公司物業(yè)管理制度

時(shí)間：2025-05-19 15:26:10 藹媚管理制度我要投稿

公司物業(yè)管理制度（精選20篇）

　　在生活中，很多場(chǎng)合都離不了制度，制度是維護(hù)公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。那么擬定制度真的很難嗎？以下是小編整理的公司物業(yè)管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

公司物業(yè)管理制度（精選20篇）

　　公司物業(yè)管理制度 1

　　1、總則

　　本制度明確了收款管理權(quán)責(zé)劃分，規(guī)范了收款管理操作程序，建立了收款管理審批流程，為收款管理工作開展提供了制度依據(jù)。

　　2、職責(zé)

　　本制度的主責(zé)部門為各公司財(cái)務(wù)部，按本制度規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行收款管理要求與流程。

　　3、范圍

　　本制度規(guī)范的收款內(nèi)容包括：物業(yè)費(fèi)收入、車位管理費(fèi)收入、開發(fā)界面收入、租金收入、多種經(jīng)營(yíng)收入、押金及代收款等。

　　4、各類收款總體要求

　　4.1財(cái)務(wù)部全面負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)收款界面的管理，包括收款、收款監(jiān)督、收款票據(jù)領(lǐng)購(gòu)、下發(fā)及核銷等內(nèi)容。

　　4.2各類收款業(yè)務(wù)均需在EAS系統(tǒng)中操作，做到日清日結(jié)，如遇特殊原因無法當(dāng)天錄入的，轉(zhuǎn)天補(bǔ)錄的業(yè)務(wù)日期必須與收款日期一致。

　　4.3財(cái)務(wù)人員應(yīng)在每日及每月底將EAS系統(tǒng)中的收款報(bào)表與財(cái)務(wù)系統(tǒng)總賬進(jìn)行核對(duì)，確保數(shù)據(jù)一致。

　　4.4收費(fèi)人員應(yīng)確保各類票據(jù)連號(hào)使用，在保證當(dāng)日票、款、表相符的基礎(chǔ)上，及時(shí)將整理好的單據(jù)及銀行回執(zhí)傳遞給公司財(cái)務(wù)部，相關(guān)財(cái)務(wù)人員應(yīng)對(duì)交來的錢款票據(jù)逐筆進(jìn)行核對(duì)。

　　4.5各類票據(jù)使用完后應(yīng)及時(shí)到財(cái)務(wù)部核銷并領(lǐng)用。

　　4.6財(cái)務(wù)人員每月至少兩次對(duì)收費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)的庫(kù)存現(xiàn)金、票據(jù)管理情況等進(jìn)行盤點(diǎn)抽查并保留檢查痕跡，確保現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)的操作規(guī)范性。

　　5、收款管理具體要求

　　5.1物業(yè)費(fèi)收入、車位管理費(fèi)收入、租金收入、多種經(jīng)營(yíng)收入、押金及代收款

　　5.1.1每月最后一日，由客服部指定專人對(duì)收費(fèi)軟件中的房屋客戶設(shè)置和客戶收費(fèi)設(shè)置進(jìn)行檢查，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)核對(duì)，確保計(jì)算應(yīng)收費(fèi)用前系統(tǒng)設(shè)置的真實(shí)、準(zhǔn)確。

　　5.1.2財(cái)務(wù)人員應(yīng)于每月1日將當(dāng)月應(yīng)收取的周期性費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)等）及時(shí)進(jìn)行應(yīng)收費(fèi)用計(jì)算，并在EAS收費(fèi)系統(tǒng)中生成應(yīng)收費(fèi)用數(shù)據(jù)。

　　5.1.3臨時(shí)性費(fèi)用（如出入證工本費(fèi)、場(chǎng)地租金收入、零星服務(wù)收入等）根據(jù)實(shí)際情況生成應(yīng)收費(fèi)用，并及時(shí)收取。

　　5.1.4收費(fèi)人員收費(fèi)前應(yīng)核對(duì)業(yè)主資料（房號(hào)、業(yè)主姓名、應(yīng)收款項(xiàng)等信息），口頭告知業(yè)主應(yīng)繳費(fèi)用的明細(xì)及金額，收款后將蓋有公司收款印章的票據(jù)交業(yè)主作為已繳款憑據(jù)。

　　5.1.5收費(fèi)人員在每日工作結(jié)束前，應(yīng)將當(dāng)日的收款票據(jù)、收款金額、報(bào)表核對(duì)一致。

　　5.1.6財(cái)務(wù)人員每日負(fù)責(zé)對(duì)收款事項(xiàng)進(jìn)行檢查及審核，無誤后進(jìn)行賬務(wù)處理。

　　5.2與開發(fā)公司相關(guān)的'收入

　　5.2.1范圍：空置管理費(fèi)（未出售）收入、開辦費(fèi)收入、售樓處物業(yè)收入（服務(wù)費(fèi)）、為開發(fā)公司服務(wù)收入、前期顧問咨詢服務(wù)收入。

　　5.2.2各公司財(cái)務(wù)部根據(jù)業(yè)務(wù)部門提交的應(yīng)收款數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，督促業(yè)務(wù)部門及時(shí)簽訂相應(yīng)合同。

　　5.2.3與開發(fā)公司相關(guān)收入結(jié)算的總體原則是：結(jié)算及時(shí)并實(shí)現(xiàn)資金快速回流。

　　5.2.3.1開發(fā)公司與物業(yè)公司雙方的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，需由開發(fā)公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門先立項(xiàng)并簽訂相應(yīng)合同，而后開始實(shí)施。簽訂的合同中要明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理要求、費(fèi)用結(jié)算方式及結(jié)算周期。對(duì)于由開發(fā)公司移交給物業(yè)進(jìn)行后續(xù)管理的事項(xiàng)，要求明確承接的現(xiàn)狀，對(duì)未盡事宜的責(zé)任要界定清晰。

　　5.2.3.2物業(yè)公司根據(jù)各項(xiàng)目進(jìn)度及受托協(xié)議的執(zhí)行情況，由物業(yè)公司專人于結(jié)算資料齊全后的3個(gè)工作日內(nèi)，向開發(fā)公司提交費(fèi)用結(jié)算申請(qǐng)。

　　5.2.3.3物業(yè)公司需持續(xù)跟進(jìn)與開發(fā)公司之間的結(jié)算進(jìn)度，確保在結(jié)算資料提交后的7個(gè)工作日內(nèi)開發(fā)公司方面完成對(duì)結(jié)算申請(qǐng)的審核及確認(rèn)。

　　5.2.3.4物業(yè)公司根據(jù)開發(fā)公司審核確認(rèn)后的相關(guān)審批資料，及時(shí)跟進(jìn)開發(fā)公司的立項(xiàng)審批及合同審批進(jìn)度。

　　5.2.4財(cái)務(wù)部根據(jù)收到的簽批完整的合同開具相應(yīng)的發(fā)票，跟進(jìn)開發(fā)公司的付款流程及資金安排，待開發(fā)公司付款完畢或收到款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)收入。

　　5.2.4財(cái)務(wù)部應(yīng)建立開發(fā)界面收入臺(tái)賬，內(nèi)容包括：合同編號(hào)、簽訂日期、合同名稱、開發(fā)界面收入類別、涉及的具體項(xiàng)目/分期、合同期限、合同金額、累計(jì)已發(fā)生金額、合同余額等。 5.3免單收入

　　5.3.1包括銷售免單、售后減免和內(nèi)免，主要是指開發(fā)公司在房地產(chǎn)銷售階段促進(jìn)銷售、售后階段解決客戶訴求以及物業(yè)公司在承接項(xiàng)目后解決業(yè)主遺留問題而開具的減免物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的書面優(yōu)惠證明。銷售免單和售后減免都是由開發(fā)公司和業(yè)主簽署的優(yōu)惠免單；內(nèi)免是物業(yè)公司和業(yè)主簽署的優(yōu)惠免單。

　　5.3.2物業(yè)公司財(cái)務(wù)部收到業(yè)務(wù)部門提交的簽批完整的確認(rèn)單（銷售免單、售后減免）以及開發(fā)公司給付的款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)收入。確認(rèn)單上必須有業(yè)主、開發(fā)公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的簽章確認(rèn)。

　　5.3.3內(nèi)部免單需由業(yè)務(wù)部門提交申請(qǐng)，簽批后，在EAS收費(fèi)系統(tǒng)中對(duì)應(yīng)收費(fèi)用進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　5.3.4物業(yè)公司財(cái)務(wù)部應(yīng)分別建立開發(fā)公司免單及內(nèi)部免單臺(tái)賬，臺(tái)賬內(nèi)容需包含：所屬項(xiàng)目、客戶資料、免單類型、免單金額、免單期限及免單事由，以備查詢。

　　5.4代收款項(xiàng)的管理

　　5.4.1包含內(nèi)容：代為收取的水費(fèi)、電費(fèi)、公攤水電費(fèi)、燃?xì)狻⒚簹狻⒉膳M(fèi)等費(fèi)用，以及代為收取的其他收費(fèi)，例如代收小區(qū)寬帶費(fèi)等。

　　5.4.2代收款項(xiàng)應(yīng)建立相應(yīng)的代收代付臺(tái)賬并及時(shí)核對(duì)，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，及時(shí)結(jié)清代收款項(xiàng)。

　　6、收款現(xiàn)場(chǎng)管理

　　6.1當(dāng)日收取的款項(xiàng)必須當(dāng)日送存公司指定銀行賬戶，非工作時(shí)間收款須存入經(jīng)物業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部備案的無卡存款銀行賬戶，當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)無卡存款金額需短信告知財(cái)務(wù)人員。 6.2收費(fèi)人員入戶收取的各類款項(xiàng)必須當(dāng)日錄入EAS收費(fèi)系統(tǒng)。

　　6.3收費(fèi)人員交接班要有交接記錄，現(xiàn)金、收款單據(jù)等憑證必須經(jīng)雙方清點(diǎn)后，簽字確認(rèn)。

　　6.4收費(fèi)人員當(dāng)日下班前，必須清點(diǎn)票款，打印POS結(jié)算單，核對(duì)報(bào)表，保證賬實(shí)相符。

　　7、附則

　　本制度自發(fā)布之日起實(shí)施，根據(jù)物業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展情況適時(shí)修訂。本制度由物業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部起草并歸口管理。

　　公司物業(yè)管理制度 2

　　1.目的

　　建立一支訓(xùn)練有素的保安隊(duì)伍、加強(qiáng)所轄區(qū)域的保安管理。

　　2.范圍

　　適用于公司各管理處

　　3.職責(zé)

　　3.1部門經(jīng)理保安工作的全面指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和考核。

　　3.2保安主管負(fù)責(zé)保安管理工作的具體組織、落實(shí)、建議和培訓(xùn)。

　　3.3保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)保安工作的具體實(shí)施。

　　4.方法和過程控制

　　4.1來訪人員的管理

　　4.1.1任何來訪人員進(jìn)入小區(qū)(大廈)、須在來訪登記處進(jìn)行登記。

　　4.1.2來訪人員必須服從小區(qū)(大廈)管理人員的合理管理、不得無理取鬧、發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)由管理處協(xié)調(diào)解決。

　　4.1.3凡來訪人員不可攜帶易燃、易爆、劇毒等物品進(jìn)入小區(qū)(大廈)。

　　4.1.4執(zhí)行公務(wù)的部隊(duì)、公安、政府公務(wù)員等人員、因公進(jìn)入小區(qū)(大廈)、也應(yīng)出示證件并登記入冊(cè)。

　　4.1.5無明確探訪對(duì)象的人員、在未明來意之前、不得進(jìn)入小區(qū)(大廈)。

　　4.1.6來訪人員進(jìn)入小區(qū)(大廈)內(nèi)應(yīng)愛護(hù)公共設(shè)施、維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生。

　　4.1.7小區(qū)(大廈)內(nèi)所有設(shè)施、游樂場(chǎng)地等、只為住戶開放、來訪人員未經(jīng)管理處同意不得使用。

　　4.1.8所有推銷、收破爛等閑雜人員、未經(jīng)管理處允許、不得進(jìn)入小區(qū)(大廈)。

　　4.1.9外來參觀人員如事先未與小區(qū)管理處取得聯(lián)系、應(yīng)請(qǐng)其辦妥手續(xù)后再進(jìn)入小區(qū)(大廈)。

　　4.2進(jìn)場(chǎng)施工人員的管理

　　4.2.1所有施工人員憑管理處簽發(fā)的《臨時(shí)出入證》進(jìn)入小區(qū)(大廈)。

　　4.2.2保安員在檢查《臨時(shí)出入證》時(shí)、應(yīng)核對(duì)相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。

　　4.2.3若出入證丟失、施工人員應(yīng)到管理處補(bǔ)辦證件后方可通行。

　　4.3內(nèi)部員工管理

　　4.3.1內(nèi)部員工應(yīng)自覺服從保安人員的治安管理、主動(dòng)提供配合。

　　4.3.2內(nèi)部員工須使用指定的員工通道和專用電梯。

　　4.3.3內(nèi)部員工離開轄區(qū)時(shí)、如有必要、應(yīng)自覺接受安全檢查。

　　4.3.4內(nèi)部員工在轄區(qū)內(nèi)各項(xiàng)活動(dòng)要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度、保安員在各自工作崗位范圍有權(quán)指出員工各種違章違紀(jì)現(xiàn)象。

　　4.4要害部門(位)的管理

　　4.4.1凡能影響全面安全的部門(位)均為要害部門(位)、包括:高低壓配電房、發(fā)電機(jī)房、消防中心、財(cái)務(wù)部、文件資料室和總經(jīng)理室等、要害部門(位)要有明顯標(biāo)識(shí)。

　　4.4.2其它人員因工作需要進(jìn)入要害部門(位)、需經(jīng)值班人員批準(zhǔn)方可進(jìn)入。

　　4.4.3凡在要害部門(位)工作的人員要忠于職守、具有強(qiáng)烈的責(zé)任心、認(rèn)真學(xué)習(xí)崗位技術(shù)、消防知識(shí)、熟悉并嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。

　　4.4.4一切要害部門(位)、嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆等危險(xiǎn)物品進(jìn)入。

　　4.4.5消防設(shè)施、器材要加強(qiáng)管理、經(jīng)常檢查、保持完好、嚴(yán)禁移動(dòng)或挪作它用。

　　4.4.6機(jī)械設(shè)備、線路管道、儀表、閥門、開關(guān)等要建立定期維修保養(yǎng)制度。

　　4.4.7主管需定期對(duì)要害部門(位)的安全落實(shí)情況進(jìn)行檢查。

　　4.5對(duì)拾遺物品的管理

　　4.5.1員工在小區(qū)(大廈)內(nèi)撿獲任何物品都必須及時(shí)交到管理處。

　　4.5.2管理處當(dāng)值人員在接到物品時(shí)、必須將所撿物品進(jìn)行詳細(xì)記錄。

　　4.5.3所拾物品均由質(zhì)檢員負(fù)責(zé)保管并張貼拾遺物品啟示通知顧客。

　　4.5.4貴重物品保留一年無人認(rèn)領(lǐng)時(shí)、由部門經(jīng)理上報(bào)公司另行處理、一般物品保留三個(gè)月無人認(rèn)領(lǐng)時(shí)、由部門經(jīng)理做出處理決定并報(bào)公司備案。

　　4.5.5顧客認(rèn)領(lǐng)失物時(shí)、須說明失物的內(nèi)容、失物地點(diǎn)和出示其他有效證明后方可簽字認(rèn)領(lǐng)。

　　4.6控制中心的管理

　　4.6.1控制中心是整個(gè)大廈的控制樞紐、負(fù)責(zé)對(duì)接收到的信息進(jìn)行處理、及時(shí)調(diào)度、安排有關(guān)人員執(zhí)行。

　　4.6.2控制中心人員必須熟悉大廈各類管理人員的職責(zé)范圍和特長(zhǎng)、熟悉大廈基本結(jié)構(gòu)、設(shè)備、器材布置及其控制范圍。

　　4.6.3了解各類人員每天工作安排及行動(dòng)去向。

　　4.6.4通過各類通訊設(shè)施、及時(shí)通知有關(guān)人員處理有關(guān)事宜及與公司的工作聯(lián)系。

　　4.6.5受理顧客投訴、及時(shí)調(diào)配人員處理并做好記錄。

　　4.6.6密切監(jiān)視、熟練操作消防控制主機(jī)、及時(shí)處理火警、故障信號(hào)、并做好記錄。

　　4.6.7檢查消防控制主機(jī)回路、分區(qū)、隔離點(diǎn)、故障狀態(tài)及原因、檢查消防聯(lián)動(dòng)柜監(jiān)控性能及信號(hào)燈狀況。

　　4.6.8通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入大廈人員情況、發(fā)現(xiàn)可疑問及時(shí)通知附近有關(guān)人員注意和處理、并記錄在案。

　　4.6.9做好大廈公用房、設(shè)備房鑰匙的管理。

　　4.6.10指揮處理任何緊急情況、下達(dá)作戰(zhàn)方案、必要時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或向社會(huì)機(jī)構(gòu)求援、并做好詳細(xì)記錄。

　　4.6.11協(xié)調(diào)好保安、保潔管理工作。

　　4.6.12每天7:00收聽新聞及天氣預(yù)報(bào)、8:00~22:00按規(guī)定音量播放背景音樂、檢查控制中心各設(shè)備是否處與正常位置。

　　4.6.13做好交接班記錄。

　　4.6.14顧客裝修或?qū)I(yè)技術(shù)人員需暫時(shí)隔離某報(bào)警點(diǎn)時(shí)、應(yīng)積極配合、及時(shí)恢復(fù)并做好記錄。

　　4.6.15嚴(yán)格遵守設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。

　　4.7對(duì)停車場(chǎng)的管理

　　4.7.1小區(qū)(大廈)內(nèi)停車場(chǎng)屬于私家停車場(chǎng)、原則上外來車輛不得進(jìn)入。

　　4.7.2顧客可根據(jù)需要向管理處申請(qǐng)租用車位。

　　4.7.3顧客申請(qǐng)經(jīng)管理處經(jīng)理審批后、簽訂《停車場(chǎng)車位租用協(xié)議書》。

　　4.7.4停車場(chǎng)保安憑管理處簽發(fā)的《車輛出入證》對(duì)車輛進(jìn)行檢查、《車輛出入證》上須有車主及其車輛的相片、姓名及車牌號(hào)碼、車位號(hào)碼、車主房間號(hào)碼等資料、若資料有所變動(dòng)、應(yīng)及時(shí)知會(huì)管理處重新辦理。

　　4.7.5經(jīng)同意進(jìn)入小區(qū)(大廈)停車場(chǎng)的外來車輛、須服從車場(chǎng)保安的調(diào)度指揮、不得亂停亂放、擾亂車場(chǎng)秩序、若出現(xiàn)不服從管理者、保安員應(yīng)立即通知部門主管以上人員進(jìn)行處理。

