物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避論文
摘要：伴隨著我國科技的不斷進(jìn)步和社會(huì)生活水平的不斷提高，我國的房地產(chǎn)及物業(yè)行業(yè)也取得了巨大的進(jìn)步，為我們的社會(huì)生活帶來了極大的便利。但因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)行業(yè)自身保本微利的特性，物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理方面也面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。本文主要闡述物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制，并通過完善自身內(nèi)部控制來規(guī)避可能面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供充分的條件。
關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)行業(yè);內(nèi)部控制;風(fēng)險(xiǎn)防范
物業(yè)服務(wù)行業(yè)中業(yè)主和股東對物業(yè)服務(wù)有著不同的關(guān)注點(diǎn)，業(yè)主較為重視物業(yè)服務(wù)的社會(huì)責(zé)任，有較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感，能夠考慮到其帶來的巨大的社會(huì)效益。而股東則注重的是物業(yè)服務(wù)可能帶來的經(jīng)濟(jì)效益，更多的是關(guān)注自身的利益。兩種不同的關(guān)注點(diǎn)易產(chǎn)生分歧，為了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，業(yè)主和股東應(yīng)該從自身的立場出發(fā)，共同尋求更有利的經(jīng)營管理方案，以實(shí)現(xiàn)二者的共贏。而物業(yè)服務(wù)業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，也必然要采用更為先進(jìn)的內(nèi)部管理方法，才能達(dá)到人才與資源的平衡，盡可能地為自身的健康發(fā)展提供便利。內(nèi)部控制作為一種完善的新型企業(yè)管理方式越來越受到企業(yè)的認(rèn)可，建立健全完善的內(nèi)部控制管理體系可以保護(hù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)安全，建立健全企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，可以協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)工作。
一、物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制概述
物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制是一種完整嚴(yán)密的控制體系，主要目的是保護(hù)企業(yè)自身的財(cái)產(chǎn)安全，保持內(nèi)部會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和完整性，使企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)控制職能的行使實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、透明化以及規(guī)范化，進(jìn)一步確保物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。科學(xué)合理的內(nèi)部控制體系是保證企業(yè)對自身的生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行全面直觀的管理的有效手段，能夠更加科學(xué)地改善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，提高各個(gè)部門負(fù)責(zé)人及員工的內(nèi)部控制意識(shí)，對企業(yè)經(jīng)營管理過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)有深刻了解，并進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范觀念，做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對工作，確保企業(yè)的長足發(fā)展。表面上看，物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制體系隸屬于企業(yè)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，但也有自身的風(fēng)險(xiǎn)管理方式。企業(yè)的內(nèi)部控制中的風(fēng)險(xiǎn)管理包括兩個(gè)階段:產(chǎn)生經(jīng)營管理損失前與產(chǎn)生損失后。第一個(gè)階段即為預(yù)防階段。企業(yè)在對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估后，應(yīng)立即做好財(cái)產(chǎn)的財(cái)務(wù)分析核算工作，結(jié)合現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)形勢，盡快制定出最安全有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略，以求盡可能地減少經(jīng)濟(jì)損失。第二個(gè)階段即為企業(yè)的生存階段，顧名思義，即在發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失后企業(yè)如何正確自保并繼續(xù)運(yùn)營的階段。在此階段，物業(yè)企業(yè)必須要及時(shí)劃分“受災(zāi)區(qū)”與“幸存區(qū)”，盡力使“幸存區(qū)”保持正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，盡可能地防止經(jīng)濟(jì)損失的擴(kuò)大，同時(shí)還要承擔(dān)自身經(jīng)濟(jì)失誤帶來的社會(huì)問題，并保證員工及客戶的利益，不能因小失大。