶。按照燃氣公司的規定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門可能將拒絕辦理。

　　(4)簽訂新的物業供暖協議。有供暖的城市要注意與物業簽訂新的.物業供暖協議，以免影響來年供暖。

　　(5)結清電話費。有的家庭已經安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結算賬單，一并結清后，再辦理過戶手續。

　　(6)協助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可辦理過戶手續。

　　(7)結算維修基金。按照相關規定，住宅轉讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業管理企業提供證明，憑《住宅維修基金結算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。

　　(8)附屬設施。一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。

　　(9)遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。

　　注意事項

　　(1)房屋手續是否齊全

　　房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

　　(2)房屋產權是否明晰

　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　(3)交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　(4)土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

　　(5)市政規劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

　　(6)福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　(7)單位房屋是否侵權

　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

　　(8)物管費用是否拖欠

　　有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

　　(9)中介公司是否違規

　　有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

　　(10)合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

　　二手房交易風險如何避免

　　購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續時，盡快辦理，避免對方反悔。

　　買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續，最好選擇專業人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

　　買房人應在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

　　二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構，并對雙方商定的內容以書面形式約定好。

　　為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況，最好到現場看房，并對出現質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。

　　法律明確規定農村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。

購買二手房注意事項4

　　第一，注意查看出賣方的證件

　　在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發票原件、結婚證，需夫妻雙方簽字。

　　第二，注意房屋的產權狀態

　　房屋的權利狀態是購買二手房的前提和基礎，只有出賣方擁有完全的`、無瑕疵的所有權時，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時，出賣方可能本身還沒有取得房產證，此時買方交易有很大的風險，有可能買房人長期無法取得房產證，也有可能根本無法取得房產證，那么買房人永久無法取得對購買房屋的物權。建議大家購買二手房時注意出賣方是否已經實際取得房產證。

　　第三，注意房屋的抵押狀態

　　通常，出賣方在出售房屋時，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態。從法律上來講，出賣方沒有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續后，雙方再辦理交易手續。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導致買房人面臨合同無效的風險，最后可能房款也無法追回。

　　第四，注意房屋的出租狀態

　　若是出賣方的房子已經出租出去，承租人對這個房子享有優先購買權，所以買房人要取得承租人放棄優先購買權的聲明，否則承租人有權主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時，即使承租人放棄了優先購買權，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權要求買房人繼續履行原有的租賃合同。這會給買房人帶來一定的影響。

　　第五，注意房屋的性質

　　房子的性質有幾種：商品房、經濟適用房、集資建房、標準價購買的公有住房、成本價購買的公有住房、央產房等。鑒于房屋性質不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時要區分房屋的性質。

　　按照二手房交易的慣例，賣房標價往往標的是房屋的總價，而不像一手房銷售標明房屋的單價。為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況，最好到現場看房，并對出現質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。

購買二手房注意事項5

　　一、房屋手續是否齊全?

　　房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其低押或轉賣，即使現在沒有來辦理取得后，房主還可抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

　　二：交易房屋是否在租?

　　有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃、買受人極有可能得到一個不難及時入住或使用的房產。因我國包括大部分國家均訓可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對坑在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　三、房屋產權是否明晰?

　　有些房屋有多個共有我，如有繼承人共有的、有家庭共有的'、還有夫妻共有的，對此買受人應該當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如僅有部分人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同一般為無效。

　　四、土地情況是否清晰?

　　二手房買受人應注意土地使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓則是房主已繳納土地出讓金，買受人對房屋享有較完整權利;還應該注意土地使用年限，如房屋土地使用權僅40年，房主已使用十來年，買受人還按同地段土地使用權為70年商品房價格來衡量就不劃算了。

　　五、物管費用是否拖欠?

　　有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費、電費及天燃氣費用長期拖欠，且已欠費不少，買受人不知情購買此房屋后，可能要全部承擔所有費用。

　　六、福利房屋是否合法?

　　房改房，集體房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，助這些房屋在土地性質，房屋所有權范圍上有一定國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　七、中介是否違規?

　　有些中介違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付服務，即買受人所支付的合部購房款均可從銀行騙出來。買受人以為自己占便宜，豈不知如被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

購買二手房注意事項6

　　1、過戶前的準備

　　過戶前，購買二手房的雙方應簽定網上買賣合同(是否辦理立等可取)、查詢房屋基本信息檔案、準備復印件、核實過戶稅費，如果買方要做按揭的，需核實貸款手續后再過戶。

　　2、核實房屋維修基金

　　房屋修建年代在1999年1月1日以前的不需要繳納維修基金，以后的(包含1999年1月1日)要繳納房屋維修基金。其中，房屋維修基金征收標準為多層：22元∕平方米、電梯：27.5元∕平方米。