　　4.7.6外來車輛停放時(shí)間超過半小時(shí)應(yīng)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　4.7.7出租車接送顧客進(jìn)入后應(yīng)馬上離開如需等候、應(yīng)停靠在指定位置、司機(jī)不得下車離開停車場(chǎng)或在小區(qū)范圍內(nèi)走動(dòng)。

　　4.7.8進(jìn)入車場(chǎng)的所有車輛都必需經(jīng)車場(chǎng)保安員進(jìn)行車輛外觀檢查、并做好記錄。

　　4.7.9車場(chǎng)內(nèi)車輛如發(fā)生交通事故、保安員應(yīng)立即保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、通知部門主管以上人員到現(xiàn)場(chǎng)處理、必要時(shí)須請(qǐng)交通部門進(jìn)行處理。

　　4.7.10車場(chǎng)內(nèi)車輛若發(fā)生故障、小型維修可在車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行、維修完后應(yīng)清理周圍環(huán)境、其它維修禁止在車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行。

　　4.7.11車場(chǎng)內(nèi)車輛如出現(xiàn)漏、滴油情況、車場(chǎng)保安員應(yīng)立即通知車主進(jìn)行檢查并處理、若通知不到車主須將情況上報(bào)部門主管、并按排保潔員進(jìn)行清理。

　　4.7.12車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁試剎車、駕駛練習(xí)。

　　4.7.13因車主原因造成車場(chǎng)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備損壞時(shí)、要追究車主責(zé)任、并賠償一切損失。

　　4.7.14因保安員原因造成車場(chǎng)內(nèi)車輛損傷、追究保安員責(zé)任、情況嚴(yán)重時(shí)將追究刑事責(zé)任。

　　4.7.15違章處理方法采用警告、鎖車、罰款等形式。

　　4.8對(duì)參觀游覽客人的管理

　　4.8.1進(jìn)入小區(qū)(大廈)的參觀游覽客人應(yīng)衣冠整齊、注重禮儀、愛護(hù)小區(qū)(大廈)環(huán)境。

　　4.8.2參觀時(shí)應(yīng)在指定范圍內(nèi)活動(dòng)、按指定路線行走。

　　4.8.3參觀游覽客人不得在小區(qū)(大廈)內(nèi)高聲喧嘩、不得成群結(jié)隊(duì)、堵塞交通。

　　4.8.4損壞公物、照價(jià)賠償。

　　4.9突發(fā)事件的管理

　　4.9.1保安當(dāng)值期間發(fā)現(xiàn)可疑情況或發(fā)現(xiàn)糾紛事件應(yīng)及時(shí)與當(dāng)值主管及其他同事聯(lián)系。 4.9.2對(duì)于正在發(fā)生的刑事案件或可疑情況應(yīng)及時(shí)制止并由當(dāng)值主管組織人員對(duì)可疑人員進(jìn)行查問。

　　4.9.3保安員對(duì)刑事犯罪現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)、并征得部門經(jīng)理同意后將可疑人物交公安部門處理。

　　4.9.4對(duì)糾紛事件、保安員應(yīng)穩(wěn)定事態(tài)的發(fā)展、并對(duì)當(dāng)事人雙方進(jìn)行勸阻、以制止事態(tài)的擴(kuò)大。

　　4.9.5如糾紛是由顧客與我方意見不和而產(chǎn)生、我方當(dāng)事人應(yīng)禮貌地進(jìn)行解說并等待上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)處理。

　　4.9.6保安員因隊(duì)友處理糾紛事件到場(chǎng)協(xié)助、首先應(yīng)了解事情的原因、發(fā)生經(jīng)過、當(dāng)事人的身份及申訴的理由、再行協(xié)助處理。

　　4.9.7當(dāng)值主管到場(chǎng)后應(yīng)了解情況、組織人員維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序、控制事態(tài)發(fā)展、對(duì)糾紛雙方進(jìn)行勸解、以緩和事態(tài)、如事態(tài)不得以解決、應(yīng)將糾紛雙方請(qǐng)到管理處、以將事情控制在最小范圍內(nèi)。

　　4.9.8部門經(jīng)理對(duì)糾紛雙方進(jìn)行處理、調(diào)解、如若不能得以解決、將當(dāng)事人雙方交有關(guān)部門處理。

　　4.9.9如若出現(xiàn)傷亡現(xiàn)象、部門經(jīng)理組織人員保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)并將傷者送到醫(yī)院、并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

　　4.10物資放行的管理

　　4.10.1由顧客到管理處辦理物資搬運(yùn)申請(qǐng)手續(xù)、管理處當(dāng)值人員需詳細(xì)填寫搬運(yùn)物資名稱及搬運(yùn)顧客資料、若非顧客本人辦理、須有顧客在《物資搬運(yùn)放行條》上的簽名或委托書、當(dāng)值人員除查驗(yàn)申辦人的身份證外、還需與顧客本人聯(lián)系確認(rèn)。

　　4.10.2由質(zhì)檢員核對(duì)、追收尚未交繳的各項(xiàng)費(fèi)用、并簽字認(rèn)可。

　　4.10.3由保安員隨申請(qǐng)人到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)所搬貨物與申請(qǐng)內(nèi)容是否相符、保安員登記搬運(yùn)車輛車牌號(hào)、司機(jī)證號(hào)、身份證號(hào)、手續(xù)完善后、予以放行。

　　4.11夜間查崗的管理

　　4.11.1夜間查崗工作是保安管理的一項(xiàng)主要內(nèi)容、目的在于檢查高管理處的保安員夜間工作狀況、保證夜間的保安工作質(zhì)量。

　　4.11.2夜間查崗按照計(jì)劃制定和人員配置情況分為“a級(jí)檢查”、“b級(jí)檢查”和“c級(jí)檢查”三種、a、b級(jí)檢查事先必須制定年度檢查計(jì)劃、為保證查崗情況的真實(shí)性、須對(duì)制定的檢查計(jì)劃設(shè)立相應(yīng)的保密范圍。

　　a.“a級(jí)檢查”系全公司范圍內(nèi)的檢查、計(jì)劃由品質(zhì)管理部運(yùn)每年12月出31日前制定完成、報(bào)管理者代表審批、由部門經(jīng)理級(jí)以上人員擔(dān)任查崗人員、計(jì)劃保密范圍至總經(jīng)理、管理者代表及品質(zhì)管理部、由品質(zhì)管理部于計(jì)劃實(shí)施前段時(shí)間24小時(shí)內(nèi)通知查崗人員、由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行、“a級(jí)檢查”必須保證每年至少六次。

　　b.“b級(jí)檢查”是以各部門為單位的`內(nèi)部檢查、計(jì)劃由各部門經(jīng)理于每年12月出31日前制定完成、報(bào)品質(zhì)管理部審批、由主管級(jí)以上人員擔(dān)任查崗人員、計(jì)劃保密范圍至總經(jīng)理、管理者代表、品質(zhì)管理部及部門經(jīng)理、由部門經(jīng)理于計(jì)劃調(diào)節(jié)24小時(shí)內(nèi)通知查崗人員、由品質(zhì)管理部監(jiān)督執(zhí)行。“b級(jí)檢查”每月進(jìn)行一次。

　　c.“c級(jí)檢查”系無計(jì)劃不定時(shí)的臨時(shí)性突擊檢查、通常在特殊情況下進(jìn)行、由品質(zhì)管理部或各部門經(jīng)理臨時(shí)決定檢查范圍、查崗人員和查崗時(shí)間的組織安排。

　　4.11.3若檢查計(jì)劃在實(shí)施過程中因人員變動(dòng)或其他原因需改變時(shí)、由原計(jì)劃編制部門負(fù)責(zé)調(diào)度、安排。

　　4.11.4夜間查崗必須包括以下內(nèi)容

　　a. 保安員夜間工作狀況

　　b. 通信設(shè)備使用情況

　　c. 保安員準(zhǔn)備配戴情況

　　d. 交接班記錄

　　4.11.5查崗人員須據(jù)實(shí)填寫《夜間查崗情況登記表》、并由接受檢查的當(dāng)值人員簽字確認(rèn)、查崗人員需將填好的表格于檢查后的第一個(gè)工作日交還發(fā)表部門(人)。

　　4.11.6檢查結(jié)果的處理

　　a. 品質(zhì)管理部須對(duì)a級(jí)檢查的結(jié)果進(jìn)行全公司范圍內(nèi)的通報(bào)、并負(fù)責(zé)監(jiān)督有關(guān)部門采取預(yù)防和糾正措施。

　　b. 各部門經(jīng)理須對(duì)b級(jí)檢查的結(jié)果進(jìn)行部門內(nèi)部通報(bào)、并監(jiān)督糾正預(yù)防措施的實(shí)施情況、并將檢查結(jié)果于檢查后一周內(nèi)提交品質(zhì)管理部備案、品質(zhì)管理部根據(jù)b級(jí)檢查的情況決定是否進(jìn)行全公司通報(bào)。

　　c. 由品質(zhì)管理部組織的c級(jí)檢查結(jié)果處理方式同a級(jí)檢查、由部門經(jīng)理組織的c級(jí)檢查結(jié)果處理方式同b級(jí)檢查。

　　5.監(jiān)督執(zhí)行

　　由管理者代表對(duì)保安工作管理的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　6.支持性文件

　　《保安崗位管理辦法》

　　公司物業(yè)管理制度 3

　　一、倉(cāng)庫(kù)保管人員的要求

　　1、庫(kù)保管人員應(yīng)熟悉其所管物資的基本特性、使用性能、保管知識(shí)、規(guī)格用途、存放期限等。

　　2、及時(shí)、準(zhǔn)確的做好記帳工作，如實(shí)反映物資的庫(kù)存及發(fā)放情況。

　　3、經(jīng)常保持倉(cāng)庫(kù)環(huán)境的整潔文明、各種物資存放整齊。

　　二、驗(yàn)收進(jìn)庫(kù)制度

　　1、所有物資進(jìn)庫(kù)前由采購(gòu)經(jīng)辦人填寫一式四聯(lián)收料單，收料單的內(nèi)容包括物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)和金額。

　　2、倉(cāng)管人員或申購(gòu)人對(duì)進(jìn)庫(kù)的物資必須驗(yàn)收其質(zhì)量是否符合使用要求，

　　3、凡尚未取得發(fā)票而先進(jìn)庫(kù)的物資，倉(cāng)管人員或申購(gòu)人必須核對(duì)收料單所列的品名、規(guī)格、數(shù)量與實(shí)收物資及送貨單是否相符。

　　4、已取得發(fā)票的物資，還必須對(duì)發(fā)票上所列的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)。

　　5、收料單一式三聯(lián)，倉(cāng)管人員驗(yàn)收后，其中:

　　1)第一聯(lián)倉(cāng)庫(kù)留存，作收貨的記帳依據(jù)；

　　2)第二聯(lián)送財(cái)務(wù)部隨同發(fā)票報(bào)銷；

　　3)第三聯(lián)領(lǐng)料人自存

　　三、保管制度

　　1、倉(cāng)庫(kù)各種物資的.存放，應(yīng)適應(yīng)各種物資存放的條件進(jìn)行分類、定位。

　　2、倉(cāng)管人員必須經(jīng)常檢查物資存放的情況，發(fā)現(xiàn)物資有變質(zhì)情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理。

　　3、各種物資應(yīng)做到帳實(shí)相符，并每月進(jìn)行一次盤點(diǎn)。

　　1)、盤點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)有盤盈、盤虧及變質(zhì)等情況應(yīng)查明原因及時(shí)報(bào)告主管部門及財(cái)務(wù)部；

　　2)、情況嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。

　　3)、盤點(diǎn)報(bào)告在每月3日前報(bào)財(cái)務(wù)部匯總。

　　4、主管部門應(yīng)對(duì)一些主要的物資定出最低庫(kù)存量。倉(cāng)管人員必須隨時(shí)掌握其庫(kù)存情況，凡有物資接近其最低庫(kù)存量時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門。

　　5、各倉(cāng)庫(kù)應(yīng)分品種、規(guī)格設(shè)帳登記各種物資的收、發(fā)、存情況，并定期進(jìn)行帳實(shí)核定。

　　6、每月29日前，各部門、小區(qū)管理處應(yīng)向綜合事物部提交次月增加物資清單，以便購(gòu)買。

　　7、凡屬代保管的物資(含暫不需用或不合用的)，需辦理進(jìn)庫(kù)手續(xù)，倉(cāng)管人員應(yīng)另設(shè)帳登記、保管。

　　公司物業(yè)管理制度 4

　　1.物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)部安裝的報(bào)警設(shè)備由本部門指定專人負(fù)責(zé)，上班解除報(bào)警，下班設(shè)定報(bào)警，經(jīng)常檢查報(bào)警設(shè)備保證使用有效。會(huì)計(jì)部前臺(tái)與接待室之間通道門必須時(shí)刻保持鎖門狀態(tài)，限止非工作人員隨意進(jìn)入。

　　2.財(cái)會(huì)辦公部位門鑰匙由部門經(jīng)理登記備案，使用人認(rèn)真保管不得隨意亂放，不得轉(zhuǎn)借他人，不得私自配制丟失立即向保安部報(bào)告。

　　3.財(cái)會(huì)部門的財(cái)務(wù)賬目下班時(shí)必須在保險(xiǎn)柜中存放亂，不準(zhǔn)在桌面擺放嚴(yán)防私自被人涂改。

　　4.現(xiàn)金、支票、印章時(shí)刻在保險(xiǎn)柜中存放，做到隨用隨取隨鎖，保險(xiǎn)柜鑰匙嚴(yán)禁插掛在柜門上，做到隨身攜帶不亂放。

　　5.財(cái)會(huì)部門到銀行取送現(xiàn)金必須提前通知車管部門和保安部，派專車專人護(hù)送，取送款數(shù)額大可增派護(hù)送人員。

　　6.乘車攜款途中禁止停車從事其他事項(xiàng)，司機(jī)不準(zhǔn)離車，取送款專車不得將車停在距銀行5米以外，送款時(shí)到銀行護(hù)送人先下車，取款時(shí)攜款人先上車，切實(shí)起到防范作用。

　　公司物業(yè)管理制度 5

　　xx小區(qū)物業(yè)管理制度

　　為建設(shè)和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，特制定本制度。

　　一、物業(yè)管理范圍：

　　凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

　　二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：

　　業(yè)主大會(huì)是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。本屆業(yè)主委員會(huì)是會(huì)設(shè)主任、副主任共2名。業(yè)主委員會(huì)主要任務(wù)是維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益，完全自愿原則，不享受小區(qū)任何福利待遇。

　　三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修。

　　小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的`決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項(xiàng)管理工作，遵守各項(xiàng)管理制度。

　　1。合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對(duì)市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

　　2。愛護(hù)小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場(chǎng)、綠化、果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動(dòng)拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

　　3。自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的

　　4。業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時(shí)清理排在小區(qū)公共場(chǎng)所的寵物糞便。

　　5。機(jī)動(dòng)車在小區(qū)內(nèi)應(yīng)控制時(shí)速低于5公里。車輛出入應(yīng)按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。機(jī)動(dòng)車應(yīng)該放在每個(gè)業(yè)主車庫(kù)中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時(shí)停放。

　　6。業(yè)主需要進(jìn)行房屋維修時(shí)，應(yīng)通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會(huì)并遵守有關(guān)規(guī)章制度：施工早上8：00——12：00下午xx：00――17：00。維修完工后即時(shí)清理余泥垃圾。

　　四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納。

　　本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利、公共場(chǎng)所電水費(fèi)，維修費(fèi)等等。

　　1。業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號(hào)前向業(yè)主委員會(huì)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。

　　2。對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應(yīng)催繳措施。

　　3。欠費(fèi)六個(gè)月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。

　　4。欠費(fèi)總金額過高時(shí)，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)人員依法通過訴訟途徑解決。

　　五、財(cái)務(wù)管理。

　　本小區(qū)設(shè)收款記賬員一名。本小區(qū)財(cái)會(huì)收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。

　　本物業(yè)管理制度自二一四年一月一日起執(zhí)行

　　本物業(yè)管理制度由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

　　二0xx年一月一日

　　公司物業(yè)管理制度 6

　　1.0目的

　　晨會(huì)是每日工作的第一步，是鼓舞士氣的重要環(huán)節(jié)，對(duì)激勵(lì)員工斗志，明確每日目標(biāo)，凝聚團(tuán)隊(duì)向心力，激發(fā)個(gè)人活力，提高個(gè)人成長(zhǎng)有至關(guān)重要的作用。為規(guī)范物業(yè)服務(wù)中心晨會(huì)流程，樹立全體員工良好的精神風(fēng)貌和工作作風(fēng)，做到晨會(huì)的激勵(lì)化、高效化、可執(zhí)行化，特制訂以下流程。

　　2.0適用范圍

　　適用于廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司各物業(yè)分公司物業(yè)服務(wù)中心。

　　3.0定義

　　3.1晨會(huì)：每天早上（利用上班前10-15分鐘），全體員工集合一起，互相問候、案例分析、交流信息和安排工作的一種會(huì)議形式。

　　4.0職責(zé)和權(quán)限

　　4.1分公司經(jīng)理每月至少參加一次晨會(huì)或例會(huì)。

　　4.2物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)會(huì)議進(jìn)行統(tǒng)籌、監(jiān)督。

　　4.3客戶助理按照會(huì)議工作要求履行職責(zé)。

　　5.0方法和過程

　　5.1會(huì)議時(shí)間：每天早上（利用上班前10-15分鐘，或者班次人員較齊全的`時(shí)間）

　　5.2會(huì)議地點(diǎn)：須選擇在室外人流較多的地方，不得在室內(nèi)舉行（特殊天氣除外）。

　　5.3與會(huì)人員：分公司經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)中心在崗人員。

　　5.4會(huì)議內(nèi)容：執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心晨會(huì)八步曲。

　　5.4.1晨會(huì)第一步：【唱響晨曲】上班前提前播放或共同演唱一段激勵(lì)歌曲，如《光榮與夢(mèng)想》、《相信自己》、《真心英雄》、《我真的很不錯(cuò)》等節(jié)奏明快的動(dòng)感曲目，用音樂把清晨的睡意和懶洋洋的情緒一掃而光，主持人（經(jīng)理/值班經(jīng)理）進(jìn)行會(huì)前集合整隊(duì)，可站成一排或圍成圓圈。

　　5.4.2晨會(huì)第二步：【開場(chǎng)問候】主持人，一句問候開始今天的晨會(huì)主持人：“各位伙伴、各位同事大家早上好！”員工回答：“好！很好！非常好！”（加手勢(shì)表現(xiàn)，加節(jié)奏性拍手。）

