小區物業調查報告（精選10篇）
隨著人們自身素質提升，報告十分的重要，其在寫作上具有一定的竅門。那么，報告到底怎么寫才合適呢？以下是小編幫大家整理的小區物業調查報告，希望對大家有所幫助。
小區物業調查報告 1
近年來隨著房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：
一、 我市物業管理工作的現狀
㈠小區物業管理的基本情況
物業管理這個行業隨著我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規范北鎮市物業管理行業，通過采取物業公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業主委員會、頒布相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。
我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業覆蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。
㈡住宅小區的特點
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。
2、老舊小區遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
1、物業管理服務行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業管理辦法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由于物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差。
2、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規范。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有專門的物業，只是開發商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無物業管理的現象，其業主認為業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的`困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規范內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規范的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大。
小區物業調查報告 2
隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關于物業管理方面的社會調查，現將調查成果與結論報告如下：
一、物業管理的性質：
物業管理與傳統的小區管理方式（如家委會）相比有很大的區別。首先，物業管理公司是一個企業，自然是以營利為目的，所以所提供的服務是的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的.；其次，由于物業公司是一個企業，所以有權力，也有義務為業主提供服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區別中我們發現：由于物業管理是性服務，那么其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業公司提供的服務更加專業、更加周到。
二、物業公司對小區的建設：
為了使業主能夠對自己提供的服務滿意，物業公司都在積極地做實事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區為例，物業公司已為業主提供了體育器材、室等設施，并計劃提供更多文體、商業類設施，大大方便了住戶。也正是因為物業公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區管理方式。
三、未來的發展空間：
由于物業時新興事物，所以有些細節問題還不是很清楚，業主與物業公司之間的沖突屢有發生。但縱然是這樣，物業管理業憑借著齊專業的服務贏得了大多數人的青睞。可以相信，隨著法律條文的完善與管理、服務項目的增加，物業管理市場將會更加規范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！
小區物業調查報告 3
目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處于明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規范。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。
4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規范，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的.責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
小區物業調查報告 4
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。此次調查聽取了某小區對該區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業主和物業服務公司，對一些居民進行了調查問卷，通過認真分析提出相應的對策。現將調查情況報告如下：
一、物業管理工作的基本情況
據調查，某小區位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建于XX年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于XX年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業服務公司擁有管理服務人員18人，小區只有一個主出入口，屬于全封閉小區。設有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。
二、小區物業管理存在的問題
1、物業管理企業反映存在的問題：一是業主對物業服務的意識談薄；二是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；三是不服從管理，亂扔雜物現象時有發生，自律意識淡漠；四是少數不按時交納或不交納物業管理費；五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等；六是物業可使用費用太低，導致物業企業不能正常的服務和運行。該物業公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門衛3人、監控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業費才2萬8千余元，根本就不夠企業的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業根本無法維持。
2、業主反映存在的問題：本人分別對小區部分業主進行問卷調查，業主集中反映的.問題主要有：一是物業管理開始比較好，但一個月以后就不行了，門衛的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時有發生；二是小區內的監控沒有發揮應該有的作用，失竊過后出現監控死角；三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣，影響業主休息，管理沒有到位；四是公共設施損壞不能及時維修；五是樓道衛生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業到底是干什么的，也不知道有業主委員會這個機構。
3、調查發現的問題：一是業主和物業管理企業矛盾突出。物業管理服務行為不規范。該物業公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業管理上崗證，從業人員整體的素質不高，服務水平不高。物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差，只能做到最基本的環境衛生及綠化維護，對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業宣傳，整個小區沒有相關的物業宣傳，未按規定公布收費項目以及收費標準，物業日常服務收支不夠透明。加上業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清，有的甚至不知道物業是干什么的。業主反應問題得不到及時解決，使業主和物業管理單位矛盾日益突出；二是物業費難收。小區物業費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業管理服務不能滿足個別住戶要求等，都作為不交費的理由。該小區物業管理費是按每0.4元/平方米收取。物業費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業費不能按期繳納，就會造成惡性循環，如此惡性循環，直至物業企業把心事都放在了收取物業費上，而無心服務導致服務質量下降，廣大已交業主一同深受其害。而物業公司對不交費業主只能是上門追繳，其他毫無辦法；三是業主委員會流于形式。小區業主不知道有業主委員會，主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
三、對策和建議
1、加強宣傳，廣泛發動。物業管理是一項新興發展行業，為確保小區物業管理工作的順利開展，物業管理企業必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業收費標準和物業日常項目開支的情況，讓業主明確交的物業費用在那里了。讓市場經濟觀念深入人心，增強業主物業管理消費意識，花錢買服務的意識，讓業主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使業主認可、理解、支持物業管理。同時要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業主意見，科學制訂物業管理方案，為小區物業管理的順利實施提供保障。
