物業商業管理制度（通用15篇）

　　在不斷進步的時代，需要使用制度的場合越來越多，制度是維護公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。那么制度怎么擬定才能發揮它最大的作用呢？下面是小編整理的物業商業管理制度，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

　　物業商業管理制度 1

　　一、公共商業樓宇的管理內容

　　1、一般性管理

　　(1)對小業主或承租商的管理。統一產權型的公共商用樓宇，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產權型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務，以此規范雙方的行為，保證良好的經營秩序。也可由工商部門、管理公司和業主、經營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經營者的經營行為進行約束，以保證良好的公共經營秩序。

　　(2)安全保衛管理。公共商業樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發生安全問題。因此，安全保衛要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時，要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝置，對商場進行全方位的監控，為顧客購物提供安全、放心的環境，確保商場的貨品不被偷盜。

　　(3)消防管理。由于公共商業樓宇屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設備、設施，還要組織一支義務消防隊，并要有一套緊急情況下的應急措施。

　　(4)設備管理。管好機電設備，保證正常運轉是經營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調、電力系統等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經營，造成不必要的損失。

　　(5)清潔衛生及車輛管理。要有專門人員負責場內流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內的清潔衛生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設置汽車、摩托車、自行車停放保管區。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應設專人看管，以防偷盜。

　　2、特殊管理

　　(1)商業形象的宣傳推廣。公共商業樓宇物業管理的一項重要工作，就是要做好樓宇商業形象的宣傳推廣，擴大公共商業樓宇的知名度，樹立良好的商業形象，以吸引更多的消費者。這是整個商業樓宇統一管理的一項必不可少的工作。以下我們介紹公共商業樓宇良好形象的作用，及如何建立維護公共商業樓宇的良好形象。

　　第一、公共商業樓宇良好形象的作用。

　　公共商業樓宇良好的形象是商業特色的體現，也是潛在的銷售額和一種無形資產。

　　公共商業樓宇必須具有自己鮮明的特色，才會具有對顧客的吸引力。在各類商場不斷涌現，各種產品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的`商品，會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色(一段時間后，顧客便會將樓宇的形象與特色聯系起來)。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩定、壯大的顧客流，所以公共商業樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，公共商業樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產。當商業市場進入印象時期后，消費者過去買品牌，現在買店牌。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。

　　第二、公共商業樓宇識別系統的建立。企業識別系統(corporateidentitysystem，簡稱cis)是強化公共商業樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的cis系統由三個子系統構成，即mis(理念識別系統);vis(視覺識別系統);bis(行為識別系統)。三者只有互相推進，共同作用，才能產生最好的效果。

　　cis是一種藉以改變企業形象，注入新鮮感，使企業更能引起廣大消費者注意，進而提高經營業績的一種經營手法。它的特點是通過對企業的一切可視事物，即形象中的有形部分進行統籌設計、控制和傳播，使公共商業樓宇的識別特征一貫化、統一化、標準化、個性化和專有化。其具體的做法是:綜合圍繞在企業四周的消費群體及其他的關系群體(如股東群體、競爭同業群體、制造商群體、金融群體等)，以公共商業樓宇特有和專用的文字、圖案、顏色、字體組合成一定的基本標志--作為顧客和社會公眾識別自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業樓宇有形形象的全部內容。諸如:企業名稱、自有商標、商徽、招牌和證章;信箋、信封、賬單和報表;包裝紙、盒、袋;企業報刊、手冊、簡介、廣告單、商品目錄、海報、招貼、紀念品;櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂;員工服裝、服飾、工作包等，使顧客通過對具體認識對象的特征部分的認定，強化和識別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難，并使這個一貫、獨特的形象在他們決定購物時發生反射作用。它是公共商業樓宇促銷的一項戰略性工程，必須系統地展開，長期堅持。

　　(2)承租客商的選配。公共商業樓宇是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利，因而公共商業樓宇的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

　　公共商業樓宇的管理者可以從以下五個方面對承租商進行分類選擇:

　　第一、零售商店的經營品種范圍。按照經營品種，零售企業可分為家電商店、交電商店、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公共商業樓宇的管理者在選配承租商時，要盡量做到經營各種商品的零售商店齊、全，以滿足購物者各方面的需要。

　　第二、不同形式的零售商店。零售商店除了傳統上分為綜合商店和專業商店外，現在還分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經營上各有特色，它們能夠適應各種收入水平和社會階層的不同需求。

　　第三、不同層次的商店。零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同的層次，如全國性的、省市級的以及其他一般商店。公共商業樓宇的管理者在招租時應充分考慮不同層次商店的選配。

　　第四、不同的商業機構。商業機構在這里是一個廣泛的概念，除了純商業機構，還包括飲食業企業，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓;服務性企業，如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發店、沐浴室;旅游業企業，如旅行社、旅館;娛樂業企業，如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園;金融機構，如銀行、信用社等等。公共商業樓宇實際上可以看成是一個商業區，里面可以包容城市商業街區的各行各業。

　　第五、承租客商在公共商業樓宇的不同作用。根據承租客商向公共商業樓宇承租營業場所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對公共商業樓宇的作用是不同的。基本承租戶又稱關鍵承租戶，他們的租期通常要在20年以上，這對于穩定公共商業樓宇的經營管理及其收入具有主要作用，是公共商業樓宇發展的基礎。主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對公共商業樓宇的經營穩定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業樓宇中的結構比例是公共商業樓宇管理的一項十分重要的工作。根據國外經驗，一座公共商業樓宇的基本承租戶承租的營業面積應達50%以上，即公共商業樓宇營業面積的一半以上要有長期的客戶;主要承租戶承租的營業面積應達30%以上;其余的20%由一般承租戶承租，盡管他們的變動性比較大，但能體現公共商業樓宇對市場變化的適應性。

　　公共商業樓宇的管理者，應主要依據所管理的公共商業樓宇的規模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業樓宇，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經營的商品范圍、零售商店的類型以及商業機構門類應該是越齊越好，應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業樓宇，如大城市區一級的，其經營的商品和零售商店類型應該盡量齊全，也應有其他各種商業機構，同時應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業樓宇，如一些住宅小區的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

　　二、公共商業樓宇的管理方式

　　公共商業樓宇應實行統一的專業化管理。但在具體的管理決策上應設立公共商業樓宇管理委員會。因為公共商業樓宇管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權，因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理，以保證公共商業樓宇良好的經營環境和經營秩序，使經營者的生意好做。公共商業樓宇本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對公共商業樓宇的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，公共商業樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。公共商業樓宇管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作:

　　(1)制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。

　　(2)開展公共商業樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業樓宇的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以公共商業樓宇名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。

　　(3)協調公共商業樓宇各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如:不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭;統一營業時間，不影響他人營業;各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。

　　(4)開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

　　(5)協調管理者與經營者之間的關系。一方面，公共商業樓宇管理者可通過管委會來達到統一組織、協調經營者經營的目的。另一方面，管委會又成為經營者與公共商業樓宇管理者之間對話的橋梁和中介。

　　物業商業管理制度 2

　　一、前期介入階段

　　會所前期介入階段，主要是根據實地考察和發展商提供的會所平面圖，結合發展商的意向，就會所的規模、結構、項目、裝修、經營等提供可行而又具建設性的書面建議。具體可細化為以下幾個方面:

　　1、會所的規模和格局:根據小區的面積、住戶數量以及小區所處的位置和環境，向發展商提出會所的規模和格局建議。

　　2、會所的功能設置:根據市場情況結合小區特點(住戶的結構性質等)，提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而實用。

　　3、會所項目的面積要求:根據項目特點和市場需求，測算出精確的(某些體育項目)、科學又合理的面積數據。

　　4、會所的裝修格局:會所裝修的格局和用料與會所的后期經營有著密切的'關聯，應結合小區環境和項目要求，提出相宜的裝修建議。

　　5、會所的器材配置:會所后期的器材配置將直接影響會所的經營，而許多發展商往往又忽視它，搞的七零八落，使設置的功能不能達到預期的效果。因此，要向發展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。

　　6、會所的節能要求:會所的許多項目與iso14000環境管理相關，如泳池的節能和藥污染、餐飲業的排污、娛樂項目的噪音等，都應提供專業的處理建議。

　　7、會所的管理和經營:包括會所的管理方案、管理章程、經營模式、經營價位以及人員配備等方面的建議。

　　二、實際指導階段

　　會所的實操指導主要指會所的開業籌備及正式投入運轉后的指導。

　　1、對會所設備設施的完善與否提出整改建議:現場考察已裝修配置完畢的會所，根據會所的裝修格局和功能設置，若發現器材配置不夠完善，達不到營業要求，及時向發展商提出建議，以期達到預期效果。