　　5.4.3晨會(huì)第三步：【放松運(yùn)動(dòng)】可參考：向左轉(zhuǎn)，后面的伙伴搭在前面伙伴的肩膀上，按肩膀、按太陽(yáng)穴、捶背；向右轉(zhuǎn)，后面的伙伴搭在前面伙伴的肩膀上，重復(fù)以上動(dòng)作，放松身體。

　　5.4.4晨會(huì)第四步：【禮儀互檢】員工互檢儀容儀表，包括：發(fā)型是否整齊；妝容是否到位；衣褲是否干凈；鞋襪搭配是否合乎要求；工卡是否佩戴；精神面貌狀態(tài)是否俱佳等。

　　5.4.5晨會(huì)第五步：【微笑贊美】主持人宣布所有員工把自己的好心情、積極的正能量以微笑的形式傳遞給身邊的每一個(gè)人，跟旁邊的伙伴握手并說一句贊美他/她的話語(yǔ)，如：“你今天的狀態(tài)看起來很棒！”

　　5.4.6晨會(huì)第六步：【崗前展示】整體與會(huì)人員進(jìn)行禮儀形象展示，包括但不限于：微笑演練、站姿、走姿展示、鞠躬禮儀、指引禮儀以及服務(wù)過程的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)用語(yǔ)演練。（可任選一到兩項(xiàng)進(jìn)行完美展示）

　　5.4.7晨會(huì)第七步：【工作講評(píng)】晨會(huì)主持人，針對(duì)前一日的工作進(jìn)行總結(jié)并對(duì)當(dāng)天工作計(jì)劃進(jìn)行安排；通報(bào)公司重要制度或重要事務(wù)；進(jìn)行簡(jiǎn)短的業(yè)務(wù)培訓(xùn)與宣貫；各同事進(jìn)行日常工作簡(jiǎn)短溝通；管家服務(wù)及催費(fèi)情況講評(píng)；案例分享。

　　5.4.8晨會(huì)第八步：【快樂宣言】誦讀物業(yè)服務(wù)中心快樂宣言，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)的共識(shí)，達(dá)成統(tǒng)一的目標(biāo)。參考如下：

　　①“客戶無小事，服務(wù)無盡頭！在我們的字典里面沒有“不知道”、“辦不到”、“沒希望”等字眼，我永遠(yuǎn)不會(huì)對(duì)我的業(yè)主說“不！”

　　②今天，你如果不生活在未來，那么明天，你將生活在過去！所有的優(yōu)秀都開始于思想，所有的改變都可以在瞬間，我深信：勤奮的結(jié)果一定不會(huì)太差！”

　　5.4.9最后，大家一起齊聲說：“棒！棒！棒！”，齊拍掌散會(huì)。

　　5.5紀(jì)律要求

　　5.5.1與會(huì)人員必須準(zhǔn)時(shí)到達(dá)晨會(huì)地點(diǎn)，不可早退，中途不得離開。

　　5.5.2晨會(huì)期間，不可嬉戲、打鬧、吸煙、吃零食、大聲喧嘩。

　　5.5.3晨會(huì)期間，手機(jī)調(diào)成震動(dòng)、靜音或者關(guān)閉。

　　5.6會(huì)議要求

　　5.6.1物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理安排會(huì)議記錄人做好相關(guān)準(zhǔn)備。

　　5.6.2所有與會(huì)人員準(zhǔn)時(shí)與會(huì)，分公司經(jīng)理每月至少參加一次晨會(huì)。

　　5.6.3會(huì)議記錄人組織所有與會(huì)人員（含與會(huì)嘉賓、會(huì)議主持人）在《物業(yè)服務(wù)中心會(huì)議簽到表》上簽到，對(duì)會(huì)場(chǎng)情況進(jìn)行拍照，做好《物業(yè)服務(wù)中心會(huì)議紀(jì)要》交由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理簽閱。

　　5.6.4物業(yè)服務(wù)中心所有員工對(duì)《物業(yè)服務(wù)中心會(huì)議紀(jì)要》進(jìn)行閱知簽名。

　　5.6.5客戶助理（檔案管理員）做好會(huì)議相關(guān)資料的存檔。

　　公司物業(yè)管理制度 7

　　一、經(jīng)營(yíng)管理工作必須具有強(qiáng)烈的創(chuàng)收意識(shí)，千方百計(jì)地利用現(xiàn)有條件積極開展商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，達(dá)到便民利民，為企業(yè)增加創(chuàng)收，達(dá)到物業(yè)公司逐步自養(yǎng)的目的。

　　二、根據(jù)集團(tuán)和公司的租賃政策及指導(dǎo)價(jià)格，利用各種潛在商機(jī)，積極對(duì)外宣傳，招商引資，熱情接待來訪客商，努力協(xié)調(diào)各種問題的解決。

　　三、公開、公平、公正地對(duì)待經(jīng)商客戶，一視同仁，不優(yōu)親厚友；認(rèn)真制定租賃合同條款，互利互惠，共同發(fā)展，互創(chuàng)效益；合同條款應(yīng)符合法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，不得出現(xiàn)漏洞損害公司的利益。

　　四、建立健全商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理的規(guī)章制度，確保管理制度化、正規(guī)化、規(guī)范化；定期或不定期巡查商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的衛(wèi)生、產(chǎn)品質(zhì)量、銷售物價(jià)、服務(wù)態(tài)度等經(jīng)營(yíng)狀況，規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)消費(fèi)者利益和集團(tuán)的.社會(huì)信譽(yù)；并配合衛(wèi)生防疫檢測(cè)部門進(jìn)行例行的檢測(cè)工作，對(duì)于違規(guī)經(jīng)營(yíng)者，采取相應(yīng)的處理措施。

　　五、不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)單位的管理經(jīng)驗(yàn)，拓寬思路，開源創(chuàng)收，彌補(bǔ)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)支出；經(jīng)常進(jìn)行市場(chǎng)分析調(diào)研和預(yù)測(cè)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，對(duì)行業(yè)信息加以收集、整理，拿出行之有效的方案，為主管經(jīng)理的決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)，逐步實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。

　　六、嚴(yán)格對(duì)客商租賃費(fèi)用和水暖電費(fèi)抄表計(jì)費(fèi)工作，每月費(fèi)用收交率必須達(dá)到98%以上，努力完成下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)。

　　七、認(rèn)真填寫經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn)登記；對(duì)各項(xiàng)收費(fèi)及時(shí)催交填報(bào)，每月和財(cái)務(wù)室對(duì)賬清點(diǎn)，并做好各種登記和記錄的妥善保存。

　　八、經(jīng)常對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)使用的設(shè)施進(jìn)行檢查，敦促及時(shí)保養(yǎng)維修。聽取客商的合理化建議，積極改變經(jīng)營(yíng)作風(fēng)。

　　公司物業(yè)管理制度 8

　　為進(jìn)一步規(guī)范公司文件檔案管理工作，提高文檔管理水平，逐步實(shí)現(xiàn)公司文檔管理工作的規(guī)范化、制度化、科學(xué)化，結(jié)合工作實(shí)際，特制定本辦法。

　　一、本辦法所指的文件檔案為：

　　1.學(xué)校下發(fā)的相關(guān)文件、通知、公告等文檔；

　　2.公司形成的各種規(guī)章制度、報(bào)告、通知、紀(jì)要等文檔；

　　3.政策類文檔及各部門搜集匯總的有保存價(jià)值的各類業(yè)務(wù)資料等文檔。

　　二、文件檔案管理辦法

　　(一)立卷歸檔

　　1.各類文檔以簽署或者下發(fā)日期按順序進(jìn)行分類、編號(hào)、統(tǒng)計(jì)、歸檔和管理。

　　2.學(xué)校類文檔：編號(hào)規(guī)則為學(xué)校首字母-部門首字母-文件簽署年月份(六位)-順序號(hào)。學(xué)校下發(fā)的原文件，直接根據(jù)類別進(jìn)行編號(hào)登記歸檔，根據(jù)學(xué)校相關(guān)文件要求形成的報(bào)告等文檔需留存副本至公司類文件進(jìn)行歸檔，電子版文檔需轉(zhuǎn)化成紙質(zhì)性文檔后進(jìn)行編號(hào)登記歸檔。

　　3.公司類文檔：編號(hào)規(guī)則為公司首字母-所屬類別首字母-簽署年月份(六位)-順序號(hào)(三位)。所屬類別即指規(guī)章制度類、人事類、合同類、物資設(shè)備類、財(cái)務(wù)類等，紙質(zhì)文檔和電子文檔根據(jù)編號(hào)規(guī)則同步進(jìn)行編號(hào)登記歸檔。

　　4.公司各部門文檔：編號(hào)規(guī)則為公司部門首字母-簽署年月份(六位)-順序號(hào)(三位)。各部門需要移交的文檔必須到辦公室進(jìn)行移交備案，移交的`文檔須保證完整、層次分明，文檔移交時(shí)，須當(dāng)面填寫移交清單并簽字認(rèn)可后方完成交接手續(xù)。

　　5.歸檔文件材料應(yīng)完整齊全，質(zhì)地優(yōu)良，格式規(guī)范，文字清楚，手續(xù)完備且具有保存價(jià)值。

　　(二)文檔管理

　　1.辦公室指定專人負(fù)責(zé)文檔分類、編號(hào)、鑒定、立卷、歸檔、排架和保存管理，要以原始記錄為依據(jù)，編制文檔存放清單，以有效開展文檔的查詢、利用工作。

　　2.文檔的保存條件有防火、防潮、防有害生物等措施，以確保文檔的安全。

　　3.任何人不得擅自將存檔文件對(duì)外公開，做好文檔安全保密工作。

　　4.未經(jīng)公司授權(quán)，其他任何組織或者個(gè)人無權(quán)公布涉及公司秘密、涉及個(gè)人隱私的、規(guī)定限制利用的公司檔案材料內(nèi)容。

　　(三)文檔查閱

　　1.公司職工查閱利用檔案，須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并說明查閱目的，辦理查閱登記。公司檔案原則上不外借，如必須借出，須經(jīng)主管部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并及時(shí)歸還。

　　2.外單位查閱利用檔案，應(yīng)持單位介紹信、身份證、經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后查閱。

　　3.凡需從檔案中取證或辦理公證，必須由辦公室辦理。

　　4.利用者須對(duì)檔案的安全、完整負(fù)責(zé)，違反查閱規(guī)定的要追究責(zé)任。

　　本辦法由公司辦公室負(fù)責(zé)解釋。

　　本辦法自頒布之日起執(zhí)行。

　　公司物業(yè)管理制度 9

　　一、具有下列情況之一者，給予口頭警告，并處罰金5-10元。情節(jié)嚴(yán)重者交給行政部處理。

　　1、不使用指定的員工通道進(jìn)出。

　　2、上崗前儀容儀表、著裝、號(hào)牌不符合要求。

　　3、未經(jīng)批準(zhǔn)使用不可使用的設(shè)施。

　　4、大聲喧嘩，遭到物業(yè)管理方或業(yè)主投訴。

　　5、無故遲到、早退。

　　6、隨地吐痰，亂扔煙頭，紙屑或雜物。

　　7、上班時(shí)間做私事、看報(bào)紙、吃東西。串崗、扎堆聊天。

　　8、工作時(shí)間接待親友或私人探訪。

　　9、8:30上班，8:50準(zhǔn)時(shí)上崗，11:30下班，13:30準(zhǔn)時(shí)上班，17:30下班，17：30之前不準(zhǔn)在辦公室逗留。

　　10、保潔員如上洗手間、飲水，不得超過10分鐘，進(jìn)餐不得超過30分鐘，同時(shí)立即通知上司安排人員頂崗，否則不得離崗。

　　二、具有下列情況之一者，給予書面警告處分。罰款10-100元。 1、3次違反口頭警告條款之一者。

　　2、對(duì)業(yè)主或同事粗言穢語(yǔ)，不講禮貌。

　　3、不經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)，中止工作或遲到，早退兩次以上者。

　　4、在工作時(shí)間瞌睡或已睡眠。

　　5、在工作區(qū)域內(nèi)不遵守要求，不聽管理和勸阻。

　　6、蓄意破壞社區(qū)或物業(yè)管理方財(cái)物。

　　7、在社區(qū)內(nèi)隨意亂寫亂畫，中傷他人。

　　8、無事生非，挑撥離間，損害員工團(tuán)結(jié)。

　　9、不服從正常安全檢查。

　　10、利用上班時(shí)間收集廢舊物，不服從上司，影響工作質(zhì)量。

　　11、開具虛假病歷和處方單。

　　三、具有下列情況之一者，給予包括但不限于除名的.處分。

　　1、未履行批準(zhǔn)手續(xù)，擅離崗位。

　　2、工作不力，下屬渙散，影響工作質(zhì)量。

　　3、遲到、早退累計(jì)超過五次者和曠工二日以內(nèi)者。

　　4、經(jīng)常不能保質(zhì)保量完成本職工作。

　　5、損害公司聲譽(yù)和物業(yè)管理方利益，弄虛作假者。

　　6、泄露內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情報(bào)。

　　7、利用工作之便，收受他人財(cái)物，經(jīng)查實(shí)者。

　　8、盜竊公司或甲方的財(cái)物。

　　9、觸犯法律，被拘留、勞教、判刑。

　　公司物業(yè)管理制度 10

　　物業(yè)管理公司檔案管理制度提要：

　　一、公司工作人員需要借閱檔案，須經(jīng)總裁辦負(fù)責(zé)人同意。借閱時(shí)間原則上不超過一天。如特殊情況借閱量大的，要堅(jiān)持勤借勤還，防止丟失、泄密。

　　二、外單位查閱檔案，必須持介紹信經(jīng)分管副總裁批準(zhǔn)后方可查閱。

　　第一章、總則

　　檔案管理是企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，公司總裁辦指定專人負(fù)責(zé)檔案管理工作，為規(guī)范公司的檔案管理，特制訂本制度。

　　第二章、檔案分類

　　一、綜合類

　　（一）公司發(fā)起人協(xié)議書、批準(zhǔn)公司設(shè)立的政府批文、驗(yàn)資報(bào)告、可行性報(bào)告，各種請(qǐng)示、申請(qǐng)報(bào)告、評(píng)審意見書、認(rèn)股書等；

　　（二）公司編文號(hào)的全部文件；

　　（三）公司股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、專業(yè)委員會(huì)、總裁辦公會(huì)、業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)等會(huì)議文件；

　　（四）公司大型活動(dòng)策劃方案及有關(guān)資料，制訂實(shí)施的規(guī)章制度、機(jī)構(gòu)設(shè)置改變，啟用新印章的通知批復(fù)；

　　（五）公司的各種請(qǐng)示報(bào)告及上級(jí)部門的批復(fù)；

　　（六）集團(tuán)內(nèi)各單位主送我司有關(guān)重要問題的文件；

　　（七）政府各級(jí)部門發(fā)送的文件；

　　（八）公司領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)議紀(jì)錄，辦公會(huì)議記錄，黨委會(huì)議記錄及其它研究重大問題的會(huì)議記錄；

　　（九）介紹信、信函存根、電報(bào)底稿；

　　（十）公司檔案的交接清冊(cè)和銷毀清冊(cè)；

　　（十一）各職能部門、綜合類檔案目錄。

　　二、經(jīng)營(yíng)管理類

　　（一）各職能部門管理文件、重要資料目錄；

　　（二）公司下達(dá)的年度考核經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及完成情況；

　　（三）公司各部經(jīng)濟(jì)考核指標(biāo)；

　　（四）公司和業(yè)務(wù)部門對(duì)外簽訂的協(xié)議、合同；

　　（五）上級(jí)部門制定的政策、規(guī)定等指導(dǎo)性文件。

　　三、財(cái)務(wù)類

　　（一）年度審計(jì)報(bào)告；

　　（二）年初預(yù)算報(bào)告；

　　（三）財(cái)務(wù)分析報(bào)告；

　　（四）財(cái)務(wù)存檔資料、文件目錄。

　　四、人事類

　　（一）公司領(lǐng)導(dǎo)成員的任免申報(bào)及上級(jí)批復(fù)；

　　（二）公司中層干部的任免、部室人員編制及花名冊(cè)

　　（三）職工獎(jiǎng)懲情況記錄；

　　（四）職工的轉(zhuǎn)正、定級(jí)、調(diào)資、離退休、退職、撫恤、死亡等有關(guān)資料；

　　（五）勞動(dòng)工資報(bào)表（年報(bào)）；

　　（六）有關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)基金和福利基金的開支情況資料

　　五、行政類

　　（一）固定資產(chǎn)登記，產(chǎn)權(quán)移交、清冊(cè)報(bào)表和資料；

　　（二）基建工程的申報(bào)、批復(fù)，以及圖紙、施工、竣工交付使用的全套資料（包括水、電、氣在內(nèi)）；

　　（三）購(gòu)買固定資產(chǎn)計(jì)劃、資料。

　　六、工程類

　　接管物業(yè)的工程資料，在退出時(shí)交還下個(gè)物業(yè)公司。

　　備注：保管期限中：指XX年以上，指5—XX年，指5年以下。

　　第三章、檔案保管

　　一、集團(tuán)公司的全部工作資料必須將原件按歸檔要求交檔案室存檔。原件如有兩份的部門或二級(jí)公司、控股公司可存一份原件。檔案室在立卷的基礎(chǔ)上，按照分類大綱、歸檔范圍和保管期限的要求整理歸檔。

　　二、檔案要做到系統(tǒng)排列并建立案卷目錄和索引，以便于查找和利用。

　　三、各職能部門和二級(jí)公司、控股公司管理的`檔案報(bào)送目錄到檔案室備案。

　　四、檔案室門窗及檔案柜應(yīng)符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮、防塵的要求，檔案室內(nèi)嚴(yán)禁煙火和存放易燃易爆物品，保持整潔、衛(wèi)生。

　　五、檔案管理人員每半年檢查一次檔案的保管情況，如發(fā)現(xiàn)生蟲、破損、被盜、失泄密現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，采取有效措施進(jìn)行處理。

　　六、建立健全檔案進(jìn)、出登記制度，對(duì)每年收進(jìn)送出的檔案材料按照保管期限分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

　　第四章、檔案借閱

　　二、外單位查閱檔案，必須持介紹信經(jīng)分管副總裁批準(zhǔn)后方可查閱。

　　三、查閱和借閱檔案的人員，必須對(duì)檔案的安全負(fù)責(zé)，不得任意拆卸、轉(zhuǎn)借、涂改、損壞和泄密。其中的機(jī)密事項(xiàng)只能在檔案室內(nèi)查閱。如系案件調(diào)查取證需要復(fù)印者，公司內(nèi)部的由總裁辦主任批準(zhǔn)，外單位由分管副總裁批準(zhǔn)。

