物業管家參與工程前期介入的意義本科論文
摘 要:作為一名客服管家,在交付之后首先要管理的就是裝修管理,在交付之后,很多業主就開始著手裝修了,在裝修之前,管家就要給業主提出一些裝修上的建議,在裝修中,管家要監督裝修,防止違章裝修的現象出現.而管家要在裝修管理中做的好,必須了解房屋的戶型結構,跟隨工程的前期介入讓我學到了很多,為今后的裝修管理做好鋪墊.
關鍵詞: 九龍倉物業 客服管家 工程前期介入 驗房 房屋交付
一、實習公司簡介
無錫九龍倉物業管理有限公司是香港最大房地產開發商之一"九龍倉集團"旗下專屬子公司,專門從事物業管理業務、具有獨立法人資格的企業.公司自成立以來,嚴格遵循"業主至上、服務第一"的工作宗旨,大力倡導"嚴格苛求、自覺奉獻"的工作精神.在掌握香港先進物業管理模式的基礎上,融匯世界各國先進物業管理經驗,結合中國內地的實際國情,探索出具有中國特色的物業管理模式.公司以此模式為手段開展科學管理和優質服務,全心全意為業主及物業使用人提供一個安全、清潔、優美、舒適、方便的生活及工作環境.無錫九龍倉物業管理公司在實施各受托小區物業管理的過程中,確立了高起點、高水準的物業管理標準,走社會化、專業化、企業化、經營型物業管理新路,不斷適應市場經濟和住戶的需求.公司的質量方針是"為業主及物業使用人提供安全、清潔、優美、 舒適、方便的生活和工作環境"公司將盡心盡力為每位業主排憂解難.
二、實習崗位職責
我所實習的國賓1號正是九龍倉在蘇州的一個項目,在那里我參與了國賓項目一個完整的前期介入,一直到交房結束.國賓1號位于蘇州工業園區金雞湖大道,地處雙湖高端住宅板塊,坐擁李公堤商業水街、高爾夫球場等稀缺資源,進得城市繁華,退享人生靜謐.九龍倉國賓1號呈南北帶狀分布,是九龍倉在雙湖板塊開發的一個高端別墅項目,集高端雙拼、獨棟別墅于一體.在這里,我所實習的崗位是物業客服管家,所謂管家就是要管一些東西,在小區房屋交付后,小區內會迎來大批的裝修隊伍在小區內進行裝修,而我們管家在這時候所要做的就是對裝修進行嚴格的管理,維持小區內的一個正常的裝修環境.在業主辦理裝修手續的過程中,要對業主的裝修圖紙進行嚴格的審核,其中的'違章裝修要指出,避免業主在裝修的過程中出現違章裝修,破壞小區的居住環境.在審核圖紙的過程中,我們管家也要為業主提出一些合理的建議,避免業主在裝修之后入住出現一些因為裝修而造成的生活問題.在業主裝修的過程中,為了防止業主私下違章裝修,管家會每天對裝修現場進行一次巡查,巡查裝修工人的出入證、了解裝修工人的一個裝修進度和對裝修現場的一個檢查,確保在裝修過程中沒有出現違章裝修.當業主入住之后,我們管家則需要負責的就是小區日常的管理,對小區進行每日巡查,處理業主的訴求,為業主提供滿意高檔的管家式服務.對于管家來說,裝修管理是一個相對于后期小區正常運行比較有難度的,而要做好裝修管理,必須要對小區有個深刻的認識和了解,要知道小區有多少戶,多少戶已經交付入住,多少戶正在裝修,多少戶正在空置,這些都是管家在裝修管理中需要了解的,而最重要的則是,對小區內所有戶型的一個了解,要了解每一戶的戶型,了解它的房屋構造管線的走向、設備設施使用功能以及隱蔽工程情況都相當清楚.舉個例子來說,在裝修過程中,業主會向我們管家提出一些裝修上的疑惑,會問我們,某個房間沒有外機位空調外機怎么裝,還有空調洞應該打在哪里.而我們必須在熟悉了戶型的情況下,才能可以給業主一個滿意的答復.綜上所述,為了能讓我們管家了解小區的戶型結構,在物業前期介入的時候,跟隨工程進行工程上的房屋監理介入,會讓管家對房屋結構有深刻的了解,對管家客戶服務水平和服務質量作用很大.
三、管家參與工程前期介入的重要性
作為物業公司來說,工程的前期介入也是很有必要性的,物業服務企業在交房之后將面臨著以后接管驗收及維修保養的任務,而工程質量的任何隱患和疏忽都會增加物業服務企業的工作難度,因此,物業服務企業更加重視房屋的質量,而且,由于物業服務企業在物業管理方面掌握第一手的資料,對所發現的缺陷問題或遺漏項目則可在現場與開發商和施工單位共同磋商,及時提出并落實整改方案,配合設備安裝,進行現場監督,確保安裝質量,對內外裝修方式,布局、用料等從物業管理角度提供有關意見這樣有利于后續工作的順利進行.另一方面,在物業驗收接管前早期介入,有利于對土建結構,管線走向,設施建設,設備安裝等情況的了解,能為驗收接管以及日后的管理,養護等打下基礎.早期介入可以優化設計,減少不必要的后期麻煩.物業管理公司可以在早期就與該物業有關的各部門打好招呼,疏通渠道,讓后期的入住工作得以順利進行.從我們已建成物業情況看,工程質量不理想已成為普遍現象,如房頂、墻體、窗臺滲漏水,門窗變形,地坪起沙,排水管不通暢,設備沒有接地裝置等等已成為建筑上的通病,同時也成為業主集中投訴的焦點,出現這些問題主要是因為開發商只注重房屋的承重結構,而站在物業的角度來說,物業的使用功能將是將來的管理重點,由于看法不同,因而造成了物業在后期管理的過程當中出現這樣的一種情況.而物業管理公司將成為今后該物業的管理者,他們必須以將來是否利于管理的角度分析工程質量問題:一是要改變工程監理公司監督意識;二是靠一批有專業技術、高度責任心的工程監理公司;三是靠物業管理公司參與工程質量監控.物業管理公司前期介入并參與施工現場的質量控制和監督,并與開發商工程技術人員、監理公司取長補短,很多問題可能就會消滅在萌芽狀態之中.
