房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

時(shí)間：2024-05-29 12:18:14

關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)項(xiàng)目名稱：天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)

　　委托方：天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司

　　估價(jià) 方：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司

　　估價(jià) 人員：胡衛(wèi)和范紅梅黃麗云沈曉偉

　　估價(jià)作業(yè)日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日

　　估價(jià)報(bào)告編號：深同誠評字（2009A）09QB第009號

　　致委托方函

　　天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司：

　　承蒙委托，我公司對位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)目的是為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象房地產(chǎn)提供市場價(jià)值參考依據(jù)。

　　估價(jià)對象建筑面積65,400平方米，土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)終止日期至二○三八年十一月七日止。

　　估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象公開市場價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對本次估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)測算，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2009年08月31日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場價(jià)值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。

　　估價(jià)結(jié)果明細(xì)表

　　估價(jià)對象土地用途房地產(chǎn)證號建筑面積估價(jià)單價(jià) 估價(jià)值

　　（㎡）（元/㎡）（元）

　　濱海投資服務(wù)中心大廈商業(yè)用地津字第 65,400 8,590 561,790,000

　　114030903309

　　深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司

　　法定代表人：

　　（注冊估價(jià)師）

　　二○○九年九月九日

　　估價(jià)師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1、估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

　　2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3、估價(jià)人員與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

　　4、估價(jià)人員依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

　　5、估價(jià)人員范紅梅、沈曉偉已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

　　6、本報(bào)告書含若干附件，與報(bào)告書正文具同等效力，不可分割對待。

　　7、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

　　中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：

　　黃麗云

　　估價(jià)假設(shè)和限制條件

　　一、假設(shè)和限制條件

　　1、本估價(jià)報(bào)告中的市場價(jià)值，是指估價(jià)對象在采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價(jià)值。所謂公開市場，是指一個(gè)競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識(shí)。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時(shí)滿足以下條件：

　　(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；

　　(2)有一段合理的洽談交易時(shí)間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià)；

　　(3)在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定；

　　(4)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；

　　(5)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。

　　2、對于估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。

　　3、估價(jià)對象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行專業(yè)測量，無理由懷疑證載數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)不符。

　　4、對于估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評估假設(shè)估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。

　　5、根據(jù)委托方提供的《租賃合同》，估價(jià)對象目前帶租約出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，租約期至2013年09月30日，租金水平為3.31元/天平米,較客觀租約水平稍高,鑒于評估目的為了解房地產(chǎn)在整體轉(zhuǎn)讓條件下的市場價(jià)值，本次估價(jià)測算時(shí)僅以正常市場租金水平為依據(jù)，并未考慮租約受限對估價(jià)對象估價(jià)值的影響，提醒報(bào)告使用人注意。

　　6、本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價(jià)值，其中包含市場地價(jià)及預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。

　　7、估價(jià)對象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為完成實(shí)地查勘之日。

　　二、需要特殊說明的事項(xiàng)

　　1、本報(bào)告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價(jià)人員根據(jù)具體情況和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場狀況分析推斷、預(yù)測得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報(bào)告使用人注意。

　　2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價(jià)所需的重要依據(jù)，估價(jià)人員已對其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實(shí)性、合法性和完整性均由委托方負(fù)責(zé)，對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　3、本報(bào)告僅針對委托方估價(jià)目的進(jìn)行估價(jià)，報(bào)告相關(guān)意見及結(jié)論僅供參考，不對其他用途負(fù)責(zé)。

　　4、如無特別說明，本估價(jià)報(bào)告中所使用的貨幣均為人民幣。

　　5、未經(jīng)我公司書面同意，本估價(jià)報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。

　　6、本次評估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報(bào)告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。

　　估價(jià) 結(jié) 果報(bào) 告

　　一、委托方

　　天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司

　　二、估價(jià)方

　　深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司

　　法定代表人：陳平

　　營業(yè)執(zhí)照工商注冊號：440301104011324

　　營業(yè)執(zhí)照營業(yè)期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日

　　資質(zhì)等級：國家一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（證書編號：建房估證字[2009]070號，有效期為2009年7月1日至2012年6月30日）