　　四、查閱檔案的人員，必須遵守檔案室的各項(xiàng)規(guī)章制度，自覺辦理借閱手續(xù)，認(rèn)真填寫檔案使用登記表。

　　第五章、立卷歸檔

　　一、公司實(shí)行部門立卷，各職能部門、二級(jí)公司、控股公司按照檔案分類大綱，將文件、資料（包括照片、聲像）整理后交檔案管理人員歸檔。

　　二、歸檔時(shí)間：各部門、二級(jí)公司、控股公司的文件、資料和自存檔案目錄（包括上級(jí)下發(fā)的承辦和閱存的文件），于次年三月底以前移交公司檔案室，在六月底以前整理歸檔完畢。會(huì)計(jì)檔案資料由財(cái)務(wù)部存檔。

　　三、歸檔的文件、資料，必須完整、規(guī)范，符合耐久要求。

　　第六章、其他

　　一、以上制度規(guī)定各職能部門和二級(jí)公司、控股公司須認(rèn)真遵守，如未按要求辦理，造成損失者要給予經(jīng)濟(jì)和行政處罰，造成重大損失者予以除名，直至追究刑事責(zé)任。

　　二、檔案管理責(zé)任人必須嚴(yán)格執(zhí)行制度，造成管理混亂，檔案丟失，檔案管理部門和責(zé)任人要受到經(jīng)濟(jì)和行政處罰，造成重大損失的對(duì)直接責(zé)任者予以除名，直至追究刑事責(zé)任。

　　公司物業(yè)管理制度 11

　　一物業(yè)公司管理制度

　　1、物業(yè)管理公司員工條例

　　（1）勞動(dòng)用工制度

　　（2）員工行為規(guī)范

　　（3）員工福利制度

　　（4）企業(yè)獎(jiǎng)懲制度

　　2、物業(yè)管理企業(yè)各部門職責(zé)范圍。

　　（1）辦公室的職責(zé)范圍

　　（2）財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍

　　（3）管理部門的職責(zé)范圍

　　（4）服務(wù)部門的職責(zé)范圍

　　3、物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制。

　　（1）經(jīng)理室人員崗位責(zé)任

　　（2）辦公室人員崗位職責(zé)

　　（3）管理處人員崗位職責(zé)

　　二物業(yè)管理企業(yè)外部管理制度

　　1、物業(yè)的驗(yàn)收與接管

　　（1）選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精通，對(duì)工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參加驗(yàn)收

　　（2）站在業(yè)主的立場(chǎng)上，從物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的角度，對(duì)即將交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收

　　（3）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準(zhǔn)確記錄在案，并及時(shí)督促施工單位修整

　　（4）與建設(shè)單位簽訂保修實(shí)施合同，建立物業(yè)保修制度，明確保修項(xiàng)目?jī)?nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任和方式

　　（5）物業(yè)接管應(yīng)辦理書面移交手續(xù)

　　（6）應(yīng)向建設(shè)單位索要全套圖紙技術(shù)資料，以方便對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

　　（7）明確在物業(yè)接管中接收的僅是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)力以及政府所賦予的有關(guān)權(quán)利。

　　2、樓宇入伙手續(xù)

　　（1）入伙通知書

　　（2）入伙手續(xù)書

　　（3）收樓須知

　　（4）入住合約

　　3、物業(yè)管理公約

　　（1）明確業(yè)主的權(quán)益、義務(wù)和責(zé)任

　　（2）明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利

　　（3）明確物業(yè)管理者的權(quán)利與責(zé)任

　　（4）明確對(duì)物業(yè)公共部位及公用設(shè)施的'管理

　　（5）對(duì)物業(yè)全部或部分損壞無法正常使用的規(guī)定

　　（6）管理費(fèi)用的規(guī)定

　　（7）法律責(zé)任

　　（8）其它事項(xiàng)

　　4、住戶手冊(cè)

　　（1）居住區(qū)概況

　　（2）居住區(qū)的管理

　　（3）業(yè)主或住戶須知

　　（4）日常管理與維修

　　（5）物業(yè)管理?xiàng)l例

　　（6）綜合服務(wù)

　　（7）其它應(yīng)該注意的事項(xiàng)

　　5住宅區(qū)房屋及有關(guān)色設(shè)施接、代管制度。制定和實(shí)施住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施的接、代管管理制度，有助于住宅區(qū)房屋及有關(guān)附屬設(shè)施的整體綜合功能的發(fā)揮，利于城市文明住宅區(qū)的建設(shè)。包括：

　　（1）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接管范圍的規(guī)定

　　（2）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接管標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定

　　（3）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接管接、代管程序的規(guī)定

　　（4）被接、代管的房屋及有關(guān)設(shè)施的施工圖紙資料應(yīng)該交由物業(yè)管理公司保管使用

　　（5）對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定

　　6、房屋管理服務(wù)制度

　　（1）房屋維修養(yǎng)護(hù)管理

　　（2）房屋室內(nèi)裝修、拆改和設(shè)備管理

　　7、住宅區(qū)管理制度

　　（1）房屋養(yǎng)護(hù)與維修的管理規(guī)定

　　（2）維護(hù)住宅區(qū)環(huán)境的管理規(guī)定

　　（3）開展多層次、多形式的便民有償服務(wù)。

　　（4）建設(shè)文明住宅小區(qū)

　　8、業(yè)主委員會(huì)章程。主要內(nèi)容包括：

　　（1）成立業(yè)主管理委員會(huì)的目的

　　（2）業(yè)主管理委員會(huì)的宗旨

　　（3）業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)

　　（4）成立業(yè)主管理委員會(huì)的程序

　　（5）業(yè)主管理委員會(huì)的會(huì)議及會(huì)員代表大會(huì)

　　（6）會(huì)員代表大會(huì)的主要任務(wù)

　　（7）業(yè)主管理委員會(huì)的任務(wù)

　　（8）有關(guān)補(bǔ)充說明

　　公司物業(yè)管理制度 12

　　為充分調(diào)動(dòng)員工之積極性，開展公平的勞動(dòng)競(jìng)賽，促進(jìn)工作，提高效率，完善花園管理員之責(zé)任制度，根據(jù)公司之實(shí)際管理要求和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特對(duì)原《管理員崗位目標(biāo)責(zé)任書》進(jìn)行修訂，具體內(nèi)容如下:

　　一、本責(zé)任書適用之職位范圍:本責(zé)任書應(yīng)用管理處主任、管理員之任務(wù)。

　　二、本責(zé)任書考評(píng)形式:考評(píng)分自評(píng)、互評(píng)、住戶評(píng)議、上級(jí)鑒定四種，每月、每季、第年進(jìn)行一次，采用工資獎(jiǎng)金相結(jié)合之考評(píng)形式。

　　三、本責(zé)任書之考評(píng)項(xiàng)目:責(zé)任區(qū)住宅樓及公共設(shè)施完好率；治安案件、火災(zāi)、刑事案件、小區(qū)秩序；保潔、清潔、綠化；住戶評(píng)議；工作作風(fēng)、紀(jì)律；工作日記及房屋管理檔案。

　　四、崗位目標(biāo)責(zé)任書之內(nèi)容:堅(jiān)決服從公司領(lǐng)導(dǎo)之安排，認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度，并嚴(yán)格按章辦事，熱情服務(wù)，做到業(yè)主、公司滿意，具體工作細(xì)則如下:

　　1、要熟練掌握好物業(yè)管理之有關(guān)知識(shí)和公司之管理制度，樹立為住戶服務(wù)的思想。

　　2、要切實(shí)熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之物業(yè)情況，合理安排責(zé)任區(qū)的.所有員工之崗位(注:保安員之崗位應(yīng)與保安隊(duì)長(zhǎng)協(xié)商后上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定，其余員工根據(jù)實(shí)際情況安排崗位上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定)。

　　3、要熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之管理有關(guān)資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設(shè)施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù))，且要有條理地進(jìn)行整理歸檔。

　　4、統(tǒng)籌監(jiān)控好責(zé)任區(qū)內(nèi)之客戶服務(wù)、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作，嚴(yán)格按照公司之制度辦事，確保責(zé)任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，治安秩序良好，業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查，檢查結(jié)果按本辦法獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)

　　5、要及時(shí)組織人員修復(fù)損壞之樓宇及設(shè)施。

　　6、按公司之規(guī)定及時(shí)安排工作人員修復(fù)業(yè)主/住戶要求之維修。

　　7、嚴(yán)格按照公司之規(guī)定組織人員做好責(zé)任區(qū)內(nèi)之裝修監(jiān)控，嚴(yán)防違章事件發(fā)生。

　　8、嚴(yán)格按照公司之要求辦理裝修手續(xù)，嚴(yán)禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。

　　9、確保責(zé)任區(qū)內(nèi)正常之生活條件不受影響，嚴(yán)禁無緣無故停水電供應(yīng)及公共設(shè)施之正常使用。

　　10、確保責(zé)任區(qū)內(nèi)工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。

　　11、嚴(yán)格按照公司之制度公平及時(shí)地處理一切違紀(jì)事件。

　　12、嚴(yán)格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。

　　13、嚴(yán)格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶，并作好有關(guān)記錄。

　　14、有效、有禮及時(shí)處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時(shí)處理應(yīng)實(shí)時(shí)處理，如確不能及時(shí)處理的，應(yīng)要同業(yè)主另約時(shí)間到時(shí)安排人員跟進(jìn)投訴)。

　　15、不準(zhǔn)與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經(jīng)濟(jì)來往，嚴(yán)禁以任何借口向業(yè)主索要什費(fèi)及錢物。

　　16、按公司之規(guī)定組織好員工之培訓(xùn)和考核工作，提高員工之積極性，做到人盡其才。

　　17、按公司之規(guī)定按時(shí)、按質(zhì)組織好員工之巡查工作。

　　18、積極做好本花園之宣傳工作，定時(shí)按質(zhì)整理告示箱及宣傳欄，堅(jiān)持每月更換一次版面之要求。

　　19、認(rèn)真積極地做好工作日記及周報(bào)表，按時(shí)按質(zhì)召開周務(wù)會(huì)。

　　20、積極及時(shí)地處理突發(fā)事件，且要將此事件作好詳細(xì)記錄并要匯報(bào)公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外，還要第一時(shí)間報(bào)告公司按指示處理)。

　　21、要保守公司之內(nèi)部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機(jī)關(guān)查案要求除外)，不得假借公司名義或用職務(wù)之便做有損公司名譽(yù)或利益之行為。

　　22、認(rèn)真審核水電工所抄之水電表，準(zhǔn)確率達(dá)100%，并按時(shí)上交公司。

　　23、積極配合財(cái)務(wù)部做好管理費(fèi)及其它費(fèi)用之收取工作，努力使管理費(fèi)收費(fèi)率達(dá)到95%以上。

　　24、認(rèn)真做好轄區(qū)內(nèi)之水電管理工作，確保水電損耗達(dá)到公司規(guī)定之要求。

　　25、要積極主動(dòng)管理好花園日常工作，按質(zhì)完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)之臨時(shí)任務(wù)。

　　26、要服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)之安排，不準(zhǔn)有瞞騙、恐嚇公司領(lǐng)導(dǎo)之行為。

　　公司物業(yè)管理制度 13

　　第一章總則

　　一、為加強(qiáng)公司安全生產(chǎn)管理，防止和減少事故發(fā)生，保障職工的生命和財(cái)產(chǎn)安全，促進(jìn)公司發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《重慶市安全生產(chǎn)行政責(zé)任追究暫行規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)，制定本制度。

　　二、凡在本公司管理范圍內(nèi)從事與安全生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的部門和個(gè)人，必須遵守本制度。

　　三、安全生產(chǎn)貫穿于設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、維修、改造的全過程，必須貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，堅(jiān)持以部門、項(xiàng)目部、管理處為中心，實(shí)行屬地化管理，堅(jiān)持“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”、“誰(shuí)審批、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則。

　　四、各部門、項(xiàng)目部、管理處必須嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)，正確處理安全與效益、安全與生產(chǎn)、安全與發(fā)展、安全與穩(wěn)定的關(guān)系，努力改善勞動(dòng)條件，確保安全生產(chǎn)。

　　五、公司法人對(duì)安全生產(chǎn)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，各部門主管對(duì)管轄區(qū)域負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，是本部門、管理處安全生產(chǎn)的第一責(zé)任人。

　　六、各部門所屬的從業(yè)人員有依法獲得安全生產(chǎn)保障的權(quán)利，并應(yīng)依法履行安全生產(chǎn)方面的義務(wù)。

　　七、各部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，督促各有關(guān)班組或個(gè)人認(rèn)真履行安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)，對(duì)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理中存在的重大問題及時(shí)予以協(xié)調(diào)解決。

　　八、各部門應(yīng)采取各種形式，加強(qiáng)對(duì)有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)和安全生產(chǎn)知識(shí)的宣傳，提高員工的安全生產(chǎn)意識(shí)。

　　九、公司鼓勵(lì)和支持安全技術(shù)研究和安全生產(chǎn)先進(jìn)技術(shù)的推廣應(yīng)用，提高安全生產(chǎn)管理水平。

　　十、公司對(duì)在提高安全生產(chǎn)管理水平、改善安全生產(chǎn)條件、防止安全事故、參加搶險(xiǎn)救護(hù)等方面取得顯著成績(jī)的項(xiàng)目部和個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)。

　　十一、公司各部門是本公司安全生產(chǎn)工作的監(jiān)督管理部門，依照國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)和本制度的規(guī)定，對(duì)本公司的安全生產(chǎn)工作實(shí)施管理。

　　十二、本制度依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程和上級(jí)部門對(duì)安全生產(chǎn)管理的規(guī)定編制。

　　第二章安全生產(chǎn)管理制度的建立

　　十三、本安全生產(chǎn)管理制度的建立是結(jié)合雅仕物業(yè)公司的特點(diǎn)，以確保安全生產(chǎn)體系具有可操作性。各部門日常安全生產(chǎn)工作除按安全生產(chǎn)制度運(yùn)行外還必須嚴(yán)格遵守國(guó)家、行業(yè)及地方性安全生產(chǎn)法規(guī)。

　　十四、公司成立以公司法人為組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)工作的公司經(jīng)理為副組長(zhǎng)，成員由各部門主管組成的“安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)安全管理機(jī)構(gòu)，成立安全生產(chǎn)辦公室，配備與安全生產(chǎn)工作相適應(yīng)的專（兼）職管理人員，對(duì)公司內(nèi)部的安全生產(chǎn)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、管理和檢查。

　　第三章安全生產(chǎn)責(zé)任制

　　十五、安全生產(chǎn)第一責(zé)任人（公司法人）安全生產(chǎn)責(zé)任制：

　　1、建立健全并落實(shí)以安全生產(chǎn)責(zé)任制為核心的安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程；

　　2、建立健全與本單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相適應(yīng)的安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，配備安全生產(chǎn)管理人員，按照有關(guān)規(guī)定足額提取安全生產(chǎn)費(fèi)用，落實(shí)安全生產(chǎn)經(jīng)費(fèi)；

　　3、督促、檢查本單位的安全生產(chǎn)工作，按照有關(guān)規(guī)定開展安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，組織開展安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查、安全隱患排查整治和安全宣傳教育培訓(xùn)工作；

　　4、將安全生產(chǎn)工作與業(yè)務(wù)工作緊密結(jié)合，一起部署，一起落實(shí)，一起檢查，一起考核；

　　5、負(fù)責(zé)配備符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)防護(hù)用品；

　　6、制訂并實(shí)施生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案；

　　7、發(fā)生生產(chǎn)安全事故后，應(yīng)當(dāng)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，組織搶救，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，做好善后工作，執(zhí)行事故處理決定。

　　十六、分管安全生產(chǎn)管理工作經(jīng)理（安全生產(chǎn)直接責(zé)任人）的安全生產(chǎn)責(zé)任制：

　　1、負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)日常監(jiān)督管理工作，督促落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制；

　　2、監(jiān)督檢查安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和安全隱患排查整治工作；

　　3、監(jiān)督檢查單位負(fù)責(zé)人、管理人員和從業(yè)人員的安全生產(chǎn)宣傳教育培訓(xùn)工作；

　　4、督促做好作業(yè)場(chǎng)所的勞動(dòng)保護(hù)工作，預(yù)防和消除職業(yè)危害；

　　5、發(fā)生生產(chǎn)安全事故后，應(yīng)當(dāng)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，組織搶救，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，做好善后工作，督促執(zhí)行事故處理決定。

　　十七、部門安全生產(chǎn)責(zé)任制

　　1、在公司經(jīng)理的帶領(lǐng)下開展安全生產(chǎn)工作。

　　2、部門按照公安部61號(hào)令的要求，開展管轄區(qū)域的消防安全管理工作，做好日常防火安全檢查工作。

　　3、積極配合公司對(duì)內(nèi)對(duì)外的消防安全宣傳教育，搞好群防群治工作。

　　4、負(fù)責(zé)部門員工的消防安全知識(shí)宣傳教育，協(xié)助管理處負(fù)責(zé)人制定滅火作戰(zhàn)計(jì)劃，參與每半年組織實(shí)施的應(yīng)急救援演練。

　　5、建立健全管轄區(qū)域的安全生產(chǎn)檔案及各項(xiàng)安檢記錄，并及時(shí)更新完善與安全生產(chǎn)有關(guān)的資料。

　　十八、班組長(zhǎng)安全生產(chǎn)責(zé)任制

　　公司所屬的維修部長(zhǎng)、保安班長(zhǎng)，為其班組的安全生產(chǎn)責(zé)任人，其職責(zé)是：

　　1、對(duì)本班組安全生產(chǎn)和員工人身安全、健康負(fù)責(zé)；

　　2、發(fā)現(xiàn)事故苗頭和事故隱患及時(shí)處理和上報(bào)；

　　3、組織安全檢查活動(dòng)，堅(jiān)持班前講安全、防火，班中檢查安全、防火，班后總結(jié)安全、防火工作；

　　4、認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；

　　5、發(fā)生事故立即報(bào)告，并采取積極有效措施，制止事故擴(kuò)大，組織員工分析事故原因；

　　6、對(duì)從事有明顯危險(xiǎn)或嚴(yán)重違反操作規(guī)程的職工有權(quán)停止操作，并安排好崗位操作人員，報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；

　　7、有權(quán)制止未經(jīng)三級(jí)安全教育和安全考核不合格員工獨(dú)立操作；

　　8、搞好安全和消防設(shè)施、設(shè)備的檢查和維護(hù)保養(yǎng)工作，檢查員工合理使用勞保用品和正確使用各種消防器材。

　　十九、公司員工安全生產(chǎn)責(zé)任制

　　公司所有在職員工為所在崗位的安全生產(chǎn)責(zé)任人，其職責(zé)是：

　　1、認(rèn)真學(xué)習(xí)上級(jí)有關(guān)安全生產(chǎn)的指示，規(guī)定和安全規(guī)程，熟練掌握本崗位操作規(guī)程；

