關于房地產與會計的畢業論文
隨著企業持有房地產的目的用途越來越廣泛，從財務會計的角度加強和規范房地產運作,是加強房地產投資監管的重要途徑之一。下面是關于房地產與會計的畢業論文，歡迎閱讀。
摘要:新會計準則增加了投資性房地產準則,對投資性房地產的會計處理進行了規范,其實施有利于增強會計信息的相關性和有用性、公允價值模式的引進穩固了凈現值(NPV)估值方法在房地產行業的重要地位,同時也為企業實施盈余管理提供了空間。
關鍵詞:投資性房地產 會計準則 盈余管理
近年來,隨著經濟的發展以及投資者投資觀念的變化,房地產投資逐漸成為企業新的經濟增長點。為規范房地產投資行為的會計操作,2007年1月1日實施的新會計準則(簡稱“新準則”)專門增加了投資性房地產準則,明確規定了投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露細則。本文從投資性房地產會計準則產生的背景著手,重點剖析投資性房地產會計準則對相關企業會計處理及房地產行業的影響。
投資性房地產會計準則產生的背景
(一)房地產投資的普遍性
隨著我國市場經濟的不斷發展和完善,企業持有房地產的目的用途越來越廣泛。除了將房地產用于自身生產經營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外,不少企業開始將房地產用于賺取租金或增值收益等活動,甚至作為主營業務活動。房地產計量的準確性關系到企業會計報表的真實性和有用性,因此從財務會計的角度加強和規范房地產運作,是加強房地產投資監管的.重要途徑之一。
(二)舊會計準則關于投資性房地產的會計處理不合理
關于投資性房地產的會計處理,我國原來的會計制度和會計準則沒有專門規定,很多企業直接將其作為固定資產或無形資產加以處理,采用歷史成本計量,并按其估計使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產具有高收益和高風險的特點,而且經過若干年以后,它們的市值會發生很大的變化,甚至高出其賬面原值數倍,顯然繼續采用歷史成本計量不能反映資產的真實價值。因此,將投資性房地產不加區分地作為固定資產或無形資產看待,進而采取歷史成本計價,違背了會計的真實性和有用性的原則。
投資性房地產相關會計處理
(一)投資性房地產的確認
新準則第3號明確指出,投資性房地產是指為賺取租金或實現資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產。具體包括:已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。企業的自用房地產以及作為存貨的房地產則不屬于投資性房地產范疇。由此看出,投資性房地產既不是為了企業自身使用,也不是為了出售贏得利潤,而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產。要判斷一項房地產是否屬于投資性房地產,可以按圖1步驟進行。
首先分析判斷該項房地產是否屬于可供出售的房地產,若是,則界定為商品性房地產,按照《存貨》準則進行會計處理;若不是,則進入下一步。分析判斷該項房地產是否屬于自用的房地產,若是,則界定為自用性房地產,按照《固定資產》或《無形資產》準則進行會計處理;若不是,則可以界定為投資性房地產。
(二)投資性房地產的計量
1.初始計量。投資性房地產準則第二章對投資性房地產的確認和初始計量做出了詳細規定。要求初始投資只能采用成本計量模式,并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產的初始計量做出了明確規定。具體會計核算時,按投資性房地產的入賬價值,借記“投資性房地產”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。
2.后續計量。新準則第三章相關條款規定,企業在對投資性房地產進行后續計量時,可根據具體情況選用成本計量模式或公允價值計量模式,但模式一經確定,不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權的后續計量,分別適用固定資產和無形資產相關會計準則。公允價值計量模式要求投資性房地產在初始計量后以公允價值計量,無需對其計提折舊或進行攤銷,而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整投資性房地產賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”,最終計入當期損益。相關會計處理見表1。
(三)投資性房地產的轉換
投資性房地產準則第四章相關條款對企業房地產用途發生改變時的會計處理做出了規定。在成本模式下,會計處理相對簡單,企業只需將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值即可。在公允價值模式下,自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時,應當按照轉換當日的公允價值計價,如轉換當日的公允價值小于原賬面價值,其差額計入當期損益;如轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入資本公積賬戶。相反地,投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。具體會計核算見表2。
(四)投資性房地產的處置
投資性房地產準則第五章第18條指出:“企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益”。這條規定為企業處置投資性房地產提供了規范。和固定資產處置一樣,企業出售、轉讓、報廢投資性房地產應通過“固定資產清理”科目核算。
投資性房地產準則對房地產行業的相關影響
(一)有利于提高房地產行業的會計信息質量
新準則對采用公允價值模式計量投資性房地產規定了兩個前提條件,對投資性房地產的會計信息披露提出了五個要求,以及規定成本模式與公允價值模式不可逆轉換,均在一定程度上限制了房地產行業操控利潤的隨意性,有利于提高會計信息的真實性、可靠性和有用性,進而提高上市公司的治理水平。新準則的實施將大大提高境內上市公司的會計信息與境外市場的可比性,無疑有助于境外投資機構對A股上市公司投資價值的有效評判。此外,采用公允價值計量模式能夠及時、準確地反映出企業高級管理層履行責任的信息,檢驗其作出繼續持有或已經處置投資性房地產決策的恰當性。
(二)有利于穩固NPV估值方法在房地產行業的重要地位
隨著近年來投資性房地產的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國經濟的迅速發展,新會計準則采用公允價值進行計量,必然會誘導市場更多地關注投資性房地產的真實價值,并使NAV估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。此外,新準則對于公允價值模式的選擇,特別強調“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財務估值技術確定其公允價值的可能。因為其他財務估值技術往往包含若干假設,與參照活躍的市場交易價格相比,會帶有較大的主觀成分,易產生爭議。可以預期,新準則對國內資本市場的發展將構成長期利好。
(三)為房地產行業實施盈余管理提供了空間
通過對新準則有關條款的進一步解讀,可以預測該準則未來很可能會給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準則對投資性房地產的界定標準比較模糊。第二,投資性房地產公允價值的確認仍然是一個難點。第三,采用公允價值計量模式容易導致虛增利潤。
參考文獻:
1.財政部.新會計準則第3號―投資性房地產[M].經濟科學出版社,2006
2.財政部會計司.企業會計準則講解[M].人民出版社,2007
3.財政部CPA考試委員會.會計[M].中國財政經濟出版社,2007
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