房地產營銷策劃方案

時間：2022-11-14 11:34:06 策劃方案我要投稿

房地產營銷策劃方案合集15篇

　　為了確保事情或工作科學有序進行，常常要根據具體情況預先制定方案，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。那么問題來了，方案應該怎么寫？以下是小編收集整理的房地產營銷策劃方案，歡迎大家分享。

房地產營銷策劃方案合集15篇

房地產營銷策劃方案1

　　前言

　　在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

　　XX商業城項目是XX房地產開發公司開發的精品物業，將成為XX市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

　　XX商業城座落于XX市城區北部的XX廣場旁，是XX地產開發公司的新建項目。本項目占地XX平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為XX余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為XX多平方米，商業裙樓建筑面積約XX平方米，塔樓建筑面積約XX余平方米。項目總投資約XX萬元。

　　經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

　　二、項目營銷目標方針

　　根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

　　1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

　　2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

　　3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

　　4、啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

　　5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

　　三、銷售目標及目標分解

　　1、銷售（招商）目標

　　2、銷售目標分解

　　四、營銷階段計劃

　　根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8—5所示。

　　五、項目銷售時機及價格

　　為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

　�。ㄒ唬╉椖咳胧袝r機及姿態

　　1、入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年XX月份房交會期間開盤（或20xx年XX月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

　　2、入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

　　（二）價格定位及價格策略

　　1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

　　2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為XX元/平方米，其中起價為XX元/平方米，最高價為XX元/平方米。

　　3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為XXXX元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

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　　1、個性特色：“XX商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

房地產營銷策劃方案2

　　一、全員營銷的目的和意義

　　全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發揮和調動全體員工的積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。

　　二、實施辦法

　　1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。

　　2、適用范圍：凡是通過自公司總經理以下員工在公司所開發的房地產項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）

　　三、銷售流程

　�、� 員工負責提供客戶所購物業涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和咨詢服務。

　�、� 員工負責督促客戶按照規定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。

　�、� 員工負責帶領客戶到財務部繳納現金或辦理轉帳手續，個人不得經手現金。

　�、� 合同填寫由財務部售樓管理員、經辦員工協同客戶共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。

　　⑤ 如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協助其完成貸款手續。

　�、� 經辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。

　　⑦ 以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。

　　四、業績提成

　　1、按照公司規定，對不同樓號、不同形式的物業（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。

　　住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。

　　業績提成＝合同總房價×比率

　　2、銷售工作完畢，經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。

　　五、本方案（草案）自發布之日起試行。

　　XX房地產開發有限公司

　　XX 年 xx月

房地產營銷策劃方案3

　　一、策劃緣起

　　東部旅游節日在即，全城熱銷海岸生活

　　7月22日，在xx省文化廳和xx市xx區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅游文化節”同時開幕的喜人背景下，xx的旅游旺季和置業高潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發人們，xx需要宣傳，xx需要更加時尚的海風吹拂。

　　二、合作優勢

　　《xx周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航

　　同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《xx周刊》正式創刊�！秞x周刊》是xx市公開發行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《xx周刊》為xx生活傳遞信息。

　　三、媒體互動

　　《xx周刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式

　　為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業xx，《xx周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍布xx、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《xx周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

　　四、報道方法

　　全景描繪xx生活，為置業東部展示立體畫卷

　　1、介紹xx簡史:概括山海xx，幾年巨變

　　2、描述旅游東部:處處美景處處家的環境

　　3、譜寫豪宅頌歌:聆聽海、山無與倫比的天籟

　　4、展示成熟配套:記錄時尚小鎮故事

　　5、圖說東方夏威夷:動感都市的社區廣告

　　五、其他配合

　　全面互動，《xx周刊》期待合作

　　1、采訪國土局、交易中心領導介紹xx規劃與發展藍圖

　　2、組織看樓專車免費服務

　　3、贈送老板、總經理專訪文章

　　4、請中介公司、專家暢談置業xx的多重優勢

　　5、其他合作另行協商

房地產營銷策劃方案4

　　既然選擇做房地產行業，就沒有退路了，房地產行業雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

　　高風險，高投資，所以在房地產行業做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

　　下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下，給制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

　　房產行業解決方案：

　　09年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業的艱難時期，本月初正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題：

　　精準推廣規劃：

　　1）樓盤客群細分；

　　2）精準營銷平臺；

　　3）精準郵件營銷平臺；

　　4）數據庫發送執行；

　　5）目標客戶dm營銷設計與執行。

　　房產代理專項規劃：

　　1）數據庫建立；

　　2）數據庫推廣平臺建立（、郵件平臺）

　　3）數據庫發送執行。

　　商業地產集客規劃：

　　1）商圈；

　　2）地產主題設計；

　　3）招商方案與執行；

　　4）集客策略。

　　中高端房產項目推廣規劃：

　　1）整合網絡傳播方案；

　　2）高端客戶數據庫；

　　3）數據庫內容設計與推廣執行；

　　4）項目推介會執行規劃。

　　優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。

　　全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。

　　既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。

　　上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的，希望大家能夠重視。

房地產營銷策劃方案5

　　一、項目建設說明

　　空氣家苑小區，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區入駐企業及百旺經濟開發區的企業提供了利于企業建設開發，方便企業員工生活，改善生活條件及美化開發區環境的項目。

　　二、項目選擇地理位置概況

　　該小區位于百旺開發區內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環境優雅。距市中心20xx多米。

　　三、項目建設市場的需求情況及開發策略定位

　　1、市場需求狀況

　　(1)、百旺經濟開發區已進入駐許多企業，如鋼構廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設一定規模的、給企業提供方便條件的小區。