　　2、上崗操作時(shí)必須按規(guī)定穿戴好勞動(dòng)保護(hù)用品，正確使用和妥善保管各種防護(hù)用品和消防器材；

　　3、上班要集中精力搞好安全生產(chǎn)，平穩(wěn)操作，嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律和工作流程，認(rèn)真做好各種記錄，不得串崗、脫崗、嚴(yán)禁在崗位上睡覺、打鬧和做其它違反紀(jì)律的事情，對(duì)他人違章操作加以勸阻和制止；

　　4、認(rèn)真執(zhí)行崗位責(zé)任制，有權(quán)拒絕一切違章作業(yè)指令；

　　5、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，發(fā)生事故時(shí)要及時(shí)搶救處理保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)如實(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；

　　6、加強(qiáng)巡回檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除事故隱患，自己不能處理的應(yīng)立即報(bào)告；

　　7、積極參加安全活動(dòng)，提出有關(guān)安全生產(chǎn)的合理化建議。

　　8、保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)調(diào)調(diào)查事故原因。

　　第四章安全生產(chǎn)工作例會(huì)制度

　　二十、安全生產(chǎn)工作例會(huì)制度

　　1、為充分發(fā)揮公司及管理處安全生產(chǎn)管理的監(jiān)督管理作用，做好對(duì)管理處安全生產(chǎn)狀況的研究分析及重大安全生產(chǎn)問題的對(duì)策制訂，公司實(shí)行安全生產(chǎn)例會(huì)制度。

　　2、公司每半年組織召開一次安全生產(chǎn)工作會(huì)議，對(duì)公司半年來的安全生產(chǎn)工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)下半年度的安全生產(chǎn)規(guī)劃及安全生產(chǎn)工作進(jìn)行部署。

　　3、公司安全生產(chǎn)辦公室每季度組織召開一次安全生產(chǎn)會(huì)議，對(duì)公司本季度的安全生產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行分析，研究、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)重大安全生產(chǎn)問題。

　　4、公司必須堅(jiān)持使安全生產(chǎn)例會(huì)制度化，并認(rèn)真做好會(huì)議記錄，確保使每次會(huì)議都有一定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，都能解決一定的實(shí)質(zhì)問題。

　　第五章安全生產(chǎn)檢查制度

　　二十一、安全生產(chǎn)檢查制度

　　1、為增強(qiáng)職工的安全意識(shí)，及時(shí)消除事故隱患，確保安全生產(chǎn)，必須加強(qiáng)管理處安全生產(chǎn)檢查。

　　2、安全生產(chǎn)檢查的依據(jù)：國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程及政府、上級(jí)部門和公司有關(guān)安全生產(chǎn)的各項(xiàng)規(guī)定、制度等。

　　3、各級(jí)安全生產(chǎn)檢查應(yīng)以查思想、查制度、查措施、查隱患、查教育培訓(xùn)、查安全防護(hù)等為主要內(nèi)容。

　　4、公司安全檢查應(yīng)以定期安全檢查為主，以查處安全生產(chǎn)隱患為主要內(nèi)容，每月至少組織進(jìn)行一次。

　　5、公司及所屬各單位每季度組織對(duì)安全問題進(jìn)行專項(xiàng)、重點(diǎn)檢查。

　　6、各部門應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)實(shí)際及綜合氣候變化組織季節(jié)性安全檢查。

　　7、部門安全檢查結(jié)束后，要認(rèn)真全面系統(tǒng)地進(jìn)行分析、總結(jié)和評(píng)價(jià)，要針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，制定整改措施，落實(shí)整改，并將整改、復(fù)查情況及時(shí)反饋到公司安全生產(chǎn)辦公室。

　　第六章安全知識(shí)教育、培訓(xùn)制度

　　二十二、安全知識(shí)教育、培訓(xùn)制度

　　1、每年以創(chuàng)辦安全知識(shí)宣傳欄、開展知識(shí)競(jìng)賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識(shí)。

　　2、各部門每月組織員工學(xué)習(xí)消防法規(guī)和各項(xiàng)規(guī)章制度，做到依法管理。

　　3、部門應(yīng)針對(duì)崗位特點(diǎn)進(jìn)行消防安全教育培訓(xùn)。

　　4、對(duì)消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)和使用人員應(yīng)進(jìn)行實(shí)地演示和培訓(xùn)。

　　5、對(duì)新員工進(jìn)行崗前安全知識(shí)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗。

　　6、因工作需要員工換崗前必須進(jìn)行再教育培訓(xùn)。

　　7、消控中心等特殊崗位要進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格，持證上崗。

　　第七章安全日常巡查制度

　　二十三、防火巡查、檢查制度

　　1、落實(shí)逐級(jí)消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，落實(shí)巡查檢查制度。

　　2、安全生產(chǎn)管理職能部門每周對(duì)公司進(jìn)行安全巡查。每月對(duì)單位進(jìn)行一次防火檢查并復(fù)查追蹤改善。

　　3、檢查中發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，檢查人員應(yīng)填寫防火檢查記錄，并按照規(guī)定，要求有關(guān)人員在記錄上簽名。

　　4、檢查部門應(yīng)將檢查情況及時(shí)通知受檢部門，受檢部門主管應(yīng)每日消防安全檢查情況通知，若發(fā)現(xiàn)本單位存在火災(zāi)隱患，應(yīng)及時(shí)整改。

　　5、對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患未按規(guī)定時(shí)間及時(shí)整改的，根據(jù)獎(jiǎng)懲制度給予處罰。

　　第八章安全設(shè)施管理維護(hù)制度

　　二十四、安全疏散設(shè)施管理制度

　　1、單位應(yīng)保持疏散通道、安全出口暢通，嚴(yán)禁占用疏散通道，嚴(yán)禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。

　　2、應(yīng)按規(guī)范設(shè)置符合國(guó)家規(guī)定的消防安全疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明設(shè)施。

　　3、應(yīng)保持防火門、消防安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明、機(jī)械排煙送風(fēng)、火災(zāi)事故廣播等設(shè)施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查、測(cè)試、維護(hù)和保養(yǎng)。

　　4、嚴(yán)禁在辦公期間將安全出口上鎖。

　　5、嚴(yán)禁在辦公期間將安全疏散指示標(biāo)志關(guān)閉、遮擋或覆蓋。

　　二十五、消防設(shè)施、器材維護(hù)管理制度

　　1、消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負(fù)責(zé)，專職管理員每日檢查消防設(shè)施的使用狀況，保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。

　　2、消防設(shè)施及消防設(shè)備的技術(shù)性能的維修保養(yǎng)和定期技術(shù)檢測(cè)由消防工作管理部門負(fù)責(zé)，設(shè)專職管理員每日按時(shí)檢查了解消防設(shè)備的運(yùn)行情況。查看運(yùn)行記錄，聽取值班人員意見，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)安排維修，使設(shè)備保持完好的技術(shù)狀態(tài)。

　　3、消防設(shè)施和消防設(shè)備定期測(cè)試：

　　（1）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)的測(cè)試由消防工作管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施，保安部參加，每個(gè)煙、溫感探頭至少每年輪測(cè)一次。

　　（2）消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。

　　（3）正壓送風(fēng)、防排煙系統(tǒng)每半年檢測(cè)一次。

　　（4）室內(nèi)消火栓、噴淋泄水測(cè)試每季度一次。

　　（5）其它消防設(shè)備的測(cè)試，根據(jù)不同情況決定測(cè)試時(shí)間。

　　4、消防器材管理：

　　（1）每年對(duì)滅火器進(jìn)行普查換藥。

　　（2）每季度巡查消防器材，保證處于完好狀態(tài)。

　　（3）對(duì)消防器材應(yīng)經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)丟失、損壞應(yīng)立即補(bǔ)充并上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。

　　（4）本轄區(qū)的消防器材由管理處負(fù)責(zé)管理，并指定專人負(fù)責(zé)。

　　第九章安全事故報(bào)告制度

　　二十六、秩序維護(hù)部制定24小時(shí)值班制度，客戶服務(wù)部將物業(yè)公司24小時(shí)值班電話張貼告知業(yè)主；現(xiàn)場(chǎng)值班人員嚴(yán)格執(zhí)行安全事故報(bào)告制度，發(fā)現(xiàn)事故及時(shí)如實(shí)上報(bào)，安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、經(jīng)理、部門主管第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)指揮，避免事態(tài)激化，并積極做好善后處理工作，盡快消除事故后遺癥；若物業(yè)小區(qū)發(fā)生安全生產(chǎn)事故，無論物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有責(zé)任，第一時(shí)間向區(qū)房管局及轄區(qū)街鎮(zhèn)如實(shí)報(bào)告情況。

　　二十七、火災(zāi)隱患整改制度

　　1、各部門對(duì)存在的火災(zāi)隱患應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以消除。

　　2、在防火安全檢查中，應(yīng)對(duì)所發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患進(jìn)行逐項(xiàng)登記，并將隱患情況書面下發(fā)各班組限期整改，同時(shí)要做好隱患整改情況記錄。

　　3、在火災(zāi)隱患未消除前，各班組應(yīng)當(dāng)落實(shí)防范措施，確保隱患整改期間的消防安全，對(duì)確無能力解決的重大火災(zāi)隱患應(yīng)當(dāng)提出解決方案，及時(shí)向單位消防安全責(zé)任人報(bào)告，并由單位上級(jí)主管部門或當(dāng)?shù)卣畧?bào)告。

　　4、對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)責(zé)令限期改正的火災(zāi)隱患，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)改正并寫出隱患整改的復(fù)函，報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)。

　　二十八、用火、用電安全管理制度

　　1、用電安全管理：

　　(1)嚴(yán)禁隨意拉設(shè)電線，嚴(yán)禁超負(fù)荷用電。

　　(2)電氣線路、設(shè)備安裝應(yīng)由持證電工負(fù)責(zé)。

　　(3管理處下班后，該關(guān)閉的電源應(yīng)予以關(guān)閉。

　　(4)禁止私用電熱棒、電爐等大功率電器。

　　2、用火安全管理：

　　（1）嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火審批制度，確需動(dòng)火作業(yè)時(shí)，作業(yè)單位應(yīng)按規(guī)定向消防工作管理部門申請(qǐng)“動(dòng)火許可證”。

　　（2）動(dòng)火作業(yè)前應(yīng)清除動(dòng)火點(diǎn)附近5米區(qū)域范圍內(nèi)的易燃易爆危險(xiǎn)物品或作適當(dāng)?shù)陌踩綦x，并向管理處借取適當(dāng)種類、數(shù)量的滅火器材隨時(shí)備用，結(jié)束作業(yè)后應(yīng)即時(shí)歸還，若有動(dòng)用應(yīng)如實(shí)報(bào)告。

　　（3）如在作業(yè)點(diǎn)就地動(dòng)火施工，應(yīng)按規(guī)定向作業(yè)點(diǎn)所在管理處主管人員申請(qǐng)，申請(qǐng)部門需派人現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督并不定時(shí)派人巡查。離地面2米以上的高架動(dòng)火作業(yè)必須保證有一人在下方專職負(fù)責(zé)隨時(shí)撲滅可能引燃其它物品的火花。

　　（4）未辦理“動(dòng)火許可證”擅自動(dòng)火作業(yè)者，本單位人員予以記小過二次處分，嚴(yán)重的予以開除。

　　二十九、易燃易爆危險(xiǎn)物品和場(chǎng)所防火防爆制度

　　1、易燃易爆危險(xiǎn)物品應(yīng)有專用的庫(kù)房，配備必要的消防器材設(shè)施，倉(cāng)管人員必須由消防安全培訓(xùn)合格的人員擔(dān)任。

　　2、易燃易爆危險(xiǎn)物品應(yīng)分類、分項(xiàng)儲(chǔ)存。化學(xué)性質(zhì)相抵觸或滅火方法不同的`易燃易爆化學(xué)物品，應(yīng)分庫(kù)存放。

　　3、易燃易爆危險(xiǎn)物品入庫(kù)前應(yīng)經(jīng)檢驗(yàn)部門檢驗(yàn)，出入庫(kù)應(yīng)進(jìn)行登記。

　　4、庫(kù)存物品應(yīng)當(dāng)分類、分垛儲(chǔ)存，每垛占地面積不宜大于一百平方米，垛與垛之間不小于一米，垛與墻間距不小于零點(diǎn)五米，垛與梁、柱的間距不小于零點(diǎn)五米，主要通道的寬度不小于二米。

　　5、易燃易爆危險(xiǎn)物品存取應(yīng)按安全操作規(guī)程執(zhí)行，倉(cāng)庫(kù)工作人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，非工作人員不得隨意入內(nèi)。

　　6、易燃易爆場(chǎng)所應(yīng)根據(jù)消防規(guī)范要求采取防火防爆措施并做好防火防爆設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作。

　　三十、義務(wù)消防隊(duì)組織管理制度

　　1、義務(wù)消防員應(yīng)在消防工作管理部門領(lǐng)導(dǎo)下開展業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和滅火技能訓(xùn)練，各項(xiàng)技術(shù)考核應(yīng)達(dá)到規(guī)定的指標(biāo)。

　　2、要結(jié)合對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材維護(hù)檢查，有計(jì)劃地對(duì)每個(gè)義務(wù)消防員進(jìn)行輪訓(xùn)，使每個(gè)人都具有實(shí)際操作技能。

　　3、按照滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案每半年進(jìn)行一次演練，并結(jié)合實(shí)際不斷完善預(yù)案。

　　4、每年舉行一次防火、滅火知識(shí)考核，考核優(yōu)秀給予表彰。

　　5、不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高防火滅火自救能力。

　　三十一、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案演練制度

　　1、制定符合本單位實(shí)際情況的滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。

　　2、組織全員學(xué)習(xí)和熟悉滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。

　　3、每次組織預(yù)案演練前應(yīng)精心開會(huì)部署，明確分工。

　　4、應(yīng)按制定的預(yù)案，至少每半年進(jìn)行一次演練。

　　5、演練結(jié)束后應(yīng)召開講評(píng)會(huì)，認(rèn)真總結(jié)預(yù)案演練的情況，發(fā)現(xiàn)不足之處應(yīng)及時(shí)修改和完善預(yù)案。

　　三十二、燃?xì)夂碗姎庠O(shè)備的檢查和管理制度

　　1、應(yīng)按規(guī)定正確安裝、使用電器設(shè)備，相關(guān)人員必須經(jīng)必要的培訓(xùn)，獲得相關(guān)部門核發(fā)的有效證書方可操作。各類設(shè)備均需具備法律、法規(guī)規(guī)定的有效合格證明并經(jīng)維修部確認(rèn)后方可投入使用。電氣設(shè)備應(yīng)由持證人員定期進(jìn)行檢查(至少每月一次)。

　　2、防雷、防靜電設(shè)施定期檢查、檢測(cè)，每季度至少檢查一次、每年至少檢測(cè)一次并記錄。

　　3、電器設(shè)備負(fù)荷應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，接頭牢固，絕緣良好，保險(xiǎn)裝臵合格、正常并具備良好的接地，接地電阻應(yīng)嚴(yán)格按照電氣施工要求測(cè)試。

　　4、各類線路均應(yīng)以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應(yīng)使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設(shè)備及線路均應(yīng)定期檢修，隨時(shí)排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患。

　　5、未經(jīng)批準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自加長(zhǎng)電線。各部門應(yīng)積極配合安全小組、維修部人員檢查加長(zhǎng)電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測(cè)后投入使用。

　　6、電器設(shè)備、開關(guān)箱線路附近按照本單位標(biāo)準(zhǔn)劃定黃色區(qū)域，嚴(yán)禁堆放易燃易爆物并定期檢查、排除隱患。

　　7、設(shè)備用畢應(yīng)切斷電源。未經(jīng)試驗(yàn)正式通電的設(shè)備，安裝、維修人員離開現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)切斷電源。

　　8、除已采取防范措施的部門外，工作場(chǎng)所內(nèi)嚴(yán)禁使用明火。

　　9、使用明火的部門應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)安全規(guī)定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅。

　　10、場(chǎng)所內(nèi)嚴(yán)禁吸煙并張貼禁煙標(biāo)識(shí)，每一位員工均有義務(wù)提醒其他人員共同遵守公共場(chǎng)所禁煙的規(guī)定。

　　第十章安全生產(chǎn)工作考評(píng)和獎(jiǎng)懲制度

　　三十三、安全生產(chǎn)工作考評(píng)和獎(jiǎng)懲制度

　　1、對(duì)安全生產(chǎn)工作作出成績(jī)的，予以通報(bào)表?yè)P(yáng)或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。

　　2、對(duì)造成安全生產(chǎn)事故的責(zé)任人，將依據(jù)所造成后果的嚴(yán)重性予以不同的處理，除已達(dá)到依照國(guó)家《治安管理處罰條例》或已夠追究刑事責(zé)任的事故責(zé)任人將依法移送國(guó)家有關(guān)部門處理外，根據(jù)本單位的規(guī)定，對(duì)下列行為予以處罰：

　　（1）有下列情形之一的，視損失情況與認(rèn)識(shí)態(tài)度除責(zé)令賠償全部或部分損失外，予以口頭告誡：

　　A、使用易燃危險(xiǎn)品未嚴(yán)格按照操作程序進(jìn)行或保管不當(dāng)而造成火警、火災(zāi)，損失不大的；

　　B、在禁煙場(chǎng)所吸煙或處臵煙頭不當(dāng)而引起火警、火災(zāi)，損失不大的；

　　C、未及時(shí)清理區(qū)域內(nèi)易燃物品，而造成火災(zāi)隱患的；

　　D、未經(jīng)批準(zhǔn)，違規(guī)使用加長(zhǎng)電線、用電未使用安全保險(xiǎn)裝臵的或擅自增加小負(fù)荷電器的；

　　E、謊報(bào)火警；

　　F、未經(jīng)批準(zhǔn)，玩弄消防設(shè)施、器材，未造成不良后果的；

　　G、對(duì)安全小組提出的消防隱患未予以及時(shí)整改而無法說明原因的部門管理人員；

　　H、阻塞消防通道、遮擋安全指示標(biāo)志等未造成嚴(yán)重后果的。

　　（2）有下列情形之一的，視情節(jié)輕重和認(rèn)識(shí)態(tài)度，除責(zé)令賠償全部或部分損失外，予以通報(bào)批評(píng)：

　　A、擅自使用易燃、易爆物品的；

　　B、擅自挪用消防設(shè)施、器材的位置或改為它用的；

　　C、違反安全管理和操作規(guī)程、擅離職守從而導(dǎo)致火警、火災(zāi)損失輕微的；

　　D、強(qiáng)迫其他員工違規(guī)操作的管理人員；

　　E、發(fā)現(xiàn)火警，未及時(shí)依照緊急情況處理程序處理的；

　　F、對(duì)安全小組的檢查未予以配合、拒絕整改的管理人員。

　　（3）對(duì)任何事故隱瞞事實(shí)，不處理、不追究的或提供虛假信息的，予以解聘。

　　（4）對(duì)違反消防安全管理導(dǎo)致事故發(fā)生(損失輕微的)，但能主動(dòng)坦白并積極協(xié)助相關(guān)部門處理事故、挽回?fù)p失的肇事者或責(zé)任人可視情況予以減輕或免予處罰。