　　2、提供人員配置、素質要求以及人員培訓的具體方案:如果要代管會所，就需對人員進行實操培訓演練。

　　3、結合會所的實際，提供一套完善的管理制度(包括會員章程、各娛樂點管理制度、員工管理制度、經營方式、經營價格等)，并制作成冊。

　　4、開業前的宣傳:制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等，協助發展商做好宣傳工作。

　　5、會所的裝飾:開業前，須對會所進行全面裝點，增加喜氣，渲染氣氛。

　　6、開業酬賓:開業之日，邀請業主、發展商以及相關人員前來觀摩娛樂，了解會所、熱愛會所。

　　7、會所運轉指導:服務人員工作流程、顧客消費方式(單次消費、各類消費卡;會員消費、貴賓消費等)、消費價格、營業時間、帳務管理等。

　　三、服務質量跟蹤階段

　　對已投入使用的會所，在服務質量、經濟效益、費用、器材的管理和保養、環境的保潔、會所與社區文化的結合等方面采取各種形式的檢查、監督。

　　物業商業管理制度 3

　　一、制度內容

　　1）物業主任負責對商業文化活動進行監督管理，并具體負責同商家的接洽。

　　2）客戶服務部經理負責對商業文化活動開展的總體協調工作。

　　3）客戶服務部其他部門員工有責任配合商業文化活動的順利開展。

　　二、適用范圍

　　適用于對商鋪組織開展的各類商業推廣活動的管理。

　　三、管理標準

　　1.保安方面

　　1）確保參加活動人員無擠傷、踏傷

　　2）無閑雜人員引起的騷亂

　　3）確保活動現場無易燃、易爆物品

　　4）安排足夠數量的停車位

　　2.保潔方面

　　1）固體垃圾及時清理

　　2）地面水漬立即擦干以免客戶摔傷

　　3.工程方面

　　1）各項活動的電源接駁安全

　　2）熱源電器遠離人群

　　四、工作流程

　　1.客戶服務經理根據商家的'申請擬定配合商業推廣活動的總體計劃。

　　2.商業文化活動的舉辦過程

　　1）客戶服務經理在每次商業文化活動開展前，應擬定配合活動的實施計劃，并報物業管理公司領導批準。

　　2）客戶服務主任根據上級審批意見制定配合活動的具體方案.

　　3）客戶服務經理應組織協調各部門完成活動的前期準備工作，并向大廈客戶及有關單位發出活動通知.

　　4）活動進行時，物業管理公司指定的有關人員應注意安全防范工作，保障消防通道的暢通，防止意外事故的發生.

　　5）物業管理公司相關部門人員在活動結束后應及時清理現場.

　　6）商業推廣活動完成后，大廈客戶服務助理應及時填寫《商業文化活動記錄表》對活動進行總結。

　　五、工作表格:

　　1.《商業文化活動記錄表》(qms-pm-31701)

　　2.廣告欄使/租用登記表(qms-pm-31702)

　　3.會議室使/租用登記表(qms-pn-31703)

　　4.臨時車位使用登記表(qms-pm-31704)

　　物業商業管理制度 4

　　一、總 則

　　第一條（目的）

　　商業秘密是本公司的寶貴財產，依照我國民法通則、反不正當競爭法等法律的規定，為防止社會第三人違法竊取、使用、泄露商業秘密及其他違法行為，為防止職工違法竊取、使用和泄露商業秘密的行為，制定本規定。

　　第二條（適用范圍）

　　本規定適用于公司的干部、職工及其他從事公司業務的人。

　　第三條（定義）

　　本規定所稱商業秘密，指公司下述保密信息或情報。

　　1、生產技術、工藝、設計；

　　2、開發計劃、實施進度及其結果；

　　3、產品銷售、服務情報；

　　4、原材料、零部件來源情報；

　　5、產品客戶情報；

　　6、管理、經營的運行和決策；

　　7、財務情報；

　　8、人事情報；

　　9、與其他企業協作業務有關的情報；

　　10、與總公司、關連公司有關的情報。

　　第四條（指定權）

　　除以上外，公司有權根據開發、生產、經營情況，特別指定保密信息。

　　二、商業秘密保護的基本制度

　　第五條（商業秘密管理組織）

　　為對商業秘密進行有效管理，公司設立在總經理領導下的商業秘密管理系統。商業秘密管理系統包括企業安全委員會，商業秘密管理辦公室，商業秘密管理責任人。

　　第六條（商業秘密管理職責）

　　企業安全委員會由總經理任主任，由技術、經營、生產、法律、財務、人事教育等部門的負責人組成。負責制定公司商業秘密保護制度，建立和完善保護組織，確定和修改商業秘密范圍，指定商業秘密管理辦公室負責人和各部門的商業秘密管理責任人，對日常工作進行指導。