物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)防范功能包括:企業(yè)的資金財(cái)產(chǎn)控制、企業(yè)的運(yùn)營戰(zhàn)略控制以及企業(yè)的組織架構(gòu)控制。資金財(cái)產(chǎn)控制，即對企業(yè)內(nèi)部的所有資產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)有力的控制，以達(dá)到規(guī)避市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的目的，并要實(shí)施嚴(yán)格的預(yù)算控制，保持資金的可流動(dòng)性，減少資本浪費(fèi)。運(yùn)營戰(zhàn)略控制，即在進(jìn)行分析決策前，要對現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和市場變動(dòng)有清晰的了解，充分評估可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)，并提出可行性措施，在整體上把握住物業(yè)企業(yè)發(fā)展的大方向，以求有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。組織架構(gòu)控制，從根本上來說，就是通過企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)來控制經(jīng)營活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)密控制各個(gè)部門的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，協(xié)調(diào)部門工作，避免職能混淆，實(shí)行責(zé)任制，明確分工，保證重大事項(xiàng)能夠得到迅速有效的審批表決。
二、物業(yè)企業(yè)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)
(一)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。部分物業(yè)企業(yè)在承接業(yè)務(wù)時(shí)，沒有事先進(jìn)行深入的市場調(diào)查，對要承擔(dān)的項(xiàng)目的價(jià)格、定位及發(fā)展前景了解不充分，對客戶或業(yè)主的購買力、要求等缺乏準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)對比，自身的經(jīng)營條件并不能滿足客戶的要求，導(dǎo)致經(jīng)營項(xiàng)目選擇錯(cuò)誤，失掉市場先機(jī)，不僅造成企業(yè)成本、經(jīng)費(fèi)的浪費(fèi)，還可能會(huì)失去部分客源，使物業(yè)企業(yè)的核心競爭力下降。
(二)政策風(fēng)險(xiǎn)。為使物業(yè)服務(wù)行業(yè)得到持續(xù)健康發(fā)展，我國各個(gè)地方政府做出了諸多的努力和規(guī)范，出臺(tái)了各項(xiàng)條例法規(guī)，如1994年出臺(tái)的第一部物業(yè)管理法規(guī)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、2003年實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，到2004年頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等，都囊括了我國物業(yè)企業(yè)應(yīng)怎么做、怎么發(fā)展的詳細(xì)辦法，為其興起做出了充分的準(zhǔn)備。但是，不足之處仍有很多，如業(yè)主與股東、業(yè)主與物業(yè)公司、股東與物業(yè)公司及開發(fā)商之間的矛盾及糾紛，物業(yè)、公共設(shè)施及配套設(shè)備的歸屬權(quán)問題，物業(yè)公司的工作安排等，這些問題都可能使物業(yè)管理產(chǎn)生分歧，引起或大或小的法律糾紛。物業(yè)企業(yè)在根據(jù)政策調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，要認(rèn)清自身的市場定位，及時(shí)規(guī)避可能產(chǎn)生的策略失誤，盡可能地利用政策優(yōu)勢來達(dá)成自己的經(jīng)營目標(biāo)。
(三)決策風(fēng)險(xiǎn)。市場經(jīng)濟(jì)瞬息萬變，隨著形勢的改變，企業(yè)如果不能制定出科學(xué)合理的發(fā)展策略，或出現(xiàn)了決策失誤，會(huì)使企業(yè)陷入困境，不僅會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，還可能會(huì)造成大量人才及資源的浪費(fèi)，其結(jié)果只會(huì)是被時(shí)代拋棄。物業(yè)企業(yè)在做出經(jīng)濟(jì)決策前，應(yīng)盡量對企業(yè)內(nèi)部有正確的評估，并根據(jù)形勢變化改變策略，結(jié)合各個(gè)部門人員的建議，避免不必要的決策失誤，盡可能地規(guī)避決策風(fēng)險(xiǎn)。決策風(fēng)險(xiǎn)不可避免，不管是技術(shù)人員或是行政人員，在進(jìn)行戰(zhàn)略決策時(shí)，都應(yīng)該充分考慮企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展條件，汲取前人經(jīng)驗(yàn)，力爭把企業(yè)引向市場競爭的優(yōu)勢方。
(四)合同訂立風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主訂立合同時(shí)，常常會(huì)因利益問題同業(yè)主發(fā)生矛盾糾紛，有的企業(yè)沒有在合同上明確規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，或是訂立物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)不擇手段，盲目壓價(jià)、降價(jià)等，使企業(yè)的經(jīng)營管理出現(xiàn)阻礙。這種合同訂立風(fēng)險(xiǎn)常常是因人為引起的，因此物業(yè)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，必須要充分考慮到合同雙方的利益，合同訂立人不應(yīng)該只立足于眼前利益，而要有長遠(yuǎn)的發(fā)展目光，努力提高自身服務(wù)水平，才能為企業(yè)帶來豐富的客源和穩(wěn)定的投資關(guān)系。