　　第十一章生產(chǎn)安全預(yù)警制度

　　三十四、物業(yè)小區(qū)內(nèi)關(guān)鍵位置（特別是涉及人身安全處）設(shè)立明顯的警示標(biāo)志和提示標(biāo)語(yǔ)，各部門巡查時(shí)對(duì)涉及業(yè)主專有部分的安全隱患要盡到提示義務(wù)，盡可能避免意外事故的發(fā)生。

　　三十五、對(duì)于重大節(jié)假日，各部門在節(jié)假日前一周進(jìn)行節(jié)前安全自查，發(fā)現(xiàn)安全隱患進(jìn)行整改；節(jié)假日前三天物業(yè)公司組織統(tǒng)一的節(jié)前安全檢查、整改。

　　三十六、對(duì)于雨季汛期或高溫等特殊季節(jié)、惡劣天氣、集中裝修期間或其他地區(qū)突發(fā)重大事故時(shí)，根據(jù)主管部門、轄區(qū)街鎮(zhèn)、氣象預(yù)報(bào)或者其他地區(qū)事故的教育啟示，視情況采取內(nèi)部開會(huì)、小區(qū)內(nèi)張貼通知、天氣預(yù)報(bào)等合適方式，及時(shí)發(fā)出安全生產(chǎn)的預(yù)警提示，并跟蹤監(jiān)督預(yù)警提示的落實(shí)情況。

　　第十二章安全生產(chǎn)資料存檔備案制度

　　三十七、公司各部門針對(duì)安全生產(chǎn)工作設(shè)立專門的、系統(tǒng)的安全生產(chǎn)檔案資料，如：工作管理制度、巡查記錄表、員工培訓(xùn)記錄表、報(bào)事報(bào)修維修表、各類應(yīng)急預(yù)案、違章搭建上報(bào)記錄等，并及時(shí)更新完善與安全生產(chǎn)有關(guān)的資料，既要將安全工作落實(shí)到位，也要做到有據(jù)可查。

　　第十三章高層建筑消防安全管理制度

　　三十八、高層建筑消防安全管理制度

　　1、高層建筑所屬管理處負(fù)責(zé)人是主要消防安全責(zé)任人，對(duì)本單位的消防安全工作負(fù)直接責(zé)任，貫徹實(shí)施消防法律法規(guī)和有關(guān)制度；

　　2、建立消防管理機(jī)構(gòu)，確定防火負(fù)責(zé)人，配備兼職安全管理人，組建義務(wù)消防隊(duì)，定期進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，開展自防自救工作；

　　3、凡新、改、擴(kuò)建及內(nèi)部裝修、安裝大型壁掛廣告，均應(yīng)將設(shè)計(jì)圖紙（方案、初設(shè)、施工圖）報(bào)消防監(jiān)督部門審批，經(jīng)審核同意后方可施工；工程竣工后，必須經(jīng)消防監(jiān)督部門驗(yàn)收合格方可使用；

　　4、高層建筑內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)時(shí)，必須由經(jīng)營(yíng)或使用單位的消防安全負(fù)責(zé)人和消防監(jiān)督部門批準(zhǔn)，動(dòng)火單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火制度，采取防火措施，做好滅火準(zhǔn)備；

　　5、高層建筑內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)時(shí)，必須由經(jīng)營(yíng)或使用單位的消防安全負(fù)責(zé)人和消防監(jiān)督部門批準(zhǔn)，動(dòng)火單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火制度，采取防火措施，做好滅火準(zhǔn)備；

　　6、經(jīng)營(yíng)或使用單位的職工應(yīng)掌握消防器材、設(shè)施、設(shè)備的使用方法，熟悉建筑內(nèi)外的疏散路線；

　　7、建筑物內(nèi)的走道、樓梯、出口等部位，要保持暢通，嚴(yán)禁堆放物品。疏散標(biāo)志和應(yīng)急燈，要保證完整好用；

　　8、建筑物內(nèi)應(yīng)按規(guī)定和規(guī)范配備消防設(shè)施、設(shè)備、器材及報(bào)警電話等設(shè)備；消防監(jiān)控室應(yīng)設(shè)專人每天24小時(shí)值班，記錄儀器設(shè)備的工作情況，及時(shí)處理火警信號(hào)；

　　9、建筑物內(nèi)的消防設(shè)施、設(shè)備應(yīng)簽定維護(hù)管理合同并嚴(yán)格維護(hù)管理，確保完整好用；未經(jīng)單位負(fù)責(zé)人和公安消防監(jiān)督部門批準(zhǔn)，任何消防設(shè)施、設(shè)備不得擅自停用或關(guān)閉。消防設(shè)施、設(shè)備、器材的管理人員，要認(rèn)真履行職責(zé)，并建立檔案，詳細(xì)記錄有關(guān)情況；

　　10、高層建筑單位應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要建立健全消防宣傳檢查、值班巡邏、用火用電、消防設(shè)施管理等制度，落實(shí)逐級(jí)防火責(zé)任制，嚴(yán)格獎(jiǎng)罰制度；

　　11、開展經(jīng)常性的防火檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患和事故必須立即報(bào)告并采取相應(yīng)的措施，不得隱瞞不報(bào)或擅離職守。

　　第十四章室內(nèi)停車場(chǎng)安全管理制度

　　三十九、室內(nèi)停車場(chǎng)安全管理制度

　　1、停車場(chǎng)所屬管理處的負(fù)責(zé)人對(duì)停車場(chǎng)的消防安全工作負(fù)直接責(zé)任，貫徹實(shí)施消防法律法規(guī)和有關(guān)制度；

　　2、建立消防管理機(jī)構(gòu)，確定防火負(fù)責(zé)人，配備兼職安全管理人，按規(guī)定組建義務(wù)消防隊(duì)，定期進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，開展自防自救工作；

　　3、凡新、改、擴(kuò)建車場(chǎng)，應(yīng)將設(shè)計(jì)圖紙報(bào)消防監(jiān)督部門審批，經(jīng)審核同意后方可施工；

　　4、工程竣工后，必須經(jīng)消防監(jiān)督部門驗(yàn)收合格方可使用；

　　5、制定并嚴(yán)格執(zhí)行用火用電管理制度、值班巡查制度、消防安全宣傳檢查制度、消防安全逐級(jí)責(zé)任制度等必要的消防安全制度，制定火災(zāi)應(yīng)急方案，指定專人值班；

　　6、對(duì)入庫(kù)車輛應(yīng)確定專人進(jìn)行仔細(xì)檢查，消除不安全隱患，車輛應(yīng)在確定地點(diǎn)存放，不得堵塞通道和影響消防設(shè)施的使用。入庫(kù)的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆物品；

　　7、車庫(kù)的電氣裝臵必須由正式電工按規(guī)定安裝，電線須穿金屬導(dǎo)管或不燃材料管保護(hù)，接線處應(yīng)穿接線盒。車庫(kù)內(nèi)不得設(shè)置移動(dòng)照明燈具和碘鎢燈，不準(zhǔn)使用電爐等家用電器；

　　8、車庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁動(dòng)用明火，在醒目的地點(diǎn)設(shè)防火標(biāo)志。確需動(dòng)用明火時(shí)（含電焊、氧焊），必須辦理動(dòng)火證，經(jīng)單位防火負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并采取嚴(yán)格的安全措施確保安全；

　　9、車庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行車輛維修作業(yè)以及其他作業(yè)，嚴(yán)禁在通道上停車，嚴(yán)禁超量停車。不得存放其他物品；

　　10、車庫(kù)內(nèi)應(yīng)按規(guī)定配備消防設(shè)施、設(shè)備和滅火器材及報(bào)警電話，并確定專人負(fù)責(zé)管理維護(hù)，使之完好有效；

　　11、開展經(jīng)常性的防火檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患和事故必須立即報(bào)告，并采取相應(yīng)的措施，不得隱瞞不報(bào)或擅自逃離現(xiàn)場(chǎng)。

　　第十五章安全生產(chǎn)管理目標(biāo)

　　四十、安全生產(chǎn)管理目標(biāo)

　　1、因安全措施不到位，造成的工傷死亡、重傷事故為“零”。

　　2、無因管理失職引起的火災(zāi)、爆炸事故。

　　3、因管理責(zé)任造成的事故負(fù)傷控制在1‰以下。

　　4、無因管理責(zé)任造成的設(shè)備原因造成的重大安全事故。

　　第十六章安全生產(chǎn)責(zé)任追究

　　四十一、公司對(duì)管理處進(jìn)行安全生產(chǎn)目標(biāo)考核，年終按目標(biāo)完成情況實(shí)行獎(jiǎng)懲。對(duì)發(fā)生特、重大安全責(zé)任事故，造成極壞社會(huì)影響并給公司帶來重大經(jīng)濟(jì)損失的，要追究負(fù)責(zé)人和當(dāng)事人的責(zé)任。

　　四十二、公司要對(duì)在安全生產(chǎn)工作中做出顯著成績(jī)的集體、個(gè)人給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)，并與其經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。對(duì)因玩忽職守、違反規(guī)章制度和管理規(guī)定而造成事故，使人民生命財(cái)產(chǎn)及企業(yè)效益蒙受損失的有關(guān)責(zé)任人，應(yīng)根據(jù)事故性質(zhì)、責(zé)任大小，分別給予行政處分和經(jīng)濟(jì)處罰。對(duì)構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

　　第十七章附則

　　四十三、本制度適用于本物業(yè)公司公司。物業(yè)公司的安全生產(chǎn)、消防安全責(zé)任人離任時(shí)，應(yīng)做好安全生產(chǎn)責(zé)任制的交接工作，新任安全生產(chǎn)、消防安全負(fù)責(zé)人應(yīng)按照其所在崗位的職責(zé)履行安全生產(chǎn)責(zé)任制。

　　四十四、本安全生產(chǎn)管理制度的執(zhí)行，從20xx年7月1日起執(zhí)行。

　　公司物業(yè)管理制度 14

　　一、內(nèi)部管理部分

　　(一)管理構(gòu)架

　　1、組織機(jī)構(gòu)圖

　　2、各部門職能及各崗位職責(zé)

　　3、員工情況

　　1)員工構(gòu)成，其中管理人員占；學(xué)歷構(gòu)成(特別是管理人員)

　　2)各部門骨干基本情況

　　(二)內(nèi)部管理制度

　　1、公司管理形式(總經(jīng)理負(fù)責(zé)制；總公司與各管理處關(guān)系，自負(fù)盈虧)

　　2、行政人事制度

　　1)員工培訓(xùn)制度(察看年度培訓(xùn)計(jì)劃，了解公司培訓(xùn)重點(diǎn))

　　2)員工考核、獎(jiǎng)懲制度

　　3)員工檔案的管理

　　3、檔案管理

　　1)工程檔案的管理(圖紙資料、設(shè)備檔案)

　　2)小區(qū)基本檔案資料(竣工驗(yàn)收資料、各項(xiàng)審批文件)

　　3)檔案借閱制度

　　4)業(yè)主資料的管理(保密性)

　　5、財(cái)務(wù)制度

　　1)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、申報(bào)、審批

　　2)押金的處理

　　3)財(cái)務(wù)收支預(yù)算、決算、分析

　　4)日常財(cái)務(wù)帳務(wù)處理

　　5)定期向業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支狀況

　　6、采購(gòu)及庫(kù)存管理

　　1)采購(gòu)內(nèi)容的制定和審批

　　2)庫(kù)存的有效控制及及時(shí)補(bǔ)充

　　3)庫(kù)存的帳務(wù)處理

　　4)庫(kù)房安全管理制度

　　7、公文管理制度

　　1)外來文件管理

　　2)內(nèi)部文件往來

　　3)收發(fā)登記

　　4)通告管理制度

　　8、工程管理制度

　　1)分包方的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)管理(資質(zhì)、工程款預(yù)算、信譽(yù)等)

　　2)簽訂合同

　　3)工程進(jìn)度及質(zhì)量檢查及其記錄

　　4)工程驗(yàn)收制度

　　5)整改制度

　　9、辦公設(shè)備的管理

　　1)臺(tái)帳

　　2)領(lǐng)用

　　3)報(bào)廢

　　10、合同管理

　　11、形象識(shí)別系統(tǒng)的使用辦法

　　12、公司工會(huì)設(shè)置、福利制度及企業(yè)文化建設(shè)

　　(三)公眾管理制度

　　1、業(yè)委會(huì)章程

　　2、管理維修公約

　　3、衛(wèi)生公約

　　4、裝修管理規(guī)定

　　5、停車場(chǎng)管理規(guī)定

　　6、治安管理規(guī)定

　　7、園林、綠化管理規(guī)定

　　二、小區(qū)基本概況(組織小區(qū)接管驗(yàn)收工作)

　　(一)概況

　　1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業(yè)主構(gòu)成等

　　2、設(shè)備設(shè)施情況

　　1)消防設(shè)施

　　2)配電設(shè)備

　　3)電梯設(shè)備

　　4)給排水設(shè)備

　　5)計(jì)量設(shè)備

　　6)人防設(shè)施

　　7)有無智能化設(shè)施

　　3、竣工驗(yàn)收情況(有無影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的設(shè)計(jì)問題)

　　(二)物業(yè)管理方式

　　(三)業(yè)主委員會(huì)概況

　　1、章程、成立時(shí)間、人員構(gòu)成、與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

　　2、業(yè)主委員會(huì)曾行使過的權(quán)利(是否能有效的行使其權(quán)力)

　　3、業(yè)主委員會(huì)的建立、換屆、選舉制度

　　4、與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的`內(nèi)容、時(shí)限

　　(四)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境

　　1、綠化率

　　2、停車場(chǎng)位情況及其管理

　　3、公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修情況

　　4、業(yè)主對(duì)小區(qū)環(huán)境的滿意度

　　5、管理用房的使用情況

　　6、經(jīng)營(yíng)用房的使用情況

　　1)合同

　　2)月租

　　3)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容

　　7、小區(qū)配套設(shè)施是否齊全

　　(五)小區(qū)外部環(huán)境

　　1、與地方各管理部門的關(guān)系

　　2、周邊交通、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展情況

　　3、周邊物業(yè)及其物業(yè)管理情況(未來是否存在競(jìng)爭(zhēng))

　　三、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)管理流程

　　(一)入住管理

　　1、入住手續(xù)

　　2、房屋檔案的建立(一戶一檔)

　　3、空房管理(定期檢查制度)

　　4、空房的使用制度

　　5、空房鑰匙管理

　　(二)收費(fèi)管理

　　1、物業(yè)費(fèi)的收取

　　1)繳費(fèi)通知單的發(fā)放

　　2)收費(fèi)期

　　3)費(fèi)用明細(xì)

　　4)業(yè)主費(fèi)用查詢

　　2、代收代繳費(fèi)用的收取(水、電、煤氣、電視等)

　　1)繳費(fèi)通知單的發(fā)放

　　2)收費(fèi)期

　　3)費(fèi)用明細(xì)

　　4)業(yè)主費(fèi)用查詢

　　(三)清潔消殺管理

　　1、清潔消殺設(shè)備、用料管理

　　2、清潔消殺操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　3、檢查制度

　　1)檢查頻率、方式(抽查)

　　2)檢查記錄

　　3)整改

　　(四)保安管理

　　1、保安員情況

　　2、排班制度

　　3、巡視頻次及其記錄

　　1)公共區(qū)域巡視

　　2)樓內(nèi)巡視

　　4、保安隊(duì)員文明服務(wù)、著裝要求

　　5、檢查制度

　　1)檢查頻率、方式(抽查)

　　2)檢查記錄

　　3)整改

　　6、監(jiān)控中心管理

　　1)監(jiān)控記錄

　　2)錄像帶管理

　　7、訪客管理

　　1)出入登記記錄

　　(五)綠化管理

　　1、小區(qū)綠化美化標(biāo)準(zhǔn)

　　2、花木養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃及實(shí)施的管理(新增、補(bǔ)種、更換)

　　3、檢查制度

　　1)檢查頻率、方式(抽查)

　　2)檢查記錄

　　2)整改

　　(六)業(yè)主投訴處理

　　1、投訴的界定

　　2、投訴登記制度

　　3、投訴的處理

　　1)及時(shí)性

　　2)準(zhǔn)確性

　　3)向業(yè)主反饋結(jié)果

　　4、投訴率的統(tǒng)計(jì)(對(duì)集中的投訴問題應(yīng)責(zé)任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結(jié)果)

　　1)及時(shí)率

　　2)處理率

　　(七)業(yè)主意見調(diào)查

　　1、調(diào)查頻率、比例、范圍、內(nèi)容

　　2、《意見調(diào)查表》的發(fā)放與回收制度

　　3、意見調(diào)查統(tǒng)計(jì)

　　1)圖表統(tǒng)計(jì)

　　2)調(diào)查報(bào)告

　　3)向全體業(yè)主公布調(diào)查結(jié)果

　　4)預(yù)防與糾正措施

　　(八)社區(qū)文化管理

　　1、與業(yè)主委員會(huì)的定期溝通制度

　　2、專人負(fù)責(zé)

　　3、定期舉辦社區(qū)文化活動(dòng)

　　(九)消防制度

　　1、消防設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)制度及其檢查記錄

　　2、消防器材配置的管理

　　1)臺(tái)帳

　　2)更新記錄

　　3)檢測(cè)記錄

　　3、定期消防演習(xí)制度

　　4、消防宣傳標(biāo)識(shí)的安放

　　(十)裝修管理

　　1、裝修手續(xù)的辦理

　　1)裝修備案申請(qǐng)表

　　2)裝修協(xié)議

　　3)裝修保證金制度

　　2、施工人員登記制度、出入管理

　　3、裝修的巡視檢查及其記錄

　　4、裝修工程的驗(yàn)收

　　5、違章的處罰及整改制度

　　(十一)停車場(chǎng)(位)的管理

　　1、停車場(chǎng)管理制度

　　2、停車場(chǎng)進(jìn)出記錄

　　3、臨時(shí)停車收費(fèi)制度

　　(十二)維修服務(wù)制度

　　1、24小時(shí)值班制度

　　2、接受報(bào)修，填寫《報(bào)修維修單》

　　3、維修到場(chǎng)時(shí)限

　　4、維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定

　　5、業(yè)主確認(rèn)制度

　　6、維修回訪制度

　　1)頻率

　　2)比例

　　3)整改

　　7、維修及時(shí)率、返修率的統(tǒng)計(jì)制度

　　(十三)便民服務(wù)項(xiàng)目

　　四、公司iso9001質(zhì)量體系了解

　　(一)質(zhì)量手冊(cè)