　　全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)（注冊號：A200944004 號，有效期限至2010年6月30日）

　　地址：深圳市福田區(qū)僑香路裕和大廈九層901-906室

　　電話：（0755）83778788

　　三、估價(jià)對象

　　1、估價(jià)對象位置及環(huán)境

　　估價(jià)對象名稱濱海投資服務(wù)中心大廈

　　地理位置估價(jià)對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號

　　道路通達(dá)度物業(yè)南側(cè)緊臨宏達(dá)街,北側(cè)緊鄰第三大街，道路通達(dá)度好。

　　通過估價(jià)對象的鄰近公交站為"投資服務(wù)中心"站，主要公交線路有交通便捷度 503路 506路 513路 515路 605路 805路 815路 936路(區(qū)間)936路，交通便捷程度好。

　　估價(jià)對象周邊公共配套較為完善，分布有南開大學(xué)泰達(dá)學(xué)院、濱海學(xué)院中小學(xué)、泰達(dá)一中、泰達(dá)小學(xué)幼兒園、泰達(dá)第三幼兒園；太平洋百公共配套情況

　　貨，鴻泰千佰匯郵局，開發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、光大銀行，醫(yī)院：泰達(dá)心血管醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院等。

　　估價(jià)對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街北、第三大街南，附近有大型物業(yè)商務(wù)氛圍泰達(dá)金融廣場、天津口岸通關(guān)服務(wù)中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū)商業(yè)氛圍好。

　　2、估價(jià)對象概況

　　估價(jià)對象名稱濱海投資服務(wù)中心大廈

　　建筑面積共65,400平方米建筑結(jié)構(gòu) 鋼混

　　總樓層 A、B區(qū)為配樓共六層；D區(qū)為評估樓層整棟

　　單層；C區(qū)共十四層

　　現(xiàn)實(shí)用途商業(yè)（辦公）法定用途商業(yè)

　　大廈共分A、B、C、D四個(gè)區(qū)，A、B、C區(qū)呈品字形結(jié)構(gòu)。A區(qū)與B

　　區(qū)呈對稱性分布于D區(qū)的東西兩側(cè)，一至五層為辦公及服務(wù)性用房，

　　平面布置

　　六層為設(shè)備用房。C區(qū)位于正北，均為辦公及服務(wù)性用房。D區(qū)為單層室內(nèi)花園。外墻微晶石掛板墻面內(nèi)墻進(jìn)口大理石

　　裝修天花明鋁礦棉吊頂樓地面進(jìn)口大理石

　　情況門不銹鋼全玻門窗塑鋼窗

　　A、B區(qū)分別裝有4部普通

　　水電暗設(shè) 電梯電梯，C區(qū)東側(cè)設(shè)有5部

　　設(shè)施電梯，4部自動(dòng)扶梯

　　設(shè)備空調(diào) -- 消防消防栓，自動(dòng)噴淋

　　其他設(shè)備網(wǎng)絡(luò)接線，監(jiān)控系統(tǒng)，地下停車場，地面停車位，

　　竣工年月 -- 成新度九三成

　　使用使用狀況目前空置，未裝修租金水平 3.31元/天m2

　　與維維護(hù)與保養(yǎng) 有正常的維護(hù),使用狀況良好

　　護(hù)

　　物業(yè)管理天津天孚物業(yè)管理有限公司

　　3、估價(jià)對象權(quán)利狀況估價(jià)對象名稱濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn) 估價(jià)對象位置天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號房地產(chǎn)證號房地證津字第114030903309號

　　權(quán)利人天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司

　　宗地號 120110004013001 宗地面積 16157.5平方米

　　土地用途商業(yè)用地房屋用途 --

　　建筑面積 65,400平方米竣工日期 --

　　土地使用（終止日期） 2038-11-07

　　登記價(jià) -- 登記日期 2009-05-27

　　設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要估價(jià)對象目前處于抵押狀態(tài)