三、如何在內(nèi)部控制的基礎(chǔ)上做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作
(一)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)事前、事中、事后控制。(1)風(fēng)險(xiǎn)的事前控制，即風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該設(shè)置專門的風(fēng)險(xiǎn)控制與管理部門，結(jié)合企業(yè)的年度計(jì)劃和工作項(xiàng)目，對可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評估與分析，制定中期及長期的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，事先對公司員工進(jìn)行策略安排，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力，以確保各個(gè)部門及工作人員在風(fēng)險(xiǎn)到來時(shí)能夠采取正確的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對辦法。(2)風(fēng)險(xiǎn)的事中控制，即風(fēng)險(xiǎn)管理辦法。物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中不可避免地會(huì)面臨各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)企業(yè)不能提前預(yù)知并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要接受風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來的'不利后果，以避免更糟糕的結(jié)果，同時(shí)要盡可能地減少此期間企業(yè)不必要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，盡力確保未受風(fēng)險(xiǎn)區(qū)能夠正常運(yùn)行發(fā)展，避免損失擴(kuò)大，還可以通過與合作伙伴進(jìn)行的企業(yè)間的人力、資金、技術(shù)等交流合作，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，以減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。(3)風(fēng)險(xiǎn)的事后控制，即風(fēng)險(xiǎn)管理報(bào)告。企業(yè)在對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行操作后，還要對風(fēng)險(xiǎn)管理的預(yù)測、計(jì)劃、操作過程、結(jié)果等進(jìn)行深入的總結(jié)分析，形成完整的風(fēng)險(xiǎn)管理報(bào)告，并加入風(fēng)險(xiǎn)管理人員和參與人員的工作想法、總結(jié)，以便為企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)管理提供一定的信息和經(jīng)驗(yàn)。
(二)樹立正確的內(nèi)部控制觀念，提高風(fēng)險(xiǎn)管理人員工作水平。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，只有完善的內(nèi)部控制體系為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)管理制度提供前提，物業(yè)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的發(fā)展。另外，要選賢舉能，任人唯賢，能夠錄用優(yōu)秀人才，并加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的技能培訓(xùn)，提高職工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德素質(zhì)，建立健全科學(xué)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，激發(fā)員工的工作積極性和主動(dòng)性。
(三)處理好物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，提高服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)應(yīng)高度重視與業(yè)主之間的關(guān)系，積極主動(dòng)加深二者聯(lián)系，對業(yè)主提出的各項(xiàng)合理要求或建議都應(yīng)積極采納、完成，及時(shí)處理物業(yè)管理過程中與業(yè)主產(chǎn)生的糾紛，力求提供最令人滿意的服務(wù)。對于業(yè)主的投訴，應(yīng)設(shè)置專門的投訴處理部門，及時(shí)了解投訴起因，解決業(yè)主難題，從中吸取教訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)管理的不足。物業(yè)企業(yè)必須提高管理效率和解決問題的能力，提高服務(wù)水平，避免與業(yè)主可能產(chǎn)生的矛盾糾紛，做到企業(yè)與業(yè)主的共贏。綜上所述，作為新興產(chǎn)業(yè)之一，物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展前景廣闊，未來會(huì)成為主要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，將為我們的社會(huì)生活帶來極大的便利，但是其中存在的問題及面臨的風(fēng)險(xiǎn)仍會(huì)制約著它的生存發(fā)展。想要從激烈的市場競爭中脫穎而出，物業(yè)企業(yè)必須要跟上時(shí)代的發(fā)展潮流，及時(shí)更新內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，處理好企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，才能不斷地發(fā)展壯大，形成自己的競爭優(yōu)勢。
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