　　(2)、東江鎮內沒有封閉式小區。住宅建筑規劃不太集中、建筑風格、標準一般。

　　(3)、鎮內較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。

　　2、開發策略定位

　　(1)、小區規模、規劃占地5萬平方米以內，規劃建筑面積10萬平方米以內。

　　(2)、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。

　　(3)、建筑風格、綠化、景觀具有特色。

　　(4)、較好的施工質量。

　　(5)、科學的物業管理。

　　四、項目建設規模、小區規劃、建筑風格

　　1、建設規模

　　規劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業門市：17683.98平方米，物業及車庫：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。

　　2、小區規劃、建筑風格

　　(1)、小區規劃有創意、道路布局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

　　(2)、整個小區建筑風格要高雅，建筑線條設計合理，美觀實用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。

　　(3)、小區的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。

　　五、環境影響、風險分析及防范措施

　　1、環境影響

　　符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求。

　　2、風險分析

　　(1)、小區規劃規模較大，超過當地的要求，造成開發房屋積壓。

　　(2)、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關系到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的資金回收。

　　(3)、戶型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。

　　(4)、周邊企業入駐數量不足，需求量不大。

　　3、防范措施

　　(1)、充分進行市場調查(戶型面積需求，園區規劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發規模及戶型面積分類。

　　(2)、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。

　　(3)、抓好施工、監理工作，保證施工質量及施工工期。

　　(4)、加強對園區企業的招商引資及周邊企業的調查，加速有關配套設施的建設。

　　六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算

　　1、建設成本估算：

　　(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。

　　(2)、商業建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。

　　(3)、車庫、物業等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。

　　(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。

　　(5)、前期費：規劃設計費：3元/㎡(含外網豎向)，

　　審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，

　　測繪費：2.72元/㎡，質量監督費：1元/㎡，

　　環保相關費、環保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，

　　公司費用(工資、招待費等，計180萬元)21.29元/㎡，

　　廣告費：100萬元，即11.82元/㎡;

　　其它費(暫設、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。

　　土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/㎡，

　　消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，

　　勘察費：1元/㎡，監理費：6元/㎡

　　質檢費：2元/㎡，

　　總計：134.5元/㎡。

　　(6)、小區配套費：

　�、傩^道路(含照明)，30元/㎡。

　　②小區綠化景觀，15元/㎡。

　�、坌^外網：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。

　　④小區供熱一次費：40元/㎡。小區供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網線、監控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

　　上述計300元/㎡(建筑面積)。

　　(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，

　　總費：1467×58485=85797495元。

　　商業成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，

　　總費：1767×17683.98=31247592元。

　　車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，

　　總費：1667×9013=15024671元。

　　總計：132069758元，計6.65%貸款利息，

　　總計：140852397元。

　　2、銷售估算：

　　(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;

　　(2)、商業：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;

　　(3)、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;

　　(4)、總計：226049724元。

　　3、利潤估算：

　　(1)、銷售利潤：226049724-139201524=86848200元。

　　(2)、稅金：暫按下三項計：

　�、贍I業稅：5%

　　5%×226049724=11302486元。

　　②所得稅：25%

　　25%×86848200=21712050元。

　�、鄢墙ā⒔逃郊佣�8%：

　　8%×11302486=904198元。

　　(3)、稅后利潤：

　　86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

　　七、項目資金運作

　　1、項目初期投資

　　(1)、土地費：270元/㎡×415068=1122.3萬元

　　(2)、前期立項、規劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。合計：1542.3萬元。

　　2、項目的融資

　　(1)、對工業園區已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。

　　(2)、對工業園區規劃廠區進行租賃、出售。

　　(3)、尋找共同開發的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規劃、設計、施工、監理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。

　　(4)、房屋銷售過程融資。

　　(5)、銀行抵押貸款。

　　八、項目實施原則及建設周期

　　1、項目實施原則

　　(1)、嚴格執行建設程序，統籌安排各項工作。

　　(2)、重點抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。

　　(3)、嚴把施工質量關，質量與進度協調統一，保證質量，按時完工，交付使用。

　　2、建設周期

　　(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質勘察。

　　(2)、20xx年2月1日-4月1日規劃、設計及施工圖設計階段。

　　(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。

　　(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

　　九、銷售策劃

　　1、銷售宣傳的重點區域：金城江區

　　2、及時開展銷售宣傳，準備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。

　　3、銷售中心辦公室，內有小區規劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。

　　4、多方位廣告宣傳

　　(1)、網上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關說明。

　　(2)、通過媒體(報紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

　　5、與百旺經濟開發區、金城江區協商，由金城江開往東江鎮、空氣家苑小區的相關公交車，在小區門前設站。

　　十、項目立項結論

　　通過以上論述，該小區建成后，能夠達到對工業園區的企業有利生產，方便生活。能夠起到促進中小企業入駐工業園區，拉動百旺經濟開發及金城江區經濟作用。

　　本項目在周邊企業入駐具有一定數量，且有相應配套設施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優良的施工質量，科學的物業管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。

房地產營銷策劃方案6

　　在去年金融危機之前，我們國家的房地產市場一片繁榮，樓房的價格被炒到了歷史，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來之后，我們國家的樓市持續低迷，雖然房地產廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大。

　　房地產的持續低迷也影響了國家經濟的發展，所以很多地產商在投資的時候更加謹慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產策劃工作已經很多年了，奉命寫出了房地產公司營銷策劃書。

　　一般說來，“營銷策劃書”并沒有統一的格式和內容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容：

　　一、研展部分

　　1、項目簡介。其內容包括開發商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置等。

　　2、區域市場分析。其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。

　　3、swot分析。主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢(strength)、弱點(weakness)、機會點(opportunist)及存在的問題(threats)。

　　4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。

　　5、產品定位。包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。

　　二、企劃部分

　　包括：

　　1、廣告總精神。

　　2、訴求重點。

　　3、np稿標題初擬。

　　4、媒體計劃。

　　三、業務部分

　　主要包括銷售階段的分析、業務策略及執行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續期）做詳細闡述。業務策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業務執行等做一一陳述。