　　(二)程序文件

　　(三)作業(yè)指導(dǎo)書

　　(四) 質(zhì)量體系運(yùn)作狀況

　　公司物業(yè)管理制度 15

　　第一章總則

　　第1條為了進(jìn)一步的加強(qiáng)大廈(小區(qū))治安管理及保安部的日常管理，明確各崗位職責(zé)，落實(shí)責(zé)任，現(xiàn)根據(jù)保安部的實(shí)際工作，特制定本制度。

　　第二章行為準(zhǔn)則

　　第2條愛崗敬業(yè)，盡職盡責(zé)，堅(jiān)守崗位。

　　第3條積極主動(dòng)，堅(jiān)持原則，主持正義。

　　第4條文明執(zhí)勤，禮貌待人，注重形象。

　　第5條遵紀(jì)守法，尊老愛幼，樂于助人。

　　第6條遇人遇人，冷靜處理，以理服人。

　　第7條加強(qiáng)學(xué)習(xí)，團(tuán)結(jié)互助，互幫互愛。

　　第三章行為規(guī)范

　　第8條值班時(shí)`嚴(yán)禁喝酒、吸煙、吃東西；不準(zhǔn)嬉笑打鬧；不準(zhǔn)會(huì)客、看書、報(bào)紙、聽廣播；不準(zhǔn)做其他與值班、值勤無關(guān)的事。

　　第9條愛護(hù)各種公用物品，不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或攜帶外出。

　　第10條禁止利用工作之便敲詐勒索，收賄賂，監(jiān)守自盜。

　　第11條禁止在所管轄物業(yè)范圍內(nèi)賭博和利用娛樂之便變相賭博。

　　地12條遵守《保安員儀容儀表》，精神飽滿，文明執(zhí)勤。

　　(1)、不準(zhǔn)留長(zhǎng)發(fā)、蓄胡須、長(zhǎng)指甲。頭發(fā)不得露于帽沿外，不得超過1.5厘米，違反者每次扣5分。

　　(2)、不準(zhǔn)背手或?qū)⑹植迦肟诖校瑘?zhí)勤時(shí)不準(zhǔn)吸煙、吃零食、勾肩搭背，無急事不準(zhǔn)邊走邊打電話，違反者每次扣5分。

　　(3)、值班時(shí)不準(zhǔn)吹口哨、收聽(錄)音機(jī)、MP3、MP4，看書、看報(bào)，違反者每次扣10分。

　　(4)、不得隨地吐痰、亂扔雜物、紙屑，違反者每次扣5分。

　　(5)、按規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴工卡，服裝整齊、干凈無異味，穿襯衫時(shí)系領(lǐng)帶，穿工作褲黑皮鞋，精神飽滿，大方得體。

　　(6)、上班時(shí)不得佩戴飾物，口袋內(nèi)不宜裝過多物品，腰帶上不準(zhǔn)佩戴與工作無關(guān)的物品。

　　(7)、禁止披衣、暢懷、挽袖、卷褲腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤腳，禁止穿戴不整齊進(jìn)入工作場(chǎng)所、辦公室，違反者每次扣5分。

　　第13條嚴(yán)格遵守《公司禮儀規(guī)范》規(guī)定的文明禮貌用語(yǔ)，講文明、有禮貌。

　　(1)、見面問候說：您好；早上好；中午好；晚上好。

　　(2)、分手辭別說：再見；再會(huì)。

　　(3)、求助別人說：請(qǐng)；麻煩；請(qǐng)問。

　　(4)、得到感謝說：別客氣；不用謝。

　　(5)、打擾別人說：請(qǐng)?jiān)彛粚?duì)不起。

　　(6)、接受致歉說：不要緊；沒關(guān)系。

　　(7)、接待來客說：請(qǐng)進(jìn)；請(qǐng)坐；請(qǐng)喝茶。

　　(8)、送客人說：再見；慢走；歡迎下次再來。

　　(9)、無力助人說：抱歉；實(shí)在對(duì)不起；清涼解。

　　(10)、禮稱別人說：同志；先生、小姐；師傅；朋友。

　　(11)、提醒別人說：請(qǐng)您小心；請(qǐng)您注意；請(qǐng)您別著急。

　　(12)、提醒行人說；請(qǐng)您注意安全；請(qǐng)慢走；

　　(13)、提醒讓路說：請(qǐng)借光；請(qǐng)你讓一讓好嗎?

　　(14)、提請(qǐng)等候說：請(qǐng)稍等(候)；

　　第14條、嚴(yán)格遵守《交接班制度》。

　　(!)、上下班人員均實(shí)行列隊(duì)管理，按時(shí)交接。交班領(lǐng)班在站隊(duì)時(shí)，必須了解保安員交接情況，對(duì)交接過程中出現(xiàn)的問題要及時(shí)予以解決并向隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)，違法者每次扣15分，造成嚴(yán)重后果的扣50分并追究相應(yīng)的責(zé)任或辭退處分。

　　(2)、按時(shí)交接班，接班人員必須提前5分鐘到達(dá)崗位。接崗人員未到達(dá)前，當(dāng)班人員不能離崗，未準(zhǔn)時(shí)在規(guī)定地點(diǎn)交接崗進(jìn)行交接者每次扣5分。

　　(3)、接班值班領(lǐng)班在站隊(duì)時(shí)，要向各保安員安排崗位，講明注意事項(xiàng)及需要更進(jìn)的工作。

　　(4)、接班人員到崗位交接時(shí)，交班人須向接班人詳細(xì)的講明待辦及注意事項(xiàng)。接班人要詳細(xì)了解上一班值勤情況和本班應(yīng)注意事項(xiàng)，應(yīng)做到“三明”：上班情況明，本班接班事項(xiàng)明，物品、保安器材、公用設(shè)備清點(diǎn)明。

　　(5)、交班人在下班前必須填好值班記錄，應(yīng)做到“三清”：本班情況清，交接問題清，物品、保安器材、公用設(shè)備情況清。

　　(6)、交班的對(duì)講機(jī)及其他器材必須當(dāng)面清點(diǎn)清楚，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向當(dāng)值的保安領(lǐng)班反饋，并做好相關(guān)的紀(jì)錄，追究相應(yīng)當(dāng)事人的責(zé)任。

　　(7)、交接時(shí)做好相應(yīng)的記錄，以免引起互相推諉責(zé)任，當(dāng)值領(lǐng)班應(yīng)協(xié)調(diào)好交接工作，并在領(lǐng)班工作交接記錄本記錄好，無交接記錄或交接不清每次扣10分。

　　(8)、接班人在接班后應(yīng)立即檢查崗位責(zé)任區(qū)域的公共設(shè)施及注意事項(xiàng)，接班后超過區(qū)域正常巡邏時(shí)間5分鐘內(nèi)所發(fā)生的問題由上一班人員負(fù)責(zé)，5分鐘以后由接班人自行負(fù)責(zé)，所發(fā)生問題及時(shí)向值班室匯報(bào)，并按日常考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處分。

　　(9)、當(dāng)值人員發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)地處理或跟進(jìn)工作，不能推諉其他崗位或移交下一班處理，事情要繼續(xù)在崗處理完，接班人協(xié)助處理。

　　第四章著裝管理

　　第15條、服裝物品包括：冬服、夏服、短襯衫、長(zhǎng)襯衫、領(lǐng)帶、精神穗帶等。

　　第16條、服裝物品領(lǐng)用必須辦理入帳登記手續(xù)，保安部安排專人保管、管理。

　　第17條、員工上班時(shí)必須按規(guī)定著裝，保持警容嚴(yán)整，儀容儀表規(guī)范。

　　第18條、按季節(jié)著裝，部門統(tǒng)一時(shí)間(夏服：每年5月1日至9月30日；冬服：每年10月1日至次年的4月30日)，并按規(guī)定著裝。

　　第19條、扣好領(lǐng)扣、衣扣，不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿，帽子不準(zhǔn)歪戴。冬夏服不得混穿。

　　第20條、上班時(shí)間穿襯衫時(shí)必須打領(lǐng)帶。

　　第21條、非上班時(shí)間時(shí)，不得穿制服上街和在管轄區(qū)域內(nèi)逗留。

　　第22條、在服裝使用期間，員工必須妥善保管，注意服裝物品的清洗，防止破損，保持其完好、整潔。對(duì)公用的大衣，班次之間要交接清楚、愛護(hù)，保持干凈。

　　第23條、保安員若在突發(fā)事件或執(zhí)行突擊性事件時(shí)，使服裝有破損和丟失時(shí)，由本人在2天之內(nèi)以書面形式報(bào)告部門，經(jīng)部門核查屬實(shí)后，給與補(bǔ)發(fā)。

　　第24條、保安服裝不得轉(zhuǎn)接他人使用及非保安員使用。離職時(shí)，保安員必須清洗干凈服裝上交，否則將結(jié)賬扣除清洗費(fèi)50元；若有破損現(xiàn)象將給與從結(jié)賬工資中賠償原服裝價(jià)格的50%。

　　第25條、如有違反上述規(guī)定的行為，每次給與罰款10---50分。

　　第五章治安消防設(shè)備管理

　　第26條、對(duì)講機(jī)使用規(guī)定

　　(一)、使用規(guī)定：

　　(1)、遵守“誰(shuí)使用、誰(shuí)保管；誰(shuí)損壞、誰(shuí)賠償”的原則；小區(qū)內(nèi)每一個(gè)崗位配發(fā)對(duì)講機(jī)一部，責(zé)任到人，損壞者照價(jià)賠償。

　　(2)、認(rèn)真做好交接工作，以免出現(xiàn)對(duì)講機(jī)損壞互相推卸責(zé)任。每天接班時(shí)保安員必須上報(bào)消防監(jiān)控中心當(dāng)值人員登記，若出現(xiàn)對(duì)講機(jī)損壞必須第一時(shí)間報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班或部門主管進(jìn)行跟進(jìn)工作。

　　(3)、嚴(yán)格按照對(duì)講機(jī)部門規(guī)定的頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂條頻率，隨時(shí)保持對(duì)講

　　的正常接收工作狀態(tài)，違者每次扣5分。

　　(4)、消防監(jiān)控中心或其他崗位呼叫對(duì)方，對(duì)方3次無應(yīng)答者扣10分。

　　(5)、對(duì)講機(jī)在崗位期間必須保持開機(jī)狀態(tài)，隨時(shí)保持對(duì)講機(jī)處于工作狀態(tài)，違者每次扣20分。

　　(6)、消防監(jiān)控中心值班人員負(fù)責(zé)電池充電工作，按工作時(shí)間8小時(shí)更換充電池一次，保障當(dāng)值人員對(duì)講機(jī)的正常使用。

　　(7)、對(duì)講機(jī)在更換電池必須先關(guān)該機(jī)的電源開關(guān)，然后將用完電池取下，更換新的電池。

　　(二)、對(duì)話要求：

　　(1)、在呼叫其他崗位時(shí)，應(yīng)先報(bào)自己本崗位，在呼叫相應(yīng)的崗位；當(dāng)被呼叫方收到信息后，應(yīng)立即回答“收到請(qǐng)回答”。

　　(2)、呼叫方在聽到被呼叫方的回話時(shí)，呼叫方應(yīng)簡(jiǎn)單明了的表述呼叫的事由及內(nèi)容；被呼叫方聽到內(nèi)容后，應(yīng)作出回答“收到，清楚”，并做出相應(yīng)的跟進(jìn)工作；若不明白或不知道內(nèi)容應(yīng)做出回答“請(qǐng)你重復(fù)一遍”。

　　(3)、再用對(duì)講機(jī)講話時(shí)，應(yīng)使用規(guī)范禮貌、文明用語(yǔ)，嚴(yán)禁粗言淫語(yǔ)、開玩笑或談工作無關(guān)的事情，違者扣50分。

　　(4)、無故不接聽對(duì)講機(jī)的呼叫或隨身不攜帶對(duì)講機(jī)每次扣10分，由此影響工作的開展，加扣50分；造成損失的追究責(zé)任。

　　第27條、手電筒的使用管理

　　(1)、遵守“誰(shuí)使用、誰(shuí)保管；誰(shuí)損壞、誰(shuí)賠償”的原則，管理責(zé)任到人。

　　(2)、手電筒主要用于中、夜班巡邏保安員使用，各當(dāng)值隊(duì)長(zhǎng)對(duì)電筒進(jìn)行保管、檢查，由保安員領(lǐng)用。

　　(3)、電筒的充電工作由當(dāng)值的巡邏保安員自行負(fù)責(zé)，必須保障正常使用，交接班時(shí)領(lǐng)班必須檢查電筒的電量、使用情況。(5)

　　(4)、部門所配置的手電筒只準(zhǔn)用于工作期間；其他部門或人員須使用電筒，必須寫出書面的借條，并由當(dāng)值隊(duì)長(zhǎng)簽字確認(rèn)，方可借出。

　　第28條消防設(shè)施、器材維護(hù)管理

　　(1)、當(dāng)值的保安員負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)滅火器、消防栓、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、噴淋的日常巡查工作，保安部定期組織檢查、維修，確保消防設(shè)施和器材的完好有效。

　　(2)、安全部所有的保安員負(fù)責(zé)看護(hù)區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施、器材，保養(yǎng)單位定期要對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)工作。

　　(3)、大廈(小區(qū))巡邏當(dāng)值保安員負(fù)責(zé)小區(qū)的消防設(shè)施、設(shè)備、器材的巡查工作。將巡查情況詳細(xì)的記錄在記錄本上。

　　(4)、安全部主管負(fù)責(zé)對(duì)消防器材、設(shè)施建立檔案資料。并根據(jù)實(shí)際情況將器材的類型、數(shù)量、設(shè)置的位置、使用情況、定期檢查人配置相應(yīng)的設(shè)備卡。

　　(5)、保安部要根據(jù)實(shí)際工作需要，按時(shí)組織對(duì)消防系統(tǒng)、設(shè)施、器材進(jìn)行季檢、月檢、周檢，以確保消防正常使用。

　　(6)、安全部每一季度對(duì)小區(qū)組織一次消防演習(xí)，每一年組織一次大型的消防演習(xí)。

　　第29條消防監(jiān)控中心管理

　　(1)、值班人員應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)備操作規(guī)程進(jìn)行操作。

　　(2)、部門要設(shè)置相應(yīng)的各種記錄本、設(shè)備運(yùn)行臺(tái)帳、保養(yǎng)記錄本。

　　(3)、中心值班電話、通信設(shè)施應(yīng)時(shí)刻處于應(yīng)急狀態(tài)，嚴(yán)禁私人電話打入聊天，長(zhǎng)時(shí)間的聊天或用對(duì)講機(jī)聊天、開玩笑。

　　(4)、值班人員在收到中心設(shè)備上的'任何報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)及時(shí)的通知相應(yīng)臨近的崗位進(jìn)行檢查確認(rèn)，發(fā)生火災(zāi)時(shí)及時(shí)按火災(zāi)應(yīng)急處理程序進(jìn)行處理。

　　(5)、中心實(shí)行24小時(shí)不間斷的值班制度，嚴(yán)禁值班人員脫崗、睡崗或做與崗位無關(guān)的事項(xiàng)。

　　(6)、各班值班人員認(rèn)真做好值班記錄和交接班工作，嚴(yán)禁值班人員喝酒后上崗。

　　(7)、當(dāng)值人員應(yīng)制止閑雜人員進(jìn)入消防監(jiān)控中心機(jī)房，嚴(yán)禁非值班人員操作設(shè)備。

　　(8)、監(jiān)控設(shè)施發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)通知相應(yīng)崗位人員到現(xiàn)場(chǎng)處理，并做好相應(yīng)的記錄。

　　第六章消防與治安培訓(xùn)

　　第30條崗前培訓(xùn)

　　對(duì)新錄用的保安員，在上崗前必須進(jìn)行崗前培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)跟崗，培訓(xùn)內(nèi)容包括：

　　(1)、公司簡(jiǎn)歷、介紹。

　　(2)、企業(yè)內(nèi)部的管理制度：?jiǎn)T工守則、工作紀(jì)律、安全部管理規(guī)定、企業(yè)文化、行政、人事管理制度。

　　(3)、小區(qū)保安崗位基礎(chǔ)知識(shí)及基本操作。

　　(4)、消防安全基本知識(shí)及防火、防盜、防刑事案件、防事故基本技能和知識(shí)。

　　(5)、基本的隊(duì)列、體能訓(xùn)練及物業(yè)轄區(qū)的整體概況等。

　　第31條崗位培訓(xùn)

　　對(duì)在崗的保安員進(jìn)行長(zhǎng)期、常規(guī)性的培訓(xùn)，教導(dǎo)員工把公司的培訓(xùn)當(dāng)成一種福利，以便保持、提高其所需掌握的基本知識(shí)、技能和方法，簡(jiǎn)單的法學(xué)知識(shí)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：

　　(1)、不定期學(xué)習(xí)保安部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。

　　(2)、定期常規(guī)訓(xùn)練：隊(duì)列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練。

　　(3)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，常規(guī)性業(yè)主投訴處理程序，簡(jiǎn)單的法學(xué)知識(shí)。

　　(4)、及時(shí)學(xué)習(xí)公司文件及精神文明內(nèi)容。

　　第32條消防安全教育專項(xiàng)培訓(xùn)

　　(1)、每個(gè)員工都必須參加消防安全培訓(xùn)，都必須達(dá)到“三會(huì)”：會(huì)報(bào)警；會(huì)組織疏散；會(huì)使用消防器材撲救初期火災(zāi)。

　　(2)、每月組織不少于2次以上的消防業(yè)務(wù)、技能培訓(xùn)。

　　(3)、根據(jù)季節(jié)和小區(qū)的特性，不定期的宣傳火災(zāi)危險(xiǎn)性和防火措施、用電、用氣的安全操作方法。

　　第32條培訓(xùn)要求和考核

　　(1)、不得無故缺席培訓(xùn)；無特殊情況，中途不得離開；在培訓(xùn)期間不得接聽電話，大聲喧嘩。

　　(2)、每個(gè)員工自己攜帶筆記本做好筆記。

　　(3)、安全部對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容要定期的組織考核，根據(jù)考核成績(jī)保安部予以獎(jiǎng)懲，實(shí)行優(yōu)勝劣汰制。

