商業(yè)可行性研究報告

時間：2024-02-01 08:25:03 可行性報告我要投稿

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商業(yè)可行性研究報告

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商業(yè)可行性研究報告

　　一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析

　　目標(biāo)：主要通過市場調(diào)查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。

　　調(diào)查提綱：

　　1．總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析

　　（1）商業(yè)中心分析

　　（2）商業(yè)業(yè)態(tài)布局

　　（3）商業(yè)發(fā)展方向

　　（4）商業(yè)的風(fēng)險

　　以此確定地區(qū)或者區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機會與風(fēng)險

　　2．周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調(diào)查與分析

　　（1）已建成的項目

　　（2）正在建設(shè)的項目

　　（3）未來規(guī)劃的項目

　　（4）本區(qū)域總體商業(yè)策劃

　　3．競爭性（對手）商業(yè)項目的調(diào)查與分析

　　（1）業(yè)態(tài)形式

　　（2）建筑規(guī)模

　　（3）經(jīng)營狀態(tài)

　　（4）管理方式

　　（5）租金水平

　　（6）優(yōu)勢與劣勢

　　4．商圈調(diào)查與分析

　　（1）主要區(qū)域商圈

　　（2）次要區(qū)域商圈

　　（3）邊緣區(qū)域商圈

　　（4）人口因素（人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等）

　　（5）收入狀況

　　（6）購物規(guī)律

　　城市性質(zhì)

　　交通設(shè)施

　　商業(yè)建筑特點

　　居住分布特點

　　居民生活狀況

　　消費特點

　　品牌偏好

　　流動范圍

　　人口規(guī)律分析

　　5．購物方式的調(diào)查與分析

　　（1）顧客來源

　　（2）附加顧客來源

　　（3）汽車購物人的狀況

　　（4）自行車購物人的狀況

　　（5）公交車購物人的狀況

　　（6）步行購物人的狀況

　　（7）正常工作購物狀況

　　（8）節(jié)假日購物的狀況

　　（9）購物觀念的變化情況

　　6．外部環(huán)境的調(diào)查與分析

　　商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研

　　（1）商業(yè)街的長度、寬度

　　（2）商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)

　　（3）地勢與氣候特點

　　（4）當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向

　　（5）擬建項目的朝向

　　（6）比鄰項目的衛(wèi)生狀況、照明狀況

　　（7）廣告位置

　　公共設(shè)施的調(diào)研與分析

　　（1）公交車停靠站

　　（2）街道指示牌

　　（3）廣告牌

　　（4）電話亭

　　（5）綠化

　　（6）噴泉

　　（7）小品

　　（8）消防

　　（9）垃圾箱

　　城市文脈的調(diào)研與分析

　　（1）商業(yè)街名稱

　　（2）歷史文化特點

　　（3）地域特色

　　（4）周邊人口特色

　　（5）家庭特征

　　（6）環(huán)境狀況

　　7、商鋪投資人調(diào)查

　　（1）投資類型

　　（2）收入

　　（3）投資方向

　　（4）投資經(jīng)驗

　　（5）職業(yè)

　　（6）教育狀況

　　（7）社會階層

　　（8）投資能力

　　（9）價格認知度

　　（10）區(qū)域投資狀況分析

　　8、商鋪租賃人（或經(jīng)營者）調(diào)查

　　（1）單位、個人

　　（2）面積

　　（3）租金

　　（4）類型

　　（5）經(jīng)營品類

　　（6）經(jīng)營經(jīng)驗

　　（7）周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析

　　（8）各租賃人支付能力與方式

　　（9）租賃需求分析

　　9、項目位置調(diào)查

　　（1）人流量、人流分布

　　（2）人流、車流、物流的方向

　　（3）未來人流分布

　　（4）人流類別

　　（5）交通狀況

　　（6）進出口狀況

　　（7）停車狀況

　　10、商業(yè)物業(yè)分析

　　商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析

　　（1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　　（2）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　　（3）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　　（4）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　　（5）購物中心的分類