　　完成了以上研展、企劃、業務三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：

　�。�1）純代理；

　　（2）代理（即包括廣告）；

　�。�3）包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發展商去選擇，雙方再做進一步的商討。“提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發商一個醒目的感覺，使開發商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發商的信任。

　　總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權，讓開發商覺得“非你莫屬”。

　　“以正合，以奇勝”房地產策劃之體會

　　成功的房地產策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點：

　　一、定位（市場定位、產品定位及規劃設計等）

　　你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在�！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個有力的反面例證。

　　二、時機（投資開發的時機）

　　投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果；“爵×大廈、中×時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什么時候應投資開發什么類型的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。

　　三、位置（項目開發所在的地理位置）

　　位置的選擇取決于發展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業城”地塊是物業集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。

　　在接受代理樓盤時，發展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據“提案報告書”的好壞，發展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發展商提供個案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區域市場的市場調查資料表，作為“營銷策劃書”的附表，據以作為提出“價格建議”、“產品定位”的數據資料。

　　其實我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設計和地位問題，策劃書只不過是一個參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質量問題是最重要的。

　　做房地產策劃已經還是不錯的，不過最近的房地產市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，現在的房子實在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續努力的！

房地產營銷策劃方案7

　　高風險，高投資，所以在房地產行業做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

　　下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

　　房產行業解決方案：

　　09年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題：

　　精準推廣規劃：

　　1）樓盤客群細分；

　　2）精準短信營銷平臺；

　　3）精準郵件營銷平臺；

　　4）數據庫發送執行；

　　5）目標客戶dm營銷設計與執行。

　　房產代理專項規劃：

　　1）數據庫建立；

　　2）數據庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）

　　3）數據庫發送執行。

　　商業地產集客規劃：

　　1）商圈分析；

　　2）地產主題設計；

　　3）招商方案與執行；

　　4）集客策略。

　　中高端房產項目推廣規劃：

　　1）整合網絡傳播方案；

　　2）高端客戶數據庫分析；

　　3）數據庫內容設計與推廣執行；

　　4）項目推介會執行規劃。

　　優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。

　　全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。

　　既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。

　　上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

房地產營銷策劃方案8

　　1、產品的調研

　　只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優點，審視產品，擺正了迎戰市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發揮產品的優勢點，策劃才能行之有效。

　�。�1）物業的定位;

　�。�2）建筑、配套、價格的優劣勢分析;

　�。�3）目標市場的分析;

　�。�4）目標顧客的特征、購買行為的分析;

　　2、市場的調研

　　或許有人講，搞房地產項目靠的是經驗，但須知，市場調研的目的是從感性的經驗，結合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規劃、推廣過程中將出現的問題進行有效的預測。

　　在市場經濟的競爭下，閉門造車或迷信經驗終究是不行的。

　�。�1）區域房地產市場大勢分析;

　�。�2）主要競爭對手的界定與SWOT的分析;

　　（3）與目前正處于強銷期的樓盤比較分析;

　�。�4）與未來競爭情況的分析和評估。

　　3、企劃的定位

　　定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉USP（獨特的銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現其與眾不同的銷售賣點。

　　尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創作原素，以此作為廣告的基調，并以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

　　4、推廣的策略及創意的構思

　　房地產廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。

　　房地產廣告必須以有效、經濟為原則，講究策略性、計劃性

　　5、傳播與媒介策略的分析

　　有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發揮好媒體的效率，才能使有限廣告經費收到最大的經濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現利潤最大化。

　　整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內為樓盤樹立清晰的形象，并以持續一致的形象建立品牌。

　�。�1）不同媒體的效應和覆蓋目標;

　　（2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析;

　�。�3）不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析;

　�。�4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;

　　（5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;

　　（6）不同地區、不同方式的夾報DM分析;

　�。�7）戶外或其他媒體的分析;

　�。�8）不同的媒體組合形式的分析。

　　6、階段性推廣總體策略

　　房地產廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態，只能嘆怨廣告無效。

　　規范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統工程，根據市場反映結合施工進度，針對競爭對手，形成一套有效、經濟的階段性策略尤為重要。

　　7、階段性廣告和媒介宣傳

　　房地產階段性廣告創作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優點的三套車縱橫交錯，整合傳播。

　�。�1）廣告的重點;

　�。�2）廣告的主題和表現手法;

　�。�3）各類媒體廣告的創意與制作;

　　（4）媒體的發布形式和頻率;

　�。�5）整合傳播的策略;

　　（6）媒體發布的代理。

　　8、階段性促銷活動的策略

　　促銷的最大目的是，在一定時期內，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。

　�。�1）促銷活動的主題;

　　（2）促銷活動的計劃和實施監督;

　�。�3）促銷活動與銷售執行的引導、建議;

　�。�4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結。

　　9、階段性公共關系的策略

　　善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。

　　10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

　　廣告效果監測是對廣告行為產生的經濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。

　　11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放

　　所謂知已知彼，百戰不貽。在市場推廣中，要及時地監測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數能及時地反應和應對。

　　12、推廣成本預算和費用監控

　　廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的'有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得

房地產營銷策劃方案9

　　前言

　　任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對xx市房地產市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。

　　第一節市場分析

　　一、xx市房地產市產基本狀況

　　(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。

　　20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

　　(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。

　　1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。

　　2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%，對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

　　3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

　　4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

　　5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，xx區內集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。

　　二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

　　一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。

　　二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅占全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金，有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續開發能力。

　　三是物業管理落后，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市盡管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、松散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規范，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續開發。

　　四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規范：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。

　　總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。

　　市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。

　　三、xx市同類產品調查統計

　　“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將xx市xx開發區，xx市xx區及xx區進行大體對比分析如下：

