房地產(chǎn)市場調研報告(精選15篇)
在當下社會，接觸并使用報告的人越來越多，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。一聽到寫報告馬上頭昏腦漲？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)市場調研報告，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)市場調研報告1
一、xx概況
（一）區(qū)域基本情況
xx縣位于xx市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24′32"―109°14′51"，北緯30°35′6"―31°26′36"之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，20xx年末總人口129萬人，其中：農業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
（二）區(qū)域自然環(huán)境
xx地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。xx地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。xx屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。
（三）區(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件
“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，20xx年全縣GDP達到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均GDP達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由20xx年42.3:33.7:24.0調整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區(qū)域基礎設施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
xx交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在xx港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過xx境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路xx段即將通車，xx長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。
（五）城市定位
xx新縣城定位為xx縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。xx是一個地處偏遠的移民新城，以xx新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與xx直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿流通網(wǎng)絡初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開館，被評定為國家AAAA級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了xx的一張名片。
新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
根據(jù)xx縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢
xx新城為移民城，xx新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。
為此，我們進行了“xx縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。
（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀
沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標。
1、開發(fā)現(xiàn)狀
麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在xx縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。
濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預銷售很樂觀；
外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年xx的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。
麗江景苑座落于以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預銷售很樂觀；
福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預銷售很樂觀；
由于走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內相對較好。
三、土地市場分析
根據(jù)xx縣國土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。
表1xx土地出讓交易情況年度
價格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價（萬元/畝）
70．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價（萬元/畝）
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價（萬元/畝）
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預計xx縣土地市場將在20xx年穩(wěn)定下來，20xx年呈上升勢頭。根據(jù)xx縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復到正常水平，20xx年開始有大幅增幅。
表2xx縣20xx―20xx年土地出讓情況
年度
價格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價
7．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
四、土地儲備的幾點建議
（一）應抓緊進行土地儲備工作
xx在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應抓緊進行土地儲備工作。
（二）由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產(chǎn)生一定影響。
特此報告
房地產(chǎn)市場調研報告2
近年來，由于XX經(jīng)濟結構調整和房地產(chǎn)政策調控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結合前期走訪調研做分析如下：
一、基本情況
此次調研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項目，與多位業(yè)內人士進行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗與建議40多條。
20xx年全省上半年供應房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%；
成交367。02萬平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長72%；
成交均價14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年海口商品住宅供應136。74萬平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。
第二階段：即20xx年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷；
20xx年海南開始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在XX的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是XX批準海南自貿區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達、環(huán)球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。