　　公司設立商業秘密管理辦公室，負責公司日常商業秘密管理和保護工作，向企業安全委員會負責。

　　在經營部門、研究開發部門、法律事務部門、財務部門等各部門設置管理責任人，負責本部門的商業秘密管理和保護業務，向商業秘密管理辦公室負責。

　　第七條（提高職工保護商業秘密意識）

　　為保護商業秘密這種企業的重要資產，職工應樹立強烈的保護意識，在企業的思想、宣傳工作中，有關部門應加強對職工的教育。

　　第八條（商業秘密保護合同書）

　　職工加入公司時，或加入公司以后必要時，應按照公司制定的合同書格式，與公司簽訂有關商業秘密的合同書。

　　三、商業秘密保護措施

　　第九條（企業安全）

　　為保護本公司生產、經營秘密，企業實行嚴格的門衛制度。嚴禁社會人員進入公司一切場所；未經批準，任何職工不得邀請他人進入公司。

　　第十條（特殊保密）

　　xx產品的生產車間為特別保密區，設立門衛，未經保密辦公室批準，企業內無關人員一律不得進入。

　　xx生產設備為特別保密設備，其所在的房間，嚴禁非操作人員進入。

　　xx原材料為保密原材料，操作人員只可使用，嚴禁分析、化驗，嚴禁外傳。

　　第十一條（商業秘密資料、文件的標記）

　　公司采取合理方法，對商業秘密資料、文件的性質、期限以及容許接觸的范圍，進行標記。

　　在特殊情況下未進行標記的，有關資料、文件仍然為公司的商業秘密。

　　對沒有必要保密的資料、文件，商業秘密管理辦公室予以解密。

　　第十二條（商業秘密資料、文件的管理）

　　未經商業秘密管理辦公室事前許可和非為業務上必要，不得對商業秘密資料進行復印或復制。得到許可復印或復制后，復印或復制件與原件的密級、保密期限相同。

　　因工作需要使用商業秘密資料，應向商業秘密管理責任人提出申請，服從其指示。

　　商業秘密管理責任人對使用情況應進行登記、記錄。

　　商業秘密資料的銷毀由商業秘密管理辦公室決定，以燒毀、粉碎和其他合適方法進行。

　　第十三條（計算機的保密措施）

　　公司所有計算機均應設置秘密口令。

　　關鍵數據和軟件應該加密，并按第十一條規定管理。

　　四、對商業秘密的義務、權利

　　第十四條（禁止故意侵權）

　　公司的干部、職工及其他從事公司業務的人，不得為下列行為：

　　1、以盜竊、利誘、脅迫或其他任何不正當手段，獲取本公司的商業秘密；

　　2、違反公司的保密規定、要求或與公司簽訂的合同，向任何人披露或者泄露本公司的商業秘密；

　　3、未經企業許可，將商業秘密用于指定目的以外用途；

　　4、協助任何第三人，以不正當手段獲取本公司商業秘密。

　　（評論：本條禁止對商業秘密的故意侵權行為。）

　　第十五條（禁止疏忽）

　　公司的`干部、職工及其他從事公司業務的人應該嚴格遵守保密制度：

　　1、完成自己承擔的保密工作；

　　2、提高警惕，嚴防泄密；

　　3、嚴格按照保密制度，借閱各種保密技術資料，不得私自抄錄、復印、轉借；

　　4、嚴格保管自己的技術筆記；

　　5、嚴禁職工擅自帶領外部人員進入本公司參觀；

　　6、在社會業務活動中，嚴禁超越規定和要求，介紹企業的技術、經營信息；

　　7、職工發表有關文章，不得泄露本公司的商業秘密。

　　第十六條（特殊情況下的事前請示制度）

　　干部、職工及其他從事公司業務的人，因業務要求，需要將保密信息向第三人披露或者由第三人使用的，必須事前得到公司商業秘密管理辦公室許可。

　　第十七條（做出保密信息時的申報）

　　干部、職工及其他從事公司業務的人，在執行業務過程中做出保密信息、職務成果的，應立即向商業秘密管理辦公室報告。

　　第十八條（取得其他公司商業秘密的申報）

　　干部、職工及其他從事公司業務的人，在執行業務過程中，取得或將要取得其他公司商業秘密或保密信息的，應在事前或事后向公司商業秘密管理辦公室報告。

　　第十九條（商業秘密體現物的保管、返還）

　　職工對其工作做出、取得的第十七條、第十八條規定事項的文件、照片、圖片、樣品、磁盤、軟盤等資料，及其復印、復制物的，應迅速提交公司商業秘密管理辦公室。

　　由于工作需要，依照規定可由個人保管的，應慎重保管，并且不得向任何第三人泄露。

　　職工從公司內部門調出時，須向該部門返還一切商業秘密資料。

　　職工離開公司時，個人保管的上述有關文件、物品應該全部返還公司。

　　第二十條（職務成果的獎勵和報酬）

　　對做出專利法、合同法、著作權法等法律上職務成果的干部、職工及其他從事公司業務的人，公司依有關法律規定和公司的專門規章，給予特別獎勵和報酬。

　　職工做出有關職務成果，在本公司實施并創造稅后利潤的，公司每年從該成果年利潤中，提取ｘ％，作為報酬支付給做出成果的職工。

　　或者參照上述比例，發給該職工一次性報酬。

　　該職務成果由公司轉讓、許可給他人實施的，公司應從成果的轉讓、許可收入中，提取ｙ％，作為報酬支付給該職工。

　　具體的支付細則，公司應在專門規章中規定。

　　第二十一條（離職后的保密義務）

　　干部、職工及其他從事企業業務的人，無論以任何原因離開本公司，在與公司結束勞動關系后，仍然對公司重要的商業秘密承擔保密義務，直至該秘密完全公開。

　　第二十二條（職工離職后做出成果的權利歸屬）

　　根據專利法實施細則第十條第一款第三項，公司正當離職的職工，即經過公司同意、與公司就商業秘密保護進行了真實約定的職工，離職1年以內所做的發明創造，與其在本公司原來的工作、任務有關的，為本公司的職務發明創造。申請專利的權利或以商業秘密形式保護的權利，歸屬于公司。本公司根據專利法和合同法有關規定，對該離職職工支付獎勵和報酬。

　　非正當離職的職工，視同在職職工，承擔對公司商業秘密的所有義務。

　　本公司保留權利，在職工離職時與其簽訂合同，約定在離職1年以內的有關發明創造，歸屬本公司所有。

　　第二十三條（競業限制義務）

　　為保護本公司商業秘密權不受侵犯，接觸本公司商業秘密的職工離職時，如果有必要，企業有權要求其訂立競業限制合同，約定退職后的競業限制事宜。

　　第二十四條（遵守商業秘密保護義務的嘉獎）

　　對遵守本規定，保護公司商業秘密有下列成績的干部、職工及其他從事公司業務的人，根據貢獻程度，可分別給予表揚、通報表揚、記功、記大功、獎勵、晉級、晉職、增加退職補償金等嘉獎。

　　1、發現他人刺探商業秘密，及時匯報、處理，給公司避免重大損失或損失的；

　　2、發現本公司職工泄露或可能泄露商業秘密，及時采取措施避免或減輕損害后果的；

　　3、提出有關商業秘密管理的合理化建議，為企業采納的；

　　4、長年遵守本規定，為商業秘密保護做出貢獻的；

　　5、離職人員保護公司商業秘密有長年業績，或有貢獻、犧牲的。

　　第二十五條（違反本規定的行政責任）

　　干部、職工及其他從事公司業務的人違反以上有關規定，未泄露或泄露公司秘密的，根據危害程度可分別給予批評、扣除獎金、警告、記過、記大過、降級、撤職、辭退、開除等。

　　第二十六條（侵犯公司商業秘密權的民事責任）

　　干部、職工及其他從事公司業務的人違反非本規定第十四條、第十五條規定，侵害本公司民事權益的；本公司離職職工違反本規定第二十一條、第二十二條、第二十三條規定，或違反根據該規定簽訂的合同，侵害本公司民事權益的，根據損害程度和行為情節，應該承擔下列民事責任：

　　1、賠償公司遭受的全部損失或者部分損失；

　　2、根據簽訂的保護商業秘密合同，支付違約金；

　　3、并由本公司追繳違法收入；

　　4、本公司遭受的損失難以計算時，賠償額為侵權行為所得的利潤。

　　第二十七條（追究刑事責任）

　　干部、職工及其他從事公司業務的人，離職職工，違反本規定第十四條，侵害本公司商業秘密權益情節惡劣、后果嚴重的，公司移送至司法部門，追究刑事責任。

　　物業商業管理制度 5

　　一、機構設置與管理權限

　　1、在總經理領導下，由市場經營部主管，各職能部室、商店按管理權限分工負責商場招商工作。

　　2、商場進貨管理委員會負責審批被招商企業的進場資格， 市場經營部負責定期或不定期組織有關部室對被招商企業商品質 量、經營品種和銷售情況進行考核，對物價、計量、商標、陳列 衛生進行檢查。

　　3、勞動人事部負責對來場信息員進行面試、審查體檢表和 崗前培訓。經考試合格，方可發上崗合格證。負責定期或不定期 會同有關部室對信息員服務規范、勞動紀律、商容風紀等進行檢查考核。

　　4、安全保衛負責對商場信息員驗證(身份證、工作證、健康證、暫住證)工作，并將審核情況登記入冊，與 被招商企業簽訂安全責任書，負責定期或不定期會同有關部室，以被招商企業進行安全檢查，特別是防火、防盜、 防汛檢查。

　　5、行政部負責來商場信息員的工服發給，收取食堂、醫療、美發、淋浴等項目服務的管理費和借用財產管理 等工作。

　　6、各商場商店明確一名經理負責被招商企業日常管理工作。并負責向市場經營部提供被招商企業執照副本， 招商審批表，聯銷協議，商品樣品，價格目錄及來場信息員的各種證件。

　　二、招商標準(條件)

　　1、被招商企業選派的信息員，必須是道德品質好，責任心強，熱情大方，會講普通話。男身高、女身高、裸視都符合招商要求的本廠(公司)正式職工。信息員受雙重企業管理，享受其所在企業(工廠、公司)待遇。

　　2、商場招商工作實行動態管理。被招商企業要認真遵守商場各項管理制度，積極配合商場開展各種促銷活 動，努力完成銷售計劃。對3個月完不成銷售計劃，又無季節影響或違反商場管理制度的，企業市場經營部有權提 出終止協議。

　　3、被招商企業必須是具有法人資格，并已在當地工商行政管理部門注冊登記的國營、集體、三資和私營企業 或有外貿進出口權的代理商。

　　4、被招商企業所經營的商品必須是商場所屬商店經營范圍內的名特優新或世界馳名商品;國內商品必須是符 合各級計量、質檢、衛生標準，實行三包(包修、包退、包換)的本廠產品，堅決杜絕經營其他廠家的產品及滯 銷、假冒、偽劣商品。

　　5、招商聯營期限，一般為3個月至半年，有發展前途的可訂1-2年，到期后根據銷售計劃完成情況和市場 供求情況決定是否續簽合同。

　　三、招商審批程序

　　1、招商工作要貫徹商場“以經營高檔為導向，中檔為基礎，突出名牌、優質新潮系列和進口三資企業產 品”的經營方針，擇優招商。

　　2、各商店要按照不重復招商和申報在先的原則進行嚴格篩選。

　　3、凡符合招商標準的企業，須向商場商店提出書面申請，與商場商店簽訂協議書，由商場商店將被招商企業 的營業執照副本、審批表(一式四份)、樣品、價格目錄、質量認證書、稅務登記證、生產許可證、衛生許可證以 及商店商場審批意見，一并報市場經營部由商場進貨管理委員會審批后，再到商場勞動人事部辦理其他手續。

　　4、勞動人事部根據經營部的審批表(第二聯)及信息員的彩色照片、體檢表進行面試。并負責組織學習商場 規章制度、服務規范，進行崗前培訓，經考試合格上崗，未經培訓考核不得上崗。被招商企業不得擅自更換信息 員。