　　3、核查房屋買賣過戶稅費

　　凡是要辦理免收營業稅的，賣方夫妻雙方本人到場持房產證原件(復印件1份)，買方身份證原件(復印件1份)，賣方夫妻雙方身份證原件(復印件各1份)，賣方婚姻證明原件(復印件1份)未婚的提供戶口原件(復印件1份)，買賣合同原件(復印件1份)，房屋信息檔案原件到房管局稅務大廳取號后到5—12號窗口等待辦理免稅及出票手續。

　　凡是購入滿5年的'住房再次出售時可以免征收該房屋的營業稅，非住宅除外。

　　4、買賣過戶交件受理

　　購買二手房的雙方本人帶身份證原件同時到場，持房產證原件、稅票、買賣合同原件、(產權未載入登記簿的需提供賣方婚姻關系證明)到房管局1樓總咨詢臺排號后，3—26號窗口等待辦理買賣過戶手續。

　　5、買賣過戶取件受理

　　憑取件單到房管局過戶大廳1樓27號窗口排號后，28—33號窗口等待換取繳費通知書后，再到總咨詢臺排號88-92號窗口辦理契稅、交易手續費、工本費的繳款手續(維修基金在100號窗口繳款不需要取號等待)。

　　繳款完畢，返回原來換取繳款通知書的窗口(不再排號)，憑繳款的票據和購買二手房的雙方的身份證領取新的產權證。

　　6、國土轉移

　　購買二手房的雙方帶身份證、新產權證、交易手續費發票、契稅票、國土證(委托書)同時到場到房管局2樓46號窗口辦理國土更名手續。

　　7、信貸按揭辦理

　　首先需持已簽定的《買賣合同》原件與購買二手房的雙方至信貸部簽定《個人房產貸款申請表》，在簽定《按揭合同》時，遞交各項貸款資料通過初審后辦理按揭，銀行審查資料通過后，由信貸部工作人員通知業務員辦理按揭可以過戶(買方為夫妻，產權須辦理共有證)，待產權取出后辦理產權抵押，抵押完畢后七個工作日之內放款(根據各銀行具體政策辦理放款)。

購買二手房注意事項7

　　一、購買二手房有哪些流程

　　1、看房：

　　所購二手房所有權是否真實、完整和可靠，所有權人是否與他人共同擁有，房屋有無其他債權債務糾紛;是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否準確無誤，所購房屋的實際面積是否與產權證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應以產權證上注明的為準，其他面積不計算在內;房屋產權證上的房主與賣房人是否系同一個人等。

　　2、定價：

　　二手房交易最關鍵的環節就是確定房屋價格，目前較為常見的是采取市場比較法，評估人員憑借豐富的交易經驗，熟悉了解整個市場行情，并根據每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調，這樣得出的評估價在實際交易中具有指導作用。

　　3、合同：

　　首先，明確雙方的權利和義務，以及業主對買方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產生，即使發生糾紛也有據可查;其次，明確違約責任，在簽訂合同時應詳細規定違約責任及相關的違約處理方法。最后，明確物業交割方式，在簽訂合同時應注明交房時間及交房狀況，明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產生的費用由誰來承擔等。

　　4、過戶：

　　辦理房屋的過戶手續，是買賣過程中最耗費時間和精力的一步。由于辦理過戶涉及一系列政策法規，且手續比較繁瑣，建議購房者委托專業房產中介公司辦理過戶手續，可以省時、省力、省心。

　　5、付款：

　　一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買賣合同時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業主;在辦理過戶當天或物業交驗后，再把剩余的房款支付給業主(已付定金轉為房款);二是通過第三方介入，對買賣進程及房款進行全程監控，或是通過公證處的房款提存公證，或是委托資信較好的房產中介公司提供擔保，這樣也能達到安全、省心的目的。

　　二、選購二手房要注意哪些事項

　　1、產權清晰

　　產權證上的房主與賣房者是否一致;搞清楚所賣房屋的性質;產權證上所確認的面積與實際面積是否相符;驗證產權證的合法性與真實性。

　　2、產權的完整性

　　確認產權的完整性就是要判斷其房產有沒有抵押，包括私下抵押?共有人等。以避免在過戶后出現不必要的爭議與糾紛。

　　3、房屋質量

　　觀察房屋的結構，建筑與裝修材料。看房屋的內外部結構是否被改動過;是否有私建部分;是否有占用走廊或陽臺等;牽涉到陽臺的面積怎么算的問題。

　　4、居住空間

　　觀察房屋的內部結構是否合理;是否適合居住;活動空間大小等。

　　5、裝修配置

　　看原房屋裝修的水平、程度如何;確認房子的供電設施、供氣管道、水管等是否有老化現象;電話線、寬帶的安裝是否完備等。

　　6、物業管理

　　了解該區水、電、煤、暖的價格及繳費方式，是上門代收還是自己去繳;觀察電梯是否可以正常使用;了解該區的.停車場、小區綠化的基本情況;當地保安水平怎么樣，觀察一下保安是否有責任心等。

　　7、房屋歷史

　　了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限;有哪些人住過，有什么用途;還有原住戶在當地的信用情況;是否有欠交物業費、水電費等。