　　（6）出租率

　　（7）租金水平

　　商業(yè)物業(yè)需求分析

　　（1）百貨店

　　（2）超市

　　（3）專業(yè)店

　　（4）專賣店

　　（5）便利店

　　（6）餐飲店

　　（7）美容店

　　（8）特色店

　　（9）折扣店

　　（10）直銷點

　　（11）影劇院

　　（12）娛樂中心

　　（13）酒吧、茶館

　　（14）汽車店

　　（15）書店等

　　（16）飽和度

　　（17）租金水平

　　市場調(diào)查工作要圍繞以下幾個重點予以透徹展開：

　　其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景。——（居住人群和流動人群）

　　其二，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會、政治背景與環(huán)境。——（人文環(huán)境和歷史沉淀）

　　其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流。——（未來前景與新增機會）

　　其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來風(fēng)險評估與挑戰(zhàn)。（風(fēng)險評估）

　　其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性。——（交通導(dǎo)線）

　　從而，確定該商業(yè)街的整體定位。

　　二、市場定位工作

　　1．項目總體市場定位

　　（1）整體定位

　　（2）總體概念

　　（3）總體策劃思想與理念

　　（4）定位的原則

　　2．經(jīng)營定位

　　（1）經(jīng)營方式的比例構(gòu)成

　　（2）商圈范圍

　　（3）年齡劃分

　　（4）業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成

　　（5）主力店、次主力店、專業(yè)店、專賣店、特色店構(gòu)成比例

　　3．業(yè)態(tài)功能分區(qū)

　　1）品類分區(qū)：

　　（1）平面分區(qū)（樓層分區(qū)）

　　（2）縱向分區(qū)（各層分區(qū)）

　　（3）百貨類

　　（4）超市類

　　（5）專業(yè)店類

　　（6）專賣店類

　　（7）餐飲類

　　（8）娛樂類

　　（9）文化類

　　（10）服務(wù)類

　　（11）信息類

　　（12）展示類

　　2）業(yè)態(tài)功能分區(qū)

　　（1）主力店

　　（2）次主力店

　　（3）商業(yè)街

　　（4）面積分配比例

　　3）外部交通組織

　　（5）汽車

　　（6）公交車

　　（7）自行車

　　4）內(nèi)部交通組織

　　（8）步行人流

　　（9）貨流

　　（10）汽車交通

　　（11）停車場

　　（12）主通道、次通道

　　（13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯

　　4）周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃

　　（14）主題、特色

　　（15）與項目的相溶性

　　（16）策劃內(nèi)容

　　4．內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃

　　（1）人流導(dǎo)線圖

　　（2）車流導(dǎo)線圖

　　（3）貨物導(dǎo)線圖

　　（4）外部交通組織圖

　　5．商鋪租賃人（經(jīng)營者）定位

　　（1）租賃人分類

　　（2）經(jīng)營類型

　　（3）經(jīng)營經(jīng)驗

　　（4）租金意向、租期

　　（5）租賃面積

　　（6）租賃形式

　　（7）目標(biāo)客戶群

　　6．商鋪投資人定位

　　（1）目標(biāo)客戶

　　（2）投資習(xí)慣

　　（3）付款能力

　　（4）意向性價格

　　（5）按揭

　　7．建筑物定位建議

　　（1）項目規(guī)劃建議

　　（2）組團規(guī)劃建議

　　（3）交通道路

　　（4）整體風(fēng)格建議

　　（5）外立面建議

　　（6）園林景觀建議

　　（7）樓宇建議

　　（8）裝修建議

　　（9）裝飾建議

　　（10）物業(yè)建議

　　市場定位主要解決以下幾個問題：其一，經(jīng)營特色與文化理念其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)其三，建筑物特點與風(fēng)格

　　其四，店鋪設(shè)計格局與戶型面積

　　其五，外部交通與內(nèi)部交通導(dǎo)線規(guī)劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷售面積與租賃面積其八，招商客戶介紹與租金評估其九，總體策劃理念與銷售理

　　1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集缺乏科學(xué)依據(jù)