一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閑度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，海口、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；海口、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系。XX非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進多家健康產(chǎn)業(yè)機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環(huán)境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。
（二）政策調整后的現(xiàn)狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無房難結婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩(wěn)居高位。換句話說，XX調控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪海口XXX、XX城、XXX園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數(shù)已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù)，因為市場就在那里，剛性需求就在那里。
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿區(qū)、港建設的繼續(xù)推進，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)市場調研報告3
xx年貴陽房地產(chǎn)相關政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規(guī)模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買自住房的最高貸款額度調整為50萬元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會保障部門認定的引進人才，可在一次性補繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權人購房，金融機構在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營，有合法營業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。
由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產(chǎn)項目不會造成很大的影響。同時相關優(yōu)惠政策正帶動整個貴陽市房產(chǎn)市場，如井噴式的發(fā)展。
貴陽典型樓盤分析
提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目，被譽為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬㎡，其中1230萬㎡住宅，200萬㎡商業(yè)，200萬㎡辦公，200萬㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口，據(jù)了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區(qū)改造項目，拆遷戶數(shù)21000多戶，拆遷面積400萬㎡，受到國家的領導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開發(fā)成本低，房價明顯低于市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷售明顯高于貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產(chǎn)市場。經(jīng)走訪調查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/㎡，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價格低于市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區(qū)，是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂度假、商務休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場、室內滑雪場、海洋館等。區(qū)內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業(yè)，70萬平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點項目，
使用同層排水、風力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監(jiān)測管理系統(tǒng)、戶式垃圾處理等先進高端技術。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據(jù)了解，該項目總銷售量占貴陽房地產(chǎn)市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產(chǎn)品也是未來市場的發(fā)展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術加完美的規(guī)劃設計。 綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特征顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外，多個響當當?shù)膶嵙Φ拈_發(fā)商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰(zhàn)”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產(chǎn)品品質，走與超大盤不一樣的差異化產(chǎn)品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實現(xiàn)了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當?shù)胤康禺a(chǎn)的支持起主導作用，加之當?shù)胤康禺a(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領導人親臨市查，要求大批改造棚戶區(qū)和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發(fā)展城市，外來人口和當?shù)厝丝诰幼⌒枨罅吭诓粩嗌仙?/p>
3、其它樓盤分析
(1)天譽城：由貴州譽浚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司隸屬廣州天譽臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規(guī)劃面積15.6萬㎡，總建面58萬㎡，33層、38層超高層，總規(guī)劃戶數(shù)4754戶，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學，超市，餐飲，休閑會所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區(qū)門口還有公交車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時，也將住宅退后，與交通干道隔絕開，其完善的配套也創(chuàng)造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認籌，銷售均價：5000元/㎡，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。
分析：該項目優(yōu)勢：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區(qū)配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤整體空間局促。
(2)中大國際廣場：項目處于貴陽云巖區(qū)大營坡鹿沖關路，金陽新區(qū)與老城區(qū)交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶高品質住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場，目前該項目已
經(jīng)建成，并成功引進沃爾瑪超市，屬于現(xiàn)房銷售。住宅銷售均價：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷售價格：2萬/㎡至3萬/㎡，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。 分析：該項目優(yōu)勢：屬于城中心樓盤，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，并且選引進商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動住宅銷售。
