淺談地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)商圈的影響論文
摘 要：以沈陽市地鐵的修建為背景，通過對國內(nèi)外城市地鐵修建對城市發(fā)展的影響，分析了地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)的影響因素：地鐵沿線房地產(chǎn)價格、城市居民購房標(biāo)準(zhǔn)、城市功能定位等，提出沈陽房地產(chǎn)業(yè)迎接地鐵建設(shè)的對策。
關(guān)鍵詞：地鐵建設(shè)；房地產(chǎn)；商圈
地下鐵路是一個城市的縮影。當(dāng)?shù)罔F貫穿了一個城市，地鐵將不再僅僅是交通的軌道，更是一個城市的血脈。從全世界范圍看，地鐵的修建，無疑將帶動相關(guān)地區(qū)的發(fā)展，推動房地產(chǎn)的升值，促進(jìn)商業(yè)繁榮，催生新的商圈。因此，地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展將起到很大的拉動作用。沈陽市地鐵的修建，將大大緩解沈陽的城市交通擁擠，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升沈陽大都市的品牌形象，同時對沈陽人的居住理念和沈陽房地產(chǎn)格局將產(chǎn)生重大的影響。
一、國內(nèi)外城市地鐵修建對城市發(fā)展的影響
1、新加坡的地鐵系統(tǒng)
新加坡的地鐵系統(tǒng)稱得上是世界最安全的地鐵系統(tǒng)之一，也是世界上少數(shù)幾個能盈利的地鐵公司。新加坡在發(fā)展地鐵時，就提出建設(shè)“一站式”或“戶到戶”的交通樞紐網(wǎng)絡(luò)，爭取做到乘客不出站就能中轉(zhuǎn)到新加坡各個角落。政府實(shí)行公共交通優(yōu)先，嚴(yán)格限制私人汽車擁有量的傾斜政策；同時，政府還做了大量工作確保地鐵的有效運(yùn)營。例如，政府會出面調(diào)整現(xiàn)有公交車線路，以免與地鐵線重疊，造成資源浪費(fèi)，政府還有意限制地鐵車票漲價，鼓勵民眾乘坐地鐵。
2、香港的地鐵運(yùn)營模式
香港的地鐵是國內(nèi)最早在資本市場運(yùn)作的地鐵公司，其運(yùn)營在各“地鐵城市”中最為成功據(jù)說地鐵開通后，上蓋物業(yè)平均升值近50%，投資回報(bào)率達(dá)到15%。它的成功與香港地鐵建設(shè)和城市規(guī)劃的緊密聯(lián)系，和房地產(chǎn)市場緊密協(xié)作是直接相關(guān)的。香港的地鐵公司在世界各國的地鐵大多賠錢的大背景下，能夠賺錢的一個重要原因之一就是充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢。地鐵使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。香港每天大概是超過23萬人次的流量。將整個在沿線的店鋪還有地鐵站的商業(yè)物業(yè)，全部帶動起來。地鐵公司充分利用這一優(yōu)勢，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，這給地鐵公司帶來了豐厚的利潤，解決了工程建設(shè)部分資金來源。另外，地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤，全部用于地鐵建設(shè)，成為香港地鐵發(fā)展重要資金來源之一。
3、北京市的地鐵效應(yīng)
據(jù)了解，到2008年，北京地鐵的總里程將達(dá)到280公里。先后開通的地鐵、輕軌、八通線已經(jīng)成為北京交通的一個重要符號、一個特殊標(biāo)志。在北京堵車現(xiàn)狀還沒有徹底解決之前相形于路面交通的瓶頸狀況，日常上、下班、出行的人們愈發(fā)感受到輕軌交通所帶來的便利。地鐵沿線周邊的諸多新樓盤、二手房市場都呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢。
