關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)管理論文
摘要：近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常規(guī)化和我國(guó)居民住房商品化改革的進(jìn)一步推進(jìn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)專門方面一一物業(yè)管理正日益為諸多行業(yè)有識(shí)之士所重視。本文擬對(duì)物業(yè)管理的一些問(wèn)題作一初步探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，物業(yè)管理，經(jīng)營(yíng)
一、物業(yè)管理的概念與意義
所謂物業(yè)，即是指在一定土地范圍內(nèi)以建筑物形式存在的產(chǎn)業(yè)。它具有如下特點(diǎn):
①一般是在一定土地范圍內(nèi)的;
②具有不可移動(dòng)性;
③具有一定的價(jià)值和價(jià)格。物業(yè)的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場(chǎng)店鋪，還包括工廠的廠房、學(xué)校的教學(xué)樓、醫(yī)院的門診樓和各類倉(cāng)庫(kù)等。飯店也是一種物業(yè)，但由于已經(jīng)形成了專門的管理體系，所以有別于一般意義上的物業(yè)管理。
可以說(shuō)，人類自擁有了建筑物起也就擁有了物業(yè)，對(duì)物業(yè)的一些基本管理活動(dòng)一也就隨之而起，但物業(yè)管理成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門類則是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度和社會(huì)分工進(jìn)一步完善的產(chǎn)物。物業(yè)管理是指通過(guò)有效的市場(chǎng)營(yíng)銷和規(guī)范的日常管理，保持并實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，滿足物業(yè)客戶需要的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與其它商品營(yíng)銷有許多共通之處，它必須根據(jù)物業(yè)的實(shí)際價(jià)值，包括工程造價(jià)、質(zhì)量水平、建筑風(fēng)格、使用目標(biāo)以及區(qū)位地域因素，再考慮到國(guó)家政策和市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)特定物業(yè)進(jìn)行正確的市場(chǎng)分析和品牌定位，選擇合適的銷售對(duì)象，采取相應(yīng)的營(yíng)銷策略。
物業(yè)的日常管理，也即狹義的物業(yè)管理，它主要通過(guò)經(jīng)常性的維護(hù)保養(yǎng)、清潔和保安服務(wù)以及必要的社區(qū)公共關(guān)系活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，其目的在于使業(yè)主獲得租金收益，使物業(yè)設(shè)施保持完好，為使用單位提供滿意的辦公、居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等場(chǎng)所和使用條件。近幾十年來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來(lái)進(jìn)行的'，并沒(méi)有形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)意義上的物業(yè)管理體系。
80年代后，改革開放的大環(huán)境使國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)得以在我國(guó)引進(jìn)和傳播。廣東、上海及北京等地房地產(chǎn)業(yè)的有識(shí)之士在學(xué)習(xí)國(guó)沙卜經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，又結(jié)合國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況進(jìn)行了探索，正在嘗試建立具有中國(guó)特點(diǎn)的物業(yè)管理事業(yè)。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)看，專業(yè)性物業(yè)管理公司的出現(xiàn)具有重大意義。原各物業(yè)機(jī)構(gòu)大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，配套服務(wù)諸如專項(xiàng)維修、清潔、保安等工作由相應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)的新格局所取代。根據(jù)西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)主可以聘請(qǐng)專業(yè)公司，通過(guò)委托契約和必要的財(cái)務(wù)監(jiān)督來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，以避免造成人力、物力、財(cái)力上的浪費(fèi)，減少因?qū)I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)欠缺所可能造成的損失。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門類，目前我國(guó)的物業(yè)管理事業(yè)尚處于探索初創(chuàng)階段。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理的重要性將日益顯現(xiàn)出來(lái)，物業(yè)管理也將成為我國(guó)90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業(yè)。
二、物業(yè)管理的內(nèi)容
隨著時(shí)間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時(shí)進(jìn)行維修和加強(qiáng)管理，就會(huì)使建筑物的結(jié)構(gòu)逐漸損耗，甚至過(guò)早損壞。如我國(guó)一些城市的住宅小區(qū)剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽(yáng)臺(tái)等房屋結(jié)構(gòu)和外觀被隨意改變，樓道擠滿自行車和雜物，而小區(qū)原配套建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也改變了性質(zhì)，等等。這與缺乏正常的物業(yè)管理有著直接的聯(lián)系。物業(yè)管理的內(nèi)容，可以分為管理和服務(wù)兩個(gè)方面。