房地產(chǎn)市場調研報告4
一.調查背景及目的
近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升。國家zf對此事高度重視，20xx年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二.調查方法
通過采取問卷調查的方法，對鄭州市居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調查問卷40份，獲取調查結果后采用Excel表對數(shù)據(jù)進行錄入和處理，并經(jīng)過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。
三.調查結果
1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內，占到被調查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。
3.住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內。
4.居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網(wǎng)絡、專業(yè)雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務水平和房產(chǎn)質量，使該房產(chǎn)在消費者的人際關系網(wǎng)中得到大力推廣。
5.居民購房計劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者計劃在3-5年內購房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應提高消費者的購買積極性。
6.居民購房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價分析 .
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。
8.居民購房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設計房屋時應適當增大該類房屋的數(shù)量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者購房時最關注的生活配套設施是學校教育資源、超市及菜場，各占到被調查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風格要求的分析
從調查分析看，選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22.22%，選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質量和開發(fā)商的誠信。
四、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，大多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關鍵;國家要采用宏觀調控手段，加大調控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質量，
增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)市場調研報告5
一、調查背景
隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。
進入21世紀以來，國內的房地產(chǎn)市場日趨火爆，房地產(chǎn)的價格不斷攀升，創(chuàng)造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調控政策，房地產(chǎn)市場逐漸回歸于理性。那么，針對國內房地產(chǎn)事業(yè)的未來會如何發(fā)展展開多方面的調查。
二、調查目的
面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場，未來的房地產(chǎn)是否會如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調查就是針對房地產(chǎn)市場未來的的發(fā)展趨勢。
三、調查情況
1、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
自黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。
自20xx年起，本來相對平穩(wěn)的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認為在以后房價還會繼續(xù)增長，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商看準了時機都搶著開發(fā)未開發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。
進入20xx年9月，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是個未知數(shù)，這場危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。
次貸危機對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時間里，美聯(lián)儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20xx年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。
房地產(chǎn)的投機者日益的增多，我國的房價不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時間。不管是商業(yè)營業(yè)用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產(chǎn)，普通一些的老百
姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國內房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長狀態(tài)，隨著國內房地產(chǎn)調控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始歸落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。從投資結構來看，房地產(chǎn)開發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營業(yè)用房轉向住宅投資。
從房地產(chǎn)開發(fā)的狀況上來看：據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟問題。國家審計署發(fā)布的《24個市縣至土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開的電視電話會議中，通報了20xx年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省(區(qū)、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國家和省級重點項目。至20xx年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
進入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個指標已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著短期內整體市場供應無虞。數(shù)據(jù)還顯示，20xx年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。
從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，從20xx年至，銷售量不斷增加，即使在20xx年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到隨著國家調控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道房地產(chǎn)市場相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預購房情況
根據(jù)所調查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預購房情況
根據(jù)所調查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機車較多，空氣污染嚴重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。
3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量
