房地產開發項目建議書「完整版」

　　項目建議書就某一具體新建、擴建項目提出的項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設想。下面小編為大家推薦的是房地產開發項目建議書范文，歡迎閱讀參考。

　　第一章 項目概述

　　一、項目背景

　　為落實《XX城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化進程，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。XX市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著XX市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、XX2XX8奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點. 順義區后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。

　　由XXXX房地產開發有限公司在XX市順義區后沙峪鎮開發建設低密度項目(以下簡稱“該項目”)。

　　二.項目歷史條件

　　1、宗地簡介

　　宗地位于順義區后沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有4XX畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。

　　2、項目概況

　　宗地由后沙峪政府與XXXX經濟開發公司于1993年簽訂合作協議，歷經十年，XXXX公司于1996年取得順義政府核發的國有土地使用證。2XX0年10月13日，XX公司與XXXX房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。

　　3、合作方式

　　由我方出面與XX公司簽訂協議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬元(含2XX萬元付政府定金)，由我方與后沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。

　　三、項目建設單位

　　1、項目公司名稱:XXXX房地產開發有限公司。

　　2、公司經營范圍:

　　在規劃范圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業管理等。

　　3、項目建設規模和建設內容:

　　“該項目”開發建設總建筑面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施。“該項目”由XX當代投資集團有限公司投入全部建設資金。

　　四、可行性研究報告編制

　　1、編制單位:

　　由XXXX古德房地產開發有限公司編制XX順義后沙峪項目可行性研究報告。

　　2、編制依據:

　　2.1、XX市政府文件:京政辦發(1994)7號。

　　2.2、XX市政府文件:京政辦發(1996)55號。

　　2.3、XX市政府文件:京政辦發(2XX0)12號。

　　2.4、XX市政府文件:京政辦發(2XX0)20號。

　　2.5、XX市政府文件:京政辦發(2XX1)31號。

　　2.6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料。

　　第二章 項目名稱和選址

　　一、項目名稱:XX順義后沙峪 --------項目。

　　二、地理位置:“該項目”位于順義區后沙峪鎮馬頭村北

　　三、項目占地面積:占地面積約22公頃(22萬平方米)。

　　四、項目用地現狀:項目用地范圍內為瓜田。

　　第三章 項目規劃建設方案

　　一、項目建設內容:

　　“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。

　　二、項目初步規劃設計方案

　　1、規劃建設用地面積: 22萬平方米。

　　2、總建筑面積: 15.5萬平方米。

　　3、居住建筑面積: 13.5萬平方米。

　　4、配套公建建筑面積: 1.5萬平方米。

　　5、非配套公建建筑面積:0.5萬平方米。

　　6、建筑高度:高度控制在12米以內。

　　7、居住總人口: 約1XX0人。

　　8、居住總戶數: 約 3XX 戶

　　9、建筑層數: 地上三層，地下一層。

　　10、綠化率: 60%。

　　三、項目規劃設計特色。

　　1、規劃設計:

　　在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規劃設計工作。“該項目”力求吸收當今國際先進的建筑藝術，體現首都風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合XX總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。

　　2、設施、設備、材料:

　　“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。

　　3、綠化:

　　“該項目”力求在項目周圍建設大面積生態園林和生態景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。

　　第四章 項目建設條件

　　一、地理條件:

　　“該項目”位于順義區后沙峪鎮(馬頭村)。其北鄰機場聯絡高速;東鄰后沙峪村;南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優越。

　　二、市政條件

　　“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著XX市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。

　　第五章 物料消耗與供應

　　一、建筑材料

　　“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為:

　　鋼材: 8XX0 噸

　　水泥: 2XXXX噸

　　木材: 3XX 立方米

　　二、主要設備

　　“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有:

　　消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

　　三、水、電、氣、熱供應

　　根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為:

　　1、用電量:60瓦/平方米，則預測項目用電量為12XX0 千瓦。

　　2、用水量:按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米/日。

　　3、熱力量:按80大卡/小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡/小時。

　　第六章 環境保護

　　按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”和“XX市實施建設項目環境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE是XX市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和XX市的環境保護法規。