　　5、安全保衛部根據市場經營部的審批表(第三聯)來審查商場信息員的身份證、工作證、健康證，并登記入 冊與其簽訂安全責任書，進行安全教育并負責發放信息員胸卡。

　　6、行政部根據市場經營部審批表(第四聯)。負責辦理來場信息員的工服發放、就餐、借用財產等手續。

　　7、各商場商店在市場經營部、勞動人事部、安全保衛部備案后，方可辦理進店經營事宜。

　　8、對符合招商標準的私營企業，各商店要經雙人實地考察，特別是食品加工企業，要考察其是否符合國家頒 布的衛生標準，是否有生產許可證、衛生許可證，服裝加工業要了解其生產規模，并向市場經營部出具實地照 片。

　　9、對不按照招商審批程序辦理，擅自進店銷售的企業，要追究商場商店主管經理的責任，并給予一定的經濟 處罰，責令其廠家立即撤出。

　　四、物價、計量、統計、保險及財務管理

　　1.被招商企業的商品銷售價格，必須經商店商場專職物價員看樣定價，并上報市場經營部審批，招商企業要 向物價員提供成本單(發貨單)、價格目錄，遇特殊情況經主管經理批準，可用供貨合同單，暫定臨時價格，正式 發票一到，馬上走正常手續。

　　2.被招商企業進銷均納入商場商店進銷賬目。商場統一建立《招商企業銷售月報表》，內容包括：單位名 稱、品種、銷售額等，由各商場商店統計員填寫，每月向市場經營部報送。

　　3.各商場商店要建立被招商企業進、銷、存登記，單獨設賬，做到賬面清楚、整潔，每月5日前將其經營情 況上報市場經營部。

　　4.被招商企業如需使用計量器具(尺、秤、驗光儀)的，須事先向市場經營部審報，經(計量)技術檢定， 履行登記備案手續后，方可使用。

　　5.被招商企業進場前應到當地保險公司辦理人身財產保險，未辦理保險的，在商場發生人身傷亡、商品及財 產損失的`，由招商企業自行負擔。

　　6.被招商企業的銷貨款必須由商場商店統一收款，按時上交銀行，貨款結算一律通過銀行，結算前要與記賬 員核對，銷多少結多少，不能多結，同時要按《招商細則》規定扣除所聘售貨員費用和營業稅款后再做結算。

　　7.被招商企業在商場商店周轉倉庫儲存商品的，必須按財務部門制定的有關費用標準繳納倉儲保管費用。

　　五、招商監督與處罰

　　1、商場各職能部室要按照本制度要求對被招商企業進行監督管理，凡無營業執照或不按規定的經營范圍、經 營方式經營，出現擾亂商場正常秩序等情況的堅決予以取締，并追究有關商場商店責任，沒收廠方非法所得，對廠 家處以50000元以下的罰款，對個人處以500元以下的罰款。

　　2、必須以物美價廉為宗旨，經商場物價審批定價，明碼標價，才可出售被招商廠家商品。要堅持文明經商， 如有違反供應政策，損害消費者利益的，視情節輕重分別給予批評、罰款、終止協議的處罰。

　　3、廠家對借用商場的財產要注意愛護，妥善保管，如有損害照價賠償。

　　4、廠方信息員(含商場先派售貨員)如違反商場有關規定，分別由各職能部室向廠家提出批評、罰款，責令 當事人下崗培訓，或調換人員，廠家必須按各職能部室要求逐項落實，拒絕接受批評和罰款的給予終止協議處 理。

　　5、商場各職能部室要根據各自分工，認真檢查、嚴格管理。如因管理不善或放棄對廠家監督管理，出現問題 后不認真解決，造成一定影響的要追究有關部門、商店商場領導責任。

　　6、市場經營部在對被招商企業經營范圍、經營品種、商品質量、銷售情況、服務規范、物價計量進行檢查 中，對銷售不佳，以次充好、坑騙顧客、損害消費者權益的，有權作出撤換或終止協議的決定。

　　7、勞動人事部定期對信息員進行崗位考核，對不符合規范，不執行規章制度的給予經濟處罰，并追究所在商 場商店主管經理的責任。

　　8、上崗信息員要統一著裝，佩載胸卡，嚴禁佩戴實習生或其他胸卡，一經查出要追究其所在商店商場經理的 責任，并給予罰款處理，信息員立即下崗。

　　9、一經查出被招商企業使用未經檢驗計量器具的，立即將器具沒收，造成重大影響的清除出場。

　　10、一經發現被招商企業，出現私下交易、場外交易、代留貨款的，立即終止協議。

　　物業商業管理制度 6

　　房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到商業街區的形象、租戶的使用效果和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

　　1、管理內容：

　　（1）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，商業街區內房屋可分為租戶已領房和空關房。

　　租戶已領房：

　　a、辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業管理公約，書面告知裝修管理規定，督促租戶按規定辦理裝修申請手續，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統一時間、統一地點、統一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養護和修繕。

　　b、商場：裝修期間按商場裝修管理規定操作，重點管理防火材料的'使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發現破損，及時維修。

　　c、空關房：空關房（含租戶托管房）移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發現的問題，或盡快處理，或及時報告開發商，并督促其予以解決。