政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的
激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具。
4、房地產(chǎn)的價格
我國商品房價格一直保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據(jù)報道北京六環(huán)以內的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。
5、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢
從對前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩(wěn)的。就目前來看，20xx年的樓市要好過于20xx年。
中國房地產(chǎn)研究會副會長指出，房地產(chǎn)市場的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長的情況下達到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調控下來以后，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個反差。
第一個反差是大城市和中小城市實現(xiàn)了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現(xiàn)恐慌性購房，這其實是此地無銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發(fā)商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發(fā)商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現(xiàn)有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。
第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發(fā)商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發(fā)商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發(fā)商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整是進一步加強調控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進發(fā)，現(xiàn)在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強。
所以說20xx年的市場是相對穩(wěn)定的市場，并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈。
四、調查結果
根據(jù)上面一系列的調查發(fā)現(xiàn)我國房市還存在許多問題。
1、市場發(fā)育不良，泡沫化程度很高。
我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。
2、供需結構失衡。
一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題。
3、房價的升高
房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。
五、總結
根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調查與居民預購買房的調查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問題存在的。
但是根據(jù)調查所得到的結論，我國的房地產(chǎn)市場依然會有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長格局將繼續(xù)調整;我國經(jīng)濟運行基本穩(wěn)定，預期目標能夠如期實現(xiàn)。經(jīng)濟平穩(wěn)增長的內在動力總體上仍會支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價上漲預期，調控基調不容改變。在此背景下，預計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復階段，供需關系雖有所改善，從中長期來看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進明后年的房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。
房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設比較經(jīng)濟適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。
國家要加快經(jīng)濟建設，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房價問題的關鍵;國家要采用宏觀調控手段，加大調控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質量，增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
現(xiàn)在開發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑，可見，今后高層建筑是會成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流。
房地產(chǎn)市場調研報告6
今年以來，在國家擴大內需、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應進一步顯現(xiàn)。
一、當前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。圖1 1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資結構表
投資額(億元)
占開發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開發(fā)投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產(chǎn)建設規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
二、房地產(chǎn)新政對市場影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應得到進一步顯現(xiàn)。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關于調整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于促進我
市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《關于促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進作用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。
三、當前值得關注的兩個問題
其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。
四、促進我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點建議
1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎。
2、政府應規(guī)范土地市場，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理科學利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。
房地產(chǎn)市場調研報告7
第一部分、阜新市概況
阜新1940年建市，市名源于“物阜民豐，煥然一新”之意。東臨省會，距沈陽直線距離147.5公里；南靠渤海遼東灣，與大連港南北相望；西與錦州港、京津地區(qū)襟衣相連，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的組成部分之一。全市總面積10355平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)面積674.02平方公里，建成區(qū)面積53平方公里。下轄兩縣五區(qū)，即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區(qū)、細河區(qū)、太平區(qū)、新邱區(qū)、清河門區(qū)。此外，還有省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。全市總人口193萬,其中城市人口78萬。全市有30個少數(shù)民族,共30.5萬人,占總人口的15.8%，其中蒙古族人口22萬，占總人口的11％。