　　8、鄰里情況

　　鄰里關系是影響居住舒適與否的重要因素。在買房前應該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們在此的居住情況;與居委會和傳達室的值班人員聊天，了解情況。

　　9、房屋價值

　　通過對市場上的功放的反復比較判斷房屋的價值;委托信得過的中介公司進行價值評估;銀行提供按揭時會作出價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

　　10、貸款條件

　　二手房的貸款有具體的要求。具體的要依據所在省市的相關規定。

　　11、產權的交接

　　需要找個雙方都信得過的單位，如信譽較好的擔保公司，等過戶完成后再將房款轉入賣方賬戶。

購買二手房注意事項8

　　1、不管是什么時候建的房子，一定要查看購買房屋手續是否齊全，房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一的憑證，沒有房產證的交易對購買者來說存在極大的風險，房主可能用房產證將房屋抵押或再次轉賣，因此選擇房屋最好要有房產證，避免以后產生糾紛。

　　2、房屋產權是否清晰，有些房屋的所有者不是本人，或者是幾個家庭成員共有的，如果是共有的，則要看賣方是否簽有出售房屋的合同，如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　3、土地情況是否清晰，二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。另外還要查看房屋是否有負擔，有些房屋可能是在租賃中，或者存在債務糾紛，買方要搞清楚，否則購買以后還要去承擔前業主的'債務。

　　4、是否有市政規劃的影響，有些房主出售的二手房可能已經了解到該房屋可能于5到10左右要拆除了，或者房屋附近要建高住宅，可能影響到采光或者價格等市政規劃的情況存在，因此做為購買者在購買時要全面的了解清楚。

　　5、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

　　6、中介公司是否違規有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

購買二手房注意事項9

　　1、檢查房屋的產權證和土地證，看兩證是否齊全(有些房本是兩證合一的);

　　2、是要看清楚產權證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載

　　3、檢查房屋本身的質量。除了以上幾點之外，還要注意房屋是否被賣房人出租;

　　4、要檢查房產證上的'產權人姓名和賣房人的身份證上的姓名是否一致。

　　5、看產權證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書面同意證明。即使是夫妻共有的情況，也需要另一方出具證明，以避免糾紛;

　　6、對于買方來說，除了要嚴格按照建設委員會的二手房買賣合同格式訂立合同之外，還需要將一些細節問題納入合同內容。主要包括房屋的物業管理交接，戶籍的遷移等問題。

　　7、買方可以留一定的房款作為“保證金”，等買房將物業管理交接，戶籍遷出之后再將房款全部交齊。

　　8、是對于貸款無法如約辦下來的情況要尤其注意，這是導致最近一些二手房合同糾紛的主要原因。買房人可以在合同中事先約定，可以設立一個期限，如果由于客觀原因到期未能辦理按揭貸款，雙方的解決辦法。

購買二手房注意事項10

　　二手房由于住房交易直接，工程質量一目了然等選擇余地頗多等備受置房者的青睞，但買二手房也有哪些問題是一定要注意的呢？除了地段、戶型、配套、交通等因素，物業、車位、維修基金等也都是要考慮的重點內容。

　　一、物業交接細節頗多

　　物業交接涉及到細節頗為繁瑣，在買房的時候一定要注意，除了要對鑰匙、水電、煤氣等這些細節進行交接查驗，還要對合同多加注意。要把具體交割款項詳細的標注在合同中；在簽訂合同后應到物業管理處辦理物業管理費結算，時間應以交房當日為準，同時還要辦理物業進戶手續。

　　二、車位問題一定要理清楚

　　現在私家車越來越多，停車位也就顯得格外重要。沒有停車場和車庫的小區往往看起來亂七八糟，車輛擺放成了大問題，不僅不美觀，還給生活帶來了極大的不便，所以購買二手房的'時候盡量選擇有停車位或者車庫的。

　　這里需要注意車位的產權問題，一般情況下有產權的車位可以出售的，但是有些只有使用權的停車位能否轉讓，則要取決于當初業主與物業管理處簽訂的合同。不管是為了日常生活的便利還是房屋的升值價值，購房者都有要盡量爭取停車位。

　　三、公共維修基金如何處理？

　　房屋交易的過程中很容易被忽略，因為距公共維修基金繳納的時間過久，很多業主都已經忘記這回事。那么，房屋交易過程中公共維修基金到底怎么處理呢？

　　像是這種雙方都忽略的情況下，一般默認結余維修基金不予退還，公共維修基金將隨房屋所有權同時過戶。除了這種方法，買賣雙方也可以自行解決。

　　一般有以下幾種處理方法：

　　1、買賣雙方經過協商，由客戶與業主共同承擔這筆費用，即客戶支付原業主所繳納公共維修基金費用的50%；

　　2、買賣雙方經過協商按一定比例支付公共維修基金費用。比例公式為：（房屋產權年限-原業主所購房屋與出售房屋的時間差）÷房屋產權年限。

　　通過了解這些事項想必廣大業主們也能有所注意了，買到合適合心意二手房。

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