　　1、xx開發區。

　　由于漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢�？傮w來說，xx開發區地段房地產都在賣自然環境。

　　xx大酒店：

　　核心競爭力：五星級酒店標準概念

　　其周邊自然環境好;

　　用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;

　　其定位為社會高薪階層。

　　2、xx地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主。

　　xx農貿綜合市場：

　　核心競爭力：xx市、區兩級政府批準興建的xx區唯一農貿綜合市場。

　　規模大，規劃齊全，有功能優勢：

　　擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。

　　住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

　　定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。

　　2、xx城區地帶。

　　xx商業廣場：

　　核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原xx批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。

　　有功能優勢：

　　總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

　　住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

　　定位：xx地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規范化的超大型、多功能財富街區。

　　xx商城：

　　核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優勢。

　　四、消費者分析

　　根據《xx房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

　　1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

　　2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋*室等;

　　3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，

　　4、消費者對物業管理的要求

　　a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等);

　　b、物業公司應與小區內住戶增加聯系，加強溝通。

　　第二節“站前廣場”項目分析

　　一、項目優勢分析

　　1環境：坐擁xx火車站正對面，坐享人流物流優勢。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達首都。xx火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。

　　2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以xx商業步行街、xx商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。

　　3發展：據有關信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅游業、物流及零售業將飛速發展。

　　物管：智能化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。

　　4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。

　　6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。

　　7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產保值是最好的選擇。

　　8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。

　　二、項目劣勢分析

　　1)品牌號召力：xx房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成�，F在以xx、xx為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。

　　2)市場承受能力：由于xx市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。

　　3)競爭因素：由于近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

　　三、競爭對手分析

　　第三節推廣策略界定

　　一、目標消費群界定

　　從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：

　　1目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者;以及自身具有經濟能力較強的階層。

　　2年齡：年齡大約在35到55歲，

　　3家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感。

　　4對家庭(辦公)環境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

　　5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。

房地產營銷策劃方案10

　　一、房產活動營銷概念

　　“房產活動營銷”，即是在樓盤推廣過程中，通過精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動效應的，具有強烈新聞價值的—一個單一的、或是系列性組合的營銷活動，達至更有效的品牌傳播和銷售促進；它不但是集廣告、促銷、公關、推廣等一體的營銷手段，也是建立在品牌營銷、關系營銷、數據營銷的基礎之上的全新營銷模式。

　　二、房產活動營銷產生背景

　　縱覽房地產發展歷程，房產活動營銷觀念形成非一蹴而就，依其發展階段的不同，大致可分為以下三個層次：1994年以前，房地產市場尚未成熟，活動營銷似乎是一個生僻的詞語；1994年-1998年，當幾十億平方米的空置房懸掛在每個發展商的腦海里時，房地產活動營銷便成了一個最時髦的觀念；98年以后到現在，由于樓盤競爭的日益加劇，房產活動營銷深入人心，開始由“產品營銷”向“服務營銷”和“定制營銷”轉型，但對其的詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊的現象。

　　三、房產活動營銷發展階段

　　1、促銷活動——簡單的產品推廣活動，充其量不過是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產品本身。瀏覽1995－1998年房地產市場，大多數點子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現。

　　2、行銷企劃——相對有組織、有系統的營銷行為，是根據市場在原有的基礎上對產品進行修改和包裝，制定縝密的廣告計劃并予以強力貫穿執行。相對于促銷活動而言，是一個質的飛躍，是房地產市場成熟的前進標志，其成功建立在因市場的各項資源最優化配置的基礎之上。

　　3、營銷戰略——是房地產企業全方位、立體化的更高層次營銷行為，不單單是指企業的營銷決策，更著重于活動營銷觀念是否貫穿于企業經營行為的每一個環節和每一個細節，包括經營理念、組織架構、社區生態環境與鄰里溝通，是通過滿足對購房者需求和欲望，將購房者利益、企業利益和社會效益綜合考慮所擬定出最佳營銷計劃。

　　小結：

　　縱觀房產活動營銷發展過程，顯然能納入到整體營銷戰略高度上的活動無疑更符合時代發展的趨勢。但目前現狀是，房地產活動營銷的三個層次依然相互并存、共同發展的，它們在不同的程度上服務于不同的房地產企業。

　　四、房產活動營銷策略分析

　　房地產營銷中的“活動營銷”策略，是基于其產品銷售的獨特性、艱巨性、創造更加強烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實現樓盤銷售的短時間、高效率。

　　第一，“活動營銷”策略，要努力傳遞樓盤信息中的獨特內容——即樓盤所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動營銷顯示出它獨特的功效。

　　第二，信息傳遞的方式必須是獨到的、精彩的——即盡可能引起轟動效應。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤產品信息的傳遞，必須要制造具有轟動效應的“新聞事件”、具有高度獨創性的特色活動，以獨特的“形式”，高強度的刺激性特點，使消費者對“活動”感興趣，進而向消費者傳遞產品信息、企業形象信息等，目的在于使特定公眾有意識、主動性地接受到產品的獨特信息。

　　第三，信息傳遞的對象應該“準確”——必須是針對特定的公眾。

　　一個產品所針對的“公眾”與普通公眾不是一個概念，那些有可能成為該產品的消費者的人群，才是該產品所對應的公眾。

　　五、常見房產活動營銷手法列舉

　　1、按市面上的房產活動營銷呈現狀況---即橫向按市場面展開

　�、� 產品說明會——目的是通過一個互動性很強的說明會，開發商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺，對房產品進行全方位的演講，把樓盤中的細節、配套、理念傳達給業主和意向客戶。

　�、� 客戶活動——在房地產樓盤銷售的整個時間序列上，選擇一個或幾個關鍵性的節點，安裝“發動機”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動，即可以單獨也可以連成一個整體如文化周、地產節等，以便給一個特定樓盤的品牌建設或銷售工作合力加速。