阜新具有悠久的歷史文化。境內的查海古人類遺址，距今已有7600年以上的歷史，著名考古學家蘇秉琦先生因此將阜新譽為“玉龍故鄉(xiāng)，文明發(fā)端”。在遼代，阜新是契丹民族的主要活動區(qū)域，近年來發(fā)現(xiàn)了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內的懿州古城，是武當宗師張三豐的出生地。在清朝，阜新是藏傳佛教的東方傳播中心，境內的瑞應寺現(xiàn)有國務院冊封的七世活佛，海棠山上至今還保留著267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開采歷史。
近幾年阜新的房產(chǎn)市場呈現(xiàn)上升趨勢，而且有穩(wěn)步上漲的勢頭，所以，阜新市近幾年的房子建造業(yè)發(fā)展迅速。
第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場特征
一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況
①通過調查我們發(fā)現(xiàn),目前本市的房產(chǎn)市場具有以下特點：
②房產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)規(guī)模及價格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開發(fā)商品化程度偏低；③房地產(chǎn)市場還缺乏規(guī)范的市場化運作的體制及環(huán)境，規(guī)模化的市場初步形成；④整體的營銷手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，但營銷水平并不落后；二級市場表現(xiàn)稍活躍，其價位與商品房市場步調接近。
二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析
從整個阜新市房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，住宅商品房的開發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應量不多，后續(xù)開發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽度、有實力的開發(fā)商較多；隨著競爭激烈程度的加強，發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理上的意識逐漸加強,戶型設計、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據(jù)調查顯示，目前阜新市房產(chǎn)品質逐步提升，具有代表性的有：海鑫國際、祥宇一品、金地花園、銀通國際等。下面就這些樓盤進行具體分析，以便掌握阜新市未來的市場發(fā)展情況，為本案的開發(fā)與營銷提供參考資料。
1、代表性樓盤概況
規(guī)模普遍較小,建筑風格單一,以傳統(tǒng)多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現(xiàn)與多層共存的市場現(xiàn)狀，小高層市場有待于在今后的市場中逐漸培育，目前還處于初級階段；產(chǎn)品立面外觀多數(shù)以外墻涂料處理，品質感稍顯不足；開發(fā)戶型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復式產(chǎn)品稀缺。大多數(shù)建筑面積在80——135平米之間。
2、代表樓盤對比
根據(jù)上述目前房地產(chǎn)市場在預售項目的供給量特征，本次調研特別針對市場上具有代表性的房產(chǎn)項目展開分析，有針對性的發(fā)掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場運作的經(jīng)驗，為本項目的規(guī)范化市場運作奠定基礎。
⑴海鑫國際
——項目定位：阜新人上層生活的坐標。
——項目規(guī)模：占地面積14.85萬平方米，由多層和小高層組成，分三期開發(fā)建設，共開發(fā)建設47幢樓，一期15幢，20xx年8月30日竣工，現(xiàn)已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期現(xiàn)有16幢即將竣工，三期即將開工。
——建筑特色：簡潔、現(xiàn)代的建筑風格。
——工程進度：09年4月份而起進入市場以來，截至目前接近三年時間，目前工程進度接近完工。
——銷售情況：房屋接近售完，還有部分小戶型以及大戶型待售。
——價位情況：均價2500元左右，10樓參考價位3200元/㎡，最低、最高價在2300—3500元浮動。
——主力總價：以125㎡主力三房為例，市場總價為：35萬左右。
——商業(yè)分析：臨街商鋪10000元/㎡，最小的商鋪面積為33㎡，總價為33萬，與住宅類主力戶型的主力總價接近。
——項目配套：超市分布周邊，餐飲、娛樂、銀行、醫(yī)院等配套設施均可以滿足社區(qū)居民的日常消費，配套完善。
⑵金地花園
——項目定位：戶型結構優(yōu)勢明顯，地理位置好。
——項目規(guī)模：建筑面積160000平方米，占地面積119350平方米。
——銷售情況：現(xiàn)已售完，二期建設完畢，已銷售65%，三期已規(guī)劃完畢，正在建設之中。
——價位情況：起價：2650元/平方米，最高價：3800元/平方米，均價3200元/平方米。
——主力戶型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。
——其他資料：金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行建造和規(guī)劃，容積率為1.34，綠化率為40%，一期總戶數(shù)為1928戶，采取地熱。
——項目配套：周邊有小型菜市場、游泳館、公園，超市以及飯店圍繞小區(qū)分布，2路、2環(huán)、12路、13路都在小區(qū)門口經(jīng)過。
第三部分、區(qū)域市場總體分析
一、該項目所在區(qū)域概況
小區(qū)位于位于人民街以東，東風路以北，工業(yè)街以西的34.8萬平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹來各方的關注，如今，一期27幢15萬平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風情建筑呈現(xiàn)在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間，高低錯落，藍色坡屋頂彰顯出藝術的流暢與美感，簡約、美觀、莊重、大氣，品質感優(yōu)越；線條、色調、建筑，都表現(xiàn)出了簡約、硬朗、莊重的氣質，它對人的活動空間非常注重，無論是建筑物的外部，還是建筑物的內部，都通過有層次的空間營造來滿足人的需要。
二、地塊分析
阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準成立的房屋建筑工程總承包三級資質的建筑公司。公司設有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質量部、物資供應部、財務部、經(jīng)營部、保衛(wèi)處等部門。工程共49棟樓，建筑面積達到30萬平方米。
三、競爭分析
本項目周邊3公里半徑范圍內具有代表性的是時代海鑫房產(chǎn)開發(fā)的海鑫國際項目，共有13棟多層、3棟小高層，其中60%以上被公務員團購，目前該項目現(xiàn)房呈現(xiàn)，與本項目不構成直接的競爭局面。
房地產(chǎn)市場調研報告8
為了向公司高層投資決策提供參考數(shù)據(jù)，同時為下一步的項目前期策劃工作準備基礎資料，投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對綿陽市區(qū)目標地塊開發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會環(huán)境、開發(fā)環(huán)境、消費環(huán)境進行了初步的前期市場調查。通過考察現(xiàn)場、拜訪相關職能部門，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調查報告，供領導參閱。
第一部分目標地塊環(huán)境分析
第一節(jié) 目標地塊(財貿校地塊)環(huán)境分析
一、地塊位置及邊界：
地塊位于綿陽市涪城區(qū)濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設中的青年廣場，廣場面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬平米的水面；南臨一條規(guī)劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財貿校區(qū)道路），此路西邊為財貿校保留不搬遷的學生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
（詳見附圖一）
二、面積指標：
該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長130米，南邊邊長130米，西邊邊195米，北邊邊長220米。
三、地塊形狀：