　　（2）設備設施維護：

　　電梯在裝修期間實行保護性管理；

　　商業街區內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養護要求進行日常養護；

　　公共衛生設施每天檢查一次；

　　水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次；

　　電梯機房設備，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；

　　消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護；

　　供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；

　　消監控系統設備按相關維護方案檢查養護；

　　電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

　　租戶自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

　　2、管理措施：

　　（1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程；

　　（2）維修人員持證上崗，操作規范，維修及時；

　　（3）抓好維修人員技術培訓，提高業務素質；

　　（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

　　（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

　　（6）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

　　物業商業管理制度 7

　　一、商業運營管理服務內容

　　1、維護良好的整體形象和秩序

　　2、確保消費者滿意

　　3、使物業保值增值

　　4、為業主創造最大贏利機會

　　二、經營管理方面

　　1、商業項目形象管理

　　對商業項目進行統一的形象(CIS)策劃和管理，以確保商業項目良好的形象和信譽。

　　1)理念設計(MI)：發展目標，經營定位、商街理念、廣告宣傳語等；

　　2)行為設計(BI)：經營守則、店員儀容儀表、著裝規范、禮貌用語、行為規范等；

　　3)視覺設計(VI)：標準色、店標、店旗、胸牌、包裝袋、印刷品、辦公用品等。

　　2、商業賣場現場管理

　　對商業賣場進行統一、有序、科學的管理、確保良好、美觀的銷售環境和秩序。

　　1)店鋪裝潢：遵循商業項目自身的統一規定和要求，不得隨意裝修，應維持本商業項目的整體形象。

　　2)貨架使用：統一使用較為高檔和美觀的`開架式貨架，并按規定擺放。

　　3)商品陳列：按規定對商品進行陳列擺放，不得占用過道和亂堆亂放。

　　4)店內廣告：店內品牌和商品文選宣傳、POP等，按規定設計展示、不得亂貼亂掛；

　　5)現場促銷：促銷活動應遵守商業項目的統一規定和要求，不得破壞商業賣場正常的經營秩序。

　　3、市場營銷推廣

　　1)營銷策劃：制定商業項目整體營銷和競爭策略，制定全年和階段性的市場推廣計劃。

　　2)宣傳促銷：對商業項目進行統一、有效的宣傳推廣，舉辦整體和主題促銷活動。

　　3)品牌演繹：傳播品牌故事、品牌時尚、舉辦品牌推廣、時裝表演、沙龍等活動。

　　4)發行《本項目商業會刊》：傳播企業文化，傳遞流行時尚和動人事跡等，并免費贈送給投資業主及經營者和顧客。

　　5)實施會員制：對顧客實施鉆石、金、銀卡會員制，以鎖定顧客，提高銷售額。

　　6)資料庫行銷：建立顧客資料庫，開展資料庫直效營銷。

　　4、商業價格管理

　　1)實施統一明碼叫價。

　　2)禁止價格欺詐行為。

　　3)不得隨意降價促銷。

　　5、商品質量管理

　　1)進店經營的商品必須是品牌商品，按區域功能定位對接。

　　2)進店商品以中高檔為主以確保商品質量。

　　3)嚴禁假冒偽劣產品，假一罰十。

　　4)實行商品質量“三包”。

　　5)對商品質量進行抽檢。

　　6、顧客服務規范

　　1)售前服務：提倡主動、微笑和站立服務，但不得爭客、搶客。

　　2)售中服務：耐心熱情介紹，禮貌迎送顧客，但不得強行買賣，嚴禁與顧客爭吵。

　　3)投訴處理：設立投訴熱線，統一處理顧客投訴，確保顧客滿意。

　　4)售后服務：質量三包，送貨安裝跟蹤服務等。

　　7、經營指導管理

　　1)教育輔導：專家講習，經營者交流會，店員培訓，外出觀摩，銷售服務與建議等。

　　2)銷售協助：提供營銷策略、宣傳展示、商品陳列、店頭促銷等協助服務。

　　3)營業競賽，獎勵優勝的經營者。

　　4)經營分析：根據銷售報表作匯總，在較和趨勢分析，制定業績提高政策。

　　5)信息服務：為經營者提供國家政策、市場動態、競爭狀況等信息服務。

　　6)租戶調整：通過經營分析，替換不合理或無法繼續營運的租賃經營戶。

　　8、品牌招商服務

　　1)為投資者或租賃經營戶提供的品牌廠商引進、選擇和對接服務。

　　2)代表商場與品牌廠商進行談判，爭取最優的營銷方式和經銷條件。

　　3)代表本商業項目和組織經營者參加各類大型展銷會、訂貨會。

　　4)組織經營者到處地參觀、考察、學習和旅游。

　　9、政府關系協調

　　建立與政府各部門的良好關系，爭取各部門的配合支持與租費優惠，實行統一交稅，使經營者集中精力搞經營，降低經營成本，減少后顧之憂。

　　三、經營服務方面

　　1.生活服務：提供就餐、休閑、娛樂、客房、租房等方面的服務。

　　2.辦公服務：提供傳真、文印、電子郵件、會議、信件收發、書報訂閱等服務。

　　3.專案服務：為品牌提供策劃設計、陳列展示、廣告宣傳、市場推廣等度身訂做服務。

　　4.辦證服務：為經營者提供必要的工商、稅收、許可證辦理服務及爭取稅費優惠。

　　5.貸款服務：協助經營者辦理必要的流動資金銀行貸款服務。

　　6.人事服務：為經營者提供人員招聘、培訓、管理、檔案等服務。

　　7.其它服務：提供經營者所需要的其它服務，為經營者創造最大的方便條件和贏利機會。通過科學、有效的管理和有針對性的專業服務、形成“統一形象、統一宣傳、統一促銷、統一服務、統一招商、統一管理、統一協調”七個統一使本商業項目樹立良好的品牌形象和信譽，提高經營者的經營管理水平，形成1+1>2的整體合力，創造本商業項目最大的競爭優勢和顧客滿意度，提升每個經營者的銷售業績。

　　四、商業管理機構旗下組織及職能

　　1.行政部：負責行政管理、人事管理、政策關系協調，后勤服務等。

　　2.招商部：負責品牌招商與廠商談判、組織參加展銷會、訂貨會等。

　　3.市場營銷部：負責廣告策劃、營銷策劃、展示設計、宣傳促銷、刊物編輯、會員制、銷售協助、經營分析、信息服務、品牌專案服務等。

　　4.現場管理部：負責建立商業賣場經營管理規章制度，對經營者經營行為進行督查、獎懲以及教育輔導、租戶調整等。

　　5.客服部：負責客戶咨詢、開票、客戶投訴、售后服務。

　　6.財務部：負責統一收費、財務分析、財務管理等。

　　7.物業中心：

　　1)安全保衛：維護顧客的安全，維護經營者的經營活動及財產安全，維護商場的設施設備安全，防盜、防火、防害，確保商業賣場的安全有序運行。

　　2)環境衛生：由專人對商業賣場進行清潔衛生和綠化管理，確保干凈整潔、舒適明亮的購物環境。

　　3)物業維護：由專業人員對設施設備進行管理，養護和維修，保證其良好正常和低成本運行。

　　五、商業管理收費

　　1.租金或營業提成：根據每戶不同的租賃方式按合同規定收取，此項費用涵蓋了運營管理公司的服務及管理費用

　　2.物業費：按國家有關規定收取，包括保安、環境衛生、物業維護等費用，按建筑面積分攤到戶，每月月底實收。

　　3.公共能耗費：按實際發生費用，依建筑面積分攤到戶，每月交納一次

　　物業商業管理制度 8

　　一、總則

　　商品購進是商業企業經營活動中的重要環節之一，須嚴格執行國家的有關政策和法規，貫徹凱源超市的經營方針和經營指導思想，實行統一領導、統一進貨、統一核算、統一管理，建立嚴密、規范、方便可行的進貨管理制度。