房地產營銷策劃方案11

　　一、對接項目

　　皇家壹號

　　二、項目工程

　　進度依據目前的工程進展，預期可在20xx年5月10日左右封頂，12月份交房

　　三、項目當前營銷背景

　　1、金融危機對目前房地產市場的影響，客戶購買欲望下降是重要原因之一

　　2、本地區對期房的抗性較大，持觀望態度的比較多

　　3、本案的目標客戶群為本地區10%的高端尊貴客戶群而準備，目標客戶少

　　四、整合營銷的突破

　　1、由“公積金至函”引發的思考

　　由公積金中心授權西平郵政局使用公積金中心的公章，針對公積金客戶進行一個全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動內容，以公積金中心的名義發放信函，公積金客戶對此信函可信度的提高，必會翻看，不會隨宜丟棄。

　　2、新渠道，自然需要做一篇新文章。

　　毋庸置疑，文章的核心內容就是要建立凰鳳置業和公積金客戶之間利益的關聯。顯然，當前直接的購房優惠說辭已經不能充分打動客戶。在此，將購房優惠金額與人民幣進行概念置換，給客戶一個“美麗的誤導”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業開發的皇家壹號小區銷售部就有“錢”可領!

　　3、“6+1獎勵計劃”概念出爐及內容確定

　　非常6+1是中國老少皆知的電視節目，其詼諧歡快的主持風格受到大家喜愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標題吸引大眾的眼球，同時隱射我們項目在西平做到6個第一。如何利用好此次的廣告渠道，對1.1萬的目標客戶群進行最為直效的訴求?

　　這1.1萬人愿意相信什么?究竟什么才能重重觸動這1.1萬人的神經，讓其產生強烈的購買欲望?人為放大“6000元購房優惠”這個概念，在“6000元”上做足文章!計劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬元)由此延伸出：推出的“170萬元購房優惠”。

　　“6+1獎勵計劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛擬總額足以引爆市場的興奮點!6+1獎勵計劃”來頭雖大，但是否還可以對其內容體系繼續豐富?“6+1獎勵計劃”身上承載的多重目的該如何逐步實現?

　　假如我們是在設計一個游戲，在游戲設定中：

　　第一關是“吸引到場”，通過“6+1獎勵計劃”廣告公開宣傳和公積金信函吸引客戶到達銷售現場。

　　第二關是“放大誘惑”�？蛻舻戒N售中心后，可轉讓的“6000元購房現金卡另外目的是留下個人基本資料。

　　借鑒前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現金卡，憑證轉讓成交要予以獎勵的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=14.2(萬元)�！�14.2萬元轉介紹成交獎勵計劃”，也最終敲定!

　　簡言之：6+1獎勵計劃=170萬元購房現金卡計劃+14萬元轉介紹成交獎勵計劃住房公積金客戶憑20xx年“公積金至函”至指定銷售中心，在規定時間內均可獲得“6000元購房現金卡!

　　6+1獎勵計劃之二：14萬元轉介紹成交獎勵計劃“6000元購房現金卡，亦可由持有者授權他人享有;若受讓人持此卡購置旗下皇家壹號產品成功，經置業核實無誤后，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時間內通知原持有者：可隨時至指定銷售部領取500元現金獎勵。

　　五、“6+1獎勵計劃”預期目的

　　鑒于房地產整體市場進入淡季，皇家壹號在客戶積累情況不理想的現狀，利用“公積金至客戶函”，凰鳳置業針對“1.1萬公積金用戶”新開發的直效媒介渠道，達到：

　　1、近期目標：實現項目的客戶積累和順利銷售;

　　2、遠期目標：緊抓該“1.1萬公積金用戶”，讓其關注皇家壹號、了解并最終成為置業鐵桿客戶;

　　3、企業品牌目標：凰鳳置業第一新作，回報社會，提升企業知名度、美譽度。

　　六、“6+1獎勵計劃”實施細則

　　1、營銷節點劃分

　　蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1獎勵計劃”懸念導入“6+1獎勵計劃”是一個針對性極強的集中公關、營銷方案。此次對“1.1萬公積金客戶”的大型公關，是否能如期產生足夠的銷售勢能，其成敗的關鍵決定于“6+1獎勵計劃”導入前期在整個西平樓市的影響力!因此，3月15日(暫定)的“6+1計劃”懸念導入期，必須做到高調!高調!

　　“高調”體現在兩個層面：

　　第一是要有足夠時間造勢，但目前的實際情況是時間相對有限;

　　第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統一!集中所有的聲音，同時說一句話“6+1獎勵計劃”!

　　活動開始期4月1日→6月15日

　　經過一定階段活動的蓄水期

　　宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進行“6+1獎勵計劃”公開客戶方面：4月1日第一個公積金客戶將接到“6+1獎勵計劃”至函。至4月15日最后一個客戶收到對帳單之后，時間向后順延15天，即4月15日前：基本可以認定是“6+1獎勵計劃”目標客戶的集中認購期。

　　2、各節點媒體投放組合

　　3月15日(暫定)3月30日

　　主流媒體：戶外+飛播

　　小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單

　　銷售現場：條幅+xx展架

　　4月1日4月15日(暫定)

　　主流媒體：戶外+夾報

　　小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單

　　銷售現場：條幅+xx展架

　　直效媒體：住房公積金至函(從3月24日開始投放分二到三批次投放，約一周到兩周時間)