地塊外型類似于一個不規(guī)則的梯型。東邊因緊臨青年廣場的環(huán)形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著物：
整個地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽發(fā)生洪澇災害時，地塊上沒有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質較結實。東邊距濱河南路7米處有座長100米、寬10米、高五層的教學樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一藍球場及兩個羽毛球場；其余地面均長著一些雜草。
五、 現(xiàn)有街道狀況
目標地塊周邊現(xiàn)沒有成型的商業(yè)街道，根據(jù)現(xiàn)場考察來看，此地塊的商鋪開發(fā)只能做濱河南路及青年廣場的地邊，以及原財貿校內道路。
六、 地塊權屬及相關情況
成都中盛實業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標，通過其特殊的關系渠道及總規(guī)劃，獲得了該地塊的土地使用權（見綿國土函[20xx]136號）。中標總地價為￥2900萬元，63.6萬元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬元），按規(guī)定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉讓出來。據(jù)現(xiàn)場考察，此地塊現(xiàn)應是綿陽市五橋內最好的地塊。屬二級土地，市場地價應為80萬/畝。
第二節(jié) 周邊環(huán)境區(qū)位分析
一、 自然環(huán)境
（一）、自然景觀：
目標地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質優(yōu)良；東西面富樂山公園及遠處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀；在建的青年廣場及濱河南路兩旁的樹木將會形成一片漂亮的綠化景觀，（廣場計劃今年11月份竣工）。
（二）、環(huán)境污染狀況
由于綿陽市定位為全國唯一的一座“科技城“，市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀優(yōu)秀，
所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。
二、 人文景觀
1、 緊臨目標地塊東側的青年廣場建成后將為目標地塊開發(fā)帶來一個較好賣點。
2、 在目標地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀使目標地塊的周邊環(huán)境大為增色。
三、 社會環(huán)境
（一）、人居環(huán)境
該地塊所處涪城區(qū)是綿陽市的經(jīng)濟、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內。政府機關有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財政、學校、郵局、商場、賓館、醫(yī)院等單位。
各機關工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂，生活設施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。
（二）、社會治安環(huán)境
綿陽市整體社會治安情況較好，目標地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強力機關。地塊所處位置相對僻靜，緊鄰地塊西南側的“南河花園”時有小偷入室行竊的現(xiàn)象，同時地塊東側的青年廣場修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風車輛時有經(jīng)過。
（三）、商務狀況
由于綿陽市是一個副省級城市，商務較省內其它區(qū)市發(fā)達，加之目標地塊所處區(qū)域為該市的商務中心，其中商務中心大樓“新益大廈”距目標地塊1公里，區(qū)域內的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達80%以上，是當?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一，為外來商務人員、旅游人員臨時投宿的集中地。
第三節(jié) 社區(qū)生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過“南河花園”的道路，目前經(jīng)過“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標地塊，隨著青年廣場的竣工，此路也將連通。
目前當?shù)厝司囕v數(shù)較多，街上過往的代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車，公用轎車數(shù)量較多，副局級領導的車子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據(jù)說該市的城市暢通工程居全國第二，（成都市居全國第七）。
經(jīng)過地塊周邊的公交車線路有5條，其中5路公交車的起點站在距目標地塊的150米處的濱河南路。
2、 管網(wǎng)設施
由于目標地塊地處原財貿校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善，相對而言，寬帶網(wǎng)建設相對滯后，周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號方式上網(wǎng)。
目標地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設備初期使用，沒有起到多大作用。但目標地塊以后的雨污排放問題不大。根據(jù)我們實地考察，污水提升泵站滿負荷工作時嘈聲不大，不會對將來的小區(qū)造成影響。
3、 市政單位
目標地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學，150米處有綿陽一中，該校近三年來初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點高級中學——“南山中學”；在南街幼兒園周邊有綿陽廣播電視局，綿陽晚報、日報社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書店。
5、 體育設施
緊鄰目標地塊東側有一大型休閑娛樂的“青年廣場”；地塊南側1200米處有目前綿陽市體育設施最齊全，檔次最高的“南河體育運動中心”，今年的“全國農運會”及即將舉行的“全國少數(shù)民族運動會”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統(tǒng)
由于目標地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點眾多，附近中行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內。
二、生活配套設施
1、 商業(yè)服務網(wǎng)點
目標地塊距離較政府職能部門較近，但政府職能部門距綿陽市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標地塊周邊300米范圍內的商業(yè)氛圍就沒有中心地帶濃，不過范圍內的日常生活品購買還是較方便，在建設路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區(qū)”內市政道路旁有一門診部及其個體戶經(jīng)營的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以內）。
2、 休閑娛樂設施
當?shù)匦蓍e娛樂較集中的街道在距目標地塊西側400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過目標地塊的濱河南路西側上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營狀況不理想。整體看來，這個區(qū)域內休閑娛樂設施不是很集中。
3、 醫(yī)療衛(wèi)生設施
在目標地塊西側的'一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機關分院，綿陽市中心醫(yī)院距地塊只有600米左右，該醫(yī)院是綿陽市醫(yī)療設施最先進，市民最信得過的醫(yī)院。
4、 農貿市場
在距目標地塊西側300米處有一建設路市場，為較大型的農貿市場。
5、 住宿、餐飲設施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是，上述設施從文字上感覺與目標地塊有一定的距離，但實際生活中，它們卻處在人們日常生活中能夠接受的活動范圍之內。
第四節(jié)目標地塊分析
一、 目標地塊價值分析
綜前所述，財貿校目標地塊應是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢可以用“鬧中取靜”來形容。無論從其環(huán)境、交通、服務配套等都較完善，根據(jù)周邊規(guī)劃建設的不斷完善，住宅開發(fā)的價值較大。
二、成本分析