2、理順關系，明確職責。物業管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開展，必須協調各部門，明確職責，理順關系。一是要協調與某企業的關系，要求某企業落實小區部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度；二是理順物業管理公司與房產局物業辦、轄區派出所、社區居委會、環衛、綠化等部門的關系，分清、規范相互之間一些具體環節的權、責，營造有利于物業管理的外部環境，這是搞好小區物業管理的重要環節。
3、提高認識，明確責任。目前，小區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度，使物業公司在業主委員會選聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作正常有序開展。讓業主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
4、完善配套設施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專業的保安隊伍，為物業管理工作順利開展提供基礎保證，解決部分車輛亂停亂放現象，對小區內破損較為嚴重的基礎設施進行改造。
小區物業調查報告 5
物業管理與老百姓的生活息息相關，近年來，隨著城市建設的快速推進，居民對加強小區物業管理的要求越來越迫切。我社區虹橋一、二村自去年經老小區改造后引進物業進駐小區管理已一年時間了，針對一年來物業管理情存在的一些問題進行了調查與思考，現將調查情況分述如下：
一、一年來物業管理取得的成效
1、物業管理觀念日益得到重視。由于物業管理聯系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關，已成為政府、社會、居民關注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。現在是否有一家擁有品質高、服務好、信譽佳的物業管理企業來為住宅小區服務已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的內容了，開發建設單位同樣也經常把小區今后擁有優良的物管企業服務作為其售房時的一個重要賣點。在小區交付入住后，廣大居民百姓也非常關心其居住小區的物業管理狀況，開始積極參與到小區內的各項物業活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導和規范物業管理市場，并積極籌措資金改善老小區環境，將其納入物業管理范疇。整個社會對物業管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業管理日益得到大家的關注和重視。
2、老小區物業管理有了改善。為改善舊住宅小區的居住環境，實現舊住宅小區基礎設施和環境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務水平。
3、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主的“代言人”。目前，一些小區的業主委員會在維權中卻采取了不正當的'形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業主委員會也忽略了自身對業主的教育和引導責任。
4、物業管理收費較難。一是對服務不滿抵制交費。業主對服務的不滿，常常以不交物業費的方式表達。如虹橋一村二村物業費收取率為78％。二是低收入群體經濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業主對房屋質量缺陷等開發遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業費的收取，有些居民因對改造質量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業費。
二、對策措施和建議
1、加快物業管理法制建設，完善物業管理政策。同時，根據我市的實際情況盡快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業管理政策制度體系。使物業管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環的道路。
2、大力搞好物業管理宣傳，優化物業管理環境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社區要從管理的角度來講必須對物業管理有一個更高的標準，將物業管理的各項要求、有關法規政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業管理，它的要求是什
小區物業調查報告 6
一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。
（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。
（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。
（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的.工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。
補充：
物業管理的水平與小區居民的生活息息相關，小區居民都希望有一個好的物業管理機構，但是，總是事與愿違。物業管理工作不遂人意，也不能去怪物業管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區缺少物業管理的“把關人”，以致缺少小區民主管理的“實施人”，各方面的工作缺少監督，也就缺少規范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個問題:
一、選舉產生業主委員會:由小區居民中挑選作風正派，肯為大家工作，責任性強的居民代表，經過民主選舉產生業主委員會。業主委員會代表所有的業主，對物業管理工作進行監督，維護業主的合法權益。業主委員會成員一定要在業主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數。業主委員會產生以后，要樹立它的威信。雖然它是民間產生的機構，由于它和居民的生活關系密切，必須對它給予充分的重視。沒有業主委員會，就談不上如何加強物業管理工作。
二、小區內的車輛停放工作要充分聽取業委會和居民群眾的意見:小區內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源，有的物業干部也覺得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業主委員會這個問題就比較容易辦。如一個居民小區停有幾輛大型貨運汽車和大巴士，這些車輛由于車況較差，啟動時噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見反映給業主委員會，要求禁止大型車輛停入小區。在業主委員會和大型車駕駛員溝通的時候，他們表示很難接受，通過業主委員會的反復做工作，并為他們落實了停車地點，終于實現了大型車不再進小區。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車位，業主委員會就把這個建議交全體居民討論投票。結果大多數居民不同意減少綠地，增加停車位的建議。從而把這個建議否決了，確保了大多數業主的權益。業主委員會就是這樣一個小區里的當家人。關系到居民們生活的大事，都要經過他們去做，去落實。有了業主委員會，小區的管理工作順暢多了。
三、小區的資金使用監督工作:業主委員會代表業主監督物業管理的。
小區物業調查報告 7
為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規范發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪群眾、利用互聯網征求意見等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務。現將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業管理的現狀
1、住宅小區的基本情況根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：
（一）住宅性質多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
（二）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
（三）規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
（四）舊住宅多且分散。調研的54個小區中，2005年以前建成的小區占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業管理的基本情況
（一）物業企業發展情況。目前我縣在工商注冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4家，服務小區6個，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。
（二）業主大會及業主員會成立情況目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。
（三）小區的物業管理情況調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。
二、存在的主要問題：