房地產營銷策劃方案12

　　一、項目簡介：

　　鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

　　鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了

　　銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

　　現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

　　二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。

　　由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

　　二、市場概況及基本競爭格局：

　　a、東南板塊及鄭汴路商圈。

　　鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。

　　b、小戶型市場概況。

　　自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

　　燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）�？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

　　c、商鋪市場

　　商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

　　和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

　　三、項目swot分析

　　一)優勢

　　1)鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐20xx房地產營銷策劃書策劃書。

　　市場細分如下：

　　a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

　　b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合

　　c、復合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

　　本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面

房地產營銷策劃方案13

　　一、項目簡介：

　　本房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

　　本房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成本房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

　　現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷售額850萬元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

　　二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。

　　由此可見，目前本房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

　　二、市場概況及基本競爭格局：

　　A、東南板塊及鄭汴路商圈。

　　鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。本房地產位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）

　　B、小戶型市場概況。

　　自20xx年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

　　燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

　�。ㄐ粜褪袌鲈斠姼�2：鄭州市小戶型的調查報告）

　　C、商鋪市場

　　商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

　　和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

　　三、項目SWOT分析

　　一）優勢

　　1）鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

　　市場細分如下：

　　a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

　　b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

　　c、復合市常本房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

　　本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調研報告）

　　鄭汴路市場調研報告

　　調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產購房消費支撐力度）

　　調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣

　　調查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優建材市嘗商品大世界

　　調查時間：20xx、4、14

　　鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。

　　20xx、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。

　　對建材市場調查發現：

　　1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高

　　2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足

　　3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感

　　4、市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代

　　5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

　　6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍

　　7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月

　　8、作為首次購買者，最重要的還是價格

　　9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清凈

　　10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售

　　11、同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能

　　12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大

　　13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力

　　14、本房地產知名度不高，口碑不好

　　15、外地商人對鄭州的發展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

　　鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區的開發和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！

　　2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產二期應借此概念，實現品牌形象的轉變。

　　3）正在形成的“大賣潮商務區能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現爆搶局面。

　　4）本房地產項目二期有巨大的升值空間與既得便利

　　A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發動機”的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產需求優勢，卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。

　　B、鄭東新區的輻射效應。

　　鄭東新區的開發將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位于老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產項目恰恰位于這一板塊的中心。

　　二）劣勢

　　1）、本房地產可售資源由三種不同的物業形態組成，這三種物業形態的目標群是完全不同的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

　　目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業、英協等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰。

　　2）本房地產二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區要經過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

　　3）本房地產二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業安全系數較低，居住環境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。

　　4）與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成本房地產二期銷售心理價位抗性。

　　5）非現房，不符合商戶即買即住的消費心理。

　　6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

　　三）、機會

　　1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。

　　2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產置業，開拓新市常

　　3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩定企業中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰符合商戶們的這一需求。

　　4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產二期有可能成為“大鱷”的商務配套。

　　a）小戶型的特性導致目標客戶對居住環境要求不高。本房地產二期配套不全，居住環境嘈雜的抗性可以弱化。

　　b）本房地產二期產品總價低，置業風險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業心理。

　　c）本房地產二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成本。

　　d）小戶型現房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優勢。

　　e）以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產二期銷售的中堅力量。

　　f）鄭東新區建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。

　　四）威脅

　　1）行業內的競爭

　　i。周邊樓盤云集。建業、英協、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。

　　ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優勝劣汰。

　　建業四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產二期應當密切關注市場動態，爭取占領市場先機。

房地產營銷策劃方案14

　　一、項目分析

　　天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項目位于上海浦東金橋地區，社區僅僅2幢24F的高層，由浦房開發建造到10層就因資金短缺問題擱置。

　　上海浦東金橋地區的住宅多以80年代末由于當時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設施已日趨成熟，但由于區內人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優勢的，離區域繁華中心又遠，從小環境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰。如何使產品在競爭對手中脫穎而出成了當務之急。

　　1.市場情況

　　大環境讓人欣慰，產品得過爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。

　　從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進出口加工區、外高橋加工區及陸家嘴金融貿易區，處在三大高能力消費區之中，有充足的客源基礎。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區域，其存在已有十幾年的歷史，在商業配套設施方面已相當完善，足可以滿足本區域居民的一般生活需求。對于本案來講，雖不及區域其他同質個案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加一定量體的商業用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區域的交通出入暢通無阻。

　　然而，本項目是爛尾房改造，所在這區域停工多年，在周邊居民心中有一定的負面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風采光上會受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業管理費較高，社區規模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到一定的噪音影響。這些都導致了購房者心理認同上的障礙。

　　而且金橋區域住宅需求量的增加又使眾多房產公司瞄準了這塊風水寶地。20xx年，周邊市場供應量2500個住宅單元，共計25萬平方米左右，整個市場銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動比較嚴重)，有效供應量在12萬平方米左右。本案推案時周邊市場上供應量將近8萬平米。

　　綜上所述，本案的大環境還是良好的，但項目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競爭個案源源推出，都為本案的銷售帶來了一定程度上的抗性。

　　2.客源情況

　　本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。

　　針對本區域當時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：

　　①周邊居民

　　金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環境的改善，但又受經濟支付能力的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的出現，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。

　�、谑姓疬w戶

　　上海整個城市的大規模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。

　　③外來工作者

　　上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業創業基地"，而本區域的發展潛力，對這批客源將有極大的吸引力。

　　二、策劃思路

　　關鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢?