在目標地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車庫，將會導致建安成本大大增加，同時目標地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開發(fā)風險較大，相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場面的兩面。這樣也使項目投資風險進一步加大。不過經(jīng)實際考察后，項目的實際建安成本沒有我們最初預算的那樣高，多層建安約500元/M2。
因綿陽的開發(fā)商較多，整個綿陽市地價被炒得很高，據(jù)國土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價（凈地）大約為：
備注：
根據(jù)目標地塊的周邊情況及當?shù)厥忻褓彿康牧晳T，該地塊只適于進行多層或小高層住宅開發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。
房地產(chǎn)市場調研報告9
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內最高點為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結構、布局、主要行政區(qū)域劃分
西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區(qū)和藍田、周至、戶縣、高陵4個縣；共50個鎮(zhèn)， 52個鄉(xiāng)，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區(qū)居委會。
3、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景
3.1、西安城市性質
西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)基地。
區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟區(qū)域的結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機構并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管構成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結構、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟帶，在隴海線北部發(fā)展臨潼國際旅游區(qū)；向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設西咸共建區(qū)；向南，保護和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區(qū)結合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)擴展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。
二、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述
1、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程
城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，無疑也會經(jīng)歷一個漫長的規(guī)劃、建設及不斷改善的演變歷程。總體來講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價值為導向的理性開發(fā)階段。
① 80年代中期－90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進，房地產(chǎn)市場從結合舊城改造進行綜合開發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進入到商品房開發(fā)建設階段，住房分配制度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場處于改革和探索的史前時代。
② 90年代初期－90年代中期
當住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段。
③ 90年代中期－90年代后期
時代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動產(chǎn)業(yè)結構調整的配套建設，推動西安市場一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，開始注重市場定位、規(guī)劃設計，注重功能與環(huán)境質量，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開發(fā)利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設部評為西北首家“國家康居示范工程”，標志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。
④ 20xx年－20xx年
時代描述：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產(chǎn)文化、質量標準、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民
購房多目標選擇，對細節(jié)要求越來越高。期間，宏觀政策調控使市場得以規(guī)范化發(fā)展，20xx年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進入，市場越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經(jīng)濟性和耐久性等綜合特點。
⑤ 20xx年起到未來3－5年時間
時代描述：進入20xx年，西安市場風云變幻，經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，留下的企業(yè)會有更好的機會，市場也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產(chǎn)品的要求會更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質量和產(chǎn)品個性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內強勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場，未來房地產(chǎn)市場的激烈廝殺已經(jīng)初見端倪。經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實力降低開發(fā)成本，獲取利潤。
房地產(chǎn)市場調研報告10
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場的有關政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。20xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產(chǎn)升值效應，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場調研報告11
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場的有關政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
5）房地產(chǎn)銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產(chǎn)升值效應，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產(chǎn)市場調研報告12
一、云陽概況
（一）區(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總人口129萬人，其中：農業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。
（三）區(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區(qū)域基礎設施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。
（五）城市定位云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿流通網(wǎng)絡初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進行了“云陽縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。
（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標。1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；-，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內相對較好。