①管理方面，主要是掌握房地產(chǎn)的變動(dòng)和作用情況，使房屋及時(shí)得到修理，保持房屋功能;把房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備作用情況及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來(lái)，隨時(shí)變更原始記錄。
②服務(wù)方面，主要是充分滿足用戶要求，及時(shí)登門服務(wù)，如提前檢修上下管道、暖衛(wèi)管道、換紗窗、檢修門窗等。另外，及時(shí)檢修鍋爐，保證供氣;及時(shí)檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對(duì)于房屋、設(shè)備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶點(diǎn)交清楚，明確保管責(zé)任。在日常工作中要注意宣傳適當(dāng)使用房屋設(shè)備的常識(shí)，并注意設(shè)備變化情況。用戶遷入或遷出門寸，要進(jìn)行清點(diǎn)。物業(yè)管理總的來(lái)說(shuō)是服務(wù)性行業(yè)，其目標(biāo)是為用戶提供完善的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還可以根據(jù)用戶的需求而加以調(diào)整。
具體的工作內(nèi)容一般包括如下幾個(gè)方面:
1.注意房屋的經(jīng)常維修，提高物業(yè)的價(jià)值。應(yīng)經(jīng)常維修管理和保養(yǎng)，使建筑物始終處于完好的使用狀態(tài)，包括建筑物外型不會(huì)因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內(nèi)部的水、電、暖、衛(wèi)、氣更要運(yùn)行暢通，不致使物業(yè)價(jià)值下降。
2.注意設(shè)備的正常運(yùn)行，努力避免事故。物業(yè)管理應(yīng)盡量方便用戶，使用戶不會(huì)因電梯中途停運(yùn)、照明中途停電而煩惱。要求各項(xiàng)公用設(shè)施正常運(yùn)行，避免因突然損壞而給用戶帶來(lái)不便。
3.注意資金的合理運(yùn)用，切實(shí)做好收支平衡。特別是來(lái)自用戶的管理費(fèi)收入，必須有效地分配在各項(xiàng)服務(wù)上，使每項(xiàng)支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費(fèi)。另外應(yīng)注意資金儲(chǔ)備，以應(yīng)付突發(fā)事件所造成的損失。
4.注意環(huán)境保護(hù)。要代住戶搞好住宅區(qū)的清潔和綠化，防止一切對(duì)環(huán)境的破壞行為。禁止在小區(qū)千道上發(fā)展農(nóng)貿(mào)集市，造成環(huán)境臟、亂、差，在休息時(shí)間杜絕各種噪音發(fā)生，以免影響住戶休息。
5.加強(qiáng)治安防范，保障住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。可以通過(guò)建立專職的保安隊(duì)伍，輔之以不同建筑物內(nèi)配備的各種有效保安器材或設(shè)施，來(lái)加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)的治安防范，保護(hù)住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。
三、物業(yè)管理的組織與經(jīng)營(yíng)策略
現(xiàn)代社會(huì)分工的專業(yè)化趨勢(shì)與發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理實(shí)踐告訴我們，成立專業(yè)的物業(yè)管理公司是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要組織形式，而物業(yè)公司內(nèi)部的多個(gè)部門又構(gòu)成了其完整的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，履行著物業(yè)管理的各種職能。
1、辦公室:負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門的工作，并充當(dāng)公司和業(yè)主聯(lián)系的橋梁。
2、發(fā)展經(jīng)營(yíng)部:策劃公司的服務(wù)和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，制定公司的發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，增強(qiáng)公司的財(cái)力。
3、財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)制定公司財(cái)務(wù)計(jì)劃，預(yù)算管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)控資金收支、做到專款專用。做好公司財(cái)務(wù)報(bào)表，接受客戶的監(jiān)督。
4、保安部:負(fù)責(zé)治安保衛(wèi)，參與社會(huì)聯(lián)防，維護(hù)小區(qū)(大廈)正常的工作、生活秩序。
5、清潔綠化部:負(fù)責(zé)小區(qū)(大廈)的綠化，保證小區(qū)(大廈)環(huán)境清潔、美化。
6、工程部:負(fù)責(zé)維護(hù)小盡.(大廈)的登共設(shè)施，導(dǎo)證其止常運(yùn)行開展各種服務(wù)項(xiàng)目，為住戶排憂解難。
物業(yè)管理工作，可以按照不同特點(diǎn)的物業(yè)而制定不同的經(jīng)營(yíng)策略：
1、住宅管理工作著重為用戶提供舒適的生活環(huán)境，所以清潔、保安、設(shè)施維修及園藝、康樂(lè)設(shè)施的管理或服務(wù)較為重要。
2、辦公大樓管理應(yīng)該著重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項(xiàng)細(xì)節(jié)工作必須完善，以免影響用戶的正常使用。