　　四、估價(jià)目的

　　為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象房地產(chǎn)提供市場價(jià)值參考依據(jù)

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　二○○九年八月三十一日

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價(jià)值，其中包含市場地價(jià)及預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。

　　七、估價(jià)依據(jù)

　　1、《中華人民共和國土地管理法》 2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-1999 4、房地產(chǎn)證及委托方提供的其它法律性文件、相關(guān)資料

　　5、天津市2004年至2008年建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)及相關(guān)造價(jià)信息

　　6、天津市房地產(chǎn)市場租售價(jià)格調(diào)查及有關(guān)信息

　　7、估價(jià)人員實(shí)地勘測調(diào)查獲得的實(shí)況和資料

　　八、估價(jià)原則

　　本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：

　　1、合法原則

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行估價(jià)。

　　2、最高最佳使用原則

　　考慮估價(jià)對象的用途時(shí)，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使估價(jià)對象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài)。

　　3、替代原則

　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對其間的差別進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚螅_定待估房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　房地產(chǎn)市場是變動(dòng)的，在不同的時(shí)間上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，估價(jià)通

　　常僅是求取估價(jià)對象在某個(gè)特定的時(shí)間上的價(jià)值，這個(gè)時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與政府頒布的有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實(shí)施日期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　九、估價(jià)方法

　　常見的房地產(chǎn)估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法五種方法。根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和估價(jià)目的、估價(jià)人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對估價(jià)對象的實(shí)地勘查，以及遵循房地產(chǎn)市場價(jià)格評估的確定原則，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》5.1.4 中規(guī)定：有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。估價(jià)人員在認(rèn)真

　　分析所掌握的資料并對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價(jià)的基本方法來求取估價(jià)對象價(jià)值。

　　市場比較法：市場比較法是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對象客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法定義：收益法是將預(yù)期房地產(chǎn)的未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的公開市場價(jià)格的方法。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)結(jié)果明細(xì)表

　　估價(jià)對象土地用途房地產(chǎn)證號建筑面積估價(jià)單價(jià) 估價(jià)值

　　（㎡）（元/㎡）（元）

　　濱海投資服務(wù)中心大廈商業(yè)用地津字第 65,400 8,590 561,790,000

　　114030903309

　　十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

　　本報(bào)告在市場情況無較大波動(dòng)時(shí)有效期為一年（自二○○九年九月九日起至二○一○年九月八日止），若市場有較大波動(dòng)或超過一年，需重新進(jìn)行評估。

　　估價(jià) 技術(shù) 報(bào) 告

　　一、個(gè)別因素分析

　　濱海投資服務(wù)中心大廈：位于天津開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號，東側(cè)為宏達(dá)圖書館，南側(cè)為濱海廣場，西側(cè)為天津口岸通關(guān)服務(wù)中心大廈，北側(cè)為第三大街，隔第三大家對面為泰達(dá)金融廣場，地理位置優(yōu)越。濱海投資服務(wù)中心大廈項(xiàng)目總用地面積16,157.5平方米，建筑面積為65,400平方米，由天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司開發(fā)建設(shè)。

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)面積為65,400平方米，該塊土地用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)期限至二〇三八年十一月七日止。估價(jià)對象室內(nèi)呈辦公布局，房屋現(xiàn)實(shí)用途：出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)作辦公，使用情況較好。根據(jù)委托方提供的《房屋租賃合約》，估價(jià)對象目前出租租金為3.31元/平方米天。其具體的裝修狀況見《估價(jià)對象概況》。