　　二、組織劃分與職責

　　1、商品購進工作實行統一管理，分級負責的方式，在副總經理領導下，由采購部主管分級負責商品的組進和銷售。

　　2、采供主管對進貨的審批、管理、監督、協調工作，具體負責審批各采購部的進貨渠道、采購計劃制定和決定與經營有關的進貨項目。

　　3、采購部具體負責開發商品貨源渠道，建立商品基地，組織商品的購進工作。

　　4、采購部負責編制所負責品類的.商品購進計劃，經審批后具體負責計劃的實施。

　　5、采購部負責引進新商品，生產廠家及“總代理”、“總經銷”的供貨商，并組織落實購進環節的業務洽談。

　　三、商品購進計劃

　　1、商品購進應根據市場需求、季節變化，在市場調研預測分析的基礎上，分級制定商品購進計劃。

　　2、采購部制定所負責品類的商品季度、月份進貨計劃。

　　3、采供主管對各采購部采購計劃進行匯總、調整、審核。

　　4、采供主管根據審核、匯總后的采購計劃，下達商品購進指令。

　　5、商品購進計劃是采購的依據，必須貫徹“積極、穩妥、及時、可行”的原則，應具有預見性、科學性和指導性。

　　6、商品購進計劃按時間分為：年度、半年、季度、月份、節日計劃。按類別分為：應季商品購進計劃、臨時補充計劃、專業會議訂貨計劃以及展銷、促銷活動商品儲備計劃。

　　7、商品購進計劃內容包括：購進日期、供貨單位、商品產地、商品名稱、規格、數量、單價、總金額和結算方式等。

　　8、采購人員要嚴格按采購計劃進行實施，對超計劃購進須及時向上級領導闡述理由，并經批準后執行，否則由此造成損失的，要追究當事人的經濟責任。

　　9、所有商品購進計劃經審批備案后，方可實施。

　　四、商品購進的原則與要求

　　1、商品購進要遵循凱源超市的經營指導思想和商品定位的原則，符合市場供求規律。

　　2、優化選擇貨源渠道的原則。好中排好，優中選優，以商品質量為主要依據。

　　3、堅持“多渠道，少環節”的原則。力爭組織“源頭”商品，在同一條件下，“先廠家，后批發；先本市，后外埠；先代銷，后經銷”。有條形碼的商品優先。

　　4、以“名、特、優、新、鮮”及老字號產品為主的原則。貫徹“引名廠，賣名品，創名店”的經營方針。

　　5、堅持“質價相符，真實合理，優質優價，物有所值”的價格原則。同價商品，質優者優先；同質商品，價低者優先。

　　6、堅持“質量合格，結構合理，適銷對路，適時適量”的原則。做到不脫銷斷檔，無假、冒、偽、劣產品。

　　7、堅持“以銷訂進，以進促銷，勤進快銷，儲存保銷”的原則。

　　8、貫徹“以經濟效益為核心，注重與社會效益相同一”的原則。

　　五、商品購進權限（針對代銷商品）

　　1、商品購進管理的權限實行分級分權負責制。

　　2、補貨每批/次在1萬元以內的商品購進，由各采購部決定進貨。

　　3、每批/次進貨額在1萬元— 2萬元以內的，由副總經理審批執行。

　　4、每批/次進貨額在2萬元— 5萬元以上的，須經凱源超市總經理決策后執行。

　　5、外外出采購商品要履行審批手續，按分級管理權限辦理，所有外出采購人員均要報交邀請書或會議請柬，填制“外出采購進貨單”，寫明前往地域，采購計劃，往返時間等。

　　六、商品購進紀律

　　1、采購員必須嚴格遵守購進商品的各項要求，堅持商品購進原則。

　　2、不準以任何方式向供貨方索取財務。

　　3、采購員不準以凱源超市名義替其他單位和個人代進商品。

　　4、遵守職業道德和商業信譽，不說不做有損企業聲譽的事。

　　5、嚴禁利用職務之便，搞營私舞弊的活動。

　　6、對供貨方所獎勵的促消費、獎品，按規定如數上交，不準截留私分。

　　7、杜絕關系私有，進貨壟斷，保證商品貨源渠道暢通。

　　8、嚴嚴格遵守請示匯報制度。

　　物業商業管理制度 9

　　第一條總則

　　1、目的：保證公司人事管理有章可循；

　　2、依據：遵照國家頒發的有關法律、法規和公司實際情況制定本制度；

　　3、公司勞動人事由人事行政部統一管理；

　　4、公司用工一律采取聘任制，公司與員工的《用工合同》簽署工作由人事行政部負責。

　　第二條范圍

　　1、本制度規定了勞動人事的招聘、任免、異動、辭職（退）等程序及員工勞動合同、考核、薪資、福利、培訓的管理；

　　2、本制度所稱員工，系公司聘用的'全體從業人員，包括試用員工及在公司兼職的人員；因特定工作需要而聘用的專家、顧問，其管理辦法另行規定；

　　3、本制度適用于xx公司人事管理。

　　第三條細則

　　1、人員招幕：公司員工的招聘由人事行政部負責，統一歸口管理。各級人員需求經討論通過后，按相關程序予以辦理，相關招聘流程及具體實施方式參見員工招聘辦法及其附表；

　　2、職務任免：詳見員工管理辦法；

　　3、人員管理：試用（正式）人員管理參見員工管理辦法；

　　4、人員異動：堅持合理配置、才職相稱、高效精簡的原則，根據崗位任職條件和個人條件與要求，做到人盡其才，避免因職務變化而發生人浮于事的現象，具體措施見人員異動管理辦法；

　　5、員工請、休假：根據公司內部文件——員工請、休假管理辦法執行；

　　6、薪資管理：按公司內部文件薪資管理辦法執行；

　　7、績效考核：按公司內部文件員工績效考核管理辦法執行；

　　8、員工獎懲：參見員工獎勵及加、扣分管理辦法；

　　9、員工福利：詳見員工福利計劃管理辦法相關措施；

　　10、員工培訓：根據員工培訓管理辦法具體細則執行；

　　11、員工離（退）職：流程及具體實施方式詳見員工離（退）職管理辦法及附表。

　　第四條附則

　　本制度解釋權歸xx公司人事行政部，自20xx年12月xx日執行。

　　物業商業管理制度 10

　　一、目的

　　規范租金、物業管理費等費用收取、減免、欠租欠費等工作，確保租務工作有序順利推進。

　　二、術語

　　本制度的“租費”范圍包括但不限于持有物業和銷售物業的租金、物業管理費、停車費、戶外廣告租金、保證金、意向金、場地使用費、廣告費等相關的業務收入，同時，對于業務活動的應收費用（水、電、保潔、保安費等），以及客戶退款的管控也可參照本制度執行。

　　三、適用范圍

　　適用于各公司開業項目營運期間的租金、物業管理費、停車場等收取、減免、欠租、租賃信息管理工作。

　　四、關鍵活動描述

　　4.1收租準備工作

　　4.1.1商業公司總經理作為收租工作的第一責任人，要將租金收繳工作列為經營管理的重要指標，把責任逐級分解，落實到人，協調一致，確保租金按時、足額收繳。

　　4.1.2在開展收租工作前，商業公司營運部須向項目公司（產權人）取得租金收繳的授權委托書；跟蹤項目公司完成政府主管部門對《租賃合同》的登記備案工作，確保收租工作的合法有效。

　　4.1.3商業公司營運部應依據各地實際情況，指定專門部門及專門人員作為收租工作的責任部門及責任人。營運部及責任人要與承租方（主力店、步行街商戶）保持良好的工作聯系，密切關注收租過程，及時發現問題，溝通、協調、解決問題，按月向主管領導和商業集團營運中心營運部匯報租金收繳情況。

　　4.1.4商業公司財務部負責租金收繳的審核，負責依據《租賃合同》審核租金收繳臺賬，并向承租方發出收租文件，協調各地項目公司財務部開具租賃發票，按時上報租金統計報表。

　　4.1.5為保證收租工作順利進行，應注意：

　　4.1.5.1應嚴格履行合同，按《租賃合同》及《物業服務合同》約定提供良好的物業服務，營造有序的經營環境，協調配合與承租方物業界面的管理，建立和保持良好的合作關系，消除和減少欠租隱患。

　　4.1.5.2保持與項目公司的良好溝通，妥善處理和解決可能出現的設備維保、工程整改等承租方關注的工程問題，協調項目公司與承租方的合同關系。

　　4.2持有性物業主力店和步行街商鋪的收租工作

　　4.2.1租賃信息的管理

　　4.2.1.1商業公司營運部與項目公司和集團招商中心溝通，取得《主力店租賃合同》。

　　4.2.1.2商業公司營運部根據招商進度，及時歸檔《步行街商鋪租賃合同》，并向商業集團營運中心營運部上報。

　　4.2.1.3商業公司營運部應建立主力店、步行街商戶業務聯系人臺賬，明確聯系人、辦公電話、手機、傳真、注冊地址等信息，并根據實際情況及時更新，歸檔。

　　4.2.2租賃合同及租金收繳臺賬的建立

　　4.2.2.1商業公司營運部依據《租賃合同》，建立主力店、步行街商鋪租賃合同臺賬和租金收繳臺賬，并將合同相關信息錄入商業系統，將合同文本掃描后作為附件上傳商業系統。

　　4.2.2.2商業公司財務部依據《租賃合同》，審核主力店、商鋪租賃合同臺賬和租金收繳臺賬，并對營運部錄入商業系統中的合同信息進行審核確認。

　　4.2.2.3商業集團營運中心營運部將結合經營管理目標的管理指標，不定期對商業公司的租金收繳臺賬進行檢查、稽核。

　　4.2.3物業的交付

　　4.2.3.1商業公司營運部根據《租賃合同》約定，及時與招商中心、項目公司溝通，確定主力店承租物業交付的時間。

　　4.2.3.2商業公司營運部根據整場開業計劃，及時與項目公司溝通，確定步行街商鋪物業交付時間。

　　4.2.3.3商業公司營運部、工程部參與由招商中心主持的項目公司與主力店物業交接，取得主力店物業交付確認書，掌握物業實際交付狀態和進場日期。

　　4.2.3.4商業公司營運部、物管部參與項目公司與步行街商鋪的物業交接，取得步行街商鋪進場交付確認書，掌握物業實際交付狀態和進場日期。

　　4.2.3.5若實際交付給主力店的物業未達到《租賃合同》約定的條件，商業公司營運部應組織協調項目公司確定承租方進場條件整改時間表，協助項目公司和集團招商中心與承租方確認實際物業交付日，確認需以書面形式，雙方蓋章為準。

　　4.2.3.6若實際交付給步行街商戶的物業未達到《租賃合同》約定的條件，商業公司應協調項目公司確定承租方進場條件整改時間表，協調項目公司與承租方確認實際物業交付日。

　　4.2.4租金的收繳

　　4.2.4.1商業公司營運部依據《主力店租賃合同》和《商鋪租賃合同》和進場確認書，配合招商中心和項目公司與主力店確定起始計租日，以及首期應付租金的支付時間。

　　4.2.4.2商業公司營運部按照《租賃合同》約定，確定租金標準，或按照《租賃合同》約定向抽成計租的承租人索取營業財務報表，確認當期應收租金額。

　　4.2.4.3商業公司財務部審核應收租金額，由營運部于繳租日前五個工作日（原則上――主力店/次主力店不晚于每月的10日，小商戶不晚于收費月的22日）前，向承租人送達《繳納通知書》（見附件四），明確租金支付金額和支付時間，以及租金支付賬戶，并請承租方簽收確認，歸檔保留原始文件。

　　4.2.5租金賬戶的管理

　　4.2.5.1項目公司開設的用于存儲主力店租金及保證金的專用賬戶為商業公司收取主力店租金及保證金的賬戶，商業公司對該賬戶有查詢權。收租責任人員應及時跟蹤租金到賬情況。

　　4.2.5.2商業公司應在基本戶所在銀行分支機構開立專用賬戶用于存儲步行街商鋪租金及保證金。商業公司應定期將收到的步行街租金和保證金凈額劃轉到項目公司開設的'租金專戶中。劃轉前完成商業公司內部審批流程即可。

　　4.2.6租賃發票的開具

　　4.2.6.1商業公司財務部協調項目公司財務部，取得由項目公司提供的加蓋財務專用章或發票專用章的空白發票，按《租賃合同》約定的時間節點向承租方開具租賃發票，并由收租責任人員交至承租方。