4、廣州地鐵商機(jī)效應(yīng)
廣州地鐵催生了巨大商機(jī)。最明顯的是地鐵沿線商鋪、購物中心的迅速走俏。1993年廣州地鐵一號線規(guī)劃剛一出臺，沿線的商品房開發(fā)工程就如火如荼地開展起來。同時，地鐵沿線寫字樓日漸走俏。目前，廣州市地鐵沿線高檔寫字樓項(xiàng)目達(dá)到50多個，占據(jù)了目前廣州市高檔寫字樓物業(yè)近50%的份額。看到地鐵物業(yè)的良好前景，不少有眼光的商家紛紛將目光投向了在建的地鐵二號線沿線物業(yè)。廣州地鐵和周邊商圈帶動了城市的繁榮。
二、地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)的影響因素分析
1、地鐵建設(shè)對地鐵沿線房地產(chǎn)價格的影響
地鐵可以說是一個大城市的命脈。地鐵一旦建成，必將給所在城市和人們的生活帶來根本性的改變。也將給地鐵沿線開發(fā)的各區(qū)域板塊帶來無限生機(jī)。規(guī)劃中的沈陽地鐵一號線，是城市東西向最大的客運(yùn)交通走廊，它連接城市東西兩大工業(yè)區(qū)和新興的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，串連起鐵西、太原街、中街三大商業(yè)中心及沈陽站鐵路交通樞紐等各個板塊。目前，沈陽近百家新盤、大盤都在它的覆蓋下。
2、地鐵建設(shè)對城市周邊房地產(chǎn)的影響
地鐵的建設(shè)可能引發(fā)資本、人口向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移。可以預(yù)見的是，地鐵對所在城市樓市的刺激是明顯的。“漲價是必然的，不漲才是真正的新聞！”地鐵的開通對城郊的房地產(chǎn)有較大的帶動作用。但是由于地鐵的建設(shè)需要一定的建設(shè)周期，所以，地鐵沿線房價在近一年至二年內(nèi)不會有什么大的漲幅。
3、地鐵建設(shè)對城市居民購房標(biāo)準(zhǔn)的影響
沈陽地鐵即將開工建設(shè)的消息一經(jīng)公布，沈城部分消費(fèi)者購房標(biāo)準(zhǔn)也隨之迅速改變。一旦地鐵一號線竣工后，從城西到城東只需幾十分鐘就可到達(dá)。交通問題將不再是主要考慮的因素。居民的購房范圍將逐步擴(kuò)大，會考慮選擇地鐵沿線的樓盤。主要的考慮有二點(diǎn)：一是生活交通方便。二是認(rèn)為地鐵樓盤可以升值。事實(shí)上，地鐵在房地產(chǎn)開發(fā)中確實(shí)有“點(diǎn)金棒”的作用，可以令無人問津的區(qū)域變?yōu)闃鞘械臒狳c(diǎn)。但這也不是絕對的`。因?yàn)槔硇缘馁彿空邉t更關(guān)注樓盤物業(yè)本身的品質(zhì)，只有綜合品質(zhì)的提升，才能贏得更多買家的認(rèn)可。
4、地鐵建設(shè)對其它城市配套工程的影響
對于一個城市來說，交通方式一旦改變，人們的購物模式也將隨之改變。隨著地鐵的開通，在中轉(zhuǎn)站點(diǎn)或大型地鐵出入口，二、三級商圈也將因地鐵而形成新的商業(yè)中心。
有關(guān)資料顯示，市區(qū)內(nèi)地鐵出入口的商業(yè)、物業(yè)通常是最大的受益點(diǎn)。從地鐵線的規(guī)劃設(shè)點(diǎn)來看，鄰近地鐵站點(diǎn)1000米以內(nèi)輻射圈的物業(yè)，將是地鐵概念的極大受益者，尤其在起點(diǎn)站、終點(diǎn)站、中轉(zhuǎn)站附近。其實(shí)，精明的開發(fā)商已經(jīng)看到，地鐵的便利交通無疑是樓市的亮點(diǎn)，但單單依賴這一個優(yōu)勢很難真正吸引購房者。為此，在地鐵周圍的配套設(shè)施上做文章，成了開發(fā)商的另一把殺手锏。目前沈陽地鐵沿線的樓盤大都依現(xiàn)有的學(xué)校、醫(yī)院、銀行、商務(wù)中心等相關(guān)設(shè)施而建。其樓盤在自身內(nèi)部配套方面，如社區(qū)醫(yī)院、超市、郵局、社區(qū)服務(wù)中心等相關(guān)配套工程都應(yīng)該一應(yīng)俱全。未來，沈城必將形成以地鐵周圍商圈為依托的新商圈。