調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處于起步階段，物業管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。
4、物業企業的發展嚴重滯后通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業管理模式落后，經營活動不規范部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的'基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化，陷入惡性循環的怪圈。召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯后。住房對業主大會缺乏認識，不愿意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見和建議針對物業管理中存在的突出問題：
為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區物業管理工作的管理和監督一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
3、要強化對物業管理工作的指導一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作，促進規范的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業管理體制機制首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，為提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業管理法規宣教縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規范物業管理服務行為物業管理服務企業要樹立質量意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區；對新開發的小區一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區的物業管理調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可著手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
小區物業調查報告 8
管養等各類物業服務。但由于物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯后，出現了小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的x%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。
二、小區管理存在的問題
通過統計數字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區處于自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩定局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：
（一）準入門檻低，服務不規范。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，注冊資本都在50萬100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務都僅僅限于看門、搞衛生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衛基本上就是開鎖門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發生。
（二）收費標準高低不一，收費難度。一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準；除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很。舊小區水、電、暖分戶管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度，業主不滿意。
（三）基礎設施不健全，物業公司不愿管。一舒劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不愿進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業廈等開發建設項目，曾多次群。
（四）業主結構多元化，維權主張難統一。由于業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加，而且規模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，“主”為“客”。多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
（五）宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區因房地產市場不景氣，建成后入住率低，物業服務經營管理成本高、支出，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業廈等。特別是“小產權”房，由于沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關于進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居會為主的“部門（單位）、鎮、社區居會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對于我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。
（一）積極探索建立物業監管體系。一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居會為主的“部門（單位）、鎮、社區居會”三級物業管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住戶信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居會所劃定的片區將小區的信息分解到各居會，由各居會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協調部門關系，提升物業監管水平。
（二）嚴把物業服務企業準入關。凡是進入xxxx縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對于新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規范的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規范制約物業服務企業行為，便于調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。
（三）加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業服務在我縣可能屬于微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣住戶才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質；每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在23年內全部實現物業人員持證上崗。
（四）強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。中城市的`小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一并納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的12項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。
（五）強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主會成立、業主員會的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主會、業主員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。
（六）加推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮（社區）居會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理；對基礎設施不健全、多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務，由業主員會自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規范并逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。
小區物業調查報告 9
近年來，房地產的大力開發已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區居民居住條件，因而，住宅小區物業管理的問題也應運而生。物業管理公司相繼成立。物業管理事業的發展，在為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境等方面發揮了重要作用。然而，也有些物業公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業主不滿意的問題。
一、我市物業管理的現狀