　　4.2.6.2商業公司財務部在收款和開票過程中應嚴格執行相關管理制度，開票和收款要嚴格分開，不得由一人完成。并定期與項目公司財務部核對發票存根和實收租金。

　　4.2.7保證金的管理

　　4.2.7.1商業公司營運部應配合由招商中心負責的主力店保證金管理工作。在需按《主力店租賃合同》的約定退還保證金時，商業公司營運部應及時向招商中心反饋主力店的繳租繳費情況。

　　4.2.7.2商業公司營運部負責步行街商鋪的保證金催繳工作。步行街商鋪保證金的退還或沒收，須由商業公司財務部發起審批流程，經商業集團及領導審批后，方可執行。

　　4.2.8收租信息的反饋

　　4.2.8.1項目開業后，商業公司應根據商業集團下達的步行街租金決策文件，將步行街招商租金標準的執行情況進行匯總，編制《商鋪租金收益匯總表》，經商業集團招商中心審核后提交營運部，作為步行街商鋪租金控制管理的依據。

　　4.2.8.2商業公司營運部應保持與主力店的信息暢通，凡有關主力店租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會議紀要等，須及時上報商業集團營運中心營運部，并配合集團招商中心解決。

　　4.2.8.3商業公司應保持與步行街商鋪的信息暢通，凡有關步行街商鋪租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會議紀要等，須及時上報商業集團。

　　4.2.8.4商業公司對步行街商鋪進行調整時，應執行商業集團下達的租金標準；步行街商鋪調整后，商業公司營運部應對租金變動情況應及時上報商業集團營運中心營運部，并附《租賃合同》或補充協議，與此相關的租金臺帳的更新須經商業集團營運中心營運部復核確認。

　　4.2.8.5商業公司財務部應于每年初（新項目在項目開業前），依據《租賃合同》及市場行情對本項目步行街商鋪的年度租金收入進行預測，并上報商業集團營運中心營運部，營運部將于當年年末依據租金實收情況對年度租金收入預測進行復核。商業集團將對復核結果進行考核，納入年度經營管理目標體系。

　　4.2.9欠租的處理

　　4.2.9.1在送達《繳款通知書》后，租金未按合同約定時間足額到賬，收租責任人員應及時與承租方溝通，落實原因。在確認租金因承租方原因未到帳后，應立即送發第一次《欠租（費）催款通知書》，在通知書中明確拖欠租金金額及應付滯納金的標準和繳納時限，并歸檔保留承租方簽收回執或其他相關證據。

　　4.2.9.2在《欠租（費）催款通知書》送達五個工作日后，承租方仍未繳納租金和滯納金，又無合同約定的制約租金收繳等業主方和管理方原因，應及時發出第二次《欠租（費、滯納金）催繳通知書》，限期繳納欠租和滯納金，并歸檔保留承租方簽收回執或其他相關證據。

　　4.2.9.3在第二次送達《欠租（費、滯納金）催繳通知書》五個工作日后，承租方繼續未繳納租金和滯納金，商業公司應立即向承租方發出律師函，并上報集團營運中心和集團律師。

　　4.2.9.4因特殊原因引起的欠租，應定期（每月）送達《欠租（費、滯納金）催繳通知書》，確認欠租金額，請承租方簽收確認，并歸檔保留確認的原始文件。

　　4.2.9.5若承租戶拒收各種催租催費文件，可用特快專遞寄送上述文件至承租戶公司所在地，并歸檔保留寄送文件和承租方簽收的原始文件。

　　4.2.9.6商業公司應根據承租方欠租原因，依據《租賃合同》，協調集團招商中心、項目公司，以及商業公司相關部門，解決承租方提出的問題，并跟進問題解決的進程。

　　4.2.9.7需要采取法律手段催繳租金，應提前將擬采取的方案上報商業集團，經評估法律風險，并經商業集團同意后方可實施，同時跟進過程，及時上報商業集團。

　　4.2.10租金的減免

　　4.2.10.1主力店租金的減免須經集團審批同意，由商業公司財務部和商業公司總經理發起申請，經商業集團營運中心、商業集團財務部，商業集團營運副總、商業集團總經理，集團總部財務管理中心，并最終由執行總裁審批。審批獲批后，應與主力店正式簽訂的補充協議。商業公司營運部應配合招商中心負責的與主力店簽訂補充協議的工作，并及時反饋主力店的繳租繳費情況。

　　4.2.10.2步行街商鋪租金的減免須經集團審批同意，審批流程同主力店租金減免一致。審批獲批后，與步行街商鋪簽訂補充協議，而后方可執行。

　　4.2.10.3商業公司營運部依據與主力店、步行街商鋪補充協議更新的租金收繳臺賬，須經商業集團營運中心營運部復核確認。

　　4.2.11租金收繳工作界面的劃分

　　4.2.11.1在確認主力店實際計租日以前，商業公司應積極參與、配合由集團招商中心牽頭，會同項目公司與主力店協商、協調因起始計租日不確定而導致的欠租問題。商業公司營運部應配合集團招商中心協調主力店確認實際計租日，協助集團招商中心將各主力店的首付租金及時、足額地催繳到位。

　　4.2.11.2商業公司營運部應及時反饋因主力店對《租賃合同》條款產生歧義導致的欠租問題，配合集團招商中心與主力店協商解決欠租。

　　4.2.11.3在項目公司完成《租賃合同》約定的物業交付條件之前，商業公司營運部參與由集團招商中心牽頭，會同項目公司協調解決因工程問題引起的欠租。

　　4.2.11.4在項目公司完成《租賃合同》約定的物業交付條件之后，商業公司營運部負責解決因工程、物業管理以及運營管理方面問題引起的欠租，商業集團相關部門予以協調配合。

　　4.3銷售性物業未出售部分的收租工作同持有性物業的收租管理工作。

　　4.4物業管理費收費工作

　　4.4.1日常管理

　　4.4.1.1商業公司財務部負責審核當期應收物管費并通知營運部，由營運部至少于繳費日前5個工作日（原則上――主力店/次主力店不晚于每月的10日，小商戶不晚于收費月的22日）前，向主力店和其他商戶送達《繳納通知書》，明確當期應付物管費金額、支付時間和物業管理費收取賬戶，并請對方簽收確認存檔。

　　4.4.1.2商業公司財務部在收款和開票過程中應嚴格執行《貨幣資金管理制度》，開票和收款要嚴格分開，不得由一人完成。

　　4.4.2欠費處理

　　物管費欠費處理按本節2—i條要求執行。

　　4.4.3物管費減免

　　4.4.3.1原則上，不得對承租方進行任何形式的物業管理費減免或打折。

　　4.4.3.2承租方因各種原因提出減免請求，商業公司必須對承租方提出的減免原因進行復核。其中，因下列原因導致物業費減免的，商業公司須向商業集團總部提交專題書面報告，經逐級審批后方可減免；

　　1）因未按照合同要求向承租方提供相關服務項目而導致承租方要求減免的；

　　2）因向承租方提供的房屋或設備設施存在質量原因而導致承租方要求減免的；

　　3）因廣場整體經營需要，對部分或全部承租方的物業管理費標準進行減免或調整的。

　　4.4.3.3審批流程：由商業公司財務部和商業公司總經理發起申請，經商業集團營運中心、商業集團財務部，商業集團營運副總、商業集團總經理，并最終由執行總裁審批。審批獲批后，應與主力店或步行街商鋪正式簽訂補充協議。

　　4.4.3.4商業公司營運部依據與主力店、步行街商鋪補充協議更新的租金收繳臺賬，須經商業集團營運中心營運部復核確認。

　　4.5停車場收費管理職責

　　4.5.1商業公司應根據當地法律、法規辦理地下停車場經營許可證明及停車收費許可證明，并依法進行年檢，確保經營收費的合法有效。

　　4.5.2商業公司每年應制訂年度停車場經營年度指標，報商業集團批準，納入年度經營目標考核體系，并依據經營目標，制定停車場經營方案，將年度指標分解到月，把責任分解到人。

　　4.5.3商業公司物業部是停車場收費的責任部門，應嚴格執行政府物價部門審定的收費標準，加強收費管理，做到票款相符、日清日結，杜絕徇私和侵占公司利益的行為。

　　4.5.4商業公司財務部是停車場收費的監督管理部門，負責日常收費審核稽查，以及建立、上報停車場收費臺賬，按月統計，依法納稅。

　　4.5.5商業公司應注重停車場廣告、多種經營等創收資源的開發，結合寶龍城市廣場實際經營狀況，拓展創收渠道。

　　4.5.6定期對停車場不同時段的車位利用率、收益率進行統計，包括：固定包月停車收入、臨時停車收入、占用車位其它經營收入等，同時對周邊停車場的經營情況進行調研，對停車場的經營形勢進行綜合分析，并形成分析報告，適時調整停車場經營方案。