從物業管理公司工程前期介入的重要性可以看出,它對物業的后期服務關系密切,而物業管家是直接面對客戶的物業服務人員,對物業工程質量的了解,可以增加與開發商的共同語言,搭建業主與開發商就房屋質量糾紛調解的橋梁,提高工作效率.
四、實習收獲
在參與了整個國賓1號驗房之后,對國賓1號的房屋也有了一定的了解,但是讓我更加受益匪淺的是學會了毛坯房的檢驗,學會了一項重要的技能,對公司、業主和個人都有幫助.
首先經過幾個月的驗房,大概了解了毛坯房需要檢驗哪些方面,首先是房屋土建的檢驗,土建上的驗收主要是檢驗地面墻面的是否有空鼓和裂縫,地面是否起砂起皮,陰陽角是否方正,地平是否水平;第二個是給排水驗收,主要就是給水管、污水管這些管道的接口是否漏水,對于空調冷凝水管和自來水的PVC管檢查的時候看是否有保溫膜保護,保溫膜是否完整;對于陽臺的排水主要就是通過地漏排水,要查看陽臺、衛生間、廚房的地面坡度是否足夠防止水的回流,還有就是地漏不能堵塞;第三個就是強弱電的驗收,在國賓主要就是檢查開關面板是否安裝齊全,對于衛生間和廚房的開關面板和插座面板2米以下都要安裝防水罩.第四個就是對外立面的檢查,國賓房屋的外立面都是外掛大理石,所以在那邊檢查外立面的時候,要檢查大理石之間是否打膠完全,打膠不完全在下雨天就直接導致防水的漏水滲水;外觀上主要就是檢查是否有色差;最后檢查最多的就是門窗了,檢查門窗是否方正、開關是否靈活、關閉是否嚴密、玻璃是否完好、門窗外側是否打膠、內側是否打發泡劑、配件是否齊全.所要檢驗的內容其實在驗房的記錄表單里都可以知道,但是只有親自去現場進行驗房才會了解的更多,學到更多,雖然對于我們來說,驗房時看不出一些設計上的問題,但是能夠檢驗出來很多問題也是有一種成就感.驗房的過程中也是有一定的標準的,比如空鼓的大小小于20X20C㎡或者少于2處時則可以不記錄.驗房的過程也是學習的機會,之前在無錫不知道蒲主管所說的打針,這次驗房過程中就見識到了,也問了做防水的師傅,也大概了解了是怎么樣個一回事,顧名思義也就是給滲水的地方插一根針管,沖滿防水劑,一般一夜之后就可以去除針后在修補一下,由于房屋天面滲水修補不容易打針是比較好的方法.所以說驗房的過程也是一個學習的過程,不但讓我了解了國賓別墅的構造,也學會了驗房的技巧.
在經歷了一個物業公司完整的前期介入過程后,讓我印象最深刻的就是,物業前期介入的繁忙,在驗房到交付期間整整一個月只休息了一天,而那一天還是因為在驗房過程中,腳后跟被大理石砸到流血才換來的,從來沒有這么長時間的工作過,也沒有這么忙碌過.但是不管遇到什么困難,堅持是最好的辦法,只有堅持了才會有下一步,才能度過難關.但是經歷了一個完整的交付過程之后,不僅學到了驗房的技巧,也了解了交付前物業需要做的準備,在交付期間需要準備哪些文件資料,制定怎么樣的一個交付流程才最合理.但是在經歷了這些之后,讓我體會最深的就是,社會才是人生最好的學校,只有走上社會,走上工作崗位,經過實踐才會學的更多,學的更好,不僅僅是工作上,還是生活上,都讓我在一步步的成長和進步.但是作為管家,這些遠遠是不夠的,在今后還有許多需要我學習的地方.
五、總結
由于參與物業前期工程的介入,對于國賓房屋的戶型結構有了一定的了解,為今后的工作打下了良好的基礎.但是讓我受益更多的是,即切實感受到了物業工程前期介入得重要性,對書本上的介紹有了實實在在的理解,又增加了物業房屋交付的實際工作經驗,實習階段的這一工作經歷,不僅對我今后的獨立開展工作有幫助,而且對我個人今后的生活經驗也有所裨益,至少我懂得了如何驗收我的房屋,驗收的關鍵在哪里.
致 謝
在論文即將結束之時,借此機會,感謝院、系領導、老師在這兩年多以來對我的關心和幫助.在此尤其感謝我的論文輔導老師劉瑩老師,在我寫論文期間對我的指導和幫助.最后,祝我們的所有老師工作順利,心想事成.
參考文獻:
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