為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進一步了解我市物業管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業管理公司的指導和監督。為此，根據計劃，開展一次住宅生活小區物業管理問題的入戶問卷調查，對xx小區的住戶進行了調查。
本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時一個月，對xx區的500戶人家進行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的500戶中，業主自主選擇物業管理公司只120戶，占24％，由房地產開發公司指定的有380戶，占76% 。
2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區曾成立業主委員會，并享有選舉權，占77%。有220戶，占44％的業主反映享有監督物業管理公司履行物業服務合同的權利。
3、在500戶中，有331戶反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀、噪聲擾民的現象。有123戶反映住宅小區屢屢發生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進入。
4、有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時；占58%
5、有206戶反映物業管理制度不健全、管理混亂。
6、500用戶對住宅小區物業管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有112戶，占22％的業主對該物業管理公司的服務表示滿意，有136戶，占27％的業主對該物業管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業主對其物業管理公司的`服務表示不滿意。
二、調查中發現的問題：
在調查中，根據業主反映，這些住宅生活小區的物業管理很不規范。主要表現有：
1、治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒人過問。
2、衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒有定點投放，垃圾沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3、綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4、改變房屋用途：有的物業管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5、物業管理制度不健全：有206產業主反映，該小區物業管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。
三．對物業管理發展的分析和建議
我所調查的小區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴。
隨著物業管理的發展，目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強物業管理工作：
1、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經常有效的溝通機制，形成業主與物管共建小區的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業的發展趨勢，必須引起業內的高度重視。
3、物業必須嚴格加強管理，多聽些業主的反映的意見，及時向上級匯報，解決問題。總之，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業，堅信物業管理行業將有一個嶄新的未來，希望我國的物業能做的最好！
小區物業調查報告 10
為了貫徹落實市委市政府關于加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區15個；市級示范小區18個；其它小區19個。
二、存在的主要問題
（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過于集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性循環。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立后，市里下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。
（二）制度法規不完善，開展工作無依據。
物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考核的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，才有人去過問；二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。
（三）物業管理不規范，服務水平不高。物業企業內部管理不規范，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業企業管理不規范的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。尤其是老舊小區，問題更為突出，有的物業公司干脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。
（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。
我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業管理住宅區面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。
（五）物業企業準入不規范，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規范，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規范、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的現象。
（六）業委會成立難，群眾參與度低。
由于物業管理在我市和我區還處于發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較為困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由于缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業主委員會難有大的作為。
三、解決物業管理問題的幾點建議:
（一）進一步理順體制，增強管理效力。
物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準各區成立物業辦的`同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
（二）建立健全制度，完善配套法規。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規范化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關系。
（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。政府作為物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行為的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。
（四）規范物業市場，建立競爭機制。
物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規范的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的準入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規范管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。
（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。
全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支持物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導干部的認識，努力營造有利于物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
（六）依法成立業委會，逐步理順供需關系。
在全區范圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社區居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關系，在物業管理上，形成良性互動。社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社區和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社區居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社區居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社區居委會、業主和物業企業之間的各種關系，使社區居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關系，從而促進物業管理和物業服務進一步規范化、合理化。
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