　　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集對于整個數(shù)據(jù)分析報告具有非常重要的意義，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集的科學(xué)性決定了這個數(shù)據(jù)分析報告是不是有使用價值。只有當(dāng)數(shù)據(jù)采集具有科學(xué)性、客觀、嚴(yán)密的邏輯性時，建立在這樣的數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)之上的經(jīng)濟效益評價、現(xiàn)金流量分析以及數(shù)據(jù)分析結(jié)論才具有現(xiàn)實的價值和意義。一般來說，當(dāng)拿到一個項目時我們首先會結(jié)合項目的特點來進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析，一個項目剛形成，從無到有的時候，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一般采用一手的數(shù)據(jù)，因為它沒有歷史的軌跡來遵循，所以用一手?jǐn)?shù)據(jù)資料來進行分析。一手?jǐn)?shù)據(jù)的采集方法比如：問卷調(diào)查、觀察、抽樣技術(shù)等等，來對一手?jǐn)?shù)據(jù)進行分析。通常對擁有大量的歷史數(shù)據(jù)的項目如服裝業(yè)等，數(shù)據(jù)采集可借鑒同等的規(guī)模或一些歷史數(shù)據(jù)，以他為基礎(chǔ)來進一步研究和分析。同時也可借鑒行業(yè)公開的資料、網(wǎng)上資料、統(tǒng)計的年鑒等等來進行分析。從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)分析報告來看，很多基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)就是簡單的擺在那里，沒有數(shù)據(jù)來源，數(shù)據(jù)提示，沒有對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觥Ｗ鳛閿?shù)據(jù)分析報告的使用方而言，拿到這樣的報告會對于報告的科學(xué)性提出質(zhì)疑。

　　2、數(shù)據(jù)分析的過程缺乏邏輯性，論證的結(jié)論不具備系統(tǒng)性

　　很多類似報告一般都是前面是一堆數(shù)據(jù)，后面是一個結(jié)論。當(dāng)真正的研究數(shù)據(jù)和結(jié)論時，是結(jié)果單一，數(shù)據(jù)和結(jié)論找不到必然的聯(lián)系，要不就是只有一個結(jié)論，比如對凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率作出說明等等。作為專業(yè)的數(shù)據(jù)分析報告，必須充分的考慮每一個數(shù)字科學(xué)來源的基礎(chǔ)上運用定量的模型來對數(shù)據(jù)進行分析，一步步推導(dǎo)到數(shù)據(jù)的結(jié)論上。

　　例如，一個項目不確定性分析，風(fēng)險概率分析

　　a、什么是影響這個項目的風(fēng)險點，這些風(fēng)險因素就是我們通常意義上的不確定

　　性分析的模型來做

　　b、在這樣的風(fēng)險因素基礎(chǔ)上，哪一些風(fēng)險因素對投資項目的效益有重大影響，這些因素通過敏感性分析可以找出來。

　　c、找出這些風(fēng)險因素下一步就是分析，這些影響效益的風(fēng)險點出現(xiàn)的概率有多大？

　　三步分析完之后，風(fēng)險對于這個項目的影響就顯露出來，到這個時候只是數(shù)據(jù)分析的第一步工作。有一些數(shù)字和比率出現(xiàn)在報告上，更重要的在于結(jié)論，針對于這樣的風(fēng)險因素和風(fēng)險變量（不可避免的），作為數(shù)據(jù)分析報告必須能提出來如何在項目的操作中有效的防范這些風(fēng)險。這樣的風(fēng)險點的提出和風(fēng)險因素的防范對于報告的使用者來說是有意義的。

　　3、結(jié)論單一，僅僅對于項目的可行性和計劃性進行研究

　　建立在定量研究基礎(chǔ)上的分析報告和分析師還需要對于整個項目的戰(zhàn)略規(guī)劃提供一些更有價值的東西，包括項目中對于總投資的一些建議。比如總投資規(guī)模一定的情況下資金來源于自有資金、借貸資金；借貸資金和自有資金的比例或他的融資安排，如何能確保成本最低。進一步項目的分析，如現(xiàn)金流量的分析可站在項目的角度也可站在投資人的角度，這時候在投資人的角度分析時是自有資金流量表；在項目是否盈利的角度分析時就是全投資的現(xiàn)金流量分析，不同的現(xiàn)金流量表可以對項目和投資人提供一些有價值的結(jié)果。

　　4、現(xiàn)有的形式多

　　商業(yè)計劃書形式、項目的可行性研究報告等這些形式。根據(jù)委托方的要求操作，作為立項的依據(jù)，做出分析報告就是可行性研究報告的形式。從項目的融資角度分析，作融資的依據(jù)可以叫做商業(yè)計劃書形式。從數(shù)據(jù)分析的角度來說，對于委托方而言，可研和商業(yè)計劃書存在不獨立性。政府審批項目會委托咨詢公司等專業(yè)機構(gòu)進行項目研究，而更多的立項報告的可研分析和委托方式一致的，這樣的報告帶有一定的目的性和傾向性。從數(shù)據(jù)分析角度來說堅持?jǐn)?shù)據(jù)的獨立性、客觀性、公正性是這個行業(yè)的最基準(zhǔn)的要求。