5、地鐵建設(shè)對城市功能定位的影響
隨著沈陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市建設(shè)的加快，越來越多的市民開始了解到地鐵為人們的日常生活所帶來的便利。一方面地鐵的開通對于一個城市來說，是交通方面的改變，為市民帶來了便捷的生活方式，節(jié)省了出行時間，緩解了地上的交通壓力。另一方面地鐵的開通改變了城市格局，使得城市功能重新定位，由于地鐵商業(yè)圈的形成，一些新的經(jīng)營業(yè)態(tài)，經(jīng)營理念也將被帶進(jìn)沈陽市場。
新地鐵線路的規(guī)劃，建設(shè)和開通，意味著沈陽由平面交通進(jìn)入立體化交通時代。隨著城市交通越來越擁擠，地鐵概念正在逐漸被人們所接受的同時，人們也正在加強(qiáng)關(guān)注地鐵周邊的物業(yè)，因此項(xiàng)目自身的正確定位，加之周邊環(huán)境的不斷完善和交通的更加便捷，會使項(xiàng)目極具升值潛力。
三、沈陽房地產(chǎn)業(yè)迎接地鐵建設(shè)的對策
地鐵建設(shè)對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)是一柄雙刃劍。盡管地鐵建設(shè)會對沈陽的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生強(qiáng)大的推動作用，但是這并不是決定因素。多年來，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市發(fā)展水平的影響，地鐵建設(shè)后周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼啟動，又在站點(diǎn)周圍形成了新的交通壓力，這將給地鐵帶來負(fù)面的影響。沿線集中開發(fā)過度的話，其他交通方式所具有的通病，地鐵也將不難幸免。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對，是一個重大的課題。
1、將提供大量的就業(yè)機(jī)會
地鐵對就業(yè)的拉動影響會一直貫穿始終。在地鐵修建階段，需要大量勞動力挖溝搭橋，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會。地鐵開通以后，運(yùn)營本身會直接吸納就業(yè)人員，同時地鐵商鋪不僅可以直接為一部分人解決就業(yè)問題，還會吸納其他人員就業(yè)。
2、東部將崛起三大經(jīng)濟(jì)圈
沈陽地鐵一號線一期工程共設(shè)車站18座，其中津橋站、滂江站、黎明文化宮站三個地鐵站點(diǎn)在大東區(qū)內(nèi)。一旦地鐵建成，這三個站點(diǎn)將成為大東區(qū)強(qiáng)有力的三個黃金地帶。時下，大東區(qū)招商局正在積極謀劃這三大地鐵商圈。
3、沿線地鐵成為新的增長點(diǎn)
鐵西區(qū)和大東區(qū)將在地鐵效應(yīng)的影響下成為2006年樓盤暢銷的主要受益者。對于商圈而言，最得益于地鐵經(jīng)濟(jì)的就是太原街，便利的交通必將帶來太原街商業(yè)的另一次高峰。此外，地鐵的開通也為金廊工程的建設(shè)起到了極大的促進(jìn)作用。
總之，地鐵建設(shè)是沈陽幾十年來的大事，其對沈陽城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民的生活將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。如何建立一個和諧的、發(fā)展的社會，如何利用地鐵建設(shè)這一契機(jī)提升沈陽的城市形象，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將是我們思考的問題。
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