　　第七章防火檢查與隱患整改

　　第33條防火巡查、檢查

　　(1)、每班當(dāng)值巡邏保安員每班次要對(duì)大廈(小區(qū))的`消防設(shè)施實(shí)行不間斷的巡查；對(duì)重點(diǎn)防火部位巡查一次。

　　(2)、當(dāng)值的領(lǐng)班每天負(fù)責(zé)安排本班的巡查工作，每2小時(shí)巡查一遍。

　　(3)、安全部每月組織一次防火檢查。

　　(4)、各級(jí)檢察應(yīng)認(rèn)真做好記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不安全因素應(yīng)及時(shí)的整改及跟進(jìn)工作，發(fā)現(xiàn)重大隱患時(shí)，要及時(shí)的上報(bào)并采取相應(yīng)的防范措施。

　　(5)、在巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，不能當(dāng)場(chǎng)處理的，應(yīng)及時(shí)的向上級(jí)部門匯報(bào)，并做好相應(yīng)的交接工作。

　　第34條火災(zāi)隱患的整改

　　(1)、巡邏的保安員、當(dāng)班領(lǐng)班、保安員在日常管理中發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時(shí)的處理并及時(shí)地上報(bào)。

　　(2)、對(duì)不能當(dāng)場(chǎng)整改的火災(zāi)隱患，保安部應(yīng)及時(shí)的下發(fā)《火災(zāi)限期整改通知書》，由當(dāng)事人簽收并交回部門存檔備案。

　　(3)、在隱患沒有得到整改、消除之前，保安部應(yīng)負(fù)責(zé)落實(shí)防范措施，保障消防安全，保安員加強(qiáng)巡查工作。不能確保安全，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人現(xiàn)場(chǎng)整改。

　　(4)、對(duì)于物業(yè)公司和安全部不能自身解決的重大火災(zāi)隱患，應(yīng)立即上報(bào)當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和執(zhí)法單位。

　　(5)、存在的隱患和整改情況保安部落實(shí)專人負(fù)責(zé)記錄并交回部門存檔備案。

　　第八章部門例會(huì)

　　第35條安全部例會(huì)制度

　　(1)、安全部例會(huì)包括部門例會(huì)、領(lǐng)班例會(huì)和員工班前班后例會(huì)。

　　(2)、部門例會(huì)為保安部全體員工例會(huì)，每月最后一天召開，一月一次；領(lǐng)班例會(huì)由保安部主管組織召開，每星期日召開；員工班前班后例會(huì)由當(dāng)值領(lǐng)班負(fù)責(zé)，上班前和下班后組織召開。

　　(3)、參加會(huì)議人員必須簽到，嚴(yán)肅會(huì)風(fēng)，保持會(huì)場(chǎng)肅靜，嚴(yán)明紀(jì)律，不準(zhǔn)交頭接耳、遲到，接聽手機(jī)；會(huì)議室內(nèi)禁止吸煙。

　　(4)、會(huì)議要做出記錄，及時(shí)傳達(dá)會(huì)議精神，按期完成會(huì)議所安排的各項(xiàng)工作。

　　(5)、在例會(huì)上所討論的問題時(shí)，不準(zhǔn)大聲喧嘩，要有次序地發(fā)言。會(huì)結(jié)束后，各人將自己所坐的椅子擺放整齊，桌面保持干凈。

　　第九章值班室衛(wèi)生管理

　　第36條衛(wèi)生管理規(guī)定

　　(1)、各值班室必須保持地面無垃圾、煙頭等雜物，對(duì)亂丟垃圾、煙頭雜物者每次扣5分，有當(dāng)值領(lǐng)班監(jiān)督。

　　(2)、值班室公用物品必須按規(guī)定位置擺放整齊，各種記錄本按序擺放。

　　(3)、值班桌面必須無污漬、灰塵，禁止擺放與工作無關(guān)的物品。

　　第4條、更衣室衛(wèi)生必須保持干凈無異味，各員工衣柜必須保持完好，自行保管。

　　第十章安全部日常考核標(biāo)準(zhǔn)

　　第50條安全部對(duì)上述的10章內(nèi)容進(jìn)行考核，考核實(shí)行扣分和罰款相結(jié)合的原則，每扣1分扣款2元人民幣。具體考核項(xiàng)目如下：

　　(1)、交接班領(lǐng)班不列隊(duì)，每次扣領(lǐng)班5分；保安員不寫交接班記錄或交接班不清每次扣10分。

　　(2)、交接不在崗或未辦理交接的，每次扣10分。

　　(3)、保安員交接班不清，造成工作脫節(jié)、互相推卸責(zé)任等現(xiàn)象，每人每次扣20分；當(dāng)值領(lǐng)班每次扣50分。

　　(4)、安全部員工每月請(qǐng)假不準(zhǔn)超過3天，請(qǐng)假3天以上一律不計(jì)發(fā)工資。

　　(5)、執(zhí)勤時(shí)串崗、離崗，每次扣10分；離崗20分鐘扣20分；離崗30分鐘以上扣50分，并作辭退處理。

　　(6)、當(dāng)班時(shí)喝酒或酒后上班，在上班時(shí)間吃早餐，每次扣20分。

　　(7)、當(dāng)班時(shí)間內(nèi)打瞌睡每次扣10分；當(dāng)值睡覺每次扣50分，當(dāng)月累計(jì)睡覺3次以上者給與辭退處理。

　　(8)、當(dāng)值人員未按規(guī)定著裝，穿戴不整齊每次扣5分。

　　(9)、在任何時(shí)間穿制服在大市場(chǎng)參與觀看打麻將、撲克、玩游戲機(jī)、洗頭、美容等活動(dòng)，每次扣20分。

　　(10)、在當(dāng)值時(shí)應(yīng)使用文明用語(yǔ)、文明執(zhí)勤，禁止與業(yè)主(客戶)發(fā)生吵架、打架的，違者每次扣10分。

　　(11)、工作時(shí)間里禁止利用對(duì)講機(jī)罵人、講粗口，玩手機(jī)，看書刊、報(bào)紙，聽耳機(jī)，違者每次扣10分。

　　(12)、當(dāng)值時(shí)與無關(guān)人員(閑雜人員)閑聊，當(dāng)班時(shí)私自會(huì)客，違著每次扣10分。

　　(13)、當(dāng)值崗位時(shí)，打手機(jī)或接聽手機(jī)不能超過2分鐘，違者每次扣5分。

　　(14)、非當(dāng)值消防、監(jiān)控室值班人員進(jìn)入消防、監(jiān)控室內(nèi)，每次扣8分(除正常工作外)。

　　(15)、任何崗位當(dāng)值人員在上班時(shí)間在值班室每次逗留不能超過3分鐘，每次扣8分。

　　(16)、當(dāng)值人員利用值班電話打、接私人電話，每次扣10分；若遇特殊事情需撥打必須做好記錄，無記錄者扣10分。

　　(17)、未向部門主管提交書面請(qǐng)假條而擅自不參加培訓(xùn)的，每次扣20分，遲到者扣5分。

　　(18)、每周、部門例會(huì)無故不參加者扣20分，遲到者每次扣5分。

　　(19)、拒不接受領(lǐng)導(dǎo)、領(lǐng)班工作安排或消極對(duì)待的，每次扣10分；當(dāng)面頂撞領(lǐng)導(dǎo)每次扣30分。

　　(20)、對(duì)工作監(jiān)督檢查不力，造成工作脫節(jié)，當(dāng)值崗位人員的職責(zé)不到位，精神面貌差，服務(wù)態(tài)度不好遭業(yè)主(住戶)投訴，每次扣20分；當(dāng)值領(lǐng)班扣30分，一月出現(xiàn)3次以上者給與辭退或降職處分。(21)、在工作中弄虛作假、相互包庇，在調(diào)查違紀(jì)、違章的事件時(shí)知情不報(bào)，每次扣50分；情節(jié)嚴(yán)重的給與辭退。

　　(22)、打擊報(bào)復(fù)、營(yíng)私舞弊、監(jiān)守自盜、對(duì)員工違章違紀(jì)的行為隱瞞不報(bào)。一律辭退。

　　(23)、破壞、損壞安全部公用物品、財(cái)產(chǎn)，必須向當(dāng)值領(lǐng)班匯報(bào)，并自覺照價(jià)賠償。若進(jìn)行隱瞞，每次扣20分，并賠償物品。

　　(24)、利用職務(wù)之便，在工作中索取小費(fèi)，和其他服務(wù)費(fèi)，中飽私囊，每次扣50分。

　　(25)、員工有上述行為造成公司、管理處經(jīng)濟(jì)損失的，是情節(jié)嚴(yán)重，給與通報(bào)批評(píng)、警告、降職、撤職、辭退處分；觸犯法律、刑律的，提交司法、公安機(jī)關(guān)依法處理。

　　公司物業(yè)管理制度 16

　　(一)意義

　　(二)文件檔案的類別與形式

　　公司文件檔案包括以下各類別的書面文字形式、磁卡和電腦存藏(硬盤存藏、磁盤存藏)形式。

　　1.公司法律文件:公司章程、批準(zhǔn)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、企業(yè)代碼、銀行稅務(wù)登記等

　　2.公司董事會(huì)文件:董事會(huì)構(gòu)成、股本構(gòu)成、董事會(huì)決議、記要等

　　3.公司管理制度:公司運(yùn)營(yíng)、行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度、文本、流程

　　4.公司財(cái)務(wù)資料:各類總、分帳冊(cè)、報(bào)表、單據(jù)、憑賬、報(bào)告等

　　5.公司人事薪資:人事結(jié)構(gòu)、錄用考核文件、薪資結(jié)構(gòu)、薪資表、獎(jiǎng)金計(jì)劃及分配記錄、獎(jiǎng)懲記錄、保險(xiǎn)計(jì)劃及記錄《勞動(dòng)合同》等

　　6.公司經(jīng)營(yíng)策略規(guī)劃:客戶需求分析、市場(chǎng)分析、各種調(diào)查分析、營(yíng)銷策略、公關(guān)網(wǎng)絡(luò)、實(shí)施計(jì)劃等

　　7.公司客戶名冊(cè):客戶名冊(cè)、服務(wù)合同、協(xié)議、策略聯(lián)盟協(xié)議、客戶拓展、防談名冊(cè)及記錄等

　　8.公司業(yè)務(wù)文件:公司各項(xiàng)對(duì)外服務(wù)的內(nèi)部管理制度、流程、文本及有關(guān)方法培訓(xùn)資料、報(bào)價(jià)體系等

　　9.公司客戶服務(wù)文件:服務(wù)過程中與客戶溝通產(chǎn)生的往來傳真、往來函、建議書、分析底稿、調(diào)查底稿、客戶提供之資料等

　　10.公司客戶檔案:已結(jié)案客戶的完整檔案，包括客戶服務(wù)資料及公司各種服務(wù)文本、方案、策劃、設(shè)計(jì)成果等

　　11.公司專業(yè)資料:公司搜集的各種業(yè)務(wù)文本、流程、制度、企劃書、顧問服務(wù)理論、方法、同業(yè)服務(wù)成果、各類行業(yè)資料、公司由政府主管部門獲取及購(gòu)買的`政策法規(guī)、公司各類剪報(bào)等

　　12.公司圖書、雜志:公司由公開發(fā)行系統(tǒng)購(gòu)買、訂購(gòu)的各種圖書、雜志

　　13.公司日常行政文件:日常通知、備忘、報(bào)告、批復(fù)、外來文函

　　14.公司宣傳資料:公司對(duì)外宣傳廣告用之公司介紹、業(yè)務(wù)介紹、互聯(lián)網(wǎng)主頁(yè)介紹等。

　　公司物業(yè)管理制度 17

　　第一條為規(guī)范公司物業(yè)管理收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)公司及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理工作健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部制定的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的通知及物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，特制訂本管理制度。

　　第二條本收費(fèi)制度適用于北京XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱公司）及下屬三個(gè)服務(wù)中心。即康樂里管理服務(wù)中心，西交民巷服務(wù)中心，辦公樓服務(wù)中心。

　　第三條公司及三個(gè)服務(wù)中心要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目。嚴(yán)禁提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的.、只收費(fèi)不服務(wù)或服務(wù)質(zhì)量差的現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　第四條為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供特約服務(wù)的，其特約服務(wù)費(fèi)用應(yīng)有產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理公司或服務(wù)中心協(xié)商確定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。

　　第五條物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)應(yīng)按季或年度計(jì)收，不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。

　　第六條各管理服務(wù)中心要有穩(wěn)定的物業(yè)管理收費(fèi)員，收費(fèi)員要熟練掌握所收費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)程序，按時(shí)催繳各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用，按時(shí)上繳所收到管理費(fèi)。

　　第七條根據(jù)公司財(cái)務(wù)管理制度，各服務(wù)中心對(duì)收到的每項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)開具收據(jù)，并有業(yè)主簽字確認(rèn)。每日編制收入?yún)R總表，上繳公司財(cái)務(wù)部；對(duì)不能如期交納管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，各服務(wù)中心物業(yè)管理收費(fèi)員，應(yīng)采用下發(fā)催款通知書、電話與業(yè)主溝通等方式及時(shí)催收應(yīng)收款項(xiàng)。

　　第八條住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；保潔費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅金。

　　第九條辦公樓服務(wù)中心物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，嚴(yán)格按雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同約定執(zhí)行。

　　第十條公司及辦公樓服務(wù)中心從即日起，按本收費(fèi)管理制度執(zhí)行。

　　公司物業(yè)管理制度 18

　　管理處主任在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，帶領(lǐng)管理處全體管理人員，按照《條例》、《委托承包管理合同》對(duì)住宅區(qū)實(shí)施綜合性的系統(tǒng)管理，接受管委會(huì)、業(yè)主、住戶和有關(guān)業(yè)務(wù)部門的監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理指標(biāo)。具體如下：

　　一、堅(jiān)決執(zhí)行黨和國(guó)家改革開放的方針、政策、特區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)法規(guī)、政策和公司的有關(guān)規(guī)章制度，加強(qiáng)政策研究和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，在實(shí)踐中不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)工作能力。

　　二、建立富有活力的高效率的組織機(jī)構(gòu)，按照合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)，配備高素質(zhì)的管理人員隊(duì)伍；建立完善的'科學(xué)的制度。監(jiān)督和考核體系，確保政令暢通，信息反饋通暢，管理工作高效。實(shí)踐中不斷根據(jù)管理計(jì)劃、目標(biāo)和工作成效，調(diào)整管理體系。

　　三、負(fù)責(zé)制定實(shí)現(xiàn)振業(yè)物業(yè)公司承諾的＂一年建成全國(guó)優(yōu)秀管理住宅區(qū)，建成全國(guó)唯一一個(gè)示范園林智能住宅區(qū)＂管理目標(biāo)實(shí)施方案，全面落實(shí)各項(xiàng)管理指標(biāo)。

　　四、現(xiàn)各有關(guān)機(jī)構(gòu)、部門，配合逐慚完善智能化管理體系

　　五、堅(jiān)持取之于民、用之于民的收費(fèi)原則，負(fù)責(zé)審批管理處收支，合理使用管理費(fèi)，保證管理費(fèi)的52％用于住宅區(qū)維修養(yǎng)護(hù)和辦公費(fèi)開支；不得向住戶亂攤派、亂收費(fèi)。

　　六、積極與住宅區(qū)、派出所、居委會(huì)、房管局等管理機(jī)構(gòu)和智能開發(fā)建設(shè)單位、供電所、供氣所、供水所、天威視訊、郵政通訊等服務(wù)機(jī)構(gòu)建立友好的業(yè)務(wù)關(guān)系和人際關(guān)系；自覺接受業(yè)主管委會(huì)和業(yè)主、住戶的民主監(jiān)督；征求和采納員工合理化建議，建立良好的個(gè)人形象，樹立領(lǐng)導(dǎo)威信。

　　七、接受公司總經(jīng)理和業(yè)主管委會(huì)組織的年度和任期考核，接受獎(jiǎng)懲，對(duì)總經(jīng)理和業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　八、關(guān)心員工生活，為員工解決實(shí)際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活，增強(qiáng)集體凝聚力。

　　九、完成住宅局、振業(yè)物業(yè)公司交辦的其它任務(wù)。

　　公司物業(yè)管理制度 19

　　一、公司印章的制發(fā)

　　印章是組織機(jī)構(gòu)的象征。公司財(cái)務(wù)和各小區(qū)管理處因工作需要刻制印章，須經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，由綜合事物部按照規(guī)定的樣式、字體、尺寸、名稱在指定的特種行業(yè)刊刻單位刻制，并發(fā)文啟用。

　　二、印章的管理

　　設(shè)專人專柜管理，并建立健全管理制度。嚴(yán)禁任何人攜帶公章外出，特殊情況須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，到綜合事物部辦理相關(guān)手續(xù)，用畢后立即歸還。

　　公司行政印章，由綜合事物部負(fù)責(zé)掌管、監(jiān)印；各小區(qū)管理處印章由各小區(qū)管理處指定可靠人員專人掌管、監(jiān)印。

　　印章管理人員工作變動(dòng)，應(yīng)在主管領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督下辦理交接手續(xù)。

　　印章要隨時(shí)放入加鎖的.專柜內(nèi)妥善保管，節(jié)假日應(yīng)加封。如發(fā)現(xiàn)管理有異常情況，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，查明情況，及時(shí)處理。發(fā)現(xiàn)重大情況，可報(bào)公安機(jī)關(guān)偵破處理。

　　三、使用印章

　　嚴(yán)格用印的審批簽字手續(xù)。使用公司印章，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；使用財(cái)務(wù)印章，須經(jīng)主管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)簽字批準(zhǔn)；使用各小區(qū)管理處印章，須經(jīng)各小區(qū)管理處負(fù)責(zé)人簽字批準(zhǔn)。

　　使用印章時(shí)必須由經(jīng)辦人在登記本上填寫用印原因，主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可使用。

　　印章管理人員要有高度的政治責(zé)任感和保密觀念。監(jiān)印時(shí)，必須做到三看即：一看領(lǐng)導(dǎo)是否同意發(fā)文或用印；二看用印的類別同文件、函、電的頭子、標(biāo)題、內(nèi)容是否相符；三看文件的內(nèi)容是否符合用印的規(guī)定。凡不符合用印規(guī)定或?qū)徟掷m(xù)不全的，應(yīng)拒絕用印并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。對(duì)用印文件、函、電內(nèi)容嚴(yán)格保密，不得泄露。

　　提取郵件、貨物和匯款、取款、辦自行車上戶以及開介紹信等需蓋印章者，必須要有依據(jù)、由管印人酌處。

　　印章對(duì)齊年蓋月、日或蓋在規(guī)定的位置，蓋印要端正、清晰。

　　不得在空白紙張、介紹信上蓋章，特殊情況需蓋空白介紹信、應(yīng)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。