　　二、數(shù)據(jù)分析報告的特點

　　1、獨立性

　　2、定量研究的分析方法

　　3、嚴(yán)謹(jǐn)和邏輯性

　　4、戰(zhàn)略規(guī)劃性

　　5、在格式上的規(guī)范性

　　獨立性

　　報告必須獨立于委托方、報告的使用方，這樣的報告才不會有傾向性。定量研究的分析方法

　　一個從無到有的項目缺乏歷史數(shù)據(jù)，但不可能獨立于享有的經(jīng)濟活動或脫離現(xiàn)有的經(jīng)濟生活。對于這些項目我們采取定性的研究，通過一些專家的論壇、德爾菲法、市場問卷調(diào)查等等方法來對于這個項目的市場需求基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行估算，估算的結(jié)果再進行定量分析，定向和定量相結(jié)合，最終定量化。拿到項目時，有一個總的投資金額、成本效益的分析，首先看項目是在微觀經(jīng)濟的角度分析還是在國民經(jīng)濟的角度分析，還是社會經(jīng)濟角度分析，確立著眼點后再進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，找到適合項目的定量分析方法。進一步通過項目所在行業(yè)的特點對于成本和費用做出基礎(chǔ)的判斷。經(jīng)濟效益用我們學(xué)過的模型來進行評判，包括對方案的選擇采取我們能夠使用的方法。

　　嚴(yán)謹(jǐn)和邏輯性

　　意味著數(shù)據(jù)分析報告要有科學(xué)的邏輯性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是怎么來的？有什么依據(jù)？對于說明判斷又有什么樣的依據(jù)？有什么樣的依據(jù)做立足點？基礎(chǔ)數(shù)據(jù)得到后對收入預(yù)測判斷有什么樣的依據(jù)？收入預(yù)測出來后成本預(yù)測是怎么出來的？成本費用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是怎么樣得到的？數(shù)據(jù)分析報告會一步一步進行判斷。戰(zhàn)略規(guī)劃性

　　戰(zhàn)略規(guī)劃性越來越成為數(shù)據(jù)分析報告質(zhì)量的一個基礎(chǔ)要求。當(dāng)你的數(shù)據(jù)分析報告能對你的委托方的戰(zhàn)略規(guī)劃進行策劃和梳理得時候，數(shù)據(jù)分析報告的價值就體現(xiàn)出來了。

　　在格式上的規(guī)范性

　　格式上規(guī)范，有嚴(yán)謹(jǐn)性、專業(yè)性和責(zé)任性。

　　三、數(shù)據(jù)分析報告的市場定位

　　對于投資領(lǐng)域當(dāng)中的數(shù)據(jù)分析報告，研究和涉及的領(lǐng)域表現(xiàn)在3個方面1、對于項目

　　2、對于企業(yè)經(jīng)濟行為

　　3、對于政府政策

　　從投資項目領(lǐng)域來看，一個項目的周期包括投資的前期、建設(shè)期、經(jīng)營期三個階段，對于數(shù)據(jù)分析報告的要求是不一樣的。

　　投資的前期是對項目預(yù)期的生命周期投入資金的投入和產(chǎn)出的關(guān)系，數(shù)據(jù)分析的目的是對項目的可行性做出判別，項目立項的依據(jù)。如果粗略分析可以和可行性研究報告一致，主體必須獨立的。

　　建設(shè)期的數(shù)據(jù)分析目的在于對項目的建設(shè)期的投入和安排，和數(shù)據(jù)前期的數(shù)據(jù)分析結(jié)果和實施過程進行比較，根據(jù)實際情況進行相應(yīng)的調(diào)整。

　　經(jīng)營期的數(shù)據(jù)分析報告是研究項目在實施以后預(yù)期和實際的偏差，找到項目科學(xué)管理的依據(jù)或?qū)ο乱粋€項目實施的一個經(jīng)驗的借鑒。