　　無可辯駁，"天第公寓"的缺陷是顯而易見的，爛尾房、房型老、規模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個普通的不能再普通的房產項目。不過幸好，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優勢的。良好的金橋大環境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產品本身來看，亮麗的建筑立面、獨一無二的鋼結構大堂、面面俱到的會所以及我倡議的尋找區域面積空白，將面積放到最經濟最實惠的低總價的策略，都是和周邊項目有得一拼的。但是本案和其他個案一個最明顯的區別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業、不同地區甚至是不同買房目的客源都是本項目力求爭取的對象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點的不確定性，使得做策劃時無法做到有的放矢，這是房產策劃的一個致命點，客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見人愛的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風險的，但是只要解決了這個問題，"天第公寓"在周邊的產品中就是獨特的，有個性的，這就是USP策略的運用。

　　怎樣使產品成為"大眾情人"呢?構想這個問題時，我還是從產品本身開始著手。既然要使本案與競爭產品形成一定距離上的差異，那么必然要設法找到本產品本身與眾不同的亮點。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產品格局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統手法，變得更為亮麗和新穎、現代，從而也就讓本案產品相較周邊競爭個案有相當的面積和總價優勢，也在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念外，弘揚產品優點是毋庸置疑的，關鍵在于怎樣去規避產品的缺點。老子?《道德經》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉為為優勢。關鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優勢。

　　想要成為"大眾情人"，除了產品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動消費者，了解他們最渴望的生活狀態，觸及他們內心深處最柔軟的地方。那么，現在的都市人最喜歡什么樣的生活，內心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：

　　"星期五公社"策劃構想：后集體生活的概念由來。

　　記得大學時代，一個同學是第一個到校外租房子，因為他覺得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近碰到他，是在一個人群很多的俱樂部里碰到他，他說我受不了辦公樓里那種氣氛，我現在特別懷念大學時代，有那么多同學那么多朋友，不像現在的環境，辦公室簡直就是伏契克寫的《絞刑架下的報告》，走過去是七步，走過來是七步，我突然發覺自己是喜歡和向往集體生活的。

　　星期五公社行銷由來……

　　70年代，公社年代。

　　80年代，開放年代。

　　90年代，自我年代。

　　00年代，個性年代。

　　今天，個性群體共存的矛盾年代!

　　現在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因為我們渴望一個集體，就像我們曾經特別渴望一個私人空間一樣。

　　我發現諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒有人追究你的過去，沒有人關心你的未來，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據個人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。

　　所以，我愿意把它衍生為一種社區生活，而且稱之為"后集體生活"，因為這樣的集體是自發自愿形成的，不像大學時代或是公社年代的集體，多少帶點不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜歡獨處，其實他們更喜歡強調生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因為他們希望在這個后集體空間能找到他們的同類，有相似的品位，有相似的生活體驗，有相似的生活觀價值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的愉快。

　　在這種后集體生活中，他們容易忘掉日常辦公室里的瑣碎，人際交往的復雜，他們可以任性地在這個空間盡情享受生活帶給他們的快樂，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠。當新的太陽升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來說，就像星期五的感覺，能讓人想起善待自己的生活，對于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以快樂的、幸福的、輕松的、生活的地方。

　　這個地方對于一個在外打拼甚感朋友太少，剛結婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領品位相似的，更或是從知青年代走過來的人……是一種渴望，一種期待，一種這個時代輕松的懷舊，也是依依不舍的告別，告別永遠過去的學生時代知青年代公社年代，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時光。

　　所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當代后集體"概念。

　　所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社"。

　　注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。

　　就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達了出來，"金橋有個很生活的后集體，我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽光的話無疑對任何人都具有神秘感和吸引力。

　　所謂萬事開頭難，既然策劃上的難點被突破了，接下來的事自然就好辦了。

　　三、銷售策略

　　以迅雷之勢推銷"大眾情人"。

　　在眾多周邊產品的強力圍攻下，我認為本產品的價格應該與周邊產品拉開一定距離。這樣才能吸引到潛在購屋對象，所以，根據產品的格局和面積特性，我給"星期五公社"定下了低總價面向市場的價格策略。

　　我認為，盡管本案與周邊個案有一定距離，但由于價格優勢，且量體小，上市后必然會引起消費者的注意。所以，在短時間內迅速出擊的銷售策略是比較正確的。

　　結合本區域市場情形以及以往操作的個案判斷，我們將以"短、平、快"的銷售策略，經過12個月的前期準備，在正式公開34個月之后，銷售率將達到7080%。

　　四、廣告表現策略

　　首創成人漫畫作為本案廣告表現符號。

　　在擬定廣告表現策略之前，我同樣讓專案組對市場同質競爭個案企劃表現方式進行了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨特性的指導思想從別人的企劃表現中找到自己的表現突破點，先看看競爭個案的表現方法：

　　1."青年匯"：

　　也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點，目標客源針對青年人。企劃策略以產品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現上以另類年輕為主，上市后迅速造成小房型市場的火爆。不可否認，"青年匯"是十分成功的。

　　2."藍朝部落"：

　　也是小房型白領住宅，企劃策略與廣告表現和"青年匯"類似，難免有步落后塵的味道。

　　3."東方時空"：

　　在小房型市場火爆時借機推出，與先前的同類個案相似，無自己的創新，落入了人云亦云的俗套。

　　4."同領都會"：

　　連廣告表現手法都和"青年匯"極其相似，根本沒有自己的個性。

　　本項目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據自己的個性來表達自己。這不免又要談到客源的問題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無跡可尋。

　　在這里，我把客源分為這樣幾種類型：

　　A、迷戀金橋的老頑固——金橋當地客

　　B、掉進蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結婚的族群

　　C、學會了走路的蟲——IT行業、廣告行業者

　　D、想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的

　　E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生

　　F、這個城市的主力居者——辦公族、自由職業者及自由單身族客源被細分后就不難發現，本案最大的個性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個性，而每一種類型又都是我們所不能忽略的。太多的個性就成了沒有個性，怎樣解決這一點呢?