三、土地市場分析根據(jù)云陽縣國土局提供的—土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1云陽土地出讓交易情況年度價格最高價（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預計云陽縣土地市場將在穩(wěn)定下來，呈上升勢頭。根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然略有下降，恢復到正常水平，開始有大幅增幅。表2云陽縣—土地出讓情況年度價格最高價7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價2．001．644．406．985．684．4035．50平均價4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50
四、土地儲備的幾點建議
（一）應抓緊進行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應抓緊進行土地儲備工作。
（二）由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產(chǎn)生一定影響。特此報告
房地產(chǎn)市場調研報告13
隨著城市化進程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。
2、開發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場調研報告14
樓宇經(jīng)濟是隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和城市化的快速推進而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟。溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為主城區(qū)的區(qū)域，目前正加快推進產(chǎn)業(yè)升級轉型努力構建以服務業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟體系。主動順應城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經(jīng)濟增長方式的應有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟形態(tài)，更好地促進其發(fā)展，近期，區(qū)委政研室就此開展了專題調研，摸查了全區(qū)樓宇經(jīng)濟現(xiàn)狀，并走訪學習了成華、錦江、武侯等區(qū)的經(jīng)驗，思考了一些具體的對策建議，現(xiàn)將情況報告如下。
一、樓宇經(jīng)濟的主要特點及對溫江的積極作用
樓宇經(jīng)濟是以樓宇為載體,吸引一些機構公司入駐進行辦公、研發(fā)和商務活動的經(jīng)濟形式，是隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。總體來看，樓宇經(jīng)濟有以下幾個特點：一是樓宇經(jīng)濟是都市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟實力有明顯的正向關系，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟社會發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進經(jīng)濟要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟一般具有較高的投入產(chǎn)出回報。一般一棟高級商務樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟必須以一批基礎和配套較為完善、建設標準和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應相對集中，最好是有一些CBD區(qū)。四樓宇經(jīng)濟所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷售中心，所從事的多為管理、研發(fā)和商務活動，無論對服務業(yè)的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動作用。
基于這些原因，國內外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟發(fā)展作為成區(qū)域發(fā)展的一個重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區(qū)中環(huán)銅鑼灣等;國內比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(qū)(市)縣。都這方面進行過很多的探索和實踐，積累了很多成功的經(jīng)驗，可以供溫江的發(fā)展進行借鑒。
就溫江當前的現(xiàn)實而言，主動順應快速城市化的趨勢，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對推動溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個方面的積極作用。一是能極大地促進資源節(jié)約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進我區(qū)產(chǎn)業(yè)結構的調整和提檔升級，使溫江服務業(yè)得到快速發(fā)展，并且是主要是高端的現(xiàn)代服務業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)。三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟新的增長點。四是能通過一大批高品質樓宇及其配套設施的建設，使溫江的城市服務功能更加完善，城市形象得到明顯提升。
二、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及主要差距
研究溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展，必須首先對全區(qū)樓宇經(jīng)濟現(xiàn)狀有一個仔細的了解。為此，我們通過借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗和標準，對全區(qū)建筑面積在3000平方米以上的商務商業(yè)樓宇(含商務辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)、營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計劃開工三種情況進行了相應的統(tǒng)計分析。
統(tǒng)計顯示：目前，全區(qū)已建成的各類商務樓宇共計56座，建筑面積約72.1萬平方米。其中，商務商業(yè)樓宇(含商務辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)48座，建筑面積57.8萬平方米，占80.2%，在全區(qū)已建成的商務樓宇資源中占主導地位;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)3座，建筑面積7.6萬平方米，占10.5%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇2座，建筑面積5.4萬平方米，占7.5%;城市綜合體和其它商務樓宇3座，建筑面積1.3萬平方米，占1.8%。
房地產(chǎn)市場調研報告15
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長11。3%，省20xx年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區(qū)，建設小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。
市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達47。2%，比上年提高1。2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點突出表現(xiàn)了市為促進海西建設打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達180平方公里，市區(qū)人口達31萬人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場調查
1、房貸市場余額：
隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當中審批過程煩瑣、手續(xù)復雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
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