　　估價(jià)對象優(yōu)勢劣分析

　　優(yōu)勢：

　　篇二：2014年房地產(chǎn)專題報(bào)告

　　千磨萬擊還堅(jiān)勁 80家百億房企顯崢嶸

　　——2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額百億專題研究

　　2014年，伴隨中國經(jīng)濟(jì)從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長的“新常態(tài)”，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，前三季度市場量價(jià)齊跌，受限購限貸政策放松、公積金貸款政策放寬及央行降息等一系列政策刺激影響，四季度逐漸顯現(xiàn)翹尾態(tài)勢。全國商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價(jià)同比跌幅近5%。優(yōu)秀的百億房企憑借更加靈活的適應(yīng)能力和更高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在急轉(zhuǎn)直下的市場環(huán)境中經(jīng)受住了來自政策、去化、資金等各方面的多重考驗(yàn)，整體展現(xiàn)出“千磨萬擊還堅(jiān)勁，任爾東西南北風(fēng)”的領(lǐng)軍風(fēng)范，不僅實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的逆勢增長，而且陣容繼續(xù)擴(kuò)大，引領(lǐng)行業(yè)在變化的市場中銳意前行。

　　2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2013年增加9家，銷售總額共計(jì)2.8萬億元，市場份額已近40%。2014年百億房企名單如下：

　　2014年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜

　　綠地、萬科首破2000億大關(guān) 百億陣營分化加劇強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢愈顯

　　從銷售業(yè)績分布來看，這些百億房企出現(xiàn)3個(gè)清晰的斷層，并據(jù)此分化出三大陣營的臺(tái)階式分布：第一陣營囊括7家千億級企業(yè)，其中綠地、萬科雙雙邁入2000億元門檻，平均38%的業(yè)績增幅進(jìn)一步拉大與其他千億企業(yè)的距離；第二陣營為12家300-1000億企業(yè)，除佳兆業(yè)外企業(yè)銷售額集中在400-730億元之間，由于距第一陣營有近500億元的真空層，銷售額均值僅為532億元，呈現(xiàn)明

　　顯的落差；而100-300億企業(yè)最為集中，共計(jì)61家，競爭尤為激烈。可以看出，百億企業(yè)陣營之間分化拉大，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢愈加凸顯，第一陣營房企銷售均值已增至第三陣營的9倍；同時(shí)，百億軍

　　團(tuán)各陣營的金字塔結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)定，前兩個(gè)陣營房企數(shù)量基本穩(wěn)定，并普遍實(shí)現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步或高速增長，第三陣營匯集眾多正由區(qū)域市場走向全國布局的房企，抵抗市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力尚有不足，所以成員組成最不穩(wěn)定。

　　把握剛需產(chǎn)品主力適時(shí)提升改善型占比

　　2014年，“首次置業(yè)、首次改善”類的剛需產(chǎn)品繼續(xù)占據(jù)著主流市場。在前三季度的淡市下，百億企業(yè)主推剛需產(chǎn)品，并以更高的產(chǎn)品性價(jià)比吸引大量客群；四季度，隨著政策面的放松，部分市場的改善性需求大量釋放，百億企業(yè)把握機(jī)遇快速踏準(zhǔn)營銷節(jié)點(diǎn)，適度加快改善類產(chǎn)品推盤速度，推動(dòng)銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。

　　百億企業(yè)力推“首置、首改”類產(chǎn)品，持續(xù)挖掘剛需市場潛力。研究組通過對20家百億代表企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析顯示：萬科、保利地產(chǎn)、恒大等15家百億企業(yè)在2014年主打“首置、首改”產(chǎn)品，普通、中端產(chǎn)品占比的均值高達(dá)81.2%。其中，富力、雅居樂、首創(chuàng)、陽光城、旭輝等百億企業(yè)深耕“首置”客群，普通產(chǎn)品占比均值達(dá)57.5%，憑借中小戶型、低總價(jià)的產(chǎn)品屢獲剛需客戶青睞；

　　萬科等10家百億企業(yè)面向“首改”客群提高改善型產(chǎn)品占比，中端產(chǎn)品占比均值為

　　49.2%，較上年升高9個(gè)百分點(diǎn)。此外，中海地產(chǎn)、融創(chuàng)、綠城、招商、泰禾等百億企業(yè)亦堅(jiān)持不懈打造高端精品，挖掘重點(diǎn)城市改善市場，力促中高端項(xiàng)目熱銷，其高端產(chǎn)品占比均超過40%，成為企業(yè)重要的業(yè)績來源。泰禾旗下高端產(chǎn)品的銷售貢獻(xiàn)率更是高達(dá)74.9%，推動(dòng)企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)銷售額85.5%的高增速。