　　在企業(yè)做為載體的經(jīng)濟活動當(dāng)中，資金有一個特點，他總是流向效益最高的地方。當(dāng)資金表現(xiàn)在不同企業(yè)之間的流動時，表現(xiàn)為企業(yè)之間的購并，是資源重新配置的結(jié)果。同時在資金流動的本身也存在投資者對資金運動收益的要求，進一步而言對一個公司而言意味著如何實現(xiàn)公司股東財富的增長，如何實現(xiàn)公司價值的最大化。這些資金在企業(yè)當(dāng)中流動的意義從數(shù)據(jù)表現(xiàn)為價值的評估和分析。從數(shù)據(jù)分析報告角度來說，我們可以在企業(yè)的并購和價值的評估當(dāng)中為委托方提供企業(yè)并購業(yè)務(wù)當(dāng)中的決策支持，為現(xiàn)有企業(yè)價值管理當(dāng)中找到提升企業(yè)價值管理的途徑和方法。

　　對政府政策的制定，從現(xiàn)在來看隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，社會分工的專業(yè)化以及對投資行為的客觀和公正評估的要求，政府政策的制定對數(shù)據(jù)分析行業(yè)會提出更高的要求。民生的一些建設(shè)，電信產(chǎn)業(yè)、燃油稅等項目的建設(shè)和一些政策的制定等。

　　四、數(shù)據(jù)分析報告撰寫技巧和規(guī)范格式

　　數(shù)據(jù)分析報告的三個類型綜合、簡明、專業(yè)性，每一個類型和委托方、使用方以及提供數(shù)據(jù)的詳細程度相關(guān)。

　　典型的綜合性，要求對數(shù)據(jù)分析過程當(dāng)中的原始數(shù)據(jù)的采集、采集的依據(jù)、數(shù)據(jù)分析報告的模型、數(shù)據(jù)的引用來源、數(shù)據(jù)分析的結(jié)論、數(shù)據(jù)分析報告對于使用者的戰(zhàn)略規(guī)劃性的描述要求很高，必須提供數(shù)據(jù)來源依據(jù)。

　　簡明型對于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和報告分析的過程不做過多的揭示，對委托方提供的原始數(shù)據(jù)進行定量定性的分析，針對具體的要求操作。

　　專業(yè)性要和委托方要求匹配，僅對委托方特定的要求提出來如：融資的要求、立項的要求等等。每一項的報告信息的內(nèi)容和程度都和每一類要求相匹配。

　　五、數(shù)據(jù)分析報告的注意事項

　　1、首先數(shù)據(jù)分析報告要對委托事項做出明確要求，委托方是誰？對于數(shù)據(jù)分析人員作什么樣的項目提出要求？分析要達到的目的是什么？適用范圍作出明確要求。

　　2、數(shù)據(jù)分析的目的決定我們提供什么樣的報告，什么樣的服務(wù)等等。 3、數(shù)據(jù)分析報告必須對報告中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源做出說明，怎么來的。 4、數(shù)據(jù)分析報告的主體，撰寫的過程當(dāng)中對邏輯性和嚴(yán)謹(jǐn)性要有嚴(yán)格的審查，以一個投資項目作列子，要注意一些點。拿到一個項目首先主意誰來使用？項目是在微觀經(jīng)濟的角度分析還是在國民經(jīng)濟的角度分析，還是社會經(jīng)濟角度分析。如果微觀經(jīng)濟和國民經(jīng)紀(jì)相沖突，以國民經(jīng)濟效益為主。

　　六、思路明確后涉及總投資的研究

　　1、總投資的概念不同的要求有不同的涵蓋面，對于項目數(shù)據(jù)分析而言，我們的投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動資金的全部投入，需要和國家現(xiàn)行的規(guī)模投資范圍相區(qū)別。

　　2、拿到項目時要進行收益的預(yù)測，要分清項目是什么樣的項目，是新的還是有大量歷史數(shù)據(jù)的項目，決定我們采用的數(shù)據(jù)模型是建立在定量還是定性的基礎(chǔ)上分析，決定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集方法，一手?jǐn)?shù)據(jù)用什么方法，二手?jǐn)?shù)據(jù)用什么方法。

　　3、無論采用excel表手工操作還是投資軟件開來看，要注意數(shù)據(jù)和指標(biāo)相匹配。當(dāng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用的是不變價格，貼現(xiàn)率是真實貼現(xiàn)率。當(dāng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用的是市場價格，貼現(xiàn)率就是市場貼現(xiàn)率。現(xiàn)金流量表對現(xiàn)金的流入流出階段對于增值稅的對應(yīng)現(xiàn)金流量要進行匹配，而且每條都要寫的非常詳細。

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