　　環境保護措施如下:

　　1、污水:生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和XX市的有關規定和標準。

　　2、生活垃圾:將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

　　3、噪聲:噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

　　4、汽車廢氣:因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和XX市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

　　第七章 項目建設周期與日程安排

　　一、建設方式

　　“該項目”建設按照XX市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

　　二、建設進度安排

　　“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2XX4年到2XX7年為建設期，項目建設實施進度為:

　　1、2XX4年6 月之前完成前期準備工作。

　　主要包括:協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。

　　2、2XX4年7 月至2XX7年7月為施工工期，竣工驗收。

　　第八章 經營管理方式

　　一、經營設想

　　1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

　　2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。

　　第九章 投資估算

　　一、成本構成

　　宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成:

　　1、土地費用

　　宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2XX0萬元

　　土地方拆遷等補償費用:3.5萬/畝×338=1183萬元

　　小城鎮建設費用:1萬/畝×338=338萬元

　　農民與鄉鎮補償費用:3XX元/m× *338 =6760萬元

　　其中包含已付土地方費用2XX萬元

　　總計:投入土地成本1XX81萬元

　　2、土地出讓金

　　3、其它投入

　　二、項目設計

　　方案A:以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計

　　×1XX0×0.6=13.5萬m2

　　銷售按65XX元/ m2計，13.5×65XX=8.78億元

　　方案B:以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計

　　×1XX0×0.8=18萬m2

　　銷售按55XX元/ m2計，18×55XX=9.9億元

　　方案C:以1.3容積率做多層帶電梯計

　　×1XX0×1.3=29.3萬m2

　　銷售按4XX0元/ m2計，4XX0×29.3=11.72億元

　　三、成本測算:

　　A、以收入最低的方案A設計

　　項目 總額(萬元) 標準

　　1、土地費用2、土地出讓金 1XX814507 見上表述以2XX元/m2計

　　3、建安費用 33750 按建安平米造價25XX元/m2

　　4、勘測費5、設計費6、可研方案咨詢7、執照費8、規劃方案咨詢 113830763876

　　9、基礎設施10、臨時水電路 405076 3XX元/m2

　　11、監理費12、質量監督費13、標底招標費14、綠化建設費15、公共配套費16、市政公用設施費17、不可預見費 378953810840513501890

　　合計 58580

　　固定成本合計58580萬元

　　2、經營成本

　　項目 總額(萬元) 標準

　　銷售費用 管理費用財務費用 175617564686 銷售額2%固定成本8%

　　合計 8198

　　3、毛利:銷售額-固定成本-經營成本

　　=878XX-58580-8198=21022萬元

　　B、以方案B設計

　　1、因費用計算以建安費比率計，故分類為:

　　項目 總額(萬元) 標準

　　1、 土地費用2、 土地出讓金 1XX814507

　　3、建安費用 45XX0 建安單平米25XX元

　　4、其它綜合 2070 建安費4.6%

　　5、基礎設施費6、公共配套7、市政設施費 54XX54018XX 3XX元/m230元/m21XX元/m2

　　8、不可預見費 2250 建安×5%

　　合計 71648

　　2、經營成本

　　項目 總額(萬元) 標準

　　銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8%

　　合計 9692

　　3、毛利:銷售額-固定成本-經營成本

　　=9.9-7.2-1= 1.6億元

　　C、以方案C計:

　　項目 總額(萬元) 標準

　　3、 土地費用4、 土地出讓金 1XX815860 以建安平米2XX元/m2計

　　3、建安費用 43950 15XX元/m2計

　　4、其它綜合 2332 建安費4.6%

　　5、基礎設施費6、公共配套7、市政設施費 879010143380 3XX元/m230元/m21XX元/m2

　　8、不可預見費 2535 建安×5%

　　小計 77942

　　9、銷售費用10、管理費用11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8%

　　合計 10935

　　12、毛利: 28323

　　第十章 項目經營策劃

　　一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

　　本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著XX市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