3、對(duì)商場(chǎng)的物業(yè)管理，除一般服務(wù)外，必須保持商場(chǎng)的外觀及形象，以吸引消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費(fèi)者的流量，但有關(guān)推廣及宣傳費(fèi)用則不列入管理費(fèi)支出項(xiàng)目。
4、工廠大廈主要是水、電的供應(yīng)不受影響，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。此外，貨物運(yùn)輸必須流暢，大廈貨物起卸區(qū)的設(shè)立和管理都是大廈管理的重要方面。
5、停車場(chǎng)要方便車主，車場(chǎng)內(nèi)應(yīng)光線充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號(hào)，停車位易于識(shí)別。對(duì)收費(fèi)系統(tǒng)的操作等也應(yīng)給予重視。
四、物業(yè)管理費(fèi)用的籌集和使用物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源
主要有以下三個(gè)方面:
1、收取管理費(fèi)。其標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各類物業(yè)的不同特點(diǎn)和業(yè)主內(nèi)外有別的原則而定。業(yè)主如逾期未交管理費(fèi)，則加收滯納金。一般采用并鼓勵(lì)住戶提前預(yù)交，以保證管理工作的正常進(jìn)行。
2、收取水電管理費(fèi)備用金。繳納辦法是根據(jù)低層、高層樓了和商場(chǎng)三種不同類型一次付清，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按當(dāng)?shù)厮蕉ā溆媒鹗菍？顚Ｔ翵，主要是對(duì)配套設(shè)施如供電、機(jī)電、電涕、消防等重要設(shè)備的更新和突發(fā)事故搶修時(shí)所設(shè)立的，搶修大型設(shè)備動(dòng)川備用金后可如數(shù)向業(yè)主攤分，以保證備用金的資金量。
3、屋村的其他收人，也稱雜項(xiàng)收入。一般根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在屋村范圍內(nèi)收取停車費(fèi)、單車、摩托車保管費(fèi)、遲納金、裝修管理費(fèi)、小商店租金等。隨著屋村老化和物價(jià)指數(shù)的上漲，每?jī)赡赀m當(dāng)調(diào)整一次管理費(fèi)，以保證收支平衡，略有節(jié)余。管理費(fèi)用于維修小區(qū)的各項(xiàng)費(fèi)用開支，主要用來(lái)支付小區(qū)的道路維修、園林綠化、清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)維修，并支付管理公司辦公室(占管理費(fèi)收入的15%)和管理人員的工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、員工福利、行政費(fèi)用等。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集和使用是當(dāng)前尚處初創(chuàng)階段的行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，一些高檔別墅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)的收取問(wèn)題不大，但對(duì)普通類住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。因此，在進(jìn)行或組建對(duì)一般物業(yè)的一長(zhǎng)期管理時(shí)可以在物業(yè)建造初期就留出一部分，作為今后長(zhǎng)期管理的經(jīng)營(yíng)所需，以彌補(bǔ)長(zhǎng)期管理的經(jīng)費(fèi)不足，達(dá)到管理部門或物業(yè)公司的收支平衡。
五、發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)值得注意的幾個(gè)問(wèn)題
1、樹立物業(yè)管理的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，即物業(yè)管理不能等建筑物落成投入使用后再開始，而是應(yīng)該超前地考慮市場(chǎng)的需求。在物業(yè)尚在設(shè)計(jì)階段，即對(duì)開發(fā)、設(shè)計(jì)等提供專業(yè)意見和建議，反映用戶的要求，務(wù)求物業(yè)的設(shè)計(jì)更符合實(shí)際的應(yīng)用和方便日后的管理工作。
2、及時(shí)做好有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章制度乃至立法工作。使用戶更好地享用物業(yè)內(nèi)的設(shè)施和服務(wù)。新加坡等國(guó)的物業(yè)管理在某些方面己經(jīng)通過(guò)國(guó)家立法(住宅法)來(lái)保證，我國(guó)有條件的城市似也可通過(guò)類似的試點(diǎn)工作，以推進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。
3、適當(dāng)宣傳物業(yè)管理的重要性，以促進(jìn)我國(guó)物業(yè)業(yè)主和消費(fèi)者的觀念。由于我國(guó)味期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制一F復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和短視的消費(fèi)觀念的影響，物業(yè)管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業(yè)主和消費(fèi)者所接受，隨著我國(guó)全面市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)，國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的清晰化，將有助于物業(yè)管理工作的推進(jìn)，物業(yè)管理企業(yè)更應(yīng)該積極地通過(guò)多形式的傳媒適當(dāng)?shù)匦麄鞅拘袠I(yè)的重要意義。
4、加強(qiáng)從業(yè)人員的隊(duì)伍建設(shè)，做好從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，盡快建立并形成一支具有較高職業(yè)道德和管理水平的從業(yè)隊(duì)伍。
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