　　4.6停車場收費工作

　　4.6.1商業公司應建立停車場臺賬，明確規劃車位、已售車位、主力店免費使用車位、多種經營占用車位、可經營車位等數量，以及與主力店約定的停車優惠政策。

　　4.6.2商業公司應建立停車場年度收費臺賬，按月統計匯總停車場稅前收入、稅金支出、發票工本支出、政府主管部門管理費支出及扣除以上支出后的凈收入，并依據與業主（或集團）約定的比例對凈收入進行分成。

　　4.6.3商業公司財務部應于每月第三個工作日內，編制上月停車場收費報表，上報商業集團營運中心營運部。

　　4.6.4在停車場內占用車位的多種經營項目，須報商業集團批準。

　　4.6.5停車場內占用車位的多種經營收入，均應列為停車場收入。

　　4.7多種經營收費管理

　　4.7.1商業公司每年11月底前編制完成次年多種經營規劃及年度預算，上報商業集團審批。

　　4.7.2商業公司營運部應建立多種經營臺賬，明確規劃點位、可出租點位、已出租點位、未出租點位以及主力店免費廣告位的數量、面積。

　　4.7.3商業公司所有多經業務須由集團審批，財務部依據多經審批單以及相關多經業務合同，建立多種經營臺帳，按月統計匯總多經經營稅前收入、稅費支出及扣除以上支出后的凈收入。

　　4.7.4商業公司營運部于每月5日前，將上月多種經營收入臺賬，上報商業集團營運中心營運部。

　　五、相關流程/作業指引

　　《商業核心業務收費流程》

　　物業商業管理制度 11

　　1、制度

　　1.1時間統一標準化，填寫各項記錄和交接班記錄，必須按國家標準時間統一計時。

　　1.2填寫內容明朗化。必須將所要交接的問題的原因、經過、結果填寫清楚。

　　1.3本班所發現或發生的重大問題，已處理的、未處理的都應該交接，便于接班人接著工作。

　　1.4上級的指導，命令必須交接，便于上傳下達，保證其權威性及持久性。

　　1.5辦公用品、通訊器材、資料、樣板間鑰匙等公用物品及保管應仔細登記，當面驗清交接。

　　1.6交接班應按時，無特殊情況，交班人必須將未處理的事務處理完畢，才能離開。

　　2、規定

　　2.1值班人員應按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班，因故不能值班者，必須提前征得上級領導的同意，并安排調班、頂班。

　　2.2交接班人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交接。

　　2.3交接班的.準備工作包括:未完成的工作、領導下達的新的工作指令、公共區域的維修情況等，交接時，交接人員應在值班日志上簽字。

　　2.4在下列情況下不得交接班:

　　⑴在重大事件或緊急事件未處理完的情況下。

　　⑵重大設備啟動或停機時。

　　⑶交接班準備工作未完成時。

　　⑷接班人員有喝酒跡象或其他神志不清現象，且又未找到頂班人時。

　　物業商業管理制度 12

　　一、請假

　　1、請假必須填報請假條，如確有困難的應在上班的當天補辦請假手續。

　　2、公司部門經理級請假一天以內者由總經理批準；一天以上者須由公司總裁批準。總經理請假均須由公司總裁批準。

　　3、部門主管、主辦級人員請假，一天以內由人事部經理批準；三天以內（含三天）須總經理批準；三天以上者須由公司總裁批準。同時，報批請假時必須說明工作臨時接替人。

　　4、其他人員請假一天以內者，由部門經理批準；三天以內（含三天）者由人事部經理批準；五天以內（含五天）者由總經理批準；五天以上者須由公司總裁批準。

　　二、病事假

　　1、員工因病或因負傷請假，憑醫院證明，公司支付基本工資，但每月病假不超過三天。

　　2、員工因公負傷期間的'工資，按深圳經濟特區工傷保險條例規定辦理。

　　3、因患各種疾病，在連續治療超過二個月以上仍未康復的或年累計病假超過三個月無法堅持正常上班的，公司有權作停薪留職或病退處理。

　　4、請事假不發工資。

　　三、婚、喪、產假

　　在公司工作一年以上的員工在經上級批準的下述假期享受工資：

　　a、女職工產假為三個月，產假期發放基本工資；

　　b、婚、喪假為三天，在批準的假期和路程時間以內發放基本工資（喪假只限于直系親屬。如父母、配偶等）。

　　物業商業管理制度 13

　　（一）值班時間，頭一天工作時間以后至第二天工作時間以前。

　　（二）夜間值班由項目辦公室負責安排，被安排人員應有熟悉現場情況的相應資格的管理人員擔任。項目辦公室應在前一周將值班人員、聯系電話等以書面形式告知各施工單位（中間有變化時，應及時修正告知）。

　　（三）夜間如有深基坑、高大模板、施工起重機械等危險性較大的`工程作業時，應提高值班人員級別或增加值班人員。

　　（四）夜間值班實行輪流安排，任何人具備值班資格者不得無故拒絕，如有特殊情況，應提早向提出。

　　（五）被安排值班人員在值班期間對安全承擔直接責任，并享受值班津貼。

　　（六）值班人員的紀律與要求：

　　1、堅守崗位，眼要亮、耳要靈，勤走動。不準飲酒，不準聚眾游玩，不準帶無關人員進場，不得有其他妨礙值班的行為。

　　2、應在天黑之前熟悉工程作業進展、夜晚作業安排、物料收存堆放、機械設備存放，并檢查落實安全防護情況等。

　　3、檢查各承包、物業等單位值班人員的安排及到位情況。檢查門衛、保安值班安排及到崗情況。加強重點部位監督，督促現場人員進行巡邏，切實做好防盜、防火、防災工作。

　　4、值班電話務必保持通信暢通，及時接聽，不得使用值班電話（包括手機）閑聊。遇到事情要及時處理，不能處理或遇到重大事情時要積極應對并及時報告領導。

　　5、檢查安全用電、燈光照明，確保用水、管路設施的正常運行。

　　6、認真交接班，做好值班記錄

　　物業商業管理制度 14

　　1.遵守公司的各項規章制度和國家的法律、法規。

　　2.必須服從公司總經理和主管領導布置的各項安全保衛任務，并無條件的盡力完成。

　　3.服從部門經理的統一指揮和工作安排，所屬崗位對保安部下達的.指令必須準確無誤的完成。

　　4.準時上下班，不遲到早退或擅自脫崗，遇到特殊情況不能準時到崗的必須提前一天請假，最遲當天早9:00前打電話請假，個人要服從保衛任務的需要。

　　5.遵守公司各項管理制度和紀律規定，言談舉止有禮貌，注意政策。

　　6.遵守保密紀律，說話嚴謹，保安部所屬各崗位職工，不準將公司內部一切情況、保安部工作內容、布置安全任務向外界泄露。

　　7.堅持原則，不循私情，加強匯報，相互協作，以公司利益為大局。

　　8.上班時間不準看報，辦公室不得搞娛樂活動，不集結聊天。

　　9.嚴禁與住戶建立私人關系，保衛干部不準私自為住戶辦理委托事項，不準介紹勞務，因工作與住戶聯系，必須通過物業部。

　　10.公司職工及入住住戶向保安部干部反映的任何有關安全方面的情況要高度重視，主動查清情況，做到三不放過:查不清不放過，責任未落實不放過，措施不得力不放過。

　　11.保衛干部要堅持深入各部門、各崗位隨時掌握安全狀況，進行巡視、監督、檢查、每周不少于20小時，工作要有文字記錄。

　　12.保安部因工作需要直接管理接觸現金的干部必須做到收支建帳，接受財務部門監督管理無誤。

　　物業商業管理制度 15

　　1、在公司主管領導的領導下全面負責本部門直屬會所的經營管理及對各管理處管理的會所進行監管和業務指導。

　　2、負責對即將投入使用的'會所進行全面考察，從裝修格局、設備合理配置、開業籌備、后期經營管理方面等提供詳盡的方案。

　　3、負責公司直屬會所的經營管理。

　　4、負責為各會所提供與會所管理相關的一切規章制度，包括會員制章程、經營管理制度、員工崗位職責等。

　　5、定期巡回對各會所的日常管理進行指導、監管，在經營管理、人員素質、財務管理、器材保養、環境保潔、費用、效益等方面進行考評打分，確保各會所的良性運行。

　　6、協助有關部門，為發展商籌建中的會所提供各類相關的可行性報告和建議。

　　7、完成公司領導安排的其他各項工作。

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