　　二、TOWNHOUSE市場需求分析

　　中國正式加入WTO以后，世界5XX強企業有近2XX家在XX開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體;XX2XX8奧運會申辦成功以后，據了解XX現有賓館飯店的接待能力尚有近50%的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體;隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

　　1、外籍購買群體

　　1.1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

　　XX作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對XXTOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

　　1.2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

　　這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷XX東北部地區的TOWNHOUSE。

　　2、國內購買群體

　　2.1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

　　這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

　　2。2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

　　這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。

　　2。3、私營企業業主

　　國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

　　三、項目市場走向

　　目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是:交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

　　從近期XX的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

　　1、周邊環境

　　本項目位于XX五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為XX嘉浩別墅城、XX名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

　　2、建筑設計

　　本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為XX市標志性的TOWNHOUSE建筑。

　　3、環境設計

　　將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

　　4、戶型設計

　　多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到5XX余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

　　5、室內設施及功能

　　5.1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。

　　5.2、分戶供冷(暖)，便于自主控制溫度。

　　5.3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

　　6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

　　6.1、康體設施:游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

　　6.2、咖啡廳、餐廳。

　　6.3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

　　7、物業管理

　　聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如:送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

　　四、項目優勢分析

　　1、絕佳地理位置

　　本項目位于XX五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

　　2、便利的交通

　　地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

　　3、獨特的生態旅游環境

　　XX市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

　　五、項目價格優勢

　　“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7XX0-9XX0元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是XX市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

　　六、該項目經營策劃

　　1、項目定位

　　1.1、項目定位依據

　　1.1.1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

　　XX市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著XX市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

　　1.1.2、中國正式加入WTO對本地區的影響

　　據悉，全球5XX強大企業中已有近二百家在XX設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進XXTOWNHOUSE市場的進一步發展。

　　1.1.3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

　　由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷XX北部地區的TOWNHOUSE。

　　1.1.4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才

　　這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

　　1.1.5、私營企業業主

　　隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

　　1.2、定位設計

　　1.2.1、構思的原點:締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

　　1.2.2、真豪宅理念:不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。

　　1.2.3、本可研所應體現的價值

　　任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的`特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所(最基本的含義)，而是包含更為廣義上的意義:實際價值和心理價值。

　　2、本項目的賣點

　　賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點:

　　2.1、地處XX“溫榆河綠色生態走廊”;

　　2.2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到5XX余平米豪華型TOWNHOUSE。

　　賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

　　好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

　　3、競爭對策

　　對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

　　4、增加項目的附加值

　　如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮:

　　4.1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括:

　　4.1.1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。

　　4.1.2、社區室外環境由境外設計公司設計。

　　4.1.3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。

　　4.1.4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。

　　4.2、使用高品質的建筑材料及設備包括:

　　4.2.1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

　　4.2.2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗(DEL TONGOL)。

　　4.2.3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

　　4.2.4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

　　4.2.5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線;弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

　　4.2.6、。家庭安全系統:每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

　　4.2.7、公共安全系統:社區及大樓周界防范系統;小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統;公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。

　　4.2.8、衛生電線電視接收系統。

　　4.2.9、智能化物業管理:三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。

　　4.3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括:咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

　　4.3.1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

　　4.3.2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

　　4.3.3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

　　總之，塑造賣點的觀點是:在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的

　　第十一章 效益評價

　　一、經濟效益評價

　　1、評價方法說明:

　　1.1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

　　1.2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。

　　1.3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

　　2、“該項目”銷售收入預算:

　　“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按65XX元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

　　3、“該項目”總成本:

　　“該項目”的總成本，主要包括兩部分:

　　3.1、固定成本:主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

　　3.2、經營成本:主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

　　4、“本項目”利潤:

　　4.1、利潤:利潤=銷售收入-總成本=87750萬元-58580萬元-8198萬元=20972萬元。

　　二、社會效益評價

　　“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在:

　　1、“該項目”建設為XX溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。

　　第十二章 結論

　　一、XXXX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了XX城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

　　二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

　　從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

　　XXXX房地產開發有限公司

　　20XX年10月21日