　　圖：2014年1-11月部分百億代表企業(yè)各面積段產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)情況

　　在“930”新政、央行降息以及部分城市公積金政策調(diào)整等環(huán)境改善情況下，改善型需求進(jìn)一步釋放，百億企業(yè)準(zhǔn)確把握市場形勢，前三季度重點(diǎn)以中小戶型為主，四季度以來加推大中戶型產(chǎn)品，有效捕捉大批改善客群。研究組對20家百億代表企業(yè)銷售面積段貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)的研究顯示，四季度，17家百億企業(yè)的140-200平米、90-140平米中等戶型產(chǎn)品銷售占比均有不同程度增大，平均提升8.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，首創(chuàng)、泰禾、招商、陽光城等百億企業(yè)環(huán)比提升超12個(gè)百分點(diǎn)。

　　完善主流城市布局強(qiáng)化一二線市場地位

　　2014年，房地產(chǎn)市場城市分化加劇，三四線城市庫存高、去化慢，風(fēng)險(xiǎn)較為突出。在此背景下，百億房企不斷提速布局調(diào)整，偏重于抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的一、二線城市推盤銷售。一方面，百億企業(yè)

　　篇三：旭輝江灣墅市調(diào)報(bào)告

　　旭輝江灣墅市調(diào)報(bào)告

　　一、項(xiàng)目概況：

　　物業(yè)地址楊浦新江灣城民府路1258弄

　　售樓地址楊浦區(qū)民府路1258弄

　　62號

　　售樓電話 65503366

　　占地面積 26000平方米

　　建筑面積 26543平方米

　　容積率 1.00

　　綠化率 35%

　　停車位 187個(gè)停車位

　　開發(fā) 商上海同碩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　戶數(shù) 總戶數(shù)103戶

　　二、房型分析：

　　旭輝江灣墅主要由1棟7層住宅、2棟6層住宅、12棟3層雙拼住宅組成

　　其中5月底即將開盤的是小區(qū)西側(cè)的3幢花園洋房，花園洋房面積約224-265平，一樓為243—265平復(fù)式贈(zèng)送地下室戶型，有南向花園，一樓層高3.6米，二樓3.1米。地下室均有較大南向采光空間，可做下沉式庭院。3到5樓為平層公寓，面積238平，四房兩廳三衛(wèi)，南向有2個(gè)9—14平米大陽臺(tái)。頂層為224平戶型，贈(zèng)送屋頂花園，約130平左右。一梯一戶。毛坯交付。

　　三、價(jià)格分析：

　　現(xiàn)未開盤，沒有具體報(bào)價(jià)，據(jù)現(xiàn)場銷售介紹，估計(jì)一樓復(fù)式總價(jià)在1300萬左右，3—5層總價(jià)約800萬左右，頂層總價(jià)約900萬左右。計(jì)算單價(jià)約34000—50000左右。開盤時(shí)可能會(huì)有一定的折扣活動(dòng)，現(xiàn)在未定。

　　四、SWOT分析

　　優(yōu)勢： 1.距離五角場車程僅5分鐘，地理位置較好。

　　2.容積率為1.0，密度低。

　　3.小區(qū)規(guī)模較小，共103戶，便于管理

　　4.間距開闊，采光視野好。

　　5.三段式紅磚外墻，老上海風(fēng)情，區(qū)別于周邊眾多歐式社區(qū)。

　　劣勢：

　　1.毛坯交付，無設(shè)備附送。

　　2.小區(qū)規(guī)模小，綠化率僅為35%。

　　3.南面河道綠化屬市政建設(shè)，尚未動(dòng)工，完工周期未定，存在不確定因素。

　　4.房型偏大，總價(jià)高，與周邊同類型產(chǎn)品比較無明顯優(yōu)勢。

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