　　于是，我試圖在這些個性中發掘共性。當我把一些產品的東西羅列出來時，我發現這個產品其實是一個矛盾統一綜合體。

　　城市：共同的環境————新的集體

　　金橋：公認的生活地————新的生活

　　社區：共同的家 —————新的集體

　　大堂：共進式 ——————集體

　　網絡：共享式 ——————互動的集體

　　會所：共享式——————互動的集體

　　建筑：兩幢獨立—————在集體中獨立

　　綜合起來，不就是一種個性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產品可以說在上海是第一次出現的，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。

　　既然是生活的宅邸，那么其文案基調不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態，然后再闡述不同的生活狀態與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設計色彩的表現上以輕松、活潑、穩重為主，在矛盾中尋求統一。

　　當50年代人聽見叉鈴的聲音時 ;當60年代人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂時;當70年代人看到玻璃彈子時;當80年代人看到魂斗羅游戲時……他們會有什么樣的感觸呢?無疑，童年的美好回憶會在瞬間流淌。由此可見，每個人對自己的童年都有著一份難以割舍的情懷，而且每個人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對童年的回憶里找到了共同的契合點，那就是心中不泯的童真�；诖耍氲搅顺扇寺嫛，F在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎，是因為它能勾起人們對美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。因此，我決定用成人漫畫作"星期五公社"的設計符號，把各個類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來。

　　在上海各個已銷售或在銷售的房產個案中，運用成人漫畫作為設計符號的幾乎沒有，即使有也是"拿來主義"。據我了解，目前只有復地集團開發的"柏林春天"在報紙廣告上曾用過幾米的漫畫《地下鐵》中的場景。由此，我可以自豪地說，在上海用量身定制的原創漫畫作為廣告表現手法，"星期五公社"是首例。

　　五、媒體策略

　　大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現場派發銷售。

　　如何使用最低廣告費用，來達成最高銷售目標是媒體策略的基本原則之一。

　　本案案量小，如果投入大量廣告經費，即使達到預期效果也會造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。

　　基于上述原因，我對常規的媒體策略作了一些改動，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導旗來吸引客源，在現場派發海報和DM并由銷售人員解說"星期五公社"這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費者的興趣。電視媒體和報紙媒體因費用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。

　　六、市場反響

　　事實勝于雄辯

　　經過了市場的考驗，事實證明本策劃案是非常成功的。在開盤當日就有80%的房子被預訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費者來電來訪，不到一個月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛。

　　可以說，用不到一個月的時間去化一個不占優勢的住宅產品，這在金橋地區甚至于上海都是不多見的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的。

　　產品形象是品牌的重要方面。良好的產品形象可以使企業獲得社會公眾的充分信任，進而形成穩定的消費群。"星期五公社"策劃案的實施，不僅使公司第一個開發的項目一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了一定的品牌知名度，為公司將來的開發項目打下了扎實的基礎。八、總論

　　房地產策劃是一項牽涉知識面很雜的學問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內容，還涉及到房地產基礎知識、客戶心理學等方方面面的內容。一個房產項目從初具雛形到最后推出都需要經過周密審慎的思考。

　　我個人以為：作為一個策劃者，要做好一個策劃案就必須用談戀愛的心態去對待它，以對待戀人的熱情去了解這個案子，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功。也就是說，策劃者要以相當大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。

　　依據上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項目的前期準備中，所謂市場情況的調查和了解只是解決了項目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題，這個問題是房產項目策劃中最關鍵的問題，突破點找準了，項目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準突破點全身心投入。

　　就本策劃案來看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨特性的策劃指導思想找準了個案的突破點，然后大膽地把項目的缺陷作為項目的優勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產項目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點過多造成無法為項目定位)，而我卻在個性中找到了共性，并巧妙地用一個新的概念把這一矛盾統一起來。由于找準了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。

　　眾所周知，只要一個策劃案有自己的創新點，那么它肯定會吸引消費群體的眼球，因為消費者通常會對新鮮的東西感興趣，進而產生購買的欲望。本案就是利用這一消費心理對項目進行策劃。

　　項目本身雖然沒有十分特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統手法，變得更為亮麗和新穎。此為一新——產品設計手法新 ;為消費者營造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念，此為二新——居住概念新;原創成人漫畫的廣告表現喚起了消費者內心對童年的美好回憶，并在情感層面上為各個類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場景，此為三新——廣告表現新 ;本案拋開了傳統的媒體通路——報紙廣告，僅用戶外媒體和現場銷售的媒體策略，為公司節約了銷售成本并給公司帶來了豐厚的利潤，此為四新——媒體策略新。

　　抓住這四個創新點，使得差異性策略和獨特性策略在樓盤行銷中很好地得到運用，再配合了低總價的價格優勢，本策劃案在極短的時間里獲得了市場認同，圓滿地完成了銷售任務，也為公司市場美譽度的同時也為公司下一個個案的品牌提升奠定了一個很好的基礎。公司因為在此項目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發戰略重點瞄準了市場的爛尾樓盤盤活。

房地產營銷策劃方案15

　　一、目的及意義：

　　十周年是一個企業發展的里程碑，恰是時候回顧歷史，展望未來。而且借此契機提升企業知名度，大力打造企業和品牌形象，可謂師出有名，機遇難得；借助活動平臺，宣傳x總經理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統帥風范和領導魅力；促進公司和俱樂部目標會員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石，對俱樂部的傳播和推廣大有裨益；為x現代城網羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場；高爾夫是健康時尚的體育運動，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。

　　二、主題和口號：

　　主標語：網聚現代商務英雄——采用的標語與x現代城推廣主題語相互呼應，突現與會者在現代商界的尊貴地位，同時表明這是一次精英的會聚。

　　參考標語：

　　1、商務英雄聚精之源

　　2、重塑現代商務文明

　　三、時間：

　　20xx年7月25日（有待最后確定）；

　　地點：x高爾夫球場，x賓館（新聞發布會及聯誼會地點）

　　四、活動對象和規模：

　　本次活動的主要對象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費能力及購買能力的客戶。為了發揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數量的新聞記者和原x公司所開發項目的業主（如x灣、x花園、x等）。

　　1、x商界領袖人物（人數）

　　2、意向大客戶（人數）